业主以房屋质量问题拒交物业费用能否获得支持
导读：业主以房屋质量问题拒交物业费用能否获得支持？请看下文讲解。
田某为某小区开发商的销售人员，其购买该小区房屋后发现房屋存在漏水问题，遂向开发商反映。经过协商，双方达成协议，开发商向田某赔偿，赔偿款予以折抵田某的物业费。此后，田某房屋再次漏水，其因多次向物业公司寻求解决未果而拒绝交纳物业费。物业公司遂提起诉讼要求田某交纳物业费。田某以物业公司未为其解决房屋漏水问题以及物业服务存在诸多瑕疵为由拒绝交纳。近日，民三庭公开开庭审理了物业公司与田某物业服务合同纠纷一案，最终维持一审酌减物业费的判决结果。
2011年6月，田某（甲方）与物业公司（乙方）签订了《前期物业服务协议》，物业公司为涉诉小区提供了物业管理服务，但田某未交纳2014年3月至2015年12月期间的物业费。田某主张，其原系涉案小区开发商的销售人员，按照开发商与物业公司的约定，对于房屋质量问题，开发商都要求业主找物业公司先行处理，否则不予处理，而且对于5000元以下的赔偿，物业公司有权自主决定，现物业公司未对田某房屋漏水问题予以解决，物业公司未尽到相应职责，而且物业公司还存在诸多服务瑕疵，故不同意交纳物业费。为证明其主张，田某向法院提交了其与开发商之间的协议、小区照片、维修单等证据。一审法院认为田某应向物业公司交纳2014年3月至2015年12月期间的物业费，但鉴于物业公司为田某提供的服务存在瑕疵，一审法院酌减百分之十的物业费。
【裁判要点】
北京市第三中级人民法院经审查认为，依法成立的合同对当事人有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。根据物业公司与田某于2011年6签订的《前期物业服务协议》可知，双方之间系物业服务合同关系。物业公司为田某提供了物业服务，田某应依约交纳相应的物业费。关于物业费的数额及违约金，由双方的陈述以及在案证据可知，物业公司提供的物业服务确实存在一定的瑕疵，一审法院据此对物业公司主张的违约金不再予以支持，并对其主张的物业费酌减百分之十，并无不当。田某上诉所主张的房屋质量问题，与本案并非同一法律关系，其可与相关责任者另行解决，而不能以此为由拒交物业费。
现实生活中，小区开发商与物业公司之间的关系十分密切，新开发小区的物业公司都是由开发商确定，而且经常是由物业公司协助开发商完成房屋的验收、交付、维修等事务，以致于部分业主认为开发商和物业公司是一样的。法院受理的很多案件的产生，都是因为业主不能正确区分开发商与物业公司各自的责任范围。这既增加了当事人的维权成本，有时还会使业主因错过向正确责任主体的主张权利而使自己的合法权利无法得到保障。对此法官建议：
一、业主需明确物业服务的范围。即通过双方签订的物业服务合同来明确物业服务范围，业主拒交物业费的合理理由应当为物业公司在提供物业服务的过程中存在违约情形，而物业公司存在违约的前提是其未履行合同所约定的物业服务义务，而物业服务义务的履行范围即为物业服务范围，所以业主应当依据业主与物业公司之间关于物业服务的约定来确定物业服务范围，业主的抗辩理由不在物业服务范围内的，则不能对抗物业公司要求其交纳物业费的合理请求。例如，业主房屋外面的公共部分发生问题，物业公司有义务进行维修的义务，但对于业主房屋内部出现的问题，则不在物业公司提供物业服务的范围。
二、业主要区分不同的法律关系项下其享有的权利义务。业主与物业公司之间为物业服务合同法律关系，业主与开发商之间为买卖合同法律关系。合同具有相对性，其效力只能约束签订合同的当事人，故业主不能以其与开发商之间的约定来对抗物业公司。同理，开发商亦不能以其与物业公司之间的内部约定，要求业主必须要找物业公司解决问题。业主应正确区分开发商和物业公司的责任，向正确的责任主体主张权利，避免开发商和物业公司相互推诿，使得业主既耽误拖延交纳物业费从而要向物业公司交纳违约金，又因错过对开发商主张权利的时效而无法向开发商就房屋质量问题主张相关权利。
三、业主要加强举证意识，提高举证能力。物业服务纠纷案件中，业主的举证能力往往偏弱，在物业服务的过程中，可能存在物业公司确实存在违约行为的情况，及物业服务达不到双方之间约定的标准，但是业主往往没有及时收集相应证据，而只是在诉讼过程中以其他的理由进行抗辩，这种情况下，业主的主张往往得不到支持，所以，业主要加强举证意识，提高举证能力。
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今日搜狐热点业主能否以物业服务企业提供的服务有瑕疵为由拒交少交物业费？
实务中，业主拒交物业费最常见的理由是，物业企业提供的物业服务未达到约定标准，或物业服务企业提供的物业服务存在瑕疵。我们认为，物业服务企业主张业主交纳物业费的案件中，针对业主提出物业服务质量不达标的抗辩,应当秉持以下两个原则:一是坚持质价相符原则。物业服务企业提供服务的标准应当与服务收费标准相适应，物业服务企业不得高标准收费低标准服务;二是有利于物业管理持续优化原则。物业服务合同具有整体性的特点，物业服务质量应当由全体业主集体进行评价，如果单个业主动辄以不满意物业服务质量为由拒绝交纳物业费，会造成物业服务经费的不足,物业服务企业经费不足会进一步导致服务质量的恶化，如此则形成一个恶性循环，最终损害全体业主的利益。为了避免此种情况的发生，对于业主提出的物业服务不达标或存在瑕疵的抗辩，应当谨慎审查。认定物业服务质量是否达标,前提是确认物业服务的标准。判断物业服务企业提供的服务是否合格的主要标准是物业服务合同中相关条款的约定。如果物业服务合同对于物业服务标准约定含混不清,缺少衡量的具体标准，可以参照有关政府部门的规定来确定物业服务的应有标准。比如济南市物价局制定了《济南市普通住宅物业服务等级...
实务中，业主拒交物业费最常见的理由是，物业企业提供的物业服务未达到约定标准，或物业服务企业提供的物业服务存在瑕疵。我们认为，物业服务企业主张业主交纳物业费的案件中，针对业主提出物业服务质量不达标的抗辩,应当秉持以下两个原则:一是坚持质价相符原则。物业服务企业提供服务的标准应当与服务收费标准相适应，物业服务企业不得高标准收费低标准服务;二是有利于物业管理持续优化原则。物业服务合同具有整体性的特点，物业服务质量应当由全体业主集体进行评价，如果单个业主动辄以不满意物业服务质量为由拒绝交纳物业费，会造成物业服务经费的不足,物业服务企业经费不足会进一步导致服务质量的恶化，如此则形成一个恶性循环，最终损害全体业主的利益。为了避免此种情况的发生，对于业主提出的物业服务不达标或存在瑕疵的抗辩，应当谨慎审查。认定物业服务质量是否达标,前提是确认物业服务的标准。判断物业服务企业提供的服务是否合格的主要标准是物业服务合同中相关条款的约定。如果物业服务合同对于物业服务标准约定含混不清,缺少衡量的具体标准，可以参照有关政府部门的规定来确定物业服务的应有标准。比如济南市物价局制定了《济南市普通住宅物业服务等级标准》，将物业服务等级分为一星级、二星级、三星级、四星级、五星级,不同等级对应不同的物业服务标准，等级越高物业服务标准越高,对应的物业服务收费基准价格越高。该等级标准将物业服务的内容分为六大项，分别为：综合管理服务，房屋管理与维修养护服务，共有设施设备运行、维修、保养服务，协助公共秩序维护服务，保洁服务，绿化服务。每一服务内容项下均规定若干具体服务要求，随着服务等级的提高，具体服务内容更多，服务要求更高。如果物业服务合同约定物业服务标准不清晰，但合同中约定了物业服务等级，则可依照政府部门制定的物业服务等级标准予以认定。如果物业服务合同约定物业服务标准不清晰，合同中亦未约定服务等级的，由于不同物业服务等级对应不同物业收费基准价，因此可以参照物价主管部门制定的物业服务等级标准以及对应的物业收费基准价格，依据约定的物业收费标准认定应有的物业服务标准。在明确了物业服务标准之后，结合双方提供的证据，对于物业服务企业提供服务是否达标进行认定。对于物业服务不合乎标准的，按照其严重程度可区分为物业服务质量一般瑕疵与物业服务质量重大瑕疵。物业服务质量一般瑕疵，指物业服务企业提供的物业服务虽然不完全合乎标准，但仅为局部性、较短时间内的怠于服务,并未造成严重的后果，听取业主意见后能够及时采取补救整改措施。物业服务质量严重瑕疵，指物业服务企业长期怠于提供服务，疏于管理，造成小区物业严重损坏或环境卫生、绿化、安保、公共秩序等方面持续严重恶化，严重影响到全体业主的正常生活，虽经业主屡次反映但仍拒不整改。物业服务质量仅存在一般瑕疵，业主可以通过建议或投诉的方式，促使物业服务企业加以改进，在此种情况下，对业主提出少交或免交物业费的请求一般不予支持。物业服务质量存在严重瑕疵，业主请求减免物业费的，人民法院应酌情予以支持。物业服务质量存在严重瑕疵时物业费的减免幅度，可以采取分项核减的方法。根据物业服务合同中约定物业服务内容，以及各项内容分别对应的收费标准，将物业服务企业怠于提供服务内容项下的收费予以核减。如物业服务合同对物业服务内容以及各项对应收费标准约定不清晰，则可参照政府制定物业收费价格的成本监审办法予以确定。《物业服务定价成本监审办法（试行）》是价格主管部门制定物业服务政府指导价的依据，该办法第7条规定:"物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常进行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其他费用组成。"按照物业服务成本构成，确定某项服务内容所占物业服务成本比例，以确定该服务内容所对应的物业收费比例。物业服务企业怠于提供某项服务时，根据怠于履行义务的程度，对于该项服务所对应的物业收费酌情予以减免。
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法院对不交物业费业主，有什莫具体的强制措施？
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保洁服务是物业服务中的一项重要内容,评价某个住宅小区物业服务质量高低最直观的标准应该就是保洁服务的质量。保洁服务是物业服务的一项重要内容，在物业服务企业收取的物...
答: 合同无效的情形如下：
1、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的;
　　2、恶意串通、损害国家、集体、第三人利益的;
　　3、以合法形式掩盖非法目的;
答: 很简单。
1、房子是你的婚前财产，归你个人所有。
2、再婚后（婚姻关系存续期间）的还贷款项，归你们二人共有，权利平等。
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答: 1、从一般意义上讲，法分为实然的法（law as it is）和应然的法（law as it ought to be）。
应然就是“应该是怎么样的法”，实然就是...
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这个不是我熟悉的地区1,328被浏览1,044,291分享邀请回答0添加评论分享收藏感谢收起因房屋质量 拒交物业费
　　昨日上午，市第二人民法院公开开庭审理了一宗物业费纠纷案。沙田镇某小区物业公司起诉称，业主廖先生自2011年12月至2013年11月拖欠物业管理费、水费等费用共7000多元，要求其支付欠款7000多元及违约金1000多元。廖先生经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭。主审法官缺席审理了本案，宣布将择日宣判。　　记者从法院获悉，今年以来，沙田镇某小区已经先后有9名业主因拖欠物业管理费被物业公司告上法庭。当上被告的业主们多以商品房质量有问题、面积计算有差异等理由予以抗辩。　　在市第二人民法院沙田法庭林健华法官的主持下，目前大部分案件已经达成调解，业主们同意支付物业费。林法官告诫称，商品房质量问题属于开发商与业主之间的商品房买卖合同纠纷，与物业服务合同是另一种法律关系，除非业主能证明物业公司的物业服务存在瑕疵，否则不得以房屋质量为由拒交物业费用。　　法官说法　　业主要求少交物业费，须证明物业服务有瑕疵　　本案主审法官、市第二人民法院沙田法庭副庭长林健华法官称，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”以及第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”　　上述案件中的业主与物业公司之间已构成物业服务合同关系，业主已接受了物业服务，则应当向物业公司支付相应的物业费用。如果业主认为物业公司违反了物业服务合同约定，如并没有尽到物业服务义务，须举证证明后，才能要求物业公司承担违约责任。业主可以物业公司没有提供符合约定或相关规范的物业服务质量为由，状告物业公司追究其违约责任，但不宜直接以拒交物业费的方式来主张自己的权利。　　此外，业主如果认为商品房存在质量或者面积差异问题，应当在收楼时及时对商品房的面积进行测量以及对质量进行检查，发现问题后及时向销售商品房的开发商主张权利。商品房买卖合同纠纷与物业服务纠纷是两种合同关系，物业公司是物业服务的责任人，开发商才是商品房质量的责任人，两者的责任对象不宜弄错。
（责任编辑: 和讯网站）
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财经新闻 你总比别人先知道拒交物业费胜诉案例一则_物业管理资讯_蜂巢物业网
拒交物业费胜诉案例一则
导读：近日，重庆渝北区法院审理了一起物业起诉业主不交物业费的案件。经法院调查发现，该小区物业服务存在瑕疵，最后判决原告在物业服务期间的物业服务费打“7折”，业主们按此标准给付。
　　近日，重庆渝北区法院审理了一起物业起诉业主不交物业费的案件。经法院调查发现，该小区物业服务存在瑕疵，最后判决原告在物业服务期间的物业服务费打&7折&，业主们按此标准给付。（8月14日《重庆日报》）
　　&物业费打7折&的判例值得借鉴。每家每户都会与小区物业打交道，产生纠纷和矛盾在所难免。产生纠纷和矛盾之后，业主拒交物业费的做法也较为普遍。比如在渝北区法院受理的物业服务合同纠纷案件中，超九成案件为物业索要物业费。昆明市一家法院的一份统计也显示，物业费欠费纠纷占全部物业官司的9成以上。可见，对于物业费欠费官司，法院到底如何判决，公众的关注度比较高，也有关注价值。
　　在以往的物业费欠费官司中，我们往往遗憾地看到，看起来&有理&的业主却屡屡败诉，即使物业公司的服务质量确实存在瑕疵，甚至未尽到职责。每当此时，法官总会如此释法，&按时交纳物业服务费用&是《物业管理条例》赋予业主的法定义务，物业服务瑕疵并非拒交物业费的正当理由，业主因物业服务质量或房屋质量等拒交物业服务费是错误的做法。如果业主逾期不交纳物业服务费，物业公司有权起诉业主。
　　在大多数业主败诉的情况下，有的法官还如此解释：有些业主拖欠物业费，会使物业企业因为经费紧张而降低服务质量，损害其他按时交纳物业费的业主的权益；或者导致其他业主因物业服务质量下降，也加入到拒交物业费的队伍。而且，一些拒交物业费的业主，将房地产企业遗留的房屋质量问题、其他业主的侵权行为等问题，均归责于物业公司，这也是不公平的。
　　法官的上述释法，显然是从法律的规定出发的，并无不妥之处。但业主之所以拒交物业费，其实也有督促物业公司提高物业服务质量的用意，从诸多物业服务纠纷来看，一些小区也确有通过拒交物业费来倒逼物业企业搞好服务的必要。故法院判决物业费欠费官司既要出于法理，也要考虑情理；既要让业主交纳物业费，又要对服务质量确有瑕疵的物业企业予以惩戒。只有这样才能维护法规的权威，维护业主利益。
　　而&物业费打7折&的判例，就是既出于法理，也考虑了情理。最高法早就要求，在审判执行工作中努力实现法理情理有机结合。渝北区法院判令物业费打7折，是符合相关精神的。况且，商品在质量差或滞销时，可以打折出售，小区物业服务有问题时，业主也能打折给付物业费，这是符合市场规则的。像开发商遗留的房屋质量问题、其他业主的侵权行为等问题，物业服务企业也有报告、协调处理的义务吧？
原标题：“物业费打7折”的判例值得借鉴
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