中天大讲堂丨售房知识【5】公证及房地产相关知识
售房讲堂内容索引
一、客户资质审核及限购政策
二、签约及网签
三、评估及贷款
四、缴税、过户、抵押
五、公证及房地产相关知识
售房知识五：
公证及房地产相关知识
一、公证1.二手房交易常用公证类型的应用场景及收费标准
1.1委托公证
应用场景：本人不能到场办理买卖房屋事宜,需要委托他人办理出售或购买房屋过程中的一切事宜；
收费标准：方正/中信/国信/方圆/长安公证处均为公证费300元/份，副本均为10元/份。
1.2份额公证（共有协议公证）
应用场景：共同购房，约定房产份额的；
收费标准：方正/中信/国信/方圆/长安公证处均为500元/份，副本均为10元/份。
1.3委托保证合同公证（即强制执行公证的一种）
应用场景：办理P2P个人借款用于赎楼业务；
收费标准：方正/中信/国信/方圆/长安公证处均为借款额的千分之一点五，最低收费500元。
1.4护照译本公证
应用场景：外籍人士在京购房，出示的护照一般是外文的，需要做译本公证；
收费标准：中信/国信/方正/长安/方圆公证处200元/份，副本10元/份（需要翻译的，翻译费50-80元/份）（护照首页这个收费标准，其他要看字数，方正公证处可到11楼直接找公证员高伟红办理）
1.5翻译公证
应用场景：在国外做的公证，若是外文公证，需到公证处做翻译公证；
收费标准：中信/国信/方圆公证处200元/份，副本10元/份；（翻译费另计，具体金额看翻译字数）。
1.6声明书公证
应用场景：一般涉及的是外国人的中文名字的声明书公证；
收费标准：方正/国信/中信/方圆公证处均为300元/份、副本均为10元/份。（具体金额看翻译字数）
1.7个人有法律意义的文书复印件与原件相符的公证
应用场景：公证书份数不够，需要再做和原来文书相符的公证或文书原件在某阶段需要时提供不出来而提前做和原件一致的公证等情况；
收费标准：根据不同的文书内容，收费标准不同。如果是对公的业务收费500元起，如果是个人的业务大概80-200元左右
1.8监护公证
应用场景：未成年人卖房或买房，需到公证处做监护公证；
收费标准：中信/国信/方圆公证处均为200元/份，副本均为10元/份。长安公证处80元/份起
2.各种公证备件
2.1委托公证
? 赎楼：身份证、户口本、房产证，契税票，个别公证处要求提供婚姻关系证明。
? 售房：身份证、户口本、房产证、契税票、购房至今的婚姻关系证明【已结婚，需结婚证；已离婚，需离婚证、离婚协议（民政局备案）/一审判决和生效证明/二审判决或调解书】。
? 买房：身份证、户口本、结婚证、买卖合同+业主房产证复印件或者网签合同
? 代领房产证：身份证、户口本、结婚证、买卖合同
? 代购：身份证、户口本、结婚证、买卖合同+业主房产证复印件或者网签合同、业主银行卡、代购合同
? 还款（借款人）：身份证、户口本、借款合同
? 公司售房：营业执照副本（三证合一则提供营业执照即可）、组织机构代码证、工商局调整备案最新章程、公章、房产证、契税票、法人代表身份证、法人代表身份证明、股东会决议【备注：公司售房需法人代表亲自前来办理】。
备注：上述办理公证的人员若为军人，则需另外提供军官证及军警身份证一致证明。
2.2份额公证（共有协议公证)
身份证、户口本、婚姻状况证明、购房合同、契税票+业主房产证复印件或者网签合同。
2.3强制执行公证（有财产抵押）
身份证、户口本、房产证、契税票、购房至今的婚姻关系证明【已结婚，需结婚证；已离婚，需离婚证、离婚协议（民政局备案）/一审判决和生效证明/二审判决或调解书】。
2.4翻译公证
需翻译的文书原件、身份证、户口本，有的公证处还要求提供婚姻状况证明、房产证、契税票（无契税票的需要提供购房合同）（具体带的资料需要看翻译的内容，提前咨询公证处）。
2.5声明书公证
身份证、户口本、婚姻状况证明、房产证、契税票（无契税票的需要提供购房合同）。
2.6个人有法律意义的文书复印件与原件相符的公证
需公证的文本原件、身份证、户口本。
2.7监护公证（被监护人是未成年）
身份证、户口本（若监护人和被监护人在一个户口本且其中一人是户主，则无需提供亲属关系证明）、出生证（若无，则需派出所出具的亲属关系证明或父母任何一方的人事档案部门出具亲属关系证明信），有的公证处还要求提供结婚证（被委托人带所有证件原件到场即可）。
2.8继承/赠与公证
身份证、户口本、每个公证处需要的材料不一致，因为情况复杂，提供的材料也不固定，建议直接去公证处咨询，按照公证员提出的资料来准备。
3.办理公证的注意事项有哪些?
? 办理公证前可先咨询主办或公证处相关人员，明确办理要求及需提供的相关证件、资料及到何地办理。
? 办理公证时需带齐与公证相关的一切资料，并携带公证所需费用。
? 需要加急出公证书的，需提前明确告知公证人员。加急费一般500元.
? 根据当事人真实需求及意愿办理公证事项并提供真实证件资料。
? 凡垫资类业务必须按照公司提供的标准委托书模版办理委托公证业务，需使用公司标准模版，如需修订，须与主办沟通确认后再办理相关公证。
? 现在非金融产品相关公证都要到公证处办理公证，金城建国不受理非金融相关的公证。
二、风险防范1.产权人及共有权人的判断识别
1.1如何判断产权人？
作为不动产的房屋，其权利的设立、变更、转让和消灭，都必须依法登记，才能发生效力。所以除法律另有规定外（例如婚姻法中关于夫妻财产的规定、产权人去世后涉及继承的房产），房屋产权证明文件上所记载的人就是房屋的合法权利人。
1.2签约时，业主配偶未签署《同意出售证明》会有什么样的后果？
根据婚姻法的相关规定，夫妻双方在夫妻关系存续期间取得的财产一般认定为夫妻双方共同共有，所以未取得配偶同意出售证明，买卖合同虽不会被认定为无效，但会导致无法履行而解约的局面发生。
2.合同签约主体及代理人
2.1出售房屋时，哪些人可以是合法签约权利人？遇到法人（包括公司企业、事业单位等）购房时，怎么办？
? 合同双方当事人都应是完全民事行为能力人。根据民法通则规定：18周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人。16周岁以上不满18周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。
除产权人和购买人外，具备合法签约权利的人包括：具有产权人/购买人合法授权的委托代理人（含：手写委托书或委托公证书）及产权人/购买人的法定监护人。
? 遇到法人（包括公司、事业单位等）购房时：
① 审核其营业执照或其他依法登记证件是否在存续期间，必要时通过网络（北京市企业信用信息网）或到工商行政等部门进行查询；
② 买卖双方属于公司的需要提供以下材料：营业执照副本原件并留存复印件（加盖公章）、组织机构代码证副本
复印件（加盖公章）、股东会决议或董事会决议（同意出售该房屋）、法定代表人的身份证明、法定代表人的身份证
原件、公司的授权委托书（法人签字、加盖法人章、公章）、代理人的身份证原件、公司章程；
③ 二手房属于国家或集体财产的，应索要并审查政府主管部门的批准文件；
④ 未取得代理权、或代理权已被撤销的无权代理人以委托人名义所签署的合同，委托人不予追认的，为无效合同；
⑤ 应当核实企业经营状况，有无吊销、注销营业执照的情况——企业信用信息网可查。
2.2与未成年人签署合同的注意事项有哪些？
? 未成年人签署合同的效力：
① 签署合同的未成年人是无民事行为能力人的，签署的合同为无效合同；
② 签署合同的未成年人是限制民事行为能力人的，签署的合同的效力为效力待定，合同是否有效需要其法定代理人进行追认，法定代理人不予追认的，合同无效。
? 与未成年人签署合同的注意事项：结合公司业务情况来说，与未成年人签署的合同可能会面临合同无效的情形，作为我们居间方一定要尽到核实义务，所以运营同事在居间签署合同过程中需要注意以下几点：
① 查验身份证件，确认其法定年龄。
② 观察其行为举止是否有明显异常，可疑时应联系其家人。
③ 未成年人的，要查看户口本及其父母的身份证。与未成年人签署合同时，必须要求法定代理人在场，由其法定代理人代理其出售或购买房产并签署相关合同文本,并在合同中签署该法定代理人的名字。公证处接受办理未成年人的监护公证，由未成年人父母作为监护人。
2.3业主因患病丧失行为能力的该怎么签署合同？
需要由业主的近亲属（配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女）向法院提起诉讼确认业主为限制行为能力人或无民事行为能力人，再由人民法院指定监护人，由监护人办理房屋买卖事宜。
2.4签约时，业主配偶不在场情况下怎么办？
? 业主需要填写《关于配偶同意出售的承诺书》且在5个工作日内提供配偶亲笔签署的《配偶同意出售证明》，若提供不了合同无法继续履行；
? 配偶在场的情况下，配偶需要填写《配偶同意出售证明》；
? 如果业主声称交易房屋为婚前个人财产，为防止婚内赠与的情况，仍须提供《配偶同意出售证明》
2.5签约前产权人已经去世，继承人想出售房屋，需要注意什么？
? 所有继承人办理完毕继承手续、领取新的房产证（不动产权证）后，由确定的新产权人作为出卖人签署房屋买卖合同；
? 如继承手续尚未办理完毕，签约时应要求所有的继承人到场以出卖人的身份签署合同，并要求继承人的配偶出具《配偶同意出售证明》，并在补充协议中约定出卖人应于何时办理完毕继承手续，将房屋登记在出卖人名下，由其来履行房屋出卖合同；
? 产权人去世后，产权人名下的房屋产权并不是都作为继承财产处理，如果A和B是夫妻，婚后购买一套房屋登记在A名下，现A去世，但该房屋所涉及的继承应当首先将B的一部分份额分割后，剩下的部分才能作为遗产，由继承人继承。
2.6签约时，合同是否必须由本人签字？如果需要有受托人代为签约，应办理哪些手续？
合同签署必须本人签字；如有特殊情况可由受托人持本人身份证、委托人亲笔签署的《授权委托书》（或公证书）及其身份证件来签署合同。受托人没有取得业主/客户书面授权委托书签约时，必须填写《代理人关于代理权的承诺书》，且在5个工作日内提供业主/客户亲笔签署的《授权委托书》，若不能提供该合同为无效合同。
3.已购公房及央产房在交易时应当注意的问题有哪些？
? 普通的已购公房，应确认原单位是否同意出售或有优先购买权；
? 央产房应确认是否可以办理《在京中央单位已购住房产权变更登记通知单》；确认办理央产上市交易手续时，业主能否提供原产权单位签订的购房合同；应确定交易房屋是否有超标面积，如有超标，则必须针对超标部分补缴差额房价款后，方可上市交易；
? 将房屋权属性质明确写在买卖合同或补充协议中；
? 涉及国家安全、保密的特殊部门的住房，如党政机关、科研部门及大专院校等单位在机关办公、教学、科研区内的住房，产权单位没有办理住房档案登记或档案标注的不能上市交易；
? 部级干部名下的已购公房不能上市交易。
4.房屋产权限制操作注意事项
4.1签署合同前房屋就被法院查封怎么办？
如果房屋在买卖合同签署前就被法院查封，那么法院一般认定合同无效，所以我们一定要核实房屋在合同签署前是否被查封；如果合同签署后房屋被查封，那么合同有效，但一直未解除查封会导致合同无法继续履行。
4.2房屋处于抵押状态会不会影响合同效力？房屋存在抵押对交易有何影响？
房屋抵押权存续期间，出卖人（抵押人）未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力，但如果不解除抵押会导致合同无法继续履行。
①如果房屋存在抵押，抵押权人不同意解抵押的，会对合同履行造成障碍，产生不必要的纠纷。
③ 果出卖人拒绝履行合同而且不清偿抵押权人债务的，抵押权人可以优先拍卖房屋受偿，客户有房财两空的风险。
三、房地产常用法律法规术语1.《婚姻家庭法》
1.1关于离婚时房屋分割问题的几种情况：
婚前出资情况
男方和女方两人名下
由双方协议处理协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，以照顾子女和女方权益的原则判决。
男方父母全额出资
房子是男方的婚前个人财产，如果夫妻二人没有其他的约定，离婚时，女方自然也就没有权利要求分割了。
男方的父母只出了首付款，剩余的房款是夫妻二人在结婚后共同还贷
一般情况下会将房子判给男方，也就是出首付款的那一方，而且由其继续支付剩余的房贷。对于两个人在婚姻期间共同还贷的部分，包括本金、利息还有房子的增值，则由男方对女方作出补偿。
男方父母出钱
男方和女方两个人名下
房产应认定为夫妻二人的共同财产。除非夫妻二人约定份额，否则分割时男方女方各占50%。
男方、女方父母共同全款出资
男方和女方两个人名下
因为双方尚未结婚，不具备法定的婚姻家庭关系。双方父母的出资应认定为对各自子女的赠与，如果没有明确的约定，一般是按照各自父母出资的比例分割房屋。
1.2夫妻一方个人所有的房屋，在婚后增值部分的收益和出租产生的收益，分别归谁所有？
增值收益归房屋产权人所有；出租收益归双方共有。
2.《继承法》
2.1遗产的法定继承顺序是什么？
第一顺序：配偶、子女、父母。
第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。
本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。
本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。
本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。
2.2《继承法》中对继承人的其他规定有哪些？
? 近亲属中的孙子女和外孙子女不是法定继承人。
? 丧偶儿媳对公婆、丧偶女婿对岳父岳母尽了主要赡养义务的，可作为第一顺序继承人。
? 被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承。代位继承人一般只能继承他的父亲或者母亲有权继承的遗产份额。
2.3夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，按法定继承分割遗产，应该如何分配？
应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产，由第一顺位继承人均分。如无第一顺位继承人，由第二顺位继承人继承。
2.4房屋的继承顺序是什么？房屋继承的流程如何？各阶段的时效如何？
? 继承顺序：遗赠扶养协议、遗嘱继承、法定继承
? 时效：继承公证需要进行家庭成员核对，时效以公证处流程为准。建委见继承公证及相关材料即时办理，5个工作日出新房产证，央产房继承需办理《在京央产单位已购公房变更通知单》后再办理继承手续。
2.5办理继承公证应该提供哪些资料？需要哪些人到场？如果该人不能到场办理，应如何操作？
2.5.1办理继承公证，当事人应当提交以下材料：
? 申请人身份证件、代理人的身份证明和授权委托书，国外或港澳台地区的委托书应经当地公证机关或司法部授权的机构、人员公证证明；
? 被继承人和已死亡的继承人的死亡证明。死亡证明一般应由公安部门或被继承人死亡时所在的医院出具；被继承人在国外或港澳台地区死亡的，死亡证明应经当地公证机关或司法部授权的机构、人员公证证明；
? 被继承人遗留的财产证明，如房产证、土地或宅基地使用权证、记名股票、存款凭证等；
? 被继承人的全部合法继承人情况的证明，以及有无依靠被继承人生活的人的证明。一般由继承人或被继承人所在单位的人事部门根据其档案记载出具，证明的范围以继承法所确定的法定继承人的范围为限；
? 被继承人生前所立的遗嘱，包括公证、自书、代书、录音、口头等形式的遗嘱；
? 继承人放弃继承权的，应当亲自到公证处发表放弃继承权的声明，或提交经公证证明的放弃继承权声明书；
? 继承人失踪多年，下落不明的，应当提交人民法院宣告失踪或死亡的裁定书；
? 其他有关材料。如遗嘱见证人的证明材料、遗产清单等。
2.5.2办理继承公证，应当注意的问题有哪些？
? 遗产应当是公民死亡后遗留的个人合法财产；
? 被继承人的遗产状况应清楚，例如有无典当、抵押、是否共有的情况；遗产现在何处，由谁保管，产权有没有争议；除已知遗产外，有无其他债权债务；
? 对于夫妻共有财产的继承，我国婚姻法规定，除有约定外，夫妻关系有效期间取得的财产属于夫妻共有财产。因此在办理夫妻一方死亡的继承公证时，夫妻共有财产，只有属于死者的部分才能作为遗产进行继承，另一部分应归在世的一方所有；
? 在被继承人生前立有遗嘱或遗赠扶养协议的情况下，应当先确认遗嘱或遗赠扶养协议的效力，决定适用的继承形式和法律规定；
? 办理遗嘱继承权公证，事先要审查遗嘱是否有效，遗嘱继承人和遗产有无变化，如有下列情况，应按法定继承办理：a.遗嘱继承人放弃继承的；b.遗嘱继承人先于立遗嘱人死亡的；c.遗嘱继承人丧失继承权的；d.遗嘱无效部分涉及的遗产；e.遗嘱未处分的遗产；
? 遗嘱继承权公证应对缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人保留必要的遗产份额。遗嘱人未保留上述继承人遗产份额的，处理遗产时，应为该继承人留下必要的财产，所剩余部分才可参照遗嘱继承人的原则处理；
? 在有继承人死亡的情况下，应当查明其死亡的日期，确定是否适用代位继承或转继承的规定。
3.《合同法》
3.1.1代理的种类有哪些？
? 委托代理：是指基于被代理人的委托而产生的代理
? 法定代理：是指依照法律规定直接产生的代理
? 指定代理：是指依照法律规定因人民法院或者其他部门的指定而产生的代理
3.1.2无代理权、超越代理权或代理权终止后，被代理人与代理人之间的民事责任如何承担？
? 无代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意
? 代理人和第三人串通，损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。
? 第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。
3.2合同变更有哪些方面的规定？
? 合同变更应取得签署合同的人全部同意
? 合同变更的方式必须是书面的，口头的不行
? 可以另行签署一个协议（补充协议）对原合同条款进行变更
? 若在原合同上进行改动的，必须要在改动处由各方签字
3.3什么情形下当事人可以解除合同？
? 因不可抗力致使不能实现合同目的
? 在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务
? 当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行
? 当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的
? 法律规定的其他情形
3.4出卖人拒绝接收购房款，买受人怎么办？
出卖人因房价上涨等原因不愿履行买卖合同，后以买受人逾期付款为由，要求解除买卖合同的，买受人应保留相应证据，证明自己积极履行了付款义务；或者向公证机关办理购房款提存。
3.5监护人出售未成年人名下房产的合同，是否有效？
监护人为了被监护人的利益，可以合理利用或处分被监护人的财产，如果不能证明监护人与第三人恶意串通并损害未成年子女利益的，应认定出售行为有效。
4.《民事诉讼法》
4.1客户以业主未按合同约定迁出户口为由，向法院起诉要求强制迁出业主户口，法院是否会支持客户诉求？
法院不会支持客户强制迁出户口的诉求，该诉求超出法院管辖权限范围。在民事诉讼领域，人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼。
4.2如房屋买卖产生纠纷，一方当事人希望向法院申请诉前保全措施，多久可以获得法院批准？
申请人提出诉前保全措施申请，并且提供担保后，人民法院必须在接受申请后的48小时内作出裁定，裁定采取保全措施的，立即开始执行。
4.3如果合同当事人因房屋买卖纠纷起诉到法院，法院需要多久能够判决？
人民法院适用简易程序审理案件，应当在立案之日起3个月内审结。人民法院适用普通程序审理一审民事案件的审限为6个月；有特殊情况需要延长的，由本院院长批准，可以延长6个月；还需要延长的，报请上级法院批准。人民法院审理对判决的上诉案件，应当在第二审立案之日起3个月内审结。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。
4.4如果业主为不完全民事行为能力人，为了能够顺利出售房屋，通过法院宣告程序确认业主为无民事行为能力人的话，需要多久？
人民法院适用宣告程序的案件，应当在立案之日起三十日内或者公告期满后三十日内审结。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。
4.5合同一方当事人因房屋买卖纠纷，要求我公司协助其去法院起诉合同相对人，我公司需要按其要求起诉吗？
房屋买卖合同发生纠纷，应当由纠纷方到法院起诉，我公司作为居间人，不是适格原告，不能依据房屋买卖合同向合同当事人提起诉讼，居间代理费纠纷除外。
4.6买卖双方以口头约定的形式对合同内容进行了变更，或者合同一方当事人以口头表示拒绝履行合同，对于这两
种情形，经纪人作为证人对案件事实做出的陈述法院认可吗？
证人证言属于法定证据之一，证人与当事人有无利害关系是判定证人证言证明力的关键因素，经纪人的证言可能会因与当事人有利害关系而不被法院认可。电子数据，例如电话录音、聊天记录也属于法定证据，这一类证据可直接反映案件事实，证明力高于经纪人对案件事实的描述，同时可以和证人证言结合，形成证据链条，增加被法院采信的概率。
5.法律专用名词解释
5.1不可抗力
是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
如：①自然灾害，如地震、台风、洪水、冰雹、泥石流；②政府行为，如征收、征用；③社会异常事件，如罢工、骚乱。
5.2格式条款
? 格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定、并在订立合同时未与对方协商的条款。
? 格式条款具有导致合同无效、免责条款无效的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
? 对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
5.3强制执行
? 法院按照法定程序，运用国家强制力量，根据执行文书的规定，强制民事义务人完成其所承担的义务，以保证权利人的权利得以实现。
? 执行文书包括发生法律效力的民事判决书、裁定书以及依法应由法院执行的其他法律文书。它们一经确定，义务人即应自动履行。如拒不履行，权利人可申请法院强制执行。
? 提出申请的权利人称申请人，被指名履行义务的人称被申请人，又称被执行人。申请人是胜诉的一方，被申请人是败诉的一方。执行程序是民事诉讼程序的最后程序。
5.4财产保全
是指人民法院在利害关系人起诉前或者当事人起诉后，为保障将来的生效判决能够得到执行或者避免财产遭受损失，对当事人的财产或者争议的标的物，采取限制当事人处分的强制措施。
是指人民法院将需要保全的财物清点后，加贴封条、就地封存，以防止任何单位和个人处分的一种财产保全措施。
? 仲裁是指纠纷当事人在自愿基础上达成协议，将纠纷提交非司法机构的第三者审理，由第三者作出对争议各方均有约束力的裁决的一种解决纠纷的制度和方式。
? 仲裁在性质上是兼具契约性、自治性、民间性和准司法性的一种争议解决方式。
? 仲裁是一裁终局，费用比诉讼高；但强制执行还需要向人民法院提出申请。
5.7诉讼时效
诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，权利人行使请求权的，人民法院就不再予以保护。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期限为二年，法律另有规定的除外。
四、房地产建筑相关知识1. 国有土地使用权
国有土地使用权出让最高年限确定：
? 居住用地70年
? 教育、科技、文化、卫生、体育、工业、综合或者其他用地50年
? 商业、旅游、娱乐用地40年
2.常见的房屋建筑结构类型有哪几种？如何区分？
按承重结构的组成材料划分为：砖混结构、钢筋混凝土结构、钢结构。各种结构有其自身的特点。
? 砖混结构：砖墙或砖柱、钢筋混凝土楼板和屋顶承重构件作为主要承重结构的建筑，这是目前在住宅建设中建造量最大、采用最普遍的结构类型。
? 钢筋混凝土结构：即主要承重构件包括梁、板、柱全部采用钢筋混凝土结构，此类结构类型主要用于大型公共建筑、工业建筑和高层住宅。其中钢筋混凝土结构最常见的两种钢结构形式是剪力墙结构和框架结构。现在高层住宅最长用的是短肢剪力墙结构，既起到承重作用又有划分空间的作用。而框架结构常用于公共建筑，能提供比较大的使用空间。
? 钢结构：指主要承重结构采用以钢材制作为主，由型钢和钢板等制成的钢梁、钢柱、钢桁架等构件组成；各构件或部件之间采用焊缝、螺栓或铆钉连接的结构，常用于大跨度、特异结构（机场、港口、大型公建、体育建筑）、大型幕墙骨架、超高建筑、大型桥梁等。
3.常见的房屋建筑类型有哪几种，有什么区别？
? 板楼、塔楼、板塔结合、独栋、联排、叠拼
? 板楼：是指由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯或楼梯、电梯皆有的住宅；每个单元用自己单独的楼梯、电梯。（板楼比较矮、比较长。）
? 塔楼：主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。通俗地说，塔楼以电梯、楼梯为布局核心，上到楼层之后，向四面走可以直接进入户内。（塔楼比较高、比较方。）
? 板塔结合：是指一栋楼中有些户型有板楼的户型特点，有些户型有塔楼的户型特点。一般的，板塔结合建筑表现为：一栋楼，两端是塔楼户型，中间是板楼户型。
? 独栋：独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。这一类型是别墅历史最悠久的一种，也是别墅建筑的终极形式。（私密性强，市场价格较高，定位多为高端品质）
? 联排：联排别墅发源于英国。高度一般不过5层，邻居之间有共用墙，但独门独户。
? 叠拼：由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园，一般为四层带阁楼建筑，这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅长进深的缺点。
4.住宅按照层数如何划分？
? 低层住宅（1层—3层）
? 多层住宅（4层—6层）
? 中高层住宅（7层—9层）
? 高层住宅（10层以上）
? 超高层：18层以上甚至更高
5.如何辨别承重墙和非承重墙？
? 通过图纸判断。一般粗实线部分的墙体是承重墙，以细实线或虚线标注的是非承重墙体。
? 通过声音判断。敲击墙体，没什么太多的声音为承重墙，有清脆的大回声的是非承重墙。
? 通过厚度判断。户型图中，非承重墙的墙体厚度明显比承重墙薄。一般来说，承重墙体是砖墙时，结构厚24cm，寒冷地区外墙结构厚度为37cm，混凝土墙结构厚度20cm或16cm，非承重墙12cm、10cm、8cm不等。
? 通过部位判断。外墙和邻居共用的墙通常都是承重墙，卫生间、储藏间、厨房及过道的墙一般是非承重墙。
6.建筑常用名词
? 容积率：小区的总建筑面积/用地面积。（一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过3.5，多层住宅应不超过2。）
? 绿化率：（建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面积之和）/建设用地面积。(绿化率高，有利于提升居住舒适度)
? 楼间距：两相邻楼的外墙面距离。关系到居民房屋的采光问题。
? 住宅的层高：下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。
? 住宅的净高：下层地板表面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。
? 层高和净高的关系可用公式“净高=层高-楼板厚度”来表示。
? 住宅的开间：一间独立的房屋，两纵墙间距离（长度）
? 住宅的进深：一间独立的房屋两横墙间距离（宽度）——为了保证住宅具有良好的天然采光和通风条件，从理论上讲，住宅的进深不宜过大。
? 建筑面积：房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台，挑廊，地下室，室外楼梯等。且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑；
? 套内建筑面积：是由套内房屋使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成的。
? 使用面积：房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算，即通常所说的地毯面积或地砖面积。
? 房产证登记面积：由房地产测绘单位测算，标注在房产证上，记入房屋权属档案的房屋建筑面积。
? 公摊面积：每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。商品房应分摊的公用建筑面积包括各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋；套(单元)与公共建筑空间之的分隔墙，以及外墙（包括山墙)墙体水平投影面积的一半。
? 得房率：可供住户支配的面积（也就是套内建筑面积）与每户建筑面积（也就是销售面积）之比。一般多层的建筑物得房率为88%，高层的建筑物得房率为72%，而办公楼为55%。备注：（套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积）
7.商业银行贷款常采用的还款方式有哪些？
主要分两种：等额本金和等额本息还款
7.1什么是等额本息？
目前最为普遍，也是大部分银行长期推荐的还款方式。把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人，每个月还款给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。由于该方式还款额每月相同，适宜家庭的开支计划，特别是年青人，可以采用本息法，因为随着年龄增大或职位升迁，收入会增加。
7.2什么是等额本金？
每月的还款额不同，它是将贷款额按还款的总月数均分（等额本金），再加上上期剩余本金的月利息，形成一个还款额，所以等额本金还款第一个月的还款额最多，之后逐月减少，越还越少。所支出的总利息比等额本息法少。但该还款方式在贷款期的前段时间还款额较高，适合在前段时间还款能力强的贷款人，年龄大的可采用等额本金还款，因为随着年龄增大或退休，收入可能会减少。
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