王健林：房价这么高是政府责任 难道要开发商负责吗
日 15:28来源： 作者：孙晶、刘珊
王健林 资料图
万达450亿广州拿四地 王健林感叹：广州来晚了
讯 记者孙晶、刘珊摄影报道：就在万达将借壳赴港上市或因急需融资的消息传出之际，万达集团董事长王健林在广州接受了羊城晚报记者采访。据悉，王健林此行是为了参加今日举办的“新广州 新商机”2013年重大项目投资推介会。王健林对记者坦言，“我没有资金压力，万达已在广州新签约4个项目：计划在萝岗、荔湾、从化再建三个万达广场，在花都投资100亿元建设万达城，以上4个项目总投资超过450亿元。未来五到八年，万达将在广东布局至少30个项目。”
关于上市：万达不缺钱
羊城晚报：对于收购大股东股份的事情你有什么说明？这是否意味着万达在融资方面的需求增大？
王健林：关于收购恒力商业地产股权的问题还没有正式公告，要等联交所公告。中国IPO暂停了，我估计重启也得到今年下半年了。万达电影院线规模亚洲老大，运营很好，上市应该没有问题。商业地产上市也在排队，但是受限于国家宏观调控的政策，这就不好估计。万达上市真不是以募集资金为主要目的，万达去年竣工12个广场，今年竣工20个广场，明年竣工17个广场。任何一个竣工物业拿出来抵押贷款，拿个10亿8亿不是问题，相当于一次上市的融资。上市主要是为了建立好的企业制度，更为了高管和长期跟随我投资的小股东有一个流动性。
关于广州：来晚了 投资要加速
羊城晚报：广州白云万达广场开业两年多，你对于万达在广州的投资怎么看？
王健林：对于广州市场，我感觉来晚了，前些年考虑到广州商业非常发达，万达自信心有些不足。但广州项目开业后，经营效益好于预期。开业仅两年的白云万达广场的万达影院票房收入在全国万达影城中排名前五，万达希尔顿酒店的效益在万达已开业的全国38家五星级酒店中排名前三四名。
在广州我们已经建了3个，这次又签约了4个，在广东其他城市还有四个项目签约。原来我计划用很多年在广州建10个万达广场，看来这个速度要提前了。因此，万达计划在萝岗、荔湾、从化再建三个万达广场，在花都投资建设万达文化城万达城项目，以上4个项目总投资达到450亿元，未来五到八年万达在广东布局是30个项目以上。
关于商业地产：结构性失衡
羊城晚报：你认为商业地产是否有泡沫？
王健林：美国有3亿人，大大小小有3万个中心。中国真正开业的购物中心有1000个吗？中国的商业地产是结构性失衡，多的地方过多，真正缺的很缺。当然，也确实出现一个城市有四五十个购物中心的问题。但是商业地产并不是真正意义上的过剩和泡沫。
关于房价：房价高是政府责任
羊城晚报：政府不断出手干预房价，房价却越调越高，你认为问题在哪里？
王健林：这么多年，政府在房地产的问题上过多干涉是有问题的，“包打天下”，调控过多，忽略供求决定价格的经济学基本规律。老讲抓住两个龙头，关紧土地和资金，市场供应减少，还希望价格不上来，是不可能的。另外，如果在2000年，政府就适当配套建设保障房，就不至于累积到现在的矛盾。房价这么高是政府的责任，难道要开发商负责吗？
关于万达百货：可能还会亏
羊城晚报：万达百货一直在亏损，外界不太看好，你怎么看？
王健林：所有人都看好的事情一定不要去做，别人不看好，也不一定就不好。万达百货目前还是亏损，可能今年明年还会亏损。因为万达百货每年都开20家新店，新百货起码要三年才能盈利。万达百货也有盈利的店,我们正考虑是不是把盈利的店拿出来单独上市，境内不行就去境外。
关于电商：万达不做淘宝或京东
羊城晚报：去年万达宣布高薪聘用杀入电商界引起强烈关注，拥有庞大线下“商业王国”的万达如何做电商？
王健林：万达做电商不是要做一个淘宝或是京东，而是为了丰富线下资源，把万达广场打造成智能广场。商业形态上，万达包括地产、酒店、百货、购物广场、、院线，覆盖衣食住行。预计2015年底，有20亿人次进入过万达广场。但这20亿是些什么样的人，年龄分布怎样，他们什么时候来，喜欢买什么，这些特征并不清楚。万达的电商平台正是要建立客户分析系统，为招商服务，使万达广场更能满足客户的需求。
[责任编辑：zhangzh]
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开发商到底赚了多少钱？_张家港房产
揭密2017房价
开发商到底赚了多少钱？
&发表于： 22:07:07&&共被阅读过790 次&&
有人计算出：一个中等收入的家庭，要辛辛苦苦27年才能买得起一套房，前提还要是不吃不喝。
虽然大家都在讨论高房价，天天在那骂政府，骂开发商，但是真正知道高房价怎么构成的人，却是少数。（）
今天，购房指南就来跟大家讲讲房价到底是由哪几部分构成的，开发商到底赚了多少钱？是不是合理的。
目前，国内对于商品房房价有一个简单直白的计算公式：“3+3+3+1”。
什么意思呢？
简单的说，就是“30%的土地成本+30%的建安成本+30%的报建、行政费用和税费等+10%的开发商利润”。
那么也就是说，一旦拿地成本公开透明，房价的构成，大概也就是这几部分，很简单吧。
接下来购房指南就一个部分一个部分来给大家分析：
一是土地成本
占比25%-30%。
也称土地出让金，土地对于整个社会而言是一种稀缺资源，也是一种不可再生资源，因此外国投资比国内投资的出让金高，商业楼的出让金比住宅楼高。
房价里的土地成本指楼面地价，简单地讲，就是单位建筑面积平均分摊的土地价格。也可以理解为土地上盖出房子后，每平米售价中所包含的土地成本。楼面地价能最真实地反映建筑单价中所包含的单位土地成本价格。
二是建安成本
占比约30%。
建安成本是房价中相对稳定的部分，它是房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称。
房屋建筑成本是建设房屋的投入，主要可以分为三个部分：
第一部分是前期费用。
主要包括三通一平费用和专项费用。三通一平费用是指使建筑地段的土地平整，达到通上下水、通电、通路等投入的资金，大面积或不成熟的小区建设在此项费用上的投入是可观的。专项费用指支付给设计公司的总体规划、房型设计等费用，开发商若重视此方面的投入，将为其本身和消费者带来利益。
第二部分是土建费用。
很多房子外表看起来差不多，但实际质量却有很大的差别。这主要就表现在土建费用上，框架结构，多层打桩，现浇楼板虽然使得成本比较高，但是房屋质量也更能保证。俗话说一分价钱一分货就是这个意思。
第三部分是配套设施费用。
这部分主要包括开发商在水、电、煤气、绿化、卫生、教育等方面花费的资金。在现在的大环境下，绿化率也成了一个衡量的重要标准。
房屋设备安装成本是安装房屋设施设备的投入，两者都包括材料成本投入和人工成本。可能相对精装房而言，这部分费用的占比会高一些，但是跟整体的建安费用相比，也高不到哪里去。
三是销售费用
指用于房地产出售到交付使用过程中，开发商管理人员所发生的一切费用等。销售中诸如广告宣传、售楼处搭建、中介代理等费用，也是房地产价格的组成部分。
三是开发地产的管理费用
占比约5%。
包括经营管理、销售费用。指用于房地产出售到交付使用过程中，开发商管理人员所发生的一切费用等。销售中诸如广告宣传、售楼处搭建、中介代理等费用，也是房地产价格的组成部分。
另外，因为开发商多数会选择银行贷款来解决项目的资金投入问题，这就产生了利息。如银行向下调息，对于开发商负担就会减轻，虽然对于房价影响不大，但相对而言可降低成本。
大约占比25%。
主要产生在规划、报建、预售等环节。直接与房地产相关的税种有13个，主要包括企业所得税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等。
据机构测算：假设房子市值是100万元（单价8000元/平方米，面积125平米），这套房负担的税收为这样几种。除此之外，还有城镇土地使用税、契税、房产税或城市房地产税。这里我们不再赘述。简单地说，一套总价100万元的房子，相关税费全部算下来可能接近房价的25%。
占比约10%。
房地产开发商得到的收益，是企业扩大再生产的资金来源。利润还有多少？对于每一家企业来说都是巨大的争夺点，利润率越高，也就意味着企业的融资开发等成本越低，而这就看各家开发商的本事了。
就目前来看，对于房企的利润比例较为清晰还是上市房企，但是上市房企本身目前的现状也不乐观。
近期兰德咨询在一份覆盖202家上市房企的统计中表示，去年53%的企业净利润已触及10%红线， 预计今年房地产业就将成为中利行业。那中小房企的利润还有多少？就有可能直接触及生死线以下。
当然，这些都是账面上的静态结构。土地开发过程是动态的，一般楼盘一期的开发周期是两年，两年中楼面地价是有变动的，而成本基本上是不变的。周期内随着楼面地价的升值，开发商的利润空间也就会随之大。
总的来说，楼面地价、建安成本和税费是最重要的构成主体，这三项直接决定房子的建设成本。而影响商品房市场价格的，还有很多动态因素，它会随着国家经济形势和市场环境的不断发展而变化。
最新网友点评
关于揭密2017房价
开发商到底赚了多少钱？我想说两句：
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版权所有&&客服：400-本站QQ群：　　经常看到政府出一些政策来调控房价 何为调控 说白了就是拉动房价上涨 他不出政策房价怎么上得去
话又说回来
房价不是政府说了算 房价是开发商说了算 首先 政府把地卖给开发商 当然 政府卖地也是为了赚钱
政府要赚钱 开发商同样是要赚钱 最后把所有的成本嫁给了购房者 你可能说 你开发商把房价定高了我可以不买
你当然可以不买
你不买 你住那 你不买 房价是越来越高
为什么 因为所有的人都会往高出走 以前的房子老了要换新的
要买新房 政府把城市建得那么好
农村相当的落后 不管是道路 医疗 教育 环境 等等 当然区县的人也要往好的地方去
因为都在城里工作嘛
　　为什么北京上海房价那么的高还是有人要买
当然他们的地方不一样 开发商为什么要卖那么的贵
为什么要房价定那么的高 为什么还是有人要买 既然都是开发商了
他肯定不傻 房价定高了 他要是卖不出去 他是傻子呀
既然他敢定那么高的房价 那他就有定那么高房价的胆和理由及原因
北京上海的房价不是一天高起来的
那么高的房价肯定是有市场和购买人群的
如果要是他买不出去
没有人买那他何必卖那么高呢
政府看不见吗 他是看得见的 为什么不管呢
又怎么管呢 管得了吗 地是他卖出去的 开发商肯定是要赚钱的
只要有人买
市场稳定 政府是很高兴的
既然房价都在喊高 那那些房子又是被谁买了呢
楼主发言：11次 发图：0张 | 更多
　　中国人口太多了，房子需求旺盛。　　现在的房价够高了吧，照样很多人买
　　人人都在喊房价高
人人都在喊买不起
开发商建的那些房又是被谁买了？北京上海的房那么的贵还是有人在买
重庆的的这些房也没见空了多少啊
他既然敢放库存
那他就知道还有很多人要买房
还是有市场的
既然库存都没卖或不卖 那他还敢开发新的楼盘吗
他依然还在开发新的楼盘 因为他知道房地产的市场还很大
远了不敢说
十年之内 房子还是会上涨的 因为现目前来说 他还没有饱和
达不到像现在的汽车及家电数码等一些消费品的时候
到了 市场饱和的时候
今后的房子就要像现在的汽车和电子产品一样
过了二手就 贬值的地步
我相信今后的房子某一天会像今天的汽车和电子产品一样 到了消费者手中即贬值
　　楼主你好适合去机关工作哦，这么一大篇其实就是一句话你觉得政府是房价的幕后推手嘛。
　　现在你们都知道 每当政府出一些政策来调控房价的时候
那就是开发商涨价的机会
每当你看到每一次政策出来的时候
那个楼盘的价格降了
新开的楼盘价格是一个比一个高 这就是政府的“调控房价” 不明白真相的还在等降房价 重庆发展这么多年了 有谁在真正的等房价降了再买房的人
一些媒体出一些误导要买房的人的“主意”
还给算算经济帐
说什么 是买房划算还是租房划算
我想问问你他妈怎么不租房呢
谁他妈要是买得起房还愿意租房呢
要是有钱买得起房 谁他妈愿意拿起钱等降房价呢
又有谁有买房的前等过降房价的
　　@重庆言贩子
14:49:00　　楼主你好适合去机关工作哦，这么一大篇其实就是一句话你觉得政府是房价的幕后推手嘛。　　-----------------------------　　不全是政府
曾经有人说过
政府和开发商该各打50大板 既然政府要调控房价 （降低房价嘛） 他们可以直接定价
控制在多少以内
不得超过多少
他们为什么不这样做呢
就按现在重庆的平均价来定嘛 比如8000
他们可以定在7500以内噻
　　欲降房价，先降地价　　楼面都是的每平方的地价，再加上税费　　想降房价，没什么可能
　　降了，土地买给谁？
　　@超级昊哥
15:47:00　　欲降房价，先降地价　　楼面都是的每平方的地价，再加上税费　　想降房价，没什么可能　　-----------------------------　　想降房价的都是一些没钱买不起房的人
有钱买得起房的人 在刚需的时候会第一时间出手
没有谁会为了买房 拿起钱等降房价
只要大脑清醒的人都知道房价只会往上涨 不会下跌的
　　@高创锦业ceo
16:15:00　　降了，土地买给谁？　　-----------------------------　　降了是在打政府的脸 政府会自己打自己的脸？ 如果真的降下来了
刚需老百姓的会认为好
但是投资的会难过
说得不好听点 降了就是政府的失败
　　房价是市场决定的 有市场开发商才敢把房价定那么高
有市场开发商才敢在竞价的时候出更高的价去获得那地
地的起拍价是多少
政府说了算
政府为什么敢定更高的起拍价 因为开发商敢买
开发商为什么敢竞价 因为政府在帮城市建得更好
建设更好了 就有人来买房 为什么北上广深那么高的房价还有那么多的人买
政府开发的呀
　　开发商曾经说过，谁最怕房地产崩盘，绝对不是开发商。而那最怕的，才是高房价的最大推手。
　　土地私有化才是解决之道。
　　小产权房合法交易也是解决房地产高价的有效途径，可惜他们不用，因为这样政府无利。
　　@要喝勿醉
18:46:00　　开发商曾经说过，谁最怕房地产崩盘，绝对不是开发商。而那最怕的，才是高房价的最大推手。　　—————————————————　　有点意思　　
　　@巴渝农门阵
19:22:00　　小产权房合法交易也是解决房地产高价的有效途径，可惜他们不用，因为这样政府无利。　　—————————————————　　人人都想赚钱，既然他敢把房子卖那么贵，他就知道老百姓是有购买能力的。北上广深就是例子　　
　　说多了都是泪　　
　　请问 谁看到房价降了或曾经降过
　　恩　　
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