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征用的农村的土地建的房子有什么风险
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农村小产权房现状及对策研究
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王娟娟　张亚婉　钱雅琪　年蒙蒙【摘 要】我国经济正处于高速发展的阶段，城镇化进程也不断加速。一方面，我国的人均土地资源匮乏，另一方面，在农村有大量土地被闲置，这加剧人地之间的矛盾。本文将从农村闲置土地的概念出发，分析了农村土地闲置的原因，针对农村闲置土地经营中的法律问题，提出了有针对性的建议对策，以期解决农农村闲置土地经营中遇到的法律问题。【关键词】农村；闲置土地；经营；法律问题；对策建议1 农村闲置土地的概况农村闲置土地指的是现有农村范围内已经开发但处于未被利用或者利用不充分的状态，不利于农业生产和影响集约节约利用的集体或国有土地。[3]包括农业用地和非农业用地。农业用地又称农用地，指直接或间接为农业生产所利用的土地。包括耕地、园地、林地、牧草地、养捕水面、农田水利设施用地，以及田间道路和其他一切农业生产性建筑物占用的土地等。非农业用地是指农业用地和暂时难于利用的土地（如戈壁、沙漠、高寒山地、裸岩、裸土等）以外的土地。农村土地闲置主要是由国家政府、经济等多方面因素共同造成的。改革开放以来，我国的经济迅速发展，城镇化进程也不断加快，进城务工、经商的农民越来越多，甚至有农民举家搬迁至城镇生活；农民进城也造成了农村劳动力短缺，加上种植粮食的经济效益低，农民的种粮积极性普遍不高；还有一些企业进行土地投机，将土地闲置，试图获得土地的自然增值收益，这些都导致了农村大量闲置土地的出现。从法律上来说，我国的土地是归集体所有，但集体的范围各地有很大差异，有的是属于自然村所有，有的是属于行政村所有，具体属于哪一集体所有没有具体的立法；农村闲置土地在流转过程中，缺乏明确的法律依据及相应的纠纷解决机制，造成土地市场流转混乱的局面。因此，我国应加强相应立法，与时俱进，提出解决对策，促进农业社会健康发展。2 农村闲置土地经营中涉及的法律问题2.1 农业用地流转缺乏必要的法律程序我国《农村土地承包经营法》规定：通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。为了使土地不被闲置浪费，加上国家鼓励农村土地承包经营权进行流转，很多农民会选择转包、出租等流转方式。农村土地流转中会形成很多利益主体，然而这些利益主体之间的权责关系并不明确。首先，在我国，农村土地流转并不注重形式和程序，很少会采用合同形式，大多是口头约定即把土地使用权流转给亲朋好友。其次，太过随意的流转方式无法确定权利义务主体，导致双方的权利义务关系不明确。由于缺乏合同效力，双方的权责难以得到落实，导致土地纠纷难以快速有效地解决。因此，我国应加快脚步制定明确可参照的农业土地流转程序和形式，完善土地管理秩序。2.2 非农业用地流转缺乏明确的法律依据非农业用地通常包括农村聚落，大、中、小城镇，工矿区，交通运输等占用的土地。随着农村越来越多的年轻人在城市安家落户，导致越来越多的宅基地被闲置，利用效率大大降低。除此之外，农村闲置土地还包括许多废弃的学校、厂房等集体建设用地。目前，我国非农业用地的流转主要有出租、转让、以地入股、联合经营等形式。随着社会经济的发展，土地的价值越来越受到重视和关注。因此，违法出租、转让、入股集体土地的行为屡见不鲜，包括一些单位和个人擅自与农村集体签订合同，不报任何机关审批，违法用地。违法流转土地不仅会严重影响我国的土地市场，而且不利于保护农业用地。因此，我国应加快有关非农用地方面的立法，尽快把非农用地流转法律化、规范化，保障经济持续、快速、健康发展。2.3 农业用地转为非农业建设用地缺乏明确的纠纷解决机制随着经济的快速发展，非农业建设用地的需求逐渐增加，在巨大利益的驱使下，越来越多的农民选择与企业签订合同改变农业用地用途。农业用地转化为非农业建设用地一般有两种方式：一是，国家征收、征用；二是，农村集体内部依法转让和农业用地非法转用。对于农村集体非法转用，我国《农村土地承包经营法》明确规定：任何单位和个人不得自行与农村集体经济组织或个人签订协议将农用地转为建设用地。因此，农民与企业或其他经济参与者签订的合同因缺乏法律的认可而归于无效。但在实践过程中，法律的不认可并不影响私下合同的签订和履行，履行必然会产生纠纷，如果完全按照合同无效来解决，双方利益将会严重受损。因此，如何解决这一类型的合同纠纷以及如何确定双方的责任义务成为当前迫切需要解决的问题。3 农村闲置土地经营的救济机制3.1 明确农村闲置土地的权属界限，做好土地流转的登记工作我国《物权法》规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”从物权法上看，土地物权以登记为产权要件，即土地的所有权、使用权流转以登记部门的登记为准。对于农村闲置土地的使用权流转来说，其权属明确要求两个方面：一是，主体明确，也就是农村闲置土地的所有权主体和使用权主体必须明确，无论是国家所有还是集体所有、是自然村所有还是行政村所有，使用权属于哪户农民的、又向谁流转，都须在地籍登记部门进行登记。二是，面积明确，即主体享有所有权与使用权的闲置土地面积必须明确，权利的边界对权利主体或其他主体的权利义务进行限制。在农村闲置土地的流转中，土地面积的确定直接关系到使用权人的收益。三是，用途明确，即对农村闲置土地流转后的使用方式进行确定，土地使用者应当按照批准和登记的文件以及流转合同的约定使用土地，未经原批准机关批准，不得擅自改变土地的用途，将农业用地转变为非农业用地。通过权利登记对农村闲置土地的权属进行界定，使权利主体能真确清晰地认识到自己的权利，使土地的每一次流转都有据可查，做到土地流转的规范化和法律化，更好地抵制土地违法行为。同时相关机关要严格执法，妥善解决土地流转过程中产生的争议。3.2 确立农业用地流转合同制度，完善农业用地流转程序
为了明确农用地流转过程中的权利义务主体，更好地解决土地纠纷，把农用地流转制度化、法律化、建立流转合同制度是关键。首先，制定农用地流转合同标准文本，提供违约解决模板，为流转主体订立合同提供可依据的参照物。其次，规范农业用地流转行为，土地流转的双方当事人除了要签订合同外，还要向乡镇和村委会备案。再次，赋予乡镇主管部门监管职责，对己提交的土地流转备案合同进行审查，及时发现问题，预防发生不必要的纠纷。最后，建立农业用地流转档案，确保所有的流转合同有案可查，完善相应的政府信息，接受社会监督。因此，只有确立了土地流转程序，明确流转各方权利义务，土地纠纷才能被妥善地解决，我国农业用地土地流转形式才能被推广，从而推进农村建设进程，符合时代发展的要求。3.3 重构集体建设用地流转法律体系我国现行法律严格限制着农村集体建设用地的流转，政策与法规的滞后阻碍了土地市场的发展，因此，我国应建立新型集体建设用地土地流转体系，与时俱进。首先，通过完善立法来确定我国农民土地产权主体地位，从而避免所有权主体多元化。其次，完善与集体建设用地使用权流转有关的法律、法规，明确流转所具备的条件、程序、形式及范围，加强合同制度在流转过程中的作用，使流转有法可依。再次，集体使用权流转收益分配应公平合理，针对不同的转让形式建立不同的分配制度，同时制定流转价格，确保流转收益。最后，通过立法赋予土地管理部门监管职责，确保农民的权益在不受侵犯，保证我国集体建设用地流转体系健康、快速发展。3.4 明确农业用地转为非农业建设用地的合同纠纷解决机制虽然我国尚不认可农民与企业非法签订合同改变农业用地用途的行为，但解决此类合同纠纷却刻不容缓。首先，如果合同双方均无过错和重大过失，由此产生的赔偿责任按照公平原则分配。其次，如果合同一方隐瞒土地性质而使对方遭受损失，那么隐瞒一方应承担赔偿责任，无过错一方需就损失和隐瞒事实承担举证责任。最后，如果双方在合同订立过程中，双方约定村民有办理土地转化手续的义务或由于对方无法使用土地而产生的违约保证义务，针对上述情形要分情况分析，第一，由于合同无效则合同中的义务条款无效；第二，《合同法》第五十七条规定：合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在而有关解决争议方法的条款的效力。因此，合同中有关违约责任的设定条款可作为解决合同纠纷的依据。3.5 健全完善纠纷解决机制，促进社会和谐。农村闲置土地的纠纷，主要有两种表现形式：一是，平等主体之间的纠纷，包括农民与其他公民之间、农村集体组织与集体内农民及其他公民之间的纠纷。二是，公权力机关与个人、集体之间产生的纠纷，包括政府规划管理纠纷、闲置土地用途调整纠纷、国家征收纠纷、闲置土地行政登记纠纷。面对众多的纠纷，我们要健全纠纷解决机制，针对平等主体之间的纠纷，可以通过民主协商、民间调解、仲裁裁决、民事诉讼、行政解决等方式化解纠纷；针对国家公权力的侵犯，可以通过行政复议、行政诉讼和国家赔偿的方式进行救济。通过法律法规建设，平衡各主体之间的利益，预防纠纷的发生，促进社会和谐。4 结语综上所述，土地资源对人们生活水平的提高、国民经济的健康发展都起着重要的作用，我国人均土地资源稀少，但在农村有大量土地被闲置，这主要是经济和政治等方面的原因导致的。本文通过对农村闲置土地原因和危害的简单概括，总结了农村闲置土地经营中存在的法律问题，并提出了具有针对性的对策建议，通过国家、农民等权利主体的努力，相信农村闲置土地经营中出现的法律问题应该能够得到妥善有效的解决，做到国家利益、集体利益和农民利益之间的平衡，保障农业在国民经济中的主体地位，促进我国经济健康、平稳、快速发展。【参考文献】[1]符健敏.中国集体土地流转的法律问题研究[D].2011.[2]陶镕.集体建设用地使用权流转的法律规制研究[D].2013.[3]徐洁.农村闲置土地的界定及驱动因素分析——以醴陵市为例[D].2014.[责任编辑：田吉捷]
2016年26期
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农村土地无限期租赁是否符合法律规定程序？
1农村土地租赁合同书范本村()农包字第号发包方：租赁方：根据《中华人民共和国农村土地租赁法》、《山东省实施办法》等法律法规的规定，为农村经济发展的需要，发包方将村集体有所有权的耕地租赁给租赁方种植经营。为明确双方的权利和义务，经双方协商1致，签订合同如下：1、租赁地名：面积：界止：2、租赁形式：家庭租赁外方式租赁3、租赁期限：年月日至年月日止(年)。(双方约定不得超过3年)4、上交租赁款：共计人民币(大写)元。交款方式及时间：5、发包方的权利与义务：1、发包方有权监督租赁方按合同约定履行合同。2、发包方有权监督租赁方合法使用租赁土地。农村土地租赁合同书范本3、发包方有义务维护租赁者的合法权益。4、创造条件，尽可能为租赁方提供生产经营服务。租赁合同租赁合同格式租赁合同注意事项住房租赁合同厂房出租合同6、租赁方的权利与义务：1、租赁方有经营自主权。2、租赁方有权享受发包方提供的各项服务。3、租赁方必须按合同约定上交租赁款。4、租赁方未经发包方书面允许不得在租赁地内种植林木，不得搭建任何建筑物，不得擅自取土或改变地貌，只允许种植庄稼，严禁将租赁地用于违法经营。5、租赁方在租赁期间，如遇意外，其继承人可以继续租赁，直至合同期满。6、在合同租赁期内，如遇租赁范围土地被征用或村集体规划使用，租赁方必须服从。征用后，租赁方只享受地面附着物赔偿费及青苗补偿费。其他待遇归发包方。7、违约责任：如1方违约，应向对方支付违约金元。如租赁方违反合同约定或违法使用土地，发包方1经发现可单方终止合同，收回发包土地并不退还租赁方的租赁费。8、其他未尽事宜，双方另行协商。农村土地租赁合同书范本9、本合同1式份，发包方和租赁方各执1份，报市中街道办事处租赁合同管理机关各备案1份。10、本合同自签订之日起生效。发包方(盖公章)：租赁方(盖章)：法人代表(盖章)：签订日期年月日土地租赁定义：土地租赁是某一土地的所有者与土地使用者在一定时期内相分离，土地使用者在使用土地期间向土地所有者支付租金，期满后，土地使用者归还土地的一种经济活动。土地租赁合同：出租方:甲方承租方:乙方一:土地租用范围及座落:总面积平方米,不包括道路等公用面积,位置与四至范围附图:二:土地租用期限:自至,共五十年,按公历计算.三:租用土地价格为每亩元人民币,总计元人民币,此为五十年全部租金,一次交清,租赁期间不再产生其他费用.四:其他条款:(一)甲方责任和权利:1:租赁期内甲方必须协助乙方处理好周边关系,做好各项服务,协助乙方在企业登记注册和建设施工过程中相关手续的办理,确保企业稳定生产.2:甲方确保出租地块工业用电及道路设施于前建设完整,其中水泥路通至厂大门口,高压线拉至厂区范围米之内.逾期乙方有权决定退租,有权要求返还除本金外并计银行利息.3:合同期内,所租用土地不得擅自收回.因社会公共建设需要所租赁土地由政府收回的,甲方应在收回土地前个月,将收回土地的座落,四至范围,收回理由,收回日期书面通知乙方并予以公告.提前收回土地,甲方应给乙方经济赔偿,赔偿标准按土地的建筑物,构筑物和附着物的市值及租赁期限的余期等实际因素协商确定.4:甲方中途无故终止合同,除合同中规定的赔偿外,还应向乙方支付违约金,为总租金的%.5:租赁期内,甲方的人事等相关变动不得影响此协议的执行.6:按企业投产后经济效益大小需要,甲方应积极配合乙方向上争取工业用地指标,土地证办理费用由乙方自理.(二)乙方责任和权利1:乙方创办企业应符合国家产为政策,符合国家安全生产条例.2:乙方创办企业工商注册于甲方所在地行政机构,并享有政府规定外商投资的相关优惠政策.3:甲方配合乙方用水设施的建设,费用由乙方处理.4:乙方在土地测量后,进场施工前全额付清土地租用款.5:乙方在交付租用日起,个月内建成投产.因甲方工业用电设施不到位而造成乙方不能正常投产所产生的责任由甲方负责,乙方由此产生的经济损失由甲方赔偿.6:在租赁期内,乙方有权对所租赁土地进行联营,转租,抵押等行为,甲方不得干预。7:租赁期满,甲方将土地继续向外出租,同等条件下,乙方享有优先租赁权.乙方要求结束合同,应当在结束前个月向甲方提出.8:乙方中途无故终止合同,不得要求返还已付清租金,并丧失租赁权力.五:本合同盖章签字后即生效,任何一方不得擅自改变或解除合同.六:合同未尽事宜,由甲乙双方协商解决,补充说明与本合同具有同等法律效力.七:本合同一式二份,甲乙双方各执一份.注意事项在租赁合同中，要确定合同的主体，在签约时务必要认真审核出租人的资格，要核实产权证上记载的权利人与出租人是否一致，要明确租赁物等等。
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第一章总则第一条为了公正、及时解决农村土地承包经营纠纷，维护当事人的合法权益，促进农业、农村经济发展和农村社会稳定，制定本法。第二条因农村土地承包经营发生纠纷，当事人向农村土地承包仲裁机构申请仲裁的，适用本法。农村土地承包经营纠纷包括：(一)因确认土地承包关系发生的纠纷；(二)因履行、变更、解除和终止土地承包合同发生的纠纷；(三)因土地承包经营权流转发生的纠纷；(四)因收回、调整承包土地发生的纠纷；(五)因侵害土地承包经营权发生的纠纷；(六)法律、法规规定的其他土地承包经营纠纷。第三条农村土地承包经营纠纷仲裁应当坚持公开、公正、高效、便捷的原则，以事实为根据，尊重社会公德。第四条县级以上人民政府应当加强对农村土地承包经营纠纷仲裁工作的指导。县级以上人民政府农村土地承包管理部门及其他有关部门应当依照职责分工，支持农村土地承包仲裁机构依法开展工作。第五条因农村土地承包经营发生纠纷的，双方当事人可以通过协商解决，也可以请求乡(镇)人民政府、村民委员会等调解解决。当事人不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁，也可以直向人民法院起诉。第六条乡(镇)人民政府、村民委员会应当加强农村土地承包经营纠纷调解工作，帮助当事人解决纠纷。调解不得侵害国家利益和社会公共利益，不得损害他人合法利益，不得违反法律、法规。第七条在农村土地承包经营纠纷仲裁工作中做出突出成绩的组织和个人，依照国家有关规定予以表彰和奖励。第二章仲裁机构和仲裁员第八条县级人民政府根据当地农村土地承包经营纠纷实际情况组织成立农村土地承包仲裁委员会。第九条农村土地承包仲裁委员会由县级人民政府及其有关部门代表、有关人民团体代表、农民代表以及法律、经济等相关专业人员组成，其中农民代表以及法律、经济等相关专业人员不得少于总数的二分之一。农村土地承包仲裁委员会设主任一人，由全体组成人员选举产生。第十条农村土地承包仲裁委员会依法履行下列职责：(一)聘任、解聘仲裁员；(二)受理案件；(三)监督仲裁活动。农村土地承包仲裁委员会应当制定章程，对其组成人员任期及产生方式、议事规则等作出规定。第十一条农村土地承包仲裁委员会日常工作由当地农村土地承包管理部门承担。第十二条农村土地承包仲裁委员会应当聘任公道正派的人员为仲裁员，并定期组织仲裁员进行农村土地承包等相关法律和政策培训。省、自治区、直辖市人民政府农村土地承包管理部门应当制定仲裁员培训计划，编制仲裁员培训教材，加强对仲裁员培训工作的组织和指导。第十三条仲裁员应当从事农村土地承包管理工作、法律工作等满5年以上。熟悉农村土地承包法律和政策，且威信较高的当地农村居民，也可以聘任为仲裁员。第十四条农村土地承包仲裁委员会组成人员、仲裁员应当依法履行职责，遵守仲裁规则和章程，不得徇私舞弊，不得侵害当事人的合法权益。仲裁员有徇私舞弊、枉法裁决以及接受当事人礼品、宴请等违法违纪行为的，农村土地承包仲裁委员会应当将其解聘，且不得再聘任为仲裁员；构成犯罪的，依法承担刑事责任。县级以上地方人民政府及有关部门应当受理对仲裁员违法违纪行为的投诉和举报，并依法组织查处。第三章申请和受理第十五条农村土地承包经营纠纷由纠纷涉及的土地所在地农村土地承包仲裁委员会负责仲裁。第十六条农村土地承包经营纠纷仲裁的申请人、被申请人为仲裁双方当事人。家庭承包的，可以由家庭代表人作为当事人参加仲裁。与案件处理结果有利害关系的，可以申请作为第三人参加仲裁，或者由农村土地承包仲裁委员会告知其作为第三人参加仲裁。当事人、第三人可以委托代理人参加仲裁。第十七条申请农村土地承包经营纠纷仲裁应当符合下列条件：(一)申请人和纠纷有直接的利害关系；(二)有明确的被申请人；(三)有具体的仲裁请求和事实、理由。申请农村土地承包经营纠纷仲裁可以向受农村土地承包仲裁委员会委托的乡(镇)人民政府或者有关组织、个人提出，也可以直接向农村土地承包仲裁委员会提出。受委托接受申请的乡(镇)人民政府或者有关组织、个人，应当在收到申请之日起3个工作日内将申请转送农村土地承包仲裁委员会。第十八条申请仲裁应当提交仲裁申请书，载明申请人、被申请人基本情况、仲裁请求和所根据的事实、理由，并提供相应的证据或者证据来源。书面申请确有困难的，可以口头申请，由农村土地承包仲裁委员会记入笔录，并交申请人签名、盖章或者捺印。第十九条农村土地承包仲裁委员会应当在收到仲裁申请之日起5个工作日内完成受理审查。有下列情形之一的，农村土地承包仲裁委员会不予受理仲裁申请；受理之后发现的，应当终止仲裁：(一)不符合申请条件的；(二)当事人就该纠纷向人民法院起诉，人民法院已经受理的；(三)法律规定该纠纷应当由其他机构处理的；(四)该纠纷已经生效的判决、裁定、仲裁裁决、行政处理决定等处理完毕的。第二十条农村土地承包仲裁委员会决定受理仲裁申请的，应当通知申请人；决定不予受理或者终止仲裁的，应当书面通知当事人并说明理由。第二十一条农村土地承包仲裁委员会受理仲裁申请之日起5个工作日内，应当将仲裁通知、仲裁规则、仲裁员名册送达申请人，将仲裁通知、仲裁申请书副本、仲裁规则、仲裁员名册送达被申请人。第二十二条被申请人应当在收到仲裁申请书副本后10个工作日内向农村土地承包仲裁委员会提交答辩书；书面答辩确有困难的，可以口头答辩，由农村土地承包仲裁委员会记入笔录，并交被申请人签名、盖章或者捺印。被申请人未答辩的，不影响仲裁程序的进行。被申请人可以在答辩中对申请人提出反请求。第四章仲裁庭第二十三条农村土地承包经营纠纷仲裁庭由3名仲裁员组成，其中首席仲裁员由双方当事人共同选定，其余2名仲裁员由双方当事人分别选定；当事人不能选定的，由农村土地承包仲裁委员会指定。事实清楚、案情简单、权利义务关系明确的农村土地承包经营纠纷，经双方当事人同意，可以由双方当事人共同选定或者由农村土地承包仲裁委员会指定一名仲裁员独任仲裁。农村土地承包仲裁委员会应当在仲裁庭组成后2个工作日内将仲裁庭组成情况通知双方当事人。第二十四条仲裁庭组成人员有下列情形之一的，应当自行回避，当事人也有权以口头或者书面方式申请其回避：(一)是本案当事人、第三人、代理人及其近亲属的；(二)与本案有利害关系的；(三)与本案当事人、第三人、代理人有其他关系，可能影响公正裁决的。当事人提出回避申请的，应当在首次开庭前提出，并说明理由。回避事由在首次开庭后知道的，可以在最后一次开庭终结前提出。第二十五条农村土地承包仲裁委员会对回避申请应当及时作出决定，以口头或者书面方式通知当事人，并说明理由。仲裁庭组成人员的回避由农村土地承包仲裁委员会主任决定；农村土地承包仲裁委员会主任担任仲裁员的，由农村土地承包仲裁委员会集体决定。第二十六条仲裁庭依法独立履行职责，不受任何组织、个人的干涉。第二十七条仲裁庭组成后，应当尽快审阅案件材料，了解纠纷的事实和情节，研究双方当事人的请求和理由。仲裁庭可以调查取证，也可以委托人民法院代为调查取证。第二十八条经当事人申请，仲裁庭可以决定委托鉴定机构对与案件有关的专门性问题进行鉴定。必要时，仲裁庭可以直接决定委托鉴定机构对与案件有关的专门性问题进行鉴定。第二十九条对权利义务关系明确的纠纷，经当事人申请，仲裁庭可以先行裁定维持现状、恢复农业生产以及停止取土、占地等破坏性行为。一方当事人不履行仲裁庭先行裁定的，另一方当事人可以申请人民法院强制执行，但应当提供担保。第三十条仲裁庭认为案件事实基本清楚的，可以先行调解。经调解，双方当事人依法达成调解协议的，仲裁庭应当制作调解书。调解书应当载明双方当事人基本情况、纠纷事由、协议内容和履行期限，经双方当事人签名、盖章或者捺印后即发生法律效力。第五章开庭和裁决第三十一条农村土地承包经营纠纷仲裁应当开庭进行。开庭在纠纷涉及的土地所在的乡(镇)、村进行；经双方当事人同意，也可以在农村土地承包仲裁委员在地进行。开庭应当公开，但涉及国家秘密、商业秘密和个人隐私以及双方当事人约定不公开的除外。第三十二条仲裁庭确定开庭时间、地点后，应当提前5个工作日通知当事人和其他仲裁参加人。当事人有正当理由的，可以向仲裁庭请求变更开庭时间、地点。第三十三条当事人、第三人、代理人在开庭过程中有权发表意见、陈述事实和理由、提供证据、进行质证和辩论。对不通晓当地通用语言文字的少数民族当事人，农村土地承包仲裁委员会应当为其提供翻译。代理人应当在代理权限范围内参加仲裁。第三十四条当事人应当对自己的主张提供证据，但法律、行政法规另有规定的除外。与纠纷有关的证据由作为当事人一方的发包方掌握管理的，发包方应当提供；发包方不提供的，应当承担不利后果。第三十五条证据应当在开庭时出示，但涉及国家秘密、商业秘密和个人隐私的证据不得在公开开庭时出示。仲裁庭应当依照仲裁规则的规定组织开庭，给予双方当事人平等陈述、辩论的机会，并组织当事人、第三人、代理人围绕纠纷进行质证。经仲裁庭查证属实的证据，应当作为认定事实的根据。第三
第一章总则第一条为规范农村土地承包经营权流转，维护流转双方当事人的合法权益，促进现代农业和农村经济全面发展，现根据《农村土地承包法》及有关规定，制定本细则。第二条坚持以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营制度，稳定现有土地承包关系，并保持长久不变，是规范土地流转的基础。第三条赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权，让其真正享有占有、使用、收益和流转四权统一的权利。第四条在不得改变土地集体所有性质、不得改变土地农业用途、不得损害农民土地承包权益的情况下，允许承包方在承包期内，流转土地承包经营权。第五条各种形式的土地流转期限，不得超过承包期的剩余承包期。第六条农村土地承包经营权流转收益归承包方所有，任何组织和个人不得侵占、截留和扣缴，也不得以服务为由提取管理费。第七条拓展二三产业，让分离土地的农民实现非农就业，并有稳定的工作岗位和收入来源，这是实施土地承包经营权流转的前提条件。第八条农民向二三产业转移后，农村集体经济组织应维护其土地承包权益，获取土地流转收益，实现好、维护好、发展好农民的根本利益。第九条通过土地承包经营权流转，逐步提高现代农业的集约化水平，促使更多的农民离开土地，运用减少农民的办法来富裕农民。第二章土地流转原则第十条坚持依法自愿有偿原则。土地流转行为符合法律规定;承包方有权自主决定承包土地是否流转、流转对象和流转形式，任何组织和个人不得强迫流转或者阻碍流转，其流转收益归农户所有。第十一条坚持规模效益原则。鼓励承包方联合与合作，采用先进科技和生产手段，加大技术、资本等生产要素投入，着力提高规模效益。第十二条坚持平等协商原则。土地承包经营权流转双方是平等的主体，其流转形式、价格、期限由双方协商议定。第十三条坚持共同受益原则。承包方流转土地可获取流转费和从事非农收入，而接转方可通过扩大经营规模增加农业收入。第十四条坚持可持续发展原则。接转土地经营者，不能损害生产和生态环境，不能搞掠夺式经营，要加强土地投入和养护，培育地力，提高农业生产能力。第三章土地流转服务第十五条乡镇政府成立土地流转领导小组。实行乡镇长负责制，统筹辖区内土地流转工作，为加快土地流转提供组织保障。第十六条乡镇政府结合区县二三产业发展布局和城市化进程，科学编制出本乡镇《土地流转规划》，将民间无序流转变成有计划、有组织的流转。第十七条乡镇政府建立土地流转服务中心。开展土地流转业务，面向流转双方提供政策法律咨询、流转价格评估、合同签订指导、合同变更仲裁等项服务，不断优化土地流转的外部环境。第十八条乡镇政府建立土地流转信息库。将辖区内各村土地流转信息及外来求租土地信息一并输入信息库，通过电子显示屏发布，为流转双方对接创造条件。第十九条村建土地流转服务站。发包方需安排专兼职人员，负责本村农户土地流转的信息收集，并以书面形式向本乡镇土地流转服务中心上报，为农民流转土地铺路搭桥。第二十条村集体经济组织在土地流转中行使指导、协调、管理、监督等职能，协助农户做好土地流转的相关工作。第二十一条区县经管部门建立土地流转信息专栏，负责发布本区县所辖乡镇土地流转信息，为加快土地流转搭建信息平台。第二十二条农村土地承包经营权流转服务中心或中介组织，应当向区县人民政府农业行政(或农村经管)主管部门备案，并接受其指导，依照法律和有关规定提供流转中介服务。第四章土地流转程序第二十三条发包方将土地出租用途、面积、价格、期限应当向村民公示，并委托村民代表入户征求意见。第二十四条发包方召开村民代表大会，将土地出租方案，提交大会讨论，经三分之二以上村民代表同意，形成会议《决议》。第二十五条发包方向外出租土地，须向乡镇政府写出书面报告，并附村民代表大会《决议》，经审核批准，再组织实施。第二十六条土地承包经营权流转，双方当事人须签订《土地承包经营权流转合同》，其合同一式四份，流转双方各执一份，向发包方和乡镇经管部门各备案一份。第二十七条签订土地流转合同后，双方当事人可到乡镇经管部门进行鉴证，也可到区县司法部门进行公证。第二十八条发包方向外出租土地，经乡镇政府批准后，并以书面形式向乡镇经管部门备案。第二十九条发包方将土地流转收益、分配方案等情况及时张榜公布，让村民了解土地流转的全过程，增强办事透明度。第五章土地流转手序第三十条承包方采取转让方式流转土地承包经营权的，应当事先向发包方提出书面申请，经同意方可转让。第三十一条发包方同意承包方以转让方式流转承包土地的，当事人应及时办理承包合同和农村土地承包经营权证变更手续;发包方不同意的，应当在7日内以书面形式向承包方说清理由。第三十二条村内承包方之间自愿将土地承包经营权进行互换，双方当事人应及时办理农村土地承包经营权证变更手续。第三十三条承包方将承包地采取转包、出租、股份合作形式流转的，应及时办理登记手续，并向发包方备案。第三十四条村内承包方间采取转包、出租方式流转土地的，接转方在流转合同规定的期限内，可以再流转给本村其他农户，但应当取得原承包方同意。第三十五条本村以外的接转方，若进行二次流转，须经发包方同意，并在乡镇经管部门备案。第三十六条承包方自愿委托发包方或中介组织流转其承包土地，事先出具土地流转委托书，载明委托事项、权限和期限等，并在委托书上签名或盖章。第三十七条村内承包方间开展土地流转的，发包方应建立《土地承包经营权流转台帐》，记载土地流转内容及其变更情况。第六章土地流转管理第三十八条区县、乡镇农业行政主管(或农村经管)部门是土地流转主管单位，履行土地流转职能，对土地流转使用情况定期检查，发现问题及时解决，确保土地流转健康运行。第三十九条乡镇经管部门要指导农村土地流转合同的订立，及时办理土地流转引起的合同变更、解除、重订及合同签证，建立流转合同档案。第四十条土地承包经营权流转，应使用区县政府统一印制的《土地承包经营权流转合同》文本，主要条款包括：1双方当事人姓名;2流转面积;3流转期限和起止时间;4流转用途;5双方当事人的权利义务;6流转价格及支付方式;7流转合同到期后地上附着物及相关设施的处理;8违约责任。第四十一条土地承包经营权流转，可在本社区内流转，也可打破地域、行业和城乡界限，实施跨地区、跨行业、跨所有制流转。第四十二条允许工商企业租赁农民承包地，采取公司加农户和订单农业方式，带动农户发展产业化经营，向农户提供社会化服务。第四十三条承包方将承包土地自愿流转给发包方经营，或由发包方向外出租，流转期限应当一致，以便接转方经营管理。第四十四条承包方采取转包或出租方式流转承包土地，期限不足一年的，可不签订土地承包经营权流转合同。第四十五条承包方自愿把承包土地流转给发包方，在流转合同约定的期限内，不得重新向发包方申请要地。第四十六条土地承包经营权流转费包括转包费、转让费、租金和入股分红等，流转费按照一年一收，实施股份合作的可采取1—2次分配，不得在流转期限内将流转费提前一次性收齐。第四十七条发包方同外来企业签订土地租赁合同，应约定租金分阶段递增幅度，以便在土地增值的情况下，确保农户持续增收。第四十八条发包方向农业龙头企业或涉农工商企业出租土地，所签订合同应约定优先吸纳本村劳动力在该企业就业。第四十九条发包方对土地流转后的使用情况进行检查监督，对掠夺性经营，造成生产下降或弃耕荒芜的，应终止其流转合同，收回发包的土地。第五十条农业科研院所到农村建立种苗繁育、示范推广基地及发展设施农业等，应与相关农业示范园区结合，充分利用现有土地和设施，提高土地利用率和产出率。第五十一条乡镇政府对所辖村向外出租土地时，应考察了解承租方是否具有经营能力，严把土地流转审核关，提高决策的科学性。第五十二条区县土地管理部门，对接转方随意改变土地性质，造成不良影响的，依法给予必要的处罚。第七章土地流转方式第五十三条承包方依法取得的农村土地承包经营权，可以采取转包、出租、互换、转让、股份合作等形式进行流转，其权益受法律保护。第五十四条专业大户经营。承包方将承包土地流转给种植大户，合理收取流转费，而接转土地的大户不断扩大耕作面积，实现规模经营。第五十五条村集体统一经营。经过村民代表大会讨论，承包方将承包土地流转给发包方统一经营，年终所创收益按土地权益分配到承包方。第五十六条合作社专业经营。承包方将承包土地流转给土地股份合作社，由其统一组织生产资料购进、技术服务和产品销售，承包方以家庭为单位组织生产，年终按交易量实现利润返还，并按土地股份分红。第五十七条企业自主经营。承包方将承包土地流转给发包方，而后由发包方统一租赁给农业龙头企业，由其自主经营，发包方收取租金，全额返还到相关承包方。第五十八条村企联合经营。承包方将承包土地流转给发包方，发包方以土地入股形式参与企业经营，年终将股权收益按股兑现到承包方。第五十九条民企合作经营。承包方将土地承包经营权直接入股，参与股份合作企业经营，除享受按股分红外，还可在企业打工，获取工资性收入。第八章土地流转纠纷处理第六十条在农村集体经济组织内部，承包方间就土地承包经营权流转发生纠纷，依照合同约定，双方当事人可通过协商解决。第六十一条农村集体经济组织应成立土地承包经营权流转纠纷调解小组，对土地流转发生的各类纠纷进行排查，随时做好调解工作。第六十二条乡镇经管部门是本行政区域内土地承包、流转纠纷的调解机构，负责辖区内土地承包合同纠纷调解，帮助当事人解决纠纷。第六十三条区县人民政府应建立健全农村土
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