二手房交易不可忽视细节
来源：千龙网
　　这几天，成都的胡小姐很郁闷：刚刚买的一套精装修二手房入住还没两天，下水道就被堵死了。找来水电工进行维修才知道，由于原房主在装修时对下水道进行过违规改造，留下了一个“顽症”，要彻底解决问题，必须敲开墙体和地板，进行二次装修。
胡小姐给原房主打了几天的电话，但都是“不在服务区”。
　　“像胡小姐所碰到的麻烦，在二手房交易市场并不少见。”常年从事二手房交易代理的房屋中介经纪人郑洁提醒说，在进行二手房交易过程中，下述细节不可忽视：
　　房屋附属设施、设备、装修及附赠家电、家具的细致验收。一般来讲，买方在接收房子时都会对上述事项进行验收，其中比较容易忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。附赠的家电、家具要根据合同约定进行验收，建议在合同中明确所赠家具、家电的数量和品牌，并且一定要求原房主提供所赠送家电的保修卡和发票，否则出现质量问题或因此酿成事故，才好找到商家要求赔偿。
　　水、电、气、电话、物业管理费等生活费用的结清手续。这类纠纷在房屋买卖中经常出现，由于双方疏忽，没有在房屋交接时对日常生活费用进行结算，等买方入住后，收到上述账单时，才发现卖方欠缴大量费用。
　　维修基金余额的结算与更名。买卖双方通常都会在合同中约定维修基金的结算方式，但有时约定过于笼统，只写“送”或者“不送”。事实上，房屋交接时还会遇到例外情况，即卖方尚未缴付维修基金或维修基金部分已经使用如何办理？由于买卖合同中约定不明确，卖方可以认为维修基金未缴部分或不足部分当然由买方自行缴付；而买方也可以认为，卖方应当足额缴付后，再将维修基金移至买方名下。因此，交易双方在签订合同时，应当明确维修基金的结算数额。
　　户口问题。按照通常的交易习惯，卖方应当在过户或交房前将户口迁出。有时由于特殊原因，交易中卖方会要求推迟户口迁出的时间。对于这类情况，双方应书面约好户口迁出的时间及违约责任。由于户口一般无法强制迁出，因此买方对户口延迟迁出问题应当采取慎重的态度。
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二手房买卖：不可忽视的四点细节
&&& 商品住房、二手房、房屋租赁共同组成了房屋买卖市场，而二手房又以其相对便宜的价格和不错的居住环境，吸引了不少购房者关注的目光。不过，购买二手房时所需注意的环节与购买新房相比稍显复杂一些。如何才能在购买二手房时避开一些不必要的纠纷和麻烦。近日，记者就二手房买卖中需注意的几个方面，采访了市区某房产中介公司负责人李女士。
&&& 签约主体&&& 案例：在市区上班已2年的胡女士，准备在市区购买一套二手房，把父母接到城里来住。通过中介介绍，她看中了一套面积为90平方米左右的二手房，并和房主签订了购买二手房的合同。精心装修、搬家入住。可是好日子还没过几天，就有人找上门来，告诉胡女士，他是房屋的共有人，签订合同时没接到通知，所以这套房不属于胡女士。&&& 温馨提示：案例中，胡女士在和房主签订合同时，可能是因忽视了查看房屋产权证，而导致了纠纷的发生。所以买卖双方在签订合同前，一定要先确认房屋的共有人有几位，在商谈和签订合同时，这几位共有人都必须到场，或是有共有人亲笔签字的授权委托书。只有具备了这些条件，合同才具有成立的前提条件。特别需要注意的是，如果买卖双方在没有第三方担保的情况下进行交易，更需注意这个问题。
&&& 违约赔偿&&& 案例：王先生和房住签订了二手房买卖合同，并付了房款。然而就在交房前，房主突然反悔，表示不愿意出售房子。对此，王先生立即要求对方赔偿违约金，但房主提出签订合同时，没有说明违约赔偿，也没有说明赔偿的具体金额，所以在返还王先生的全部房款后，拒绝赔偿违约金。&&& 温馨提示：房屋买卖涉及的金额动辄十多万，多则几十万，消费者在签订合同时一定要慎之又慎。所以，在签订合同中，可能会出现一些意想不到的违约行为。为避免不必要的麻烦，将个人损失降到最低限度，买卖双方在签订合同前，一定要在合同中明确违约赔偿的条款和赔偿的具体金额。一旦卖方或买方违反合同中的约定，就可用合同保障自己的合法权益。
&&& 划清水电物业&&& 案例：吕先生上半年买了一套位于某商品房小区的二手房，刚入住没几天，物业公司就打来电话，让他补交该套房上半年的物业管理费。吕先生此时才发现，在签订合同时，忽视了与房主在水、电、物业上的交接，结果也只能是“哑巴吃黄连，有苦说不出”。&&& 温馨提示：水、电、物业等费用属于房屋使用延伸产生的必要费用，在购买二手房时，消费者不但要明确所购房屋及附属设施的交割时间，还需明确水、电、气物业等费用的起止时间。因为，这些都属于前房屋主人和新房屋主人之间在责任主体上的划分，如果划分不够清晰，等问题发生后一切都为时已晚。
&&& 房款分期付&&& 案例：章先生多年前向他人购买了一套住房，在双方只签订了协议的情况下，就付了所有款项。结果在办理转户手续时，因不具备房产证和国土证等资料，且房主不在场，未成功办理。&&& 温馨提示：消费者一定要和房主商定好房屋的过户时间和付款方式。房产买卖合同一般规定由买方在不同时间付原房主。此时，须在合同中明确首付款交付、房屋过户、尾款交付的具体期限，切不可盲目听信对方，一次性交清房款，使自己处于相对被动的位置。同时，在商谈中双方还需明确过户手续由哪一方主办、哪一方配合，也要在合同中写清楚。
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二手房水路改造注意事项 这三点绝不能忽视
二手房水路改造注意事项 这三点绝不能忽视
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摘要：很多二手房业主都会面临是否要进行水路改造的问题。作为老旧的二手房，水路改造十分必要。不过，在进行改造时，我们还要注意以下三点。
二手房水路改造注意事项 这三点绝不能忽视
1、材质老化要更新
二手房水路改造确实是一件比较复杂的工程，很多人觉得可以用，装修时就不再进行改造了，由于之前的装修已经有一定年限了，水路的材料也会有所消耗或者老化，若不进行改造，可能就为日后的生活埋下隐患。
2、结构布局需改造
装修时，一定要确定原来结构是否能够满足未来需求，如果不能满足预期需求就一定要进行改造，防止在日后的使用过程中存在不便。
3、落后材料要更换
之前水路常用的铝塑管做热水管长期使用时，由于热胀冷缩易造成管壁错位，易造成渗漏。应该将给水管线更换为PPR管材，这种管材无毒、耐压、耐腐蚀，长期使用也不会结垢、生锈、渗漏，不仅适用于冷水管道，也适用于热水管道，目前市面上PPR水管的品牌也较多，需要选择正规厂家生产的合格产品。
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<a class="kefu fff" href="javascript:void(0);" id="kefu" onclick="if($('#chatbox').length买卖二手房哪些税费问题不可忽视？作者：黄艳萍来源：链家网原创文章摘要：有关买卖二手房税费有哪些问题需要关注？收费标准又是什么呢？现在房产买卖越来越频繁，二手房因地理位置优越，生活配套设施齐全而受到越来越多购房者的青睐，但是要想促成二手房买卖成功的话，还有一定很重要的因素就是税费。那么有关买卖二手房税费有哪些问题需要关注？收费标准又是什么呢？
一、房产证部分不满两年该如何缴税？
现实生活中，一套房屋存在多个产权人的情况，部分产权人会把房屋份额买给其他的共有权人，就出现了房屋一部分产权已满两年，一部分产权未满两年的情况。那么这时出售房屋，该怎么缴税呢？
房屋产权满二年的部分可免增值税，不满两年的部分需缴纳增值税，增值税的税率为5.6%；个税方面，不提供发票，就全额1%征收，提供发票就按，差额的20%征收。
二、房改房上市交易需缴纳哪些税费？
房改房，又称为“已购公房”、“上市公房”，是职工将单位以福利分房形式分配的房产以有关部门指定的价格将产权买断为个人所有的房产类型，在房改房中，只有产权性质为“成本价购买”的房产可以直接上市交易，其他类型房产均需补缴土地出让金和公摊后才能上市交易。
房改房的税费如下：
1.分摊面积：
住宅：套内面积×10.68% （9层以下）；套内面积×12.65% （9层以上）；
商住：建筑总层数9层以下：套内面积×10.68%；9-19层：套内面积×19.25%；＞20层：套内面积×21.88%
补分摊费计算方式：单价×分摊面积×10%或20%（9层：20%）。
2.土地出让金计征公式为：成交价×1%
3.个税，证满五年且是家庭唯一物业免征，成交价×1%
4.成本价：如果选择在房管局进行缴交：核定价×20%
三、公司产权的房屋买卖税费怎么算？
公司产权物业出售的税费有增值税、土地增值税和印花税。此外，公司出售需提供近三年的土地使用税和房产税，如果没交要补交。
(成交价÷（1+5%）－上手发票价）×5.6%
不提供发票
成交价÷（1+5%）×5.6%
2.土地增值税
（1）提供发票
【成交价÷（1+5%)－上手发票价（每年加计5%）－有关税金】×适用税率
适用税率按土地增值税四级累进速算公式：
增值额：成交价÷（1+5%)－上手发票价（每年加计5%）－有关税金
扣除项目：上手发票价（每年加计5%）+有关税金
增值额÷扣除项目=百分比
土地增值税四级超率累进税率表
不提供发票 成交价÷（1+5%）×5%
注:有关税金包括①今次交易的土地出让金②土地契税 ③重置成本价 ④增值税的附加⑤印花税 ⑥上手购房契税完税证（需提供凭证原件）
成交价×0.05%
注：不能提供上手购房发票和上手购房契税完税证的可提供：已经生效的法院判决书或裁决书（上手为以物抵债所得）、《旧房重置成新折旧评估书》（重置成本报告不含包括土地出让金，评估机构评估报告须由税务部门审核）或提供规划部门竣工验收合格证。
四、满5和满2的二手房税费有什么区别？
购买满五年唯一的二手房可免征个人所得税和增值税，正常交易只有契税（非普通住宅除外），满二年的二手房免征增值税，交易有个税和契税。
那么“满五唯一”如何界定呢？
“满五”是指产权人（即业主）拥有房屋的时间满5年。房产证满五年界定的起始点有两个，二者可取其中最早的来界定；1.取得产权证的时间；2.契税完税证明的时间。唯一住房：是指房屋所有权人在本市（或本省）只有一套住宅性质的房屋（即该套房屋）。
怎么判定要买的房子是否符合“满五唯一”呢？
1.商品房、房改房和经济适用房：均以契税票填发日期或房产证登记日期为准。
2.继承的房产以原房产证为准计算是否满5年。
3.赠与的房产，直系亲属赠与可以原房产证为准计算是否满5年，非直系赠与以现房产证为准计算是否满5年。
4.是否“唯一”，要卖方到房管局进行查册。
注：这里查册是指查询产权人名下以及家庭的房产套数，可以到广州市任意一个房地产交易登记中心的查册窗口办理，需要提供本人身份证和房产证。
此外，值得注意的是，目前广州市二手楼市上的卖家（即业主）是实收房款的，卖家税费方面也多数由购房者支付。
来源：链家网综合整理
4人赞过继承的房产再出售涉及税费主要有个税、增值税。其实，继承的房产再出售是按照正常房产交易来缴税，只不过在缴税时，可以调看上一手房产证来确定是否免税。在二手房交易中，买方和卖方都需要缴税。但具体缴哪些税？缴多少？很多人都搞不清楚，不知道怎么算？在二手房交易中，“满五”和“唯一”是两个非常重要的概念，二手房是否“满五”、“唯一”直接影响着在交易过程中增值税和个人所得税是否能够减免。现在房产市场上交易还是有一部分的房子属于非普通住宅的，包括公司产权物业、商铺、公寓等，这些房屋产权交易与普通住宅在税费上相去甚远。与新房相比，二手房相对繁琐且费用较高。除了流程更复杂以外，各项税费也非常繁杂。而大家遇到最多的是房改房的税费计算，具体情况可以关注下图。相关问题最新百科看了又看
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