大连房子越限购越涨价后，是要涨价，降价，还是稳定

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2018-03-26 21:06 标签： 大连限购
大连限购令细则取消 2017年大连买房新政策-大连搜狐焦点
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大连限购令细则取消 2017年大连买房新政策
大连限购令细则取消 2017年大连买房新政策
2014年大连取消了限购令，让大连的房地产市场又重新恢复了往日的活力，2016年大连出台的《意见》更是让房子的销售额上升了不少，2017年高校在校生在大连购房租房还能获得补贴，购房补贴标准不同的情况也有所不同，父母、子女之间可互用公积金贷款及互助还款，另外如果“卖小买大”还可按面积差每平奖励100元
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Copyright (C) 2018 Sohu.com Inc. All Rights Reserved. 搜狐公司大连暴涨限购、京津冀实质性下跌、开发商打折甩卖——如何理解近期全国房价走势？
　　一线城市房价实质性下跌、大连限购政策出台、部分城市楼盘“变相降价”……房地产市场的“冷风”不断袭来，这是否意味着全国房价会出现大起大落？
部分城市房地产热度不减
虽然从国家统计局公布的1月房价数据来看，一线城市房价出现了实质性下跌，但这并没有掩盖其它一些城市房地产市场的温度仍降不下来的事实，有相当数量的城市在最近一年房价上涨幅度超过 20%：
中信证券房地产研究陈聪团队认为， 未来部分热点城市存在跟进行政调控限制措施的可能性。从过去一段时间的政策实践来看，行政调控的作用是比较好的——能够起到迅速降温市场的效果，也一般不会造成市场矫枉过正。
“变相降价”+实质性下跌
此前《21世纪经济报道》曾指出，石家庄地区的某些楼盘采取了“变相降价”的营销手段。一名买家这样解读自己刚买到手的新房，“这个楼盘将之前的精装修套餐砍掉，现在卖1.1万元/平方米左右，相比此前1.45万元/平方米的售价来看，相当于降了3000元/平方米，大约20%。”为了安抚已购买的老业主，开发商也给出“可以退精装修套餐但要先买车位”的方案。
从石家庄当地市场来看，2017 年当地商品房销售额同比增长了58%。2017 年 3 月之后，强有力的政策层层加码，的确冲击了当地的需求。2018 年春节之后，石家庄二手挂牌降价房源占比增加，涨价房源占比下降。二手房价也出现了一定程度的松动。
这样的现象并不是个例，在其它一些城市“变相降价”也存在。
近日，恒大集团还宣布其项目将以8.8折起进行降价销售，以期获得更多的销售额。据第一财经报道，一位银行人士透露，“恒大在银行的授信几乎用完，有些信托的额度也用完，需要快速回款才能保证现金流。”恒大春季打折卖房是一个信号，很多房地产商也均有一定的价格优惠，开始慢慢选择以价换量——他们都感受到房贷收紧对于楼市的影响。
陈聪还指出，一些一二线城市由于存在预售价格的管制，部分开发企业在 2017 年可能不愿意申请销售许可证，但到了 2018 年却愿意申请销售许可，接受比此前预期更低的房屋销售价格，这也是一种另类的降价行为。当然，大开发企业营销定价方面极富经验，在绝大多数情况之下企业都取降价之实而不图降价之名，以类似赠送装修，搭配车库，推出不同业态/地段产品的办法行降价之实，因此舆论关注度此前还比较低。
房价全面上涨可能性小
展望2018年的整体楼市调控政策，陈聪认为，2018年行业始终面临并不宽松的政策环境，房价全面上涨的可能性很小。而区域房价调整不是全国房价大起大落的前兆，我们判断全国房价并不会出现大起大落，地产市场总体来看可以在 2018 年保持平稳。他给出了四大理由：
1、我们认为按揭贷款基准利率发生调整的可能性并不大，全国面临的形势是紧信用而不是紧货币。在此情势之下，我们相信按揭贷款加权平均利率未来上涨幅度十分有限，全年最高不会超过 6%。在利率不偏紧的情况下，房价出现全国范围大幅调整的可能性不大。
2、当前部分企业的杠杆率虽然在高位，但企业对土地的投资热情已经有所下降。企业资金成本结构性上升，个别企业甚至可能面临信用风险，但风险并不会传染。
3、本轮降价实际上是高毛利状况之下企业未雨绸缪。先降价，在市场没有形成降价预期之前行动，最有利于库存去化。当降价成为某个区域共识的时候，当企业毛利率降低到低位时，我们相信降价势头反而会减速。
4、政策高度灵活且差别化。对于大连限购，我们不建议将其解读为政策全面收紧。一旦某些地方房价出现持续下跌，我们相信政策是有进有退，有紧有松的。
调控政策“差别化”
本周四，大连出台房地产限购政策，再次提醒楼市调控仍没有放松，而去库存政策似乎已经告一段落。但并不是所有城市都有如此“过热”现象，调控政策的方向也不太可能有“一刀切”的可能。
链家数据显示，大连2018年2月的二手房成交均价同比上涨19.2%，其中限购区域价格同比上涨35.3%，限购区域1-2月二手房成交量同比增长22%，带来市场预期的波动。链家新增带看量明显增长、业主的挂牌价持续走高，调价中涨价占比从2017年的不足40%上升到近期的60%以上。
自2016年下半年起，大连推出多项去库存新政，取消多项限制性政策。到2017年，全国众多城市发布限购限贷政策，大连未出台明显的抑制性调控政策。链家研究院解读称，这次政策的收紧意味着大连去库存的政策基本结束，也从侧面反映了库存已经不是大连市场当前的主要困难。
对于本轮楼市调控的特征，陈聪在研报中总结为——常态化、微型化、差别化：
常态化，就是不要轻言政策全面退出，也不要断言政策没有新招；
微型化，就是政策充分考虑市场的接受度，一般不会出台一次性颠覆市场的调控措施；
差别化，就是在不同地方政策不仅力度不同，甚至可能方向都不同。有些地方可能在放松限购，另外一些地方可能在加码限购。
陈聪认为，全国商品房销售增速可能前高后低，我们预计全年商品房销售同比下降 6.2%。我们判断，房地产板块的销售毛利率可能阶段性见顶，整体杠杆率也见到顶部随之回落。行业扩张告一段落，正好为企业预留了一个整固前期成长成果的空间。预计大多数龙头企业不仅能顺利度过这一轮周期，还能切实迎来利润的增长。
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大连楼市何去何从
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楼市的走向将会如何呢。在笔者产生此疑惑的同时，很多网友及业内人事都展开了激烈讨论。首先“文件”一出，各业内群中就“热闹”起来了“大连年前年后，买房子的人很多，房产中心已经排队了”“限购不限购，房价已经起来了”“大连这个时候限购真的合情合理，1月房价涨幅的确最高”“虽然文件没有章印，但这个时候出台限购一点都不意外，外地很多城市都限购了”“涨幅全国第一，不限购才怪”"GDP倒数，房价涨幅第一，挺可怕”在限购出台之后，笔者也是联系了资深的房地产分析人士，他们对楼市“限购“这一情况发表了自己的看法。1、地产从业者王磊：目前大连楼市的主要支撑点还是来自城市内部的刚需和过去十年在城市置业，现在需要改善的群体为主。目前大连的房价在城市内部看来，还处于回升阶段，整个城市的成交价格刚刚恢复到5年前，目前只是局部区域因供应量不足而出现价格上涨。限购政策的推出，更多的是为了控制市场热度，限制投资购房及非理性购房群体的购买积极性，给政府一定的缓冲期来增加土地供应，用土地供应来平抑供求失调带来的阶段性涨价。而非是真正的限制房地产行业的发展，过去几年城市的经济活力正在经历调整阶段，固定资产投资刚刚有所起色，市场还需要更加稳定的环境来继续发展。2、地产从业者："首先限购区域只有中西沙高的一二手住宅，这个不包括公寓，而东港目前正逐渐的转向公寓市场，住宅存量明显不多，包括中海海港城、保利天禧、碧桂园达沃斯广场等项目都是时下东港片区的公寓热点，所以从这一点来看，我认为东港的价格不会再像上一次限购那样儿大打折扣了。西岗与沙河口区，更多的会波及到二手房市场，目测如果限购了，二手房市场买主可能会向甘井子区偏移，这对于甘区是个机会。再说甘井子区，去化周期要求控制在12-18个月，现在的数据显示，甘井子区住宅的去化周期早就不足10个月了，想达到这个水平需要有大量的供应来充实，因为销量不受控制，而供应就分为住宅放量和土地放量，未来甘井子区想必是会有比较大的供应了。"3、地产从业者：“限购，对楼市的影响不会像之前影响的那么深刻，房价的跌幅那么大。现在主城区地少项目少已经成了现实，主要存量在东港,甘西 ,东港四十年产权不会受影 ,甘西北又是重点放地存量多的地方,，而且购房者经历了几次限购，也会知道，长期来看并不能完全遏制房价的上涨房地产的市场机制相对健全很多，政策性的影响只在一时 整体需求还是旺盛的 。 ”4、地产从业者：“我觉得不限购，对于小开发清库存是有利的，品牌开发商不用清库存都会正常去化，但目前房价涨的还是很快，客户而言还是房价增速过于快，也不是符合国家政策。有限购了，对于中西沙小面积住宅有影响，大豪宅我觉得不会有变化，不过甘井子房价反而会上涨，原因可能也是中心置业外溢吧。”笔者相信，看完业内人士的分析，对大连楼市在2018的走势，每位看官心里都有了一杆秤。网易房产提醒您切莫因为限购而慌乱，合理分配资金，不要恐慌购房造成不必要是损失。
本文来源：网易房产大连
责任编辑：卞莞欣
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