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碧桂园财务战略分析
　　【摘要】碧桂园，在2010年上市房地产公司综合排名第五位。相对万科来说，它是一个年轻的企业，可以说碧桂园创造了房地产界的神话。财务战略作为企业整体战略的一个子系统，在企业的发展过程中有着举足轻重的地位。在2010年国家的各项宏观调控政策下，碧桂园在财务战略上逆势而行，一路高歌猛进。 中国论文网 http://www.xzbu.com/2/view-654381.htm　　【关键词】融资模式，投资战略，财务管理，风险分析 　　 　　1 财务战略 　　财务战略是在分析企业内外环境因素对资金流动影响的基础上，对企业资金流动进行全局性、长期性与创造性的谋划，是企业战略的的一个子系统。 对企业财务能力、企业整体协调性的提升以及企业的财务优势有着举足轻重的作用。 　　在2008年经济危机后，中国近两年又先后出台新的房价调控政策，碧桂园作为一个年轻的企业，在财务战略上有什么先见之明，让自己在这个行业有了稳固的立足之地呢？ 　　2 碧桂园资产及融资战略分析 　　2.1 资产分析 　　资产是一个企业生存和发展的动力，而优质的资产能对企业的发展尤为重要。通过对资产的分析，有助于了解被分析企业的发展潜力及发展安全性。 　　表1碧桂园、2010年报主要财务数据比较 　　年 份 　　 总资产 　　（亿元） 营业总收入 　　（亿元） 利润总额 　　（亿元） 销售总额 　　（亿元） 销售面积 　　（万平方米） 　　 258.04 43.17 246.37 492.86 　　 175.85 22.36 165.44 348.87 　　 157.12 14.15 147.36 214.69 　　碧桂园集团的收入主要来房地产开发、建筑级装饰、物业管理级酒店经营。碧桂园在2007年上市以后，各项财务数据稳步上升，呈现出良好的发展态势，总资产也在稳步增加。2010年，碧桂园在中国大陆在港上市房地产公司综合实力排名中位居第五。碧桂园在房地产企业的发展中创造了神话。 　　2.2 融资战略分析 　　2010年，在宏观政策对房企融资的一系列打压导致诸多房企放慢发展节奏的背景下，碧桂园却逆势而行，一路高歌猛进。 于日，碧桂园集团的总借贷额为201.18亿元，其中银行贷款为98.65亿元，可换股债券约为13.81亿元，优先票据约为88.72亿元。而大部分银行借款均以本集团的土地使用权和物业作抵押及由集团公司担保。它正通过海外融资-还贷-再融资的方式，积极调整财务结构，延长短期债务为中长期债务，利用财务杠杆尽可能地获取可用资金。 　　3 投资战略分析 　　3.1 碧桂园投资模式 　　成立于1997年的碧桂园集团开始是单纯从事位于一线城市近郊，以及二，三线城市配套设施完善的地方大型房地产城的住宅物业，经过不断探索与实践，碧桂园率先成功构建了便捷的、多功能的“碧桂园家园模式”，并形成了碧桂园独特的规模化“五星级配套连锁体系” 　　碧桂园集团经过十多年的发展壮大，在把其优势领域--别墅综合型住宅越做越强的同时，融入酒店、建筑装修、物业管理等业务，其投资领域涵盖了房地产开发的整个过程，形成一条比较完整的产业链，降低了开发成本。 　　3.2 碧桂园业务SWOT分析 　　Strengths 　　碧桂园专于白领别墅的开发，从前期策划、规划设计、园林绿化、户型配置到售前售后服务“一条龙式”的房地产开发模式，每一环节都配备快速反应的精英团队，以专业精神和严格的质量监控，执着追求卓越的品质，成功地获得了“高品质”与“高速度”的双赢。 　　Weaknesses 　　对整个企业来说产品比较单一，每个项目都受国家政策影响较大，碧桂园所有的品牌延伸都与房地产相关，分散投资的风险有限。 　　Opportunities 　　中国的住宅物业正处于快速发展时期，城镇化、经济发展等原因使得住房刚性需求很大；一线，二线城市中心房价上涨过快，房地产行业也正趋于饱和状态，人们对社区服务要求的提高均为碧桂园物业定位提供机遇。 　　Threats 　　业内几家势力雄厚的房地产企业投资领域广泛且与碧桂园房产投资区域相距近；房价上涨过快，国家出台“国十条”“国十九条”等打压住宅价格政策对房地产业业影响很大。 　　通过对碧桂园多元投资组合分析可得出以下结论：1. 碧桂园专注于白领综合性别墅住宅的建设,成为这一细分市场的领军企业，企业品牌知名度高，企业赢利能力不断加强。2.过于专注的房地产投资在使其获得行业优势的同时也埋下产品定位单一的隐患。3.分散的投资仍以房地产产业的延伸行业为主，分散风险的作用有限。 　　4 财务管理 　　表6 碧桂园近几年偿债能力指标 　　 10 　　流动比率 1.71 1.62 1.34 　　速动比率 0.50 0.64 0.77 　　现金比率 0.15 0.17 0.12 　　长期负债比率 0.21 0.25 0.17 　　长期负债与营运资金比率 0.74 0.98 1.00 　　负债与所有者权益比率 1.58 1.97 2.23 　　从上表的分析中我们可以得出:碧桂圆的短期偿债能力正在不断的提高，长期偿债也没有太大的压力。碧桂园也正在调整负债结构――适当减少长期借款，增加短期期借款比例。 　　房地产企业的一个普遍特点是高资产负债率，这与其经营性质有密切关系，并不足为奇，但是这样的高资产负债率相应的要求企业的资金流动性要强，从发达国家成熟的房地产市场经验来看，保持经营性资金的高流动性是这些市场中的房地产企业成功的必要条件，而由于前几年市场环境等因素的影响，中国的房地产企业不需要较高的资金流动性仍然能够取得较好的盈利，但是，面对当前的市场环境和经济形势，碧桂园进行财务战略转型。 　　5 财务战略 　　碧桂园企业应建立多层次多元化的融资模式，进行财务战略转型。充分利用金融市场，发挥私人、民间机构的融资能力,拓宽企业的融资渠道，进而防范融资风险，如采用新型融资方式。发挥碧桂园自身产业链的优势，降低开发成本及融资成本。控制财务风险，保证资金运作正常。分散在房地产相关行业的投资，降低风险。为与碧桂园公司总体战略相吻合，继续加大三、四线城市的资金投入，保持或适度降低一、二线城市的投入。以“化危为机”为基本思路，以提升财务竞争力为核心目标，突破现有的企业财务管理理念，寻求新的发张理念，以寻求迅速持久的发展理念。 　　6 结语 　　碧桂园作为房地产业界神话的缔造者，在财务战略方面也走着不同寻常的道路：融资方面，却逆势而行，一路高歌猛进，发行优先票据很快取代了可换股债券，吸纳海外资金；投资方面，一直以来碧桂园都将三、四线城市的白领综合性别墅住宅作为自己的投资主体方向，投资方向单一，需要分散投资来降低风险；在财务管理方面，碧桂园也与其他的公司不同，它采取的是快速开发，快速将资金回笼的方式来降低财务风险。所以碧桂园在营运能力，盈利能力还有偿债能力方面表现出良好的发展态势，具有很大的发展潜力。 　　参考文献： 　　[1] 碧桂园控股有限公司2010年报. 　　[2] 金融危机环境下的企业财务战略选择，于野青，《财务与会计》. 　　[3] 世联地产，《碧桂园专题研究》，2008年. 　　[4] 《模式之路在未来》，2010年. 　　[5] 2010中国房地产上市公司TOP10研究报告. 　　
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至三明碧桂园老业主 维权有风险“闹事”需谨慎
在三明芭乐网发的一篇调查帖 《你认为开发商降价，该给前期购房者补偿吗？》http://bbs.860598.com/thread-.html 开启了三明一个大事件，而这个大事件注定成为三明碧桂园乃至整个三明楼市具有划时代意义的事件。帖子内容似乎在预热这个牵动三明一千多个家庭切身利益，而整个事件从2014年国庆期间也就是10月4日晚6点钟开始像颗重磅炸弹投向三明，就是三明碧桂园房价突然猛降至精装每平6230元（不论户型与楼层），许多老业主瞬间损失数十万，从那一刻开始可以预见的中国式维（nao）权(shi)大戏即将隆重上演。
我们还是先回头说说那篇调查帖吧
调查.png (8.97 KB, 下载次数: 95)
01:27 上传
& && & 在 &你认为开发商降价，该给前期购房者补偿吗？&的网络调查中， 如上图（截止此时）：34.55%的人认为应该给，都是同一小区，价格怎么可以差太多，而有63.64%的人则认为不该给，购房有风险，投资需谨慎，其余1.82%的人则认为 说不清，无所谓。
& && & 从关于三明碧桂园价格骤降的相关帖子回复来看，估计超过一半以上的回复都认为维（nao）权(shi)无理，支持碧桂园降价（刚需的渴望啊），从买期房涨价后不需要给开发商补涨价费的平等合约来说，同样不需要降价给补贴。从法律角度来说好像也没有条文规定开发商售卖期房后再降价必须给予前期业主补贴，因此，一千多的老业主们几乎没有一个人在三明碧桂园降价后提起司法诉讼的，也可以从这方面来说老业主要求：1、原价退房；2、同盘同价。的要求依法无据，但，中国式维权已经被政府和三明碧桂园自己惯（chi）养（ku）起（guo）来了。
& &以下是10.4房价突降后较大规模的碧桂园业维（nao）权（shi）
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10月5日上午在碧桂园营销中心
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以上是10月6日7日
政府门口拉条幅.jpg (34.74 KB, 下载次数: 85)
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发展到市政府门口，因此碧桂园总部客户关怀部老总亲临三明
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在碧桂园里面.jpg (143.49 KB, 下载次数: 87)
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上图是10月10日下午、旁晚在三明碧桂园营销中心大规模业主集会选出代表与总部来的老总谈
晚上市政府.jpg (117 KB, 下载次数: 96)
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上图为11日凌晨0点左右市政府门前大批三明碧桂园业主聚集，警察维稳
& && &&&据传 没谈拢后，富有强大战斗力的三明碧桂园业主移师市政府夜喊“贪心碧桂园，还我血汗钱，请ZF，来做主！”
& && &&&几日来，整个维权逐步趋向带头人和有组织化，且有朝非理性方向发展的势头。有红丝带标志、条幅、麦克风喊话组织、专人购买食物等等。就在一个小时前散去的人群中口口相传约定11日上午8点在市政府门口再次大规模聚集欲逼迫市政府杜市长出面协调解决，那么问题来了。
& && &1、政府是否应该出面要求三明碧桂园允诺老业主的诉求呢？
& && && & 如果出面以行政的方式干涉碧桂园经营，那么三明的投资环境彻底崩溃，三明再难招商引资。
& && &2、如果不出面，上千业主就意味着上千个家庭的上万人，局势发展将有可能失控成为严重得 群体性事件，自古以来虽有法不责众，不可能追成千上万人的责，但万事皆有源头，我D 最擅长的就是枪打出头鸟了，事态不可控时总要有人负责，之后还有来者呼？
& &&&这样群访群闹的最终走向大多以带头人、组织者或活跃份子付出沉重代价为结束。
PS：大家都是成年人，买涨了笑，买亏了闹！
& &同盘不同价？我9日买的股票，10日跌了好几个点，我同股还不同价呢，找谁维权说理去啊我？
& &&&太晚，别再搞了啦，年底李大大也放4万个亿出来，房价涨过万的时候，肿么办呢？那就尴尬了。然道碧桂园杨老板也要带着一家老小去找市长大人维权去吗？
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一，老业主不是要维权退房吗？好，答应他们。让他们拿户口本来登记下，钱退给他们后，列入黑名单，碧桂园的所有楼盘将不对这些黑名单人员出售。
二，统一价格，毛坯价，精装价，别墅价，第三方见证下，白字黑字写清楚，价格一律不变。
三，如果后期楼盘建设会因土地出让金，人工费用，材料等原因的涨幅，对碧桂园来说有成本加大，难以维持之前的房价，可酱紫处理。
1，现有盖好房子按第二条定好价格执行不变，楼号统一登记好，在第三方，媒体，政府部门进行审核，写入文本。
2，正在盖或即将盖的也统一登记好，如果遇到第三条所说的情况，也可白字黑字写清楚，需要涨幅多少，百分几到多少，最高不超过多少的一个标准。让买房的人心里有个底。
3，以上所说的必须向社会公证，开个媒体见面会，让老百姓也参与进来，政府也要出台相应的管理措施，有效的监督。
碧桂园以现在的房价说实话真不怕卖不完，但长期来说如何打造你们所说发五星级的家，就必须公开公正的对待，作为一个品牌信誉是相当关键，希望三明其他的房地产商业同样能这样做，形成三明房产市场新的规则制度。好了就先说到这，还有很多想法，怕被喷。闪.........& && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && &&&
以上纯属天马行空，望大家勿喷。
让他们拿户口本来登记下，钱退给他们后，列入黑名单，碧桂园的所有楼盘将不对这些黑名单人员出售。
，哪个开发商会这样傻？送上门来买房的钱不要？&
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过渡维权。当初被开发忽悠，现在后悔莫及。醒醒吧！业主们。
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事态有点严重！好几天了还没有结果？
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房价涨的时候，杨老板去一家一家的敲门维权
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每次聚会出头鸟总是会被约谈，谈着谈着就没声音了，天朝除了用办法使出头鸟安静还能有什么
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出头鸟要么得到好处，要么得到“好”处。
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楼主在现场是啥角色？业主.碧桂园人员还是政府人员
明显是后两种对象，从口气可以感到在妖邪&
楼主估计是网络公关&
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碧桂园就是个大忽悠
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一看楼主，就是碧桂园或官方代表的角色，这篇文章不管从哪个角度看都是维护着房地产开发商的利益，说明你是枪手。我们小老百姓的钱就不是钱，开发商的违规操作就不是问题，这些都是你们惯出来的！
我到现在都没弄明白什么叫做违规操作，相信很多乐友也跟我一样，你既然知道给大家解答下吧！&
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静观其变！会怎样结局？也应该适当补偿老业主，毕竟同一楼盘半年损失太多！
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单位元宵节的福利，甜甜美美、团团圆圆。
永安、沙县、大田、明溪、清流…,三明市区周边各县城今天都有元宵活动，不是花灯展就
今天下午，看完太保公出巡，从东泉新村出来，偶然发现路边一家幼儿园里正组织孩子
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