换房时，买二手房需要注意什么？作者：调调91来源：链家网原创文章摘要：买二手房需要注意什么？4点建议避免买房纠纷：了解历史成交价格；了解房主卖房的原因；核实房产证的真实性；查看房屋的朝向及内外部有无瑕疵。当然，也建议委托有经验的中介机构协助买房，规避风险。
在换房的时候，一些人会选择买二手房，在买二手房时需要注意什么问题呢？
一、查看历史成交，做到心中有数。
去实地看房前，建议去正规网上了解一下这个小区，最好是同类户型房子最近的成交价，然后再在网上看一下在售房子的报价，做一比较，这样可以在选房的时候做好心理准备，不至于买完房子再后悔。
二、询问卖房原因，有没有经济纠纷？是不是凶宅？
这一点可能购房者自己来做有点困难，除了从中介方那边了解，似乎也没有其他的途径，毕竟还没有和房主接触过。但是建议可以试一下这种办法。先去看完房子之后，如果对房子感兴趣，可以自己在小区内转转，去看好的房子楼下附近转转，和小区的老住户去聊天，小区里的住户对本小区家长里短的事肯定再熟悉不了，特别是买卖房子。谁家的房子，发生过什么事情？他们都会多多少少了解，不妨借机聊聊这套房子的事，做一下参考。当然，通过专业中介机构咨询可能事半功倍。
三、了解产权、房子的建成年代，将来是不是好出手？
好多购房者担心二手房有无产权问题。建议可以在交定金之前先核对一下业主的房产证和身份证原件，购房者也有资格要求房主去建委核房，看看房产证的真实性，也可以看一下房子有没有银行抵押或者查封，这样可以更放心。
【房子的建成年代】
了解房子的建成年代，特别是原来在单位购买的已购公房。建议可以先看房本上是不是有建成年代(新房本上写的年代不是真实的建成年代)；没有建成年代的，可以查看房主的原始购房合同。还有一种办法，就是直接给评估公司打电话(电话可以通过百度查询)，评估公司都会有各个小区的档案，这也是最真实、有说服力的。因为房子的建成年代会关乎到购房者的贷款年限，还会关乎到将来的再出售或者再置换。建成年代比较老的房子肯定要比新房卖的慢，而且卖的价格较低。
四、了解房子的朝向、房子里面和外面都有没有问题？
房子的朝向是选择房子一个非常重要的考虑点。南北通透的房子肯定是最好的选择，房子既有采光，又通透。但是并不是所有的房子都是南北通透的，通常情况下，朝向的优劣排序为南北，南，东南，西南，东西，东，西，东北，西北，北。一般来说，朝东的房子采光要比朝西的短，但是光要比朝西的舒服；朝西的房子相对采光时间长，但是朝西会有一个非常大的弊端，西晒，特别是夏天，光照进来特别热，居住起来会不舒适。
看房子的过程一定要非常注意房子里面有没有质量问题。检查房子主墙体有没有裂痕，房顶有没有渗水的情况(特别是顶层的房子)，卫生间的的上下水管道有没有的渗水的情况。了解天然气、水电等设施，是否已经老化或设计上是否能够满足大功率电器的使用等。
观察房子的外面，窗户前面的有没有高的建筑物，如果有高的建筑物，建议可以分不同的时间段去房间里面去看一下具体遮挡的情况，看是否影响采光；其次，房子是不是临街，早中晚每个时间段的车流量(特别是晚上)，去房子里面感受一下，打开窗户听一下是不是有噪音；再次，了解一下房子周边1000米内有没有飞机场，50米内有没有加油站，15米内有没有高压电站，500米内有没有垃圾处理厂这些嫌恶设施。
最后，还要注意，在订立二手房买卖合同前应当充分考虑价格波动因素、核实房屋产权和性质，并可在合同中对有关户口迁移的违约责任及其他相关情况进行约定，以避免产生纠纷风险。
来源：链家网整理
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用户名或密码错误7天内免登录7天内免登录别担心，无账号自动注册不会导致手机号被泄露没有收到验证码？用户名或密码错误7天内免登录已有账号？没有收到验证码？用户名或密码错误我已阅读并同意没有收到验证码？用户名或密码错误用户名或密码错误去年南京的房子涨的吓人，知道自己没有关系，有钱也买不上。今年看到限购了，心思又活泛起来呢，想把一套出租的房子卖了换一套。其实出租房子在红山公园东门口，交通方便，户型好，得房率高，采光极佳。唯一缺点就是2005年房子，自己没有买车位，小区租车位。这也是自己……
楼主邀你扫码
参与上面帖子讨论
发表于：17-03-30 16:30
房子是红山机电花园的，93平，多层，四楼，宽敞的两方两厅
发表于：17-03-30 16:34
房子是红山机电花园的，93平，多层，四楼，宽敞的两房两厅，两个房间都大，3.6*4.5
发表于：17-03-30 22:25
希望可以接到好运，卖房买房顺利
发表于：17-03-30 22:41
多少钱？报个价
发表于：17-04-01 01:17
回复5楼的@紫风铃ap8k :280万
发表于：17-04-01 05:57
被系统删除于： 07:33:53
发表于：17-04-01 16:39
想买哪里的房子
发表于：17-04-04 22:01
方便留个电话ma
发表于：17-04-06 17:57
回复9楼的@版友
发表于：17-08-22 18:49
很开心，房子顺利出手，新房顺利买到。
发表于：17-08-23 18:45
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发表于：17-08-24 17:02
以下是引用 第11楼 @幽兰空谷67 的话：
很开心，房子顺利出手，新房顺利买到。...
我也来沾沾喜气，希望我也顺利卖房顺利买房
发表于：17-10-23 17:24
是否考虑投资燕江新城燕雅苑的毛坯新房74.5平，超低总价110万，自住投资均合适！！！有意者联系（微信同步）
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&房子如何以小换大 换房的注意事项有哪些
房子如何以小换大 换房的注意事项有哪些
来源：吉屋网综合整理 &&发布时间：
房子面积太小无法满足现有生活怎么办，换房是购房者一定会考虑的一个问题。每个人换房原因不同，考虑因素一般有哪些？换房一般有三种方式：卖小买大、留旧买新、租小换大。由于受到众多城市限购的影响，很多的家庭换房的时候多数会考虑卖小买大，那么采用这种方式又要注意哪些问题呢？以小换大，购房者应注意哪些问题？一、从实际出发 判断准确需求换房是一个家庭的决定，因此名列前茅步需要家人达成共识。如果因为二孩儿或父母导致的家庭常住人口变化，那么需要考虑以下因素：（1）家有小孩和老人，楼层不宜过高，以方便电梯出现故障，出入方便。（2）户型要通透，良好的光照条件和空气流通都有益于老年和小孩的身体健康。（3）周边环境要好，配套要完善。菜市场、公园、医院等配套更符合老年人的需求；而幼儿园、等配套资源对于儿童同样很重要。（4）对于家庭的“中坚力量”，还需要考虑房屋地理位置，方便上下班。如果是为了孩子，购买地产那么需要注重考虑以下因素：（1）首先购房者要了解所处城市中招生是否采用方式，要充分考虑各种可变因素包括范围、时间等，如要置换二手房，还需了解房屋户 口挂靠情况。（2）并不是好都符合孩子需求。在选择时，家长还需要充分考虑孩子的个性。（3）购房者需要根据自身的资金实力确定预算。二、了解当地政策 选择合适方式一般而言，广义的换房有三种方式分别为：卖小买大、留小买大、租小换大。由于不同城市的购房政策不同，换房也不是说换就能换。以上海本市户籍家庭为例，限购两套住宅，如家庭已经有两套住房，有换房打算必须先卖一套房，即办理完旧房过户手续之后才能购入新房。如果家庭名下只有一套住宅，那么既可以选择先出售，也可以选择先购入。购房者可以根据所处城市来判断自己选择哪一种换房方式。（1）卖小买大购房者有两种选择先卖后买和先买后卖。对于流动资金不足的购房者，先卖后买可以留有足够的资金，缓解经济压力。另外，在大部分城市选择先卖后买，贷款可以继续享受首套房待遇，减轻购房负担。先买后卖适合收入较稳定，手头有足够的流动资金的购房者，不需要面对换房期间面临的租房窘境。（2）留小买大留旧买新适合不差钱、月收入较高的换房者，避免了卖房后居无定所的局面，亦不用考虑房子置换期的租房问题，可保留一套房子作为手段。这种方法考验着换房人的还款能力，另外如首套房仍属于贷款中，那么再次置业要考虑贷款利率以及税费较首套有所提升，同时要考虑到月供对于生活质量的影响。（3）租小换大不少首套房面积小的用户为了改善住宅环境往往会在几年后选择换大房，但又不忍心将辛苦买来的名列前茅套房子出售，采取租小换大的方式可以减轻负担，但适用于首付压力小，月供偿还能力较低者。三、提前准备各阶段所需费用选定了换房方式就要考虑每个阶段所需要的购房费用，如采用留小买大、租小换大的购房者，不涉及卖房步骤，那么购置二套房需要考虑贷款额度及月供能力。如果采用卖小买大的方式，还需要考虑如下因素：1、首付款。如先卖后买，可将卖房所得用于买房资金。如先买后卖，需提前准备买房所需资金。2、所售房屋尚有贷款，需先还清房贷才能出售。可自筹资金还贷也可利用买方的首付款还贷。3、贷款买新房。考虑贷款额度及首付比例，如上海采取“认房又认贷”的信贷政策，即使名列前茅套房屋已经出售，购买房屋也要按照二套房标准。4、留足备用金。卖小买大涉及到买卖两个过程，除购房款之外，还涉及到中介费，契税，税、个税、装修费等其他款项。换房是个复杂的过程，购房者需依据自身实际情况来决定如何换房，然后按照交易流程来逐步进行，过程中需小心、谨慎。以小换大，购房者应考虑哪些因素？注意事项一：如何让旧房子卖个好价格？出售的房子属于二手房，要让房子卖个好价格需要注意六点：一是适度整修（例如修一下水龙头、换一下门把手、重新刷一遍墙等，但大修房屋有一些得不偿失）；二是保持清洁，脏乱不堪的房子很难吸引购房者的目光；三是去个人化，适当留白；四是保证光照充足，可以将房屋的窗户换成落地窗，也可在屋内多安装几面镜子；五是找对经纪，能帮你快速找到适合的买家；六是综合地段、环境、、配套等因素正确定价。注意问题二：新房子的首付款怎么凑？1、用小房定金、首付或全部房款做首付换房者出售旧房，可与买方沟通定金和首付款的数额用以交纳新房的首付，但由于以小换大旧房子的首付金额可能较少，因此多数以旧房子的全部款项作为新房首付，需要注意的是如果旧房子的买家要靠贷款方式付房款，收尾款需要在过户之后一段时间才能到账，换房者要提前打好时间差，以免影响居住。2、提高贷款额，降低新购房首付购房者在支付新房的款项时可以采用贷款的形式，首付=房款-可贷款额，但很多城市进行了限购的规定，二套的首付比例较高，建议购房者优先使用公积金贷款，可以享受到更为优惠的利率。注意问题三：如何选择更优质的配套？以小换大应该满足舒适性、功能性、合理性、私密性、美观性几个特点。因此选购户型的时候要充分考虑每个阶段的需求都得到满足，例如为孩子准备书房，为老人准备可以养花养草的大阳台。由于人口因素不得已的“换代升级”，还离不开对周围配套的需求。一般而言，如果楼盘应该距离繁华商圈有一个适宜的距离，既没有市区的喧哗，却又与城市保持了良好的关系，同时社区内外的配套设施要齐全，有餐厅、茶楼、健身、阅览室、幼儿园、医院、银行等。卖小买大涉及到两次交易过程，未知因素较多，因此购房者在置换过程中需要算好提前量，以免面临租房窘境。
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