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卖方妻子已去世购房合同该咋签？
　　读者姜先生咨询：我相中了一套，该房房主的妻子已去世，孩子们均已成年在外地工作，房子的产权落在该房主名下，我想买这套房子，应如何签署《房屋买卖协议》？只和房主一人签署就行吗？　　律师解答：吉林路朗律师事务所鹏律师表示，一定要分清房子的真正权属状态才能确定如何签署相应手续，盲目地认为房屋产权证上登记的产权人是谁房主就是谁是不对的。　　姜先生遇到的这件事，只有在以下三种情况下才可以与卖主单独签署《房屋买卖协议》：一、该套房屋是卖主的婚前个人财产；二、该套房屋是卖主与其妻子婚姻关系存续期间购买，但购房款系卖主父母所出，产权也落在了卖主名下且卖主与其妻子没有其他约定；三、卖主与其妻子对该套房屋有明确的书面财产约定，且在该财产约定中明确表示该套房屋归卖主一人所有。根据《婚姻法》及《婚姻法解释三》等相关及的规定，只有在以上三种情况下该套房产才属于卖主的个人财产，卖主有完整且独立的处分权。　　除上述情况外，如果该套房屋是卖主与其妻子婚姻关系存续期间购买且属于夫妻共同财产的，在卖主妻子去世的情况下，根据《婚姻法》及《继承法》的相关规定，该房屋中属于其妻子的那一半份额属于被继承财产，有继承权的人包括卖主本人、卖主的子女、卖主的岳父及岳母。如果这些有继承权的权利人对这套房子尚未开始继承，那么该套房屋就处于上述有继承权人共有的状态，姜先生若要购买该套房屋，要么和所有有继承权的人共同签署《房屋买卖协议》，要么就须让除卖主外的其他有继承权的人做一个放弃继承的书面承诺（最好做一个公证，产权处一般均要求做公证），然后跟卖主一人签署《房屋买卖协议》。
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【每期一案】
汪女士欲购买本市某处房屋，与出售方朱先生及李女士签订了《房地产买卖合同》，并依约支付了相应的房款。正当汪女士办理过户手续时，被交易中心告知房屋不能过户，原因是出售方正诉讼离婚，法院查封了房屋，故产权无法登记转移。
因时隔近两年，出售方离婚纠纷迟迟未能有结果，而房价又一月一个价的往上涨，故汪女士将出售方诉至法院，请求法院判决合同解除，要求出售方返还购房款，并补偿房屋增值部分的损失60万元。后经法院判决被告返还购房款并赔偿原告房屋增值损失45万元。
【法律依据】
《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”
【分析师观点】
根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，法律对违约损失的赔偿采取完全赔偿原则，即违约方对因其违约行为而使守约方遭受的全部损失负全部赔偿责任，包括守约方的可得利益损失赔偿。本案涉及的房屋买卖合同因被告朱先生及李女士的违约行为予以解除，两被告应当承担由此给原告造成的损失，即支持原告诉请的赔偿房屋增值差价。
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今日搜狐热点农村房屋买卖，卖主认为违反一户一宅规定反悔，合同是否有效？农村房屋买卖，卖主认为违反一户一宅规定反悔，合同是否有效？La噜噜百家号概要：农村的房屋买卖纠纷，遇升值极易引发纠纷，最大的争议点就是“合同效力之争”。按规定村民应一户一宅，违反该规定购买宅基地的，买卖合同是否有效？合同如无效该如何处理？作者：北京杨文战律师 ，其他网站使用请注明版权信息案例：违反农村一户一宅规定购房，不导致合同无效2012年，北京某村张某与同村的姜某签订买卖房屋协议，约定：张某将其坐落于北京市通州区某村的房产以32万元的价格卖与姜某。当天，姜某支付了全部房款，并于当日搬入房屋。2013年，姜某将涉案房屋进行翻建，并一直居住。2016年姜某提起确认合同有效之诉，要求确认同张某签订的买卖合同有效。张某不同意，辩称协议是无效的，理由是姜某及其爱人在该村已经有一处宅基地，姜某又购买宅基地后就有两处宅基地，根据《土地管理法》第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地的规定，双方签订的《买卖房屋协议》应该是无效的。北京市通州区人民法院经审理认为：综合本案的实际情况，本着有利于稳定现有的房屋占有关系及诚实信用原则，依法确认姜某与张某签订的买卖房屋协议有效较。具体理由有二：其一，姜某与张某于2012年9月签订的买卖房屋协议，系双方真实意思表示,不违法法律、行政法规的强制性规定，姜某在涉案房屋实际居住已对该房屋形成了稳定的占有关系，且姜某为本村居民，具备拥有本村宅基地的资格；其二，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定农村村民一户只能拥有一处宅基地。该规定为管理性规范，而非效力性规定，不应仅依该规定否定买卖房屋协议的效力。（以上案例内容来源于 北京法院 余海）杨文战律师点评分析：农村的房屋买卖纠纷，最大的争议点就是“合同效力之争”。而且争议往往是因为农村房产升值带来的后果，尤其是农村面临拆迁、改造时，即使房屋已出售数年甚至十几年，原出售人都可能起诉主张合同无效，要求收回房产。当然，本案是由买受人主动起诉要求确认合同有效，之所以买受人会提起此类诉讼，是因为农村的房产通常没有房产证，在面临拆迁等情况时，买受人需要官方的法律文书来证实自己是权利人。本案中，虽然是买受人主动起诉，但原出售人应诉时仍提出了“合同无效”的主张。很多农村的房屋买卖，实质是宅基地的买卖，而按规定农村的宅基地只能出售给本集体村民且有诸多限制条件。农村房屋宅基地转让给外村或城镇居民，通常是无效的。本案中，买受人是本村村民，但购买时原已拥有宅基地，按《土地管理法》第62条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地”。对于购买人违反该规定购房导致拥有两处宅基地，该购房合同是否会因此无效？就这一焦点问题，从司法实践来看，大多数情况下法院的观点是与本案处理相同，即违反一户一宅的规定，不必然导致买卖合同无效。当然，在有些情况下，也有相反的判例，法院在处理中，往往也要考虑双方的实际情况。以北京地区法院来说，2004年12月，北京高院民一庭出台了《农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要》，确认农村私有房屋买卖合同以认定无效为原则，以认定有效为例外。2006年9月，北京市高院又出台了《北京市人民法院民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要》，重申了合同无效原则，但强调“可以根据实际情况依法确认合同的效力。例如，买卖双方都是同一集体经济组织的成员，或者诉讼时买受人已将户口迁入所购房屋所在地的集体经济组织的，可以认定合同有效；对于日《土地管理法》修订之前，将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的，亦可认定转让合同有效”。结合以上情况来看，北京地区的法院，对于同一集体经济组织成员之间买卖宅基地的，正常是认定合同有效，把一户一宅的规定定性为管理性规定，不会因此认定买卖合同无效。当然，即使因特殊原因或属于其它情况认定购买农村房屋宅基地无效的，出售方收回房产也不是没有代价的，出售方要负主要责任进行赔偿，甚至可能包括可能的拆迁利益损失。在《北京市人民法院民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要》也强调了在赔偿问题上，“在合同无效的原因方面，出卖人负有主要责任，买受人负有次要责任”。2009年7月，北京市高院民一庭《关于房山法院请示农村私有房屋买卖合同纠纷案件相关问题的答复》确立了“对买受人因合同无效所致之信赖利益损失，仍应酌情予以赔偿，但赔偿比例和数额应当考虑房屋所在地周边交通、商业、环境等方面的发展、土地升值情况及是否存在拆迁可能等因素综合考量”的原则，对没拆迁可能的原则性不予以拆迁补偿等。作者资料：杨文战律师，北京市中盾律师事务所合伙人,中央电视台“热线12”直播评论员并曾录制《法律讲堂》，著有法制出版社《生活中的合同》一书，北京市律协合同法专委会委员。本文仅代表作者观点，不代表百度立场。系作者授权百家号发表，未经许可不得转载。La噜噜百家号最近更新：简介:给你分享生活的社会奇葩坊，分享独特观点作者最新文章相关文章二手房买卖中 常因卖主户口迟迟未迁出惹纠纷 律师提醒 买卖二手房 合同应约定迁户口_网易新闻
二手房买卖中 常因卖主户口迟迟未迁出惹纠纷 律师提醒 买卖二手房 合同应约定迁户口
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赵鸿江律师
北京济和律师事务所合伙人，中华全国律师协会会员，房地产经纪人。专注商事、房地产建筑等领域，创办房地产与婚姻家庭律师网并担任首席律师。
法制晚报讯 （记者 汪红）2007 年 2月，王某与钱某签订售房协议，约定王某将房屋作价80万元售与钱某，先付77万元，尾款3万元作为押金，待王某在3 年内迁出所有户口即付该款。超过3年未全部迁出，从2010年2月起，每满一年扣除押金1万元。
王某与单某曾于2005年8月离婚，单某获取房屋折价款30万元后自行解决居住，但单某的户口并没有从该诉争房屋迁出。现王某与单某的户口仍在诉争房屋内未迁出。钱某想要起诉王某将其与单某户口迁出，并要求王某承担违约责任。
律师点评 要求卖主迁出户口 法院不支持
北京济和律师事务所赵鸿江律师指出，二手房买卖合同一方当事人因户口迁出问题提起诉讼，因户口迁移属于行政管理问题，不属于民事案件的受理范围，故对买受人要求出卖方将户口迁出的诉讼请求不予支持。
但买受人可以以卖方逾期迁出户口构成违约为由，要求出卖方承担违约责任，这属于民事案件受理范围。
正是由于存在法律空白，如果原业主在卖房后迟迟不迁出户口，在法律上也不构成侵权，新业主如果要维权确实较难，目前常用的方法是与原业主沟通。
合同明确落户事宜 不迁走算违约
赵鸿江说，法律没有强制对方户口迁走，但合同规定了违约责任，这就算违约，需要负法律责任。在合同中明确落户相关事宜，是一种不得已的保护手段。
本案中，王某与钱某签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。依法成立的合同受法律保护，当事人应严格履行合同约定的义务。
钱某作为诉争房屋的购买方，已依约支付了购房款77万元，但王某未能按照合同约定迁出户口，其行为已构成违约。
在补充协议中双方约定，房屋买卖押金3万元的返还以王某将所有户口迁移出诉争房屋为对价，王某对此应承担相应责任。违约金应以补偿性为主，兼具惩罚性。
赵鸿江强调，二手房买卖合同，双方应约定卖方户口迁出问题，如未约定，诉讼中买方提出，法院可能以“非属民事法律关系调整范围”为由不予支持。
对户口迁出的约定，应注意到该住处除出卖人以外是否存在其他近亲属或亲属的户口。文/记者 汪红
济和律师事务所
律师咨询热线：
作者：汪红
本文来源：法制晚报
责任编辑：王晓易_NE0011
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