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　　房产税是以为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种，又称房屋税。房产税是为中外各国广为开征的古老的税种。房产税可以为筹集地方财政收入做出重要贡献，并有利于加强房产管理。对房屋征税，我国自古有之。周朝的“廛布”，唐朝的间架税，清朝初期的“市廛输钞”、“计檩输钞”，清末和民国时期的“房捐”等，都是对房屋征税。基本信息栏中文名房产税别名房屋税外文名Building Taxes / House Duty征收对象城镇的经营性房屋、商品房房产税漫画房产税是以房屋为征税对象，按房价或出租租金收入征收的一种税。又称房屋税。房产税是为中外各国政府广为开征的古老的税种。欧洲中世纪时，房产税就成为封建君主敛财的一项重要手段，且名目繁多，如“窗户税”、“”、“” 等，这类房产税大多以房屋的某种外部标志作为确定负担的标准。中国古籍《周礼》上所称“廛布”即为最初的房产税。至唐代的间架税、清代和中华民国时期的房捐，均属房产税性质。对房屋征税，我国自古有之。周期的“廛布”，唐朝的间架税，清朝初期的“市廛输钞”、“计檩输钞”，清末和民国时期的“房捐”等，都是对房屋征税。中华人民共和国成立后，1950年1月政务院公布的《全国税政实施要则》，规定全国统一征收房产税。同年6月，将房产税和地产税合并为房地产税。日，政务院公布《城市房地产税暂行条例》。1973年简化税制，将试行工商税的企业缴纳的城市房地产税并入工商税，只对有房产的个人、外国侨民和房地产管理部门继续征收城市房地产税。1984年10月，国营企业实行第二步利改税和全国改革工商税制时，确定对企业恢复征收城市房地产税。同时，鉴于中国城市的土地属于国有，使用者没有土地产权的实际情况，将城市房地产税分为房产税和土地使用税。 日，国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》，决定从当年10月1日起施行。对在中国有房产的外商投资企业、外国企业和外籍人员仍征收城市房地产税。美国房产税税率大约是 0.8%-3%。其政府公共部门、教育组织等所有或占有的物业全面性免税。美国各州对于自用住宅免税额方式不尽相同。加州是对财产课税价值给予一个固定金额免税额。有些州是按财产课税价值给予某一比例免税额，如麻省给予20%，印地安纳州给予4%。这一免税项目是最大项目。1．房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋；2．征收范围限于的经营性房屋;3．区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于自用的按房产计税余值征收，对于出租房屋按租金收入征税。注意房屋出典不同于出租，出典人收取的典价也不同于租金。因此，不应将其确定为出租行为从租计征，而应按房产余值计算缴纳。为此，《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔号）明确规定，产权出典的房产，由承典人依照房产余值缴纳房产税，税率为1.2%。&&&&& 观研天下讯：为了遏制过快上涨的住房价格，保证房地产市场的稳定健康发展，国家先后出台了若干宏观调控政策，包括土地政策、金融政策，以及限购政策和房产税收政策等。其中，房产税被认为是遏制房价、促进房地产市场健康发展的最有效措施，但是我国的房产税征收还存在诸多问题和困难，必须加快改革步伐。&&&&&&一、现行房产税实行情况分析&&&&& 1984年10月，全国实施国营企业“利改税”的第二步改革和税收制度的全面改革，将城市房地产税分为房产税和城镇土地使用税。日，中华人民共和国房产税暂行条例（国发〔1986〕90号）颁布，规定在城市、县城、建制镇和工矿区征收房产税。2003年10月党的十六届三中全会发布的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》明确提出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。2006年3月，《国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》写入了“改革房地产税收制度，稳步推行物业税并相应取消有关收费”的战略举措。2008年，国务院发布第546号令，自日起废止《城市房产税暂行条例》。自日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发〔1986〕90号）缴纳房产税。至此，中国建立了内外统一的房地产税体系，并适用至今。&&&&& 2010年5月，国务院同意并转发了国家发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》，要求“逐步推进房产税改革”。2011年1月召开的国务院常务会议同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点，具体征收办法由试点省（自治区、直辖市）人民政府从实际出发制定。为贯彻执行国务院日推出新的加强房地产市场调控措施（新“国八条”），房产税征收工作于同月28日在重庆和上海启动，两市颁布了房产税征收条例并宣布正式实施。上海市个人住房房产税征收的对象为：上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房。同时明确对上海居民家庭给予人均60平方米的免税住房面积予以扣除。重庆市规定，主城9区内存量增量独栋别墅、新购高档商品房、外地炒房客在重庆购第二套房，将被征收房产税，涉及10%的人数，主要针对富人群体征税，其税率为0.5%-1.2%。从日起，重庆开始对主城区内符合要求存量独栋商品住宅征收个人住房房产税，成为国内首个对存量住房开征个人住房房产税的城市。目前上海并未出台对存量房征收房产税的相关政策，仍按照现有政策执行。&&&&& 虽然房产税试点目前尚处在积累经验阶段，但试点成效已经初显。从重庆市自开征房产税试点以来，应税高档住房占总住房成交量的比重同比下降了27%，房价下降10%。其对抑制高档住房消费起到了积极作用，部分开发商已开始调整户型结构，减少高档房比重，降低大户型供给。这样来看，房产税试点对高价房的需求有较强的抑制作用，有助于房地产市场的健康发展，而且房产税也是我国房地产市场一项重要的制度建设，是我国财税体制改革的重要举措，有必要进一步完善。&&&&&&二、征收房产税的必要性&&&&& 房产税是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。从国际经验来看，很多发达国家都征收不动产税等住房持有税。对房产征税的目的就是运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入。可以说，房产税不仅有利于遏制住房炒作及过度需求，而且是调节闲置资源有效使用、调整社会财富公平关系及行使国家基本职能的体现。&&&&& （一）房产税有利于推动房地产市场健康发展&&&&& 房产税对推动房地产市场健康发展有三个方面的作用。&&&&& 一是有利于遏制投资投机炒房现象，促进消费者理性购房。目前房价高企不下，重要的原因便是投资投机炒房问题严重。对于房产投资投机炒房者而言，征收房产税，将大大降低其房产收入，甚至在税负加重的情况下会出现亏损危险，迫使他们放弃房地产市场，不仅大大减少了市场对住房的需求，而且会抛售多余的房产，有效增加住房市场的供应，从而引致房价合理回归。&&&&& 二是有利于遏制房地产开发商操控市场行为。多年来，房地产开发商喜欢对已经竣工的商品房“捂盘惜售”，待价而沽，目的是追求房价上涨带来的暴利，这不仅严重地干扰了市场，而且带来了巨大的资源浪费。如果通过对那些在一定期限内没有出售的闲置住房征收房产税，必然会增加开发商的持房成本，自然会加快售房，从而遏制地产开发商操控市场行为。&&&&& 三是有利于促进住房保障体系建设。自我国结束福利分房体制以后，住房私有化、商品化体制逐步形成，与此同时也造成了房地产商暴富，滋生了房地产投机，造成人们对土地所有权占有的不平等，也拉大了社会的贫富差距，更严重的是引发了住房供求结构的失衡和产业结构的失衡，阻碍了经济社会的可持续发展。通过开征房产税，采取区别对待的征税办法，可以有效引导购房者理性消费，有利于促进开发商调整建房策略，少建面积大的住房，多建面积小的住房，有效节约土地资源，不再过度追求高房价带来的利润，更加重视经济适用房建设，配合政府的保障房建设政策，必然会促进保障房体系的建设与完善，从而使住房供应形成社会保障与商品供应的双轨并行机制。&&&&& （二）房产税有利于节约与合理利用土地资源&&&&& 目前，我国耕地面积不断缩小，很大一部分原因是房地产过度开发和基础设施建设占用太多好地，而且很多房地产企业长期囤地而不开发。据国土资源部日披露，截至2010年5月底，全国闲置土地总计2818宗，闲置面积16.95万亩，其中闲置时间5年以上的，有815宗，占31%。从国际经验来看，多采用税收措施进行限制和严厉打击土地闲置行为。我国目前对长期囤地不用的只征收少量的土地闲置费，惩罚力度小，如果对不同地价征收采用不同税率，对那些闲置土地课以重税，必将促使房地产开发商理性征地，合理开发，从而节约高效利用土地，进而遏制房价过快上涨。通过开征房产税，改革现行的土地出让金制度收入分配制度，改变地方政府过度依赖土地出让金维持财政需要，遏制超额卖地行为的发生，不仅有利于房地产开发商节约利用土地资源，而且有利于政府部门合理地规划土地、利用土地。&&&&& （三）房产税有利于优化消费结构，促进一般性消费增长&&&&& 近年来，我国的消费率一直在下降，到2011年已经降到了33%的水平，远低于美国70%以上的水平，甚至低于多数发展中国家水平。一个重要的原因是房价的过快上涨，致使购房者无钱消费。十七届五中全会首次把扩大内需摆在了三驾马车的首位，强调要“坚持扩大内需战略”，建立扩大消费需求的长效机制，加快形成消费、投资和出口协调拉动经济增长的新局面。开征房产税正是基于这样的市场需求，在遏制房价过快上涨的同时，有利于促进和扩大一般性消费，而且有利于调节收入分配，制约富裕群体的奢侈消费，有效节约与合理的使用社会资源。&&&&& （四）房地产税可为地方政府提供一项持续稳定的收入来源&&&&& 自从我国实施分税制以来，财政的主要来源是土地使用权出让，造成地方财政收入过于依赖卖地。而从国际经验来看，房产税才是重要的地方收入。因此，推进房产税改革，对个人住房征收房产税，建立完善、规范的房产税制度，将来自于房地产流转环节的部分一次性的收入转移到保有环节，可为地方政府提供一项持续、稳定的收入来源，并有利于形成政府公共服务水平提高与税收收入增加的良性循环，改变地方政府行为的短期化倾向，推动政府职能和经济发展方式的转变。&&&&&&三、房产税制改革的举措&&&&& 目前，房产税收体系中还存在诸多不合理之处，应当改革。&&&&& （一）合理归并各种税费金&&&&& 房产税改革的一个重要方向应该是归并名目繁多的税费金，形成规范统一的税种。但由于涉及的税费金过多，尤其是土地出让金，对地方政府的财政收入影响较大，因此要实现税费金合一需要一个逐步推进的过程。1986年国务院就正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，可以说房产税已经有法可依，只需重新调整就可以。在系统厘清房地产经济活动不同环节税种之间的关系的基础上，结合土地制度改革，统筹重新设计房产税种，尽量将各类收费改为单一性税收，纳入公共财政预算体制。在同一环节既要避免重复征收，又要避免遗漏征收。税种设计和税负大小要在房地产取得、交易和保有的不同环节上形成有效衔接和平衡分布。&&&&& （二）科学合理设置税率&&&&& 房产税率设置必须根据不同地区、不同用途、所有人拥有的住房面积和套数多少而定，对普通住宅和一般企业房产等可设置较低税率，而对高级别墅及高级娱乐场所的房产应设置较高的税率，对拥有较多房产的所有人，应该根据住房的套数和面积采取递增累进税率，即持有房产越多、面积越大，设置的税率就越高，以此来增加居民持有房产的成本，遏制房产投机，同时也有利减少房屋空置率。总之，房产税应该主要针对高收入人群的房屋征收，从国际上看，对于居民的自有住房都不征税。&&&&& （三）适度扩大征收对象&&&&& 随着房产税征收范围的扩大，征收过程的成熟，可以适度地扩大征收对象的税源基础。建议免征唯一住房的家庭，对二套及二套以上的房产进行征税，而且采用采取差别的累进税率方式，真正落实房产税调节收入和财富分配的作用。此外，目前试点城市重庆的房产税征收对象虽包含增量及存量房，但仅针对别墅，其他高档住房等产品均是针对增量房产征收；另一试点城市上海则主要针对新增房产征收，未来必须适时的扩大征收税源，并且要从“增量房”向“存量房”的过渡。应逐步改革其征管方案，新的试点应该将居民现有大户型和单价高的住宅也逐步纳入，而不只是针对新房征收。&&&&& （四）适时扩大征收范围&&&&& 2011年中国社会科学院发布的房地产蓝皮书建议，房产税试点应加快向全国推广，以增加地方财政收入，抑制房价过快上涨，调节收入分配差距。从长远来看，应该逐步适当扩大房产税征收面。一方面，选择投资投机活跃的城市，首先面对发达的大中城市，也就是高房价地区，以便抑制其房价的过快增长，发挥房产税的调节作用。通过征收房产税，促使一部分空置房屋进行买卖或租赁的交易，实现房产资源的调节；另一方面，鉴于未来房产税将向全国推广征收，可以考虑选择一些房价相对较高的中小城市来做试点，虽然投资投机需求相对较弱，但可考察社会对征收房产税的承受力，通过多方试点，积累适合我国国情的房产税经验。&&&&& （五）从立法层面改革房地产税收制度&&&&& 考虑到地方政府对房地产的热衷和推崇，需要中央政府尽快研究出台房产税的规范标准，包括房产税使用的管理办法，在此基础上，留给地方政府一定的浮动空间。同时要加快推进个人住房信息系统建设，尽快启动个人住房普查工作，坚决实施住房实名制，严厉打击偷税漏税和贪污腐败行为，防范聚集在房地产领域的资金外逃。房产税不仅涉及到我国的基本财税制度，同时也涉及到公民基本财产权利的保护问题，故税收的立法层次应当提高，尽可能以法律的形式颁布。&&&&& 综上所述，要保持房地产市场健康稳步发展光靠行政手段还不够，还要依靠市场调节手段。鉴于“限购”等行政措施的短期效应，以及地方政府对土地出让金的依赖，在全国推行房产税的大方向是对的。通过开征房产税，一方面可以弥补地方在土地收入方面的缺口，另一方面为未来取消“限购”创造替代性制度。通过征收房产税，使资源超量占据者付出更多，从信贷和税收制度上确立住房的消费品属性，有利于加快房地产发展模式转型，及时纠正以往将住房作为投资品而非主要作为消费品的观念。从长远来看，开征房产税有利于促进房地产市场的健康发展，有利于调节居民消费结构和缩小收入差距，进而推进宏观经济结构的转型升级。相关讨论国家发展和改革委员会财政金融司司长日说，中国计划实施一系列税收体制改革，包括优化增值税和营业税税收制度，扩大增值税征收范围；统筹企业税费负担，实施资源税改革；推进房产税改革；继续实施个人所得税改革。增值税中央与地方分享比例将调整徐林说，目前，中国的增值税只对工业部门征收，对服务业征收营业税。由于工业增值税具有不同环节抵扣的机制，而营业税不存在抵扣，服务业承担的税负比工业要高，不利于促进服务业的发展。不过，他认为营业税和增值税体制改革比较复杂，改革将涉及中央和地方政府分享增值税比例的调整。营业税收入是完全由地方政府享有的。或开征环境税和社会保障税在谈到房产税改革时，徐林说，中国将推进房产税改革。“这个税种我们一直在进行研究，它的开征也可以为地方政府带来一个稳定的主体税种。”徐林说，“中国还可能要开征环境税和社会保障税”。中国环境保护的压力非常大。如果排污企业，包括排污的个人，不缴纳环境税，对保护环境是不利的。他说，中国社会保障的压力也非常大，人口老龄化程度越来越高。养老体制改革还不到位。“我们正在研究要将目前的社会保障费改为社会保障税。”这有利于建设全国统一的社会保障体系。个税征收体制“缺陷很多”在谈到个人所得税改革时，徐林说，目前中国个人所得税的征收体制有很多缺陷。征收机制是通过工作单位在工资发放单位代缴的，并没有考虑每个人实际负担的人口，一部分人承担的个人所得税偏高。“我们还有些征管的漏洞，可能有一部分人并没有缴足个人所得税。这是我们下一步个税改革的主要方面。”在资源税改革方面，徐林说，资源税是完全由地方政府享有的税种。这个税种有利于资源富集地区的发展。现在的资源税征收幅度不太高，而且是从量征收的。地方政府得到的税收收入还不够多。今后实施资源税费改革之后，资源富集的中西部地区在资源税方面得到的收益会进一步增加。这项改革将有利于提高资源输出地的财政收入。上海率先试行房产税改革信号强烈日傍晚时分，上海市政府“突然”公布最新楼市调控细则：在一定时期内，限定居民家庭购房套数，暂定上海及外省市居民只能在上海新购一套商品住房（含二手存量住房），积极做好房产税改革试点的各项准备工作，并按不同住房销售价格确定土地增值税预征率。实际上，在10月6日结束的“假日楼市——2010上海房地产秋季展示会”上，关于楼市调控细则即将出台的消息就已经传得沸沸扬扬，虽然根据主办方的统计，4天的“假日楼市”有14万人次观展，甚至超过了10月楼市最火时的同期房展会，但观望情绪始终弥漫在展会现场，“看的多，买的少”成为本届房展会最大特点之一。分析人士认为，近日业内盛传上海即将出台楼市调控细则、上海或将成为房产税征收试点城市等消息，更是加重了购房者的观望心理。他们大都希望在调控政策细则出台后，能看到实质性的调控效果。在房展会现场，有参展商表示，今后上海楼市走势将如何发展，关键还是要看上海楼市调控细则是否有更新的政策出台。某参展楼盘的相关负责人表示，如果上海也对家庭购房套数进行限制，再率先征收房产税，那么预计成交量将明显减少，而房价也可能会出现下跌。事实证明，这位负责人的“预言”成真了，上海市政府批转的上海市住房保障房屋管理局等五部门《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》要求，在一定时期内限定居民家庭购房套数，暂定上海市及外省市居民家庭只能在上海市新购一套商品住房（含二手存量住房），违反规定购房的，房地产登记机构不予受理房地产登记。而关于房产税方面，《意见》也强调，要发挥税收在房地产市场调控中的作用，“按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作”意见要求，加强土地增值税征管，按不同的销售价格确定土地增值税预征率，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。住房开发项目销售均价低于项目所在区域(区域按外环内、外环外划分)上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%%；高于但不超过1倍的，预征率为3.5%%；超过1倍的，预征率为5%%。《意见》还要求，各商业银行对居民家庭贷款购买商品住房的，首付款比例和贷款利率认真执行央行、银监会的最新规定，对贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款。对非上海市居民在上海购买住房申请贷款的，应提供从申请之日起算的前两年内在上海累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。不能提供的，商业银行暂停发放住房贷款。住房公积金贷款政策也作相应调整，停止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款。此外，为增加普通商品住房供应，上海此次还调整了被动迁居民家庭获配的动迁安置房（配套商品房）的允许交易期限，由此前的取得房地产权证满5年调整为3年。《意见》强调，上海将继续坚持以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主的原则，加快建立健全房地产市场体系和住房保障体系，加大供应和需求双向调节力度，切实增加普通商品住房供应，引导居民合理住房消费，坚决遏制地价、房价上涨势头，加快保障性住房建设，改善居民居住条件，促进房地产市场平稳健康发展。执行税收重庆市政府、上海市政府先后明确将于日起正式试点开征房产税。1、重庆：对于房价达到当地均价2倍至3倍的房产，将按房产价值的0.5%征税；对于房价达到当地均价3倍至4倍的房产，将按房产价值的1%征税；4倍以上，按1.2%的税率征税。2．上海：征收对象是指本暂行办法施行之日起本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房，下同）和非本市居民家庭在本市新购的住房（以下统称“应税住房”）。适用税率暂定为0.6%。房产税漫画征收范围称房产税“”，具体指开征房产税的地区。房产税暂行条例规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。城市、县城、建制镇、工矿区的具体征税范围，由各省、自治区、直辖市人民政府确定。征收标准房产税征收标准从价或从租两种情况：（1）从价计征的，其计税依据为房产原值一次减去10%--30%后的余值；（2）从租计征的（即房产出租的），以房产租金收入为计税依据。从价计征10%--30%的具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。如浙江省规定具体减除幅度为30%。房产税税率采用比例税率。按照房产余值计征的，年税率为1.2%；按房产租金收入计征的，年税率为12%。房产税应纳税额的计算分为以下两种情况，其计算公式为：（1）以房产原值为计税依据的应纳税额=房产原值*（1-10%或30%）*税率（1.2%）（2）以房产租金收入为计税依据的应纳税额=房产租金收入*税率(12%)征收期限房产税征收期限可结合房屋情况咨询当地房管部门或税务部门。房产税征收时间是多少呢？根据《》第七条明确规定--- 房产税按年征收、分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。所以，各城市的征税时间并不一致。征收对象房产税的征税对象是房产。所谓房产，是指有屋面和围护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。但独立于房屋的建筑物如围墙、暖房、水塔、烟囱、室外游泳池等不属于房产。但室内游泳池属于房产。由于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。负有缴纳房产税义务的单位与个人。房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人缴纳。因此，上述产权所有人，经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称房产税的纳税人。1、产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税；2、产权出典的，由承典人纳税；3、产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税；4、产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税；5、无租使用其他房产的问题。纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税；6、产权属于集体所有制的，由实际使用人纳税外商投资企业和外国企业、外籍个人、海外华侨、港澳台同胞所拥有的房产不征收房产税。征收税率1．按房产余值计征的，年税率为1.2%；2．按房产出租的租金收入计征的，税率为12%。从日起，对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税。从价计征按照房产余值征税的，称为从价计征房产税依照房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳。扣除比例由省、自治区、直辖市人民政府在税法规定的减除幅度内自行确定。这样规定，既有利于各地区根据本地情况，因地制宜地确定计税余值，又有利于平衡各地税收负担，简化计算手续，提高征管效率。房产原值：应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：，卫生，通风等，纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。从租计征按照房产租金收入计征的，称为从租计征，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。注意事项1、房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。对投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待。共担风险的，按房产余值作为计税依据，计征房产税；对收取固定收入，应由出租方按租金收入计缴房产税。2、对融资租赁房屋的情况，在计征房产税时应以房产余值计算征收，租赁期内房产税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。3、新建房屋交付使用时，如中央空调设备已计算在房产原值之中，则房产原值应包括中央空调设备；旧房安装空调设备，一般都作单项固定资产入账，不应计入房产原值。中华人民共和国房产税暂行条例文号：国发[1986]90号发文单位：&发文日期：第一条房产税在城市，县城，建制镇和工矿区征收.第二条房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳.产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人，承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳.前款列举的产权所有人，经营管理单位，承典人，房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人(以下简称纳税人).第三条房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省，自治区，直辖市人民政府规定.没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据.第四条 房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%.第五条 下列房产免纳房产税：一，国家机关，人民团体，军队自用的房产；二，由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；三，宗教寺庙，公园，名胜古迹自用的房产；四，个人所有非营业用的房产；五，经财政部批准免税的其他房产。第六条 除本条例第五条规定者外，纳税人纳税确有困难的，可由省，自治区，直辖市人民政府确定，定期减征或者免征房产税.第七条房产税按年征收，分期缴纳。纳税期限由省，自治区，直辖市人民政府规定.第八条房产税的征收管理，依照&中华人民共和国税收征收管理暂行条例&的规定办理。第九条房产税由房产所在地的税务机关征收.第十条 本条例由财政部负责解释；施行细则由省，自治区，直辖市人民政府制定，抄送财政部备案。第十一条 本条例自日起施行从价计征从价计征是按房产的原值减除一定比例后的余值计征，其公式为：应纳税额=应税原值×（1-扣除比例）×年税率1.2%从租计征从租计征是按房产的租金收入计征，其公式为：应纳税额=租金收入×12%没有从价计征的换算问题纳税义务发生时间：将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税。其余均从次月起缴纳。个人出租住房的租金收入计征，其公式为：应纳税额=房产租金收入×4%房产税漫画纳税时间1．纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税；2．纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起，缴纳房产税；3．纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起，缴纳房产税。4、纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳房产税；5．纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳房产税；6．纳税人、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳房产税；7．房地产开发企业自用、出租、出借该企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，缴纳房产税。纳税期限房产税实行按年计算、分期缴纳的征收方法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。纳税地点房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关纳税。纳税申报房产税的纳税人应按照条例的有关规定，及时办理纳税申报，并如实填写《房产税纳税申报表》。缴费途径1、纳税人可以到住房所在区县的房地产交易中心税务窗口申报缴纳个人住房房产税。税务机关将开设个人住房房产税申报纳税绿色通道，专窗受理纳税人申报缴纳税款。纳税人用带有银联标志的银行卡通过pos机当场缴纳税款并取得《通用缴款书》；2、第一个是办税服务厅。纳税人可以到住房所在区县税务局办税服务厅的申报纳税专窗，用带有银联标志的银行卡通过pos机当场缴税；3、第二个是银行。纳税人也可到就近的上海银行、上海农村商业银行、中国邮政储蓄银行（自营）在本市办理个人业务的营业网点使用银行卡或现金缴税；4、第三个是付费通网站。纳税人还可以登录付费通网站按照网上流程缴税。1．国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。但上述免税单位的出租房产不属于免税范围；2．由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产免征房产税。但如学校的工厂、商店、招待所等应照章纳税；3．宗教寺庙、、名胜古迹自用的房产免征房产税。但经营用的房产不免；4．个人所有非营业用的房产免征房产税。但个人拥有的营业用房或出租的房产，应照章纳税；5．对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行所属分支机构自用的房地产，免征房产税；6．从日起，对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税。7．经财政部批准免税的其他房产：8．老年服务机构自用的房产免税；9．损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后，可免征房产税；10．纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税，免征税额由纳税人在申报缴纳房产税时自行计算扣除，并在申报表附表或备注栏中做相应说明；11．在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间，一律免征房产税。但工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应从基建单位减收的次月起，照章纳税；12．为鼓励地下人防设施，暂不征收房产税；13．从日起，对房管部门经租的居民住房，在房租调整改革之前收取租金偏低的，可暂缓征收房产税。对房管部门经租的其他非营业用房，是否给予照顾，由各省、自治区、直辖市根据当地具体情况按税收管理体制的规定办理；14．对高校后勤实体免征房产税；15．对非营利性的医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产，免征房产税；16．从日起，对按照政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支的事业单位向职工出租的单位自有住房，房管部门向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税；17．对邮政部门坐落在城市、县城、建制镇、工矿区范围内的房产，应当依法征收房产税；对坐落在城市、县城、建制镇、工矿区范围以外的上在县邮政局内核算的房产，在单位财务帐中划分清楚的，从日起不再征收房产税；18．向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业的生产用房，暂免征收房产税。这里的“供热企业”不包括从事热力生产但不直接向居民供热的企业；19．自日起至日，对位高校学生提供住宿服务并按高教系统收费标准收取租金的学生公寓，免征房产税。对从原高校后勤管理部门剥离出来而成立的进行独立和选并有法人资格的高校后勤经济实体自用的房产，免征房产税。一、：（受让人缴纳）新建商品住房买卖：按房价的3%（个人购买普通住房为1.5%)非居住新建商品房买卖：按房价的3%存量住房买卖：按房价的3%（个人购买普通住房为1.5%)非居住存量房屋买卖：按房价的3%交换：房屋交换差价支付方按差额的3%赠与：按房地产评估价格的3%预购商品房及其转让：按房价的3%（其中个人预购普通住房按房价的1.5%)预征二、印花税：1．合同印花税：新建商品住房买卖、新建非居住商品房买卖：受让人按房价的0.03%；存量住房买卖、非居住存量房屋买卖：买卖双方各按房价的0.05%2．权利、许可证照印花税：房屋产权证每件五元三、营业税（5.65%）个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按其销售收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。单位销售或转让其购置的不动产，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所得的不动产，以全部收入减去抵债时该项不动产作价后的余额为营业额。四、个人所得税个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”（20%）缴纳个人所得税。纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例（上海：1%）核定应纳个人所得税额。房屋出租、转租的税收：出租、转租：不缴纳契税；租赁双方按合同金额的0.1%缴纳印花税个人出租居住：出租人按房屋租金的5% 缴纳综合税款个人转租居住房屋：转租人按房屋租金的2.5%缴纳综合税款单位出租房屋、个人出租非居住房屋：营业税：按租金的5%（附加0.56%）；所得税：个人按收的20%，单位按33%（有优惠按优惠税率）；房产税：从事房地产租赁业务的企业租赁办公楼，按房产原值X80%X1.2%；其他按年租金收入12%房产税漫画房产税试点时间之所以比预期晚，可能由于该税种在支出方面的相关政策还有待完善。2010年以来，房产税一直是业内外热议的焦点，先是4月17日新“国十条”公布后，传出上海版调控细则可能试行房产税，由此房产税的话题重新延续两会后的热度，随后的5月31日，国务院批转国家发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》明确提出“逐步推进房产税改革”，再度引发业内猜测。之后，国家发改委官员表态，房产税改革推进暂无总体安排，但发改委支持地方进行试点和实验。多地已具备条件& & & &部门相关负责人在上述会议上表示，曾做过一个调研，发现房价高的原因之一是，大部分税收集中在开发环节。如果后移到销售和保有环节，不仅对于遏制房价过快上涨有好处，还能克服地方税收过于依赖房地产业的现状。财政部有关人士也表示，作为地方税重要组成部分，房产税的主要作用在于调节收入分配，提高土地利用效率。如此重要的税种，其配套方案的制定至关重要。地方税种实行“收支两条线”，如果将房产税用于其他方面，将无法达到预期目的。同时，房产税的推出，势必伴随着其他税种的合并。有分析认为，这些因素正是房产税试点一再推后的原因。至于产权确认、统计口径、税率等技术问题，不少业内人士认为，经过近7年的实践，很多地方已具备了这些条件。“不让试点城市吃亏”对于试点城市来说，房产税试点带来的利大还是弊大，曾引起不少争论。据了解，在已经递交房产税试点方案的上海，有反对者认为，试点将增加企业和居民负担，并在短期内推高房价，削弱上海的“城市竞争力”。“城市竞争力是一个很虚的概念，但不少地方都看重这一点。”一位知情人士表示。北京市税务部门有关负责人也在上述会议上表示，房产税推出后，老百姓从无税养房，变成纳税养房，可能短时间内难以接受。“不会让试点城市太亏，会有一定的配套措施。”上述有关人士则表示，全国范围内推行试点的难度较大，试点将从个别城市开始。但他并未透露具体试点城市。此前，在传闻的试点城市中，上海、重庆、武汉等被提及，但有关部门迟迟未予公开。外界则普遍认为，上海最有可能先吃“螃蟹”。据了解，在上海提交的房产税试点方案中，税率初定在0.5%~0.8%，略低于经营性物业的税率。但房产税征收是否会“照顾”自住型需求和人均住房面积低于当地平均水平的家庭，尚不明确。2013年7月监管部门形成意见，重申居民首套个人住房按揭贷款利率的最低标准，即可执行基准利率的0.7倍，业内人士评价说，这项政策将显著提高刚需购房者的购买力。同一天，另有报道说，以房产税为核心的长效调控机制正在谋划之中，包括杭州在内的几个城市已经在拟定房产税试点方案，待国务院批准后，可能将在下半年落地。有消息称，杭州有望成为继上海、重庆之后，第3个试点向住宅征收房产税的城市。这再次把杭州推向了房产税试点城市的风口浪尖记者向税务部门求证后了解到，杭州是否列入试点实际上至今仍不明确。深圳、广州入围房产税点国家发展改革委《关于2012年深化经济体制改革重点工作的意见》明确，要加快财税体制改革。适时扩大房产税试点范围。地产业内分析预测，深圳、广州有望接棒上海、重庆，入围第二批试点房产税改革的城市名单。本地户籍：新购且属于家庭第二套以上外地户籍：新购计税价格：交易价格70%，以后按评估价税率：0.6%低于平均价格2倍的0.4%免税额：人均60平（含60）第二套购入后一年内第一套卖出，退税重庆（试点的区域为主城九区，包括渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区，含北部新区、高新技术开发区、经济技术开发区）三种情形需要缴纳房产税：1．个人拥有的独栋别墅：存量增量都收，认定标准是：在国有土地上依法修建的独立、单栋且与相邻房屋无共墙、无连接的成套住宅。部分教授、干部居住在单位提供的独栋别墅里，由于只有使用权，没有产权，就不需要交税。2．个人新购的高档住房：高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房。3．在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套房子，不管是高档房还是低档房，都得缴税。税率：平均价格3倍以下0.5%，3-4倍1%，4倍以上1.2%，在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套房（含第二套）以上的普通住房，税率统一都是0.5%。免税面积：日前拥有的独栋商品住宅，免税面积为180平方米；新购独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。免税面积以家庭为单位进行扣除，一个家庭只能按时间顺序对先购的第一套应税住房扣除免税面积。不予扣除免税面积：在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人应税住房不予扣除；纳税人家庭拥有的第二套（含）以上的应税住房不予扣除。据重庆市地税局相关人员确认，将从 日起对主城区内符合要求存量独栋商品住宅征收个人住房房产税。重庆因此成为国内首个对存量住房开征个人住房房产税的城市。重庆存量独栋别墅主要分布在重庆市主城除沙坪坝、大渡口外的区域，其中以北部新区分布的独栋别墅为最多。预计首批应税的存量房为3400套。重庆市房产管理部门测算，重庆主城交易的应税住房将接近万套，加上存量独栋住房，初步测算这些房产在确权登记后应缴纳房产税逾亿元人民币。日前，中国社科院发布报告建议，对我国人均住房超40平方米部分征房产税，此观点在社会上引发争议。有地产专家表示，该建议指标偏简单，建议提高纳税红线，并按照不同地区的特点增加指标。也有专家称，单靠房产税很难平抑房价。（广州日报11月29日）重庆、上海日启动房产税试点改革以来，虽然要更大范围内推广房产税改革的消息从未间断，但并没有付诸实施。这与增值税改革不到1年，就推广到全国12个省（区、市）形成鲜明对比。一方面这说明对房产税改革还有争议，难以达成共识，高层在决策方面较为谨慎；另一方面也说明目前重庆、上海的试点方案并没有完全达到改革的初衷，政策设计需要进一步优化和提升。不过，随着党的十八大报告再次吹响深化改革的号角，推进房产税改革的呼声再次出现。特别是近日财政部部长谢旭人撰文提出进一步推进房产税试点改革之后，中国社科院就发布了人均40平方米为线征收房产税的建议报告，让人们感觉到房产税改革将要提速。深入推进房产税改革，不仅可以促进房地产市场健康发展，而且是完善社会主义市场经济体制改革的重要组成部分。但是，这么一项重要改革，却因有较大争议，难以推进，笔者认为问题并不是房产税改革本身导致，而是其他改革滞后、房产税征收的其他条件不具备导致。首先，公平纳税环境考量房产税改革。深入推进房产税改革，一是必须依赖公平的纳税环境，因为房产税需要公民依法自觉纳税。如果没有公平的纳税环境作支撑，贸然推进房产税改革就会引发纳税人不满。这就是目前房产税难以深入推进、实现普遍征收的重要因素之一。二是房产税改革本身要促进社会公平。中国社科院人均40平方米纳税标准线提出后，网民争议的一个焦点就是缺乏公平性。不容置疑的是，房产税改革需要的这种公平环境目前并不存在。比如官员财产的不透明问题，很多官员拥有多套房产，但是这些房产在产权部门登记在不同人的名下，在征收房产税时很难核实征税。相反，普通公民辛辛苦苦赚钱购买住房自住，其房产却要纳税，这样房产税改革就会形成新的不公。其次，税权法定因素考量房产税改革。作为直接向私人财产征税的房产税改革，必须要依法行事，必须要运用法治思想和法治方式。换句话说，必须按照税收立法的程序进行改革，即使微小的调整、推广试点的决定，都需要经过立法程序进行。因为现行《宪法》和《立法法》明确规定，涉及公民私有财产的税收法律必须由全国人大立法实施。但是目前房产税改革方面并没有启动立法程序，所有的改革消息均来自相关行政职能机关，重庆上海试点也是在行政部门的主导下进行的。征收方式上海据介绍，上海开展对部分个人住房征收房产税试点实行差别化的比例税率，即：适用税率暂定为0．6%，但对应税住房每平方米市场交易价格低于上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率可暂减为0．4%。“上年度新建商品住房平均销售价格”由统计部门每年公布。上海市有关部门负责人还介绍，试点过程中应税住房计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为房产税的计税依据，房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。以一个三口之家的上海居民家庭（夫妻双方加上未成年子女）为例，如果这个居民家庭原来已拥有一套50平方米的住房，现又新购一套110平方米的住房，该居民家庭全部住房面积为160平方米，人均住房面积为53．33平方米，未超出人均60平方米的免税住房面积标准，因此，该家庭此次新购的这一套110平方米的住房可暂免征收房产税。如果这个居民家庭原来已拥有一套150平方米的住房，现又新购一套110平方米的住房，全部住房面积为260平方米，人均住房面积为86．67平方米，已超过免税标准，因此该居民家庭新购住房中超出上述标准的部分面积即80平方米须按规定缴纳房产税。而如果已有住房的人均面积已超过免税标准，则新购住房的全部面积，均按规定缴纳房产税。重庆重庆主城9区内存量增量独栋别墅、新购高档商品房、外地炒房客在重庆购第二套房，将被征收房产税，其税率为0．5%－1．2%。重庆市房产税改革试点采取分步实施，首批纳入征收对象的住房包括：个人拥有的独栋商品住宅个人新购的高档住房，高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房。未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房，将适时纳入征税范围。重庆市个人住房房产税税率征收标准为：独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0．5%3倍（含3倍）至4倍的，税率为1%4倍（含4倍）以上的税率为1．2%在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含第二套）以上的普通住房，税率为0．5%。房产税漫画从发达国家的经验来看，无论从完善税制的角度，还是促进房地产价格稳定的角度，开征房产税都是大势所趋。但从中国的客观现实来讲，开征房产税是一项系统工程，还面临着许多问题需要解决。首先是征收范围的问题。在重庆的房产税方案中，最大的问题在于高档房的界定。而上海的方案只针对新增房地产，这就意味着存量不咎，以往拥有数套房产的人将成为最大的受益者。而对新的购房人(他们可能正好是房屋的真正需求者)而言，加重了负担，会造成明显的社会不公。其次是税率如何确定。假设房产税率很低，房地产价格上涨率高于该比率，则该税率对抑制房地产投机并无实质意义，房价还会继续上涨。如果税率过高，又会不利于房地产行业稳定发展，而中国的经济增长在很大程度上依赖房地产业的发展。三是房产价值评估问题。房产价值具有很强的不确定性，和区位、房型、小区环境、周边环境、物业等等因素有关，如何动态地评估房屋价值将是一项浩大的工程。如果仔细评估，面对数以万计的不同房屋，准确机制将会耗费极高的社会成本。反过来说，如果只是大体分区确立房产基础价格，容易因为不公平而招致反对。另外，当房价评估不合理时，还要建立起相应的申诉程序。加快推进步伐有关专家指出，如果放开限购措施，必然会用税费政策来替代，如增加交易税、资本利得税、房产税等手段。这样就会避免下一轮房价的快速上涨。事实上，姜伟新在联组会议上也暗示了这一点。在面对全国人大财经委副主任委员吴晓灵的提问时，姜伟新表示，“更多地采取税收办法，对需求和供给包括房价进行调节，这是一个非常重要的意见，也是对的。但是，现在确实有一个信息不是特别清楚的问题，我们正在努力建设城镇个人住房信息系统。”财政部部长助理王保安近日也表示，中国将加快推进房产税的实施，使它进一步发挥在房地产市场运行过程中的调控作用。他强调，下一阶段有关部门将针对房地产市场的实际情况完善税制，加快税收政策的制定，抓紧总结上海、重庆两个城市的房产税试点经验，加快推进房产税实施。据知情人士表示，由于征收范围、征收基点、税率等细节尚需完善，因此新税种要在全国推广尚需时日。而上海、重庆两个先行城市的试点效果，将成为新税种出台的重要参考。新政挤压炒房目前，北京楼市出现一二手房价“倒挂”现象。据记者调查，北京市的部分地区二手房单价比同一地段的新建商品房单价高出每平方米元左右，对于二手房业主的降价压力大增。11月25日晚，北京同时发布放宽普通住宅标准和提高二手房最低计税价的新政策。专家分析认为，按照新标准，北京超八成房屋是普宅，这不仅有利于鼓励自住需求，也降低了购房者负担；最低计税价提高则带来交易成本增加。两项政策相辅相成，收紧意味更强，表明楼市调控更加贴近市场现状。综合来看，在当前楼市调控的关键时期，这将加剧房价下降趋势。据中国证券报记者多方走访发现，两项新政出台后，并未出现此前市场预期的“抢成交潮”。准购房者冷静以待两项税费调整出台时值周末，恰逢准购房者看房“高峰期”。但多家房地产中介人员表示，虽然12月10日起，北京二手房最低计税指导价将上调，但目前并未看出准购房者有急于下单、抢成交过户的强烈意愿。多位准购房者向记者表示，对未来房价下跌的幅度仍心存期待，目前不会盲目跟风入市。“虽然税费可能上升了，但是房价一跌就是几万元，甚至十几万元，所以我觉得还可以再等等。”北京中原地产在周末抽样调查了部分门店，其中大部分门店都接到了客户对于政策的咨询电话，咨询量比平时增加了50%，但是其中咨询有关期房住宅契税标准的占到了60%，关心最低指导价格变动对成交影响的咨询客户只占30%。北京中原地产市场研究总监张大伟坦言，在所有咨询客户中，明确表示要抓紧时间过户的只有10%不到，80%客户依然期待房价继续下行。张大伟认为，“我们预期下星期过户量可能会有所上升，但是单日也不太容易超过千套，市场已经进入拐点，绝大部分购房者入市更加谨慎。”房地产业内人士分析，由于此次两项信托网的税费政策的缓冲期较长，到12月10日还有接近半个月，所以“井喷式高峰”应该不会出现。而且，政策并未明确最低指导价格上浮的标准，大部分客户依然需要了解和判断的时间。在房价出现明显下调的背景下，因北京二手房过户指导价格调整可能带来的新增税费成本将不可能再转嫁给买家，这势必引起卖家的进一步降价。阴阳合同被阻挠业内人士指出，此次新标准对六环内多数“非普通住宅”重新定义，有利于刚需购房者。比如，新标准六环路内各环线北部价格上限均较南部高3600元/平方米，极大降低了北部住宅因价格高于南部，旧标准下一概被“误判”的可能性，尤其是对于南北价差最大的四环内购房者来说，北部购房需求最高将减少税费11余万元。与此同时，此次新政对二手房交易中一度盛行的“阴阳合同”造成致命打击。不少房地产中介人士表示，此次两项税费调整后，将不能通过“阴阳合同”避税，投机购房者的购房成本又将进一步增加。根据链家地产最新发布的研究报告，此次新普宅标准“解放”四类“非普通住宅”，税负最高或减轻12余万元。链家地产副总裁林倩认为，新普宅认定标准适用楼盘的范围更广，对非豪宅的利得财富购房者而言，大多数税费负担均有所减轻。90—140平方米普宅税负最高减轻12万元。旧总价标准下，六环路内的住宅购房面积一旦超过90平方米，大多会被打入“非普通住宅”的范畴。新标准下，不超单价上限、改善性和部分“一步到位”的刚性购买需求可延伸到多数90-140平方米的房屋，税负最高减少12.22万元。一位首次置业的准购房者蔡先生告诉中国证券报记者，以前自己看房几乎不敢看超过90平方米的房子，“因为那样‘被豪宅’实在是太不值得了。”蔡先生称，新政出台后，税费对于自己这样的刚需购房者有了较大优惠，所以准备再扩大看房范围和区域，争取购置到性价比更高的房子。税费调整收紧调控多位业内人士指出，两项税费调整，并不说明房地产宏观调控政策开始松动，而是更人性化、精细化地保障了刚需购房人群的利益，并进一步挤压北京这样的一线城市的投机需求。林倩认为，两个政策同时出台，显示出政府此次调整的基本态度是贴近市场现况，保障基层刚需购房，对买卖高额房产者课以高税。最低计税价的提高，有效填补了旧有的税收漏洞，保证房产交易价格上的透明性。刚需购房者由于最低计税价提高造成的交易成本增加，会抵消由于普宅标准改动带来的税费优惠，相抵后，净购买力会有所增加。对于豪宅别墅等高额房产交易的课税力度增强，这类交易既要面对最低计税价格提高带来的高税负增额，同时也被排除在税负优惠范畴之外。这符合目前调控下限制投资性“炒房”的方向，有利于北京整体房价的稳定回落。张大伟表示，北京以前调控政策主要落实在抑制非理性购房投资需求上，此次出台的提高普通住宅标准落实了调控细节，减少自住需求的税费负担，楼市调控政策更加人性化。此次两项税费调整必须综合看待，如果简单地看其中一项可能会误读为收紧或者放宽调控，实际上两项政策叠加来看，收紧的意味更强，“这两项政策既是税收政策，也是房地产调控政策，提高计税标准将继续收紧投资购房”。另外，普通住宅的认定标准回归市场，也有可能会在后续出台的房产税或者物业税试点中起到比较重要的作用。地税部门准备在国务院督查组完成16省(市)房地产调控督查后，对于房地产调控后续政策出台的呼声越来越大。日，在既有房产税试点向新增住房交易征税的基础上，全国30多个省(自治区、直辖市)和计划单列市的地税官员正在开展为期6个月的房产税税基评估集训，从而为开展非经营性消费房产的存量部分恢复征税的试点，提供技术储备。除此之外，贾康在之前一份研究报告中也分析道，未来推进房产税改革、使不动产税成为地方政府(首先是城市政府)的主体税种，既是国际惯例，也是优化我国土地收入结构的重要举措。贾康认为，对于我国，房产税改革一方面能够为地方政府提供稳定的地方财源主力税种，使地方税体系得到重大推进；另一方面，强化了土地及其附属物保有环节的税制而有利于优化土地收入结构，通过稳定的、可持续的房地产税收收入弥补政府因土地出让收入减少带来的财力缺口，培养地方政府长期行为，并抑制房地产投机和优化收入再分配。在西方国家，房产税的征收从未遭到普遍的抗税反应，这是因为房产税的税收收入大部分用作提高地方公共产品的供给水平。在一些国家，地方政府所管辖的学校、公共图书馆等公共设施以及警察、消防部门和街区维护等方面的开支，都由房产税收入直接支持。但在我们国家，房产税迟迟难以落实的困境在于，城市土地实行国有，而70年土地出让金和使用权已经收取，如果不改革现有的土地制度和财税制度，单单指望房产税来降低房价，无异于缘木求鱼。增加的房产税成本，一定会体现在租金和房价中，最终还是由消费者来。我国房产税的开征理应成为大势所趋，但是就目前而言，在间接税水平依然很高，地方主体税种的建立与使用尚需规范，单单依靠房产税是难以起到降低房价的作用的，反而会使公众的税痛加剧。房产税漫画美国房产税是地方政府的一项传统税收。地方政府根据各自实际情况来确定税率并依法征收，而税收主要用于民众所在区域的教育及公共服务支出。美国房产税的税率由州和地方议会根据本地财政需要制定，因此各地税率高低不等，而且随着时间推移还可能会有小幅调整。美国在建国初期就开始征收房产税，早在1792年就有4个州征收房地产税，1798年通过的财产税法律就包含对房产和土地分别征税的规定。到了20世纪初，美国每个州都制定了征收房地产税的法规。美国征收房地产税是为地方政府的各项服务和基础设施建设提供资金支持，并不以此为主要手段来调控房地产市场，但对购买和持有房地产的需求有间接影响。其他与房地产有关的主要税种分别归在交易税、遗产赠与税和所得税项下，此外还有一些服务性收费项目，这些税费综合起来则对抑制房市过度投机起到一定作用。总体税率大致介于1%-3%之间。日本针对房产的保有环节，日本并未设立专门的房产税，而是将房产作为固定资产的一种，统一列入“固定资产税”的对象加以征收。自1950年起，日本在地方税制中增加了“固定资产税”。根据日本《地方税法》，固定资产税的征收对象不仅包括土地和房屋，也包括如机械设备、汽车等折旧资产。固定资产税是市町村(相当于中国的市级以下区域)级税，由地税机关征收管理。《地方税法》规定，固定资产税的标准税率是1.4%，但这并非是强制标准。除固定资产税之外，日本部分地区还对市区房产征收税率约为0.3%的“城市规划税”(各地税率略有不同)。俄罗斯俄罗斯1991年12月通过《自然人房产税法》，目前在全国范围内对自然人按照差别税率征收房产税。长期以来，俄存在房产估价过低导致应缴税额太少等问题，俄政府正计划对房产税计税方式进行改革。俄房产税实行差别税率，房产评估价格越贵，税率也就越高。如果一名自然人拥有多套房产，则以所有房产评估价格之和作为税基来计算房产税。换言之，拥有多套房产的纳税人将按较高的税率纳税。俄罗斯房产税税率由中央和地方政府共同确定，国家规定税率范围，地方政府则在国家规定的税率范围内自行制定该地区的房产税税率。俄罗斯国家规定的税率范围为：清查价为30万卢布以下(1美元约合30卢布)，税率不超过0.1%；清查价为30万至50万卢布，税率为0.1%至0.3%；清查价为50万卢布以上，税率为0.3%至2.0%。俄罗斯特殊群体享受房产税减免优惠，如前苏联和俄罗斯英雄、卫国战争老战士、一级二级伤残人士、现役及退役军人、烈属、退休人员，等等。墨西哥房地产税在墨西哥有着较长的历史并经过数次变革，目前已形成一套较完善的征缴体系。墨西哥房地产税税率较低，政府希望利用低税率刺激房地产市场投资，改变房地产市场增速缓慢的现状。房地产税在墨西哥拥有较长历史，早在西班牙殖民时期，当地居民就要为自己所拥有的不动产缴纳费用。1917年，房地产税正式写入墨西哥法律。1983年，墨西哥议会通过了宪法第115要修正案，规定各州政府向市政府授权，由市一级政府决定当年的房地产税税率和所需征收的总税额，并代表州政府行使收缴税款的权力。1999年，墨西哥宪法第115条款经过修改后，规定各级政府在制定房产税税率时，要综合考虑建筑物所处地段等多方面因素。按照法律规定，拥有房产的墨西哥居民每年都要根据相应税率，向州政府缴纳一次房地产税，房屋的价值由政府派遣的评估师确定。墨西哥各州政府在计算房地产税时基本遵循以下公式：房地产税=（土地面积×土地价格+建筑面积×房屋每平方米价格）×房地产税税率。在征收过程中，房地产税税率要与各地全年物价指数和地区发展势头相挂钩，根据涨跌情况作出相应调整。结合国外的经验，从中国实际情况出发，笔者建议中国房产税的征收应该注意以下几点：第一，人均面积作为征税的衡量标准。按人均居住面积为标准，超过了平均居住面积，就得缴纳房产税。人均房屋使用面积越大，税率越高，可实行累进税率制度。另外，要规定相应的减免制度。第二，房产税应该有合理的用途，取之于民，用之于民。因此，所征收的房产税应该用于当地教育条件的改善、社区设施的改进或道路、桥梁的改造等等。这样有利于房产税的征收，防止逃避税收的现象，同时，也能通过税收来抑制房价的快速上涨。第三，对于长期空置的房子，明显具有色彩，故而可以提高房产税的税率。这样，能有效避免房产投机。第四，将该税种划归为地方税种。一方面比较符合历史习惯和国际惯例，另一方面，有利于调动地方政府的积极性，可以激发地方政府配合中央政府进行房价控制，有利于房价的稳定。长期以来，中国房地产的税收大部分集中于开发和交易环节，保有环节的税收较少，这是推动中国房价高涨的主要因素。因此，在保有环节上开征房产税，从一定程度上可以将房价这只“猛虎”控制在“笼中”。房产税的开征，对于不断上涨的房价，无论是一记重拳，还是浮云，我们还不得而知。尽管未必能达到预期的效果，但是，还是带给了我们希望。三中全会要求加快房产税改革中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出，“加快房地产税立法并适时推进改革”。这是中央文件首次提出房地产税立法的问题。专家认为，此次的提法回应了房产税开征的合法性、公平性的诉求；同时也表明，房产税（中国房地产行业发展研究报告）改革方向是明确的，但是调控思维和路径可能还需调整和细化。对于加快房产税立法的重要意义，相关研究人员表示，房产税立法将会从法理上把房产税的征收给予一定的证明，一个明晰的说法。房产税作为地方的一个税种，长期来说，可以调节贫富差距，让拥有更多资源和房产的人群，通过缴纳房产税的方式，去反哺低收入人群的住房需求。但自2011年重庆和上海试点房产税以来，两年的时间里，房产税试点并没有再推进。究其原因，考虑到当前我国住房市场现状之外，房产税短期内难以开征由于法律和现实操作上的障碍。解决问题的唯一办法是，建立房地产法律制度体系，在立法基础上，再开展房地产税制综合改革。征收新税种，不只是通过一部法律这么简单的事。相关研究人员认为，开征房产税需要做好相关配套建设。首先是房产登记制度，必须有一个信息平台，清楚知道市民的住房信息情况；其次要有房产评估机制；第三要有房产争端的仲裁机制，当发生房产争议与纠纷时，有一个仲裁机构和方法，这需要大量的专业队伍；第四是必须要有民众的共识；最后必须有人性化的设计，一个家庭到底能有多大的房子，人均30平方米是怎么算出来的？没时间表“房产税全面开征现在没有时间表。”全国政协委员、财政部副部长朱光耀说，目前正在总结上海市和重庆市的试点经验，或将扩大试点规模。朱光耀说，财政部正按照国务院的要求，考虑房产税扩大试点问题，也在征求各个城市的意见，目标是稳定房价，“改革不可能”。2011年1月起，上海市和重庆市开始试点征收房产税。重庆市征收对象是独栋别墅和高档公寓，以及无工作户口无投资人员所购二套房，缴税税率为0.5%~1.2%；上海市征收对象为本市居民新购房且属于第二套及以上住房和非本市居民新购房，税率为0.6%。哪些城市会成为扩大试点的范围？“你得先问问那些城市的市长。”朱光耀说。朱光耀说，改革的阻力在于各种不同的利益集团，要平衡、协调各方的利益关系，但总体的目标都是发展中国经济，通过民主协商，让改革的红利最大限度地发挥出来。朱光耀告诉记者，地方税税种的建立，讨论过程会非常激烈。1994年分税制的建立，就是时任国务院副总理带着经济团队一个省一个省地跑出来、谈出来的。2月20日，国务院常务会议确定5项加强房地产市场调控的政策措施，这5项调控政策措施被称为“国五条”。市场普遍认为，“国五条”的出台，彻底打消了一些地区和开发商等待政策放松的幻想，释放了政策将持续从紧的信号。朱光耀肯定地表示，中央会继续坚定决心把房价控制下来，新规中税收方面的措施，就是为了控制市场上房屋的转卖，目标并不指向第一套房的交易，具体的效果需要在实践中检验。会计分录企业计算出应纳房产税金时，借记“管理费用”帐户，贷记“应交税金——应交房产税”帐户。如按期缴纳需分月摊销时，借记“待摊费用”，贷记“应交税金——应交房产税”帐户。向税务机关缴纳税款时，借记“应交税金——应交房产税”帐户，贷记“银行存款”等帐户。每月摊销应分摊的房产税金时，借记“管理费用”帐户，贷记“待摊费用”帐户。房产税实行的是，按年征收，分期缴纳。计算时：借： 管理费用贷：应交税费-应交房产税实际缴纳时：借：应交税费-应交房产税贷：银行存款房产税会计分录相关案例：例：某工业企业应税房产怦估价值3000000元。当地政府规定房产税分季缴纳，每季度开始月份缴清该季税款，房产税税率为2%。则：每季应纳房产税额=%÷4=15000（元）根据上述计算结果，作如下分录：借：管理费用15000贷：应交税金——应交房产税15000实际缴纳税款时，作如下分录：借：应交税金——应交房产税15000贷：银行存款15000工作方案一个人名下到底有多少套房？全国总共有多少套房，有多少空置房？这些问题，也许要在明年6月底前实施的不动产统一登记制度中寻求答案。作为日发布的国务院机构改革和转变职能工作方案的一部分，不动产统一登记被寄予贯彻物权法、反腐、打击房地产投机等多重期望。“掌握每个人的房产情况，才能真正抑制投资需求，这是房地产调控转向长效机制的契机。”在住建部从事住房信息联网工作的一位人士表示。另据接近住建部的人士分析，不动产统一登记制助推全国住房信息联网，预计房产税2014年左右有望出炉。住房信息联网助核定税基日，国务院办公厅就实施《国务院机构改革和职能转变方案》任务分工进行通知，要求2014年6月底前出台并实施不动产统一登记制度，由国土资源部、住房和城乡建设部会同法制办、税务总局等有关部门负责。各方观点高院生中国指数研究院杭州分院研究总监高院生认为，房产税落地后，市场将不会大起大落：高院生：政策出台之后，市场会有缓冲期，最先影响是成交量和供应量，下降之后可能对价格有影响，房产税从某种程度上确实可以起到抑制房价快速上涨的作用的，但不会出来以后马上下降。分析师华邦地产首席分析师宋文杰认为，杭州房产税将更多地参照上海模式。宋文杰：杭州房产税实行的话，大部分老百姓并不会受到影响。如果对存量房开始征收的话，受影响的客户比较多一些。现行手上不管有多少套房，可能都不会征税，如果再要买房，可能会对以前购买的房也进行征税。地产研究总监北京中原地产市场研究部总监张大伟重点解读了房产税目前的两种模式：张大伟：现在房产税征收有两种模式：上海模式和重庆模式，重庆是考虑到了你手中的存量，也就是说你原来手中有的房产，在政策出台时会计算你的房产税。上海是不管你原来有多少套，只要你不买房，就不会计算你房产税。我觉得重庆模式是上海模式的发展方向，两种模式是递进的。参考资料：
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