租房难的真相 租客:每天都怕房东把房子卖掉
江苏人季金标(左)在上海做清洁工，妻子做钟点工，一家五口人租住在豫园附近的一间出租屋内，不久房子就要拆迁，他们正为换房的事情发愁。
“我之前租过一间80年代的老公房，每天晚上去卫生间，一开灯，洗脸池和浴缸里全是蟑螂。有一天我躺在床上，就看到一只拇指那么大的蟑螂在天花板上爬啊爬。”一想到那段租房经历，身高一米八的韩伟仍会打个激灵。
韩伟和老婆都是新上海人。本是体育科班生的韩伟在找工作时却坚持要找一份跟房地产有关的职业。
因为他觉得，自己要是在房产中介机构工作的话，也许就能“近水楼台”租到一个好房子了，但现实仍然残酷。两三年的租房经历，让他下定决心还是要买一套房，“哪怕远一点”。
租房的痛苦，是多数闯荡大城市年轻人的普遍遭遇：一边是飙升的房价，一边是艰难的租房;一边是安家置业的传统观念，一边是租房的自由生活，如何选择?
2016年3月底，上海房地产调控新政“沪九条”落地。根据新规，外地户籍人士购房门槛，由原先三年内累计缴纳两年个人所得税或社保，调整为连续缴纳五年。
政策的严控使得一些不符合新规的人不得不放弃购房，这带动了租房市场。类似的情况，在其他一些城市也正在上演。
面对现实的压力，越来越多的年轻人开始选择租房，但租房所要经历的远不止遭遇“蟑螂”那么简单。
中国的租房市场如此之大，但要让人们由买转租，究竟有多难?
市场很大 好房难求
企鹅智酷发布的《2015年中国网民房地产消费潜力报告》显示：不论是一二线城市，还是三四线城市，都有一半的人士没有房产，在一线城市中，高达57.6%的住户都是在租房。
另据丁丁租房发布的《2015北京租房生活报告》，2015年北京租房人数高达700万，占北京常住人口的三分之一(根据北京市统计局公布的数据，2015年度北京常住人口为2171万人)。
而中国社科院发布的《社会蓝皮书》指出，2015年中国高校毕业生总数达到740万，2016年会继续增加，应届毕业生的增长为大城市提供了强大的租房需求，且毕业后到自有住房的过渡期一般在3~5年，未来应届生租赁市场需求巨大。
一方面是租房人数连年增加，另一方面是租金不断上涨。从2015年下半年开始的一轮房地产市场火爆上涨开始，房租的走势也一路飙升。
这样的趋势从上海市房屋租金涨幅可见一斑：自2015年6月起，上海市房租平均值由年初的每平方米62.7元涨至年末的74.9元，全年涨幅近两成，闵行、闸北、浦东一些热门地区的涨幅竟高达六成;到2016年2月，全市租金均价已达到了78.5元/平方米/月，同比上涨24.33%;截至4月底，上海房屋租金价格已经实现连续22个月上涨。
租金上涨使得租房变得更困难。交通便利、房屋质量、室内设施、小区安全等都是租房者首要考虑的问题，但能够真正满足这些条件的房子并不好找。
中原地产数据显示，目前租赁市场供求比最高达到1：10，这意味着有10个客户抢着看同一套房源。在上海的成熟小区，房屋从挂牌到出租只需两天时间。
行情的火爆使得房源成了中介面临的最大难题。
2014年成立的互联网租房公司蘑菇租房，看准了大城市白领租房需求旺盛这一市场增长点，开始拓展中高端合租公寓，在一年之内将房源拓展到5000多套，基本分布在上海中心城区、商圈及地铁沿线。
据蘑菇公寓创始人龙东平介绍，在静安寺、陆家嘴、徐家汇等热门商圈的房源，都是“一房难求”，挂出来就立刻被租掉，处在这些地段的房子普遍都比较贵，一间房的月租金差不多都在3500元以上。这些地段的房源也是最难获得的。
“目前公司遇到的最大瓶颈是房源，好房子一出来所有中介都在抢。”龙东平对《瞭望东方周刊》说。
房源信息不靠谱
目前在中国，租房主要通过以下几种途径。
一是互联网信息平台，如58同城、赶集网、搜房网、安居客、好租等;
二是中介服务平台，如爱屋吉屋、亿家网，会提供租房带看、租后管理服务，有些平台甚至会根据租客的喜好提供公寓化定制装修服务，并通过线下活动等方式促进租客间的社交行为;
第三种是公寓长租，如公寓长租平台窝牛租房、集中式公寓YOU+、分散式公寓蘑菇公寓;
在“互联网+”时代，线上找房已成为租房市场的一大趋势，互联网租房正在成为主流的租房途径，但是由于中介机构经纪人的恶性竞争，重复的房源和虚假信息，已成为行业顽疾。
2015年住建部对16个外来人口较多、租房需求较大的城市作了一项调查,结果显示：由于缺少中小户型供给，青年人、新市民只能选择合租，比例达50%。而对3万多名年轻人住房状况调查结果显示：43.8%的租房人在租房过程中遭遇黑中介、欺诈中介费等不良中介行为。
找到了合适的房子也并不意味着烦恼的结束。入住后，陌生的合租室友能否相处，周边环境能否适应，家电设备有没有安全隐患等各种情况都是无法预知的。如果退房，面临的问题就是能否讨回剩余租金及押金。
目前，租房合同一般都是一年一签，很多中介会坚持认为，不住满一年算违约，就算能拿到剩余的房租，租户的押金往往也损失了。
房东也有很多难言之隐。比如租户真实身份无法保证，造成损失无法追赔;中介费用过高，导致收益减少;怕闲置，但高昂的中介费却让出租周期延长等。
乱象丛生的租房市场让消费者苦不堪言，品牌较大的企业还好，不少在夹缝中生存的中小型中介公司服务质量参差不齐。
“目前亟需建立一个住房租赁信息政府服务平台。”经济学者易宪容对《瞭望东方周刊》表示。
他建议，政府可以搭建一个为租赁市场供需双方提供高效、准确、便捷的信息服务的平台。在这个平台上，出租人可随时发布出租房屋的区位、面积、户型、价格等信息，承租人可发布租赁房屋的需求信息，逐步实现在平台上进行对接。
易宪容建议，有条件的城市，要逐步实现房屋租赁合同网上登记备案，方便群众办事。
作为住房租赁政策推动的先行者，广州市正在推进《房屋租赁管理规定》的出台。该规定的草案中增加了“网上备案”及对房屋租赁经营机构的管理内容。据了解广州房屋租赁登记备案年平均量约70万宗，目前全市所有租赁房屋已经实现了“网上备案”。
每天都怕房东把房子卖掉
在沪打工的山东人杨以桥(右)和妻子租住在上海松江九亭附近一间 12 平方米的房内，这栋两层的房被房东隔成十余间小屋向外出租。
一个周末，卞娜家的门铃突然响起，她起身去开门，外面站着三个自称房屋中介的陌生男人。
询问后得知，房东在租约未满，又没有通知她的情况下已经把房子挂到了中介准备卖掉。
没过几天，她又发现家门上贴着收房的小广告，上面写着：“现有大量客户急购该处房源，若你的房屋考虑长租或出售，请联系我，一天就帮你脱手!”
卞娜住的房子位于上海市中心繁华地段的建国西路、近襄阳南路，附近的房子大都是上世纪八九十年代的老公房。这房子是37平方米的一居室，位于顶层6楼，夏天热，冬天冷。最初的房租是每月3200元，一年之内，房东涨价两次，直到目前的每月4000元。
这些天，卞娜都一直处于惴惴不安的状态，一听到有人敲门，就以为有人来看房。“我不能保证房东在到期之前不会把房子卖掉，万一他觉得价钱好，把我赶出去了，怎么办?”
最终，还没等房东卖掉房子，卞娜自己就有了搬出去的念头，原因是她的房顶开始漏水，房东又不肯来修。
她不得不开始新一轮艰难的找房之路。
卞娜经历的是大多数租房者都遭遇过的问题。大多数情况下，房租说涨就涨，房东说赶就赶，租房者缺乏安全感，利益也得不到保障。
“目前没有相关法律来保护租房者。”易宪容说。
他认为，要想做大住房租赁市场，就必须制定严格保护租赁者利益的法律。
这也是当前中国为何很多人不愿意进入住房租赁市场，而特别强调要有自己的住房的根源所在。
一边租房一边收租
56岁的上海人王利妹又开始了租房生活，这次她跟房东说好“要长租”。王利妹花了两三万元，把租来的毛坯房装修一番。房东是动迁户，在这个安置小区里共有3套房子。
王利妹有自己的房子，但却长期租房生活。上世纪80年代中期，她和老公婚后，厂里分了一间老西门的房子给他们。由于房子条件太差，他们租给了亲戚住，自己在外面另租房子。
1986年，王利妹的儿子在出租房里出生。当时的房租是每月10元，跟房东合住，只有一小间，没有窗户。
“白天的时候给孩子喂奶还要开灯，但因为我们的租金包括水电费，房东看到我白天开灯就很不高兴，我一生气就不租了。”王利妹回忆说。在2006年自己买房之前，他们一共搬了十几次家。
买房时，20岁的儿子提出的唯一要求就是给自己一个独立的空间。“租房时，因为空间小，儿子到周末都是去姨妈家过的。”王利妹说。
住了几年，王利妹又决定把这套房子卖掉，因为她和老公已经退休，无力偿还每个月几千块钱的房贷，“怕吃不消”。
房子卖掉，还了贷款，王利妹用余下的钱买了两套小户型的老公房，专门用于出租。这下，王利妹手里的钱都花光了，他们只能在原来的小区租房住。
在上海，有不少人如王利妹一样自愿选择了租房生活，他们或有房产，希望以租金来改善生活品质;或将自有房产卖掉，彻底不做房奴;更多的人，干脆不买房，从一开始就过租房的日子。
互联网租赁平台丁丁租房发布的《2015北京租房生活报告》显示，2015年在北京的租客中，北京本地人占据18%，位居首位，这一数据出乎大多数人的意料。(文中韩伟、卞娜、王利妹均为化名)
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缺口催生潜力 长租公寓市场急需有效管理
日09:33&&来源：新京报
　　缺口催生潜力 长租公寓市场急需有效管理&
　　在大量资金、企业涌入的背景下，“买卖不破租赁”“合租”“N+1”等租赁行业问题仍未解决&
　　在今年两会期间，有关租赁市场、尤其是政策鼓励的长租公寓方面备受代表、委员们的关注。其中，一些房地产以及租赁行业的代表、委员们也提出了一些有建设性的专业意见。
　　租赁市场迎来发展红利&
　　近年来，租赁市场在政策支持之下快速发展。多地落实“租购同权”政策，释放租赁需求；大量资金、企业进入长租公寓领域，市场上长租公寓的品牌数量和保有量在两年来快速提升。这让不少人都觉得，在最近一两年，租赁市场将迎来政策红利期。
　　全国人大代表、58集团首席执行官姚劲波指出：“在政策的支持下，租赁市场的红利将主要表现在房源供给端。”
　　而在政策支持方面，尽管不同城市的政策各异。但是主要一、二线城市都出台了支持性政策。比如日，杭州市人民政府办公厅发布通知，指出住房租赁企业可将符合条件的客厅(起居室)按规定改造成一间房间单独出租。南京、武汉、成都也在同期陆续出台相关租赁扶持政策。上海市更早在2015年，就颁布了《关于鼓励社会各类机构代理经租社会闲置存量住房的试行意见》。
　　尽管如此，租赁市场的供需缺口依然巨大，其发展潜力也依然存在。根据链家研究院2017年发布的《租赁市场系列研究报告》显示，2017年我国共有1.6亿租赁人口，若按照三口之家来初步估算，租房群体需要0.53亿套左右的租赁房屋，而租赁房屋仅约有4600万套，供需缺口明显。
　　改变散租为主的供应主体&
　　租赁市场的发展也引出了一系列问题。比如长租公寓方面政策配套不明晰，管理缺乏明确法律法规依据。还有“买卖不破租赁”问题如何在新的环境下有所保障；租赁市场如何管理合租、“N+1”(所谓N+1，是指将房屋中面积较大的客厅、起居室改造后，作为一间房单独出租使用。)租赁等问题。这些行业痛点在今年也引起了两会代表、委员们的讨论。其中最受关注的仍然是如何对租赁市场进行有效管理的问题。
　　有业内人士认为，个人出租者与机构出租者相比，不论是服务质量还是稳定性上，都相去甚远，导致了租赁体验差、频繁搬家、租客权益无保证、政府监管困难等问题。解决这些问题关键还在于改变目前我国以房东散租为主的供应主体，引导专业机构成为重要运营主体。给予机构财政支持及税收优惠等政策鼓励；同时，在管理方面，明确租赁机构经营租赁业务的范畴，并予以备案或审批流程管理及服务支持。
　　而姚劲波也给出了具体的数据：“美国、日本等发达国家，租房人口比例超过30%，租赁市场合理运营经验丰富，机构出租者在租赁市场中占比为25%-30%。而目前我国机构出租者的占比仅超1%，以居民个人房屋出租为主。”
　　信息化技术在租赁市场的管理中将占据较大比重。有业内人士指出：“互联网运维管理、大数据信息化建设使得租赁系统可用于政府监督管理及公安系统打造征信体系。”
　　回报周期超5年企业盼政策扶持&
　　对于目前大量资金、企业进入的长租公寓模式，同样也存在着市场层面难以解决的行业痛点。有部分长租公寓的经营者表示：“目前，租赁行业在国家政策的大力扶植下虽然发展得很快，但是有些问题还需要政府政策层面的推进和支持。”
　　据了解，长租公寓在运营过程中存在轻资产和重资产两种运营模式。轻资产模式依靠整租物业，进行统一装修、管理进行出租。而重资产模式则是由物业的持有者自己进行运营。然而无论哪种模式，其前期投入的资金量都非常大。新派公寓CEO王戈宏就向记者表示，长租公寓的回报周期往往需要5年以上，导致很多机构一方面缺乏投资动力，另一方面缺乏可持续性。“因此企业希望得到来自政府的支持。除了REITs等房地产证券化之外，还希望政府能够给出更多的支持政策和补贴方案，促进专业租赁机构发展。”
　　而中经联盟秘书长陈云峰也表示：“长租公寓需要政策扶植，特别是REITs的支撑，企业才有盈利的机会，这一过程需要2-3年。”值得注意的是，类REITs产品和专项公司债等融资渠道的拓宽，正打破长租公寓的资金掣肘。2017年年末，各种背景企业的REITs类产品试验性推出。不过他也指出，目前我国针对信托基金交易的二级市场尚未成形，因此相关法律法规的完善和二级市场的搭建极为迫切。
　　法规不统一“灰色地带”待消除&
　　有租赁从业者指出，除了政策的支持之外，他们需要的还有相关法律法规的明确与统一。比如关于“N+1”、合租等方面，相关政策法规未明确的城市，执法机构可能存在多重执法，导致专业租赁机构合规运营的合租产品和N+1产品被混为黑中介的群租产品，遭受共同打击。使得一部分城市精英因无房可住而人才流失；也使一部分合租需求转到地下，给黑中介哄抬房价、违规运营有可乘之机，给市场安全管理造成潜在危机。
　　“这些问题是因为规章制度的建设没跟上市场变化的步伐所产生的。”一位业内人士向记者指出，“无论是整租还是散租，租赁行业从业者经常遇到的问题是在诸如工商、消防、税务、建筑施工、从业资格等方面没有一个完善、明确的规范。因为没有明确规范参照，意味着我们一直在灰色地带摸索，造成公寓市场活力比较低。”
　　“比如在消防方面，现在通常按照酒店标准做长租公寓的消防，成本高昂。但由于没有一个明确标准，依然存在被整改甚至查封的可能性。”王戈宏也向记者透露，“而在工商方面，公寓运营没有专门的名录，各地政策也不统一。有的企业以生活服务供应商来进行注册，有的企业以酒店运营，甚至是以企业管理进行工商注册。”
　　业内人士建议，在全国范围内明确专业租赁机构提供的合租产品合法化，保护合租客人的权益。“在租赁市场上，需求是客观存在的，政策的引导可以在三个方面体现，”姚劲波也指出，一是因城制宜对合租本身进行规范；二是对于合租类房源有清晰备案，并对合租的安全隐患进行重点排查；三是引导品牌长租公寓类中增加合租房源供给量。（记者 陈禹铭 张晓兰）
文章关键词：长租公寓;市场
责编：王永芳
3月6日，福晟集团在其战略发布会上表示，未来，集团将进入长租公寓和产业地产领域。在此之前，万科方面表示，万科的商业、物流、度假、长租等业务都是为未来做准备。
沈博阳认为，在国家租购并举政策的支持下，长租公寓发展迅猛。他表示：“未来三年时间，长租公寓领域会出现两到三家持有房间数超过100万间，估值100亿美元以上的超级独角兽。蛋壳公寓有信心成为其中一员。”
沈博阳认为，在国家租购并举政策的支持下，长租公寓发展迅猛。他表示：“未来三年时间，长租公寓领域会出现两到三家持有房间数超过100万间，估值100亿美元以上的超级独角兽。蛋壳公寓有信心成为其中一员。”
去年以来，住房租赁市场“短板”加速补齐。专家表示，各地在租赁住房试点实施方案指导下，城市租赁市场的发展或进入新阶段，长租公寓市场有望快速崛起。未来可在财税政策方面给予税收优惠，一方面可扶植长租公寓企业，另一方面可为REITs发展铺平道路。
去年以来，住房租赁市场“短板”加速补齐。专家表示，各地在租赁住房试点实施方案指导下，城市租赁市场的发展或进入新阶段，长租公寓市场有望快速崛起。未来可在财税政策方面给予税收优惠，一方面可扶植长租公寓企业，另一方面可为REITs发展铺平道路。
日前，长租公寓品牌自如对外正式宣布完成了40亿元的A轮融资，由华平投资、红杉资本中国基金、腾讯三家机构领投，多家机构跟投。
近年来，长租公寓领域颇有渐入“风口”之境，资本流入规模大涨，类证券化资本和专项债券等资金开始涌入。据统计，截至2017年底，北上广深的集中式长租公寓品牌数量合计达300多个，管理房间数量超过200万间，全国排名前30位的房企已有1/3进入长租公寓市场。
近几年，瞄准一二线城市庞大的租房人群，长租公寓这种新的房屋租赁形式得到越来越多的租房人士青睐。尤其是2017年以来，鼓励发展租赁市场的各种政策集中出台，面对长租扶持政策利好，各长租公寓品牌得到了井喷式的发展。
近几年，瞄准一二线城市庞大的租房人群，长租公寓这种新的房屋租赁形式得到越来越多的租房人士青睐。尤其是2017年以来，鼓励发展租赁市场的各种政策集中出台，面对长租扶持政策利好，各长租公寓品牌得到了井喷式的发展。
长租公寓，正成为市场新宠。刚刚结束的中央经济工作会议提出，要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。
今年以来，在政策红利和旺盛的市场需求下，以长租公寓为代表的租房市场热度持续攀升。目前，国内长租公寓正进入新加速阶段，各路资本积极涌入这一年轻的行业。
长租需求有没有？肯定有，而且凭常理推断，随着“租购同权”等一系列鼓励租房政策的出台，市场需求量肯定不小。既然如此，为什么各大品牌各却都不约而同地感觉长租项目不赚钱？其根源就在于目前“长租公寓”的运行模式。
随着楼市结构的变化和租售并举制度的实施，长租市场会不会成为楼市未来发展的另一个风口？在这个过程中，投资购房者将会受到哪些影响？房地产市场将去向何方？
来京打拼5年，刚结婚，想先租几年房攒些钱再买房——按理说，刘帅的计划符合“租购并举”的大方向，但现实中却屡屡碰壁。“以为长租公寓租期能更长，问了一圈才发现，最多也就租一年，到期再续签。”刘帅有些失望。
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映象网络 版权所有我和我老公租那种公寓房，押一付一，签的合同是一年才可以退我押金，现在我老公住在家里_居然还可以中暑我不想住了_想请问一下能不能把押金和空调费用还有刚刚交的一个房租给要回来？--在线法律咨询|律师365(64365.com)
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