购房人交付定金后未能与开发商签订预售合同,定金能否退还
购房人交付定金后未能与开发商签订预售合同,定金能否退还
作者：贾充昆律师，昆明专业房产纠纷律师
引言：开发商对外销售商品房时，往往会予较大优惠吸引购房人前来购房，当购房人选购好商品房时，开发商通常会与购房人签订购房意向协议、认购协议、预定协议等。协议中通常会约定由购房人须向开发商交纳一定数额的定金，确定好所购商品房的房号、面积、销售单价以及签订《商品房预售合同》的具体时间，若到期购房人未与开发商签订预售合同
，购房人交纳的定金开发商会不予退还。那么，是不是购房人到期未能与开发商签订预售合同，购房人交纳的定金就无法退还？购房人应如何规避购房分险？
【案情简介】
戴某某诉苏州发展公司房屋买卖合同纠纷案
2004年4月18日，原告戴某某以戴某某及其夫丘某的名义作为乙方，与作为甲方的被告苏州发展公司(以下简称为发展公司)签订《都市花园·天域住宅订购协议(以下简称订购协议)一份，约定:乙方向甲方交付定金人民币5万元，认购甲方的苏州工业园区某街189号都市花园&天域2幢203室住宅一套，面积约为248.26平方米，销售单价7720元/平方米;乙方若在甲方通知的签约日前选择放弃已取得的物业购买权，或者到期不签约，5万元定金不退还;甲方若在签约日前将该房屋转售他人，应当向乙方双倍返还定金:当日发展公司开具收据，言明收到戴某某，丘某定金5万元，并通知戴某某于4月25日至发展公司处签订正式商品房预售合同，原告于4月25日至被告处，与被告商定，待原告的丈夫5月7日从香港回来后再签合同，5月7日原告至被告处签订合同时，由于被告出具的格式合同中有样板房仅供参考的条款，原告对此持有异议，与被告告协商未果，特向发展公司提交一份书面意见，内容是本人于2004年5月7日与发展公司签约时，要求所购房屋的装修标准与样板房一致，删除合同附件二中“样板房仅供参考，发展公司保留最终解释权”
字样，发展公司不能给予明确答复，须另择日签约。发展公司铭售部经理在意见书该书面意见上注明:“该客户意见已收到。”5月9日，发展公司通知戴某，因其未按约于4月25日到发展公司签订商品房预售合同，已违反订购协议之约定，特将原协议中的定金没收，双方为此发生纠纷后协商未果，戴某某提起诉讼，故请求法院判令被告双倍返还定金。
被告答辩意见：双方于4月18日签订的协议，是双方当事人的真实意思表示。该协议的目的，是要约束双方当事人签订正式商品房预售合同的行为。双方当事人应当在4月25日签订正式商品房预售合同，到了该日，原告戴某某并未就签约事宜与被告进行磋商。由于原告违约在先，被告已决定拒绝与其签约，故对原告5月7日所写的“客户意见”，被告工作人员仅作“已收到”处理。原告所称5月7日双方就合同上的样板房装修条款未能达成一致意见，不是签约不成的理由，其诉讼请求应当驳回。
法院观点：
本案是因发展公司没收了戴某某交付的定金而引发的纠纷。发展公司没收定金的理由，是认为戴某某没有在4月25日与其签订商品房预售合同，违反了订购协议的约定。订购协议中此条约定的全文是“戴某某若在发展公司通知的签约日前选择放弃已取得的物业购买权，或者到期不签约，5万元定金不予退还。”由此可以看出，发展公司不退还定金由两种情形。第一种情形是戴某某在签约日前放弃房屋购买权，本案事实证明，直至5月7日，戴某某仍在书面意见中表达着“须另择日签约”的愿望，自始至终没有放弃房屋购买权的意思表示，因此不存在第一种情形。第二种情形是戴某某到期不签订商品房预售合同，4月25日是签订商品房预售合同的签订到期日，此日，戴某某曾到到达发展公司处，双方进行过洽谈，对这些事实双方当事人是认识一致。确定是否存在不退还定金的第二种情形，涉及双方当事人此日的洽谈内容。在买受方只见过出售方提供的样板房，尚未见过商品房预售合同文本的情形下，若将此语理解为无论出于何种原因，只要买受方到期不签约均是违约，势必将买受方置于要么损失定余，要么被迫无条件全部接受出售方提供的商品房预售格式合同的不利境地，出售方则可以借此获利。双方在订立本约时的地位极不平等，显然违背公平、诚信原则。
房价属订购协议中的已决条款，戴某某如果在本约磋商中提出减价，发展公司当然有权拒绝减价;但在戴某某愿意继续磋商本约的情形下，发展公司不能以此为由拒绝与戴某某继续磋商本约，更不得以此为由将4月25日没有订立本约的责任强加给戴某某。5月7日戴某某看过商品房预售合同后写下一纸书面意见，发展公司工作人员在这纸书面意见上签署了“该客户意见已收到”，可以证明戴某某在此日与发展公司进行了订立本约的磋商，见到了商品房预售格式合同的原文，并有与发展公司继续进行磋商的愿望。由于磋商未成是导致双方当事人未能在4月25日订立商品房预售合同的真正原因，属于不规则于当事人事由，依法应当由发展公司返还戴某某5万元定金。
二审法院认定：购房者针对开发商提供的格式条款有异议要求修改或者删除属于就合同内容进行磋商的情形，磋商未成致使合同不能签订的，属于不可归责于当事人的原因。二审法院判决驳回发展公司上诉，维持原判。
【律师评析】
本案中，戴某某在发展公司的通知4月25日签订预售合同的当日，已到发展公司处说明其丈夫在外地的情况，告知发展公司5月7日自己会前来签订预售合同。戴某某及其丈夫于5月7日与被告签约合同时，针对开发商提供的格式条款中有“样板房仅供参考的条款”内容提出一份书面异议意见，发展公司工作人员在书面意见上签署了“该客户意见已收到”，可以证明戴某某在此日与发展公司进行了订立预售合同的磋商，戴某某表达了愿意继续与发展公司签约的意愿，双方只是针对预售合同的某些格式条款内容没有磋商成功。当对格式条款有两种以上解释时，应作出不利于发展公司的解释。从这一认识出发来理解订购协议中的“到期不签约”一语，显然不包括由于不可归责于双方的原因而到期不签约的情形。戴某某作为平等的民事主体有权针对格式合同提出自己的意见，没有义务必须按格式合同的内容与发展公司签订预售合同，双方因此协商未果未能签订预售合同属于不可规则于当事人的原因，双方都没有过错。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”因此，根据以上司法解释的规定，戴某某未能与开发商签订预售合同属于不可归责于当事人双方的事由，发展公司依法应当返还戴某某5万元定金。
【律师警语】
购房者在选购商品房时，要仔细权衡开发商开发的商品房是否符合自己和家人的品质要求和购买能力，查询和了解开发商的经营实力、以往开发的小区的品质情况和楼盘现在的建设情况，落实开发商是否已经取得商品房预售许可证，购房款是否已经准备到位。购房者应谨慎与开发商签订各类认购协议、预定协议等前期购房协议，千万不要贪图实惠而草率向开发商交纳购房定金，同时，签订认购协议、交定金并不是签订商品房买卖合同的一个必经程序，以免给自身造成不必要的经济损失。
本律师建议购房者慎重与开发商签订如认购协议等前期购房协议，要仔细阅读认购协议中的条款，是否有合同陷阱，不清楚的条款一定要当场询问，购房者接受购协议中条款，交纳定金时注意是否支付到开放商账户，保留好支付凭据。如果签订认购协议后，购房者因为自身不想购买，或是购房资金出现状况，购房者也要按照认购协议按时与开发商协商签订预售合同，才能阻断认购协议书中若购房者未按期签订预售合同既为购房者违约的事实，双方如果因预售合同的条款不能协商一致，因此不能签订预售合同属于不可规则于当事人原因，开发商收取的定金依法应当退还。购房者在与开发商协商的过程中应注意留痕，现场录音或是形成书面意见，形成对自己有利的诉讼证据。如果开发商不退还定金，建议及时委托专业房产律师律师参与诉讼，及时组织有利证据，才能依法维护自己的合法权益。
当然要避免定金陷阱和纠纷首先不要与开发商签订认购协议书，不要交定金。在商品房的交易过程中在签订商品房买卖合同前签订认购书、交定金并不是签订商品房买卖合同的一个必经程序，双方经协商一致，可以直接签订商品房买卖合同。如果商品房买卖合同签不成，购房者可以全身而退，不留任何后患。即便签订认购协议，也可将“定金”约定成“订金”、“预付款”、“&&&保证金”、“诚意金”、“押金”、“订约金”等，这样一旦双方不能签订购房合同，所交款项就能退回，避免，避免资金损失。
本律师接受多起购房人咨询因仓促向开发商交纳定金而要求起诉开发商退还定金的案件，如果开发商资金实力雄厚，法院判决开发商退还定金，还能向开发商追索回来购房定金；购房人如果向小开发商的交纳购房定金，即便赢得诉讼，购房者也很难索回自己的购房定金。笔者接触过一批某学校的职工和家属仅因单位推荐介绍，就与某某开发商签订了购房意向书并交纳了10万元意向金，殊不知这些购房者购买的是某开发商五证不齐且尚未建设的商品房，后期因为开发商资金断裂，开发商5年内才建盖起几层楼房，现楼盘已经乱尾，这些购房者即便可以解除购房意向书，购房者想退还10万元意向金也是遥遥无期，这些购房者因此遭受巨大的经济损失。
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条评论分享收藏感谢收起有后悔药吗？签认购书没签购房合同能否退定金-房天下有后悔药吗？签认购书没签购房合同能否退定金购买商品房签订认购书，并支付了定金，但事后由于种种原因未能签订正式购房合同，这种情况下定金能否退还？近日，市第一人民法院对这宗案件的判决是：双方均不存在违约行为，定金退还。案情回放：开发商没收定金，购房者要求洽商日，李某某、戴某某夫妻二人与某房地产开发公司签订认购书，认购一套商品房。认购书中约定：认购人支付定金5万元，该定金自商品房买卖合同签署后自动转为购房款。认购人须于日携带认购书及按约定应支付的购房款等，亲临某花园销售中心签署正式商品房买卖合同及相关文件。如有违约，出卖人有权单方解除本认购书，并有权将该物业另行出售，认购书已支付的定金出卖人不予退还。认购书签订后，李戴夫妇向开发商支付定金5万元。日，李戴夫妇如约至开发商处准备签订商品房买卖合同，但因开发商仅提供草稿合同，且双方未就合同的相关条款达成一致意见，故并未成功签订正式商品房买卖合同。为此，开发商认为李戴夫妇已构成违约，房地产公司有权解除认购书，没收定金5万元，并将该物业另行处置。李戴夫妇则向开发商发出洽商通知书，要求开发商全面披露商品房买卖合同文本及附件，安排洽商的时间；要求开发商继续履行认购书，否则，违约责任应由开发商承担。开发商收到上述函件后一直未回复。法院判决：双方均不存在违约行为，定金退还日，李戴夫妇将开发商诉至第一法院，请求法院判令开发商双倍返还定金共计10万元。法院庭审查明，当事双方均对签订商品房买卖合同事宜进行了洽商。但是，双方没有就合同部分条款达成一致意见或终落实到正式的商品房买卖合同中。法院认为，李戴夫妇及开发商均不存在违约行为。根据《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，各方未就进一步签订正式的商品房买卖合同达成一致意见。开发商应向李戴夫妇返还定金5万元，原认购书解除。律师提醒：关键在于保留进行洽商的证据广东凯行律师事务所律师薛加冰认为，本案是商品房预约合同纠纷。根据《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》有关规定，如果因为购房者无故不履行在认购书中约定的时间内，到约定的地点去签订商品房买卖合同的义务，则开发商可以没收定金；如果开发商擅自改变在认购书中双方已经确认同意的条款，比如房屋的基本状况、价款等导致商品房买卖合同无法签订的，则系因开发商一方原因造成商品房买卖合同无法签订，则购房者可以要求开发商双倍返还定金。如果商品房买卖合同未能签订是因为不可抗力，或无法预见的客观情势的变化，或双方就认购书中没有提及的签约细节和其他条款，进行协商不能取得一致的原因所造成，则可认定非因一方原因，而是因不可归责于当事人双方的事由造成本约的无法签订，双方对此互不承担违约责任，开发商应将定金原额返还，而不应适用定金罚则。薛加冰提醒：购房者在签订认购书后，如对《商品房买卖合同》内容有异议的，对部分条款不能接受的，应积极与开发商洽商，并注意保留洽商过程的证据。（中山日报）金水湾400-890-0000 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买房签了认购书又后悔 所交的定金还能退吗？
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在房产交易中，买家在签订购房合同之前向卖家支付一定额度的定金已经成为一种常见现象。那么，对于定金法律上是如何规定的？定金是非交不可的吗？购房定金，是指商品房买卖合同的当事人为了确保合同的履行，依据法律的规定或者双方当事人的约定，由购房者按照购房款的一定比例，预先给付卖房人的金钱。在法律上，购房者在签订商品房买卖合同前，向开发商交纳定金并不是必须程序，购房人可以与开发商直接签订商品房买卖合同。但是出... 在房产交易中，买家在签订购房合同之前向卖家支付一定额度的定金已经成为一种常见现象。那么，对于定金法律上是如何规定的？定金是非交不可的吗？ 购房定金，是指商品房买卖合同的当事人为了确保合同的履行，依据法律的规定或者双方当事人的约定，由购房者按照购房款的一定比例，预先给付卖房人的金钱。 在法律上，购房者在签订商品房买卖合同前，向开发商交纳定金并不是必须程序，购房人可以与开发商直接签订商品房买卖合同。但是出于约束买卖双方交易行为的目的，买家付一笔定金给卖家的做法被广泛应用。 那么，定金付多少才是合理的呢？ 购房定金的比例不能违反法律的规定。法律规定购房定金的比例不应当超过购房款的20%。比如，购房者要买的商品房的价格是100万元，那么认购书中规定的购房定金就不能超过20万元。 一般而言，购房定金不是个小数目。如果购房者中途迫于各种情况不想买房了，定金不能索回，损失可不小。因此，购房之初，购房者应尽量避免定金陷阱。 1、尽量不要与开发商签订认购协议书，不要交定金 在商品房的交易过程中，在签订商品房买卖合同前签订认购书、交定金，并不是签订商品房买卖合同的一个必经程序。若双方经协商一致，可以直接签订商品房买卖合同。如果商品房买卖合同签不成，购房者可以全身而退，不留任何后患。 2、可将&定金&写成&订金&、&预付款&、&保证金&、&押金&、&订约金&等 这样一来，一旦房屋买卖合同签不成，所交款项能退回。因为根据《担保法司法解释》第一百一十八条规定：当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。此外，司法实践一般认为&订金&等费用是预付款性质，因双方未签订商品房买卖合同开发商取得了该款项，属于不当得利，应退还购房者。 3、在签订认购协议时，明确约定对自己有利的内容 如什么条件下定金可退，不退定金的法律后果及违约责任如何承担等。 如果购房者已经跟开发商签订了房屋认购书，交了购房定金之后，但迫于某种原因不想购房了，那交出去的购房定金还能不能退呢? 根据《民法通则》、《合同法》及《担保法》的有关规定，&购房定金&是一种为了缔结合同或履行合同而采取的一种担保形式。按照上述法律规定，不想买房了定金能不能退还，要看具体的情况： 以下情况不能退：因购房人自身原因导致购房合同不能正常履行的，定金不退。以下情况可以退： 一、开发商无销售许可证或者产权证，不具备商品房销售资格，导致购房合同无法达成的情况。 二、开发商存在欺诈行为，如已将认购房屋转售他人的情况。 三、因合同条款达不成一致意见的情况。如卖家对房屋信息表述模糊，合同主要条款无法确定，或者卖家对认购书中的条件，如房屋面积、价格等进行修改等。 四、买卖双方均无过错，但商品房买卖合同依旧未能订立的情况。如，因第三人的原因或自然灾害，致使该商品房项目未能建设或未能按原约定建设等。 来源：央视社会与法
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