物业管理的基本概念
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物业管理的基本概念
&&物业管理的基本概念
第一节& 物&&& 业
&&& “物业”一词译自英语propertｙ或estate，由香港传入沿海、内地，其含义是指以土地及土地上的建筑物形式存在的不动产。“物业”一词在国外，特别是在东南亚地区是作为房地产的别称或同义词而使用的。
&&& 物业是单元性的房地产。物业既可指单元性的地产，也可指单元性的建筑物。物业有大 小之别，它可以根据区域空间作相对分割，整个住宅小区中的某住宅单位可作为一物业，办公楼宇、商业大厦、酒店、厂房仓库也可被称为物业。
&&& 关于物业的内涵，国内各类著述的提法至少有几十种，概言之，主要包括以下要素：
&&& (1)已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的屋宇；
&&& (2)与这些屋宇相配套的设备和市政、公用设施；
&&& (3)屋宇的建筑(包括内部的多项设施)和相邻的场地、庭院、停车场、小区内非主干交通道路。
&&& 由此观之：单体的建筑物、一座孤零零的不具备任何设施的楼宇，不能称之为完整意义 上的物业。物业应是房产和地产的统一。这里的地产，系指与该房业配套的地业。
&&& 世界上每个事物都有自己的属性，物业也不例外。分析和把握物业的属性，对于我们了 解物业和物业管理的本质，掌握物业管理运作规律，搞好物业管理有着十分积极的意义。
&&& (一)物业的自然属性
&&& 物业的自然属性又称物业的物理性质，是指与物业的物质实体或物理形态相联系的性质 ，它是物业社会经济性质的物质内容和物质基础。物业的自然属性主要指：
&&& 1.物业的二元性
&&& 物业的物质实体往往表现为具有特定用途和明确属主的建筑物。而无论何种建筑物，其 基础总是建筑在土地之上，成为土地的附属物，土地的功能则借助于建筑物得以充分发挥。因此，在经济发达的社会，物业多为土地与建筑物的统一体，兼有土地与建筑物两方面的物质内容。当然，对于不同的物业，其二元组成的比重有所不同。例如，从总体而言，物业的建筑面积与土地面积的比值在城市就高于乡村，在经济、文化和商业中心就高于重工业基地。物业的二元性，是其他任何商品都不具备的，它决定了物业必然兼有土地与建筑物二者特有的各种性质。
&&& 2.物业的有限性
&&& 物业的有限性，从根本上来讲，是由土地的有限性决定的。天然的土地有限，用作兴建 建筑物的优良建筑地段更有限。人类只能在有限的土地上开发建设。由于现代建筑物技术要求高、耗资大，因此物业的数量还受制于社会经济力量和技术水平。
&&& 3.物业的差异性和多样性
&&& 物业的差异性主要是就土地而言的。由于土地数量有限，随着人口的增加和经济的发展 ，人类就必须开发利用劣质土地。土地的优劣，在农村主要取决于土地的天然尺度和其他自然条件，在城市主要取决于地段的区位及其技术条件。物业的多样性主要是就建筑物而言的。由于建筑物的功能、位置、自然环境、技术经济条件的不同，形成了物业形式的多样性。每一建筑物都是单件产品，它们在类别、品种、规格、结构、式样、外观，以及年代等方面，都存在着某种不同之处。
&&& 4.物业的固定性
&&& 物业的固定性主要是指物业空间位置上的不可移动性。人们无法将某一物业从偏远区位 移动到商业中心，即使人们将地上建筑物与土地相分离，也只是改变物业用途，不能移动法律意义或实质上的物业位置。
&&& 5.物业的永久性和长期性
&&& 物业的永久性是就土地而言的。土地是永存的，具有不可毁灭性，而建筑物则可能灭失 或逐渐损耗，直到丧失物理寿命。物业的长期性主要是就建筑物而言的。建筑物一经建筑完成，在正常情况下，其物理寿命期限可达到数十年甚至几百年，可供人们长期使用。所以，物业既可以一次性出售，也可以通过出租的方式零星出售，边流通边消费；其价值可以一次收回，也可以在较长时期中多次收回。
&&& 6.物业的配套性
&&& 物业的配套性，是指物业以其各种配套设施，满足人们各种需要的特性。没有配套设施 的物业不能满足人们的各种需要；人们的各种需求从客观上决定了物业的配套性。物业配套越齐全，其功能发挥就越充分。
&&& (二)物业的社会属性
&&& 物业的社会属性可以从两个方面来研究：作为一种商品，物业具有经济属性；从这一商 品的生产关系和财产关系的调整及归属来看，物业具有法律属性，即物业权属问题。
&&& 1.物业的经济属性
&&& 首先，物业的经济属性表现为它的单一商品属性。物业的商品性是由物业的使用价值和 商品经济决定的，它具有几方面的实质性内容：物业的价值和使用价值是通过市场交易活动得以实现的，物业的买卖、租赁、抵押，土地使用权的出让与转让，都是体现物业商品性的具体方式；物业的开发建筑、经营管理都是商品经济活动，必须遵从价值规律这一最基本的经济运行规律；物业的分配与消费，即便是非盈利性的，也无不充斥着商品的行为，奉行着 “商品—货币”的规则；参与物业开发建设、经营管理与消费的人与人之间的关系，本质上是一种商品经济的关系，从生产到消费都不是无偿的。
&&& 其次，物业的经济属性还表现为它的供应上的短缺性。物业在供应上的短缺，一方面表 现为土地资源供应的绝对短缺，另一方面表现为建筑资源供应的相对短缺。
&&& 再次，物业的经济属性表现为它的保值、增值性。物业能够保值、增值，这已经为越来 越多的人们所认识。应该看到，物业的增值是一种长期的趋势，而不是直线式的运动。从某一时期来看，物业的价格可能有升有降、上下波动；但从长期来看，它无疑呈现出在波动中上扬、呈螺旋式上升的趋势。
&&& 最后，物业的经济属性表现为宏观政策上的调控性。由于物业的稀缺性，也因为物业是 关系到国计民生、社会稳定的重大问题，更因为我国的物业是从福利性分配享有、行政性管理转换过来的，政府在宏观政策上的调控就显得尤为重要。具体表现在：一是为了维护土地的社会主义公有性，合理保护、开发土地资源，实现城市经济、社会发展目标，科学、合理地规划、建设城市，并与城市的远景发展需要结合起来，政府通过各种政策、法令、法规，从宏观上来调控物业建设的数量、容积、布局、高度、类别等；二是物业建设是一个系统工程，涉及许多相关的法律、法规、政策，也涉及市容环境保护、绿化、治安管理等有关法规条例；三是作为物业本身，其管理也有一个法律和政策的约束、规范的过程。《城市房地产管理法》对物业管理公司资质验证、物业管理、产权产籍管理等等都有明文规定。
&&& 2.物业的法律属性
&&& 物业的法律属性集中反映在物权的关系上。房地产物权，在我国是指物权人在法律规定 的范围内享有的房屋的所有权，及其占有土地的使用权。
&&& 与购置其他商品不同的是，购入物业就意味着购入一宗不动产之所有权(物权)，而且， 物业的所有权不仅是一项单项权利，而且是一个权利束，拥有多项权能，如租售、抵押，形成一个完整的、抽象的权利体系。在这一权利体系中，各种权利可以以不同形式组合，也可以相互分离，单独行使、享有。显然，房地产物权比其他商品财产权的结构更为复杂。
&&& “物业”、“房地产”、“不动产”三个概念常被交换使用，三者之间有着密切的联系。
&&& “房地产”一词有狭义和广义两种解释：狭义的房地产是指房屋、屋基地以及附属土地。这些附属土地是指房屋的院落占地、楼间空地、道路占地等空间上与房屋和屋基地紧密结合的土地。广义的房地产是指全部土地和房屋，以及附着于土地和房屋上不可分离的部分。从法律意义上说，房地产本质上是指以土地和房屋作为物质存在形态的财产。这种财产是指寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利，如所有权、使用权、租赁权、抵押权等。
&&& “不动产”一词译自英语real& estatｅ或real property。在英语中，real estate 具体是指土地及附着在土地上的人工建筑物和房屋；real property具体是指real estate及其附带的各种权益。房地产由于其位置固定，不可移动，通常又被称为不动产。从广义的“房地产”概念来说，“房地产”与“不动产”是同一语义的两种表述。房地产的表述倾向于表明这种财产是以房屋和土地作为物质载体，而不动产的表述侧重于表明这种财产具有不可移动这一独特属性，但两者所指乃同一对象。英语中，real estate和ｒeal property 可互译互称，两者关系可见一斑。
&&& 从以上的分析可以看出，“物业”、“房地产”、“不动产”三个概念虽有内在的紧密联系，然而内涵不完全相同，归纳起来，主要区别有：
&&& (1)称谓领域不同。就一般情况而言，“不动产”是民法惯常使用的词汇，“房地产” 则是经济法和行政法及商事实务中较常用的称谓，而“物业”仅仅是房地产领域中单元性的房地产概念的别称。
&&& (2)适用范围不同。“房地产”与“物业”在某些方面可通用(如基于狭义房地产概念) ，但“物业”一般多指一个单项的“物业”单位(如单项的房产、地产)或一个独立的房地产 公司(也称“物业公司”)；而“房地产”是指一个国家、地区或城市所拥有的房产和地产。因此，从宏观的角度来看，一般只用“房地产”而非“物业”。如“房地产业”不可以“物业”代替，“房地产体制改革”也不可用“物业体制改革”代替。
&&& (3)概念外延不同。一般而言，“房地产”概念的外延是包括房地产的投资开发、建造、销售、售后管理等整个过程。“物业”有时也可用来指某项具体的房地产，然而，它只是指房地产的交易、售后服务这一使用阶段或区域。所以，两者有宏观与微观之别，有全体与 部分之差。
&&& 基于上述分析，“物业”这一概念的定义可界定为：物业是指已建成并具有使用功能和经济效用的各类供居住和非居住的屋宇及与之相配套的设备，市政、公用设施，屋宇所在的建筑地块与附属的场地、庭院。物业根据其用途可分为：住宅、写字楼、商场、酒店旅馆、工业厂房等等。
&&& 物业管理作为房地产市场的消费环节，实际上是房地产开发的延续和完善，是在房地产 开发经营中为完善市场机制而逐步建立起来的一种综合性经营服务方式。物业管理既是房地产经营管理的重要组成部分，又是现代化城市管理不可缺少的一环，在国际上十分流行并获得了蓬勃的发展，被人们视作现代化城市的“朝阳”产业。
&&& 关于物业管理的定义，一种说法是广义、狭义论。广义的物业管理是泛指一切有关房地 产开发、租赁、销售及售后的服务；狭义的物业管理，其主要任务是楼宇的维修养护，以及管理好各层的机电设备和公共设施，还包括治安保卫、环境绿化、分送信报、传呼电话、打扫卫生等项目。
&&& 另一种说法是根据英语的多种译法，概括为“不动产管理”或“房地产管理”。也有人直接用“物业经营”一词来替代“物业管理”，以示与传统的房地产管理的区别，或与企业管理的区别。
&&& 现在一般的说法是，物业管理类似于房地产管理，但比房地产管理范围更广泛。这个范 围是向横发展、向后延伸、向周边拓展，如管理范围包括机电设备维修、清扫、治安保卫等服务性的内容，而不包括房地产投资、开发、生产经营。
&&& 综上所述，物业管理是指物业管理经营人受物业所有人或使用人的委托，运用现代管理 与服务技术，按照委托管理合同，对已投入使用的各类物业实施企业化、社会化、专业化、规范化的管理，为物业的产权人和使用人提供高效、周到的服务，创造安全方便的居住和工作环境，提高物业的使用价值和经济价值。
&&& 物业管理的这一定义，有着丰富的内涵：
&&& (1)物业管理的管理对象是物业。这个物业是指在建或已投入使用的物业，即楼宇。
&&& (2)物业管理的服务对象是人，即物业所有人(业主)和使用人。
&&& (3)物业管理的属性是经营。物业管理被视为一种特殊的商品，物业管理所提供的是有 偿的无形的商品——劳务与服务。
&&& (4)这种劳务、服务的投入能起到完善物业的使用效能，并使其保值、增值的作用。
&&& (5)物业管理是采用现代科学管理手段对物业实施全方位、多功能的管理，融管理、服 务、经营于一体。
&&& (6)物业管理的基本要求是统一管理和协调，既包括相对独立的物业(楼宇等)或小区物 业的统一管理和协调，也包括辖区范围内各个方面的统一管理和协调。
&&& (7)优质的物业管理与社区服务相结合，为业主和使用人提供物质、精神方面的服务。
&&& (8)就法律属性而言，物业管理是具有中介性质的信托管理，通过一定的契约，规定相 关各方的权利和义务。
&&& (一)物业的经营管理与物业的管理经营
&&& 一般来说，管理就是计划、组织、指挥、协调、监督关于执行企业大政方针，达到设定 目标的一系列工作。
&&& 经营管理合起来讲，也可理解为企业决策和执行决策。经营与管理是两个不同的概念。 其主要区别是：其一，经营着重于经济活动的总体和长远规划，管理着重于支配现在的经济活动；其二，经营要在经济单位或组织与整体、全局之间进行纵横向协调，管理只组织经济单位或组织内部和产销的协调；其三，经营决定方针、目标和要求，管理实现方针、目标和要求。
&&& 物业的经营是指物业投资开发、生产、销售的决策。但是，这些进行物业的投资、生产 、销售的单位或组织，也需要内部和产销的管理，因而构成经营性的管理。这里包括作为甲方的投资营销的房地产企业的经营性管理，也包括作为乙方的建筑单位和企业的经营性管理。
&&& 物业的管理是围绕以物业养护维修、保值增值为核心的计划、组织、指挥等经济活动。 但是，以管理工作为主的物业公司，也需要管理性的决策，因而构成了管理性的经营。比如，物业管理的经营就需要筹措资金，而每一家物业管理公司更少不了总体经营性的规划。从这个角度上说，管理性的企业经营的含义，一是指其组织管理的过程中也需要决策，二是指其管理内容中有经营性的业务。比如，物业管理公司搞经纪、中介、营销、租赁，甚至是为了管理而开展营销、出租物业等业务。这些都不改变物业管理和管理单位的性质。因此，以 “物业经营”概念来代替“物业管理”是不可取的。
&&& (二)物业管理与企业管理
&&& 近年来，物业管理要企业化，已经引起了政府有关部门的重视和行业有识之士的认同， 并逐步实施。所谓物业管理企业化，就是物业管理公司按照现代企业制度的要求，自主经营，自负盈亏，自我发展，自我约束，成为具有独立法人地位的经济实体。但是，应注意物业管理与工业企业管理的区别：其一，产业性质不同。物业管理是第三产业，工业企业属第二产业。其二，管理形态不同。物业管理不生产实物形态产品，即它的管理对象是成品，即物业。管理只意味着提供了服务，而管理服务始终是与环境处在交流中，是开放型的。工业企业管理却不同，它是以产品生产为终端，是一种封闭型的管理。其三，管理模式不同。物业管理是委托型、契约化的服务，工业企业管理是生产型、技术化的监控。
&&& 物业管理是社会经济发展到一定水平的必然产物。传统意义上的物业管理起源于19世纪 60年代的英国。由于工业革命的发展，大量农村人口涌入工业城市，引起了对城市房屋需求的增加，但对其缺乏管理导致了诸如房屋破损严重、居住环境日趋恶化等社会问题。当时，英国有一位名叫奥克维娅·希尔(Octavia Hill)的女士迫不得已为其名下出租的物业制订 了一套规范租户行为的管理办法，出乎意料地收到了良好效果，招致当地人士纷纷效仿。这可以说是世界上最早的“物业管理”。时至今日，英国的物业管理作为一个固定行业，整体水平是世界一流的。除了传统意义上的楼宇维修、养护、清洁、保安外，物业管理的内容已 延展到工程咨询和监理、物业功能布局和划分、市场行情调查和预测、目标客户群认定、物业租售推广代理、通讯及旅行安排、智能系统化服务、专门性社会保障服务等全方位服务。在普遍推行物业管理的同时，成立了英国皇家物业管理学会，会员遍布世界各地。
&&& 物业管理是一种与房地产综合开发这种现代化生产方式相配套的综合性管理，是与产权 多元化格局相衔接的统一管理，是与社会经济发展相适应的社会化、专业化、经营型的管理。与没有管理的、无序的房屋经营和传统的房屋管理相比，这种集高度统一的管理全方位、多层次的服务和市场化经营为一体的充满生机和活力的物业管理一出现，就显示了强大的生命力。其原因是：
&&& 第一，物业管理是一种社会化的管理模式，它摆脱了自营的分散管理方式，为多个产权 单位、产权人找到了一个总管家；同时，也为政府各职能管理部门找到了一个总代管，在授权的范围内去落实各项管理内容，以克服旧体制下各自为政、多头管理、互相推诿的种种弊端，从而有利于提高城市管理的社会化程度，以充分发挥各类物业的综合效益和整体功能，实现经济效益、社会效益和环境效益的统一。
&&& 第二，物业管理是一种专业化的管理，它是由专门的管理公司通过合同或契约，按照产 权人和使用人的意志与要求去实施的管理，从而摆正了主人和管理者的关系，将自营自管的无序管理和行政性的管理终身制变为企业经营型的聘用制。在这样的机制下逐步形成有活力的物业管理竞争市场，业主有权选择物业管理企业，物业管理企业必须依靠自己良好的管理和服务才能进入和占领这一市场。这就从根本上促进了服务态度的改变、服务质量的改善和管理水平的提高，从而有利于提高城市管理的社会化、专业化程度，并向现代化的管理方式转换。
&&& 第三，物业管理是一种经营型的管理，它推行的是有偿服务、合理服务，并通过多种经 营，使各类物业的管理逐步走上以业养业、自我发展的道路。这不仅减少了政府的压力和负担，使得房屋维修和养护的资金有了来源，而且使得业主、使用人受到全方位、多层次、多项目的服务。
&&& 第四，物业管理是建管结合的纽带，它通过早期介入与后期跟进，突出了管理的重要性 ，从而理顺、摆正了建设与管理的关系，有利于发挥投资效益，使社会财富和业主的财产得到保值、增值。
&&& 物业管理是一种有别于以往房产管理的一种新型的管理模式，其管理具有社会化、专业 化、企业化、经营型的特点。
&&& 1.物业管理的社会化
&&& 物业管理的社会化是指物业管理将分散的社会分工汇集起来统一管理，诸如房屋、水电 、清洁、保安、绿化等。每位业主只需面对物业管理企业一家就能将所有关于房屋和居住( 工作)环境的日常事宜办妥，而不必分别面对各个不同部门，犹如为各业主找到了一个“总 管家”，而对政府各职能部门来说，则犹如找到了一个“总代理”。业主只需根据物业管理部门批准的收费标准按时缴纳管理费和服务费，就可以获得周到的服务，既方便业主，也便于统一管理，有利于提高整个城市管理的社会化程度，以充分发挥各类物业的综合效益和整体功能，实现社会效益、经济效益、环境效益、心理效益的统一和综合改善。
&&& 2.物业管理的专业化
&&& 物业管理是由专业的管理企业——物业管理公司实施对物业的统一管理。这种管理是将有关物业的各专业管理都纳入物业管理企业的范畴之内，物业管理企业可以通过设置分专业的管理职能部门来从事相应的管理业务。随着社会的发展，社会分工渐趋于专业化，物业管理企业也可以将一些专业管理以经济合同的方式交予相应的专业经营服务公司。例如，机电设备维修承包给专业设备维修企业，物业保安可以向保安公司雇聘保安人员，园林绿化可以承包给专业绿化公司，环境卫生也可以承包给专业清洁公司。这些专门组织的成立，表明这一行业已从分散型转向了专业型。这种转向有利于提高城市管理的专业化和社会化程度，并能进一步促进城市管理向现代化的管理方式转换。
&&& 3.物业管理的企业化
&&& 物业管理单位是企业单位，不是事业单位，也不具备政府行为职能。物业管理企业作为 一个独立的法人，应按照《中华人民共和国公司法》的规定运行，不受任何干扰，政、事、企完全分离。因此，物业管理企业必须依照物业管理市场的运行规则参与市场竞争，依靠自己的经营能力和优质的服务在物业管理市场上争取自己的位置和拓展业务，用管理的业绩去赢得商业信誉。当然，物业管理企业在运作过程中还要处理好与有关部门，如街道、居委、公安、市政、公用、邮电、交通等行政或事业性单位的关系，以“物业”为中心，相互协调。这样就能使物业管理企业从管理上、经营上和服务上下功夫，为业主创造一个方便、安全、清静、整洁的居住和工作环境。
&&& 4.物业管理的经营型
&&& 物业管理企业的服务性质是有偿的，即推行有偿服务，合理收费。物业管理的经营目标 是保本微利，量入为出，不以高额利润为目的。物业管理企业可以通过多种经营，使物业的管理定于“以业养业、自我发展”的道路，从而使物业管理有了造血功能，既减少了政府和各主管部门的压力和负担，又使得房屋维修、养护、环卫、治安、管道维修、设备更新的资金有了来源，还能使业主得到全方位、多层次、多项目的服务。
&&& 物业管理是一种和房地产综合开发的现代化生产方式相配套的综合管理；是与随着住房 制度改革的推进而形成的产权多元化格局相衔接的统一管理；是与建设社会主义市场经济体制相适应的社会化、专业化、企业化、经营型的管理。这种集高度统一的管理、全方位多层次的服务、市场化经营为一体的充满生机和活力的物业管理一出现，就越来越显示出其强大的生命力。
&&& (一)物业管理的五种职能
&&& 物业管理的职能可以分为决策与计划、组织、指挥、控制、协调五种职能。
&&& 1.决策与计划职能
&&& 决策是指对物业管理目前和长远的目标以及实现此目标有关的一些重大问题所作出的选 择和决定，如物业辖区总体管理的方向、业主管理委员会的组建、物业管理企业的选择、物业管理企业的发展方向等。这些问题解决不好，就会给物业管理工作带来很大的盲目性。因而，物业管理首先必须作出正确的决策。有了正确的决策，还必须有科学的计划，即把决策的目标具体化，变成一定时期内物业管理的行动纲领。物业管理的计划职能应由业主管理委员会和物业管理企业共同执行，物业管理企业尤其要发挥主动性。决策正确与否、计划是否科学对物业管理的效果具有决定性的作用。从这个意义上讲，决策与计划是物业管理的首要职能，忽视这一职能，必然会使物业管理陷于混乱。
&&& 2.组织职能
&&& 组织就是根据已确定的计划和提高管理效率的原则，把物业管理的各个要素、各个环节 和各个方面，从管理的分工协作上，从上下左右的关系上，从时间和空间的联系上都合理地组织起来，形成一个有机结合的整体，使整个物业管理活动变成一部“大机器”。在这部“ 大机器”中，包括人、财、物、环境等要素，应做到尽可能好的结合，从而最大限度地发挥它们的作用。物业管理的组织职能主要由物业管理企业执行。物业管理企业必须正确实施管理的组织职能，合理地确定企业内部的管理体制，包括管理机构的设置、职权的划分和岗位责任制的建立，以发挥各个管理环节、各级职能部门的主动性。从一定意义上讲，组织水平的高低，直接决定物业管理活动效益的大小。
&&& 3.指挥职能
&&& 指挥是根据计划，对整个物业管理活动进行领导和督促。由于物业管理活动十分复杂， 涉及面广，如果没有科学的指挥，即使物业管理这部“大机器”组织起来了，也不可能正常运转，物业管理活动也不可能达到预期的效果，既定的计划目标也难以保证实现，所以指挥职能是保证物业管理活动顺利进行必不可少的条件。要实现科学的指挥，物业管理的指挥系统必须经常进行调查研究，分析物业管理活动的全过程，掌握物业的状况和业主的需求，以取得指挥的主动权。
&&& 4.控制职能
&&& 控制也叫监督，就是物业管理在执行计划过程中，必须经常控制监督计划的执行情况， 把实际情况与原定的目标、计划、规章制度进行对比，找出差异，分析原因，采取必要的对策，以推动物业管理活动不断发展、完善。控制职能要求建立、健全各项规章制度，包括业主公约、物业辖区管理章程、业主管理委员会章程、住户手册、物业管理公司岗位责任制、物业辖区综合管理规章等；也要求建立周密高效的管理信息系统；还要求及时核实管理活动的成效，做好各方面的考核，从而使控制与监督有充分的依据。
&&& 5.协调职能
&&& 协调也叫调节，就是协调物业辖区内外各方面的活动，使它们能建立起良好的协作配合 关系，不至于发生矛盾，以有效地实现物业管理的决策计划目标。协调包括纵向协调与横向协调、内部协调与外部协调。纵向协调就是协调物业管理指挥系统与各职能部门之间的活动关系；横向协调就是协调同级各部门之间的活动和关系；内部协调即协调物业管理辖区内部上下左右各方面的活动、关系；外部协调则是协调物业管理与社会各有关方面的活动和关系，包括街道、公安、交通、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等部门。对物业管理来说，纵向协调、横向协调、内部协调的关键在于全体业主和物业管理企业全体员工能清楚地了解物业管理的目标、方针、决策计划和规章制度；而外部协调则需要社会各方面的通力配合及法律法规的健全。
&&& 上述物业管理职能是一个有机的统一整体。通过决策和计划职能，可以明确物业管理的 目标与方向；通过组织职能，可以建立实现目标的手段，使整个物业管理成为一部协调的“ 大机器”；通过指挥职能，可以建立正常的物业管理秩序；通过控制职能，可以检查计划的实施情况；通过协调职能，可以修正偏差，使计划更符合物业管理的实际，并及时解决物业管理内外部的矛盾，保证物业管理计划决策的实现。
&&& (二)物业管理的地位和作用
&&& 1.促进房地产市场的发展
&&& 物业管理是深化房地产经济体制改革、实行房屋商品化的客观需要，具有繁荣和完善房 地产市场的作用。
&&& 随着我国经济体制改革的不断推进，房地产经济的体制改革也在向纵深发展。我国房地 产经济体制改革的方向是市场化、商品化和住房自有化。随着房屋商品化的逐步实施，各类住房分幢、分套出售，大厦分层、分单元出售后形成了一个住宅区内或一幢高层建筑里有着几个、几十个甚至几百个多元产权的毗邻关系。它不仅使原有的公房所有制为主体的房屋格局被大量共有、共用而又相互毗连的房屋格局所取代，而且也使传统的按产权、按部门分散管理的办法，以及用计划包干的维修管理办法再也不能适应形势发展的需要了，由此形成了产权多元化和管理社会化的新格局。这种新格局要求有与之相适应的房屋管理的新模式来代替传统的、非市场取向的管理模式。从对目前公有房屋出售中居民心态的调查可以看出，居民最担心的是公房出售后的管理维修问题，包括经费、权利、责任和如何落实。所以，物业管理是房地产经济体制改革和住房制度改革不可缺少的配套工程，并且具有深化、促进和完善房地产经济体制改革的意义和作用。就整个房地产市场来说，物业管理无疑拓宽了房地产市场范围，完善了房地产投资，促进了房地产市场向健康有序的方向发展。
&&& 2.有利于提高房地产投资效益
&&& 物业管理是房地产经营活动的基本环节，具有提高房地产投资效益的作用。
&&& 在房地产市场中，就一个房地产项目而言，存在着开发、经营、管理三个环节。按程序 来说，物业管理是房地产开发、经营的落脚点。改革开放以来，我国房地产业发展初期的重点是解决数量问题，实行的是一种数量增长型经济，因而存在着重开发建设、轻管理的现象，使开发建设与管理脱节，这也是造成我国房地产管理效率低、房地产投资效益差的根本原因所在。随着国家宏观政策的调整，单纯的数量增长已经不能适应市场需求，房地产要提高投资效益，要向效益增长型转变，就必须加强物业管理，使房地产开发、经营、管理三个环节全面协调地发展。
&&& 加强物业管理不仅能使物业保值，而且还可以使物业增值。一方面，良好的物业管理可 以使物业处于完好的状态并使之正常运行，可以延长物业的使用寿命，还可以通过基本业务、专项业务和特色业务的服务，适当改善和提高物业的使用功能，提高物业的档次和适应性，进而推动物业的升值；另一方面，优质的物业管理，还能受到精明的房地产交易商和顾客的青睐，使该物业成为抢手货，从而推动该物业的价格上升。
&&& 物业管理是对物业建成以后使用全过程的管理，也可以说是广泛意义上的售后服务，因 此，物业管理是房地产开发经营活动的重要保证。只有现代化的管理手段，优质、周到、完善的物业管理，才能保证房地产价值和使用价值的最终实现，进而提高房地产的投资效益。
&&& 3.树立城市形象，完善城市功能
&&& 物业管理是改善居民工作与生活环境、提高居住水平的基础工作，具有树立城市形象、 完善城市功能的作用。
&&& 居民工作、生活环境的完善和居住水平的提高是城市生活水平和消费水平提高的基本前 提。现代化的城市需要高质量的管理服务，运作良好的大厦设施，有助于工作效率的提高；称心如意的居住环境，有助于人际关系的调和。住宅社会学研究表明，良好的环境不仅能减少烦恼、焦虑、矛盾、摩擦，乃至某些危害社会的不轨行为，还会形成互助、互谅的社会风气，促进人们的身心健康，促使人们积极上进。这一切是社会稳定、经济增长和城市发展所必须具备的前提条件。物业管理正是顺应了这一要求而产生和发展起来的。
&&& 物业管理的目的是为业主创造一个整洁、舒适、安全、宁静、优雅的工作和生活环境， 并且其基准还应随着社会的不断进步而逐步拓展和提升。人们生活水平的改善、生活内容的充实和丰满，无论从物质上还是精神上都离不开工作和生活环境的优化和美化。高质量的物业管理不仅是单纯的技术性保养和事务性管理，而且还要在此基础上为业主创造一种从物质到精神，既具有现代城市风貌，又具有个性特色的工作和生活环境，形成一个以物业为中心的“微型社会”；既可充分发挥物业的功能，又能在充分保障业主合法权益的同时，增加业主的睦邻意识，创造相互尊重、和乐共处的群居关系。因此，高质量的物业管理既可以改变城市风貌、改善人们的工作和生活环境，又能提高人们的精神文明素质和现代化城市意识，为树立城市形象、完善城市功能起积极推动作用。
&&& 4.推动外向型房地产和涉外经济的发展
&&& 物业管理是加快我国房地产发展同国际接轨的必要措施，具有推动外向型房地产和涉外 经济发展的作用。
&&& 物业管理是一种不动产的现代化管理方法和模式，不受地区、国家和社会制度的限制。 中国传统的房屋管理模式，在很多方面不适应改革开放形势下外商、外籍人士的商务活动和居住的需要。随着我国经济体制改革的深化和涉外经济的发展，越来越多的外商对投资中国大陆感兴趣。外商进入中国大陆一般首先在“宾馆”入住，开始“投石问路”，一旦投资项目初成或业务有所拓展，就需要安居乐业了。只有安居才能乐业，在中国大陆的外商一般都十分关注如何为自己安排一个方便、高效的工作和居住环境，并且外商进入事业发展期后，就有了为自己公司和工作人员购置业务和居住用房的需要。中国大陆的物业管理最初正是从对外商、外籍人员在中国大陆的产业和侨汇房的管理发展起来的，至今涉外房的管理仍是物业管理的重要组成部分。随着房地产市场的发展和完善，投资于中国大陆房地产的外商也正在独资组建物业管理公司，来管理自己在中国大陆的物业，并以此作为吸引外商在中国大陆置业的一招。由此可见，良好的物业管理是加快中国房地产同国际接轨、改善中国大陆投资条件、改善投资环境的必要措施，具有推动外向型房地产和涉外经济发展的作用。
&&& 5.有助于提高房地产综合开发企业的声誉
&&& 物业管理是房地产综合开发企业的重要业务，具有提高房地产综合开发企业声誉的作用 。
&&& 随着房地产业的进一步发展，很多具有一定规模和一定实力的房地产综合开发企业纷纷 成立自己的物业管理公司，并多方挖掘、培养物业管理人才。房地产综合开发企业已意识到物业管理的重要性，开始关心物业管理，并把物业管理作为企业经营的重要战略决策。因为房地产开发企业开发的物业如果具有优质的物业管理，就可以免除业主和租用户的后顾之忧，增强他们对房地产综合开发企业的信心，建立房地综合开发企业在公众中的良好形象，促进后续销售工作的顺利开展。因此，优质的物业管理是企业最形象也是最实惠的广告，具有提高房地产开发企业声誉的作用。
&&& 建国以后，国家对城镇房屋管理实行的是计划经济条件下形成的行政管理体制，至今仍 是城镇房屋管理的主要模式。物业管理与传统的行政性管理模式从共同点讲都是对城镇房屋的使用期的管理。物业管理是传统管理的延伸和发展，但由于机制的不同，两者又有着原则上的区别。
&&& (一)管理实体
&&& 城镇房屋传统管理模式是一种行政性、福利性的管房模式，实施管理的实体是政府机构 -各地区房管部门及其下属的事业单位-房管所(站)。物业管理则是一种经营性、企业化的劳动服务行为，实施管理的实体是具有法人资格的物业管理企业和各种专业服务公司。
&&& (二)管理机制
&&& 传统管理与房屋福利性分配模式相适应，是一种非经营性的管理行为，建立在以租养房 的基础上。在低租金条件下采用行政补贴的办法来弥补经费的不足，或者因经费的不足而不能有效地保养房屋。物业管理则是在市场经济条件下提供劳务的有偿服务，采用“以业养房 ”的方针，依靠对物业的经营和对业户的优质服务来管好物业并取得自身的的生存和发展。
&&& (三)市场机制
&&& 传统管理是按产业系统划分的部门管理，往往一个完整的物业区域，其内部各个物业因 产权归属不同而被分割，影响了物业的统一管理。物业管理则是一种社会化的管理，打破部门、系统的分割，适应产权多元化的格局，按市场机制运作。业主和管理公司通过招标投标来签订委托管理服务合同，开展业务。
&&& (四)服务范围
&&& 传统管理的工作职责一般局限在房屋使用和维修范围内，由于是受低租金的限制，服务 范围狭、功能单一，房管部门又是行政性事业单位，缺乏开展经营性服务的主动性和积极性。物业管理提供全方位、多功能的综合性服务，市场机制促使管理公司千方百计地从广度和深度上拓展业务，以高效优质的服务取得企业的经济效益。
&&& (五)主导地位
&&& 传统管理由于产权单一，基本上是一种单向行为，一切由管理单位说了算，住户是被动 的，处于被管理的地位。物业管理是一种契约行为，供需双方通过共同认可的合同相联系，有明确的权利义务，而且业主在其中居主导地位。
&&& 综上所述，物业管理完全转换了传统机制下政府、管理单位、业主和使用人三者之间的 关系。物业管理使原来由政府对物业和物业环境的保养、服务直接负责、直接管理，转换为由业主、使用人自负其责。这种转换既体现了物业业主、使用人的合法权益，又建立了新的、适应社会主义市场经济秩序的政府、业主(使用人)和管理公司三者之间的法律关系和经济关系，实现业主自治和专业管理相结合的管理原则和与此相适应的管理模式。在这种机制和模式下，辖区的住户做到自己的事情自己办，公共的事务共同办。物业的业主从被动、被管的地位转换为主动地、自觉地管好自己的物业，维护共同的利益。
&&& 从以上物业管理的业务范围、物业管理和传统管理的异同的论述中已接近了本章的主题 。这里再对物业管理在社会经济生活和城市建设中的地位和作用展开分析：
&&& (一)房地产经济体制改革配套工程
&&& 中国房地产经济体制改革方向是商品化、市场化和住房自有化，并由此形成产权多元化 和管理社会化的新格局。这种新格局当然要求有与之相适应的房屋管理新模式来代替传统的、福利性的管理模式。当前，公有房屋出售后居民最大的担心就是公房出售后的管理维修问题，包括费用收支、权利责任、管理方式等等。物业管理收费和服务情况如何就成为购房时首先考虑的前提。所以，良好的物业管理使购房人放心、安心，因而具有深化、促进和完善房屋商品化，住房制度改革的功能，是房地产经济体制改革不可缺少的配套工程。
&&& (二)提高房地产经营活动的效益
&&& 房地产经营活动的全过程由开发、营销和消费使用三个环节组成，房地产开发、营销的 最后落脚点是消费和使用。物业管理作为房地产开发经营的最终环节，对前级活动具有强烈的反弹和刺激作用。物业管理天然地赋有提高房地产经营效益，繁荣和完善房地产市场的功能。当前，商品房售后管理是房地产经营活动中的一个热点和难点。周到、良好的物业管理能吸引和提升客户对物业投入的兴趣，提高物业的使用价值和经济价值。现在，发展商终于明白，优良、方便的物业管理是树立企业形象，招揽用户，推销物业的重要手段和策略。周到的物业管理所提供的称心的居住和工作环境，能免除后顾之忧。由于物业管理在建设现代家园中的特殊地位，其在房地产行业中的地位越来越重要。
&&& (三)提高城镇居民的生活和居住水准
&&& 城镇居民生活水准和消费水准提高的第一标志就是居住状况如何。物业管理从对住宅的 管理来说，其目标首先是为居民营造一个方便、文明、整洁、安全的生活环境，其水准和内容要随着社会进步不断地拓展和提升。现代化的家居离不开高水平、规范化的物业管理。优质的物业管理不是单纯的事务性操办和技术性保养，而是要在此基础上为业主、使用人创造一种从物质到精神，具有浓厚的文化氛围，又有个性特征的宁静、安逸、优雅、舒适的生活环境。
&&& 规范化的物业管理与社区建设相结合，能使物业区域形成一个具有“陶冶情操、净化心灵、提升精神”的微型社会。在这种情况下，物业管理既能充分发挥物业的功能，保障业户的合法权益，又能增强业户间的邻里意识，互相尊重，和睦相处的关系。这种居住环境和社会关系有助于激励人们的群体意识、沟通感情、增强理解、培育良好的社会心理，促进社会的安定团结。
&&& (四)城市管理的基础工作
&&& 现代城市管理主要包括：建筑物的管理、道路交通和信息管理、公共活动中心的管理和 经济产业管理等等。建筑物的容貌构成城市形象的主体。一个个物业小区是城市的细胞，小区的环境整洁、优美，城市的面貌也就焕然一新。现在，物业管理已逐步从对新区管理延伸到建成区的管理。这样，就为城市面貌的更新和优化提供了全方位的支持。
&&& 当前国内的一些大、中城市都希望同国际接轨，建设一流的城市，以有利于引进外资， 发展经济。物业管理作为一种不动产的现代化管理模式，不受地区、国家和社会制度的限制。外商进入中国大陆，一旦投资项目初成或业务有所开拓，往往会考虑“安居乐业”。因而 都十分关注如何为自己安排一个舒适高效的工作和居住环境。所以，优质的物业管理不仅体现城市的优美形象，也是优化投资环境、吸引外商在华置业的重要条件。
&&& 1996年世界卫生组织提出了“健康城市”的标准为：
&&& (1)为市民提供清洁和安全的环境；
&&& (2)为市民提供可靠和持久的食品、饮水、能源供应，具有有效的清理垃圾系统；
&&& (3)通过富有活力和创造性的各种经济手段，保证满足市民在营养、饮水、住房、收入 、安全和工作方面的基本要求；
&&& (4)拥有一个强有力的相互帮助的市民团体，能够为创立健康城市而努力工作；
&&& (5)能使市民一道参与制定涉及他们日常生活，特别是健康和福利的各项政策决定；
&&& (6)提供各种娱乐和闲暇活动场所，以方便市民之间的沟通和联系；
&&& (7)保护文化遗产并尊重所有居民的各种文化和生活特性；
&&& (8)把保护健康视为公众决策的组成部分，赋予市民选择健康行为的权利；
&&& (9)作出不懈努力，争取改善健康服务质量，并能使更多市民享受到健康服务；
&&& (10)能使人们更健康长久地生活和少疾病。
&&& 以上这些要求大部分同物业管理的文明、卫生小区建设相符合，所以，物业管理是建设 现代城市的基础工作。
&&& (五)提供广泛的就业机遇
&&& 物业管理是提供商品劳务的行业，物业管理面广量大，能提供广泛的就业机遇。
&&& 首先能为从事传统管理的房管部门和人员提供一个转换机制，吸纳人员的合适方向。公 房事业性管理方式是计划经济体制下的产物。近年来，随着房地产开发经营的兴起，特别是土地批租和旧城旧房改造的迅猛态势，公房大量转化为私房。这使原来以公房经租为主的城镇房管部门作为住房福利制模式下的产物，在完成其历史使命的同时面临一个机制转换和人员安排的问题。这里，包括直管公房和系统公房两大部门。物业管理就为两者的转换开辟了一个广阔的天地。
&&& 物业管理业的发展还能带动相关行业的发展。物业管理业同装饰维修业、家政服务业、 园林绿化业等部门有密切的联系。这些行业也能吸纳大量的劳动力。
&&& 物业管理的类型也就是物业管理的模式、方式。依据开发商、业主和物业管理部门的关 系，一般划分为两大类：
&&& (一)委托管理型
&&& 这是典型的，也是基本的管理方式。开发商、业主采用招投标或协议的方式，通过“物业管理服务合同”委托专业化的物业管理企业，按照“统一管理，综合服务”的原则，提供 劳务商品的管理行为。
&&& 如果物业的产权属于两个或两个以上的业主，就由业主管房小组或业主委员会代表业主 承担业主自治管理的职能。
&&& 这种方式，按照自用或出租又可分为：
&&& 1.自用委托型
&&& 业主将自有自用的物业委托物业管理企业管理，这是典型的委托管理方式。
&&& 2.代理经租型
&&& 业主将自有的物业出租，委托物业管理企业经营管理，有两种委托方式：一种是出租权 属于业主，由业主与租户签订租赁合同，物业管理企业只承担收租和管理；另一种是把经租权也委托给物业管理企业，由物业管理企业全权代表业主招揽租户，签订租赁合同。
&&& 代理经租型的物业管理费用的收交也有两种方式：一种是物业管理费包含在租金里，由 业主支付，一般只包括基本费用；另一种是不包含在租金里，由承租人或使用人向物业管理企业支付。
&&& 不管是哪一种方式，都应该在合同和租约中明确规定。
&&& (二)自主经营型
&&& 开发商、业主将自有的物业不是委托给专业的物业管理企业管理，而是由自己单位内部 设立物业管理部门来管理。其与委托管理型的基本区别有两点：
&&& 第一，是在物业所有权和经营管理权的关系上。自主经营型是二权合一，委托管理型是 二权分离。
&&& 第二，是在法人地位上。自主经营型物业所有权人和经营人是同一个法人，委托管理型 是两个各自独立的法人。
&&& 自主经营型按其对物业的使用和经营方式又可分为：
&&& (1)自有自用型。这一类大多数是收益性物业，如商场、宾馆、度假村、厂房、仓库等 。这些单位往往在自己企业内部设立不具有独立法人资格的物业管理部门来管理自己的物业；
&&& (2)自有出租型。开发商、业主和物业管理企业合而为一，来经营管理自己的出租物业 ，实质上是一个拥有自己产业的物业管理企业。
&&& 自主经营型的物业管理区域一般规模都不大。如果本单位所属的物业管理部门成为独立 的法人单位，这个物业管理企业与原单位(开发商、业主)就应该订立委托管理服务合同。自主经营型也就向委托管理型转换了。
物业管理的原则与宗旨是物业管理的基本理念，是指导物业管理运作的基本要求和理顺 物业管理方方面面的依据。
&&& 物业管理的基本原则有：
&&& 这一原则规范业主与物业管理企业间的关系，划清业主与物业管理企业的地位、职责、 权利和义务，其具体要求包括：
&&& (一)业主自治管理
&&& 业主自治管理的立足点是保护业主的合法利益，包括业主的个体利益和整体利益，并协 调好相互间的关系。业主自治管理是指业主在物业管理中处于主导地位，但这不意味业主直接实施管理，而是通过合同的形式委托物业管理专业企业实施各项具体管理实务。
&&& 业主自治管理的权利和义务为：
&&& (1)权利：决策、选聘、审议和监督权；
&&& (2)义务：履行合同、公约和规章制度，协助和协调各方关系。
&&& (二)专业化管理体现在以下几个方面
&&& 1.专业机构
&&& 有专门的组织机构，如管理公司、专业服务公司和公司内部的各种专门机构来实施各种 服务项目，分工合作，提高效率。
&&& 2.管理人员
&&& 有专业管理人员和工程技术人员，这些人员还要经过规范化的培训和考核，取得岗位资 格证书，以保证服务质量和树立良好的行风和职业道德。
&&& 3.专业设备
&&& 有现代化的各种专业设备，这是专业管理的物质保证，并与物业的档次相适应，逐步向 智能化方向发展。
&&& 4.管理制度
&&& 有科学的、规范化的各种管理制度和工作程序、流程图，以保证专业化管理的正确实施 。
&&& 指物业区域所在地的政府、街道办事处、相关专业部门和物业管理行业主管部门按各自 职责范围共同负责小区的管理工作。地方性的工作由地区统一协调，专业性的工作归口行业主管部门和相关部门负责。条块结合有利于发挥多方面的积极性。
&&& (一)主管部门
&&& 行业管理能有效地发挥政府主管部门的专业指导和监督作用，包括市、区县及其派出的 办事处。
&&& (二)行业协会
&&& 行业管理既能发挥政府主管部门的作用，同时又能发挥行业协会的作用。行业协会作为 行业的自助自律组织，可以协助政府端正物业管理企业行风，发挥社会中介组织的联系和桥梁作用。
&&& (三)地区组织
&&& 属地管理有利于协调好物业管理部门与街道办事处、居民委员会和公安警署等地区组织 的关系，协调好物业管理与社区建设的关系，有利于把优秀小区建设和社区建设相结合，共同创建文明小区。
&&& (四)相关部门
&&& 市政、绿化、卫生、交通、供水、供气、供热、邮电、广播、供电、环卫、环保等等专 业部门则可按专业归口的原则分工负责物业区域中的有关工作。
&&& 这个原则体现物业管理的基本特性和要求，包括统一管理和综合服务两方面，并且有机 地结合在一起。
&&& (一)统一管理
&&& 可简称为一体化原则。这个原则实施的前提是“一个相对独立的物业区域，建立一个业主委员会，委托一个物业管理企业管理”。在这个前提下实施一体化的管理。
&&& 1.管理一体化
&&& 物业区域内的建筑物、构筑物、附属设备、设施、场地、庭院、道路以及公共活动中心 、停车场等都由一个单位统一管理。
&&& 2.服务一体化
&&& 对业主和使用人的各种服务事项，包括专项、特约、代办项目都由一个单位统一实施。 如要聘请专业服务公司，也由本物业区域的管理单位统一办理。
&&& 3.协调一体化
&&& 同物业管理有关方方面面的协调、联系由一个单位统一负责处理。业主、使用人、承租 人有关物业管理的事务只找一个单位，这个单位不能推委，要认真负责解决问题。
&&& 4.经济管理一体化
&&& 有关物业管理的经济往来，包括各种物业管理费用的收支、基金的管理和物业经营的财 务管理都由一个单位负责。
&&& (二)综合服务
&&& 综合服务是物业管理的基本属性，物业管理的综合服务既要达到一般服务业的要求，又 有其自身的特殊要求。
&&& 1.高效优质
&&& 综合服务的基本要求是讲究服务的效用。就是要处处主动为业户提供方便并使业户感到 舒适、满意，这是综合服务的活力所在。因此，物业管理企业要按照高效、优质的标准来实施规范化服务、礼貌服务和微笑服务。
&&& 2.以人为本
&&& 综合服务是以人为本，即以业主和使用人为中心来开展多样化、全方位、多功能的服务 。综合服务就是要针对不同年龄、不同性格、不同层次以及不同民族、国籍业户的不同要求来开展丰富多彩、方式灵活、生动活泼的服务活动。
&&& 3.个性化
&&& 综合服务由于提供富有个性化的周到服务，就能赢得不同类别业户的欢迎。因此，市场 的潜力很大、前景广阔，是实现物业管理经济效益和社会效益的基本保证，也是树立物业管理行业声誉和企业的良好社会形象的基本保证。
&&& 物业管理部门在掌握本原则时要尊重各主管部门的职权，接受主管部门的指导。
&&& 在房屋商品化、自有化和产权多元化的条件下，物业管理不是按权属、按系统组建，而 是按区域组建，按社会化原则管理。这个原则适应二权不分离的情况，即物业所有权与经营权不分离；也可以是物业二权分离的，即物业的所有者与经营权者不属于同一法人单位。在产权多元化情况下，物业多数是采用二权分离的方式来经营管理的。
&&& 社会化的原则有利于物业管理的市场培育和发展。这个原则的具体要求有：
&&& (一)社会化的分工合作
&&& 现代社会不同产业间的分工和协作有助于提高各个产业的综合效益。房地产作为一个行 业，其内部的开发、营销、咨询和物业管理等各个分支行业间同样要按照社会化大生产的要求分工协作，才有利于提高全行业的经济效益。特别是物业管理企业要从开发企业的附属地位剥离出来，独立为自主经营的管理服务型企业。物业管理公司和各类专业服务公司，如清扫、绿化等公司间，同样应按照社会化大生产的要求相互间分工协作。
&&& (二)平等条件下的市场竞争
&&& 业主和物业管理企业在平等的条件下通过市场用招投标或协议的方式建立委托管理服务 关系。政府有关部门和开发商都不宜干预，物业管理企业只有通过自己的优质服务和良好的声誉才能在市场上取得一席之地。
&&& (三)三个效益的统一
&&& 物业管理的经营活动要实现经济效益、社会效益和环境效益的有机统一，要在经济效益 的基础上以社会效益和环境效益为小区建设的最终目标。
&&& 物业管理服务于社会，理应得到社会有关各方的支助，社会有关各方则在自己职责范围 内做好物业区域建设的工作。
&&& 物业管理作为一种市场化的经营行为，当然要按照企业化的原则来操作，并且要追求全 行业、全过程的效益。企业在其经营活动中追求全过程的效益是现代管理的基本理念。这一原则体现在：
&&& (一)实施主体要按企业化的原则组建
&&& 物业管理企业，不论是独立的具有法人资格的公司、非独立的物业管理部、房管所转制 的物业管理公司等等都要政、企分开，政、事分开，按照“独立核算、自主经营、自负盈亏、自我发展”的方针开展经营活动。
&&& (二)按经济规律办事
&&& 物业管理企业在处理同方方面面的经济关系中严格按照经济规律办事，特别在同开发商 的委托关系方面虽然业务联系密切，或属于同一企业集团，但在经济方面应按照合同和有关规定划清各自的职权。
&&& (三)早期介入
&&& 物业管理从追求全行业、全过程效益出发，就要使物业管理同项目开发同步进行。首先 要做好物业管理的启动工作和前期基础工作。实践证明，只有早期、适时的介入房地产项目的开发经营活动，才能避免“前期后遗症”，减少后期管理工作的损失。介入的时间要根据物业的开发情况，或者在设计阶段、或者在施工阶段、或者在验收阶段、或者在销售阶段适时介入。介入的对象包括购房业主的适时介入和物业管理公司的适时介入，或两者同时介入。
&&& (四)创建名牌
&&& 企业化的原则还要求物业管理企业努力提高经营水平、服务质量。创建名牌，应关注规 模经济效益和拓展业务，以提高企业的声誉，树立良好的信用。
&&& 上述的物业管理属性、范围和原则都围绕一个基本的理念，即物业管理的指导思想，也 就是物业管理的宗旨，可以概括为：
&&& (一)营造良好的“安居乐业”的环境
&&& 物业管理的全部活动都环绕一个中心，就是“安居乐业”，具体地说就是为市民创建一个“整洁、文明、安全、方便”的生活和工作环境，或者说一个有利于生存、发展、享受的环境。并且要随着物业管理业务的拓展和管理水准的提高，根据每一小区的具体情况和业主的要求提高服务水准、拓展服务范围。居住区域要求舒适、安静、温馨、优雅，要求增添文化和艺术氛围等。办公和商务区域则强调高效、周到和形象，要求提供现代化的商务服务和智能化管理等。
&&& 物业管理应该是：第一是服务，第二是服务，第三还是服务。服务体现了物业管理的宗 旨和基本属性，物业管理只有以服务为中心，开拓各项业务，才具有无穷的活力。
&&& (二)物业的保值与增值
&&& 物业管理是受业主委托的经营管理行为，其行为的方向除了为委托人创建一个合适的“ 安居乐业”环境外，就是要保护业主、使用人的合法权益。物业管理的优点就在于通过精心的策划和良好的服务，能改善物业的内外环境，提升物业的使用价值和经济价值，也就是使物业既能保值，又能增值。
本章以上介绍的物业管理的宗旨、原则、服务范围、作用和模式都是从规范化的角度来 论述的。这一切要转化为现实的行为，要有一个培育的过程，要有合适的土壤和环境，本节就来讨论物业管理的发展与实现条件。
&&& 国内的物业管理虽然是从香港和国外移植进来，但是很快就显示了自己的特色。
&&& (一)覆盖面广
&&& 国内的物业管理虽然是从80年代开始起步，可是发展速度很快，而且覆盖面广。如上海 市到1997年已有一亿平方米以上各类房屋纳入物业管理范围。沿海一些省、市，如辽宁、天津、北京、青岛、江苏、福建、广东等地覆盖面都很广。
&&& 纳入物业管理的物业种类从居住用房、办公和商务用房到一般商品房、涉外商品房都先 后进入物业管理渠道。随着房地产管理体制的改革和深化，大批售后公房和未售公房正在逐步纳入物业管理渠道。与此相适应，各类物业管理企业如雨后春笋纷纷破土而出，如上海市到1997年已有各类物业管理企业近2000家，从业人员约5万人。全国范围到1997年约有物业管理企业7000家，从业人员100万人。一些国际上知名的物业管理企业也争前恐后地进入中国内地。物业管理正成为一个具有广泛影响的行业。
&&& (二)业主权益得到有效保护
&&& 物业管理的特点就是业主处于主导地位。中国的物业管理能被业主和使用人迅速接受就 是国家对业主权益的充分而周到的关注。从立法到行政管理都有明确的法规和措施来保障业主的合法权利。其中最有力的措施就是按物业区域建立业主委员会，使业主自治管理的职能在制度上得到保证。政府有关部门创造各种条件帮助业委会开展工作。上海市到1997年已有房屋业主委员会近2000家。
&&& (三)物业管理与社区管理密切结合
&&& 国内物业管理的服务范围从深度和广度两方面都有自己的特点。从广度上讲，物业管理 服务项目众多，内容丰富。从最基本的物业本体和设备的维护、运行到物业区域的环境管理，并且同社区管理和社区建设相结合，营造现代化的、具有浓厚的文化气息的生活和工作环境，提供物质和精神两方面的服务。从深度上讲，既有一般商品房的管理，又有高档公寓、办公楼的管理，高层次的管理已经达到国际先进水平。深圳、上海等地的有些优秀小区已取得ISO9002国际质量认证。从管理的物业类型讲既有住宅、公寓、别墅的居住物业，又有经营性物业，如综合性大厦、商场、通用厂房和文教、卫生等特种建筑。这种多类型、多方位、多功能的服务体现了我国物业管理的特色。
&&& 从80年代初深圳第一家物业管理公司成立，标志着物业管理在中国大地开始萌发，可以 说到本世纪末，物业管理总体上处于初创时期。这里对过去十余年和今后中国物业管理历程作一些分析和预测。
&&& (一)初创阶段
&&& 这是我国物业管理启动和逐步形成为一个独立行业的时期。80年代物业管理开始在内地 兴起，其外部条件是受东南亚等地房地产管理体制——特别是物业管理的引进所启发，内部条件是由创造文明住宅小区和新建商品房售后管理发展而来。但是，作为一个行业，还只出现在沿海部分大中城市，只是作为房地产开发的附属，尚不具备全国性的规模。90年代，物 业管理以其独特的功能逐步引起人们的关注。1993年建设部房地产业司在广州和深圳召开第 一届全国物业管理研讨会和深圳市物业管理协会的成立标志着我国物业管理进入了全面推开的时期。1994年4月，建设部颁布了建国以来有关物业管理的第一个规章，确立了物业管理在房地产行业中的独立地位。1995年又把物业管理提到城市管理体制改革的高度，要求全社会关注和支持。1997年又要求物业管理在广度上从新建区向建成区延伸，从深度上向市场化 方向发展。
&&& 这个阶段的特点是：
&&& (1)虽然已有一些地区和若干物业区域管理水平达标，小区面貌良好，但是总体上仍处 于初创阶段，管理水准不高，服务内容偏狭。从地区上讲沿海城市发展较快，内地城镇相对较慢；
&&& (2)传统管理和物业管理双重机制并存，非市场化和市场化管理模式并存，逐步地向单 一的市场化的物业管理模式过渡；
&&& (3)物业管理企业和业主委员会大量建立，但是，运作不规范。合适的自治管理和专业 管理人才缺乏；
&&& (4)开发商一般重建轻管，物业管理未能及时介入，前期后遗症严重影响物业管理的经 济效益和服务质量；
&&& (5)政府逐步重视对物业管理的治理和监控，但是法规建设滞后；
&&& (6)物业管理的经费不足，收费混乱，资金运行未能进入良性循环。
&&& (二)市场化阶段
&&& 下世纪初，物业管理可望进入市场化运作阶段。这个阶段的特点是：
&&& (1)传统的和非市场化的房屋管理模式基本上都纳入市场化的物业管理轨道，市场的规 则和运作逐步成熟。物业管理业在房地产行业中的主体地位逐步确立，物业管理业在城市建设和社会生活中的积极作用得到充分的发挥和确认；
&&& (2)物业管理企业和业委会运作逐步正常，相互关系逐步理顺并出现一批名牌的物业管 理企业、优秀的业委会和示范物业区域。物业管理区域的建设和服务的标准普遍从“安全、整洁、文明、方便”的基础上向“舒适、宁静、优美、典雅”的高层次水准提升；
&&& (3)出现一批智能化的物业住宅、大厦和智能化城区，如智能化住宅小区、智能化广场 等。各种先进设施、装备在物业管理中广泛应用。物业管理提供的劳务中智力型比重逐步增大；
&&& (4)物业管理实现规模化经营，物业管理企业从中、小型为主向以大、中型为主转换， 出现一批物业服务企业集团。物业管理收费与服务项目逐步平衡和相称，资金运行进入良性循环；
&&& (5)物业管理的法规建设完善配套。政府强化对物业管理的指导和监督，物业管理和社 区建设的关系逐步理顺；
&&& (6)物业管理业实现跨国经营，既有境外的物业管理企业在国内拓展业务，也有国内的 著名企业将物业管理作为国际服务贸易向外拓展。
&&& (一)国家重点鼓励项目
&&& 近年来，随着国家宏观经济环境的改善和国内外市场需求的变化，国内产业结构也发生 了深刻变化。产业结构的调整已从实现产业比例关系的协调转向全面提高产业素质和国际竞争能力。为了适应这一重大变化，国务院已颁布当前国家重点鼓励的产业、产品和技术目录，共有29个领域，440种。确定这些项目的原则是：
&&& (1)符合当前和今后一个时期的市场需求，有比较广阔的发展前景；
&&& (2)有比较高的技术含量，有利于企业设备更新，加快对传统产业的技术改造，促进产 业结构的优化和升级；
&&& (3)国内存在从研究开发到实现产业化的潜在技术基础，有利于形成新的经济增长点；
&&& (4)符合可持续发展战略，有利于资源节约以及生态和环境保护；
&&& (5)供给能力相对滞后，提高其供给能力，有利于促进产业结构的合理化，保持国民经 济的持续快速健康发展。
&&& 物业管理由于基本上符合上述原则的要求，因此在目录的第27领域：《城市基础设施及 房地产》中同“城市旧房改造，安居工程，经济适用商品住宅”共同列为国家重点鼓励产业。而且，前三项的发展也同物业管理息息相关。所以，物业管理具有良好的前景，物业管理市场的成熟和行业的兴旺也是社会经济发展的客观要求，物业管理和住宅建设结合在一起，有可能成为国民经济增长的热点。但是，要使这个前景变为现实，还要有良好的内部环境和外部环境的支持。以下，就对这两方面作一些分析。
&&& (二)内部环境
& &&(1)业主委员会和物业管理企业的正常运作和相互关系的理顺；
&&& (2)物业管理经营能力和服务水平的提高；
&&& (3)物业管理专业人才的培育和结构的优化；
&&& (4)物业管理的理论研究和对实践的指导。
&&& 以上第一到第三条将在本书的以后各章中论述，第四条则在本节后面结合学科建设一并 论述。
&&& 物业管理发展的外部条件即社会条件，主要有：
&&& (一)社会经济的发展对物业管理的推动
&&& 房地产业，包括物业管理业的发展对社会经济和城市建设的发展有一定的引导和推动作 用。但是，另一方面，房地产业的发展更依赖于社会各行各业的发展和城市建设的步伐快慢。物业管理业虽说是一个长存行业，在市场经济条件下其发展规模同样受买方的需求和支付能力制约。
&&& 改革开放以来，沿海和内地的开放城市以点带面，带动了区域经济的发展，从而推动了 全国经济的增长，也引发了对房地产的急切需求。面临这样千载难逢的机遇，各行各业都来从事物业的开发和经营。其结果，积极方面是房地产逐步成为国民经济的支柱行业，消极方面是房地产开发的规模、结构和价格超越了社会的承受能力。
&&& 偏&& &社会化的原则有利于物业管理的市场培育和发展。这个原则的具体要求有：
&&& 高，不仅对房地产业本身是个警钟，对社会经济的稳定也会带来威胁。归根结底，社会 经济的发展水平和有效需求的能力决定房地产发展的规模和水平，同样也决定物业管理发展的广度和深度。
&&& 从总体上说，当前中国经济处于稳定上升的时期，对房地产的需求也相应的逐步扩大， 对物业管理的需求日益增长。物业管理业正可把握这一机遇，使行业的业务范围的拓展同社会的需求同步、协调发展。
&&& (二)居民生活水平的提高和消费结构的优化
&&& 现代社会城镇居民生活水平提高的标志是居住条件的改善，包括住房面积和住房质量两 个方面。国家有关方面规划：第一步，到本世纪末，“基本上实现城镇居民每户有一套经济实惠的住宅，全国居民人均居住面积达到8平方米”，这是小康目标。下一步，随着社会经济的发展，人民生活水平相应提高，对于居住面积和内外环境的要求也将越来越高。而且，生活水平和消费能力的增长，将引起消费观念的革新和消费结构的优化。人们将把居住条件的改善和优化，作为提高生活质量的第一追求，从而愿意增加居住的消费投入。这种消费意愿的转换和提升，当然会对物业管理的服务范围在量和质两方面提出新的需求，也就是意味着其市场将日益宽广。
&&& (三)房地产体制改革的深化和内部结构的优化
&&& 如前所述，房地产作为一个完整的行业包括开发、营销、管理、经纪等分支行业，拥有 设计、开发、营销、中介、咨询、评估、物业管理和科研教育等一大批企事业单位。房地产经营活动是一个系统工程，行业的健康运作要求保持行业内部的平衡和各分支行业的协调发展，要求内部结构的合理组合和优化，要求改变重建轻管，要求以全行业、全过程的经济效益作为行业的经营思想和目标。物业管理业作为终端行业固然对前级行业具有强烈的反弹作用，但是，其发展同样受前级行业，特别是开发和营销业的影响和制约，受房地产管理体制改革，特别是住房制度改革深化的影响和推动。也就是说，物业管理业的发育和成长要依靠整个行业的支持。这种支持主要表现在以下几个方面：
&&& 第一，住房制度改革深化的支持。住房制度改革的方向是房屋商品化、自有化，建立国 家、集体和个人三结合的住房投资、集资机制。同时，割断实物分房，逐步提高租金，建立合理的租售比价，形成租售兼有的住房制度。这个改革的结果既形成产权多元化后的格局，又开辟广泛的租售市场。这个趋势，要求把房屋的管理机制引向市场，实施社会化、专业化的管理。因此，住房制度改革的深化必然为物业管理业的兴旺开辟了广阔的天地。
&&& 第二，开发的支持。在物业的开发阶段，从规划、设计、施工到验收都要考虑到后期使 用和管理的需要。特别对隐蔽部位和各种设备、设施的设计和施工更要缜密细致。而且，越是高档的楼宇质量要求越高。总之要努力避免“前期后遗症”，为建成后的管理提供良好基础。
&&& 第三，营销的支持。良好的物业管理确实对物业的营销具有积极的促进作用。但是，不 能把物业管理仅仅作为营销的广告和策略，而要在营销的同时真心实意地做好物业管理的前期工作，包括物业管理方案、公约、规则的制定，物业管理公司的聘请，管理基金和用房的落实等等。总之，也是避免“前期后遗症”。
&&& 房地产业体制改革的深化和推行从“规划-开发-建设-营销-管理”一条龙经营服务模式 ，就能使开发项目及时实现其使用价值和经济价值，取得全行业全过程的经济效益和社会效益，树立良好的声誉和行风。
&&& (四)政府的监控和法规的完善
&&& 物业管理作为一块待开垦的处女地，行业的成长，除了本行业的开拓，还要依靠政府和 社会各方的支持和扶助，才能兴旺发达。这种扶助也是政府对物业管理的正确治理和监控。
&&& (1)完善物业管理的法律法规，依法治理，规范和审核物业区域的各种公约、合同以促 进小区管理的规范化运作，这是政府调控的基本工作；
&&& (2)对物业管理企业和业主委员会的建立、运作进行审核和监控，协调相互之间的关系 ；
&&& (3)对物业管理人员定期培训和考核；
&&& (4)帮助物业区域理顺同有关各方的关系，特别是同居委会等地区组织的关系。
&&& 物业管理关系到社会的安定和人们的安居乐业，其服务对象的主体是广大的工薪阶层， 因而决定其只能是一个微利行业。公有房屋的售后管理在数量上占据了物业管理的主体，受到居民经济承受能力的限制，服务收费只能保本或难以保本。所以，物业管理的顺利发展还需要国家在政策、税收等方面给以一定的优惠，以扶持物业管理行业的成长
&&& 解放以来，我国在很长一段时间里，是处于计划经济的模式下。由于过多强调了房地产 的社会福利性而忽视了它的商品属性，因而绝大多数的住宅小区和房屋的管理体制是按照产权归属形成的格局，由国家(地方)、单位分别管理的，主要采取的是用行政手段完全统管起 来。这种方法虽然在国民经济的发展和解决人民住房问题方面曾起到过积极的作用，但是这种体制实际上在某种程度上抑制了房地产业的生机和活力。从市场学的角度来考察，在当时，房地产业作为实行商品经济的产业实际上已不复存在。国家在住宅建设上，只有投入，没有产出，建得越多，维修补贴越多，包袱背得越重，所存的弊端日益显现出来。
&&& (一)管理不到位的现象严重
&&& 由于现存的管理体制是行政管理体制，管理人员的工资、待遇是行政划拨，“大锅饭” 思想严重地挫伤了管理人员的积极性，“干好干坏一个样”，管理不到位是普遍现象。有许多房屋特别是住宅小区，漏管、弃管的房屋很多；“一年新、二年旧、三年破”的现象十分严重。
&&& (二)房屋的附属设施、公用配套设施无人管理，破损严重
&&& 在一些小区经常看到杂物乱摆乱放，垃圾乱堆乱倒，下水道堵塞，污水到处淌，设备残 缺不全，到处乱搭乱建，影响了公众的正常生活秩序。住房管理成了群众投诉最多的问题之一。
&&& (三)住宅小区的管理体制不顺，影响居住者的正常使用
&&& 在计划经济下，各主管部门对住宅小区的管理往往是各自为政，房地产管理、市政、园 林、卫生、交通、治安、供水、供电等各行政主管部门，加上居委会、派出所都可以对小区管理发号施令，可遇到实际问题，却出现既管又不管，使很简单的问题长期得不到解决。例如，因刮大风把大树刮倒，砸塌了住房，是园林部门抢修房屋，还是房管部门抢修房屋？同一个小区内，也是按产权单位各自分头管理，“各扫门前雪”，使一个完整的小区七零八落。
&&& (四)住房租赁管理办法不统一，政出多门
&&& 国家福利性的住房制度，导致房租价格非常便宜。文化大革命前，许多大城市房租每平 方米月租为0.135元，每户按20平方米居住面积计算，月房租为2.70元；文化大革命期间，公房房租又有所下降，有的城市降到每平方米月租0.049元，平均每户月租1.00元左右 。直到20世纪80年代末，房租才有所上调，成套房每平方米月租为0.25～0.35元，而工资却增加了8～10倍。一些福利条件好的企业，对职工的住房、水、电都给予照顾，每月仅象 征性地收取5元钱。由于公房房租低廉，许多人纷纷抢要公房，甚至出现一家占有几套公房的现象，国有资产流失严重，往往出现以下几种情况：
&&& 1.卖私房，租公房
&&& 因为公房房租便宜，而私房虽然不需要交房租，但其维修费用甚至比公房房租花钱还多 ，卖私房、租公房两头得利。例如文化大革命期间，一套公房年房租为12元，每月1元；一套私房可以卖500元，该住户卖掉私房的款项存入银行，年利率为4％，每年得到利息20元， 用利息抵交房租尚且有余。
&&& 2.出租私房，租公房
&&& 由于公房月租便宜，许多人利用出租私房承租公房，套取价格之差来获利。例如某人有 一套私房30平方米，每平方米租金10元，月收入300元钱，而再租相同面积的公房，每平方米月租金0.25元，每月租金为7.50元，这样每月可净赚292.50元。
&&& 3.多占公房用来出租，国有资产流入私人口袋
&&& 由于公房房租便宜，有的人多占公房用来出租，不仅可以支付应交的房租，而且还有固 定的一大笔收入。尤其是沿街的门面房，例如一户20平方米的门面房，它以月租1000元，每平方米50元出租，自己住的一套50平方米的公房，每平方米0.25元月租，共计12.50元， 除用出租的租金来交自己的房租外，还赚取987.50元。
&&& 还由于住房使用权管理部门多，有的是地方房管部门直管，有的是企事业单位自己管， 各单位福利条件不一样，收费标准也不一致，造成了“二房东”借租房进行违法活动，使国有资产大量流失。
&&& (五)入不敷出，国家难以承受维修资金负担
&&& 我国采取低房租福利型公房政策，住宅投资损失很大，而国家又拿不出更多的资金投入 ，造成了房屋超期服役，影响住户安全。据统计，全国房产机构管理的直管房约有2亿多平方米，每年要从城市维修费中划出大量的资金进行补贴，1981年直管房维修补贴达33155万 元，每平方米达1.50元。据核算，80年代末我国每平方米建筑面积住宅需要4.70元维修费，才能维持简单的生产。到90年代，随着物价指数的上涨，房租补贴还要多，国家住宅建设 投资不仅不能回收，反而要投入巨额资金进行房屋维修补助，国家负担越背越重，难以承受。
&&& (六)不利于企事业单位集中精力发展生产、提高效益
&&& 在计划经济模式下，各个单位都形成了一个小而全的小社会，领导既管生产，又管生活 、福利(包括住房)，精力分散，工作效益不高；或者领导只重视生产，而忽视住房建设与管理，造成了房屋管理的混乱，不仅影响了群众情绪，而且也影响了生产进展。
&&& 党的十一届三中全会以后，随着改革开放的深入发展，我国房地产业迅速发展。据联合 国统计资料表明，我国改革开放的15年，无论是住房的建成量，还是人均居住面积的增长量，均位居世界前列。据有关部门1998年统计，建国以来新建住宅40.4亿平方米，占现有城 镇住宅总量的2/3多。其中改革开放20年是前30年建造住宅量的6.6倍，使全国城镇居民人均居住面积由20年前的3.6平方米，提高到现在的9.3平方米。新建5万平方米的住宅小区5 000多个，解决各类住房困难户近800多万。随着城市经济体制改革的深化，市场经济的建立和发展，以实现住房商品化、按照商品经济原则组织住宅的生产和流通为目标的住房制度改革的深入发展，房地产管理社会化问题，尤其是住宅小区的管理问题被提上了议事日程。为了适应社会主义市场经济，顺应房地产综合开发的发展，许多有识之士借鉴了国外先进住房管理经验，并从我国的实际出发，提出了“物业管理”的新方法。因此，物业管理是改革开放、市场经济、住房制度改革的产物，它的管理模式必须适应社会主义市场经济。其具体体现在以下几个方面：
&&& (一)物业管理适应城镇住房制度改革
&&& 近些年来，城镇住房制度的改革，大量公有住房的出售带来了产权的多元化，这使过去 以传统的开发商自管房和以福利形式为主的单位自管房等物业管理方式发生了根本的变化。例如过去一幢楼或一片小区都是一个单位的福利房，或归房管所管理，公共设施坏了自然是单位或房管部门派人来修。然而现在一幢住宅楼可能一部分作为商品房出售给个人，产权归个人；一部分商品房被单位购买作为福利房分给职工，产权归单位；一部分商品房用于拆迁安排，产权归房管部门。由于产权多元化给维修服务带来了困难。南京中央门附近一栋楼房，下水道堵塞，化粪池漫溢，作为单位分房的那部分职工自然找单位帮助修理，单位同意请人修理，但费用需楼内住户共同承担，其中属于该单位职工承担的那部分，单位代出，其余部分应由其他住户分担，而其他住户不愿意出，由于经费问题无法落实，此问题无法解决，住户怨声载道。如果住房制度改革仅仅停留在经济体制改革的实践中，而未能及时在管理体制上作相应的变革和完善，那么住房制度改革取得的成果就不能巩固，而且还将阻碍住房制度改革的深化。物业管理则适应了住房制度的改革，像上面的问题，如果是在物业管理公司管理范围内，它只须根据与业主签定的有关协议(契约)，按照社会化、专业化、经营型管理 形式就能解决。
&&& (二)物业管理适应社会主义市场经济体制
&&& 市场经济最重要的功能之一是按照价值规律合理地分配有限资源，充分调动人的积极性 ，提高效益。物业管理作为一种社会化管理模式，就是为了适应社会化大生产，它与社会主义市场经济体制的不断深化和完善是一致的。它改变了过去的福利型房产管理制度，采取适应市场经济的企业管理，它通过提供普遍需要的社会化服务，并注意强调规模经济效益，不仅有利于提高房地产的管理水平，而且有利于企业从“企业办社会”的樊篱中解脱出来，使 企业提高效益。只有摆脱现行的“小而全”模式，实现专业分工，建立专业公司，实行“单独核算、自主经营、自负盈亏、自我运转、自我发展”的运行模式，才能适应市场竞争，才能使物业管理踏上一个新的台阶。
&&& (三)物业管理是根除“重建轻管”弊端的有力措施
&&& 在我国“重建轻管”的思想由来已久，有的地方已达根深蒂固的地步。由于“重建轻管 ”，许多房屋建设者只求自身经济利益，建房不为住房想，建房不为管房想。建造的房屋，有的偷工减料，有的粗制滥造，如果按照建设部颁布的新房接管验收标准进行验收，则很难找到一栋完全符合标准的。更为严重的是，有的隐患当时还查找不到，如地下管道未接通，甚至未铺设，这样的房屋交付使用后，住房者苦恼，房管者不仅维修经费难以承担，甚至找不到毛病所在。
&&& 由于“重建轻管”，许多房管者也因循守旧，缺乏研究和探索新的管理方法的积极性，致使新建小区仍然沿袭过去的按产权、按部门进行分散管理的方式，弊端很快暴露无遗。小区内产权单位之间、住户邻里之间，有的乱圈用地和乱搭建；有的自封阳台；有的占用走廊、过道，乱堆放杂物；有的只顾自家的装潢，而不考虑整个结构的安全，乱打乱拆。这不仅导致了原有建筑格局、景观和房屋的使用功能过早损坏，使社会财富遭到不应有的损失，而且还破坏了市容市貌的完美，造成邻里间矛盾纠纷。
&&& 如果采取物业管理之后，则上述现象可以得到有效的制约和规范。因为，物业管理是企 业型经营管理，房屋在这种企业型经营管理下，也像其他商品生产一样，其价值在于使用。房屋必须经用户的检验，必须有一定的保修期。代表房屋业主和住户利益的物业管理部门，按照这一原则要求参加组织验收，不合格的要维修达标，并按政府政策规定，收取一定比例的养护费作为维修管理的启动基金，从而对房屋开发建设者“重建轻管”的思想行为产生制 约和规范的作用。
&&& 同时，物业管理部门作为房屋业主和使用人的委托管理者，根据对经营的房屋保值、增 值考虑以及维护业主和使用人权益，也必须制定相应的管理章程，并与使用者签约，从而可以规范住户的行为，防止房屋结构的损害，保证小区房屋整体功能和建筑格局的完好。
&&& (四)良好的物业管理有利于树立开发商的良好形象
&&& 竞争机制是现代市场机制的基本要素之一。市场经济越发展，竞争越激烈，越能显现出 企业的素质。通过竞争，生产要素得到合理流动，形成动态平衡，从而促使企业不断改进技术，加强管理，降低成本，提高产品质量、服务质量和经济效益。市场竞争，又使消费者的地位日益上升。谁赢得消费者，谁就赢得了市场，就能产生效益。要想赢得消费者的信赖，不是靠形式主义和应酬式的突击表现，而是用物业管理的内容、质量去赢得商业信誉，从而提高物业价值及开发商的信誉。当前许多房地产公司建造的商品房滞销。当房地产开发处在低谷时，优良的物业管理可使人们从心里建立起对企业的信任感，从而赢得更多的消费者。这类例子很多，如海南珠江实业股份有限公司，他们奉行“开发一块，美化一块，服务一块 ”的理念，积极为小区的住户进行优质服务，解决住户的各种困难，日复一日出色的物业管理工作使企业声誉得到保护，赢得了一期又一期购房新客户。又如目前高档别墅积压很多，无法销售出去，然而南京栖霞房地产开发公司开发的东方花园高档别墅一建好就全部售空，还有客户不时来要求购买。重要的原因之一是东方花园的物业管理使客户极为满意。
&&& (五)有偿服务、多种经营的经营机制有利于经费的解决
&&& 我国经济还不发达，资金还不雄厚，国家要解决的问题十分繁多，划拨的经费远远不能 满足住宅维修服务的需要。尤其过去执行的是住房福利型机制，国家、企业单位等投资兴建的住宅，都采用福利形式以租赁方式供给职工居住，只收取很低的房租，所以住宅投资亏损很大。我国房产机构管理的直管房有2亿多平方米，每年要从城市维修费中补贴大量资金用于维修。1981年，每平方米补贴1.50元，1990年左右，每平方米建筑面积住宅需要补贴3～ 5元维修费才能维持简单再生产。近几年来，随着物价指数的上涨，维修费还要上涨，而国家资金十分有限，难以承受。如今采取的物业管理方法是以经济手段为主，以法律和行政手段为辅。这种管理方法按市场经济规律办事，参照国际惯例运作，改变过去仅仅局限于房屋维修的行政管理，而实行包括市政、环卫、治安、供水、供电、房屋保险等方面的全方位综合管理；还根据用户需要，进行一些特殊服务，如帮助购买日用百货，家电维修，家庭装潢等。这些管理是有偿的，谁收益谁负担费用，通俗地讲即“住户出钱买方便，管理企业出力得报酬”。企业按“独立核算、自负盈亏、自我运转、自我发展”的管理体制建立和运作。这种采取多种经营、有偿服务的“物业管理”，既解决了资金不足，又方便了居民生活，一举两得。同时，通过物业管理方法的推行，还可以在群众中促进市场经济观念的形成，使群 众认识福利制“无偿分配、无偿服务”形式的弊端，从而有利于人们思想观念的更新和解放。
&&& (六)物业管理是为房地产开发提供服务、解除后顾之忧的系统工程
&&& 物业管理作为一种专业化的管理模式，对于住宅小区和一栋房产有多个业主的楼宇的管 理，将彻底改变过去那种多头管理而又无人管理的局面，能够发挥系统性物业管理的综合效益。比如这些年来，国家为尽快地改善我国居民的住宅条件，建设了许多5万平方米以上的 新住宅小区。然而若按照过去计划经济的模式与要求就会出现社会管理和服务跟不上，如报纸、信件收不到；交通不便出门难；医院、学校、菜场、商店等服务设施跟不上，住户意见大等。各级政府和职能部门虽为解决这些问题耗费了大量的人力、物力和财力，但仍不能从根本上解决问题。实行物业管理，这些问题便能得到解决，还可以根据住户的需要，进行特殊的服务，如日用百货供应，家电维修，送病人去医院等。所以物业管理作为一种适应中国房地产市场发育和完善的现代化的科学管理手段，是与房地产开发相适应并为房地产开发提供服务，解除后顾之忧的系统工程，是房地产市场走向成熟时专业分工的一种必然要求。
&&& (七)物业管理能有效吸引外资，促进房地产市场发展
&&& 据香港报纸载文，香港人士对国内房地产发展状况考查后得出结论：国内房地产在香港 仍颇受欢迎，然而它的进一步发展却受制于置业人士对国内楼宇管理状况缺乏信心。他们认为，国内物业管理仍停留在非常落后的状态，这是房地产市场进一步发展的最大障碍。置业者担心，他们购置的房产，可能会由于管理落后用不到几年就变成残旧物，甚至得不偿失，因此对继续到国内搞房地产投资有止步不前之势。而采用先进的、科学的楼宇管理方法，亦即十分受国外欢迎和信任的物业管理方法，不仅可消除外商上述担心和顾虑，还可以吸引外商到国内进行房地产投资，促进房地产市场健康地发展。
&&& (八)物业管理在推进两个文明建设中显示出积极作用
&&& 住宅小区是城市文明的窗口，它反映了一个城市的经济、建设和管理水平，是城市整体 素质的体现。良好的物业管理工作，不仅可以延长建筑物和公用设施的使用寿命，改变城市风貌，改善人们的工作和生活环境，还可以提高城市居民的精神文明素质和现代化城市意识。城市大环境质量的提高，首先应该从城市的基本单元——住宅小区或每栋楼房抓起。住宅小区搞不好，城市的脏、乱、差也就解决不好。住宅小区的管理是城市管理的重要内容，住宅小区是城市管理中的一个“点”，以点带面，把整个城市的管理工作带动起来，就能保持市容面貌的优美整洁，巩固城市建设成果。搞好住宅小区管理，也可以更好地发挥住宅的“ 享受”功能、“发展”功能和居住环境的“陶冶”功能。通过住宅小区内的优美环境，通过在区内建立文化、教育、体育、娱乐设施来满足居民的求知。这不仅对净化人们的心灵，提高民族素质，还对培养人们社会主义公共道德意识、健康高尚的思想情操和科学文明的生活方式都具有重要意义，对整个城市的精神文明建设起到积极的推动作用。
&&& (九)物业管理可以提高城市服务功能，加快城市现代化建设
&&& 近几年来，我国城市化进程加快，1990年至1994年我国设立城市从457个增加到622个， 建制镇从1.2万个增加到1.6万个，江苏省经济发展较快的苏、锡、常三市已无“县”建制，全改为市，根据规划到2010年，江苏全省预计只剩10个县。根据有关机构预测，我国城市 化已进入加速发展期，到2000年，中国城市化水平将达到33％至35％，城市人口为4.5亿左右。到2010年，我国城镇比重将由现在的26.3％上升到45%以上。设市超过1000个，建镇制将超过2万个。如果当年全国人口预计为14亿，按45％计算，则城镇人口为6.3亿