农村六层楼房新款图片人建设起来了新楼房,那么物业是谁

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住房公积金的制度到底是怎么回事啊?可以帮忙举个例子吗?谢谢啊
住房公积金的制度到底是怎么回事啊?可以帮忙举个例子吗?谢谢啊就是例如我要买XX万的房子`用住房公积金来算的话是怎么算的?贷款XX万,首付XX万,月供XX,尽量详细点。。谢谢各位了分不多。...就当帮我个忙.谢谢大家了
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住房公积金是属于一种福利性收入,只有符合特殊用途才能取出来用,比如买房、还贷。这个和房款没有直接关系,公积金是你个人和单位一对一的缴存,你缴100进去,单位就给你100,那么你的公积金收入就有了200,属于你个人。到你买房的时候,你可以一次性使用这笔公积金,单位是不会再给你其他补助的,除非单位有自己的特殊政策。有了公积金,缴费满一年以上的,可以申请公积金贷款,这个比普通房贷利率要低,好像是普通房贷...
住房公积金是属于一种福利性收入,只有符合特殊用途才能取出来用,比如买房、还贷。这个和房款没有直接关系,公积金是你个人和单位一对一的缴存,你缴100进去,单位就给你100,那么你的公积金收入就有了200,属于你个人。到你买房的时候,你可以一次性使用这笔公积金,单位是不会再给你其他补助的,除非单位有自己的特殊政策。有了公积金,缴费满一年以上的,可以申请公积金贷款,这个比普通房贷利率要低,好像是普通房贷的70%。说白了,公积金就是自己攒着买房用的钱。
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住房公积金制度是我国城镇住房制度改革的基本内容,建立住房公积金制度对促进城镇住房建设、加快城镇住房制度改革、提高城镇居民的居住水平发挥了重要作用。住房公积金制度是住房制度改革的一项基本内容,是实现职工住房社会化、商品化的一种重要方式。实行住房公积金制度有利于转变住房分配体制,有利于住房资金的积累、周转和政策性住房贷款制度的建立,有利于提高职工购建住房的支付能力,促进住房建设。 住房公积金是指国家机...
住房公积金制度是我国城镇住房制度改革的基本内容,建立住房公积金制度对促进城镇住房建设、加快城镇住房制度改革、提高城镇居民的居住水平发挥了重要作用。住房公积金制度是住房制度改革的一项基本内容,是实现职工住房社会化、商品化的一种重要方式。实行住房公积金制度有利于转变住房分配体制,有利于住房资金的积累、周转和政策性住房贷款制度的建立,有利于提高职工购建住房的支付能力,促进住房建设。 住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工按规定缴存的专项用于住房消费支出的个人长期住房储金。 住房公积金的这一定义包含以下五个方面的含义: (1)住房公积金制度只在城镇建立,农村不建立住房公积金制度。 (2)只有在职职工才实行住房公积金制度。无工作的城镇居民不实行住房公积金制度,离退休职工也不实行住房公积金制度。 (3)住房公积金由两部分组成,一部分由职工所在单位缴存,另一部分由职工个人缴存,职工个人缴存部分由单位代扣后,连同单位缴存部分一并缴存到住房公积金个人账户内。 (4)住房公积金缴存的长期性。住房公积金制度一经建立,职工在职期间必须不间断地按规定缴存,除职工离退休或发生《住房公积金管理条例》规定的其他情形外,不得中止和中断,这体现了住房公积金的稳定性、统一性、规范性和强制性。 (5)住房公积金是职工按规定存储起来的专项用于住房消费支出的个人住房储金,具有两个特征:一是积累性,即住房公积金虽然是职工工资的组成部分,但不以现金形式发放,并且必须存入住房公积金管理中心在受委托银行开设的专户内,实行专户管理。二是专用性,住房公积金实行专款专用,存储期间只能按规定用于购、建、大修自住住房,或交纳房租。职工只有在离退休、死亡、完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系或户口迁出原居住城市时,才可提取本人账户内的住房公积金。(
一般住房公积金足额准时交纳满一年以上就可以申请公积金贷款了 今年公积金贷款金额可能还有调整例如 你买100万的房子,首付3成需要30万,剩下的70万需要贷款。其中比如公积金可以贷30W 剩下的40W就需要商业贷款了 你的银行月供就=30*公积金月供系数+40*商贷月供系数
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村企合作,建房还是建新农村?
来源: 作者: 张峰 王彪
惠城区土地交易市场为例,2014年东江新城和河南岸几个地块的挂牌交易,开发的前提是采取村企合作开发模式。
制图:贺婧宜
热播电影《窃听风云3》由财团出招抢农民地权开发房地产展开了剧情,香港新界版本的“村企合作”引发观影热潮,也引起了现实中对于村企合作的深思。
  2007年初,惠州提出“村企合作共建新农村”。直至近年来,村企合作方式由多样化逐渐演变成合作开发房地产的单一开发模式。
  进入2014年,村企合作模式不断被提起并非在政府“三农”会议中,而是在惠州市公共资源交易中心土地挂牌交易中。以惠城区土地交易市场为例,2014年东江新城和河南岸几个地块的挂牌交易,开发的前提是采取村企合作开发模式。
  在村企合作开发房地产模式中,农村、农民、企业能否共赢?合作有没有存在法外之地?放在整个市级层面,如何统筹实现农民受益面最广?
  上述问题也是检验村企合作的房地产开发模式能否最终实现村企合作、推动社会主义新农村建设的关键所在。
  签订协议要做通每户农民的工作
  《窃听风云3》由财团出招抢农民地权开发房地产展开了剧情,最后因利益纠纷导致流血事件、项目流产。围绕土地利益,如何在合作的基础上实现企业和农村、农民的共赢?
  “需要从每一户农民、每一个家庭谈起,把工作做通才能签订最终的合作协议。”一直受困“华轩居事件”的华轩置业李惠雄说,房地产进行村企合作面临着极大的风险,通过村企合作的方式拿地,工作量非常大,手续办理复杂,运作周期长,自身无法把控,很容易让企业陷入进退两难的局面。
  采取村企合作方式进行房地产开发,实际上是将政府征地过程中考虑到村民收益而划定的回拨地归集起来进行房地产开发。据《惠州市加强建设项目征地拆迁管理规定》中对于村民自留地的规定,留用地按新征土地面积的10%计算,其中工商用地占8%、住宅用地占2%.
  2012年底拍得香榭广场地块,目前已进入销售周期的国兆·香榭广场总经理张兆富指出,村企合作的方式开发其实在拿地之前已经经过很长的协议周期。各级部门的审批手续办理下来也需要较长的时间,在这个周期内,企业关于项目的相关规划和建筑方案已经做好,有的甚至连承建商和供应商也签好,就等着地块一拿下就马上开工。“真的等不急。”张兆富说。
  尽管合作双方有各种诉求,但惠州从法律和法规上保障实现各种诉求的有效表达,避免《窃听风云3》中出现的各类恶性事件。
  2009年初,惠城区政府印发《惠城区农村自留工商和住宅建设用地使用管理暂行办法》通知,进一步规范了农村自留地合作开发形式,对于村企合作开发过程中的物业分配方式、合作方式等作出具体规范。
  “村企合作开发程序要比招拍挂市场复杂是肯定的,涉及到村民小组各个村民的集体意见,以及土地使用属性,必须经过各级部门的严格把关。”市国土资源局城区分局用地股股长张蔚忠指出,由于很多涉足村企合作的企业此前并无开发经验,村民小组此前也无合作开发经验,在双方都不清楚相关流程的情况下,难以加快手续的办理。
  村级公共资源交易中心平台阳光交易
  2014年3月,河南岸冷水坑新旧村长大打出手,冲突起因于村民会议讨论的主题:前任村长签订的一桩涉及2万多平方米的集体土地开发合同。
  据记者调查,此前媒体报道的惠城区河南岸冷水坑村村委会议村民被打事件,与该村村民自留地联合企业开发事件有关。据市国土资源局《关于对河南岸办事处冷水坑村民工商留用地规划选址的函》,2005年至今,市政府共征收河南岸办事处冷水坑村委会668.637亩集体土地。根据《惠城区征地补偿暂行规定》和《惠州市加强建设项目征地拆迁管理规定》有关规定,共需安排66.8637亩留用地给冷水坑村委会,其中:禾联村小组32.4875亩、楼下村小组6.442亩、上坑村小组2.071亩、沈屋村小组15.5862亩、企岭村小组10.277亩。然而,在具体的村企合作协议中却仅有16273平方米土地公示,尚不足政府回拨地块中一个村小组(禾联村小组)的回拨地大小。
  对于此事,冷水坑新任村长刘振科三缄其口。他表示,由于没有操作具体的村企合作事项,不清楚自留地情况。
  在实施过程中,由于过程复杂,村民信息不对等,如何避免出现中饱私囊的情况?如何实现企业与村集体的合作收益覆盖村民?
  “村企合作开发模式对村民来说实际上是生计保障,也可以看做是让村民享受城市现代化发展的福利举措。”市国土资源局办公室主任刁富强表示,根据《惠州市拆迁补偿条例》,在国土部门的征地过程中,为保障被征地村民的生计,在政府征用地中划拨10%的土地作为村民的自留用地。相比起来,以往宅基地建设收益有限,引入企业共建开发可使经济收益大幅增加。
  然而,通过村企合作的开发形式,引入企业合作开发,按“城区自留地管理办法”以及双方约定的合作方式,取得一定的住宅物业和商业物业,实现增值和村集体长期分红收益。
  对于这一点,张蔚忠表示,村企合作的开发模式涉及到的程序和利益主体复杂,在之前各项规定并不完善的情况下,确实有不规范的情况,未来会逐渐杜绝。他说,小金口公共资源交易平台模式的出现,实现了村一级、街道一级的资产交易通过公共平台透明交易,杜绝了私下交易危害村民集体利益的情况出现。
  2013年初,惠城区政府出台《关于建立镇(街道)公共资源交易中心的实施方案》,要求各镇(街道)原则上建立公共资源交易中心,确定了“中心镇全部建立公共资源交易所,其他镇纳入县交易中心或中心镇交易所交易”的改革原则。
  市纪委有关负责人在此前受访时表示,近年来,随着城镇化和新农村建设步伐加快,乡镇、农村的基础设施建设项目以及集体土地的合作开发日益增多,一些公共资源没有采取市场化的配置方式,交易不透明,竞争不充分,不仅未能增收节支,甚至出现奢侈浪费、损公肥私等问题。
  2013年6月底,全市16个中心镇全部建成公共资源交易中心。随后,惠阳、惠东的其他16个乡镇均建立了交易中心。今年6月底前,系统终端将覆盖全市所有乡镇。镇级公共资源交易中心将农村产权出让、集体资产出租等纳入交易范围,推动实现村企合作交易公开、公正、规范运行。
  广东省城乡规划设计研究院总规划师马向明:
  土地“股份化”
  可加快项目推进
  村企合作的推进不可能很快,因为农民失去了赖以生存的土地,而土地是让农民觉得最踏实、最有依靠感的资源。
  上世纪八九十年代,类似村企合作的项目发展比较快,因为是采取土地租给企业的方式,土地本身还掌控在农民手里。现在的村企合作,只有转为国有土地才能进入市场,牵涉土地产权交割,需要农民让度土地本身,而土地资产是非常保值的,现金或其他形式的补偿则存在一定的风险性。此外,目前农村的重大决策往往需要全部村民参与,决策时间更长。开发商可以通过合理运作示范项目,一步步取得农民信任。但如此一来,完成一个循环可能要三五年。
  解决之道是,将邻近地块加以整合打包,以某种方式交托给代理人,农民占有的不再是一块具体的土地,而是整体土地中的股份。理由是:要让一个人或一个村一次性把土地全部卖完,顾虑肯定更大,但拿出一半来决策就比较容易。比如打包整合5平方公里的土地,每个农民按照原本自己的土地面积占有相应股份,如果这个地块转让出1平方公里,没有农民会因此丧失全部土地,而是仍保留有剩下4平方公里中自己的股份。
  按照这样的方式,由打包后的土地管理者和开发商协商合作会很简单,推进也会很快。但如何将土地整合打包会比较困难,这需要打包后的土地管理者比较有公信力,这方面政府可以加以引导。
  金宝集团营销总监余鹤皋:政府应发挥更大主导作用
  金宝集团营销总监余鹤皋表示,不能保证相关利益方的合理收益是村企合作未能取得预期进展的主要原因。2003年,水口片区有一个区块被按照9元/平方米转让给某房产企业,价格超低,难免让邻近村民对“村企合作”产生顾虑。
  这种顾虑反映在实际操作中不利于项目推进中手续冗杂问题的解决。手续简化对政府和开发商或许都是好事,但对于老百姓来说,任何简化都不能影响其自身利益。村企合作面临的两大问题是资金投入不足和政府主导不足,前者可以通过企业投入解决,后者则需政府以让利于民的心态,作为组织者和解决者而非普通参与者,发挥主导作用,说服开发商和村民以双方均能接受的方式合作。
  隆生品牌总监吴景华:推进关键在于实现各取所需
  隆生品牌总监吴景华认为,村企合作需要有资质的开发商,更需要有实力的企业,否则很可能半途搁浅,特别是要对前期与村民谈判有充分准备。村企合作涉及不同利益方,各自诉求不同,要想实现项目推进,前提是村民和企业双方达到双赢,实现各取所需。
  合作的方式不仅只有房产开发,有一些区块适合工业用地。像顺德的很多工厂采取土地入股、村民分红的方式,村民收益丰厚。
  惠州中城嘉信地产总经理杨锦斌:村企合作更多是市场行为
  对于政府在村企合作中的作用,惠州中城嘉信地产总经理杨锦斌表示,政府能够推进是好事,但主导力量要弱一些。
  对于村企合作项目,大多数情况下,开发商不是和每一个村民协商,而是与村委会或村民代表进行谈判。相比之下,“三旧”改造项目因涉及房屋拆迁补偿问题,政府主导性更强。很多村企合作项目处于主城区周边,集体农用土地的建成物相对较少,涉及的拆迁补偿谈判也少一些。
  但每个区域、每个区块的土地性质、区位优势不同,涉及的利益主体更是复杂,具体到每一个项目,由开发商和村民作为利益主体,自主谈判就好,大的布局还是政府去做指导,但参与度不宜过高,像引入实力较强的企业参与更有利于村民的选择。
  今后,惠州主城区的地块越来越少,必然向周边区域,如金山湖、水口、仲恺等发展,村企合作的项目将有增无减。
  2014年六大村企合作方式挂牌地块
  2月17日惠州富辰实业以6565万元拍得河南岸39号小区HNA39-5-01-01地块,该地块采用村企合作方式共建,地块划拨土地使用权权益价格为9653万元,由竞得人直接以实物形式支付给村委会建筑面积28121平方米(其中商业面积4000平方米)的物业。
  2月28日隆生地产通过村企合作方式拿下桥东文头岭DJXC-35-01地块,地块划拨土地使用权权益价格为15151万元,由竞得人直接以实物形式支付给村委会建筑面积32500平方米(其中商业面积5833平方米)的物业。
  4月2日和18日三联金洲公司和鸿宏实业分别拿下三栋镇上洞村书房下南部新城17-04地块和惠州市河南岸36号小区,开发模式均采取村企合作方式。
  4月16日景富地产拿下河南岸14号小区HNA14-10-02地块,该地块采用村企合作方式共建,划拨土地使用权权益价格为1915万元,由竞得人直接以实物形式支付给村小组建筑面积8980平方米(其中商业180平方米)的物业。
  6月13日编号为GP2014-16的江北西区18号小区地块挂牌,土地面积16178平方米,起始价1492万元,该地块采用村企合作方式共建,地块划拨土地使用权权益价格为2200.09万元,由竞得人直接以实物形式支付给村委会建筑面积18000平方米(其中商业面积8000平方米)的物业。
  6月19日编号为GP2014-17的惠州市江北33号小区B02-06挂牌,土地面积12524平方米,起始价2015万元。该地块采用村企合作方式共建,划拨土地使用权权益价格为2985万元,由竞得人直接以实物形式支付给村委会建筑面积15341.9平方米(其中商业面积2166.5平方米)的物业。
  莫让村企合作陷入房地产开发单一模式
  2007年初,惠州市委、市政府开创性地提出“村企合作共建新农村”的发展策略。据媒体报道,2007年初,市委、市政府创造性地做出在全市开展村企合作共建新农村的决策部署,共有100个企业参与帮扶该市100个农村示范点建设新农村。
  在惠州“村企合作”元年,村企双方意向合作项目金额超过1亿元,实际投入超过4000万元。一大批诸如房地产项目开发、农村公路硬底化、农村危房改造、农村饮水解困等新农村建设工程在企业支持下得以加速推进。
  然而,曾经的“村企合作”盛景并未延续。多年过去,“村企合作”的发展模式并未开枝散叶,而是逐渐显露出疲态。
  在2007年推出“村企合作”发展模式的发展目标是实现观念转变、生产发展、收入增加、村容改变。如今,企业和农村无偿支助和帮扶的项目停滞不前,更多的村企合作新项目让位于房地产开发的单一合作模式。
  近年来,“村企合作”不再重复出现在政府的“三公”会议中,而是以城市国土土地挂牌交易的一种开发模式广为人知。据惠城国土局统计,从2013年1月至今年5月,惠城挂牌成交地块32宗,采用村企合作方式挂牌出让地块达6宗,面积16万余平方米,占城区挂牌交易总地块数的18.8%.
  “村企合作”开始逐渐沦为单一的房地产合作开发模式。尽管主管该项工作的城区国土局负责人表示,由于村企合作进行房地产开发利润收益高,造成村企合作共建模式往房地产市场聚集。
  尽管越来越倾向于房地产市场的村企合作模式吸引大量企业投资带动农村集体发展,但其造成的弊端也非常明显。首先在区域覆盖上,由于房地产开发对区位的要求较高,村企合作被局限在城郊或新城区村集体,真正亟需政策扶持的偏远农村和山村却无法覆盖;其次,由于房产物业具有长期性,尽管村民短期内可以得到丰厚的收益,但无法保障村民的长久收益,失地农民何去何从也是问题。此外,由于当前开发模式不完善,政府没有形成完善的监管体系,信息不对等导致村民权益受到侵害,产生社会矛盾。
  对于这些问题,不能幻想企业在开发过程中严于律己,而是需要政府相关部门不断完善监管体系。
  在“村企合作”建设模式下,不能局限于房地产开发这种小范围内的合作方式,而是要引导社会资金进入落后的偏远村落,推进新农村的全面建设。此外,针对房地产开发中的“村企合作”,相关部门应该完善监管,对企业和村委的合作方式严格把关,及时倾听民意,杜绝村民权益受损情况的出现。
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日上海市人民政府第24号令发布,根据日上海市人民政府第53号令修正并重新发布 第一章 总 则 第一条 为了加强本市农村个人住房建设管理,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例
日上海市人民政府第24号令发布,根据日上海市人民政府第53号令修正并重新发布 第一章 总 则第一条 为了加强本市农村个人住房建设管理,根据《中华人民共和国》、《中华人民共和国》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》和《上海市管理条例》,结合本市农村实际情况,制定本办法。第二条 本办法所称农村个人住房建设(以下简称农村个人建房),是指本市农村范围内(含国营农场、国营林场、国营牧场、国营渔场以及农村集镇等)居民自行新建、迁建、扩建、改建和翻建住房。第三条 上海市房屋管理局(以下简称市房地局)和县(区)土地管理部门是市和县(区)行政区域内农村个人建房用地的主管机关。上海市城市规划管理局(以下简称市规划局)和县(区)规划管理部门是市和县(区)行政区域内农村个人住房规划建设的主管机关。乡(镇)人民政府负责本行政区域内农村个人建房的管理工作。第四条 农村个人建房应当根据乡(镇)和村庄建设规划统筹安排。第五条 农村个人建房应当使用原和其他非耕地,严格控制使用耕地。农村个人建房所使用的土地属于国家或者集体所有,个人只有使用权。根据国家建设或者乡(镇)、村庄建设规划,农村个人建房需要调整宅基地、承包地、自留地、竹园地时,原土地使用人应当服从。第六条 农村个人建房用地应当根据市计划委员会和市房地局下达的年度用地计划指标,由县(区)土地管理部门分解落实到乡(镇)人民政府。第七条 农村个人建房用地实行有偿使用制度。第八条 农村个人建房审批实行公开办事制度。乡(镇)人民政府应当将建房用地户数、用地计划指标、宅基地面积、建房占地面积、建筑面积等情况定期张榜公布,接受群众监督。第二章 农村个人建房的申请和审批第九条 有下列情况之一的农村居民户,可以申请建房用地:(一)垦区移民户和因国家建设或者乡(镇)村集体建设拆迁的居民户;(二)低于本办法第二十七条规定的建房用地标准的居民户;(三)同户居住人口中有两个或者两个以上未婚者,其中一人已达到年龄,要求分户建房的居民户;(四)县(区)人民政府规定可以申请建房用地的其他居民户。第十条 农村个人建房用地应当向常住户口所在地的村民委员会提出书面申请,并填写《农村个人建房申请表》。第十一条 村民委员会接到建房申请后,应当征求村民小组的意见,经集体讨论并在《农村个人建房申请表》上签署意见后,连同建房申请人的书面申请报送乡(镇)人民政府。第十二条 乡(镇)人民政府在接到村民委员会报送的《农村个人建房申请表》和建房申请人的书面申请后,应当对用地面积、建房位置、建筑面积标准以及房屋的层数、高度等进行审核,并按下列规定办理审批手续:(一)农村个人建房使用原宅基地、其他非耕地,以及不需要申请用地的房屋加层、房屋翻建、建造围墙等,由乡(镇)人民政府在1个月内审批。(二)农村个人建房使用耕地(包括自留地,下同)或者国有土地的,乡(镇)人民政府应当在1个月内征求县(区)规划管理部门的选址定点意见,并报县(区)人民政府审批。(三)农村个人建房既使用原宅基地、其他非耕地,又使用耕地、国有土地的,以及在集镇范围内申请建房用地的,按前项规定办理。农村个人建房用地经批准后,由批准用地机关发给农村个人住房建设用地批准文件;由乡(镇)人民政府发给《农村个人住房建设工程许可证》。第十三条 市属的国营农场、国营林场、国营牧场、国营渔场职工申请建房用地的,由所在国营农场、国营林场、国营牧场、国营渔场报送其主管部门审核后,移送市房地局按规定的审批权限报批。县(区)属的国营农场、国营林场、国营牧场、国营渔场职工申请建房用地的,由当地县(区)人民政府审批。第十四条 经审核不同意农村个人建房用地申请的,由审批建房用地的机关以书面形式通知建房申请人。第十五条 不需要申请用地的房屋加层、房屋翻修、建造围墙等,应当向乡(镇)人民政府申请领取《农村个人住房建设工程许可证》。第十六条 农村个人建房应当按规定缴纳有关税、费。农村个人建房用地还应当缴纳建房用地保证金。建房用地保证金收取标准由各县(区)人民政府制定。第十七条 农村个人建房应当在取得《农村个人住房建设工程许可证》之日起1年内竣工。因特殊原因无法按期竣工的,经乡(镇)人民政府同意,可延长竣工期;延长期限由乡(镇)人民政府决定,但最长不得超过1年。第十八条 农村个人建房应当在开工前报告乡(镇)人民政府,并严格按照农村个人住房建设用地批准文件和《农村个人住房建设工程许可证》规定的宅基地面积、建房占地面积、建筑面积、房屋的位置以及层数、高度等进行施工。乡(镇)人民政府接到开工日期报告后,应当到现场进行查验。住房竣工后经检查符合本办法的,由县(区)人民政府发给《上海市农村宅基地使用证》,退还建房用地保证金。第十九条 现有宅基地面积在规定标准之内且符合村镇建设规划要求的农村个人建房户,应当在原址建设,不得移地迁建。第二十条 移地迁建住房的农村个人建房户,应当在新建房屋竣工后3个月内,拆除原有住房,退还宅基地。第二十一条 符合农村个人建房用地条件的农村居民户,可向乡(镇)人民政府申请购买本集体经济组织内的他人房屋。经批准后,买卖双方应当在2个月内办理变更手续和房屋买卖交易手续。第二十二条 因全部或者部分出卖、出租自住房屋造成居住困难或者将原居住房屋改为其他用途的农村居民户,不得申请建房用地,也不得申请房屋扩建或者加层。无本村民小组户口的农村房屋不得扩建。第二十三条 农村个人建造2层或者2层以上住房的,应当有设计单位设计或者审核过的设计图纸。
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