过去十年的影响房价的因素如果抛开货币贬值因素真实上涨了多少

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2018-03-20 17:07 标签： 货币贬值的因素
牛刀:十年货币贬值600% 房价真实水平降250%
来源：厦门房地产联合网 日 08:34
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一向看跌房价的财经评论员牛刀又表示："这十年，货币贬值了600%，房价才上涨350%，房价真实水平其实下降了250%。"
牛刀资料图
牛刀认为："一国房价等同于第二货币，房价上涨等于货币贬值。如果房价上涨幅度高于货币贬值幅度，那么，说明房价是真实在上涨；反之，房价上涨幅度如果低于货币贬值幅度，说明房价真实水平在下跌。"
关于房价的走势，众多专家和房企名人从没停止过争辩，有人说涨，也有人说跌，最典型的莫过于任志强的"3月暴涨"和牛刀的"3月必跌"。今天亚太城市 房地产业协会会长谢逸枫在微薄上"得意"地表示自己预测准确，"牛刀与谢国忠输了，我赢了，2011年年底我说2012年房价上涨8%左右，牛刀说房价暴 跌30%-50%，谢国忠说房地产要崩溃，房价暴跌50%。国家统计局数据，2012年房价5430元，比2011年每平方米5011元多出419元，住 宅增幅8.36%，住宅涨幅高于商品房7.66%的涨幅。房地产没有跳水，而是在做俯卧撑。"而牛刀也不甘示弱，对此回复上述言论。
牛刀还说："中国房价的最后定价权是美元，如果人民币兑美元在未来贬值100%，等于房价跌去50%。贬值200%你看看是什么结果？试试看吧。 2012年货币贬值至少13%，房价上涨8%。这是什么上涨？中国房价是本世纪全球经济最大的泡沫，一定会破，而且，很惨烈。"
[责任编辑：崔雯]
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郑州这座城市的变化，房地产更是功不可没，此时，如果你从郑州的上空俯瞰这座城市，高楼林立取代原来灰蒙蒙的低矮住宅。
房价有点像一个人5岁到15岁的生长发育过程，属于高速发展。但之后不可能再有这么快。房价高速上涨的时代已经结束了。
郑州房价十年数据
高房价的七宗罪
十年房价关键词
刚需即刚性需求的简称，那么什么是刚性需求？从字面可以理解"刚需"就是硬性的，必须的需要的东西。
作为本年度中央调控房价的重要手段，"国五条"在河南起初闹得纷纷扬扬，最后却尴尬落空。
很多楼盘都会选在九月份十月份开盘，相比于其他月份会有较高的购买，所以这两个月的消费额会明显高于其他月份。
8月初，中国指数研究院发布对百城新建住宅的全样本调查数据，环比6月上涨3.03%，郑州房价首次破"9"。
之所以把任志强单拿出来作为一个关键词，是因为透过他能够看到一种现象。以评论房地产为依托而走向公知的人。
高房价条件之下催生的社会现象，不管是群体拥挤居住还是底层的艰难奋斗，这不应该是一个被漠视和淡忘的群体。
这是房价上涨以来从未间断的一种现象，他很有可能是开发商的营销策略，来蒙蔽广大购房者的双眼。
从"房叔"到"房妹"，从"房姐"到"房婶"，再到近日出现的"房媳"，不知下次会出现"房啥"。
制作：赵胜男 张文良 段艳华
出品，欢迎收藏。爱卡汽车_中国领先的汽车主题社区、汽车资讯、汽车论坛中心房价10年涨10倍 人民币却从100贬值到8块9
来源：房经观察眼
　　今天看到两条特别触目惊心的消息：一条是烽火资讯网的《幻觉| 30年间，一张100元变成了8.9元》，另一条“行业”的《房价10年涨10倍，朱F基猛批土地财政》。一涨一贬间，真是天壤之别。
　　你必须全力奔跑，才能够留在原地。
　　――《爱丽丝漫游记》
　　这不是童话故事，这是我们现实生活的写照。
　　如果你有迷惑的话，让我们先看看美国过去200多年的数据。事实上，过去一百年美国通胀年复合增速达到3.3%，而在70年代放弃金本位制度后，货币膨胀加速，CPI年复合增长超过4%。
　　这仅仅是以一篮子消费品的价格来衡量货币购买力贬值速度。实际上，当家庭财富越过纯粹为了满足当年消费的临界点，购买资产是更重要的支出。
　　资产类别很多，我们用房价作为一个参考。因为房子是家庭支出的重要部分。如果仅仅看均价，年增长率略高于CPI，年年复合增长5%左右。事实上，新房并没有考虑城市和位置，如果单看固定城市的涨幅（比如纽约），年复合增速大约会超过6%。
　　通过这个数据，我们大致可以判断在过去50年，美国的货币贬值速度大约是5-6%之间。基于西方民主有民粹化的趋势，候选人为了上台会承诺更多福利，加剧赤字压力和债务压力，继续超发货币动机更强，我们相信未来货币贬值的速度大概率超过过去50年平均水平。
　　回到国内
　　中国的数据则更加惊人。我们先看历史货币供应量的数据，这个数据相对比较可靠。我们能找到的最早的数据是1985年。当年的M2为5198亿元，而2015年M2接近140万亿。30年增加了267倍，年化增速为20.5%。
　　要衡量的速度，我们需要参考GDP或者CPI的数据。但国内这两个数据并不可靠。CPI比较基准经常修正，而且参杂了政府主动调节意愿，明显不符合真实情况。
　　真实的情况
　　因此我们尝试用别的数据去推断。一个合理的算法是以电力和钢产量来衡量实际GDP或者实物财富的增长。恰好这两个数据是比较可以得到的，结果也比较接近。1985年的发电量是4107亿千瓦时，而钢产量是4679万吨，到2015年，发电量58141亿千瓦时，钢产量8.03亿吨。两者分别增长14倍和17倍。
　　那GDP增长了多少？由于公开的GDP数据有很大水份且计入了货币的因素,我们用一个更加合理的估计，GDP增速=发电量增速+2%，原因是通过提高能源使用的效率，单位GDP耗能下降。这个公式的来源是BP在全球能源展望中大致推算的数据，具有一定的参考意义。（参考：《BP2035世界能源展望》）
　　按照这个公式估算，这30年我们真实GDP增长大约是24倍，年复合增长11.2%，而货币量增加了267倍，年复合增长20.5%。这意味着单位GDP对应的货币量增长了11倍。假设货币量和GDP在1985年都是1，那这三十年的变化是这样的。
　　这是不是意味着我们的货币的购买力在过去30年贬值了91%？（意味着原来的100元贬值为8.9元，大约每年贬值9.3%）。
　　我的结论是确实如此。逻辑是这样的，每年的GDP一部分用于即时消费（比如餐饮、SPA），一部分用于投资形成社会资产（工厂、桥梁、房子）。那社会某一时点的总财产+即将消费掉的商品（服务）为X，那X大约是等于GDP的N倍，比如说大约是5倍的GDP。那2015年的X相对于1985年的X的增长和GDP增长应该是同步的，大约也是24倍。但我们货币量增长了267倍，也就意味着以全部资产和即时消费的商品（服务）来衡量，其加权平均价格涨了大约11倍，货币贬值了91%。
　　11倍是一个加权平均后的价格变化。实际上，对于一个具体商品价格变化可能会被这个数字大，也可能比这个数字小。很多工业品价格从绝对价格上实际上并没有上涨多少，比如汽车、摩托车、自行车、电视；但一些供应受限的产品，比如核心区域的房子，其增长速度远远超过11倍。
　　弗里德曼说“一些通胀都是货币现象”其实不准确。最终还是供需关系决定了一切的价格。
　　货币飞速膨胀的副作用是社会财富排名和阶层的激烈洗牌，保有和传承财富非常困难。在快速通胀的社会中，其实富人比穷人更加容易受到伤害。
　　可以回想一下你身边的例子。80年代的万元户已经是小富翁，现在不过是一个LV皮革包的售价；而你身边现在的富人，又有多少是20年前就是富人？穷变富、富变穷，中国的阶级不是什么固化了，而是变化得太快。
　　我们该怎么办？
　　回到开始的那个故事。我们必须问一个现实的问题---我们需要跑多快的速度，才能留在原地？或者说，我们的财富要增长多快，我们才能保有原来的购买力？保有原来的财富排名？
　　由于货币贬值的速度是9.3%每年，这意味着每年你的名义财富必须增长9.3%才能维持购买力不下降。换句话说，对于投资股票的人而言，由于你的市值必须每年增长9.3%才是能维持购买力，所以请把你每年的投资收益减去9.3%，才是你真实的财富增长速度。
　　那保有原来财富排名的增速要达到多少？保有财富排名是很难获得数据的，但可以被另外一个指标替代，你的财富占全社会总财富的比重。如果要保持这个比重不变，你的财富增长需要跟上社会总财富的增速。社会总财富(以货币计价）的增长大约接近于实际GDP增速+货币贬值的速度。从感性的角度说，大概就是随着生产效率提升带来的人均社会财富的增长*物价上涨的速度。这个数字大约等于M2，过去三十年大约是每年20%。
　　这意味着过去三十年要维持社会财富排名或者占社会总财富的比例不变，你的财富（以绝对货币计价）必须保持维持20%的增长。1985年的万元户大致相当于今天拥有267万的资产的人。
　　那接下来要问的问题是，未来M2增速会不会还这么快？货币贬值速度会不会还这么快？先说我的估计，未来十年M2增速大致维持在12%-13%，真实GDP增速4-5%。也就意味着未来十年要保持购买力不变，你的财富必须每年增长7-8%；保持财富排名，财富需要保持12-13%的增长。
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