建安税要有资质才能开不好,征信差,有负债,怎么才能搞到7万元,无前期费用,很急,谢谢

贷款的前期统筹——征信篇#X029
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以下为正文:
贷款的前期统筹——征信篇
极大比例的购房者在即将买入房产时,才会认真考虑起贷款的问题,此前很长的时间会花在选择楼盘或者价格上;而我们在实践中看到,很高比例的购房者本可以用这段时间,发现贷款存在的问题,并及时解决,但是却白白浪费了,最后不得不接受其他办法,代价高昂。从今天起《本尊资讯》会推出一个系列,详细介绍通过统筹规划,同步优化购房者的贷款资质,以取得日后贷款的先机。
统筹规划,在华罗庚教授的一篇中学课文中解释的可谓深入简出。
统筹方法,是一种安排工作进程的数学方法。它的实用范围极广泛,在企业管理和基本建设中,以及关系复杂的科研项目的组织与管理中,都可以应用。
怎样应用呢?主要是把工序安排好。
比如,想泡壶茶喝。当时的情况是:开水没有;水壶要洗,茶壶,茶杯要洗;火已生了,茶叶也有了。怎么办?
办法甲:洗好水壶,灌上凉水,放在火上;在等待水开的时间里,洗茶壶、洗茶杯、拿茶叶;等水开了,泡茶喝。
办法乙:先做好一些准备工作,洗水壶,洗茶壶茶杯,拿茶叶;一切就绪,灌水烧水;坐待水开了泡茶喝。
办法丙:洗净水壶,灌上凉水,放在火上,坐待水开;水开了之后,急急忙忙找茶叶,洗茶壶茶杯,泡茶喝。
哪一种办法省时间?我们能一眼看出第一种办法好,后两种办法都窝了工。
这是小事,但这是引子,可以引出生产管理等方面的有用的方法来。
水壶不洗,不能烧开水,因而洗水壶是烧开水的前提。没开水、没茶叶、不洗茶壶茶杯,就不能泡茶,因而这些又是泡茶的前提。它们的相互关系,可以用左边的箭头图来表示:
箭头上的数字表示,这一行动所需要的时间,例如15表示从把水放在炉上到水开的时间是15分钟。
从这个图上可以一眼看出,办法甲总共要16分钟(而办法乙、丙需要20分钟)。如果要缩短工时、提高工作效率,应当主要抓烧开水这个环节,而不是抓拿茶叶等环节。同时,洗茶壶茶杯、拿茶叶总共不过4分钟,大可利用「等水开」的时间来做。
是的,这好像是废话,卑之无甚高论。有如走路要用两条腿走,吃饭要一口一口吃,这些道理谁都懂得。但稍有变化,临事而迷的情况,常常是存在的。在近代工业的错综复杂的工艺过程中,往往就不是像泡茶喝这么简单了。任务多了,几百几千,甚至有好几万个任务。关系多了,错综复杂,千头万绪,往往出现「万事俱备,只欠东风」的情况。由于一两个零件没完成,耽误了一台复杂机器的出厂时间。或往往因为抓的不是关键,连夜三班,急急忙忙,完成这一环节之后,还得等待旁的环节才能装配。
洗茶壶,洗茶杯,拿茶叶,或先或后,关系不大,而且同是一个人的活儿,因而可以合并成为:
用数字表示任务,上面的图形可以写成为:
( 1-洗水壶 2-烧开水 3-洗茶壶茶杯、拿茶叶 4-泡茶)
从这篇文章中,我们看到统筹的核心就是时间管理。在实践中我们了解到,贷款审批的核心是审查贷款人过去一段时间曾发生过的记录,包括信用记录、收入记录、首付记录等等。时间不可倒流,犯过的错误不能改变,但我们可以通过前人的经验避免犯错。因此这三篇文章会分别针对这三个方面详细讲述,分为《征信篇》、《流水篇》、《衔接篇》(指消费贷款与按揭贷款的衔接,附首付贷解析)。
PS:这三篇文章的内容适合国内所有城市的购房者。
征信报告会看什么内容
个人征信报告组成=个人基本信息+信贷信息+是否有逾期+信用卡透支记录+非银行信息+查询记录
只要你曾经和银行发生过借贷业务, 你的信用报告必然包含个人信息:其中电话号码、婚姻状况、职业信息、职业信息更新日期这几条比较重要。
信贷信息包含信用卡、各类贷款信息、逾期记录等。
非银行信息又称为公共信息,包括社保缴纳单位等。
查询记录分为个人查询和商业银行等金融机构查询。
a)征信上的电话号码可以追踪到某个长期失联的人,曾经有人借此办法成功找到一个老赖。
b)婚姻状况分三种——无、已婚、离婚;鉴于现在基于调控政策导致的婚姻状态的混乱,银行并不十分强调和借款人目前提供的婚姻证明及户口本信息一致,但明显的逻辑错误尽量避免。
c)职业信息和更新日期。这个话题在第二部分专门展开。
d)社保缴纳信息一般银行不做为参考,因为相当多人的更新不及时,或者完全没有;如果要核实其单位真实情况,只要在公积金网站查询公积金缴纳情况即可。
第二部分重点讲解职业信息怎么更新、逾期记录怎么看、信用卡大额透支怎么算零账单怎么回事、信用贷怎么算负债何时办理如何还款、参贷人到底会不会上征信报告、担保人是什么意思、存单质押是什么东东有何利弊、查询记录怎么看。
A)征信报告上的职业信息一栏共有五条记录,超过五条后会覆盖原有旧信息,这样就给更新职业信息留出了空间。
Q1:——为何要更新职业信息?
A1:—— 因为银行认可的优质企业可以让贷款更容易获批,而很多人并不在银行认可的优质企业上班,或者是自由职业和企业主,或者在银行禁入的单位名单中,这些人要成功获得贷款,就需要提前进行更新单位信息。
Q2:——用什么办法可以更新职业信息?
A2:—— 办信用卡,这是最快捷的办法。填上想要显示在报告上的单位名称,基本都能获批;持续办成功五张信用卡,原有显示在征信报告上的单位名称即被覆盖,再也看不到了。为了这个目的办的信用卡不必纠结额度多少,只要确保成功率,最好是在某家银行曾有一张普卡,也使用了一段时间,再去申请他们家的白金卡。切记不要在网银上申请,一定要到网点申请,填写信用卡申请表。
Q3:——社保和公积金信息是否会让以上努力功亏一篑?
A3:—— 房贷审批一般不会主动查询借款人的社保和公积金记录(当然有时也要选择配合的银行),并且第一部分已经提过,征信上的社保公积金一般不做为参考,但是如果申请公积金贷款,则必须要查询公积金;信用贷会查询借款人公积金缴纳情况。因此这个办法只适合房贷中的商业贷款申请。
Q4:——何时更新职业信息最好?
A4:—— 职业信息的更新日期一栏也很关键,它的每一栏显示了新信息更新的具体时间。如果五条信息都是已更新成功的单位名称,那没有瑕疵;如果贷款时,没来得及将五条信息全部更新成想要的单位名称,那可以推断,至少最早更新的一条时间超过半年最好。
更多详情可见,目录编号:A10-33
B)逾期记录怎么看?
当你在银行申请贷款时,信贷员会告诉你,征信报告有逾期:有3个1,2个2,1个3,这像密码一样的表述代表什么意思呢?
完整的征信报告最后一页有以下解释:1代表逾期1-30天;2代表逾期30-60天;依次类推,最大数字7代表逾期180天以上。按照这个解释,各位读者可以自行翻译出以上逾期的严重程度。
a)绝大多数银行规定:距今24个月内不能出现1次以上的3,不能有2次以上的2,不能有6次以上的1。
b)这也解释了为何央行网上征信系统拉出的报告(简略版)无法清晰判断逾期严重度的原因,因为它只提供了五年内的总逾期次数,不能单独呈现24个月的次数。如果24个月之外很严重,而24个月内很干净,有些银行可以酌情处理。
c)距今24个月之前发生的逾期,各银行也倾向于严格的审批,当然也要视金额、次数、是否连续等情况而定,很多情况是可以通过的。
d)信用卡在24个月内真的有很严重的逾期怎么办?方法一,打电话投诉,让信用卡中心帮你到央行征信中心更新征信,这个办法迄今为止看到三个客户成功过,第一次拉出来非常严重的逾期记录,投诉后,第二次再拉竟然全部消失了;但是也可能逾期记录只是暂时消失,只有七天窗口时间,足够拉征信审批了。方法二:信用卡不注销,保持正常还款,24个月后再拉出的报告上,就是全部是干净的记录。
C)信用卡大额透支怎么算、零账单是怎么回事?
Q1:——信用卡刷卡怎么判断是否TX?怎么算透支很多?
A1:—— 看最近六个月平均透支余额,若十分接近授信总额,则要求出具账单,账单上可以体现TX的证据,即使找不出合理证据,也可以降贷款额度。
Q2:——什么是零账单?
A2:—— 信用卡有两个日期需要关注,一个是还款日,一个是账单日,零账单就是指在账单日前把刷卡透支的钱还款,则在征信上不会出现这一笔透支金额,透支额为“零”,可以让征信显得干净,不影响贷款。
Q3:——显示为信用卡分期的信用贷怎么算?
A3:——大多数银行对于信用卡的透支额目前不会计入负债,但是参考A1,也不能透支太多。正常的信用卡分期额度不会很高,但是以信用贷形式发放的现金分期额度都是30或50万,最典型的是税费贷(上限50万)、浦发万用金(上限30万)、农商行的鑫福金,它们的负债是否算入总负债要看具体银行认定。建议在操作房贷前能不用就不用。这三种都属于开卡时一次性扣掉全部利息,因此只要开卡后任何时刻的提前还款都极其不划算;税费贷肯定是在贷款批好过户时使用,不存在提前使用这个问题,其他的现金分期尽量在放款前后再使用,不要抱侥幸心理(有些人认为自己有很多现金分期也顺利通过贷款审批了,只能说,运气好而已,政策变化很快)。
D)信用贷怎么算负债、何时办理、如何还款?
面对信用贷,心态很矛盾,这么多家银行发行的产品,既是方便了普通大众融资,但是如果没掌握好顺序,也会把后面的房贷大事给搞砸。
我们从征信的角度描述,信用贷分两种,一种是算贷款,一种是算信用卡分期。
a)算贷款的信用贷:授信额度类信用贷(江苏银行卡易贷、上海银行金橘贷、宁波银行白领通为代表)都会在征信显示贷款记录,但是授信额度的好处是不提款不上征信;但非授信额度类的信用贷放款即计息(以招商银行的,必然也很早就上征信。(征信更新的速度越来越及时,因此放款到征信显示的时间差越来越短,读者有兴趣可以自行统计)。
b)算信用卡的信用贷:上一节已经讲过的内容不再赘述,这里再补充一点,信贷员和贷款中介对现金分期的信用贷,都爱强调“不上征信”,因此忽悠了不少小白申办,请看完这条后不要上当了。
c)Q1:信用贷何时办理,何时可以用?
A1:如果是凑首付,授信额度类信用贷可以提前办理(至少提前半年),但房贷的主贷人和未净身出户的参贷人都不能在房贷审批前使用,也就是说该信用贷只能申请出额度,但不能实际使用。如果是非授信额度类信用贷,确定是算信用卡负债,可以在征求房贷银行之后,少量使用一点,但也至少在付首付前3-6个月使用,并且要遵循规避首付贷的原则使用,具体细节等第三篇《衔接篇》再说。
Q2:信用贷如何还款?
A2:征信的贷款记录里有已使用的信用贷,银行首先会计算负债,和实际还款中的按月计息不同,一般银行会按“全额负债”,就是用已使用金额/36个月,甚至已使用金额/12个月计算,这就使得负债很高;个别银行会按已使用金额的十年期等额本息计算,真是不可思议。负债高企导致负债/收入比很高,进而导致房贷额度减少;这还不是最麻烦的,更严重的是现在严格审核首付贷问题,如果信用贷提取时间距离付首付的时间很短(没有硬性标准,姑且认为是3个月吧),那基本上会认为这笔信用贷是用于首付了,从而拒绝审批该房贷。
所以,算贷款的信用贷尽量在申请房贷前就结清,并且提前两个月结清,以便让征信能在房贷申请前更新成“信用贷结清”的状态。
E)参贷人到底会不会有负债,在征信报告上体现吗?
按照银行的定义,夫妻一方为主贷人,另一方强制为参贷人,也称之为共同还款人,但是负债纪录只会出现在主贷人名下的征信报告上,这是由于银行只把主贷人信息上报央行征信中心。但是有很多人反映虽然是参贷人,但是征信报告上也有负债纪录,这又是什么原因呢?
F)担保人是什么意思?
如上所述,参贷人的征信报告上如果出现负债纪录,一般都是担保纪录,即参贷人同时成为了担保人。担保人由如下情况导致:
a)主贷人如果申请经营性贷款,则银行从风控角度考虑,可能会让配偶同时做担保;
b)主贷人申请某些外资银行,外资银行的风控思维和中资银行不同,可能会把参贷人的信息也上报央行征信中心;
c)主贷人和参贷人并不是直系亲属关系,主贷人负责还款,参贷人提供抵押物,此时银行可能会让参贷人作为担保人;
d)某些银行的按揭接力贷,因为父母作为主贷人,子女参贷,为了控制风险,让直系的子女作为担保人。
让参贷人做担保,应该明确告知,签字时也要仔细查看,不要把担保一栏也签上字了。
G)存单质押是什么东东、有何利弊?
存单质押本想单列一篇讲解,但是受众面不是很广泛,因此作罢,只在本篇稍微提一下它的作用,以及上征信的注意事项。
存单质押,就是把自己在银行的定存,在不解除定存协议的前提下,将其中的90%或者95%的资金贷款出来,成为活期使用。年利率4.35%,最长五年期,无需一年还本,金额无上限,当天存当天可取出。这个产品非常重要,因为现在很多银行审批贷款时需要临时存款,如果按民间小贷公司的利率,很多人吃不消,即使向亲戚朋友借款,有时也比存单质押的利率高得多。如果采用存单质押,既可以在银行有一笔长期定存,又可以将大部分的资金取出来还清借款,一举两得。而且存单质押在房产交易中也有一些功用,不属于本篇范畴。
但是注意,存贷质押也属于贷款,因此也会上征信,且上的非常快,虽然这笔资金的抵押物是你自己名下的存款,但是为了防止银行认为有首付贷嫌疑,要在银行拉好征信记录后再操作。
H)查询记录怎么看?
征信报告的最后一张纸上的内容已经变的越来越重要,它成为银行审批贷款时重要的柔性指标,而在信用贷审批中,越来越多的银行把它作为硬性指标,这就是征信查询记录。
在房贷申请中,一般不太会同时申请几家银行,所以即使A银行看到有几家银行的贷款审批查询,那也不会拒绝,只会加强这个借款人的审核仔细程度(抵押消费贷款有个别要求短期内不能有三次贷款审批纪录);但是自从各家银行的信用贷如火如荼的推广后,很多人都利用时间差同时申请数家银行的信用贷,而受理银行从借款人嘴巴里不知道他同时申请了几家银行,只有从征信查询记录中可见端倪。总体来讲,性价比越高的信用贷对查询次数要求越高,性价比越低的信用贷对查询次数要求越低。
贷后管理现在也成为影响房贷观感的重要指标了。简单来说,贷后管理是银行定期对借款人的情况进行回访。信用卡占了贷后管理的绝大部分,如果借款人突然有大额透支,银行认为有风险,会查询看该借款人其他信用卡是否也有同样透支情况,如果改借款人经常进行异常的透支,久而久之,贷后管理需要长达数张纸纪录,申请会被所有银行另眼相待;另外,信用卡申请提额也会进行贷后管理;常规贷后管理应该是半年一次,如果借款人名下有数十张卡,即使没有异常特殊贷后管理,光是正常的贷后管理,一年内也是很大的数字了。
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今日搜狐热点经常申请网络贷款,你一定非常担心个人征信问题。如果个人信用报告上贷款记录太多,肯定不是什么好事。撸哥(luxiaodai360)今天给你十个小贷口子,不看征信就能贷,还有重要的一点是,无论你是白户还是黑户,信息真实就能贷!
撸哥科普的分割线
黑户:个人信用报告中有严重的逾期记录,被银行列入放贷黑名单人群。一般来说超过6次以上逾期或是有3次90天以上的逾期,基本上银行渠道贷款都很难。
白户:信用白户指从来没有与银行发生过信贷关系,个人信用报告中贷款记录为零的用户。
黑户难贷款,其实信用白户也没好到哪里去,不过,撸哥发现互联网现金贷有一个趋势,都是采用大数据风控,许多不用看征信,也能批贷。以下几种就是:
极速小额贷款产品,可提供两种模式的借款,第一种极速小贷在元之间,日费率约千分之三,借款周期10-45天;第二种信用分期元,支持3-12期分期。
一般来说,不看征信就能下款,需要提交的资料有身份证、居住地、工作、联系人、手机号、芝麻授权等信息,信用分期产品还要提交信用卡。极速小贷复借1分钟放款,如果你是首次申请,下款要1-3个工作日,撸哥觉得老用户还是挺方便,新用户下款速度上稍微有点慢。
展开剩余73%
循环借款,一次申请,终身享用,贷款额度500-5000元,一般审核不超过24小时,当天就能下款,这款产品也不看征信,直接能下款,贷款所需资料非常少,手机号、身份证号码、打款银行卡、基本职业信息就能下款。撸哥问过下款的网友们,发薪贷下款成功率较高,但是有两个注意事项:一是手机号要使用三个月以上,二是有电话审核,会以021开头的固定电话打出,如果被软件拦截或是自己拒接就会被拒。
先花一亿元
一款信用黑户也能下款的信用借贷APP。撸哥听说有一些信用花掉的用户也成功申请到了借款。借款金额500-10000元,日费率0.05%/天,提供14、21、28天三种形式贷款。
只要你年龄在18周岁-30周岁,基本信息填写真实就能下款,不过虽然资料要求少,但因为做的是社交信用借款,你最好在上面有一些信用好的朋友,批款成功率会大大提升。
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一款小额快速短期周转的信用钱包。额度500-1500元,借款期限分两种:7天和14天,系统自动提额,规定要有5次以上的借款且无逾期记录,才能提额,但有实际用户反映两次就升到了1500元的额度。还有就是当天下款,但是建议周一到周五的工作日申请,可以快速过审,周末申请很可能会顺延至下周一。
极速贷的马甲,芝麻信用分过关就能申请。它有两个模式的贷款,月光足额度500-1000元,原子贷额度2000元-2万元;月光足最长放贷时间30天,原子贷为24期。
撸哥(luxiaodai360)听下款用户讲,月光足时间很快,有的10分钟就下款了,原子贷可能要1天;另外,这个口子虽然审批简单资料少,但要求你芝麻分至少600分以上,650分以上则成功率大大提升。
极速现金侠
一款短期信用借贷产品,贷款额度:500-1000元,日利率0.3%,还款期限在1-3个月之间。
借款提示:年龄在18-35周岁之间,白领、蓝领、自由职业者都能可以申请,最快当天下款。也属于简单易借的贷款APP类型。
不分黑白,就算是在校大学生也可以申请的信用贷款APP产品。贷款额度:500-2000元,贷款期限:1-3个月,贷款利率:日利率0.03%,但还款方式是一次性到期还本。
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撸哥听说用钱宝最快30分钟就能下款,不分职业,只要有固定收入就能贷,不过就是有一点,逾期催收听挺厉害,普通人吃不消。
信用短贷产品,微信、手机APP都能申请,最高借款额度1000元,期限1-4周,审核快,最快到账时间,10分钟以内。
据撸哥打听,江湖救急批贷率挺高,资料填写完整基本就能下款,不过有个缺点,逾期会上报人行征信,抱着撸一发就跑心理的网友还是别碰这个口子了。
应急小额信用贷款产品,知名度应该挺高了,借款额度在500-1000元之间,借款期限两种选择,7天、14天,审核较快,最快到账时间20分钟。
撸哥提醒:这个口子不看征信,但是会查社交和电商账号,如果你淘宝、京东上信用不好,也可能被拒。
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