合同违约方能否主张解除合同
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&&&&【案情】
&&&&顺成公司是某商业中心的房地产所有权人。日，天马电影公司与耀玮公司签订了《租赁合同》，约定耀玮公司将某商业中心三楼S-XC001号商铺出租给天马电影公司，并约定了租金的标准及交付时间。同日，顺成公司向天马电影公司作出《履约担保书》，同意耀玮公司将该物业转租给天马电影公司作商业电影院，并认可《租赁合同》。同年8月13日，耀玮公司收到郭某泉以天马电影公司名义交纳的保证金及装修按金。后耀玮公司向郭某泉出具电影院场地位置移交确认书，将涉案场地移交给郭某泉。移交中，双方确认场地存在楼面沉降、渗水隐患、裂缝等问题需要由耀玮公司后续处理。
&&&&日，租赁场地在天马电影公司装修期间被断电。同年9月，郭某泉以此为由向耀玮公司、顺成公司发出《暂停支付租金通知书》，要求暂停支付租金。日，天马电影公司收到耀玮公司、顺成公司以天马电影公司迟迟不能开业等为由发出的《解除租赁合同通知书》。
&&&&日，天马电影公司诉至法院请求确认耀玮公司、顺成公司提出的解除《租赁合同》行为无效。诉讼中耀玮公司提出反诉，请求法院确认双方的合同关系已于日解除。
&&&&经审理，法院确认耀玮公司、顺成公司于日向天马电影公司发出《解除合同通知书》解除双方《租赁合同》的行为无效，并驳回耀玮公司全部反诉请求。一审判决作出后，双方均没有提出上诉。
&&&&日，耀玮公司、顺成公司提起本案诉讼，请求解除耀玮公司与天马电影公司于日签订的《租赁合同》。法院一审判决解除合同，二审维持原判。本案诉讼之前，耀玮公司、顺成公司与天马电影公司已有多起诉讼。二审判决作出后，争议的租赁场地上陆续设定了数个以其他案外人为承租人的租赁合同。天马电影公司不服终审判决，申请再审。
&&&&【分歧】
&&&&本案争议的焦点是，耀玮公司在本案《租赁合同》履行中明显存在违约行为，现耀玮公司作为违约方，能否主张解除合同？
&&&&第一种意见认为，合同解除分为约定解除和法定解除，合同法第九十四条规定了法定解除的五种情形，但是，该五种情形是赋予守约方的合同解除权，违约方无权行使法定解除权。故耀玮公司作为违约方无权主张解除合同，在天马电影公司要求继续履行合同的情形下，应判决强制履行合同。
&&&&第二种意见认为，本案双方的纠纷已持续数年，围绕纠纷而引发的诉讼已有多起。耀玮公司作为违约方，虽然不能依据合同法第九十四条的规定行使法定解除权，但是在合同无法继续履行或强制履行成本过高的情形下，强制履行显然是非理性的选择。依据合同法第一百一十条的规定，违约方可以以承担违约责任的代价换取对合同义务履行的免除。在合同履行存在该条规定的情形时，违约方主张解除合同应予支持。
&&&&第三种意见认为，合同法第一百一十条的规定是违约方在守约方要求履行合同时的抗辩权，违约方不能据此主动提出解除合同。本案是违约方耀玮公司提出解除合同，故其主张不能得到支持。
&&&&法院采纳了第二种意见。
&&&&【评析】
&&&&1．现行法律并未明确禁止违约方解除合同的权利
&&&&我国现行法律并没有关于违约方不得解除合同的明确规定。从理论上讲，合同是当事人之间的契约，按约履行合同除了囿于法律规定的约束外，很大程度上还要取决于当事人的自愿。在一方不愿意继续履行合同时，虽然有强制履行的制度设定，但强制履行显然不可能适用于所有不自愿履行的情形。如果机械理解“依法成立的合同应当履行”，并一律排除违约方解除合同的权利，以绝对的强制对抗当事人的意思自由，在某些个案中必然会耗费极大的社会成本。本案中，如果继续履行合同，需要先解除二审判决后已经设定在租赁物上的其他数个租赁合同，在争议的租赁合同已经耗费了当事人诸多时间、精力及社会资源的情形下，强制履行的效果可想而知。即使不考虑强制履行的效果，仅仅是为维持一个存在诸多难以调和的矛盾的法律关系，而去破坏现有的相对和睦的数个法律关系，已经有背离诉讼经济原则的嫌疑。因此，在法律没有明确禁止违约方行使合同解除权的情形下，违约方主张解除合同的权利不应完全予以排斥。
&&&&2．现行法律中可以找到违约方解除合同的依据
&&&&违约方的合同解除权，在我国现有的法律框架内能够找到明确依据。合同法第一百一十条规定，在当事人一方不履行非金钱义务或者履行非金钱义务不符合约定时，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：法律上或事实上不能履行；债务的标的不适于强制履行或履行费用过高；债权人在合理期限内未要求履行。因此，在出现上述情形时，违约方得以主张免除合同义务的履行。有观点认为，上述规定中合同义务的免除是违约方在守约方要求履行合同时的抗辩权，违约方不能据此主动提出解除合同。对此，我们认为，如果不赋予违约方主动提出解除合同的权利，上述规定就毫无意义。在守约方因对方违约而无法履行合同时，如果守约方不诉至法院，则争议的合同履行将遥遥无期，双方的法律关系也将处于长期的不确定状态。因此，在合同出现合同法第一百一十条的情形时，违约方提出解除合同应予支持。但违约方必需承担违约的法律后果。
&&&&本案中，双方因合作基础的丧失而引起诸多诉讼，且长期相持不下，租赁场地数年内均处于无法实际使用的状态，已经造成了巨大浪费。现涉案场地又于二审判决作出后转租给案外人使用，再予以强制履行的成本过高，属于债务的标的不适于强制履行、履行费用过高的情形。判决解除合同合理有据。但合同法第九十四条的规定属于守约方要求解除合同时的依据，一审法院适用该条文属适用法律不当。而且，违约方是耀玮公司，案件诉讼费应由耀玮公司负担。
&&&&据此，再审在确定了导致合同解除的违约责任，纠正了一审适用法律的错误，而且诉讼费改由违约方负担的情形下，维持了原审关于解除合同的实体判决。
&&&&（作者单位：广东省佛山市中级人民法院）
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本案中，房屋租赁合同能否单方面解除？
作者：梁艳&&发布时间： 14:34:38
　　原告张某诉称，日，原、被告签订洪泽湖农场花园口南侧湖滨路东侧门面房的租赁协议，协议约定房屋租期为五年：自日至日。原告于日向被告支付了定金2500元。但在协议履行期间，被告无故违约，致使原告无法正常使用租赁房屋，且造成原告往返车费损失100余元，故起诉要求被告支付违约金10万元，并继续履行合同。
　　被告徐某辩称：1、原、被告之间的租赁合同已于合同生效前解除，在合同签订后被告方已经通过电话和书面的方式与原告方进行了沟通和通知，自通知到达原告方之日租赁合同就应已解除；2、关于违约问题，由于双方合同签订后，已经通过电话方式经过协商通知解除，故不存在违约责任问题。对于被告方已经收取的2500元房租，被告方随时可以返还；3、对原告支付的来往车费的100多元被告方愿意弥补；4、虽合同约定违约金，但是这明显违反法律规定，且被告不存在违约行为。即使存在，被告也只能按法律规定支付已收取租金的20%，即500元；5、合同未生效前双方已经解除合同，并且房屋已经出租给第三方，第三方已经实际占有使用，故本案房屋租赁合同已无继续履行的可能，原告要求继续履行租赁协议没有法律依据，故不应予以支持。
　　日，原告张某与被告许某某签订XXX门面房的租房协议，约定租期为日至日，租金为每年8500元。协议约定合同自签订之日起生效，但双方故意将签订日期写成日。原告于日预交了租金2500元。日，被告许某某向原告邮寄了解除房屋租赁协议的通知书，原告于日收到。日被告与案外人梅某某另行签了房屋租赁协议，并实际交付使用。
　　分歧：本案中，关于该合同是否已经解除，有两种不同意见：
　　第一种意见认为，被告在合同生效前已经将合同解除通知书邮寄给原告，合同生效前解除通知到达原告，合同即解除，不存在违约情况，且已无继续履行的必要。
　　第二种种意见认为，被告无权单方面解除合同，其单方面恶意解除合同已构成违约，应承担违约责任，并继续履行该合同。
　　从裁判的合法性和合理性角度来看，笔者认为第二种意见更为妥当，理由如下：
　　一、根据合同法第九十三条只规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同可以协议解除，也可以法定解除。本案中，原、被告双方对合同的解除在房屋租赁合同中没有约定，在事后的协商中也没有达成一致意见。另《合同法》第九十四条 明确规定的四项法定解除权：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；（五）法律规定的其他情形。是赋予守约方的解除权。本案中，被告作为违约方，不享有对该合同的法定解除权；另，原、被告双方在合同中对合同的解除方式没有约定，被告许广铭在合同履行期限届满前通知原告解除合同，尽管该通知已到达原告，但原告不予认可，该合同未协议解除。第一百一十条 当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。但被告现已将该房屋租赁给善意第三人并实际交付使用，原、被告之间的房屋租赁合同已无事实上履行的可能，应予解除。被告在合同解除后，应向原告返还已收取的房租2500元，并承担其未按约履行合同的违约责任。
　　二、当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
　　本案中，原告诉称讼争的房屋赠与被告系附条件的赠与，缺乏法律依据，原告夏某与张某经法院调解离婚是，双方自愿将共同所有的房产赠与其未成年子女，即被告张某，该协议系双方当事人真实意思表示，没有欺诈，胁迫的情形，故判令该房屋租赁合同已无继原、被告双方虽对违约金数额进行了约定，但其约定的10万元违约金，明显过高，超出法律规定，本院依法予以调整。结合原告对该合同的履行情况，被告的过错程度及其对原告造成的实际损失等综合因素，本院酌定被告应承担的违约金为2000元。
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