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京公海网安备号温州房价调查②：一江之隔 龙港为何比鳌江贵？
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& &行情遇冷 龙港三宗宅地今年两度流拍
　　一个多月前，春节长假过后不久，时值调控压顶，信贷趋紧，舆论喧嚣之际，住在杭州网记者来到浙南重地温州，进行楼市调查，并在随后推出调查报道《浙南调查：温州、杭州房价孰高？》，对比了温杭两地尤其是温州与杭州城区的房价。结论是，温州市区房价远远高于杭州城区。　　然而，在当时的调查中，记者还从多位采访对象中获知，温州下面部分县市城镇的房价，比温州城区更为夸张。　　苍南县龙港镇、平阳县鳌江镇、永嘉县瓯北镇、乐清市柳市镇以及瑞安市塘下镇，被称为温州市五大强镇，是温州&强镇扩权&的试点。除了与温州市区一江之隔的瓯北，另外四个镇在2010年年底一起被确立为浙江省首批27个小城市培育试点镇，也就是俗称的&市级镇&，在财政、人事方面享有县一级政府的权力。这五个镇的房价在温州城镇房价中也颇具代表性。
&&&&正如国内以东西部来区分经济的发达程度，在富庶的温州市，也存在着东部和西部之别。世人皆知温州人有钱，却未必知道，在几年前的国家级贫困县名单中，浙江的三个，温州泰顺、文成独占其二。　　温州东濒东海，摊开温州市地图，自北而南沿海，分布着乐清市、温州市区、瑞安市、平阳县、苍南县，这里是温州的&东部&。这片区域，是温州最富庶之地，隐藏着温州模式几乎所有的秘密，也是绝大多数人概念和认知中的温州。　　浙江省七大水系，其中的三条瓯江、飞云江和鳌江贯穿温州，由西向东汇入东海。这三条江加上南北向的楠溪江流域，灌溉了温州的绝大部分。四条江作为分水岭，也成为温州各县市的天然分界线。而在瓯江、飞云江和鳌江入海口两岸，则是前述&温州东部&的东部，温州最富庶的城镇，绝大部分集中在这里。　　相对于温州东部而言，永嘉、文成、泰顺三县分别位于乐清、平阳、苍南之西，是温州的&西部&，也是温州相对比较不富裕的地方。永嘉的瓯北镇是少有的例外，该镇因与温州市区一江之隔，得地利之便，得以跻身温州第二大强镇。瓯北的房价更是冠盖温州五强镇，甚至超过瑞安和乐清市区，在整个温州的房价体系中，仅次于温州市区。　　此外，温州还有一个洞头县，由东海列岛组成，颇类舟山之于浙江，是温州比较不典型的地方，甚少为外人所知。
&&&&&龙港镇，地处浙江省温州南部,位于浙江八大水系之一鳌江入海口南岸,东濒东海,西接104国道、同三高速公路和温福铁路，南背依经济发达的江南平原，北岸为平阳县鳌江镇。　　龙港于1984年建镇。建镇之初，在全国率先推行土地有偿使用、户籍管理制度和发展民营经济等三大制度改革，成功地走出了一条农村城镇化的路子，成为中国农民自费建城的样板，被誉为&中国第一座农民城&，成功实现了龙港第一次跨越。1995年被国务院十一个部委列为全国小城镇综合改革试点镇，1996年开始全面实施龙港小城镇综合改革。2002年以来，我们又确定了&既不能忘本，又不能吃老本&的发展理念，提出了产业化（工业化）与城市化良性互动发展思路，集中精力抓产业的提升和城市框架的构筑，以招商引资为突破口，以工业园建设为载体，改造提升传统产业，大力发展新兴产业。先后获得了&中国印刷城&、&中国礼品城&、&中国印刷材料交易中心&和&中国台挂历集散中心&等四张&国&字号金名片，实现了从&农民城&到&产业城&的第二次跨越。2010年底，龙港和平阳鳌江、乐清柳市、瑞安塘下一起被批准为浙江省首批27个小城市试点培育镇。　　目前，龙港房价大致在1.5-2万/平方米左右，请看住在杭州网记者现场调查&&
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二手房均价&房价4万跌到2万，财富一夜间消失一半，是好事还是坏事！房价4万跌到2万，财富一夜间消失一半，是好事还是坏事！漫者人生百家号跟着房价的上涨，社会财产快速聚积到少数富人手中，使得居民收入分配差距进一步拉大，从而随意激化社会矛盾，影响社会和谐。这现实，有若干好多人否决呢？对付房价应不该跌的问题。社会上也有不少业内专家否决降房价的声音像任志强，称房价一旦大跌或崩盘，受伤的都是老百姓，加房地产又是地方的收入的重要来历，是以，房价大跌对谁都没有好处。想昔时温州房价不息领涨全国，成为全国房价上涨最快的都市之一，被认为是中国楼市“风向标”，从两三千炒房到最高均价到3万多，全是疯狂的炒房者！2011年上半年，温州房价大幅跳水，连续下跌23个月，遍及幅度在百分之30到50，房子卖掉还不够了偿银行贷款！每个温州人，对付2011年年中的金融危机，都是一场噩梦。大巨藐小的数十个投资者都起头逃债。温州房主弃房跑路中多数是一些处置保证、炒房的人士。迩来，温州悄无气息地恢复了元气。房价不变，没有房地产拉动，经济添加速度2015年直冲8%！是以，并非楼市崩肋了，人们就越穷了，通通都冷落了！这只是短痛罢了！国世平教授表示，不息精明的温州人感受如今投资风险很是大，从前温州人爱好抱团炒作，房子热，就炒房子；煤炭热就炒煤。如今温州人不敢再抱团停止炒作，由于我国几乎所有的物品都是产能过剩，炒房，弄不好就成为房主。炒煤碰着煤炭大跌，几乎三军覆没。如今良多人对炒房还是非常热衷，由于没有履历过房子下跌。温州人的感应感染就不一样。前几年，温州房价暴涨，但谁知房价出现暴跌，从温州房价最高的时辰，每平米4万，腰斩一半，到两万。前段时辰，全国房价上涨，温州也没有什么涨，由于温州人有过房价下跌的履历。温州人较着感应靠勇气、命运赢利的时代曩昔了！本文仅代表作者观点，不代表百度立场。系作者授权百家号发表，未经许可不得转载。漫者人生百家号最近更新：简介:动漫者人生也，人生者漫中现！相关文章温州豪宅降价内幕揭秘 中国十大房价最低城市 - 数据 -六安乐居网
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温州豪宅降价内幕揭秘 中国十大房价最低城市
来源：人民网
徐亮不无伤感的告诉央视财经《经济半小时》记者，前两年这条街上有十几家经营各类酒品的销售店，而今开门的只有三家，其他的不是关门，就是被贱卖了，与楼房一样，现在温州有各类诸如企业、矿山、酒坊等优质资产在低价出售，用以盘活资金。
&&受楼市的消极影响，企业资金短缺，曾经的卖酒聚集地如今开门的只剩三家了
&&徐亮不无伤感的告诉央视财经《经济半小时》记者，前两年这条街上有十几家经营各类酒品的销售店，而今开门的只有三家，其他的不是关门，就是被贱卖了，与楼房一样，现在温州有各类诸如企业、矿山、酒坊等优质资产在低价出售，用以盘活资金。在如此环境下的温州楼市要做的事情可以说是千头万绪，不过很多专家建议不如先从最简单信息公开做起，温州楼市并没有丧失未来。
&&温州搜房网总经理王毅：因为我们查阅数据来说，第一，各方面对数据的不透明性，让我们感觉非常困惑，这就给了舆论夸大，或者说是扭曲它的这种空间。如果各方面的这种部门，包括房开，对数据做过多的阐述，多一点的阐述，或者说声明，及时性、公开性做出来，那我们也会给媒体一个比较有评判的标准。
&&半小时观察
&&我们常说，人的肌体发烧热在表面，根在体内，楼市的表现其实也一个道理。从温州上世纪八十年代的八大王民营经济起步到后来全民炒房，可以看出一条清晰的轨迹，全民炒房吸走温州丰裕的民间资本，经济脱实向虚导致实业失血、传统低端产业错失转型良机，资金成为制约着整个温州各行各业的枷锁。从资本的流向可以洞悉一个时代的全部秘密，资本为什么会抽离实业，经济为什么会脱实向虚，这些才是真正值得我们关注和解决的问题，表面的发热退热容易处理，但如何让根子里强筋健骨才是我们需要重视的。从这个意义上讲，需要转变的不仅仅是温州。
&&原标题：温州豪宅降价内幕揭秘 中国十大房价最低城市
&&温州豪宅降价内幕揭秘 中国十大房价最低城市温州二手房市场不甚景气，好房源依旧难出手
&&温州平安易居销售人员：这些基本上都是欠债的，现在大部分像这种高档住宅，出售急售的都是欠债的比较多。挂过来的时间是这样子的，它现在挂过来的时间是两到三个月了，因为之前价格比较高，大概要五万(元)左右，现在只要三万多，四万多(元)，因为这些的话，市场，比如说客户，如果他需要的情况下，才会去看这种。
&&这位销售人员告诉央视财经《经济半小时》记者，由于房主着急还债，如果诚心的话这个房源可以在四万左右甚至更低的价格成交，这与最高时的价格相比的确减去一半还多，但是并没有跌破它当初的开盘价格，那么，温州的一手房的销售情况如何呢？我们来到了永嘉县的一处售楼处。
&&中欧地产集团温州房地产有限公司总经理王宏伟：去年8月4日开盘，整个建筑面积是二十万平方米。楼房的销售整个去年，我们这个楼房销售，在温州市来说算是比较不错的，排在前三位。整个销售率80%以上，整个温州从去年开始，比如说去年、今年整个房地产都不怎么样。所以应该说我们整个销售这方面还算比较可以。
&&在王宏伟看来，开盘以后整体的销售情况还算理想，已经销售出去了80%以上的房子，但是，整个项目的效益却只是能够回收成本。
&&王宏伟：价格现在均价一万三、四(元)左右。但是一万三、四(元)左右，卖了以后基本上不赚钱，因为它楼面价拿得还是比较高，六千多(元)。原来我们拿这个地的时候，我们做预算这个地方可以卖一万八，那现在一万三、四的话，基本上就全部卖掉能保本。
&&原本计划能够卖到一万八的价格，销售的实际价格不过是一万三四，如果再算上每年至少10%的财务成本的话，这样的价格几乎就在盈亏点之间了，那么，王宏伟为什么会把价格压得这么低呢？
&&王宏伟：就是说温州所有的地产，包括房地产开发这几年，它不是赚不赚钱的问题，它是能不能退得出来，就是说原来投进去的钱能不能全身而退，现在很多像温州有些小的房地产，基本上就是这个项目做完或者就不做了，有些该亏掉就亏掉了，因为他们很多都是拼起来的稍微好一点，如果你是一家，比如说如果是一个房拿过来是一家的钱或者两家的钱，那亏得一塌糊涂，所有钱抽不出来，他就破产了。
&&采访时王宏伟说的最多的就是以价换量、保命和全身而退，他还在庆幸自己当初做了一个正确的价格选择，成功将投入的80%的资金回笼，这样的策略也基本成为温州当地绝大多数开发商的选择。
&&温州中梁地产集团常务副总陈永峰：即使利润不高，我的价格比原来都卖得低的多了，我还是怕这种去化率，就是我卖的了，卖不了，即使说你价格卖低一点，稍微有点利润，你能快速地把这个盘如果清掉、卖掉，而且把资金回笼了，这个也是可以的。所以现在担心还是去化率的问题，还不是价格的问题。
&&陈永峰谈到的这个楼盘要在9月底才正式销售，他心里现在已经主动下调了20%的销售价格，利润和价格在他看来都不是主要的，最主要的就是如何尽快的把房子卖出去，保证资金的安全，从事房地产行业的他经营着温州最大的房地产企业，而今他正在经受着前所未有的压力。
&&陈永峰：那么2013年的5月份到10月份，这个阶段还算是比较好的，房子卖的比较好，甚至一些盘的去化率都要达到90%以上，那是挺好的。一到了2013年的10月份以后，整个形式就是急转而下，就不好了，不好以后到现在的话，那肯定是比较差的。
&&陈永峰现在的压力一方面是销售数据的急速下滑，另一方面是他担心有太多的不可预知因素。
&&陈永峰：忐忑的原因也就是说，又没有什么政策，老的政策没打破，新的政策没出来，市场现在到底走势怎么样也不知道，因为我卖这个楼盘肯定是跟整个区域的经济相结合的，区域的经济当中，比如说整个区域走好了，温州的中小企业这些经济走好了，他们是购房的主力啊。
&&就是这一个个无法预测的因素让陈永峰很难做出一个正确的选择，但是销售价格的继续下跌已经是一个既定的事实了，那么，时至今日温州市区整体楼价究竟是怎样的呢？
&&温州平安易居房地产营销有限公司董事长姜毅：如果说原来的房子卖三万二千(元)的话，那应该打了六折，应该会有的，2万左右，2万左右要的。用了三、四十个月的时间。那大部分下跌的时间，应该是在2010年，或者201111年的这个结点是比较高峰期的。像近两年，像2013年、2014年，房价应该说，还是在数据上的表现还是阴跌的状态，但是尺度都不大，可能都是2%(跌幅)。
&&如果按照姜毅所说，温州楼市确实是在下行，经过了32个月的跌跌不休，温州市区内商品房平均价格从3万2跌到了2万，应该说下跌了40%，那么，在过去的32个月也就是将近3年中，温州的房地产行业究竟发生了什么呢？
&&原标题：温州豪宅降价内幕揭秘 中国十大房价最低城市
&&温州豪宅降价内幕揭秘 中国十大房价最低城市库存量暴增推动房价下跌，开发商资金链断裂是真正原因所在
&&温州中梁地产集团常务副总陈永峰：温州楼市连续跌了三十三个月，这是一个数字，这个数字听了以后很惊讶，原因在哪里，也是当时整个温州土地的资源比较少，而且推出来的量也是非常少，需求量也比较高，这个时候房价节节攀升，攀升到就是说在我们中国，一线城市的价格。
&&在央视财经《经济半小时》记者多日采访过程中，几乎所有的业内专家都在指出温州市区内在2013年之前，温州房地产市场的土地供应一直实行&饥饿&政策，所有推向市场的土体面积非常有限，这也在直接催生了温州市区楼市价格的高企。
&&温州泰和地产联合机构总裁林育：我们可以看到2011年，当时市区的整个土地的成交是46万平方米，那么当时的成交均价是12807(元)，到了2012年土地的整个的成交面积在市区是65万平方米，那么那时候的均价是5477(元)，到了2013年它整个量就上去了，达到了201万平方米，那么这个均价达到了6938(元)，也就是说在2013年土地温州市区的出让总量来讲的话，就是相当于是前面温州五年的土地的出让面积。
&&一年出让五年土地面积的背景下，直接导致了大量新盘集中上市，库存量猛增，价格的持续下跌也就在所难免，温州楼市走势和土地供应的走势有很大关系，而在2010年之前，有限的土地供应又直接导致了一种独特的销售模式。
&&温州中梁地产集团常务副总陈永峰：但是两套拼一套，当时我卖给你的时候还是没有限购，或者就是说，我们先签了合同。而且当时有一个很幼稚的想法，就是我们比如说只能买一套，把半套先买掉了，另外两个半套，我们先签合同，不备案，我们就是很幼稚的想法，就等，等国家这个政策，它限购可能会放掉了，一直在等嘛，大家都是在有这个期望，放掉了以后，再起来，是这么来想的。哪想到现在都等不来，占主力，很多都是这样户型的。这个时候我讲啊，这个事情就害死人，然后我们就也是惨痛。
&&这就是温州当地盛行&多套拼房&的销售模式，也是当时的主流模式，限购之前一套大户型的房子需要办理两个、三个、四个产权证，然而随着限购令的出台，直接终结了这些房型的销售，2012年下半年，温州市区甚至出现连续多月无住宅用地成功出让的现象，这也成为当时温州房价暴跌最主要的原因，房地产开发公司亏损严重，销售放缓、银行流动性收紧、民间借贷危机爆发的背景下，部分开发商资金链断裂，温州出现多个楼盘烂尾、开发商跑路事件。央视财经《经济半小时》记者就在温州的市区内见到了这样一处烂尾项目：鹿城一品。
&&央视财经《经济半小时》记者：那现在估计什么时候能完工？
&&工人：完工？完工那不知道。
&&央视财经《经济半小时》记者：也不知道。
&&工人：嗯。
&&走进施工现场现场，央视财经《经济半小时》记者见到了为数不多的几个工人在休息，没有人在工作，工地里面还晾晒着衣物，没有人知道何时能够完工，生活在附近的居民倒是说出了这个楼盘的历史。
&&居民：五、六年了，
&&央视财经《经济半小时》记者：这房子盖了有五、六年了？
&&居民：有五六年了，一直在盖，五六年还没有盖好呢。
&&业内人士透露，这个项目是温州本地企业开发的，温州地产企业有个独特的模式，股东可能有几十个甚至上百个。
&&资金链断裂致温州多处出现烂尾楼盘
&&温州搜房网总经理王毅：曾经有一家房开，他的股东有300多个，也就是说他的融资渠道甚至是有点像这种民间集资一样的那种感觉。政府是打击这个的，民进集资是打击的，但是它通过其它的方式，几百个股东一起融进来，那这样就是资金特别复杂。
&&温州中梁地产集团常务副总陈永峰：业余部队上来以后，拿了地以后，没有专业的设计，没有专业的市场调查，没有一个专业的策划、推广，最终实际上就下来了，实际上周期就下来了。
&&正像业内多位专家担忧的一样，与国内很多城市拥有多个具备实力的开发商不同，以民营经济见长的温州，事实上并没有几家专业的具备强大实力的房地产开发商，由此就会在开发决策出现一系列的问题，导致另外的一个问题又凸现出来。
&&温州搜房网总经理王毅：我们就按900万人的比例来算，外来人口占的比例接近是18%到20%。那20%外来人口在温州购买房产的比例相对来说是非常小的，这在全国任何一个城市来说都是很小很小的一块比例。
&&作为一个外地人王毅已经在温州生活多年，他几乎没有见到外地人在温州购房，20%的外来人口几乎没有购房，这也与国内其他城市完全不同，为什么会出现这种情况呢。
&&王毅：我们要在这个地方买房是可以，买房是买得起，但是为什么说不愿意在这里，不愿意在这边买房呢。第一这个城市的配套不是特别的完善。第二，老区配套里面，我们觉得花那么多钱买到老区里，房子也不是新的，小区也不是新的，要一个生活环境没有，封闭的环境也没有，都是一些商住楼为多。
&&从我们的调查来看，温州楼市确实是在下行，但楼市真正的问题并不是出现在房地产本身，资金才是背后的关键因素。
&&在经过连续32个月的房价下跌后，温州楼市确实出现了低迷状态，而央视财经《经济半小时》记者调查发现，楼市的真正问题实际出现在资金，出现在实体层面，那么温州楼市下一步走向何方呢？
&&楼市影响波及企业家庭，温州楼市数据的公开、透明值得重视
&&温州购房团资深团员黄东升：那个时候买过来是2200万(元)，现在596万(元)在拍卖。
&&央视财经《经济半小时》记者：这是第几次拍？
&&黄东升：这是第三次拍，第一次900万(元)，(第二次)700万(元)，现在500万(元)。
&&《经济半小时》记者：每次有20%递减。
&&黄东升：对。
&&《经济半小时》记者：现在是多少？
&&黄东升：现在是596万(元)。
&&《经济半小时》记者：600万(元)。
&&黄东升：600万(元)。
&&《经济半小时》记者：这是最高报价还是。
&&黄东升：最高报价，评估价1096万(元)。就是评估价原来的对折了。现在用是评估价的6折，还是没人要。
&&黄东升是当年温州活跃在全国各地千百万炒房大军的一员，不过他更愿意称自己为温州购房团资深团员，与几年前的意气风发不同的是，他现在关心的自己正在被法院在网上拍卖的房子的价格，从最高的2200万一路下跌到了不到600万，而让他最后悔的就是当初不该从银行贷了这么的钱。
&&原标题：温州豪宅降价内幕揭秘 中国十大房价最低城市
&&温州豪宅降价内幕揭秘 中国十大房价最低城市黄东升在法院被拍卖的房子卖家是评估价的六折，但依然无人问津
&&温州购房团团员黄东升：这笔钱给我是2011年的12月31号6点半钟发给我1800万(元)，它说做额度，做营销，叫我帮帮忙，把这些款贷出来，然后我用这笔钱买了海港的一栋楼，其实我不需要买楼的，钱贷给我，好贷当然来买楼了，楼买过来以后我也没住，这个房子也很大，有600平方，一直放到那边。现在银行就催着我们要钱。
&&黄东升告诉央视财经《经济半小时》记者，如今真正导致他资金链断裂的并不是房价的下跌，而是来自于银行方面的压力。
&&黄东升：去年撑不住了，去年就抽得太厉害了，你一还他就抽，现在是银行不信用，不是我们不信用。比如说现在一个执行案件过来了，把你所有的房子封起来，所有的房租不给你，导致所有的人觉得恐慌。
&&黄东升坦言，现在当年一起炒房的朋友基本上都不见了，而他自己除了两套已经被强制拍卖以外，他在温州还有30套的房产，由于没有向民间的高利贷借过钱，他自信还有能力应付过去这次难关。
&&黄东升：那我自己的资产是足足有馀的。不管怎么样贱卖，怎么样也好，问题是现在怎么样，我还可以有，他们要现金，我的资产全部的房子里面，这是一个最大的矛盾，但是我一定要把帐还掉，所以有人要我就卖，不行我把这套房子也卖掉给他们抵债，欠钱还钱。
&&事实上，处于煎熬中的不止黄东升一个家庭，资金的短缺已经触及到温州每一个行业、每一个家庭。
&&温州平安易居房地产营销有限公司董事长姜毅：因为每一家庭都在服务某一个企业，这个企业都是跟某个节点上都要融资，当社会金融的这个资金链发生问题的时候，从最核心的部分的这种掌握大量资金的企业开始影响，辐射到它的产业链下游企业，辐射到产业链下游企业的每一个员工，每一个家庭。
&&央视财经《经济半小时》记者：影响的不单单是房地产产业。
&&姜毅：我觉得不单单是房地产产业，包括餐饮，包括娱乐。
&&调查显示，2011年一季度，温州房地产市场出现了明显调整，住宅成交均价出现环比下降趋势。温州房价回落逐步影响并恶化部分企业主资产负债表状况，由于无力偿还巨额债务，有多家企业主跑路，关停倒闭企业从个别现象向群体蔓延。
&&温州市酒类行业协会会长徐亮：原来这里面还是比较多的，比较集中的一个酒的(聚集地)。
&&央视财经《经济半小时》记者：基本上这边都是卖红酒的吗？
&&徐亮：卖红酒也有，啤酒也有。包括一些白酒，主要是比较多的一个聚集的地方。
&&央视财经《经济半小时》记者：应该都是这种规模，是吧？
&&徐亮：应该是的，目前主要是，有的转(行)业了，有的是他是为了减少成本，转移到一些其它的地方。
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