房企三年间缴纳的城镇土地使用税金额为什么不一致？
纳税评估不能忽视任何细微偏差，这些小问题往往是揭开重大隐秘的关键。成都市温江区地税局查办A房地产公司税案后得出这样的结论。
“真没想到，通过核查1.6万元城镇土地使用税差异，我们竟追回了3524万元税款。”成都市温江区地税局评估人员日前在内部工作会上说。
1.6万元城镇土地使用税差异背后
2015年底，温江区地税局对A房地产公司、2014年的纳税情况展开评估，发现该公司三年间缴纳的城镇土地使用税金额不一致，后两年减少约1.6万元。“房地产企业缴纳的税款动辄上千万元，A公司会为少缴1.6万元税款冒违法风险？”评估人员心想。
房企在未交房的情况下，城镇土地使用税不应该减少，是不是财务人员计算出错了？带着疑惑，评估人员约谈了A公司财务人员。对方告知，这是企业办证土地面积比土地出让合同面积小所致。
企业开发用地面积要经过严格测量，怎会出现前后不一致的情况？评估人员查阅有关资料，发现A公司土地出让合同与土地使用证的土地面积并无差异。评估人员随即检查企业的土地成本科目，发现账面上的土地价款比土地出让合同的土地价款低很多。再查有关土地的初始入账凭证和企业其他资料，评估人员发现企业实收资本构成里包括一块土地。
这时，企业财务人员道出了事实。A公司成立时，股东以一块面积为80亩的土地作价8070万元入股，因该地块周边配套不完善一直未开发，2012年12月A公司与政府置换了一块面积为76亩的土地。两块土地按评估价置换，原土地评估价为1.63亿元，新土地价格为2.22亿元，涉及补缴土地出让金5900万元。经过核查有关土地交易资料，评估人员证实A公司财务人员反映的情况属实。
征纳双方在税收政策适用上出现分歧
为确保有关置换业务的涉税处理准确无误，该局组织业务骨干研究税收政策，也鼓励A公司研读政策。双方经过政策研读，在几方面出现了意见分歧。
土地增值税方面
A公司认为：公司原有土地属于政府收回性质，适用土地增值税暂行条例第八条第二款和土地增值税暂行条例实施细则第十一条的免征规定。
税务机关认为：A公司不能提供原有土地被收回是因城市实施规划、国家建设需要的资料，因而即使是土地被政府收回，也不符合免征条件，应按规定缴税。A公司原有土地成本是8070万元，评估价是1.63亿元，原有土地未开发，应补缴土地增值税2900万元。
企业所得税方面
A公司认为：该土地置换应按《企业政策性搬迁所得税管理办法》第十三条处理，不缴纳企业所得税。
税务机关认为：根据《企业政策性搬迁所得税管理办法》第三条规定，A公司无法提供属于政策性搬迁的证明资料，不符合政策性搬迁的条件，应按规定缴纳企业所得税。企业土地评估作价所得扣除应纳土地增值税和弥补以前年度亏损后，应缴纳企业所得税418万元。
A公司认为：该项土地置换业务适用契税暂行条例细则第十条之规定，应按补缴的土地出让金缴纳契税。
税务机关认为：根据契税暂行条例细则第六条第四款之规定，土地使用权交换，指土地使用者之间相互交换土地使用权的行为，A公司的土地置换是土地使用者与土地所有者的交换，不适用契税暂行条例细则第十条的规定，应按新土地合同金额缴纳契税，应补缴契税206万元。
3524万元税款入库，税务机关发出提醒
在税务人员耐心细致的政策说明下，A公司最终认识到先前对相关政策理解有偏差，及时按规定补缴税款3524万元。该案办结后，成都市温江区地税局对征纳双方都发出了提醒。
该局指出，本案例中，被查企业进行重大业务决策时，只注重业务本身，不考虑税收政策因素，事后又竭力掩盖问题，在引用税收政策时理解不细致，从有利于企业的角度以偏概全，生搬硬套，打“擦边球”，暗藏巨大的涉税风险。那些税收风险防范意识淡薄的企业一定要引以为戒。对于纳税评估人员来说，一定要以风险管理为导向，谨慎对待各种细微异常，尤其是特殊小税种的异常，抓住这些异常，往往能获得意想不到的重大收获。
来源：每日税讯
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江西地税42条举措助推昌九一体化 规划区企业土地使用税减免3年
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人民网南昌9月11日电（肖成 魏丹）江西省地方税务局近日制定出台了《关于支持和服务加快推进昌九一体化发展的若干意见》（下称《意见》）。《意见》着重围绕加快昌九城市规划、基础设施、公共服务一体化及产业互补对接，推出42条政策和服务举措，全力推进昌九要素集聚、优势互补、发展升级、实力增强。
规划区内企业土地使用税3年内减免 投资基础设施享优惠
为支持加快昌九沿线中心城市建设步伐，推动昌九交通、物流、通信、金融、能源、旅游等基础设施的互联互通，促进公共服务一体化，《意见》规定，对经批准纳入昌九城市区域一体化发展规划范围内的城市公共服务、社区服务及金融、信息等现代服务企业，因城市规划和城镇土地使用税征管范围或征收标准的调整而增加的城镇土地使用税，可按困难企业给予3年以内减免。
《意见》还规定，对企业从事符合《公共基础设施项目企业所得税优惠目录》和省级（含）以上政府主管部门批准的港口码头、机场、铁路、公路、城市公共交通、电力、水利等基础设施项目投资经营所得，可享受企业所得税“三免三减半”优惠。
地方各税由属地征管“飞入地”企业三年内免征房产税
为支持昌九一体“飞地经济”发展，通过创新合作方式和利益共享机制，按照江西省规划确立的产业布局推进产业资源整合，实现优势互补，《意见》规定，对经市、县之间协商同意和省级主管部门确定的产业转移项目，涉及的地方各税实行属地征管，“飞入地”企业按规定享受企业搬迁相关税收优惠政策。
为支持昌九加大强工力度，实现产业互补与对接，促进产业集聚，《意见》规定，从日起，对符合省确定的昌九产业发展规划的工业企业，转移并落户到南昌、九江两市国家级开发区、省级重点工业园区和共青城市先导示范区内的，按困难企业给予三年内免征房产税和城镇土地使用税。对上述开发区（园区）内现有工业企业因扩（改）建而增加的城镇土地使用税和房产税比照给予免征。
为支持发展现代农业，促进农业产业化发展，《意见》规定，对农业产业化龙头企业提取的风险保障金在实际发生支出时，允许所得税前扣除；对昌九两市的省级农业产业化龙头企业拥有并用于生产经营的主要和关键的固定资产，可缩短折旧年限或者采取加速折旧的方法折旧。
在支持和促进昌九旅游景点一票通及旅游产业的做强做大方面，《意见》规定，对设立在南昌、九江两市从事旅游业务的服务企业，以其取得的全部价款和价外费用扣除替旅游者支付给其他单位或者个人的住宿费、餐费、交通费、旅游景点门票和支付给其他接团旅游企业的旅游费后的差额为营业额计算征收营业税。
金融企业3年内免征房产税 港口码头用地免征土地使用税
在支持南昌建设区域性金融中心方面，《意见》规定，对转移至由南昌市政府统一规划的红谷滩金融中心的金融企业，或自日起五年内在金融中心区域内新设立的金融企业，按困难企业给予3年以内免征房产税。
在支持物流企业和中小企业发展方面，《意见》规定，对物流企业自有的大宗商品仓储设施用地，在规定期限减按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税。从事物流服务的港口码头用地，免征城镇土地使用税。支持物流企业发展。对物流企业自有的大宗商品仓储设施用地，在日前减按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税。从事物流服务的港口码头用地，免征城镇土地使用税。
服务企业按15%税率征收所得税 农业土地流转所得租金免征营业税
在支持科技创新和技术先进型企业发展方面，《意见》规定，对昌九一体化区域内符合条件的技术先进型服务企业，在规定的期限内，减按15%的税率征收企业所得税；其从事离岸服务外包业务取得的收入免征营业税。企业为开发新技术、新产品、新工艺发生的研究开发费用按照规定加计扣除或摊销。对省外已认定的高新技术企业转移到南昌、九江两市落户的，在资格有效期内不再重新认定，执行15%的企业所得税优惠税率。
在支持生态经济发展、保护生态环境方面，《意见》规定，对将土地承包（出租）给单位和个人用于农业生产，收取的固定承包金（租金），免征营业税。对企业从事蔬菜、棉花、谷物、油料等农产品种植项目的所得，免征企业所得税。认真落实有关环境保护、节能节水、安全生产专用设备的投资额抵免企业所得税和资源综合利用减计收入，以及企业按规定提取的环保准备金准予扣除的税收优惠政策，对企业涉及的相关税收优惠事项，采取日常由企业自主申报、主管地税机关受理备案，年终通过汇算清缴确认方式办理。
下放涉税行政审批 赋予两市地方税务局享省地方税务局审批权限
在转变工作职能，创优发展环境方面，江西省地税局将按照能给则给、能放则放的原则，进一步压缩和下放各类涉税行政审批。除法律法规有规定外，赋予南昌市和九江市地方税务局享有省地方税务局审批权限。
《意见》规定，建立由省地税局牵头的昌九两地地税部门税收征管协调机制，规范和统一包括税收核定、征收标准等在内的相关税收政策，体现税负公平，推动均衡有序发展。支持搭建两地税收风险分析监控平台，实现风险推送、风险应对的交叉互动和信息共享，扎实推进依法征税、信息管税、综合治税。进一步优化纳税服务，大力推进多功能网上办税服务厅建设，开展应用自助办税服务终端系统试点，统筹提升昌九两地综合纳税服务水平。
(原标题：江西地税42条举措助推昌九一体化&规划区企业土地使用税减免3年)
本文来源：人民网
责任编辑：王晓易_NE0011
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改制企业用交房产税土地使用税吗,另咨询河北省地税局2014年3号公告
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明年起免房产土地税三年 农贸市场或减负10%
来源：城市信报
　　提要：自明年至日，对专门经营农产品的农产品批发市场、农贸市场使用的房产、土地，将暂免征收房产税和城镇土地使用税。
菜贵是因最后一公里？农贸市场减税三年！
　　明年起免房产土地税，上百农贸市场或减负10%
　　蔬菜，本应从菜地到市场逐渐涨价，但是从批发到零售的“最后一公里”，身价却猛涨数倍，为什么？为了减轻市场经营负担，国家财政部、国家税务总局联合下发通知，自明年起，农产品批发市场、农贸市场将暂免三年房产税、城镇土地使用税，岛城上百家批发市场将受惠 。记者调查了解到，该项政策的执行，将让岛城范围内的90余家农贸市场及大型农产品批发市场减负10%。
　　1、政策 自明年至日，对专门经营农产品的农产品批发市场、农贸市场使用的房产、土地，将暂免征收房产税和城镇土地使用税。
　　近日，财政部与国家税务总局联合下发通知，为支持农产品流通体系建设，减轻农产品批发市场、农贸市场经营负担，自 日至日，对专门经营农产品的农产品批发市场、农贸市场使用的房产、土地，将暂免征收房产税和城镇土地使用税。同时经营其他产品的农产品批发市场和农贸市场使用的房产、土地，按其他产品与农产品交易场地面积的比例确定征免房产税和城镇土地使用税。
　　按照通知要求，农产品批发市场和农贸市场，是指经工商登记注册，供买卖双方进行农产品及其初加工品现货批发或零售交易的场所。农产品包括粮油、肉禽蛋、蔬菜、干鲜果品、水产品、调味品、棉麻、活畜、可食用的林产品以及由省、自治区、直辖市财税部门确定的其他可食用的农产品。
　　据介绍，各地已按《财政部税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》(财税地字[1987]3号)第三条、《国家税务局关于印发&关于土地使用税若干具体问题的补充规定&的通知》(国税地字[号)第五条规定对农产品批发市场、农贸市场给予免征房产税和城镇土地使用税的，可继续按原免税政策执行。
　　2、现状　一棵青菜、背后的流通链一环扣一环，而涨价最明显的，总是在最后1公里，批发到零售环节。
　　房产税、城镇土地使用税的减免，对于市场经营方来说，可以说是一个利好，这样的政策旨在给市场经营方减负，对于市场的主体――菜贩、鱼贩、肉贩这些人群来说，又能带来哪些好处呢？记者9月11日～16日，对岛城农贸市场、农产品批发市场展开了调查。
　　记者首先来到位于宁夏路和南京路路口南京路农贸市场探访，下午4点左右，位于地下的农贸市场除了卖菜、卖肉、卖水果的小贩，几乎看不到一个消费者，整个大厅空空荡荡。
　　“这里是地下，来的人不算太多，虽然说这个点来买东西的人不是很多，但也不至于一个人也看不到吧。”经营鱼虾生意的董大姐告诉记者，“我一年的摊位费是14000元左右，经营海货生意占地比较大，也挺累的，但是每年在这个摊位赚的钱基本上都交摊位租金了。”
　　20平方米左右的市场摊位费每年需要两三万的租金，一般情况下，每年要么是卖水果的，要么是卖菜的，他们占地面积比较大。”南京路农贸市场管理执勤人员郎先生9月11日告诉记者。
　　走进农贸市场和走进批发市场，蔬菜的不同价格，让在抚顺路批发市场工作的孙处长大跌眼镜，“农贸市场的价格太贵了，你再去批发市场看看，价格绝对不一样。”孙处长介绍说，这也算是一个怪象吧，“比方说前两天的黄瓜价格，批发市场本身不到一块钱，到了农贸市场一看，贵多了，几毛钱的黄瓜，成了两块多。”
　　农贸市场的蔬菜、瓜果大部分都是从批发市场进货。“我们这边的蔬菜也都是从抚顺路那边的批发市场进货，外地的蔬菜直供农贸市场是不太可能的。”南京路农贸市场管理执勤人员郎先生告诉记者。
　　从批发到零售“最后一公里”的环节，菜价却猛涨数倍，这样的怪象让市场管理人员感到奇怪 。“我去农贸市场买菜，看到这样涨起来的价格，问能不能便宜点，人家还不卖。”抚顺路批发市场孙处长介绍说。
　　3、好处 如果国家能免除房产税、城镇土地使用税，能减轻市场管理方10%的经营负担。
　　“我们现在要缴企业所得税、营业税、房产税、城镇土地使用税等各项税目，总共加起来要800万左右。”9月11日，抚顺路批发市场管理方孙处长告诉记者，“现在批发市场做起来也挺难的，虽然有国家的一些补贴，但也仅仅是针对蔬菜储存的 ，这也是为了平稳市场菜价才实施的。”
　　对于国家免税的消息，孙处长介绍说：“我也是中午刚听说的，现在青岛地税这边还没有消息，不知道什么时候开始。”
　　“不过，这对于批发市场来说，终归是一件好事，如果国家能免除房产税、城镇土地使用税，我们每年少缴的税将会达到80万，这80万对于批发市场来说，也是一个不小的数目，肯定能有效地减轻市场经营的负担。”本应上缴800万的抚顺路批发市场，从明年起有望少缴税80万，减轻了市场管理方百分之十的经营负担。
　　“现在做市场真不容易。”这句话，记者不仅在抚顺路批发市场孙处长的嘴里听了一遍，还在南京路农贸市场执勤人员郎先生嘴里听到了一遍。“企业所得税、营业税几乎占到整个缴税总额的80%。”方孙处长给记者算了一笔账。
　　对于给市场内商贩的摊位费、租金的减负问题，孙处长介绍说：“一方面需要看政府监管部门的具体政策和态度，一方面需要看市场经营需要了，是不是会减低商户的铺租和费用，需要取决于市场以后的运营和管理决策。”但是经分析，孙处长认为，市场管理方的减负，很有可能会给商贩、商户带来利好。
　　记者 郭振亮
　　◎计划 十月新增15处农贸市场
　　记者了解到，市区15处农贸市场的建设列入岛城今年的市办实事，目前，在新建改造15处农贸市场工作中有6处新建市场即将开业，9处市场开始实施标准化升级改造。市商务局流通业发展建设处处长刘大川介绍说：“全部15处农贸市场新改扩项目计划十月份全部完成。”
　　据介绍，岛城年内，还将重点在七区的社区内，鼓励和支持大型流通企业通过新建、改造、整合等方式，发展中型超市、小超市、便利店、餐饮店等8种必备性业态的连锁网点。其中，市南区重点在云南路、丰县路、秀湛路、珠海路等区域的社区发展改造，市北区重点在浮山后六小区、吴家村、青海路、小港等区域发展改造，四方区重点在宜昌路、金华路、保儿村、河西、合肥路东段等区域发展改造。
　　市商务局蔬菜副食品办公室副处长栾坚介绍说：“今年，市政府将肉类蔬菜流通追溯体系列入了市办实事项目。主要工作就是利用无线射频识别(RFID)、集成电路卡(IC)、条形码等技术，通过互联网的信息传递，实现猪肉、蔬菜流通过程各个环节相关信息的可追溯。简单地说：就是索证索票、台账登记制度的电子化，每个流通节点都实现电子化了，节点串联起来就实现可追可溯了。”
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2018年监管部门对于乱象整治工作中的大案要案会坚持顶格处罚。
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两部委农贸市场未来三年免征房产税和土地使用税
来源：金羊网-新快报
　　提要：早在2012年8月，国务院发布就《关于深化流通体制改革加快流通产业发展的意见》，要求在一定期限内免征农产品批发市场、农贸市场城镇土地使用税和房产税；将免征蔬菜流通环节增值税政策扩大到有条件的鲜活农产品。
　　近日，财政部与国家税务总局联合下发通知，自日至日，对专门经营农产品(000061)的农产品批发市场、农贸市场使用的房产、土地，将暂免征收房产税和城镇土地使用税。广州江南果菜批发市场有关负责人表示，如果该政策执行，可令到企业减税400万元。而农产品批发市场和农贸市场的运营成本降低的话，商户可能会采取让利的措施，进而使市民购买的果蔬等农产品价格更合理。
　　解决“最后一公里”
　　经营负担
　　早在2012年8月，国务院发布就《关于深化流通体制改革加快流通产业发展的意见》，要求在一定期限内免征农产品批发市场、农贸市场城镇土地使用税和房产税；将免征蔬菜流通环节增值税政策扩大到有条件的鲜活农产品。
　　财政部和国家税务总局此举正为落实国务院常务会议精神，旨在减轻农产品批发市场、农贸市场经营负担。
　　通知明确，对同时经营其他产品的农产品批发市场和农贸市场使用的房产、土地，按其他产品与农产品交易场地面积的比例确定征免房产税和城镇土地使用税。
　　“最后一公里”，往往是农产品价格非理性上涨的背后推手之一，广州江南果菜批发市场有关负责人表示，农产品的“最后一公里”就是指从批发市场到零售终端的流通链条，往往价格出现不合理上涨就是产生于该环节。此次的免征范围把农贸市场和农产品批发市场一并列入，对解决农产品价格上涨问题有利好作用。
　　农产品市场
　　减少税收总额10%
　　由于农产品批发市场一般只有一两层建筑，很难像大型商城那样进行多层开发，土地利用率低，因此批发市场用地按商业或工业用地标准去执行，大大增加了市场经营成本，进而推高农产品价格。
　　广州江南果菜批发市场有关负责人表示，这个政策等于给企业减负，以江南果菜批发市场为例，上年房产税和城镇土地使用税一共400万元，约占公司税收总额的10%，如果免交的话，就可以减轻10%的负担。
　　上述果菜批发市场负责人表示，是否减低商户的铺租和费用要取决于企业的运营和管理层的决策。但对于农贸市场和批发市场来说，市场方的运营成本降低，存在对商户采取让利措施的可能。国家出台这个政策是对农产品流通领域的支持，利好农产品流通。【作者： 黎华联】
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2018年监管部门对于乱象整治工作中的大案要案会坚持顶格处罚。
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