“全国首例小区车库之争”引争议 小区车位权属归谁
不动产登记中心黄姓负责人告诉记者，关于地下停车位的归属问题，要看规划图。一般情况下，会默认产权归国家所有，而具体到收益上，则是“谁投资，谁收益”。
原标题:&全国首例小区车库之争&引争议 小区车位权属归谁 相关部门回应：看规划分情况
地下停车场
■本报记者颜茜& 文/图
日前，一则关于&全国首例小区车库之争&的消息刷爆了微信&朋友圈&。消息称，位于南京市鼓楼区水佐岗的星汉花园小区共有59个地下车库，开发商以至少8万元的单价卖掉了其中35个，其余的被物管以每月250元的租金租了出去。为此，小区业主委员会将开发商告上法庭。最终，南京市鼓楼区法院一审判处开发商将地下停车库移交给业主委员会管理，全体业主享有地下停车库的权益。消息一出，小区车位的归属问题受到网友广泛关注。那么小区车位究竟该归谁所有？近日，记者展开相关调查。
调查结果：网传与真相不同
网传的文章说全体业主享有地下停车库的权益。真相是否如此？记者随即查询了南京市鼓楼区法院的官方公众号。该公众号发布一篇题为《全国首例小区车库之争，花落谁家？以生效判决为准！以生效判决为准！》的郑重声明。文中否认了网络上流传的一审判决结论，并称网上的结论所提及的均是并未生效的一审判决，而真正的判决结果与网传的相差甚远。
那么，小区的停车位究竟属于全体业主所有还是归开发商所有？开发商有无权利对小区的地下停车位进行出售？记者查询了《物权法》。根据《物权法》第七十四的规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
记者还咨询了吉泰律师事务所的律师练继勇。练律师认为，车库所有权的归属问题，应当分两种情况，对计入公摊面积的车位，业主有共有部分的共有权。对未计入公摊面积的车位而言，开发商作为开发建设单位有权处分。
相关人士：产权归属看规划
不动产登记中心黄姓负责人告诉记者，关于地下停车位的归属问题，要看规划图。一般情况下，会默认产权归国家所有，而具体到收益上，则是&谁投资，谁收益&。一般购房合同里会约定相关事宜，如果合同里写明产权为开发商所有，那么法律上则以合同为准。假设要求开发商建五千平方米的人防工程，开发商建了1万平米，剩余的五千平方米由开发商经营。
市民防局肖姓负责人回应，小区地下车库的产权问题较为复杂，有众多不同的情况，并不能一概而论。对于小区依法配建的属于民防工程的地下停车位，开发商无权销售，应当向全体业主开放，出租的租赁期限不得超过五年。对业主而言，判定车位是否共有，最简明的方式是看规划图。如果小区即将动工或在建，那在当地规划部门网站或建筑工地地址公示区域可以看到小区规划图，看看上面规划了多少绿地、多少车位，等建成后再作对比。
记者总结：是否分摊是标准
综合以上，记者总结了几点判断车位归属的方法。如果在房产证里的面积不包含地下停车场的分摊面积，所有权属于房地产开发商。一般现在业主买的是车位的长期使用权，没有单独的产权证。另外，业主优先使用是相对的，首先满足规划设计消防等要求，剩下才考虑业主使用。
如果地下停车场经过面积分摊了，使用权就归全体业主；地下停车场是附属设施，经地上建筑面积分摊后，产权属于全体业主共有，像电梯、物业用房等一样是共有。地下车位的买卖实施上是使用权的租赁，因为不能办理产权，所以业主交的钱是租赁费，签的合同也只能是使用合同，不能成为购买。
责任编辑:龙翔明
中国吉安网版权与免责声明
①凡本网注明来源“井冈山报”、“吉安晚报”、“中国吉安网”的所有文字、图片内容，版权均属井冈山 报社所有，其他媒体未经井冈山报社许可不得转载。已经许可转载的，必须注明稿件来源“中国吉安网”，违者井冈山报社将依法追究责任。
② 凡本网注明来源“新华社”的所有内容，版权均属新华社所有，本网已获授权使用，任何其他媒体不得从 本网转载、转贴或以其他形式复制发表，违者井冈山报社将依法追究责任。
③ 凡本网注明“来源：ＸＸＸ（非中国吉安网）”的内容，均转载自其他媒体，转载的目的在于传递更多信 息，并不代表本网赞同其观点，也不对其真实性负责。
④ 如因作品内容、版权或其他事项需同本网联系，请在３０日内进行。电话：| 24小时滚动 |
小区停车位到底归谁？地面停车位属于业主
来源：沈阳日报
365地产家居网
小区停车位到底归谁？地面停车位属于业主 资料图片
小区停车位的归属问题，困扰着众多购买了商品房的业主。围绕小区停车位产生的纠纷日益增多，诉讼也时有发生。11月15日，皇姑区法院民一庭法官王卫东通过分析三种涉及&停车位&纠纷的问题，为业主在法律上支招解惑，指出停车位并不都是开发商专有的&奶酪&。&&&
地面停车位归全体业主
业主声音：
一些业主反映，买得到房，但买不到车位或买不起车位。记者了解到，在一些中心城区，这个情况在有车族中已逐渐成为一个普遍现象。很多人有这样一个观点：房子是从开发商那里买的，那车位当然得从开发商那里买或租。
法官说法：
王法官表示，这种观点并不准确。业主购买的房屋建筑面积包括了房屋本身的套内面积及房屋分摊的公用面积，一般而言，建筑区划内的地面面积，除建筑物本身的占地面积之外，都作为公用面积分摊给购房业主，业主所支付的购房款中应当已包括了这部分面积的对价，故该部分面积应当属于全体业主共有。占用建筑区划的地面所建设的停车位，实际上是占用全体业主共同共有的公用面积而建，故应确认为属于全体业主共有。所以，车位并不是&生来&就归开发商。&&&
对于占用属于全体业主共有的公共用地所建停车位，无论停车位的建设单位是否与购房业主就停车位的归属进行了约定及如何约定，都无法改变此类停车位属于全体业主共同共有的事实，全体业主的这项法定权利不因当事人的其他约定而改变。生活中，物业公司擅自将建筑区划内的地面停车位转让或出租给某个业主的现象时有发生，因物业公司无权处分属于全体业主共有的地面停车位，故该转让及出租行为应为无效。
地下停车位一般归属开发商
业主声音：
一些业主认为，既然建筑区划内的地面面积，除建筑物本身的占地面积之外，都作为公用面积分摊给购房业主，那么，利用该公用土地盖的地下停车位也应属于全体业主共有。
法官说法：
地下停车位是利用地下空间而设，法律对其权属问题并未明确约定。但应明确，地下车位所占用的土地使用权，不能当然地认为属于业主共有。地下空间利用权虽包含在土地使用权之中，但其并非随着专有部分的购买而当然取得，地下空间利用权的归属要根据规划来确定。换言之，地上建筑物与土地使用权不能分割使用的原则，并不适用于地下建筑物与土地使用权的关系。&&&
地下车位作为独立使用对象，不属于小区共用的公共设施，故停车位的归属应通过约定进行。只要地下停车位的开发建设单位与购房业主就停车位的权属作出明确约定，该约定若无其他的法定无效理由，就应当确认合法有效。对于未经约定的建筑区划内的地下停车位，根据&谁投资、谁受益&的原则，开发商投资建造了地下停车位，理应享有地下停车位的所有权和支配权。
停车位应首先满足业主需要
业主声音：
好多业主都抱怨开发商现在不是在卖车位，而是在&拍卖&车位，谁有钱卖给谁。如果出价够高，甚至将本小区车位卖给小区以外的人。
法官说法：
地下停车位属于开发商所有，并不意味着开发商可以自由转让其所有的地下停车位。我国物权法明确规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。&首先满足业主的需要&应理解为业主有权选择买受或租用的形式，开发商不得在业主不同意买受或有业主之外的人出高价买受停车位的情况下将停车位出售给业主以外的人，而使业主无法使用停车位。所以，在尚未满足本小区业主的车位、车库需要的情况下，擅自将车位卖给小区以外的人，属违反该项规定的行为。
在尚未满足小区业主需要的情况下，开发商擅自租售车位给小区以外的人，本小区业主或者业委会有权要求开发商返还车位并优先满足小区业主需求。
>> 浏览更多房地产，了解更多，请点击进入
本月热门楼盘
数据加载中, 请稍候…
业主社区・TOP 10法律快车已经建立364个城市分站，累计法律咨询条，日均案件委托超过600项，日均访问量达70余万次，执业律师注册会员逾170411名，公众注册会员逾200万名。
您所在的位置： > >
> 业主地下车位的权属案例探析
所在地区：浙江 - 杭州
手　　机：1515813****
电　　话：0571-86****
(咨询说明来自法律快车，将获得优先解答)
执业证号：84385
执业机构：浙江诺力亚律师事务所
联系地址：杭州市余杭区临平世纪大道九洲大厦11楼
按专业找律师
业主地下车位的权属案例探析
作者:王广亮　　时间:　　浏览量 0　　
案例一、南京
日，南京市鼓楼区人民法院一审判决了该市首例业主与开发商对簿公堂争要地下车位归属权一案：星汉城市花园小区地下车位判归全体业主共有，开发商无权出售，开发商对小区地下车位的销售属于“重复销售”；被告江苏星汉置业有限公司于判决生效之日起１０日内将星汉城市花园地下停车库移交给原告星汉城市花园业主委员会管理，并由星汉城市花园全体业主享有该地下停车库的权益。
法院的判决理由概括起来主要有两个：第一，小区车位作为公建配套设施，其建造费用已经包含在全体业主的购房款中（开发商不能提供成本未计入房价的证据），不可以二次出卖，根据“谁投资、谁受益” 的原则，小区车位所有权当属全体业主；第二，从土地使用权的角度看，业主办理产权证时，产权证书上载明了业主的分摊土地面积，因此车位所依附的土地使用权（包括地表、地上和地下）归业主所有，故车位所有权也应当属于业主。
案例二、青岛
& & 青岛太平洋中心工程地下有两层车库，约189个车位，业主们原本每月向物业交400元便可停车。2003年底，开发商竟突然开始“外卖”车位，6平方米售价8万元！原来，开发商青岛四和房地产发展有限公司已于2003年1月拿到了市国土资源和房屋管理局为地下车库核发的产权证。
& & ●第一战　业主向市南法院提起诉讼，要求撤销该产权证。2004年8月，一审判决：因核发的产权证没有车库的具体位置，造成产权证有重大瑕疵而撤销该证。当年 10月 28日，开发商对车库重新登记后，市国土资源和房屋管理局再次为其发证。
& & ●第二战　2005年3月，9名业主以“地下车库不是土地上的建筑物不该发证”为由，联名将市国土资源和房屋管理局告上法庭（开发商为第三人） 2005年 8月，市南法院审理后认为，开发商申请发证的地下车库也是“土地上”的建筑物，驳回业主请求
& & ●第三战　业主上诉至市中院。市中院认为“青岛太平洋中心工程”项目，除了本案争议的停车场外，并未建有其他停车场所。换言之，作为配套设施和唯一的停车场，应归所有业主使用。据此，法院判决撤销产权证，业主赢了官司。
详情如下：2004年2月，青岛五四广场附近太平洋中心的9名业主联名向青岛市市南区人民法院提起诉讼，要求撤销小区停车位的产权证。2004年8月，青岛市市南区人民法院作出一审判决，判决认为：青岛市国土资源和房屋管理局发给青岛市四和房地产公司的产权证没有标注车库的具体位置，属于重大瑕疵，因此撤销了开发商的产权证。
然而仅仅过了一个月，开发商就标注了红线图，重新对地下车库申请登记。于是，日，开发商四和房产公司又取得了地下车库的房产证。重新拿到房产证的开发商又开始销售车位，太平洋中心的业主们感到十分气愤，他们认为，地下车库不是地上的建筑物，房产部门不应当发放房产证。于是，9名业主再次提起了诉讼。2005年3月，青岛市市南区人民法院第二次开庭审理，然而，这次的判决，业主们却输了。“法院认为，这个地下车库也是地上建筑物，属于地上的房屋，所以应当颁发产权证。” （解释：地上的“上”字是法律意义的“上”，而不仅仅是地理空间的“上”）
对于这样的判决，太平洋中心的业主们不能接受，上诉至青岛市中级人民法院。业主们主张，车库是小区的配套设施，应当归全体业主所有。开发商却认为，地下停车场的整体建筑面积，并没有分摊到整个小区的公摊面积中去，车库是自己投资的，根据“谁投入，谁收益”的原则，自己应当对地下停车位享有权益。
& &日，市中院终审撤消了市南法院的判决，青岛市中级人民法院对此案作出判决。判决认定，本案所争议的停车场是属于小区的配套设施，应当归全体业主使用，撤销青岛市国土资源和房屋管理局为开发商核发的房屋产权证。
案例三、北京
日，北京市海淀区太月园小区正式成立业主委员会，该小区共有住户1900多户，共有停车位800多个，地上和地下停车场各占一半，许多业主向业主委员会反映小区停车难的问题。经查，发现太月园小区的开发商早就取得了小区地下停车场的产权。在业主们和开发商的几次交锋中，一些疑点出现了：根据太月园小区业主提供的资料显示：小区的地下车库并没有交纳相应的土地使用权出让金。也就是说，开发商在没有交纳车库的土地使用权出让金的情况下，却取得了土地的使用权，相应地获得了车库的产权证。然而，随着事情的一步步发展，太月园小区的业主们还发现了一个更令他们吃惊的问题，那就是开发商竟然也取得了小区人民防空工程(简称人防工程)的产权证！
2005年12月，太月园小区业委会的5位业主，就开发商获得的土地使用证问题，到北京市建委反映情况，并向北京市政府提出行政复议。而北京市政府的复议决定认为：房地产公司取得《土地使用证》符合相关法律。5位业主对此表示不服，于2006年先后向北京市第一中级人民法院、北京市第二中级人民法院提起行政诉讼，但是均被法院驳回。随后，太月园小区业主将地下车库产权纠纷案经北京市人民检察院抗诉，上诉至北京市高级人民法院，高院已于日开庭审理此案。
日，北京市高级人民法院作出终审裁定：撤销北京市第一中级人民法院(2006)一中行初字第921号行政裁定，将本案交由北京市第一中级人民法院继续审理，上诉费由北京市政府承担。最终，业主也同样赢了车位官司。
& & 另外，因为物业公司收费不合理、财务公开不透明等原因，业主委员会代表业主行使权力，将物业公司告上法庭。日法院判决，同样支持了业主要求辞退代表开发商利益的太月物业管理有限责任公司的诉讼请求，要求老物业公司于判决生效七日内把物业管理权利交给业主委员会新聘的物业公司。
至此，北京太月圆小区业主大获全胜。
1、不能办理产权证书的地下车位，必定不可以销售。
2、办了产权证的，可以要求撤销。
3、当然，地下车位的证书可以颁发给业主共有，或由业主委员会代管。
4、不是每家或每台车必须要一个固定的车位，如同饭店不必给每个顾客都准备一个固定餐位不允许别人使用一样。大家可以试试：一个萝卜坑里是可以轮流放不同的萝卜，随机使用停车位不会导致车位紧张的，而固定使用车位才会导致紧张！……
5、还有，如果“恶奴欺主”， 业主是可以更换物业公司的。
开发商出卖地下停车位“使用权”的行为违反了国家法律的强制性规定。
1、《中华人民共和国物权法》：
第六条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外（如：地下矿产、文物虽不登记但属于国家所有）。
第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
第一百三十六条 建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。
2、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房地产管理法》和《城市房地产交易管理条例》的有关规定: “土地使用权转移的，该土地上的建筑物及附着物的所有权随土地使用权的转移而转移”，
《城市房屋权属登记管理办法》第五条房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护； 第六条房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。
3、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
4、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条：“土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。”&&第二十四条：“地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。”
5、《中华人民共和国物业管理条例》第二十七条　业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。
6、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第87条：“有附属物的财产，附属物随财产所有权的转移而转移，…。”
7、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第（五）、（六）项规定， “权属有争议的”或“未依法登记领取权属证书的”房地产，不得转让。
8、《中华人民共和国人民防空法》第五条国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。
9、《山东省物业管理条例》第十五条物业管理区域内规划用于停放汽车的车库（包括专用车库和共用车库内的车位，下同）的归属，由建设单位与物业买受人在商品房买卖合同中约定属于建设单位所有或者相关业主共有。约定属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并可以附赠、出售或者出租给业主。第二十四条　新建住宅小区的配套建筑及设施设备符合下列条件后，建设单位方可办理物业交付手续：(九)按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置（可见，按照建设规划批文建设的配套设施之车库、停车位是强制性规定）。
12、《山东省物业服务收费管理实施办法》(日起执行)第七条　物业服务收费按房产证载明的房屋建筑面积计算，未计入房产证建筑面积的车库、储藏室、地下室不收取物业管理服务费。住宅小区内用于经营的场所和住房及改变设计用途开展经营活动的车库、储藏室、地下室物业服务费，可适当高于住宅物业服务收费标准。第十五条　纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。
13、《山东省城市房地产交易管理条例》第十二条:　转让房地产，双方当事人应当签订书面合同，并持有关证件到房地产交易主管部门办理房产登记手续。
14、《山东省城市房地产交易管理条例》 第十四条下列房地产不得转让：（四）未登记领取有关证件的；（五）权属有争议或者权证与标的物不相符的。第二十条　下列房地产不得出租：（一）未登记领取有关证件的；（二）有产权、使用权或者租赁纠纷的。
15、《日照市城市住宅小区物业管理暂行办法》【生效时间】日第十八条住宅小区竣工后，开发建设单位必须向城市建设行政主管部门及有关部门申请综合验收。综合验收合格的，方可申请办理物业管理移交手续。第十九条住宅小区业主委员会成立前，物业管理工作由开发建设单位负责，费用由开发建设单位承担。工程验收移交后的物业管理工作，由中标的物业管理企业承担。开发建设单位对承建的物业项目，应当自移交之日起一年内负责保修。
16、中华人民共和国建设部《房屋权属登记管理办法》，第五条　房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。山东省实施《房屋登记办法》细则第二十八条 房屋未经初始登记，不办理房屋其他登记；
17、《中华人民共和国消费者权益保护法》 第四条 经营者与消费者进行交易，应当遵循自愿、平等、公平、诚实信用的原则。第五条国家保护消费者的合法权益不受侵害。第八条　消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。第十九条　经营者应当向消费者提供有关商品或者服务的真实信息，不得作引人误解的虚假宣传。第四十九条　经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。
18、《山东省消费者权益保护条例》第三十六条商品房经营者应当遵守有关商品房销售的法律、法规，全面履行与消费者订立的商品房买卖合同。有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，经营者应当退还消费者已付购房款及利息，并赔偿消费者因此受到的损失：(一)故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实或者提供虚假的商品房预售许可证订立商品房买卖合同的；…，有前款第(一)、(二)、(三)项规定情形之一的，商品房经营者应当按照消费者的要求赔偿其受到的损失，赔偿金额为消费者已付购房款的一倍。第六十条　经营者有下列行为之一的，除由有关行政管理部门依照法律、法规的规定进行处罚外，还应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍：…，(十一)在标价之外加价销售商品、提供服务，或者收取未标明的费用的；(十二)提供商品或者服务时有其他欺诈行为的。