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&话题:如果房产泡沫破灭了 你就能买得起房子吗
话题:如果房产泡沫破灭了 你就能买得起房子吗
来源：搜房网 &&发布时间：
耶鲁大学金融学院教授 陈志武：虽然房地产泡沫破灭对中国经济、银行、地方财政的冲击会很大，但对好不容易兴起的中国中产阶层更是破坏性的，因为大多数老百姓的个人财富都投到了房地产上面。中国老百姓的财富来得很不容易，所以尤其要珍惜，不能还把钱都压在房子上，如果有几套房子，可以考虑慢慢卖掉一些，把财富从房产转移到理财产品、到境外投资品种，到美元资产、欧元资产，要分散投资。知名财经评论家、财经专栏作家 叶檀：随着明年三四线城市房地产泡沫消退，土地不再值钱，城市债务水落石出，某些中小城市将步泡沫城市后尘，出现实际破产。世界一等投资大师 吉姆·罗杰斯：我很想在中国买房，但是具体买在哪个城市有些纠结，目前中国部分城市如上海存在泡沫，因此较好是等房价降下来再买比较合适。国务院发展研究核心主任 李伟：虽然一线城市的房地产泡沫在进一步膨胀，但是否会破裂以及什么时候破裂，现在还很难说，只能继续关注。而国内究竟有多少三四线城市的出现泡沫破裂以及严重程度，仍需要数据支撑。大家为房地产泡沫闹得“人心惶惶”时，你们是否也曾想过，如果房地产泡沫真的破灭了，老百姓就能够买得起房子了吗？中国房产泡沫即将破灭的可信度到底有多高？都有事实的根据吗？网友话房地产泡沫说房价还会涨，肯定有人骂;说城市房子需求旺盛，也肯定很多人骂;说房地产快泡沫了，肯定很多人拍手叫好。然而，我们看见的事实总是与我们的情感好恶不一致，也就是说我们看到的事实趋势却总不按照我们的情感观的好恶而往我们想要的方向倾斜。像牛刀那些哗众取宠每天喊破嗓子降房价的人，以及那些每天喊破嗓子盼房地产泡沫破裂而拍手称快的跟随者，随着他们的呐喊，房价却不留情面地每天上涨，包括现在也一样，房子还不断地上涨，这是多么痛苦与多么矛盾的事儿。当房价三千元的时候，我们会摸摸口袋里每个月一千五百元，说太贵，收入与价格不相符，不符合经济规律，肯定会跌。当房价六千元的时候，我们摸摸口袋里每月三千元，说太贵，收入与价格不相符，不符合经济规律，肯定会跌。当现在房价一万的时候，我们口袋每月五千元，收入与价格不相符，不符合经济规律，肯定会跌……在我们的眼里，没有永远不跌的商品，美国一样，日本也一样，泡沫迟早将会到来，已经在路上了，近了。是的，是有泡沫，与最早阿姆斯特丹的郁金香热一样，房地产确实是存在泡沫。但纵观中国这几年，哪一样商品不泡沫化?十年前白菜五毛钱一斤，现在六元钱一斤，涨了多少?涨了12倍，十年前房价也就几百元，现在大几千，也是一样的，都存在泡沫。所以说，我们整个社会都出现了商品泡沫化，而不仅仅是房子出现泡沫化。问题是房地产泡沫化太严重了，试想一两千一元一平方的建筑成本却卖到大几千上万，这是很多人的想法。其实房地产的成本不仅仅光是建筑成本，不仅仅是盖楼成本，盖楼的成本是很小的一部分成本，其他还有几百种成本，每种成本都需要去办理，整个办理过程存在大量的交易成本消耗。很浅白地说，房地产是政府的一个融资平台，是一些利益集团的刮油平台，哪一个部门没有与房地产挂钩?除了土地出让金以及税收占整个开发成本50%以上外，每个部门都有审批权，都得像拜土地神一样，留下买路钱才能通过，可谓雁过拔毛。事实上任何一个企业，包括房地产商，当然想合理的价格多卖产品实现资金回笼，但问题是土地受限制(意味着生产受限制，供给受限制)，以及过高的成本，你说企业能低价卖吗?我们总是不顾这些事情，一味地攻击商品供应企业，到处骂黑心开发商，扭曲的逻辑观与价值观已经蒙住了我们的眼睛。对于那些喊泡沫的人，我们仅依靠自己的好恶去判断，完全忽略了事情的本质。当房价涨的时候大伙都喊调控，结果越调越高，这是为什么?政府越调控，监管越多，审批越多，交易成本越贵，羊毛出在羊身上，哪有不贵?因此，房价贵是肯定的了，不管是否存在泡沫，房价都很贵。可以这么赤裸裸地说，房地产平台是某些集团赤裸裸掠夺老百姓不吃不喝几代人辛苦劳动成果的场所，是一个场所，掠夺场所，也就是一个平台，财富转移平台。然而非常地遗憾地是，我们老百姓目前对于房地产市场的态度有两种人，第1种人骂奸商，这几天甚至有人还在质疑房地产企业漏税，几万亿的漏税。试问房地产交的税还不够多吗?再加税我们就能买得起房子吗?再加税我们更买不起房子的了。税收可以实现一个国家实现二次财富分配与转移支付，但在一个使用纳税人的钱不公开不透明的国度，任何人以税收说事都是愚蠢的。第2种人唱衰房价，盼泡沫破。事实上房地产不算什么泡沫，商品生产的成本本身就高，即便有泡沫，试问那些唱衰房价盼泡沫的人，房地产泡沫破裂了我们能买得起房吗?房地产泡沫破后我们更买不起，在温和的经济增长期我们都买不起，泡沫后整个社会经济的萧条期我们就能买得起吗?我们更买不起，那时候我们的生活肯定比现在还艰难。
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按Ctrl+Enter发送&p&&b&一、先说说为什么这事儿和我们人人有关。&/b&&/p&&p&很多人觉得我没房，房子小，或者只有一套房，或者房产税先只对商用房屋（如办公楼、商铺等）收税，或者怎样，所以房产税和你没有关系。错了，一定有关的。房子是人的基本生存（不是生活）需求之一，对房子收税，就是对基本生存收税。你觉得商铺的租金与你无关，但商铺贵了，商家的成本会升高，你作为消费者，购买的产品价格里必然会有这部分成本。办公楼同理。对别人家的第二套房收税呢？也和你有关。因为通常第二套房会出租，承租人必然会承担这部分成本，成本高了，他必然要求公司/单位在工作报酬里体现这部分（虽然不一定是以房补的名义），所以营商成本会上升，最后必然转嫁到我们每一个人。就说化妆品好了，商场柜租贵了，人工贵了，如果毛利cover不住，要么产品涨价，要么就撤柜，不可能一直亏本贴下去的。&/p&&p&&b&二、为什么说现在收房产税是耍流氓？&/b&&/p&&p&（1）首先，现在的房价本身是不公正的。大家都知道，我们目前的房地产制度是“借鉴”了香港的做法，就是把土地供应集中在国土部门手里，统一招拍挂[1]，价高者得，农民、集体等不得私自出让土地，必须先通过“征地”，把土地集中到国土管理部门下属的土地“收储”中心[2]，再拍卖。由于供应有限，所以价格飙升，传导到房子价格上。正如大家所见，以上海为例，过去16年房价的涨幅超过20倍[3]。也就是说，通过土地的“集中”供应，已经人为地抬高了房子的价格。人为抬高房价之后，再在这个基础上计税，是不是挺过分的？&/p&&p&（2）房产税是一种财产税，这个大家都已经说得很多了。我们的房子只有70年产权，这实质上是租——你租个东西还跟你收财产税，这说不过去吧？&/p&&p&（3）一鸡多吃，太苛重了。如果土地的供应未被掐紧脖子，那么房子的价格就应该是所谓的“小产权”房价，在北京，大概几千元/平米。而大家买一套房子，假如总价是100万元（在上海的一般地段大约是15平米），其中大约70万元是税收和土地出让金等税费[4]。购房者已经被剥了一层皮了，然后又把这70万元作为税基，来计算税金，厉害不厉害？不仅如此，100万元的房首付3成，贷款70万，30年按揭，大约要支付70万元的利息[5]——这个利息完全是因为你必须提前一次性支付70万元的税费造成的，所以先被政府吃一道，再被银行吃一道。因为一次性收取土地出让金已经为购房者造成了如此沉重的负担，大幅度降低了生活质量，怎么还好意思又把土地出让金纳入税基来计算房产税？&/p&&p&（4）李恩平[6]、贾康之流为房产税开路，找各种理由，一边说什么挤泡沫、降低税收痛苦啦[7]等等（太神奇了，加税能减轻税收痛苦。。。）一边又说降房价不能靠房产税[8]。其实他们心里也清楚，房产税不可能降房价的，只会推高生活成本，加重所有人的负担——因为所有人总要有个住的地方，如果不是买房，也会租房。至于炒房——想要防止炒房简单吗？有没有更有效的政策？当然有，只要一条就够了——转让房子的时候收取80%利得税，你房子从100万涨到200万，卖房的时候多出来的100万，交80万给政府，我看你还有炒房的动力？！这样做是最为有效的，但为什么不用这招呢？简单地说，抑制了房价上涨，政府并无收益，所以也没有这样做的动力。&/p&&p&自二十年前房改以来，房价的飙升已经造成了大量的经济问题，实体经济受压（连华为都受不了，大量把业务从深圳外迁到东莞）、“房奴”们生活压力巨大、国内消费难以提振、经济转型困难，早在2013年，房产泡沫就被称为中国经济的毒瘤[9]，有的上市公司甚至为了报表好看一点，只能卖房来补充利润[10，11]，百业亏钱、唯独地产，这种经济形态是非常不正常的，对国家的长远发展、人民的幸福生活是极其有害的。教育、房产、医疗三座大山，已然让现在社会的中坚力量70/80后不堪重负了，以至于“房价是最好的避孕药”，然而可怕的是，接下来人口快速老龄化，养老将成为一个极为严峻的问题，不光是钱不够，连人（青壮年劳动力）也不够了，还要继续给房奴加负担吗？房奴们的脊梁很坚强，但再坚强也有个限度，能受得了这一根又一根的稻草吗？真心希望领导们多考虑考虑，政策要尽量帮助大家实现对美好生活的追求。&/p&&p&&b&三、我们真的需要房产税吗？&/b&&/p&&p&首先，我们的税已经收得够多了。中国作为一个庞大的经济体，税负水平也在全球排名靠前。十多年来，中国税收收入的增长速度远高于GDP[12]。在美国大幅减税的情况下，税收已经成为一件国际经济竞争的重要武器[13]。我们还需要继续加税吗？其次，政府、社会要运行，当然要有公共财政收入支撑，交税当然也是每个人的公共义务，但会过日子的人都知道，过好日子要开源节流。每年年底都会有各种突击花钱的新闻[14]，既然钱都花不完，为什么还要拼命收？难道不应该首先考虑提高效率、节约资金吗？（在此科普一下：不是交了个人所得税才叫交税，只要你在消费、在购买产品和服务，就是纳税人，因为你所有这些采购的产品和服务里面都含有税，你开车，每一升汽油内就含有近3元的税[15] ）。&/p&&p&因此，自有砖家叫兽提出要收房产税以来，我总在想，这些人啊……无fuck可说，太坏了。可怜还有很多人跟着起哄支持。唉！&/p&&p&&b&参考资料：&/b&&/p&&p&[1] &a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//www.mlr.gov.cn/zwgk/zfgw/zfwj/98.htm& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》 中华人民共和国国土资源部部令第 39 号&/a&&/p&&p&[2] &a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//www.mlr.gov.cn/zwgk/flfg/zhgl/3824.htm& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&土地储备管理办法&/a&&/p&&p&[3] &a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//www.cfgw.net.cn//content_.htm& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&上海房价暴涨三成，内环均价逾7万，涨幅创20年新高 _首页经济 _改革网&/a&&/p&&p&[4] &a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//finance.ifeng.com/a/44751_0.shtml& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&周其仁：中国一线城市房价土地成本占70% 澳大利亚仅17%&/a&&/p&&p&[5] &a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//newhouse.fang.com/house/tools.htm& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&房贷计算器_公积金贷款计算器_2017版_房天下&/a&&/p&&p&[6] &a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//finance.eastmoney.com/news/45.html& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&中国社科院：征收房产税比个税更能有效抑制房价 _ 东方财富网&/a&&/p&&p&[7] &a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//www.ctax.org.cn/xstt/zjsd/2101.shtml& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&中国税务网&/a&&/p&&p&[8] &a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//news.163.com/17/0206/07/CCITO2S400018AOQ.html& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&房产税能否降房价：樊纲说可以 贾康说不行&/a&&/p&&p&[9] &a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//hn.house.qq.com/a/037.htm& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&中国房地产价格泡沫越来越大 已成经济社会毒瘤&/a& &/p&&p&[10] &a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//www.xinhuanet.com/fortune//c_.htm& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&上市公司密集卖房 多家ST公司欲借此保壳-新华网&/a& &/p&&p&[11] &a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//money.163.com/17/OQES.html& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&上市公司卖房：逾百家参与 多数存粉饰业绩需求&/a&&/p&&p&[12] &a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//data.163.com/16/0308/06/BHK8ICFD00014MTN.html& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://&/span&&span class=&visible&&data.163.com/16/0308/06&/span&&span class=&invisible&&/BHK8ICFD00014MTN.html&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&/a&&/p&&p&[13] &a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//cj.sina.com.cn/article/detail//512209& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&美国“大幅减税”！中国，要开始打一场硬仗了 ！&/a&&/p&&p&[14] &a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//theory.people.com.cn/n//c24.html& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&年底“突击花钱”如何不再是个“技术活”？--理论-人民网&/a&&/p&&p&[15]
&a href=&https://www.zhihu.com/question/& class=&internal&&一升汽油里到底含多少税？&/a&&/p&&p&&/p&
一、先说说为什么这事儿和我们人人有关。很多人觉得我没房，房子小，或者只有一套房，或者房产税先只对商用房屋（如办公楼、商铺等）收税，或者怎样，所以房产税和你没有关系。错了，一定有关的。房子是人的基本生存（不是生活）需求之一，对房子收税，就是…
&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-5eafbb8e6a2c78edae8bfdf3_b.jpg& data-rawwidth=&800& data-rawheight=&415& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&800& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-5eafbb8e6a2c78edae8bfdf3_r.jpg&&&/figure&&p&最近收到几封北京的读者发来的私信，想了解一下二手房的交易流程。现老湿统一为大家讲解一下。&/p&&p&在说税费问题之前，先和大家解释几个名词。&/p&&p&&b&网签&/b&：网签就是你和销售对象签订合同后，要到房地产相关部门进行备案，并公布在网上的房屋交易信息。&/p&&p&&b&原值&/b&：当初业主买房子的时候的网签价。&/p&&p&既然不同性质的房屋缴税的基数界定线不一样，那我们就来一起了解一下关于房屋性质及时间的界定。&/p&&p&首先，要了解的第一个问题是：&b&如何区分普通住宅和非普通住宅？&/b&&/p&&p&要想一套房子是普通住宅，需要3个条件同时满足，否则的话则不能说明是普通住宅&/p&&p&1、 住宅小区的建筑容积率在1.0（含）以上&/p&&p&2、 单套建筑面积在140平方米（含）以下&/p&&p&3、 单价不超过最高限，或者总价不超过最高限，满足其一即可。&/p&&p&特此说明：已购公房原则上认定为普通住宅&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-d54114cea8f54f1a56ede4a34afa80a0_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&681& data-rawheight=&252& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&681& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-d54114cea8f54f1a56ede4a34afa80a0_r.jpg&&&/figure&&p&在房屋交易中，我们经常听到一个名词“满五唯一”，下面我们就和大家一起来说一下，怎样界定一个交易房屋是否满5年。&/p&&p&根据房屋性质不同，界定的期限也不一样。&/p&&p&商品房和经济适用房以及二类经济适用房，均以契税发票填发日期或产权证登记日期来界定，两者那个时间早用哪个。&/p&&p&已购公房的话，则是产权证填发日期，原始购房合同亲属日期以及第一笔房款的银钱收据日期三者之间，孰先的原则。&/p&&p&关于缴税基数来说，网签价格和过户指导价孰高，孰为计税价格。商品房的缴税不同情况会有很大差别，老湿为大家来归纳一下。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-ba3339a9adf00a37fa79e2a48ee29416_b.jpg& data-size=&normal& data-rawwidth=&768& data-rawheight=&429& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&768& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-ba3339a9adf00a37fa79e2a48ee29416_r.jpg&&&figcaption&70年商品房计税标准&/figcaption&&/figure&&p&仔细看图 ，可以得出结论，影响一套房子的税费多少的因素有很多。面积，购买者是否为首套，是不是普通住宅，原产权证拿到手的时间以及是不是原业主的唯一住房以及网签价格打多少都会有影响。&/p&&p&以上，就是市面上流转的二手商品房的交易会涉及到的所有信息了。&/p&&p&下面，在和大家简单谈一下其他的一些常见的几种类型房屋交易税费缴纳计算方法。&/p&&p&&b&已购公房如何缴税？&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-22dd75cdd7ab3ee380194_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&825& data-rawheight=&111& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&825& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-22dd75cdd7ab3ee380194_r.jpg&&&/figure&&p&&b&一类经济适用房如何缴税？&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-eceb8ed8d9d7ffb756abc6_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&716& data-rawheight=&173& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&716& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-eceb8ed8d9d7ffb756abc6_r.jpg&&&/figure&&p&&b&二类经济适用房如何缴税？&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-daa8ac2ec04b3ce54477_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&804& data-rawheight=&118& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&804& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-daa8ac2ec04b3ce54477_r.jpg&&&/figure&&p&&b&商办类房产若买卖双方为个人如何缴税？&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-ec0d088d3aeb94e925c5561_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&658& data-rawheight=&222& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&658& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-ec0d088d3aeb94e925c5561_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&b&更多信息，请加我微信一起讨论
&/b&tzy&/p&
最近收到几封北京的读者发来的私信，想了解一下二手房的交易流程。现老湿统一为大家讲解一下。在说税费问题之前，先和大家解释几个名词。网签：网签就是你和销售对象签订合同后，要到房地产相关部门进行备案，并公布在网上的房屋交易信息。原值：当初业主买…
&p&谢邀，&/p&&p&广州业主买了“墓景房”，业主们说：开发商要是早点宣传，我们才不买这个房子。开发商说：我们宣传了，在售楼处的某个角落……其实单纯从广告宣传角度去告开发商，业主很难告赢。因为在中国有个不成文的潜规则，类似读书人窃书不能算偷：开发商吹牛不能算骗。&/p&&p&1999年，合同法第五十四条就有关于“欺诈”的规定。&/p&&blockquote&&b&《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”&/b&&/blockquote&&p&而每年全国至少有2000+的买房人用这一条去告开发商，告赢的很少。我举几个例子：&/p&&hr&&p&2013年，恒大在江苏某楼盘销售时称该小区“满屋名牌9A精装”、“9A精装示范单位”、“湖景豪宅3980元/平方米起含1500元/平方米豪装”，客户购买后认为装修标准为达到标准起诉，法院认为：&/p&&blockquote&本院认为，在涉案房屋（包括装修）单价仅为5245.74元/平方米的情况下，达到上述装修程度明显系夸大宣传，并不足以使一般消费者陷入错误从而作出相应的意思表示。（买房人）作为教师，应当具有一般消费者的认知能力，故其主张恒大“9A精装”宣传构成欺诈，本院不予采信。&/blockquote&&hr&&p&2013年，万科某楼盘被业主集体维权。&/p&&p&万科在推销该房产时，通过楼书、沙盘、网络宣传资料及售楼小姐介绍等方式向原告承诺该诉争房产在建成时将建有孔雀景观喷泉、泰式风情园林、实景泰式凉亭、百米林荫大道等楼盘景观及附属设施（其中孔雀景观喷泉、泰式风情园林、实景泰式凉亭等均已在开盘时建成）。但孔雀景观喷泉、实景泰式凉亭、泰式风情园林现已被被告擅自拆除改建为停车场，而号称百米的林荫大道则更是无影无踪。&/p&&p&法庭上，万科方面表示：房屋外墙由面砖改为涂料不影响商品房的质量与使用功能，并未对原告造成实际损失，而原告主张的喷泉、园林景观等仅是与房屋销售相关的宣传内容，不是合同的组成部分。&/p&&p&法院又是怎么认定的呢？&/p&&blockquote&被告通过楼书、沙盘、网络宣传资料及售楼小姐介绍等方式向原告所作的涉及景观喷泉、园林、凉亭、林荫大道、楼顶花架、车位等设施的宣传并非合同内容，不应视为被告的承诺，故原告要求确认被告存在欺诈、要求按上述设施重置价格给予补偿的诉请，本院不予支持。&/blockquote&&p&不过这个案子业主因为开发商消防不合格赔了钱。&/p&&hr&&p&2012年年底，购房人买了某开发商在北京的一个楼盘：开发商通过售楼沙盘、销售人员口头介绍、网络媒体等媒介，大力宣传涉诉小区是“精品小豪宅”、“独有上万平米黄金绿地”、“拥有万平私享园林”、“200%的超高绿化率”等。2013年12月底，购房人在准备收房时，发现楼体与花园已被道路及铁栅栏分开，各自独立，现场情况与开发商之前的宣传严重不符。而其花园实为整个社区共有，并非涉诉小区“独有”。业主多次向开发商及政府相关部门反映情况，最终获悉该花园系公共绿地，并非涉诉小区的独享花园。&/p&&p&法院是这么分析的：&/p&&blockquote&在销售宣传材料中使用“私享”字样，与客观事实存在一定不符，该行为确属不当，应予批评；但是在宣传材料中已标明“所有文字、图片仅供参考，一切以政府批准之文件及双方签订合同为准”，对宣传对象予以提示，其宣传行为尚不足以构成对理性购买人的欺诈。同时，双方在涉诉合同中对项目绿地状况进行了重新约定，并未约定涉诉绿地应为业主“私享”，根据现有证据难以认定涉诉合同系段志峰在受欺诈而误信涉诉公园绿地为业主“私享”的情况下违背其真实意思所订立。因此，以欺诈为由要求变更合同约定的房屋价款的诉讼请求，缺乏事实依据，本院难以支持。&/blockquote&&hr&&p&我拿3个案子想说明什么呢？我想说，像上面这3个案子，&b&我还可以说3000个，不带重复的&/b&。写起来太麻烦、太累了。难道3000个购房人都是血口喷人，3000个开发商都是无辜可怜吗？&/p&&p&业主认为自己被欺诈的理由千奇百怪。放在一起，可以总结成一本“开发商销售十大黄金宝典”，也可以做成一份“商品房防诈骗指南”，如果你把这些判决看一遍，你就可以当开发商的金牌销售总监了，没有你卖不出去的房子，只有你吹不出来的牛。&/p&&p&一般不会有业主真的去学习开发商到底有多少种“骗术”，哪怕你们将要花的是攒了一辈子赚来的钱。也很少有人愿意为了买个东西花那么多时间精力的，人们都愿意在赚钱的事情上拼功夫，比如怎么做卖房子的时候骗别人，却不愿意为了防止自己亏损花点时间。&/p&&p&结果就是开发商用了几十年时间发展更专业、更隐蔽的骗术，消费者永远处在落后挨打的局面。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-ecb92e5ae9_b.jpg& data-size=&normal& data-rawwidth=&1497& data-rawheight=&977& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1497& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-ecb92e5ae9_r.jpg&&&figcaption&玩具总动员3：幼儿园永远不用担心孩子长大&/figcaption&&/figure&&p&业主只需要知道一点，即便每年都有几千人告，就是几乎没有一个买房人基于合同法的“欺诈”把开发商告赢了，哪怕是法院法官也认为开发商胡说八道。而没有告的大多数，加两个零都是比较保守的。&/p&&p&为什么欺诈这么难告赢呢？&/p&&p&第一，欺诈需要原告举证，而原告通常没有能力举证；&/p&&p&第二，开发商都会在广告宣传中用小字标记自己是“要约邀请”，说了不算；&/p&&p&第三，开发商基本不会把他宣传的那些卖点写进合同里。&/p&&hr&&p&在当今中国，很多问题咱们得反着看。“墓景房”是怎么来的？&/p&&p&就是政府和法院惯出来的！&/p&&p&每年几千个买房上当受骗的判决书，几百万人上当，不过就是我们法律制度的结果。仅仅是因为我们有法律，却不敢用法律。1999年就有合同法54条了，但是自1999年至今，各位可曾听说过有哪家企业在中国因为欺诈消费者最终落得破产的命运呢？又有哪家企业是因为赔偿了消费者损失之后破产呢？&/p&&p&我们有一种息诉止争的思想，我们认为有钱的就是好人（比如开发商），打官司的都是刁民，是坏人。不能让坏人（刁民）打败好人（纳税大户），否则长此以往，国将不国。&/p&&p&我们害怕开发商“赔双倍”“赔三倍”，我们就说“买房人”不属于消费者。房子以外的消费品，有人去“打假”，我们就说他们是“敲诈勒索”。我们害怕引起大规模诉讼，我们就不给业主们立案。我们要息诉止争，结果就是房地产市场龙蛇混杂，杂乱无度。&/p&&p&这些看似稳定社会的制度，最终带来了更多的作恶者，更多的受害者，更大面积、更多深度的灰色行业惯例。我们经常笑话老美，说他们那里老太太喝了一杯咖啡，麦当劳就要赔偿几百万刀。可是今天麦当劳开的全世界都是，也没见到麦当劳因为烫了顾客的嘴就倒闭了。倒是中国的开发商在国内牛的不行，一出去到了世界舞台去竞争没见哪个混出名堂的。好不容易去国外弄个楼盘还是想着怎么卖给中国人。作为一个靠房地产当支柱的国家，一个拿得出手的开发商都没，倒是开发商的足球队偶尔给国家长点脸。&/p&&p&不要成天想着，不行啊，开发商败诉了那他们不破产了，GDP怎么办？！新的时代应该有新的思想，就让他们赔钱，怕个屁呀！&/p&&p&企业都是在消费者的一场场官司中学的越来越懂得提供良好服务、诚信、产品质量的重要性。当你用“可以稍微违一点法”“一般都偷一点税”“睁一只眼闭一只眼”“大事化小小事化了”这些中庸之道去给企业提供一个宽松的大环境的时候，企业只能在激烈的市场竞争中，比谁更坏，比谁更会骗人。&/p&&p&今天让你买个墓景房算什么，早晚有一天真卖你个坟墓给你睡。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-ae4f7f8bbfc6a583b080bc423bf68b4e_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1170& data-rawheight=&770& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1170& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-ae4f7f8bbfc6a583b080bc423bf68b4e_r.jpg&&&/figure&
谢邀，广州业主买了“墓景房”，业主们说：开发商要是早点宣传，我们才不买这个房子。开发商说：我们宣传了，在售楼处的某个角落……其实单纯从广告宣传角度去告开发商，业主很难告赢。因为在中国有个不成文的潜规则，类似读书人窃书不能算偷：开发商吹牛不…
&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-c1e4df6af67ab5d33c4db0e_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&356& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-c1e4df6af67ab5d33c4db0e_r.jpg&&&/figure&&p&&b&在&/b&一线城市工作的许多优秀年轻人可能都会有这样的感悟: &/p&&p&&b&刚毕业那会儿是最有钱的。&/b&&/p&&p&后面无论工资涨到多少，都没有刚毕业单身一人租房时过得爽。&/p&&p&因为大家在有家有室后都是这样算账:&/p&&ol&&li&先留出一个月最基本的家庭生活开支。&/li&&li&将剩下的工资和公积金折算为30年月供所对应的贷款总额。&/li&&li&把手里的首付加上贷款总额，得到一个可以承受的房价上限，&b&然后买房换房。&/b&&/li&&/ol&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-6fb4d4cb0f731eabcdb4eb4_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&900& data-rawheight=&500& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&900& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-6fb4d4cb0f731eabcdb4eb4_r.jpg&&&/figure&&p&记得曾经有一个姑娘咨询我：“老师，我刚到北京，家里面有两套房，父母还攒了40万，要不要把房子都卖掉，刚好凑齐首付150万在北京买个能住的房子？” &/p&&p&我当时的第一反应并不是想着怎么为她做资产配置，而是直接问她一个问题。&/p&&p&“那你父母住哪儿？”&/p&&p&姑娘发了一个很不好意思的表情说：“姑家还有一个小平房能住…”&/p&&p&这让我感到很诧异。&/p&&p&难道现在的年轻人为了自己，就可以把父母未来的养老需求都透支掉吗？&/p&&p&最后想想，其实这也是正常的：&b&因为按照目前一线城市的房价，年轻人想要买房，只能选择带着父母积攒的几十年的辛苦钱上车，然后吐血还贷。&/b&&/p&&p&用一句话总结就是：“&b&首付透支了父母，而月供透支了未来&/b&。”&/p&&p&在高房价背后，不难看到，多少父母用血汗一点一滴积攒的财富，最后被一朝化为乌有。多少青年透支了未来的血汗，多少情侣又因此分离。这是一个很值得深思的问题。&/p&&p&&b&然而很多人却不懂被迫成为韭菜命运背后的逻辑，也不懂在高房价面前大家为何依然做出买房的选择。&/b&&/p&&p&今天子木就来带大家揭开这层面纱，揭开改革开放四十年以来，中国房地产究竟对老百姓造成了怎样的影响？而我们又应该怎样选择未来？&/p&&p&&br&&/p&&h2&&b&难逃成为韭菜的命运&/b&&/h2&&p&初中教科书上面写到：“&b&中国在进入社会主义社会后，由于剥削阶级已经消灭，阶级斗争虽然还在一定范围内存在，但社会的主要矛盾已经不再是阶级斗争&/b&。”&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-5daa254abd954c439ffa12_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1200& data-rawheight=&675& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1200& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-5daa254abd954c439ffa12_r.jpg&&&/figure&&p&这句话其实是错的，&b&因为现在的中国社会主要矛盾一直存在于购房者之中，他们之间造成的阶级矛盾被表现得淋漓尽致。&/b&这也是为什么从古至今，刚需族一直把炒房客当作宿敌的原因。&/p&&p&&b&然而虽然存在阶级矛盾，但是在国家面前，都难逃成为韭菜的命运。&/b&&/p&&p&我曾经记得在一本经济学上读过一个故事，书名不太记得了。&/p&&blockquote&三代以前有个部落叫华，首领叫做夏。部落有一万人和十三万奴隶。&br&&br&奴隶相对人民太多，而且每天晚上都在念叨：“&b&时日曷丧，吾及汝偕亡&/b&。”奴隶不仅逃跑，还总是破坏工具，让夏伤透了脑筋。&br&&br&于是夏宰了一头牛祭祀了祖先，询问如何平息奴隶暴乱。&br&&br&晚上他就梦见祖先了:蠢蛋！我们是要让奴隶干活而不是奴隶本身。以前我们只有石头工具，奴隶累死累活也干不了多少;现在我们有钢铁，放他们自由干可比奴隶多多了，到时候想办法用土地税捐收回来，还不是咱们的？管理牛羊只知道鞭子而不知青草，不是智者;时移世易，不思索管理方法，你这个首领不合格啊！&br&&br&于是，夏用算筹算了两天，解放了所有奴隶，将土地租给他们，收七成租;并承诺只要出的起钱，就把土地卖给他们，收两成租子。&br&&br&很多奴隶觉得太贵丧失信心，夏又来了一招:土地可以十年付清，但是得多交一点钱。奴隶一算，比较实惠，而且提前拥有了土地，就全部登记买了。&br&&br&从此每个农民每天晚上累死累活披星戴月，使出了500%的力气干活，粮食总产量日新月异。当然，土地价格也在飞速上涨，确保只有少量幸运儿能买得起。&br&&br&所以说，土地上涨不仅没有消灭奴隶购买力，反而大大激发了奴隶的能动性，提升了他们的创造力和购买力。&/blockquote&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-ee8c613efb_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&700& data-rawheight=&387& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&700& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-ee8c613efb_r.jpg&&&/figure&&blockquote&但过了一段时间后，有一部分奴隶发现了更好的耕作方式，并且可以通过把秘诀卖给其他奴隶迅速让自己有了更多的土地，最后以至于不用太努力也可以过的很好，成为了中产。&br&&br&奴隶不工作了，这是一个很大的问题，夏又开始犯愁，夜不能寐，于是又宰了好几头牛去祭祀祖先。&br&&br&当晚祖先又托梦给他：时隔这么长时间，你还是这么蠢！这不很简单吗？消灭他们，让他们成为底层就可以了，这样底层有了上升的空间，也不用天天喊着阶级固化了，而中产为了阶层不下降，也会努力干活与底层竞争。对了，以后你别只带牛过来了，顺便把鸡鸭鱼什么的都带上，没钱的话，把土地的价格抬高了！大家买不起没关系，住不了里面住外面嘛～&br&&br&于是夏从睡梦中笑醒后…第二天就去买鸡鸭鱼肉了。。&/blockquote&&p&&br&&/p&&p&听完这个故事后，我相信你会有很多的感触，但是在这里我想证明的一点是，&b&在高房价面前，人人平等，房地产就是历朝历代以来所发明出来的最厉害的洗劫民财的工具，没有之一。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&h2&&b&高房价造成的畸形心理&/b&&/h2&&p&在如今中国不断上涨的房价面前，你有没有发现一个很有意思的规律：&/p&&p&&b&中产因为当初有钱买了房子从而更加中产，底层因为一开始就买不起房子变得更加底层。这中间还夹的一层，而且是最难受的，就是拼命想通过买房成为中产的刚需族。&/b&&/p&&p&而且这部分人，都是把祖辈从解放时候开始积攒的积蓄到未来三十年的收入全部套走才换得了一套房子。&/p&&p&很多人会觉得很开心，感觉自己的房子升值了啊。&/p&&p&其实，这是韭菜的幻觉（后面再讲）。&/p&&p&&b&对于只有一套房子而且根本没有卖的打算的人来说，升值不升值没有意义，而房价抬升地租带来的物价增长则是实打实的实锤。&/b&&/p&&p&但这其实不是最重要的，最重要的是高房价对中国人心理的影响。&/p&&p&说个很有意思的对比，众所周知香港的房价有多么的畸形，本质上那就是透支薪水买房子的终极版本。&/p&&p&作为香港的孪生城，新加坡的房价一直以良心而著称（新加坡80%的住房都是HDB）。而且考虑到新加坡的人均GDP，新加坡人的人均购买力高于香港毫无疑问。&/p&&p&但是走在香港中环，金钟，尖沙咀的街上，你会有一种置身世界中心秀场的感觉，人人都穿着非常体面有设计感的衣服，拎着的包基本上是从fendi起步。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-a8f22bdba1bca7caf46b92_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1200& data-rawheight=&730& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1200& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-a8f22bdba1bca7caf46b92_r.jpg&&&/figure&&p&（图为新加坡繁华区） &/p&&p&但是新加坡呢？基本上乌节路逛街的也都是以t-shirt，短裤，拖鞋为主，拿的包基本上是什么小ck，MK。奢侈品店里几乎没几个人，完全看不出有什么购买力。加上新加坡的拥车成本很高，马路上也很少能见到豪车。企业中从大老板到实习生，没有一个人用Lv之类的。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&所以房价释放出的消费力去了哪呢？&/b&&/p&&p&&b&其实是教育，旅游，电子产品和食物这些非炫耀性消费上。&/b&基本新加坡人经常会来一段说走就走的旅行，家里孩子要么花大价钱去读补习班考NUS、NTU，要么就出国读大学。吃饭什么的越贵的餐厅越难订。手机基本上一年一换。因为内心有底，所以不需要外在的奢侈品来强撑面子。&/p&&p&所以说，如果中国的房价再继续这么发展下去（现在还没到这个程度），就会让大家在勒紧裤腰带供房之余还会从牙缝里抠出钱来买几个奢侈品，来维持表面的虚荣。自我麻痹一下我其实还是很有钱的心理。&b&最后导致的结果就是，住着上千万的“豪宅”，过着踉跄的生活。&/b&&/p&&p&&b&所以我认为，真正的幸福是对生活的满足感。&/b&在基础物质层面很轻松，在精神体验生活层面有追求。研究世界民族文化，你就会发现，越爱读书的民族，幸福程度越高。&/p&&p&&b&中国不是，因为中国人一直在追求炫耀性消费，追求被他人的认同感，追求用房子来证明自己的实力。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&h2&&b&老百姓只能活在“不得不买房”的套子中&/b&&/h2&&p&然而即使老百姓懂得了这些道理，并知道接盘高房价会透支家庭几十年的购买力，房价也会把人的心理畸形化，但是老百姓却只能选择活在套子中。&/p&&p&从当前中国社会的现状来看，绝大部分百姓，手里是没有任何投资渠道，所有的现金，只能存在银行，会买个5%年化的理财产品，就已经是左邻右舍里有“经济头脑”的了。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-fea5ab093f04_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&900& data-rawheight=&500& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&900& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-fea5ab093f04_r.jpg&&&/figure&&p&但是在这种情况下，国家大幅度的发行钞票收取铸币税，基础货币数量十年翻十倍，洪水一样的货币直接冲垮了所有国人的心理防线，很多人一辈子也没见过这么恐怖的货币增量，银行理财的收益是远远跑输通胀的。&/p&&p&百姓基本只有2个选择，要么把钱存在银行，10年之后大幅度贬值给国家做贡献了，要么买房来抗通胀。&/p&&p&所以大家看到了，其实房价根本没有涨，10年10倍恰好就是基础货币的增量，房子刚好和通胀持平，之所以我们认为最近10年买房的人暴富了，其实不如说他们的财产保值了，而其他没有买房的人不但被政府洗劫，更重要的是被08年的金融危机洗劫。&/p&&p&08年的金融危机其实对全球就是一次沉重打击，大家可以想一下，08年到现在，我国的GDP翻了10倍吗？人民工资翻了10倍吗？&/p&&p&都没有，但是基础货币增发了10倍，这样才勉强维持GDP的上涨，这只是一个纸面上的上涨，实际就是萎缩，如果是金银货币制度无法增发，大家就能深切的感受到这10年经济崩溃的痛苦了。&/p&&p&如果基础货币10年翻10倍，但是GDP和工资只增长3倍的话，那实际上，就是萎缩了70%左右，靠滔天的货币把账面勉强打平了。&/p&&p&&b&所以这就是我之前提到的韭菜的幻觉。土地价值是虚幻的，房产价值是虚幻的，那又怎么样，一直到崩盘那一天才会显现出来。如果你不买，那你的损失会更大，而且可能根本抗不到崩盘那一天就被洗劫一空了。&/b&&/p&&p&&b&最关键的是，中国人的幸福感并不是来源于像新加坡人那样的自我幸福感的追求，而是社会阶层，&/b&我不需要比所有人强，我只需要比我身边的人强就行了。&/p&&p&比如改革开放前，美国人是远远比中国富裕的，但是我们的父辈依然乐呵呵的活着，美国人富不富关我什么事，我只要比大院里的人都混的好就行，张三李四家都只有一台老自行车，我家不仅有一辆飞鸽牌新自行车，还有一台缝纫机！那我家就是最牛逼的，出门倍有面子，过的很幸福。&/p&&p&现在也一样，只不过飞鸽自行车和缝纫机换成了房子而已，只要我手里有房子，那么就无惧崩盘，因为崩盘了张三李四一样跟着倒霉，我只要保证不管危机是否爆发，我都始终比张三李四都富，别被他们反超了阶层就可以了。如果不买房产，那么有可能还熬不到崩盘那一天，阶层就已经被反超了。&/p&&p&所以最佳的合理资产搭配就是别人配多少比例的资金到房产，我也就配多少。真正阶层逆袭的方法，只有下重注去赌，房价上涨趋势的时候满仓在里面，房价下跌的时候空仓出来，判断正确你会产生阶层向上跃迁，但是一旦判断错误，你也会跌落一个社会阶层。&/p&&p&&b&房子在百姓的眼里，居住功能只是一小部分而已，&/b&如果看重这个，倒不如去租房住了，他更重要的功能是抗通胀功能来维持自己社会阶层的功能。&/p&&p&也许大家说，从某种程度上，这不是任由国家阉割吗，也许有那么10%的幸运儿能逃出来，但是大多数人都是给国家做贡献了。然而对于百姓来说，个体的力量对于国家本来就是弱势，除了这样你还能如何呢，如果你不买房那么可能死的更惨风险更大。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&所以百姓只能买房，并永远活在这个套子中。&/b&&/p&&p&说了这么多，这里也该结尾了。这篇文章写了好几次都没写下去，因为子木即使带大家看清了这血淋淋的事实，但也无力改变这个现状。但是我最后坚持了下来，只是希望可以给一些年轻人有所启发。&/p&&p&&b&最后，对于年轻人买房，写在下面：&/b&&/p&&p&1.&b&如果你还年轻且因为购房会过分透支家庭购买力，就要主动去放弃这个想法。&/b&把父母的养老钱还回去，辛苦一辈子，他们需要多看看这大好河山，多听听外面的鸟语嘤嘤，即使为了你青春不再。&/p&&p&2、提前背负房贷压力，会让你瞬间失去创造力，你的生产力也会大打折扣。有的人可以选择去创造去挑战自己，从而让生产力呈奇数倍增长。而你，一个月还1~2万房贷，并不敢。&/p&&p&3.别再一味的追求学区房了，你可以用一万个理由去驳倒我，但是我要告诉你的是，&b&真正的教育仅在家中&/b&，多花时间去陪孩子，育其心志，教其礼数，诲其德行，循循善诱，让他成为一个幸福的人。“江哥事件”中的刘鑫和陈世峰其实就说明了，有些人即使是出国留学的优等生，也依然不具备成为一个人的条件。&/p&&p&4.有空多看书，学一些工作之外的技能。无论是通过理财学习钱生钱之道，还是教他人做烘焙烹饪，一旦一个技能上升到专业程度，就一定会给你来附加的财富。&b&我始终坚信，抗通胀不在于买房，而是自身。&/b&&/p&&p&&b&欢迎关注公众号：子木聊房&/b&&/p&
在一线城市工作的许多优秀年轻人可能都会有这样的感悟: 刚毕业那会儿是最有钱的。后面无论工资涨到多少，都没有刚毕业单身一人租房时过得爽。因为大家在有家有室后都是这样算账:先留出一个月最基本的家庭生活开支。将剩下的工资和公积金折算为30年月供所对…
&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-81ee02aadc4bf_b.jpg& data-rawwidth=&681& data-rawheight=&459& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&681& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-81ee02aadc4bf_r.jpg&&&/figure&&p&&b&房地产迎来转折时代和大周期&/b&&/p&&p&2017年席卷全国的房地产调控风暴，让整年的房产形势如坐过山车难以把握，也挑动着每一个买房人的心脏。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-fcc085c997fb4fb2d1bc5_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&273& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-fcc085c997fb4fb2d1bc5_r.jpg&&&/figure&&p&这9年来，北京的房价起起伏伏，但是整体飙升，去年均价就达到了全国均价的6倍。&b&今年全国房地产的销售面积和销售额，双双创下历史最高纪录。&/b&房地产短周期见顶，大周期的繁荣虽已经强弩之末，却在年走出了一轮短周期强势反弹行情。小周期后会迎来长期L型房地产发展趋势，震荡下行，横盘后的长期低迷有可能成为下一个周期的主旋律。&/p&&p&&b&北京楼市成交量腰斩 价格快速回调&/b&&/p&&p&&b&月份，新房销售创纪录 房地产市场投资降温。&/b&全国房地产开发投资100387亿元，同比名义增长7.5%，增速比1-10月份回落0.3个百分点。其中，住宅投资68670亿元，增长9.7%，增速回落0.2个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为68.4%。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-f09b79eaad17c78d784f32f_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&545& data-rawheight=&300& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&545& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-f09b79eaad17c78d784f32f_r.jpg&&&/figure&&p&月份，商品房销售面积共计146568万平方米，同比增长7.9%，商品房销售额115481亿元，增长12.7%。增速比1-10月份回落0.3个百分点。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-662aef6e00034abefd1ccbe_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1080& data-rawheight=&583& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1080& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-662aef6e00034abefd1ccbe_r.jpg&&&/figure&&p&其中，住宅销售面积增长5.4%，办公楼销售面积增长26.7%，商业营业用房销售面积增长19.3%。商品房销售额115481亿元，增长12.7%，增速提高0.1个百分点。其中，住宅销售额增长9.9%，办公楼销售额增长19.4%，商业营业用房销售额增长26.2%。&/p&&b&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-dfcdc1d680d0e14dfc3b7c_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1080& data-rawheight=&605& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1080& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-dfcdc1d680d0e14dfc3b7c_r.jpg&&&/figure&&/b&&p&而从年的房产投资额及商品房销售额比较来看，年，房地产开发投资额大于销售额，投资额外溢，导致后期回款压力大，而经过年两年的销售回款之后，投资额大部分通过销售额回款，预计2018年投资额及销售额都会降温，房地产市场恢复稳定。&/p&&p&&b&诸葛找房独家全网大数据&/b&&/p&&p&诸葛找房数据研究中心，在监测获取了全网房源信息以后，经过人工智能等技术的清洗和筛选后，得出全网独家大数据，让我们来看看诸葛找房有哪些独家数据公开吧。&/p&&p&&b&挂牌价与挂牌量走势&/b&&/p&&p&在过去的一年里，北京全市二手房挂牌价的走势与成交均价走势基本一致，先增后降，在今年2月达到最高值，当月的二手房挂牌均价为&b&72735&/b&元/平。而2017年全年的二手房挂牌均价为&b&69372&/b&元/平。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-a60f7ad3c4_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&237& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-a60f7ad3c4_r.jpg&&&/figure&&p&在二手房住宅的挂牌量上，全年趋势也是在3月涨至最高点，接着一路下行，到了5月开始有所回暖，房源量微增，8月再次略有下滑，至9月一个小谷底，一直缓缓上涨至年末。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-95eb0cacd8154ae33dbdadeaeaf3c329_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&763& data-rawheight=&410& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&763& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-95eb0cacd8154ae33dbdadeaeaf3c329_r.jpg&&&/figure&&p&在我们监控中的33个重要城市里，各个城市全年（1-11月）的二手房挂牌价涨跌情况如下图所示。此前在&b&&a href=&http://link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzI5NzE3MDY0Ng%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3Daa978cc707fea802f066cf%26chksm%3Df4b63bb1c3c1b2a781e859ea8dc8c11fd7fd9f75ad9c4a64e91fbe9%26scene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&《全国最具投资的20个城市》&/a&&/b&里提及过。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-1abc3aceb65e6b7878b65_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&368& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-1abc3aceb65e6b7878b65_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-01e7c29a26bfc826c396_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&368& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-01e7c29a26bfc826c396_r.jpg&&&/figure&&p&在今年北京全市的挂牌价和成交价跌幅对比图里，可以发现从6月开始，挂牌价的跌幅均普遍低于成交价的跌幅。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-e4c4f83f894d6c3237749_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1080& data-rawheight=&815& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1080& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-e4c4f83f894d6c3237749_r.jpg&&&/figure&&p&&b&挂牌房源具体情况概述&/b&&/p&&p&2017年北京全市，在挂牌房源的&b&套面积区间占比&/b&上，每套房面积在60-90平米的占比最高，达到34%；其次为90-140平米，占比为30%，二者共占比超6成，成为二手住宅市场的绝对主力。&/p&&p&其中占比最低的是200平米以上的二手住宅，仅占6%。其中60平米以下住宅占比19%，多为城区的老破小及郊区一居室。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-60bea5f3e_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&794& data-rawheight=&593& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&794& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-60bea5f3e_r.jpg&&&/figure&&p&从北京市各城区&b&不同面积区间占比&/b&上看，60平米以下二手房住宅中，城六区占比比例明显高于郊区。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-2ef4a5eba1fd8e0050fcf19_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&989& data-rawheight=&518& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&989& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-2ef4a5eba1fd8e0050fcf19_r.jpg&&&/figure&&p&在主城区方面，60-90平米二手房住宅中，西城区、东城区、海淀区、石景山区60-90平米刚需住宅占比最高；朝阳区、丰台区由于行政区面积较大，部分位于商圈大面积住宅较多，因此90-140平米占比最高。&/p&&p&郊区方面来看，60-90平米的刚需、90-140平米的改善占比较为接近。200平米以上高端住宅及别墅中，朝阳区及顺义区内由于高端商圈较多，因此占比明显高于其他城区，石景山区、房山区高端住宅占比最低。&/p&&p&&b&从挂牌数据看北京今年涨跌&/b&&/p&&p&据诸葛找房数据研究中心监测的数据表明，&b&北京市二手住宅涨价房源量在3月份开始暴跌，5月份后开始回复平稳状态此后进入缓慢下跌状态&/b&，市场下行，涨价房源量不断减少。&b&降价房源量在4月份飙升，5月份之后市场有所回暖&/b&，开始缓慢下降，7-12月，市场稳定下，二手住宅降价房源量也保持稳定。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-e62bdc2a3d583e90de5ceb348d41aba4_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&804& data-rawheight=&364& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&804& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-e62bdc2a3d583e90de5ceb348d41aba4_r.jpg&&&/figure&&p&从套均降价来看，东城以套均降价38.6万/套居城区降价榜首，其次西城区，套均降价38.3万，东城、西城、海淀、朝阳套均降价遥遥领先其他城区。顺义区由于有孙河别墅群，降价较多，降价位于郊区第一。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-153aea45f4f2a_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1008& data-rawheight=&474& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1008& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-153aea45f4f2a_r.jpg&&&/figure&&p&据诸葛找房数据研究中心监测数据表明，2017年北京市挂牌套价区间占比上，300-500万/套占比最高，为33%，其次为500-800万/套，占比为31%，二者占比超六成，表明北京市挂牌仍然以刚需为主。&br&800-1500万的改善型住宅占比20%，占比最低的为2000万以上豪宅及别墅，占比仅为3%，300万以下占比9%，按照北京市目前7-8万套的挂牌量来看，300万以下住宅大概6.3万—7.2万套之间，对于经济紧张的用户来说，还是有很大的选择空间。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-6a4fc370eacc6ee12f2ae0c8b153a311_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&845& data-rawheight=&518& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&845& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-6a4fc370eacc6ee12f2ae0c8b153a311_r.jpg&&&/figure&&p&从降价房源量在各套价区间的降价情况来看，300万以下的房源中，降价在10万以下的占比超4成，1000万以上的房源降价在50万以上的占比超60%。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-7d0e6d50d1f242f666bc3_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1018& data-rawheight=&593& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1018& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-7d0e6d50d1f242f666bc3_r.jpg&&&/figure&&p&&b&5大变化或成房产新时代转折点&/b&&/p&&p&2017年的房产火热，提前透支未来几年的房产增速，同时，GDP增速“换挡”，经济增长放缓，未来或难再现2017年的火热，而从2017年中央经济工作会议，到2017年召开的两会来看，对于房地产市场的定调都围绕转变进行：&br&&/p&&p&&b&1、增量房时代向存量房时代的转变&/b&&/p&&p&目前国内对于是否进入存量房时代的判别标准，为二手房交易量是否超过新房。照这个标准，北京上海等一线城市及部分二线城市由于房地产市场起步早、发展快，目前核心城区新增供应量较少，已经进入存量时代。&/p&&p&尤其是北京，目前二手房市场交易占比已超过8成。二线城市方面，南京、天津、杭州等热点二线城市二手住房交易套数和新建住房交易套数比相继突破1，进入存量房时代。 &/p&&p&&b&2、由重开发向重租赁运营的转变&/b&&/p&&p&2017年以来，相关部门对于房产政策频繁出台，而租赁则是出台次数最多的政策之一。随着增量房时代的来临及租售同权的影响下，大型开发商逐渐加大租赁市场的力度，由传统的重开发逐渐转型租赁运营。 &/p&&p&&b&3、商品房多渠道保障供应的转变&/b&&/p&&p&8月28日,在全国首批试点的13个城市，完善十点集体租赁住房建设和运营机制、探索租赁住房监测监管机制和探索保障承租人获得基本公共服务的权利。北京、上海、广州等重点城市试点共有产权住房，降低刚需购房门槛，多渠道保障刚需利益。&/p&&p&&b&4、商品属性向居住属性的转变&/b&&/p&&p&“房住不炒”是今年最火热的词之一，在中央经济会议及两会等重大会议中被多次提及，意味着从中央到地方政府全力打击炒房行为，使得商品房的商品属性逐渐降低，居住属性不断深化。&/p&&p&&b&5、市场由杂乱无序向稳定有序转变&/b&&/p&&p&坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制，是今年的政府重点工作之一。不断完善住房保障与供应政策、制定住房市场调控与税收等政策，一改之前的后期调控政策模式。&/p&&p&最后，我们为读者朋友附上了&b&《转折时代——北京楼市》&/b&原报告全文，需要请添加下方小葛好友。&/p&&p&&b&微信公众号：&/b&&a href=&http://link.zhihu.com/?target=http%3A//m.zhugefang.com/%3Fspread%3Dxinmei_wap_tt& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&诸葛找房&/a&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-987ed4ca_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&338& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-987ed4ca_r.jpg&&&/figure&&p&tzy&/p&&p&&/p&
房地产迎来转折时代和大周期2017年席卷全国的房地产调控风暴，让整年的房产形势如坐过山车难以把握，也挑动着每一个买房人的心脏。这9年来，北京的房价起起伏伏，但是整体飙升，去年均价就达到了全国均价的6倍。今年全国房地产的销售面积和销售额，双双创下…
&p&&b&之前写过一篇《&a href=&http://link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzIyMDAzNDUyNA%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3D6de11033dcd340a3e149d6%26chksm%3D8fc247f5dbc9f8ed05583cdc0ab8cdf33%26scene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&买房的最佳时机是什么时候？&/a&》，观点是鼓励大家找笋盘。&/b& &/p&&p&&br&&/p&&p&&b&这篇算是一个补充。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&如何找到笋盘，其实倒没有什么特殊的技巧。手里加上几十个中介的电话，经常跑盘观察市场。 &/p&&p&秘诀，就在于勤快。&/p&&p&&br&&/p&&p&当然在大牛市的时候，开发商、房东不涨价已经是菩萨心肠，就不要指望还找笋盘，及时锁定才好。&/p&&p&在房价下行的时候，发现笋盘的几率会比较大。&b&因为有着急用钱，想快点出货的卖家。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&所以，同志们，楼市不行了，我们可以不买，但是不要观望。&/p&&p&想想牛市的时候，我们是多么饱受欺凌，一晚上砍价最终多花十几万，&/p&&p&淡市了！轮到咱们砍价了！我们终于可以翻身当大爷。&/p&&p&我们要迈开勤劳的双腿，闲庭信步的扫楼盘！&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-fd79bc562bf56d_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&61& data-rawheight=&61& class=&content_image& width=&61&&&/figure&&p&&b&房价下跌最直接的信号：二手房下跌才是真跌！&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&目前真正在下跌，或者很有可能会下跌的城市有哪些呢。&/p&&p&&br&&/p&&p&我们来看统计局给出的数据，有人说统计局的数据不准确。其实这样讲是不对的。我们本来就是一个政策市，行政手段的干预是可能改变房价的，也会改变预期。所以我找出11月份&b&二手房数据下跌、或者保持持平的一些城市。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&这里还是要重复一个概念：&b&只有二手房价格才能反正真实的市场。&/b&新盘价格定价权在于开发商，调控的时候有政府的备案价。新盘价格是被操纵的，不真实。&/p&&p&&br&&/p&&p&一线的&b&北京、上海&/b&还在下行。（深圳广州显示环比上涨了0.1%，也没什么关系。深圳、广州楼市现在是很稳定的，而且深圳、广州调控的时间也比较早。）&/p&&p&&br&&/p&&p&二三线有&b&天津、石家庄、南京、合肥、厦门、福州、济南、郑州、海口、秦皇岛、无锡、扬州、蚌埠、安庆、北海。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&对比2015年的数据，这些城市大部分都是大涨过了。有些人问大涨过就不会涨了吗？从市场的角度说，商品价格大涨过以后就会有调整，这是规律。所以任何上涨的城市都会有回调的。至于回调幅度是多少，要看这个城市上涨的时候脱离了原本价值的幅度。要因城而异了。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-9438fd6eef0f6dbebca5130_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&501& data-rawheight=&686& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&501& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-9438fd6eef0f6dbebca5130_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&b&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-fd79bc562bf56d_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&61& data-rawheight=&61& class=&content_image& width=&61&&&/figure&&/b&&p&&b&新房，要学会薅开发商羊毛&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&一位老司机说， 买新房，一定要抓住开发商的痛脚，趁他病，要他命。&/p&&p&这话也太歹毒了些= =。但是熟悉开发商的那点营销套路，我们就可以反套路买房了！&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&淡市的新房可买&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&以上城市，在房价大涨的时候，几乎没有什么新盘在卖。开发商大多都在捂盘。随着年底了。反而逐渐开始卖盘了，而且很多城市的开发商像商量好似得，一下子放出很多楼盘，比如南京、郑州。&/p&&p&&br&&/p&&p&这是为什么呢？&/p&&p&&br&&/p&&p&其实这涉及到开发商的营销策略。首先，开发商卖房子，&b&一定是以获取最大利润为首要目的。&/b&在牛市的时候，房子不愁卖，政府还用备案价压着，那咱们就死磕，看谁耗得过谁。&/p&&p&&br&&/p&&p&等牛市过了，市面上钱也紧张了。开发商的目的从获取最大利润变成了&b&“尽量回款，保证现金流”，&/b&毕竟，有钱维持运转，才能活的长远。&/p&&p&&br&&/p&&p&淡季，一般的买房者是处于观望状态的。&/p&&p&只有少量有实力的刚需，还有部分抄底的投资客才是开发商的客户。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以，虽然楼市新盘少了，可是大家都觉得房价要跌。这个时候，你要快速出货。先筛选有实力的买家，全款。等这部分客户消化了，就只能走低价策略了。再不行，那只要搬出“零首付”“分期付款”的绝招了。&/p&&p&&br&&/p&&p&着急用钱的KFS，只求走量，不求涨价，这个时候买入，也是很合适的。（不着急用钱的KFS，比如顶豪们，那就慢慢卖呗。豪宅卖了10多年还没卖完的现象也很多）&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&一期开盘的新盘可买&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&新楼盘开盘，基本都是低开高走的策略。&/p&&p&新房的价格，一直都是单边上涨。&/p&&p&&br&&/p&&p&开发商的营销套路，都是告诉你，这个地段多么好，将来如何升值。&/p&&p&所以，在政府没有强势介入备案价的时候，&b&新房的价格=新房的真实价值+预期上涨的价格。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&你买入新房的价格，是包含了未来上涨预期价格的。&/p&&p&新房的上涨，都是纸面财富。&/p&&p&但这不妨碍销售员说，&b&昨天还是8000块，今天就涨9000块。恭喜昨天买房的客人一天赚10万。&/b&这样客人美滋滋，销售员也美滋滋。&/p&&p&所以，新盘都是第一期价格最低，&b&第二期会根据第一期的销售率上调价格，销售率越高，上调的越高。&/b&第三期类推。 &/p&&p&&br&&/p&&p&知道这个道理后，买前几期还是比较实惠的。因为虽然不是真正的买入即赚，但至少买的时候比以后便宜嘛。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-d48e21b0d8ff52bec9f33_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&459& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-d48e21b0d8ff52bec9f33_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&b&这里再说一下，打折尾盘也可以买。但前提是消息灵通。&/b&由于大部分楼盘卖光，开发商没有资金压力，尾盘往往是很便宜的，但销售员不会直接告诉你。需要多套路，多打听。毕竟当新盘全部卖光成为二手盘的时候，没人知道哪个是尾盘。尾盘，也是跟着整个小区的价格一起走。 &/p&&p&&br&&/p&&p&还有比较罕见的，小开发商负债过高支撑不下去、大开发商吞并小开发商，这两种情况下，为了资金快速回流，楼盘一定会打骨折卖，如果出现这种情况，比如恒大、融创的楼盘，可以果断买入。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-fd79bc562bf56d_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&61& data-rawheight=&61& class=&content_image& width=&61&&&/figure&&p&&b&二手房，把握季节行情&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&凡是市场，一定有自身的规律。&/p&&p&我们看下图，下图是中国指数研究院的二手房指数走势。&/p&&p&找找房价指数走势低谷的时间段。有没有发现什么共同点？&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-77f3ef8d80b83125cbcdb60b_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&291& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-77f3ef8d80b83125cbcdb60b_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&没错！从05年到17年，除了大涨的年份，房价指数低估阶段大多集中在&b&12月份到明年的3月份&/b&之前。即使是大涨的年份，这个时间段房价走势也是相对平缓的。 &/p&&p&&br&&/p&&p&于是，我们得出结论：&/p&&p&&b&12月份到明年的3月份，这一段时间楼市很冷。而3月份之后，楼市房价才开始上涨。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&造成这种现象是偶然的吗？当然不是。&/p&&p&原因是我们要过春节。&/p&&p&进入12月，春节的气息就很浓了。很多北漂、沪漂都无心工作，商量怎么订票回家，怎么可能还有心思看房……&/p&&p&哪怕是本地人，也倾向于把攒了一年的钱存起来。享受下有钱的感觉。至于买房这种大事，当然是&b&“过完年再说”&/b&。&/p&&p&&br&&/p&&p&而开春后，该上班的上班，该买房的也开始行动了。&/p&&p&所以，业内把3月份叫做小阳春。3月份后，二手房市场逐渐活跃，开发商也开始推盘。&/p&&p&有经验的投资客，或者牛逼的销售总，会根据3月份的楼盘定价和去化量判断将来一年的走势。&/p&&p&&br&&/p&&p&而我们买房的时候，可以反其道行之。买在淡市。&/p&&p&买家不着急买，不代表有卖家不着急卖。卖家明年也做好了要置换或者其他计划，希望在年底这段时间把房清出。在买家不多的时候，你会挑选到不错的低价房源，而且还没人跟你抢。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-fd79bc562bf56d_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&61& data-rawheight=&61& class=&content_image& width=&61&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&当然，以上分享仅仅出于我个人的经验，也不完全对。&/p&&p&&br&&/p&&p&本质上，年底买房是一个好时机，但是楼市是比较复杂的。我并不能保证说，在年底买的房子一定比明年便宜。因为，未来房价如何谁也无法精准判断。即使一个城市，不同区域也是有变化的。 &/p&&p&&br&&/p&&p&很多人喜欢听预测房价，比如未来1年，2年，3年，但是谁能100%预测正确？任大炮也不能。他说是长期看涨。通过预测房价去做买房的决策，我认为有点像买彩票。&/p&&p&&br&&/p&&p&我们要赚的是容易的钱，买彩票太难了。所以，在淡季买入，大几率确保你能买到当下比较划算的房子，这是你买了就能确定要赚的钱。&/p&
之前写过一篇《》，观点是鼓励大家找笋盘。 这篇算是一个补充。 如何找到笋盘，其实倒没有什么特殊的技巧。手里加上几十个中介的电话，经常跑盘观察市场。 秘诀，就在于勤快。 当然在大牛市的时候，开发商、房东不涨价已经是菩萨…
&p&没有金刚钻，别揽瓷器活。&/p&&p&普通老百姓既没有逆势而为的能力，又没有逆势而为的勇气，还承担不了逆势而为的后果。&/p&&p&所以身为普通人就不要想那么多了，随大流就好，房价涨了，可以吹牛皮说自己眼光好，房价跌了，也可以安慰自己说大部分人都和自己一样。、有那胡思乱想的功夫，可以从微观上着手，想想自己要买的那套房子的具体情况。什么时候买属于宏观大势，不是普通人能想明白的，即使想明白了也不一定能把握得住。&/p&&p&这个世界上，走小路才有机会成功，但失败的可能性更大。我们这些想赢、但是更怕输的普通人，还是掂量掂量自己，乖乖地做人肉背景板吧。&/p&&p&敢于赌一把还能赌赢这一把的人不会来知乎问别人，来知乎问别人的都是怕以后承担不了房价下跌损失的人。这样的人还是随大流吧，毕竟天塌下来也是众人顶着，这么想就安心多了。&/p&
没有金刚钻，别揽瓷器活。普通老百姓既没有逆势而为的能力，又没有逆势而为的勇气，还承担不了逆势而为的后果。所以身为普通人就不要想那么多了，随大流就好，房价涨了，可以吹牛皮说自己眼光好，房价跌了，也可以安慰自己说大部分人都和自己一样。、有那胡…
。&br&这几天答主在胆战心惊中度过了人生中最刻骨铭心的一个中秋，中秋前夜通宵抢险救灾，中秋当天睡了一天，下午起来发现一夜之间厦门满目疮痍。是的，你们猜的没错，就是莫兰蒂台风，答主在厦门受灾最严重的区域，房子被重创，目前寄住在亲戚家，无电脑可用，将暂停更文，暂停给知友看户型。这几天心情一直很压抑，也不知道什么时候房子能修好，好在目前情况一直在往好的方面发展。&br&
这几天我一直在思考家的意义，家人的意义。中秋前夜听到狂风肆虐地吹刮窗户，雨水全方位的浸入到家里，我才深刻意识到有个能让我遮风避雨的家，有能跟我一起并肩救灾的人是多么重要。家是我们避风的港湾，而家人就在于在危难的时候能在一起，一起面对，一起度过。&br&
这让我更加坚定信念一定要把这一篇更完，教大家挑到舒适的房子，拥有一个舒心的家。等我安定下来后，定会回来续更的。还请大家继续关注。&br&&br&&br&更&br&后面将要写赠送面积篇和通风采光篇&br&关于赠送面积有什么想知道的请留言给我，私信也可，说说你买的户型开发商都赠送了多少面积，以什么形式赠送的，最好附户型图可发我邮箱，也可去我的微信公众号留言给我，还有什么想了解的也可留言给我。&br&&br&还有只收藏不点赞是什么鬼，我们友谊的小船说翻就翻了，还有那些不点赞只默默关注我的人，还能不能愉快的玩耍了。偶不开心了。哼。&br&&br&你们的点赞是我续更的动力。&br&&br&有人说图少，因为我户型图都是自己画的，用的Setches软件，ipad上的，我还在研究，感觉还没上手，一晚上都画不了两张图，心好累。可能是笔的原因很不好用，你们用过什么样的笔？你们还用过什么画图软件，PS？有这方面比较了解的人请私信给我。以后会尽量多放图，少码字。&br&&br&更&br&今天先来更新户型方正这一块儿，后面将续更其他关于户型的事儿。转载须经作者本人同意。&br&&br&&br&&b&&u&户型方正篇&/u&&/b&&br&&br&前些日子有个朋友买了个他心仪的房子，欢天喜地地打电话给我给我讲她千挑万选的户型有多好多好，张口就说户型方正，每个房间的比例都很好……，巴拉巴拉说了一堆。而后简单装修就迫不及待住了进去，正当我以为她从此过上了舒服的新居生活时，今天跟我打电话哀声叹气的，我问她怎么了，她说没住进去无限期待，住进去了感觉怎么就不舒服呢，生活着也不是很方便。我便让她把户型图发给我，结果我一看她买的房子是个这样的户型。我问她谁告诉你这个户型很方正，她说是售楼处的人。今天又看到了几个答案对户型方正的解释，让我觉得很有必要来好好跟你们聊聊户型方正，附我朋友的户型图如下：&br&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/2dbaa60e966fe080c96c5fd8f492eeea_b.png& data-rawwidth=&2048& data-rawheight=&1536& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&2048& data-original=&https://pic3.zhimg.com/2dbaa60e966fe080c96c5fd8f492eeea_r.png&&&/figure&红圈表示外墙角。后文会有解释。&br&&br&户型是这样的，外轮廓呈锯齿形的。你们看出来什么问题了吗？&br&&br&&br&&b&为什么售楼处和中介口中的户型方正的房子会住起来非常不舒服呢？&/b&&br&&br&买房其实是个技术活，需要综合考虑很多方面的因素，而在其中如何选择户型又是非常重要的一块儿。别听有些置业顾问跟你瞎扯，有时候他们自己都搞不清状况， 做住宅项目的时候，会因为开发商方面要求我们制作样板房的装修图，户型平面彩图跟置业顾问有过接触，发现有部分人对建筑学方面的知识不懂，要么是以前是卖汽车、卖家具等跳槽过来的，要么是只懂个大概含糊其词说不明白，要是选户型的时候听了他们的话，真的就是吃亏在眼前了。毕竟他们只要能卖出去房子去就好了，其他的管他呢。&br&&br&&b&关于户型方正，很多销售人员，地产人员都会解释成房间的长宽比例协调&/b&，这是一个很大的误区。为什么这样说呢？不是说户型的进深与开间之比合理就是户型方正吗？看房子的时候都是这么对我说的啊！！！且听于公子慢慢道来。&br&&br&很多人对户型方正的解释是这样的：&br&&br&&b&“习惯上，我们把房间的主采光面成为开间（面宽），与其垂直的称为进深。也可根据房间门的朝向来确定开间和进深，房门进入的方向的距离为进深，左右两边距离为开间。&b&”&/b&&/b&&br&&br&&br&&b&”一般意义上的户型方正就是指户型的进深与开间之比合理。进深与开间之比一般介于1:1.5之间较好。进深过大，开间过小，会影响户型采光通风，房间内会显得比较暗；而进深偏小，开间过大不利于房间保温，浪费能源，北方尤其如此。比较方正的户型能做到采光通风与保温两者间的平衡。”&/b&&br&&br&这段话说的并不是户型方正，是房间比例问题，有些地产和销售人员将户型方正理解成了了房间的长宽比例协调。把户型错误理解成了房间，这说明对建筑学方面的基本名词的定义相混淆和理解不清楚。就算一套住宅里的每个房间都是长宽比例都是协调的，整个户型也不一定是方正的，也有可能是非常不方正的。&br&&br&先来说两个建筑学上的术语：&b&户型和房间&/b&&br&&br&&b&户型&/b&&u&指的是由居住空间（客厅、起居室、卧室）和厨房、卫生间等共同组成的基本住宅单位。&/u&&br&&br&&b&房间&/b&&u&在建筑上指的是由墙，楼地面及屋顶围合起来的空间，满足人们一定的使用功能。房间按功能分可分为卧室、客厅、餐厅等等。&/u&&br&&br&&b&户型方正&/b&&u&指的是整套户型的格局规整，布局紧凑，户型的外轮廓线大体成一个方形。&/u&&br&&br&&b&房间的长宽比例协调&/b&&u&指的是每个房间的长宽之比在一定的范围内，长宽比应不超过1.5：1。比例失调，居住在其中有局促感，过大的长宽比的居室会使人有狭长、压抑的感觉，且房间光线不足，容易通风不良，易潮湿。&/u&&br&&br&&b&那么户型方正在选户型时有多重要？为什么很多开发商和设计师常将户型方正挂在嘴边，两者理解的户型方正有什么区别？我们经常在评价一个户型的优点时上来第一句就说户型方正，你知道什么是真正的户型方正吗？&/b&&br&&br&具体的来个详细的解释，请听于公子慢慢道来。&br&&br&户型方正在建筑学上指的是套型的大格局要力求方方正正，户型的大轮廓要大致成一个方形，要尽量避免有斜切线造成的尖角形，梯形，弧形等不规则形状的出现，影响室内空间的实际使用效果。户型方正则便于二次布局改造，你们可以根据自我需求实现空间的自由转换和扩展。&br&&br&&br&&br&&b&户型不方正容易造成：&/b&&br&&br&&b&1.不规则的房型将影响家具布置。&/b&&br&现在的家具绝大多数都是方正的，而此类户型切角多斜线多弧线多要专门定制家具，花钱且效果不一定好。&br&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/02680a67bad2866ec30dfb89543bf13b_b.png& data-rawwidth=&2048& data-rawheight=&1536& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&2048& data-original=&https://pic4.zhimg.com/02680a67bad2866ec30dfb89543bf13b_r.png&&&/figure&&br&&br&&br&&b&2.浪费的面积多。&/b&&br&同样面积的户型，使用效果是不同的，户型不方正的空间利用率低，一些出角空间难以利用。&br&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/e0c7f9de81715ffa29a9c_b.png& data-rawwidth=&2048& data-rawheight=&1536& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&2048& data-original=&https://pic1.zhimg.com/e0c7f9de81715ffa29a9c_r.png&&&/figure&&br&&br&&br&&b&3.容易形成压迫感。&/b&&br&突兀的斜角或锐角对居住在其中的人会造成一种不适的压迫感，尤其是卧室或客厅出现锐角空间。&br&&br&&b&4.后续装修费用高&/b&。&br&很多缺陷面积需要特别花功夫和材料去处理，靠装修或软装去弥补，一旦装饰不好会非常影响美观。&br&&br&&br&&b&5.结构不够稳固。&/b&&br&户型出角太多外墙转折太多容易导致外墙不够稳固，在发生地震、火灾等情况下，建筑的结构容易出问题。当然这里说的是比较极端的情况下，一般是不会有什么问题的。但是现在开发商在要求设计人员在设计户型时，要结构所人员对建筑结构做优化，简单来说就是将所配的钢筋数量减到最少，剪力墙的厚度减到最薄，懂得建筑结构的人都知道，一栋楼能稳固的立在地面上，很大程度上靠的就是钢筋混凝土结构。（此处不展开说明）在目前这种优化结构的做法下，选择过于不方正的户型是不太明智的选择。&br&&br&&b&6.保温节能性能差 。&/b&&br&很多不方正的户型，外墙拐角特别多，外墙的面积也相对多，有的户型外轮廓呈锯齿状，保温节能性能差。学过建筑物理的童鞋都知道，建筑物的外墙角（外墙相对内墙而言的，内墙指的是室内的墙，外墙指的是有一边直接接触到室外环境的墙）是外墙保温隔热最脆弱的地方，是由于外墙角的热桥效应是多维的传热，考虑到很多人不懂热传导，所以此处不展开。外墙（此处外墙代指有保温隔热层的外墙）的缝隙（此处为了便于理解缝隙是代指部分施工技术没达标留的缝隙和施工质量不过关产生的有害裂缝而导致的缝隙，以及由于外墙角长时间的热桥效应对墙体材料产生的破坏产生的裂缝导致的缝隙，此处不展开讲）容易让外墙的保温隔热能力进一步下降。建筑轮廓凹凸过多，对保温隔热不利，同样面积外墙的户型和同样面积外墙且凹凸过多的户型比，后者的保温隔热效果更差。墙角多的体型系数一般相对大（此处有例外但是比较少见）。夏天屋外的热量会进入到室内，室内制冷效果会受影响，你会感到用的电费特别多；冬天屋内的热量会传导到室外，你会感到室内的暖气没那么热，这都是因为墙角是两片墙交接结合的位置，由于热桥效应和缝隙的存在（上文有具体说明）再加上国内部分施工队的施工质量（我不说你也懂得，此处省略三千字）。so，此类房子保温节能的性能比户型方正的房子效果要差不少。有的房子夏天空调不制冷，冬天暖气不热，充了几百块的电费用不了几天，原因就在这里。(有知友理解有误，特此补充说明)&br&&br&听我说了这几点，你应该明白户型方正有多么重要了吧。户型方正的房子简直就是省钱省力又省心呢！！！否则你一冲动一不小心买了套户型不方正的，对于没有建筑方面知识的你来说，就算你使出洪荒之力，后期的装修布置房间，你也难以搞定。&br&&br&看到这里，你一定想不明白户型不方正有这么多不好的地方，那为什么还有不少开发商要开发这种不方正的户型？是为了在设计上推陈出新吗？&br&&br&&b&1.有市场。&/b&这类房子有人稀罕，有人在长时间居住在方方正正的户型后产生了一种审美疲劳，从而对有斜线有切角有弧线的房子产生了兴趣。开发商正是抓住了某部分购房者的猎奇心理，推出此类户型。这种心理就像有些喜欢穿奇装异服的人心理是一样的，要的不是衣服合身，追求的不是衣服的舒适性，而是要跟别人穿的不一样，要有个性。&br&&br&&b& 2.颜好。&/b&有些户型不方正的楼的立面外观设计容易出效果，外立面会好看。正正当当的东西带给人的感觉会有点儿板，户型方正的楼的立面经常处理成对称的，给人感觉有点呆板。而不方正的户型，有切角有弧线的，会带来不对称美，给人的感觉更灵活，更生动。正因为这部分“颜控”的存在，现在住宅的外立面已经被认定为吸引买房人的重要因素，所以喽，有部分开发商在外立面的设计上更加重视，宁可牺牲部分户型的合理性，也要建“颜值”超高的住宅。&br&&br&&b&3.利润高&/b&&b&。&/b&开发这样的房子绝大多数并不是为了在设计上有所创新。开发商是逐利的商人，永远会追求利益的最大化，之所以出一些奇特的户型是为了多出面积（墙扭转下，偏个角度，分分钟能多出来好几平米），多卖钱。一套户型多做出10平方米的面积，1000套就是10000平方米，每平米按一万块算的话，开发商就能多卖出一个亿的价钱！！！&br&&br&我知道有部分“颜控”会问我（别四处看了，就是你），因为我身边就有这样的人，“这楼看起来真好看，我就是喜欢这样的户型怎么办？就是控制不了想买的欲望怎么办？”&br&&br&咳咳咳，作为一个专业的建筑师给你们几点不成熟的小建议：&br&&br&&b&第一，可以买&/b&，因为钱在你手里呀。&br&&br&&b&第二，谨慎买。&/b&在买房的时候不要盲目追求个性，一定要多去看楼盘多比较，一定要三思而后行，并且三思之后再三思。&br&&br&&b&第三&/b&，如果铁了心要买，你的心意已经无法改变，那么就尽量要求开发商给些优惠，&b&毕竟同样的面积，跟户型方正的房子相比，实际使用效果是差不少的。 &/b&
如果你是纯粹因为住宅楼的外观好看想买一些带弧线带切角的户型时，那大可不必，你可以选择外墙是方正的，横平竖直的，而飘窗和阳台是圆弧形的、椭圆形的或折线形的户型，这类房子的外观也是能做得挺漂亮的。&br&&br&&b&第四，&/b&把我们建筑学上有关建筑设计的三原则的一句话送给你们大家，那就是“坚固，实用，美观”。这是我进入建筑学这个专业上的第一堂课，我们的专业课老师对我们讲的。 出自《建筑十书》中&b&&u&＂坚固、实用、美观＂&/u&&/b&的这三个原则成为重要的设计思想,经过两千年的实践,并未过时,仍然适用，仍旧是现在建筑设计的重要的指导思想。你看到了没实用排在美观的前面。&br&&br&&b&第五，内心要强大。&/b&你买了这类房子，心里就要有足够的心理准备，人家布置房间挥挥手就搞定了，你可能还在为怎么布置房间发愁，人家装修轻轻松松，你可能还在为怎么装修苦恼的不要不要的，人家逛一趟家具城一堆家具买回家，你可能还在四处为定制家具四