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人民日报：农村土地流转不能跑偏了
作者：　来源：人民网　发布日期： 本文关键词:人民日报，农村，土地流转，宅基地，新土改
――对话中国社会科学院农村发展研究所研究员王小映近年来，土地流转成为关注度极高的话题。从今年1月7日起，本报每周二刊出的读者来信版连续推出8期“关注农村土地流转问题”系列报道(版样见下图)，对相关问题展开深入探讨，引起广泛共鸣，社会反响热烈。土地流转是一个政策性很强的新事物。为了让广大读者对此有一个更清晰的认识，2月21日，中国社会科学院农村发展研究所研究员王小映接受本报专访，围绕土地流转相关问题和焦点话题进行深入解读。今天本版刊登部分访谈内容，作为我们“关注农村土地流转问题”系列报道的总结。此次访谈更多精彩内容，敬请留意人民网同步推出的电视嘉宾访谈节目《专家“解码”农村土地流转》。“新土改”，“新”在何处？记者：今年1月20日，中共中央、国务院印发《关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》，这是2004年以来围绕“三农”问题出台的第十个中央1号文件，其中有关“新土改”的部分内容引起广泛关注。与以往进行的土地改革相比，这次土改“新”在何处，主要包含哪些内容？王小映：之所以说新，是因为党的十八届三中全会作出的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》已开启新一轮的土地改革，今年中央1号文件在很多地方重申了《决定》的内容。改革开放以来的土地改革已经走过了30多年，取得了很大的成就。就农村而言，主要改革农用地使用制度，实行家庭承包经营责任制，农民获得土地承包经营权，在土地承包经营权的基础上建立了土地承包经营权流转市场，这是第一大方面。第二大方面是在城市土地制度改革方面。我们实行国有土地有偿出让转让制度，建立城镇国有出让土地使用权市场，在此基础上建立了房地产市场。但是，30多年来的改革并没有解决我们土地制度存在的所有问题，所以，党的十八届三中全会《决定》提出，要开启新一轮的土地改革，主要针对过去没有改革或者改革不深入、不全面、不彻底的地方进行全面、系统、深入的改革。它的内容是很丰富的，包括土地承包经营权制度、农民宅基地使用管理制度、集体经营性建设用地使用管理制度以及征地制度等各个方面的改革完善。流转“主体”应该是谁？记者：今年中央1号文件强调，土地流转和适度规模经营要尊重农民意愿，不能强制推动。但全国各地很多读者来信反映，一些地方不同程度上存在着强行流转农村土地的行为，尤其作为集体土地发包方的村民委员会，假借少数服从多数原则强迫承包方放弃或者变更土地承包经营权的现象大量存在。在您看来，判断是否强制流转的依据是什么？怎样才能让平等协商、自愿、有偿的流转“三原则”落到实处？王小映：《农村土地承包法》对土地流转的主体、形式等做了明确的法律规定，规定承包地流转的主体是农民，而不是集体。这是一个很重要的法律制度。土地流转要以农民为主体，让农民依法、自愿、有偿地流转承包地，而不是由集体去流转承包地。怎么判断是不是强制流转呢？很重要的一点，就是要看农民流转土地是不是自愿的，是不是自主作出这样的决定。比如说在选择是不是流转承包地，以什么样的方式流转承包地，在什么时间点上流转承包地，包括签订流转合同、谈判租金等过程中，农民是不是作为一个主体在发挥作用。也有些农民觉得自己流转土地很麻烦，于是把自己的承包地归集起来，统一交给村委会或者一个中介机构，统一委托它去流转，这是可以的。但这也需要农民自愿，并且在流转过程中，必须保证农民有知情权和监督权。很简单，能够流转的土地承包经营权是农民的，而不是村委会的，也不是哪个中介机构的。所以，一定要保证让农民作为流转主体根据自己的具体情况来做出流转土地的决定，这一点很重要。怎么去落实平等协商、自愿、有偿的流转“三原则”呢？最为关键的是，政府、村委会、村集体经济组织和农民要把自己的角色搞清楚，尤其是政府和村委会。政府应当是土地流转市场的监管者，要保证这个市场健康有序地发展。村委会也要搞清楚自己不是土地流转的主体，农民才是土地流转的主体。即使农民将土地委托给村委会或村集体经济组织代管和代为流转，村委会或村集体经济组织也只是一个托管人或中介，而不是土地承包经营权人。在土地流转中，村委会或村集体经济组织可以做的是提供一些服务，比如说沟通信息、撮合交易、托管等。不能自作主张、不顾农民意愿地流转农民的土地，尤其是不能强迫农民把土地交回来再去流转，不能在农民不知情的情况下以违背农民意愿的方式把土地流转出去。比如现实中就存在，农民委托管理的土地托管期已到，但是村委会或村集体经济组织却将托管的土地超期流转出去了，这样的事村委会或村集体经济组织不能做。怎样才算真正“确权”？记者：在现实生活中，一些地方还没有开展确权发证工作，有的甚至还没有把集体土地承包到户，土地就被流转出去了。为什么会出现这种现象？如何化解可能由此引发的矛盾和隐患？王小映：我国实行农村土地承包制后，土地登记工作没有及时跟上。首先，开始实行土地承包制的时候，承包地还是允许大调整的，土地权属不稳定。再者，过去土地确权登记的测量技术不是很发达。另外，也受到财力限制，所以实行土地承包制后就对农村大量的承包地进行确权登记发证是比较困难的。现在看来，这种情况带来了很多问题，埋下了很多纠纷隐患。在这种情况下，要加快推进土地确权登记发证工作。如果承包地的土地承包经营权已经完全转让给了别人，确权登记发证时可以依据土地承包合同、转让合同确权给受让土地的一方。如果农户通过出租等方式只是把土地经营权让与别人，那就要给这些农户确认土地承包经营权。有些农户统一把土地出租给了种植大户或农业企业，承包地块的边界变得很不清楚，在这种情况下，签订的流转合同可以继续保持，但对于流转后的土地，可以重新指界并在此基础上进行测量、确权、登记和发证，完善相关手续。这样才能为后续的流转提供安全保障。确权登记发证对于土地流转健康发展相当重要。目前，土地流转市场已经发展起来，土地流转对土地确权登记发证提出了迫切要求，必须加快推进土地承包经营权的确权登记发证工作。记者：《物权法》明确了土地承包经营权“用益物权”的属性，今年中央1号文件要求抓紧抓实农村土地承包经营权确权登记办证工作，同时指出，可以确权确地，也可以确权确股不确地，这二者是否矛盾？应该如何准确理解“确权确地”与“确权确股”的关系？王小映：土地确权是对土地承包经营权这一用益物权的确认，是对土地财产权利的确认。土地承包经营权确权，就是要确认直接及于物(也就是土地)的土地承包经营权，应该确权到物、确权到人。土地确权必须搞清楚两点：一是把“物”搞清楚，“物”就是土地，要调查清楚土地的形状、位置、四至边界。另外，要把“权”搞清楚，需要确权到人，确认这个“权”由谁来享有、土地承包经营权人是谁。这两个确认要无缝衔接，都不能存在问题。“权”对应“物”，这个“物”就归这个土地承包经营权人，这样结合起来，确权才是完整的。这是土地承包经营权确权的一个最基本的要求。但是，在现实中这方面的工作远没有到位。有些地方在土地承包时，没有把土地发包到户，或者实行了承包制，但是没有承包到具体地块，只是承包到账，至于这块地到底位于哪个地方，有没有边界，都没有说明，这就是“虚拟承包”。这些虚拟承包的土地往往由集体经济组织来管理经营。这种情况下，可以考虑对农户确股而不确地。即便如此，也要在股份公司或股份合作社内部把农户的股权搞清楚。所以，要把土地确权和确认股份这两个概念区分开来，不能混同，在实际工作中不能简单地替代，不能说确了股就不存在土地确权的问题了。粮食安全谁来“确保”？记者：一些地方开展土地流转后，随着工商资本入村，大量连片的耕地被改变农业用途，有的虽然与“农”沾点边，但也不种粮食，流转土地“非农非粮化”问题严重。您怎么看待这个问题？为何不提倡企业长时间大面积租赁农民土地？王小映：在土地流转过程中，尤其在推进工业化、城镇化和农业现代化的过程中，要防止两类现象：一是出现大量的所谓“不在地主”或兼业农户的情况。农民进城了但不放弃土地，却又不用心经营土地；有些农民跨省迁移，土地仍然保留在手中不流转出去，可能就撂荒了。这会造成土地资源浪费，对农业发展很不利。另外一种情况，是一些工商企业资本以投资农业的名义圈占土地、进行土地投机。这两类现象都要进行规范。对工商企业进入农业尤其是受让土地要做一些管制，因为农业本身经营效益比较低，公司进入农业并大规模承租、受让土地，要考虑到底会给农业带来什么？它们的真正目的是什么？目前，有些地方已经出现了公司企业以发展农业的名义大规模承租、受让土地，然后进行“非农非粮化”经营的现象，这对粮食安全很不利。对于公司经营农业尤其是受让土地，政府要进行必要的许可管制。哪些行业、哪些产业可以进入？哪些要限制进入？进入农业的公司需要哪些资质、是否必须有经营农业的经验？能否受让土地？对这些都要进行必要的政策规范。有一些领域，比如设施农业、农业科研实验和养殖业，需要大量的资金投入和高技术投入，这些投入是农民干不了的，政府可以引导公司进入这些领域。对于粮食生产，应当更多地培育种植大户、家庭农场和农民专业合作社，让留在农村的有经验、有能力的农民家庭由“小农”发展成为家庭农场或种植大户，进行规模化粮食生产。这样有利于防止土地“非农非粮化”，有利于国家粮食安全。“宅基地”该如何流转？记者：农村集体建设用地分为两类，一类是经营性用地，一类是公益性用地。今年中央1号文件提出，“引导和规范农村集体经营性建设用地入市，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。”那么，同等入市、同权同价是什么意思？它将给普通老百姓带来什么？王小映：农村集体经营性建设用地主要是集体所有性质的工业用地及其他非农产业用地，包括规划为工业、商业、旅游、商品房用地的集体土地。农村集体经营性用地要入市的话，肯定要和城镇国有经营性建设用地市场并轨。可以从三个方面来理解中央文件提出的“同等入市、同权同价”的涵义：第一，在一级市场上实现并轨，农村集体经营性建设用地和国有土地一样，可以通过出让、租赁、入股三种方式进入市场，形成统一的一级市场。第二，在二级市场上实现并轨，农村集体经营性建设用地出让后，就可以和国有出让土地一样进行转让，形成统一的二级市场。这意味着，将来经营性建设用地不管是国有还是集体所有，实行统一的使用管理制度，建立统一的一级市场和二级市场。第三，在市场监管、税费义务等方面与国有土地实行同等对待。要在政府统一的规划管制和市场监管下，和国有土地一样在统一的土地有形市场上进行“招拍挂”出让，在这个过程中也要承担和国有土地一样的税费义务。在统一规划管制下，通过在市场开放、市场监管、税费义务等方面与国有土地实行同等对待，进而实行同权同价。一块集体土地与一块国有土地，如果其区位相当、条件相似、规划用途相同，经过统一的土地有形市场入市，缴纳同样的税费之后，获得的收益也应当是一样的。同权同价就是这样一个概念。这方面的改革确实难度很大。这样的改革无疑会增加农民的财产性收益，尤其是对于城市化地区、经济发展较好的地区和城乡结合部，通过集体经营性建设用地入市，农民能够更多地分享土地收益、分享财富增值。记者：山东、天津等地有不少读者来信反映，当地存在赶农民“上楼”现象，把置换出来的宅基地用于填补建设用地指标。对这种现象应该怎么看？农民的宅基地应该怎样依法依规流转？王小映：从现行法律来看，农民宅基地使用权是一种不可转让的用益物权，是一种具有福利性质的集体土地使用权。法律规定，农民的宅基地只能“一户一宅”，不能“一户多宅”，就像经济适用房一样，一个家庭只能享受一次。宅基地是一种福利性、保障性的住房用地，在现有法律下宅基地使用权是不能转让的。但问题是，农民的宅基地和房屋有流转的市场需求，因为农民进城或者举家迁移后，就面临将其转让出去的需求。目前法律规定宅基地不能转让，但从城乡一体化的要求来看，必须改变这样的局面。从宅基地的取得和性质来看，虽然它是福利性配给的，但也是农民的财产。所以，无论如何，最终宅基地还是要逐步实现流转。宅基地的流转可以参照城镇居民经济适用房改商品房的方式进行。首先要确认是否符合政府交易许可要求，确认是否符合“一户一宅”，然后再补缴价款或者增值收益就可以进入市场。这方面的改革还要做一些区别对待，比如，要将“一户一宅”与“一户多宅”、违法用地等情况严格区别开来，进行分类管理。现在的情况是，宅基地不允许流转，很多地方就通过土地整治来盘活农民的宅基地，让农民“上楼”，把宅基地腾退出来，从而增加建设用地指标。开展土地整治，通过整治来盘活农民宅基地是一条可行的路子，但是要尊重农民的意愿。同时也需要两条腿走路，在发挥好政府作用的同时，也需要依靠市场去配置盘活宅基地，不能全部都交给政府。因为，如果唯一依靠整治置换的方法来盘活宅基地，就很难判断农民“上楼”之后财产是增加了还是减少了。在市场缺失的情况下，宅基地及房屋值多少钱，就说不清楚。在这种情况下，农民的利益很容易受损。从长远来看，必须逐步改革宅基地使用管理制度，让宅基地流转起来。比如，可以通过给集体补缴地价款、给政府补缴增值收益，以“付费升级”的办法将宅基地使用权升级为一种可以转让的土地使用权如集体出让土地使用权，这样整个土地和房屋就可以进入市场流转。
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地产行业双周报：新型城镇化规划之机遇
作者：梁阳　来源：证券时报　发布日期： 本文关键词:地产行业双周报，新型城镇化规划
一、热点聚焦在今年前2月全国楼市首次出现量价回落后，喧嚣的楼市告一段落。目前房地产行业最引人关注的话题是，进入清淡期的楼市是否会出现降价潮？房地产行业的曙光在哪里？成交下降 一线城市继续限购1-2月全国商品房销售的量价数据同比出现了一年以来的首次负增长。同时，由于销售额的下跌幅度大于销售面积，显示商品房的销售均价已有小幅下调。1-2月全国商品房销售面积1亿平方米，同比下降0.1%，商品房销售额7090亿元，同比下降3.7%。据搜房网数据，今年3月已过半，上海楼市的成交量与去年同期相比下滑五成以上。与此同时，期内新房供应量达56.6万平方米，创近五年同期新高，当期供求比为2.5:1。另据中原地产研究部统计，3月上半月，北京新建住宅合计签约套数为3346套，二手房住宅合计签约3906套，累计签约7252套，创造了北京楼市6年来同比最低值。据相关媒体3月16日报道，住房和城乡建设部在2014年已经不再要求地方政府上报并向社会公布当年度房价控制目标。不过，住建部已经明确北京、上海、广州、深圳四个城市，在2014年中须从严落实房地产调控的有关政策。同时要求上述四城市要继续执行限购政策。房价下跌从三四线城市开始？长三角楼市掀起的降价风暴，目前显现扩围之势。根据杭州房地产协会相关数据显示，近期杭州大概6个楼盘出现了不同幅度的降价，降幅每平方米大概在3400元到5000元不等，大约能够打个八折。对于率先降价，业内人士分析认为区域供给过高、竞争激烈，以及开发商的资金链紧张是降价事件的本质原因。自从杭州打响马年降价第一枪后，降价的城市出现扩围。江苏常州某楼盘加入降价行列，单价直降5000元。另据媒体报道，秦皇岛某楼盘更是推出了打六折的力度去库存。分析称，让多个楼盘做出大幅降价的原因之一，是楼市供需结构的失衡。对于今年的楼市，一线城市与三四线城市楼市分化已经是业界普遍认同的观点。而全国政协委员、住建部副部长仇保兴近期曾表示，“房价分化现象将来会越来越严重”，他认为，我国房地产全面崩盘不大可能，但是局部地区、个别城市如果不注意调控，就会出现像鄂尔多斯等地那样的情况，需要注意。据国家统计局数据显示，1月份，全国70个大中城市房价环比上涨城市个数减少，下降的城市个数增加，环比涨幅总体稳中有降。与此同时，今年1月，全国25个三线城市新建住宅成交量创6个月新低，14个四线城市新建住宅成交量创下11个月新低，三四线城市房价下降已现端倪。房地产机会在哪里？《政府工作报告》提出，以全体人民住有所居为目标，坚持分类指导、分步实施、分级负责，加大保障性安居工程建设力度。“提出分类调控，实际上就是不能开一个药方大家都治病，必须分类。”仇保兴说，今后要增加中小套型商品房和共有产权住房供应，要解决中间层、低收入阶层的住房问题。今年，将新开工700万套以上。对于我国的房地产市场，仇保兴认为：“房价分化现象将来会越来越严重，但10年内中国房地产不可能出现大的危机。”得出这样的结论，他给出的理由是“因为我国城镇化还要解决‘三个1亿人’的问题：促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。”中共中央、国务院近日印发《国家新型城镇化规划(年)》提出，要实施好有序推进农业转移人口市民化、优化城镇化布局和形态、提高城市可持续发展能力、推动城乡发展一体化四大战略任务。分析认为，虽然新型城镇化的核心内容不是房地产，但庞大农村转移人口的住房需求以及棚户区、城中村的改造无疑将使房地产行业大幅受益。据悉，今年我国将继续大规模推进各类棚户区改造，全年计划改造470万户以上，预计完成投资将超过1万亿元，目前国家已经出台相应的支持政策，加快棚户区改造。二、机构视点国泰君安：新型城镇化规划出台符合预期，预计将催化房地产板块的估值修复进程。资本市场对房地产行业中长期需求的担忧，是目前压制房地产板块估值的最核心因素，该因素的缓解有望催化房地产板块的估值修复进程。东北证券：至少在今年上半年在政策面平稳，市场面仍然以调整为主的背景下，地产股的总体运行格局将维持震荡筑底的格局；目前一线地产股的2014动态PE估值已经不足5倍并已是历史上最低估值，但估值新低屡被打破，也显示出投资者对房地产行业的悲观预期。但相信只要2014年全国商品房市场不出现大的波动，并能够保持增长的话,地产股虽暂无趋势性机会，但却仍然存在较大的反弹机会。东莞证券：1月份40大中城市成交土地面积大幅回落，成交总价上涨，楼面均价大幅提升。显示开发商拿地更集中在一二线及热点城市。土地市场区域间热度分化明显。短期地产板块存在估值向上修复必要。但一段时间内受制于行业基本面向下,估值中枢整体明显向上动力欠缺。只会有超跌反弹的机会,幅度可能在10%-12%左右(从3月初的位置为基点)。机会仍在个股上，建议关注万科A、金地集团、格力地产、南国置业、世联行、深振业A、荣盛发展、福星股份、华夏幸福、中华企业等。三、近期成交及房价情况1、上周一线城市成交情况 上周，一线城市成交普遍上升，其中深圳一手住宅成交662套，环比上升14.34%，成交面积为6.08万O。&2、房价走势四、近一周券商评级买入4个，增持5个，中性5个。五、名人观点马跃成（财苑）：总理不提房价调控有什么含义。地产评论家马跃成撰文称，通过一年的政策调整和观察，效果还是明显的，社会上关注楼市的浮躁心态正在逐步淡化。但是，政府在楼市调控方面提出的抑制投机和投资需求的主张，一直没有放弃过，抑制房价过快增长的目标也没有提出不要了。在这种情况下，实施“双向调控”的措施，应该是更有利于房地产市场向着稳定健康方向发展的不错的选择。张宏伟：不动产登记对楼市调控的意义：同策咨询研究中心总监张宏伟认为，从十八届三中全会及“两会”来看，2014年及未来几年内，当宏观经济结构改革初有成效，宏观经济逐步好转之时，在建立个人住房信息系统的基础上，房地产税（房产税）、二手房交易环节征收20%增值税、“空置税”势在必行，关于房地产方面的税制改革顶层设计势必会逐步推出。最终，房地产市场调控的税费经济手段会更加突出，以税费手段改变市场需求结构，坚持“去投资化”，使市场回归自住属性，促使楼市长效性调控机制逐步形成。（STCN公司产经新闻中心 梁阳）
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我国城镇化发展已到关键时期
作者：柳枢　来源：中国建设报　发布日期： 本文关键词:城镇化发展，关键时期
“我国的城镇化发展已到了关键时期。”在日前召开的中国工程院重大咨询项目“中国特色新型城镇化发展战略研究”项目结题暨新书首发报告会上，与会的20多位中国工程院院士结合课题研究，对中国新型城镇化的发展提出建设性意见。中国城镇化率持续增长中国工程院主席团名誉主席、“中国特色新型城镇化发展战略研究”项目组组长徐匡迪表示，城镇化是深刻影响经济社会发展的一项重大社会工程和复杂系统工程。特别是在我国这样一个历史悠久的农业人口大国和发展极不平衡的多民族国家推进城镇化，在世界上史无前例。研究报告显示，中国城镇化率2011年首次超过50%，2012年达到52.57%。未来10 20年中国城镇化速度将趋向减缓，预计2020年城镇化水平达到60%左右，2030年将达到65%左右。面对这样的高速增长，徐匡迪说：“我国城镇化发展已到了关键时期，机遇与挑战并存，需要顶层设计与‘摸着石头过河’相结合，探索一条具有中国特色的新型城镇化道路。”新型城镇化应解决人的问题专家认为，未来二三十年，中国特色新型城镇化要着力解决“人的城镇化”问题，否则，新型城镇化就是空谈。根据研究报告，在清华大学年中国城镇化调查中，超过七成的农民工表示“不打算回乡就业”。80后和90后的新生农民工群体中，愿意回家务农者更是寥寥无几，分别占7.3%和3.8%。报告预计，到2030年我国城镇人口将从现状的6.7亿上升到9.7亿至10.2亿人。为此，专家建言新型城镇化应该包括以下内容：努力建设以人为本的宜居家园；更加注重提升质量和效益；产业聚集、创新驱动、产城融合、“四化” 新型工业化、新型城镇化、农业现代化、信息化 同步；城乡统筹、公共服务均等、逐步消除城乡二元结构；以生态文明理念为指导，建设生态城市为目标；体现中国城市地域特色、弘扬优秀文化传统。新型城镇化应走可持续发展道路与会专家强调，新型城镇化应走中国特色的可持续发展道路。必须以科学发展观为引领，因地制宜、统筹兼顾，保护生态、集约发展，探索不以牺牲农业和粮食安全、生态和环境为代价的，新型工业化、新型城镇化、农业现代化和信息化融合发展的新模式，努力形成资源节约、环境友好、经济高效、文化繁荣、社会和谐的城乡全面健康协调可持续发展的新格局。本报记者 柳枢
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楼市降价风吹向全国
作者：　来源：西安晚报　发布日期： 本文关键词:楼市降价
“快看！张玉良来了！”日前，在被称为“楼市风向标”的上海春季房展会现场，引起轰动的并非极个别楼盘给出的小幅优惠，而是绿地集团董事长张玉良的低调探市。“这是一个极其罕见和有意思的现象。”一位资深业内人士表示，大型房企的“一把手”亲自到房展会现场“探市”可能真的是第一回，这会是一个信号。上述业内人士分析称，今年国内楼市开局不利、降价频发，“喊出”2400亿元全年销售目标的张玉良可能已经感受到了些许压力。保利广州变相促销推一成首付记者获悉，继杭州、南京、秦皇岛等二三线城市甩盘或大幅降价促销后，一线城市也现促销优惠迹象。近日，保利地产在广州的三个项目同时推出一成首付优惠活动，时代地产旗下项目更是全线88折优惠。这意味着，一直被认为不会降价的一线城市，价格已出现松动迹象。对此，业内人士表示，房地产市场已从过去捂盘惜售转而加速推盘，在僵持阶段下，不排除一些房企迫于资金等压力尽快出盘以回笼资金。据了解，保利位于广州的保利?西海岸、保利?塞纳维拉和保利?公园九里三个项目同时推出一成首付优惠活动。首次置业者，首付一成，剩余部分可分4个月付清，二次置业则可获得长达9个月的首付延期缴纳时间。保利此次推出“首付分期”优惠的三个项目均为“准现房”。“买房人在交完一成首付后可以和开发商签订预售合同，但需要等首付款交齐才能去银行办理按揭等手续。”一位销售人员告诉记者。降价风刮至成都从上周开始，位于四川成都的一个名为“铂雅苑”的豪宅项目的价格出现大幅跳水，原先19000元/平方米的精装修房源，单价直泄6000元/平方米，相当于在原价上打了七折。昨日，记者致电该项目售楼处，一位售楼人员向记者证实了房源大幅降价的消息。她表示：“大幅优惠后，项目销售情况良好，目前所有户型均有房源在售。”这一项目由雅居乐和星河湾两家公司联合打造，首批房源于2012年底高调面世，开盘价格高达20000元/平方米，一度被外界誉为“中国西南第一豪宅”。值得一提的是，上述两家公司在江苏常州联合打造的一个楼盘也于近期出现“六折甩卖”的情况。加入降价阵营的还有深耕河南的建业地产。公开资料显示，建业地产将通过网络平台将集团旗下全部项目降价出售，优惠总额高达10亿元，共涵盖18个城市的57个项目。克而瑞上海机构研究总监薛建雄认为，雅居乐和星河湾打造的产品在定位等方面存在一些问题，加上项目所在城市供过于求，降价也是正常现象。“目前，三四线楼市总体均供过于求，预计今年会碰到不少困难，但一线城市和核心二线城市的市场并没有那么悲观”。据《经济参考报》《第一财经日报》
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不动产统一登记会引发卖房潮？
作者：　来源：中国经济周刊　发布日期： 本文关键词:不动产统一登记，卖房潮
近日，国土资源部部长姜大明表示，今年要建立不动产部际联席制度，6月出台不动产统一登记条例。不动产统一登记是落实2007年出台的《物权法》，把分散在有关部门的登记，以土地为核心统一登记。有人认为，不动产登记将逼出一大批“灰色房”和“投机房”，引发卖房潮。目前中国的不动产登记较为分散，土地使用权在土地管理部门登记，房屋在房产管理部门登记，草原、滩涂在农业部登记……国土部表示，为实施以土地为核心的不动产统一登记制度，国土部将协调有关部门建立部际联席会议制度，加快组建不动产登记局，开展不动产统一登记。　@边走边看：不动产统一登记制度推进面临两大阻力。首先涉及到个人私有财产隐私，人们不愿意配合，与国人“有财不外露”的观念有关，同时也担忧个人财产信息泄露。另外一个阻力是人为因素，一些拥有多套住房的群体，进行不动产统一登记、住房信息联网，无异于打破既得利益，所以大多不愿主动配合联网工作。@七星天空：不动产所涵盖的主要范围，主要还是附着在土地上的物权，跟物权法所提出的保护组织和个人的物权利益是直接相关的。这里主要有三大类，第一是使用占用土地的住房和商业性住房建筑，第二就是海洋的辐射工程设施，第三是林地以及草场上的有关物业设施。@冰冷&思念：听说国土部已选择了南京、宁波、郑州等几个城市作为试点。今年年初这些试点城市已经将试点工作列入政府工作计划。此前，@潘石屹公开表示，不动产登记条例出台，将使房价大跌。外界关注不动产统一登记，主要是期望其一方面能够查清官员财产，助力反腐，另一方面还可为开征房产税提供基础数据支持。反腐和房产税两个因素，是否会引发卖房潮？姜大明表示，不担心不动产登记会引发卖房潮，因为不动产登记制范围很广，房地产只是其中的一个项目。@长相思：由于房产统一登记制度缺失，各地房产信息联网制度不健全，使得房地产成为腐败官员安置不法财产的渠道和保值形式，各地曝出的“房叔”、“房姐”更屡受公众诟病。公众期望通过不动产统一登记，使得合法财产权得到保护的同时，不合法的财产权也再无藏身之所。@我是小泥人：不动产登记制度设置的初衷并不是为了反腐，而是为了建立清晰合理、依法管理的现代产权制度。具体到房产而言，全国房产信息联网工作已经一拖再拖，有关部门也表示今后不会设置查询端口，所以改革的阻力是否会因新制度的实施而瓦解，仍需拭目以待。@三月无春：不动产统一登记的反腐作用被高估了，因为不动产登记完全是自愿的，贪腐官员在取得房产后完全可以选择不办登记，就算登记也可以登记在他人名下。但是长期来看，随着不动产登记和房产税政策的实施，房价可能回归理性。微 吧辜胜阻：媒体误读了总理的城镇化路径李克强总理政府工作报告明确提出，要推进以人为核心的新型城镇化，要着重解决好现有“三个1亿人”问题，即促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。全国人大常委会委员、全国人大财经委员会副主任委员辜胜阻表示，李克强总理的城镇化路径是“3+X”路径而非媒体解读的“三个1亿人”。X是对不能落户的常住人口实行居住证制度，稳步推进城镇基本公共服务常住人口全覆盖，使农业转移人口和城镇居民共建共享城市现代文明，使更多进城务工人员随迁子女纳入城镇教育、实现异地升学，实施农民工职业技能提升计划。辜胜阻建议，要让几亿农业转移人口在城镇市民化，可采取四种不同的形式：1不改变户籍、持有居住证享有城镇基本公共服务的城镇常住人口市民化形式，即“X”路径改革。这种市民化人口在流入地享有类似子女教育等城镇基本公共服务，保留农村户籍。这种市民化形式最受欢迎且改革共识最高。2农业人口改变户籍、落户城镇的市民化形式。这类人要放弃农村户籍和附着在土地上的福利，但可平等享有市民的所有权利。对这种类型的市民化要静观其效，因为差别化的落户政策使农民工在大城市落不了户，小城市又不愿意去落户。这种市民化方式风险最大，要稳而不能过急过快。3中西部地区就地就近城镇化的市民化形式。这类人的生产方式和生活方式已经城镇化了，与家人生活在一起，没有“留守儿童、留守妇女、留守老人”问题。这是当前社会代价最小、市民幸福感最好的城镇化方式。4在城中村改造过程中，村民变市民的市民化形式。城中村改造既可以惠及城中村农业人口，又可扩大城市住房供给，既关乎城镇化质量的提高，又关系到数量的增长，这种形式潜力很大，可大力推进。点 评@会走路的鱼：所谓“三个1亿人”，实际上是要解决三个问题。第一个1亿人是已经在城市里面工作、生活的农业转移人口，把他们落户在城镇。第二个1亿人是指已经在城市里面居住了，但是居住条件很差、很恶劣，就是所谓的城镇棚户区和城中村。第三个1亿人就是指现在还在农村的人口，就近城镇化，促进全国城镇化的均衡发展。@大爱无疆：新型城镇化过程中，需要把握好五个关键因素：人、业、钱、地、房。其中，“人”是核心，是最重要的因素之一。要解决好人的问题，就必须解决“人如何市民化”这一问题，而只有基本公共服务完善，人的市民化才能真正实现。@群众的眼睛：实现新型城镇化还必须大力发展新型城市群，为进城务工的农民提供相对稳定的流入地，同时调整产业结构，发展服务业，为进城的农村人口提供稳定就业。
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全年房地产信贷或从紧：现金为王
作者：　来源：和讯房产　发布日期： 本文关键词:房地产信贷，现金为王
全年房地产信贷或从紧：现金为王前段时间兴业银行暂停部分房地产信贷业务，已经传达出一个明确无误的信号。该信号在全国两会期间得到了强化。“今年重点是防控房地产信贷风险。”全国人大代表、江苏银监局局长于学军对媒体说。全国政协委员、上海银监局局长廖岷也表示，从信用风险的角度来说，会更重视房地产贷款风险。“虽然房地产信贷政策没有特别的调整，按现有政策执行，但今年房地产风险是银监会和商业银行都很关注的风险。”此前，银监会主席尚福林撰文指出，平台融资和房贷是今年首要的两个风险，尤其是房贷，要高度关注重点区域和重点企业。21世纪不动产集团市场发展中心总监桑豫峰据此分析，银监会官员的表态清楚地显示，既然房地产信贷是重点关注的风险领域，那么监管部门一定会严格控制甚至减少房地产的信贷规模，即使规模不变，发放周期也会变慢、拉长。房地产信贷从紧，将有可能贯穿整个2014年。李克强总理在两会上所作的政府工作报告提出，2014年货币政策保持松紧适度，适时适度预调微调。今年M2目标是13%左右。据央行的统计数据，2013年，房地产贷款余额增加2 .34万亿元，同比上一年多增9987亿元，增量占同期各项贷款增量的28 .1%，较2012年末大幅增加了10.07个百分点。桑豫峰认为，今年信贷政策定向放“松”的部分是深化改革需要支持的行业，而收“紧”的，必然包括房地产信贷。兴业银行暂停部分房贷业务之后，虽然各商业银行按照银监会的要求，分别在官网首页表态，保持近期房地产贷款政策的稳定，但银行界资深人士表示，未来仍存在有其他商业银行出于自身业务结构及其风险防范原因，紧缩房地产贷款的可能。房地产贷款占该行业务比重越大，其对房地产市场的敏感度就越高，房地产占比越高的银行，在市场发生波动时，对房地产贷款下手的可能性也就越大。桑豫峰指出，兴业银行事件具有巨大的象征意义。至少对房地产信贷的放松，开发商不要再抱不切实际的幻想了。也因此，尽快回笼资金，应作为房地产企业的优先选择。实际上，北京等城市部分开发商已将原计划年中甚至下半年开盘的楼盘，提前到三四月开盘。与那些降价的楼盘一样，其目的都是共同的：现金为王。
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今年或无房价控制目标 放松限制不会带来楼价上涨
作者：陈齐　来源：新快报　发布日期： 本文关键词:房价，楼价
专家呼吁除限购以外,广州应放松其他限制政策■新快报记者 陈齐近日,有媒体报道称住建部不再要求各城市制订“年度房价控制目标”,而对一线城市继续执行限购政策。广州为完成房价控制目标而执行的“五限”政策会否因此 取消备受关注。业内专家表示,如果广州取消限价、限签等措施,将使市场更加透明,并不会带来实际的房价上涨,因此建议尽早取消。消息称住建部不再要求上报房控目标今年“两会”期间,住建部负责人称将对楼市实行分类调控,一线城市继续实行限购政策。虽然这一表态并未对调控松绑,但被视为不会加码调控,亦被认为是有利于房地产市场发展前景。近日,有消息指住房和城乡建设部在2014年已经不再要求地方政府上报并向社会公布当年度房价控制目标。而从2009年开始,住建部一直要求地方政府上报并公布年度房价控制目标,并对未完成房价控制目标的城市主要行政负责人进行约谈或处罚。据相关人士透露,在住建部部署2014年房地产调控的有关工作任务中,并不包括“制定并公布所在地当年度房价控制目标”一项。此外,“两会”结束后,南京市即发布针对当地市场进行调控的“宁七条”,当中也没有提及有关年度房价控制目标的字句。专家:放松限制不会带来楼价实际上涨据《中国经营报》消息,由于房价控制目标不再成为调控的“必选题”,所以包括北京在内,除限购以外的行政性干预市场措施,都在一定程度上寻求退出的“节 奏”。北京市对房地产预售许可审批过程中的干预措施力度,已经开始相对减弱。2013年一季度,北京已经陆续批准了多个价格超过6万元/平方米的高价楼 盘。而在采取“限价、限购、限售、限签、限贷”这五限措施的广州,除限购以外的调控手段能否退出备受关注。根据官方数据显示,广州去年的一手楼均价为 13100元/平方米,比2012年的12188元/平方米上涨了7.48%,这一涨幅低于预定的年度楼价控制目标。但由于广州对高价盘严格限制领取预售 证与网签,因此这一楼价涨幅被认为难以真实反映楼价上涨情况。方圆地产首席分析师邓浩志向记者表示,广州确实应该放松除限购以外的其他四项限制政策。在邓浩志看来,这不仅是受住建部表态的直接影响,也是符合中央屡次 强调应该以市场手段调控市场的精神。“因为要实现房价控制目标,广州出台了各项限制措施,导致市场数据混乱,购房不网签、双合同等乱象频生。取消这些政策 后,市场会更加透明和健康。”邓浩志认为,取消部分调控措施后,原来被限制网签的高价盘将可以网签,在统计数据上肯定会带动成交量和楼价上涨,但实际上的 楼价上涨则不太可能。“取消限签等措施并不影响目前的供求关系,目前广州楼市需求萎缩的主要原因是来自于钱荒,这是信贷收紧而带来的,单纯放宽限签、限 售,不会影响需求。”
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四银行又上调首套房贷利率 多给利息少排队
作者：杨金霞　来源：南方都市报　发布日期： 本文关键词:银行，首套房贷利率，利息，房贷
南都讯记者杨金霞去年年中以来，房贷持续收紧。而日前，建行、中行、浦发、招行等再度上调首套房贷款利率，甚至有银行趁机定出“多给利息少排队”的操作指导。首套房贷利率最高上浮20%日前，南都记者从广发银行南山某支行获悉，该行已暂停房贷业务，称原因是额度紧张。但该行深圳分行个贷中心负责人否认停贷，称可以做房贷，但首套房贷款也要按基准利率上浮20%，还要排队，不知何时能放款。据悉，广发银行从去年9月份开始，就将首套房贷利率上浮到了20%，高于其他银行利率水平，导致不少客户外流。“去年广发实行集中审批管理，连30万元的贷款都要总行审批，所以很慢。我们银行的人做房贷都是去别的银行。”该行一位客户经理表示。而其他银行房贷也在持续收紧。南都记者调查统计，2月中旬后，建行、中行、浦发、招行再度上调首套房贷款利率，上浮幅度在5%左右。同时，部分银行针对房贷业务提出了不同“套餐”。比如在中国银行，贷款额100万元以上，按基准利率，低于100万，则要上浮5%；在浦发银行，如果申请利率上浮15%，可优先放款，如果按序排队利率则按基准利率上浮10%。全年房贷或将保持现有水平“往年都是年头松、年尾紧，今年年头额度都很紧张，全年房贷收紧的态势已经不可逆转，除非有大的政策支持。”招商银行相关负责人说。同时，随着存款利率上浮，银行存款成本增加，也会带来贷款利率的上浮。“随着投资多元化，到银行存款的少了，导致存贷比差别大，如果银行拆借，又会导致成本上升，势必带动贷款利率的上升。”美联物业按揭部总经理王青分析，住宅贷款利率相对较低，银行在额度紧张的情况下更有意倾向别的业务。多名中介人士反映，持续吃紧的房贷，已让部分刚需买家产生了观望心态。
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两会定调楼市走向:解决好“三个１亿人”的新型城镇化
作者：陶叶 王日晨　来源：新华房产　发布日期： 本文关键词:两会，楼市走向，新型城镇化，以人为本
新华房产北京3月17日讯（记者 陶叶 王日晨） 国务院总理李克强在政府工作报告中指出，今后一段时期内，着重解决好现有“三个１亿人”问题，促进约１亿农业转移人口落户城镇，改造约１亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约１亿人在中西部地区就近城镇化。城镇化是解决我国农业、农村、农民问题，促进城乡区域协调发展的重要途径，十八届三中全会提出“完善城镇化健康发展体制机制”，去年12月，中央城镇化工作会议又讨论了《国家新型城镇化规划》。要坚持“以人为本”改革开放以来，中国城镇人口从1978年的1.7亿到2012年的7.1亿，城镇化率基本达到世界平均水平。但与此同时，大城市高企的房价、难解的拥堵以及不均等的公共服务也彰显出中国城镇化已积累了大量突出矛盾和问题。数据显示，2013年，我国城镇化率为53.37%，实际人口城镇化率仅为35%左右，远低于2011年世界52%的平均水平。以农民工市民化为重点的相关改革如果取得突破，我国城镇化率有望以年均1%-1.2%的速度递增，至2020年新增城镇人口将达4亿左右，成为新增中等收入群体的“后备军”。在以人为本为核心的新型城镇化进程中，农民市民化成为破题关键。“城镇化不是简单的搬家上楼，首位任务是农民要有一技之长，通过产业链带动农民致富，让农民在城镇化过程中实现物质和精神双方面生活基础”，全国人大代表、青岛农业大学教授董雅娟在接受媒体采访时表示。在全国人大代表、中建五局董事长鲁贵卿看来，“三个1亿人”其中就有1亿人是农民变为城市居民，而建筑行业企业又是农民工聚集的一个行业，如何使这1亿人变成城市居民，关键在于如何去培训提升他们的综合素质。“农民工只要收入高了他就会买房，在城市里住下来。另外，由于劳务公司的成立让他的工作单位也有了着落。然后再配套医疗、教育、社保等，这样就使得农民市民化了。”鲁贵卿代表对新华网记者表示，他已就这个问题提出了相关的议案和建议。全国人大代表、全国人大常委会委员、民建中央专职副主席辜胜阻称，新型城镇化过程中，需要把握好五个关键因素：人、业、钱、地、房。其中，“人”是核心，是最重要的因素之一。要解决好人的问题，只有基本公共服务完善，人的市民化才能真正实现。其次，必须大力发展新型城市群，为进城务工的农民提供相对稳定的流入地，同时调整产业结构，发展服务业，进城的农村人口提供稳定就业。避免变“空心村与空城”在过去的城镇化过程中，明显存在两个问题：空心村和空城。大量农民工外出务工导致农村田地荒芜、生活配套落后；不少二三线城市地方政府为了追求形象工程，大兴土木，只顾修建高楼和别墅，忽视了产业的发展和支撑造成空城的局面。伴随城镇化的膨胀，高楼大厦满目，却空置率极高，鲜有人居住，鄂尔多斯“空城”现象迅速蔓延。有媒体报道称，缺乏产业、收入和人口支撑的空城在国内东南西北到处上演，总数量不下50个，而这一趋势仍在继续扩大。警惕盲目造城，切勿“一刀切”照搬，建设与区域发展和产业发展相结合，提供就业、收入机会，符合农民生活方式的新型城镇化或才是我们未来的目标。全国政协委员、内蒙古自治区住房和城乡建设厅副厅长揭新民认为：“我们以前说的城镇化，或者叫做城市建设，大家都认为那是一个消费，在花钱。但事实上，我们说现在的新型城镇化在观念上就要改变，建设城市本身也是拉动经济的一种方式。”揭新民表示，一方面，新型城镇化有一些“新”的内容在里面；另一方面，城乡一体化，不是城乡一样化，新型城镇化建设与以往的城市建设不同。全国人大代表、成都市市长葛红林认为，推进新型城镇化应该做好“补欠账、明产权、提保障”三个前提工作。首先，国家应确定城乡公共服务的基本标准，标准化地建设好农村中小学、乡镇卫生院、农村敬老院、乡镇道路等农村基础设施；其次，明晰农村各项产权，确保新型城镇化过程中农业转移人口能够安心进城；最后，通过建立无缝衔接、多缴多得、城乡居民无差异化的社保，做好城乡居民的社会保障工作，解决养老后顾之忧，为新型城镇化的健康发展打下扎实基础。全国人大代表、清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明表示，“城镇化的核心是人的城镇化，而不是简单的征地盖楼”。当前地方政府一方面希望城镇化成为新一轮增长的推动力，另一方面由于一些人对新型城镇化缺乏正确理解，导致“贵城”与“空城”同时出现的现象，影响了新型城镇化的顺利推进。下一步还要准备什么“决不能一边高楼林立，一边棚户连片。”国务院总理李克强在政府工作报告中指出，要加强城镇化管理创新和机制建设，要更大规模加快棚户区改造，以国家新型城镇化规划为指导，做好相关规划统筹衔接。探索建立农业转移人口市民化成本分担、多元化城镇建设投融资等机制。国家发展和改革委员会主任徐绍史就“经济社会发展与宏观调控”的相关问题回答中外记者的提问时也表示，今年中央预算内投资中将集中1000亿元用于加大对一些基础性、全局性和战略性项目的支持，主要是用于棚户区改造、保障房建设和配套基础设施，加强“三农”等。“实际上3个1亿人都解决好了，中国的城镇化会提升很大的比例。那么下一步的着力点就是从大中城市向中小城市不断延伸。”全国人大代表、河南建业地产股份有限公司董事局主席胡葆森称。全国人大代表、四川省住房和城乡建设厅厅长何健说，城镇化决不能一边高楼林立、一边棚户连片。如果城市中低收入群体和进城农民都居住在棚户区、城中村，这不是人们想要的城镇化。加大棚户区和城中村改造，既可以拉动经济增长，也能提升城市面貌，更重要的是促进住房市场结构合理化，改善中低收入人群居住水平，促进社会公平。全国政协委员、重庆市工商联主席、渝商集团董事长、金科股份董事局主席黄红云也表示，在新型城镇化的大潮中要注意合理规划城市承载力，提高城市土地利用率,加强公共服务和配套。除了坚持公平共享，推进城镇基本公共服务常住人口全覆盖，更要重视“心灵安置”。全国政协委员、江苏省政协副主席、民进江苏省委主委朱晓进认为，要采取多种方式和途径满足新市民的情感交流需求，增强他们对城市的认同，在不间断的潜移默化中与城市生活产生共鸣。实际上，城镇化是现代化的必由之路，是解决农业农村农民问题的重要途径，是推动区域协调发展的有力支撑，也是扩大内需和促进产业升级的重要抓手。因此，中国的城镇化不仅是中国经济社会发展的强大动力，对世界也是一大机遇。如何走好城镇化下一步，不光需要顶层设计的智慧，还需要符合国情并脚踏实地去实施。
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江凌：三四线城市推进城镇化后发优势明显
作者：刘德炳 邹锡兰　来源：《中国经济周刊》　发布日期： 本文关键词:江凌，三四线城市，城镇化
有人说，当前，我国城镇化建设已经进入下半场，此前城市化程度不高的三四线城市，有望在新型城镇化中唱主角。对此，全国人大代表、广东清远市市长江凌向《中国经济周刊》表示，由于自然历史的原因，清远的城镇化率一直较低，在广东排位靠后，但随着新型城镇化的推进，像清远这种三四线城市反而具有较大的后发优势，比如清远有着充裕的自然资源、土地、产业空间，环境承载力强，但是在建设过程中，要格外注意既不能浪费资源、更不能破坏资源。江凌告诉《中国经济周刊》，当前清远的城镇化建设还有大量工作要做，城镇化率、经济指标等都有待提升，但只要坚守生态和人本精神，就可以少走弯路，在提高城镇化质量上打一场漂亮仗。不片面追求城镇化率目前我国的城镇化水平呈现参差不齐的状态。在城镇化水平相对较高的广东省，广州、佛山、中山等多个城市的城镇化率都在80%以上，而清远等部分城市的城镇化率只有50%左右。记者此前在珠三角一些城市以及长三角等地走访了解到，这些城镇化建设步伐较快的一二线城市普遍都面临着一定的难题，资源环境的承载力较弱，后备发展空间相对不足。广东省某市的一位副市长告诉记者，由于早期土地消耗过于粗放，现在土地资源成为发展的桎梏；一些城市，还存在较严重的环境污染问题。清远市市长江凌告诉《中国经济周刊》，清远保留着大面积的原生态青山绿水，有着丰富的后备土地资源，自然环境承载力强，这意味着清远对产业和人口有着较大的容纳空间。全国人大代表、建业地产董事长胡葆森在今年两会期间接受媒体采访时表示，建业如今正深耕三四线城市，其原因就是随着中国城镇化迈入下半场，未来较长一段时间新型城镇化将会在这些地方乃至县域迅速推进。江凌表示，与很多三四线城市不同，清远推进城镇化有一个较突出的优势，那就是与广州一衣带水，在未来广东力推广清一体化的背景下，清远的城镇化有着长足的发展后劲；而且中央提出新型城镇化，从清远的实践来看正好推进以人为核心的城镇化，在城镇化质量方面做足功夫，而不片面地追求城镇化率。城市建设如何以人为本？江凌告诉《中国经济周刊》记者，对于三四线城市而言，要真正提高城镇化的质量，打造比一二线城市更高水平的城镇化，实现弯道超车，至少应当注重两点。一是让人在城市中扎根，过去很多地方的城镇化只顾盖楼，盖了一大片的房子，过多重视土地的城市化、空间的城市化，忽略了人的城市化，新进来的人无法融入城市、成为城市的一部分。二是在吸引人进来之后，还要将安全舒适便利作为推动城镇化建设的一个突出的价值取向。某种程度上说，过去很多城市不是为人而建的，是为车而建的，人在城市中很难觉得这个城市是为他而建的，甚至感到压抑不舒服。江凌进一步表示，明确了新型城镇化的发展思路后，首要的就是做好城市发展规划，清远的规划主要体现在两点。一是把整个城市规划设计得更生态更有机，更加注重城市的绿色低碳设计，把山水的资源、把广东岭南文化的元素，充分融合到城市的规划设计中，让更多的人愿意到城市来居住。记者此前在清远市一些村庄看到，在改造时保留了大量的现有的村庄，保留了很多历史痕迹；而在清远市一些公园，也以岭南水乡风貌为基调，还原岭南古镇的古朴风貌以及祖辈生活场景。二是规划产业、注重产城融合，为城市新增人口提供足够的就业机会，特别是研究哪些产业能有效为城市的人口提供就业。过去很多产业实际上更多的是为外来农民工提供了就业机会，但这些人因为收入水平等原因没办法留下来。现在清远市更多地考虑发展给广州配套的一些产业服务链，包括金融保险后台产业、旅游休闲产业，这类产业的就业人群就更能成为城市的居民。江凌认为，要真正落实这些规划，就必须加强基础设施建设、完善配套政策，包括城市交通设施、产业引导政策、农民工入户政策、社会保障政策等方面。为使清远成为广州的后台产业基地、落实广清一体化，清远市正和广州合力加快建设广清之间的高速公路，此外还在加快推进建设广清城轨。让社会参与治理城市近两年来，清远市的城镇化速度不断在提高，其重点项目推进速度明显加快。2013年，清远市完成了燕湖新城45平方公里的总体规划，燕湖新城34个总投资237.57亿元的项目开工建设7项，交付使用两项。英德东岸新城4.59平方公里的起步区已开工建设，两条主干道正在抓紧施工，5条主干道前期工作进展顺利。但随着城市规模和经济的发展，城市治理的难题同样浮出了水面，很多地方陷入了治理难题，激发了新的社会矛盾。对此，江凌有着自己的思考。在今年清远的政府工作报告中，记者看到，清远提到完善城市管理体系，其中指出，“将环卫清扫保洁、道路绿化养护、公园广场管理、市政设施维修等城市管理事务推向市场。”对此，江凌说，城市管理关键在于调整思路。清远下一步会更多地让社会自我管理，让市场自我管理，让市民自我管理。江凌表示，因为社会、企业、市民参与进来以后，一方面，市民等参与者更珍惜这些东西，增强社会的自我调节能力，自然化解基层矛盾；另一方面，政府也将大量减少这方面的支出，能节省大量的人力物力。（《中国经济周刊》 记者 刘德炳 邹锡兰 | 两会现场报道）
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叶学平：银行业加大调整力度 微利时代加速开发商洗牌
作者：刘莹　来源：新华房产　发布日期： 本文关键词:叶学平，银行业，微利时代，开发商
新华房产3月18日武汉讯(记者 刘莹)3月中旬，有网友爆料称交通银行首套房贷利率上调了10%。记者致电交行多个营业网点核实后了解到，交行首套房贷利率目前确有大幅上调，并只对合作楼盘发放贷款。就此问题，记者专访了湖北省社会科学院经济研究所所长、湖北省房地产经济学会秘书长叶学平教授，为我们解读首套房贷利率上调后将会造成哪些影响。武汉交行首套房房贷利率大幅上调 最高涨幅20%新华房产记者：叶老师，您好!近日有网友跟我们反映，交通银行的首套房贷利率上调了10%，最高上调20%，就您看来，这是单个银行的行为，还是整个银行系统大的趋势?叶学平：因为目前还没有出现其他银行统一上调利率的相关消息和文件出台，这应该算交通银行个行的行为。新华房产记者：在您看来首套房贷利率上调对普通购房者会造成哪些影响?叶学平：肯定会有影响的。我觉得影响体现在两个方面：第一，个贷利率提高会加大部分购房者的购房成本，在交行贷款的购房者房贷利率提高了，可能会对其他银行造成一个释放的效果;第二，交行提高个贷利率可能会给其他银行带来示范作用，未来将对整个银行系统造成一些滞后的影响。新华房产：我们采访过其他银行，发现目前首套房贷利率优惠85折、95折基本上没有了，都是基准利率，并伴有小幅度的上涨。您怎么看?叶学平：这种报道我看到很多的讨论，首套房贷利率优惠已经基本取消了，现在个别银行不但取消还出现上涨，我感觉(这种情况)不是偶然因素出现这样一个调整，而是反映当前整个银行业加大了调整力度。因为这段时间我们也看到了很多有关房地产的讨论，说(房地产行业)风险比较大，有的说要崩盘、泡沫破裂、出现大面积的房价下降等等。新华房产：您觉得目前房地产市场会出现崩盘的可能吗?叶学平：到目前为止还没有看到任何崩盘的迹象，起码从目前来看，还没有迹象表明房地产这个行业要崩盘。我们从交行调高个贷利率的这个行为来看，我们可以看出金融机构对于市场的风险有一个更加谨慎(的预判)，防范这种风险的措施已经开始慢慢出台了，这反映出市场对房地产市场的担忧还是比较强烈的。至于房地产会不会崩盘的问题，实际上我觉得这种可能性很小。当然有些城市价格可能偏高，但从整个市场来说还不至于到崩盘吧。新华房产：有人说今年房地产市场的分化会更加严重，大小房企之间会面临重新洗牌，您觉得呢?叶学平：这个洗牌肯定是会出现的。这几年我觉得，在金融危机之后出现过这样一个洗牌的过程，特别是开发商这块。大小开发商，经过这几年的洗礼，分化已经开始加剧。房地产暴利的时代已经过去，现在已经进入了一种微利的时代。从去年的暴涨来看，可能还会有一些开发商业绩是不错的;但是就我从开发商那里了解到的一些情况，也还是感觉到市场竞争越来越激烈了。政府调控一直处于从严、没有放松的情况下，再加上限购政策、银行对开发贷的限制等，会导致开发商特别是一些实力较弱的开发商在市场中承受比较大的压力。如果还想依靠以前的贷款、销售来进行开发，开发商会面临很大的困难、很大的压力。一旦(房地产)这个市场风险有所暴露的话，中小开发商很难进一步生存下去。因为现在所有的银行对开发贷控制的非常严格了。从交行这个事情来看，现在银行个贷也调高利率，应该会影响(购房者的)需求，这样对整个市场的价格等也会产生影响。这样一些影响如果持续发酵的话，可能会导致这个市场的风险暴露出来，开发商的洗牌是必然的事情。专家简介：叶学平，男，1968年生，湖北武汉人，金融投资博士，湖北省社会科学院经济研究所所长，研究员，硕士研究生导师，湖北省房地产经济学会秘书长，英国剑桥大学访问学者、博士后。长期从事资本市场、房地产金融、宏观经济政策及地方经济发展战略研究，为地方政府决策和企业发展规划提供咨询服务，擅长宏观经济分析与趋势把握，技术分析及风险控制，用经济学理论从世界经济发展的大格局和中外深入对比的共性和差异性中去分析中国经济运行及行业发展的路径和趋势。曾赴英国剑桥大学从事2年博士后研究，研究方向为房地产金融，研究项目为房地产信托投资基金(REITS)及资本市场监管体系的研究，对英、美等国家的房地产及资本市场进行了全面系统考察，对房地产投融资理论及金融衍生工具进行了系统学习和研究。独立主持和参与省、院级课题10余项，课题成果得到省领导的充分肯定及专家的好评。参与编著出版著作5部;公开发表学术论文60余篇，其中核心期刊论文近20篇。
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【君汇熙庭】里外联动 超值活动让江门沸腾
江海核心40-103O精装一至三房 单价5字头起
作者：　来源：江门房协网　发布日期： 本文关键词:君汇熙庭，江海
【】超值超人的优惠，你找到了吗？每周一击的超值超人再次空降江门，为了要将君汇熙庭的超值优惠带给大家，超值超人使出了更贴近我们的秘密武器--绿道自行车展现我们眼前，给你衣食住行的贴心优惠：您买房，超人送“10万元”购房优惠；您坐车，超人送“1元”补贴；您买菜，超人送“1元”补贴，您遇到了吗？【商家联展】美居专场：28元全场疯狂购销售中心同时也举办“美居聚惠，装饰品质生活”商家联展专场活动：电热水壶、圆皮凳、U型抱枕、宝宝艺术套装等，全场28元疯狂抢购。周日下午联合搜房网举办“最幸福情侣评选大赛”主题专场活动，穿上DIY的情侣装系上紧扣你我的钥匙扣，勇敢接受主持人的“默契问答”考验，最后把终极大奖一对“情侣钻戒”带回家！在此，君汇熙庭给你一个浪漫的开始。&【君汇熙庭】江海核心40-103O精装一至三房& 超值之选君汇熙庭位于江海核心城央地带，精装洋房40-103O单仅5字头起。精心独特的产品设计，演绎家居无限精彩；极简风尚小户型，实用至上；局部动静分明，干湿分区；超高实用率，3.6m超宽大阳台，通风采光；全明设计，通透清新自然；革新产品设计理念，江门的明星户型，买到即赚到。一直持有品质生活标杆之称的君汇熙庭，你值得拥有！项目地址：江门市江海区永康路29号（江海区府旁）项目热线：
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智慧城市纳入新型城镇化规划
作者：　来源：新华网　发布日期： 本文关键词:智慧城市，新型城镇化规划
国家新型城镇化规划（年）日前印发，智慧城市纳入新规划之中，规划表示，统筹城市发展的物质资源、信息资源和智力资源利用，推动物联网、云计算、大数据等新一代信息技术创新应用，实现与城市经济社会发展深度融合。强化信息网络、数据中心等信息基础设施建设。促进跨部门、跨行业、跨地区的政务信息共享和业务协同，强化信息资源社会化开发利用，推广智慧化信息应用和新型信息服务，促进城市规划管理信息化、基础设施智能化、公共服务便捷化、产业发展现代化、社会治理精细化。增强城市要害信息系统和关键信息资源的安全保障能力。新型城镇化智慧城市发展方向
栏目：建筑节能
> 节能新闻
节能产品竞争者来势凶猛 空调市场“三国杀”
作者：　来源：中国经营报　发布日期： 本文关键词:节能产品竞争者，空调市场，三国杀
2013年10月份起，变频空调新能效标准正式实施，我国空调行业自此由SEER（季节能效比）时代跨入APF（全年能源消耗效率）时代，变频节能产品占比提高，意味着空调均价将有一定程度上扬，销售收入得以提升。但与此同时，来自市场的竞争却也变得异常激烈。在一份题为《2014中国各产业竞争格局》的行业研究、报告中，披露了在空调领域，竞争者来势凶猛的现状，居于主导地位的格力和美的，有可能遭遇竞争对手大金的“变道超车”。上述报告指出，2013年，日本品牌大金进入中国空调市场销售前三名，在日本家电企业增长总体疲弱的背景下，大金空调显得来势汹汹。同时，大金在中国有1.4万家店，虽然店面都属微型，但正稳步渗透中国普通住宅区，并开始正视三四线市场的增长潜力。来自家用电器市场研究机构中怡康的数据显示，2013年，中国国内市场节能空调占比提升至60%，家用中央空调的销售同比增长14%，三四级市场和线上渠道销售增长，分别达23%和94%。据家电产业人士分析，由于三四线城市家电普遍面临更新换代，市场潜力进一步释放，增长速度将三倍于一二线城市，相关市场的争夺将变得异常激烈。不仅如此，2014年空调行业线上的销售占比有望突破8%，到2016年空调行业线上销售占比有望突破20%。这也让线上销售渠道变得越来越重要。一直以自建渠道而闻名的格力，此时此刻，必须面向突然而至的互联网时代，制定妥善的应对策略。
栏目：建筑节能
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国家新型城镇化规划 助推LED照明行业起飞
作者：　来源：半导体照明网　发布日期： 本文关键词:新型城镇化规划，LED照明行业
LED半导体照明网讯 3月16日晚间，新华社刊发《国家新型城镇化规划》（年），其中，规划提出推动新型城市建设，明确指出将生态文明理念全面融入城市发展,构建绿色生产方式、生活方式和消费模式，严格控制高耗能、高排放行业发展。而作为节能环保绿色LED照明行业有望间接受益。规划还指出，实施绿色建筑行动计划,完善绿色建筑标准及认证体系、扩大强制执行范围,加快既有建筑节能改造,大力发展绿色建材,强力推进建筑工业化。国内禁用白炽灯泡时程陆续来临，留下的市场空间为节能灯带来了巨大的发展潜力。按照国家规划，日起禁止进口和销售60瓦及以上普通照明白炽灯；日至日为中期评估期；日起禁止进口和销售15瓦及以上普通照明白炽灯；或视中期评估结果进行调整。2014将出现LED照明换灯潮，主要基于2014年各区域市场的相关标案与补助政策持续推行，对提升LED照明渗透率产生相当大的帮助，同时，LED照明跟普通照明如节能灯泡等价格相差不大，消费者环保意识抬头，促使全球出现换灯潮。业内人士表示，目前LED照明价格已经触及“甜蜜点”，2014年将迎来换灯潮。2013年第4季已看到(取代40W)产品终端价落到10美元以内，品牌厂商取代40W及60W的LED灯泡出厂价分别已压至4.5美元及8美元，触及价格甜蜜点。从全球范围来看，LED行业在2014年将继续高歌猛进，景气度高企。无论是像飞利浦、欧司朗等国际一线照明巨头，还是韩国、台湾等地LED产业链企业，均对LED照明市场爆发持乐观态度，不断加大投入。
栏目：住房保障
住房信息联网进展迟缓 如何破题
作者：刘国强　来源：广州日报　发布日期： 本文关键词:住房信息联网
深论刘国强（四川外语学院教授）据报道，近日发布的《国家新型城镇化规划（年）》提出，要“健全城镇住房制度”，建立以土地为基础的不动产统一登记制度，实现全国住房信息联网，推进部门信息共享。规划为进展迟缓的个人住房信息联网工作提出了明确时间表。个人住房信息联网工作的目的并不在于监督行政权力，而是出于政府管理社会、调控房地产市场、建设保障性住房等方面的需要。在房地产市场混乱的情况下，建立个人住房信息联网制度，将对遏制异地炒房、推进房产税费改革、公正有序地建设保障性住房、稳定房价防止市场泡沫等起到明显效果，意义不可谓不重大。据多位专家表示，如何理清头绪打破地方政府阻碍，才是“破题”的关键所在。后者为何会阻碍这一政策的实施？结合前段时间不断曝出的“房多多”现象，其实答案是不言自明的。“房多多”们并非正常的市场投资行为，而是原有权力运行和房地产市场管理失序造成的社会不公现象，政府为此付出了信用成本，民众为此付出了经济成本，社会为此付出了秩序成本，但要扫清这一障碍却决非易事。首先，房地产市场规范了，投机性需求将大为减少，房价上升空间受到压制，原有市场泡沫的释放甚至会导致房价短期明显下降，作为房地产市场的主要受益者，这自然是动了地方政府的“奶酪”；其次，信息联网对官员来说可能意味着某种变相的财产公开，若官员拥有多套住房的现象较为普遍，那信息联网遇到的阻力可想而知。从这个角度看，即使住房信息联网制度本身并无意于反腐，但它仍体现了对政府权力规范运行的要求，其对房地产市场的调控作用也会在很大程度上净化权力腐败滋生的土壤。现代社会治理对信息的公开、透明和共享提出了更高的要求，这一要求，在某种意义上说也是对政府权力进行限制的要求。这就需要破除既得利益集团的障碍，因此，个人住房信息联网工作的进程正是体现了现代政治治理与既有利益障碍的博弈，其进展缓慢是意料之中的事。笔者认为，不必将个人住房信息联网当成具体的反腐措施，但应该认识到其更深层的反腐意义。当然，除了反腐意义，我们还应关注住房信息联网可能带来的负面作用，其中最重要的一条是保证公众的个人信息安全。信息联网决不等于公众可以任意查询他人的房产信息，这需要完善这一制度的系统安全和保密措施。
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新型城镇化须先说好成本分担
作者：　来源：广州日报　发布日期： 本文关键词:新型城镇化，成本分担
“镇镇像非洲”原因何在？缺乏科学规划、基础设施落后、公共服务不到位……其实都是表面原因，最大问题当然是资金缺乏。近日，中共中央、国务院印发了《国家新型城镇化规划（年）》。制定实施《规划》，努力走出一条以人为本、四化同步、优化布局、生态文明、文化传承的中国特色新型城镇化道路。我国户籍人口城镇化率只有36%左右，不仅远低于发达国家80%的平均水平，也低于人均收入与我国相近的发展中国家60%的平均水平，城镇化潜力巨大。一个流行的观点认为，若能将新型城镇化在扩大内需的潜力充分发挥，可以保持未来20年经济健康发展。因此，2013年的十八届三中全会、中央城镇化工作会议、中央农村工作会议，2014年的十二届全国人大二次会议，都强调坚持走新型城镇化道路。城镇化是一座“富矿”，可是这“矿”要怎么挖，“富”要怎么分，不仅是经济学，还是政治学。一些地方，以新型城镇化建设之名，通过轰轰烈烈的“造城运动”，大发“土地财”――将农民的宅基地复垦，用增加的耕地，换取城镇建设用地指标，用于商业开发，而将农民粗暴地“赶上楼”。如此城镇化，或许应该称为“土地城镇化”，环境没有城镇化，人口更没有城镇化。“跛脚式发展”的结果，正如住建部一位官员所形容，“走了一镇又一镇，镇镇像非洲”。“见城不见人”，徒有城市外壳，产业结构、就业方式、人居环境、社会保障等都没有跟上，这样的城镇化，何来“新型”可言？亦与中央强调的“以人为本”相背悖。“镇镇像非洲”原因何在？缺乏科学规划、基础设施落后、公共服务不到位……其实都是表面原因，最大问题当然是资金缺乏。尤其是一些小城镇（农民进城的主要落脚点），既没有大城市的城市维护费、土地出让金，也很难获得足够的转移支付，像“没娘的孩子”。城镇化过程，农民市民化，义务教育、劳动就业、基本养老、基本医疗卫生、保障性住房以及市政设施、城镇管理等等，哪一样缺得了钱？根据中国社科院发布的《中国城市发展报告2012》测算，国内农民市民化的平均成本为10万元人民币，进入中等城市的农民家庭配套成本50万元，大城市将超过100万元，总计未来20年大约需要投入40万亿~50万亿元。可见，那种只见利润不知成本的眼光何其短浅。对此，《规划》有“建立健全由政府、企业、个人共同参与的农业转移人口市民化成本分担机制”的纲领性表述。企业和个人分担的成本较易厘清，比较麻烦的是公共投入这一块，尤其是上下级政府间的承担比例。现行税制下，地方政府承担了与财权不相匹配的事权，捉襟见肘、嗷嗷待哺是常态，假使现状不变，数十万亿元的成本投入将成为地方不可承受之重。责任如何分配――地方与上级政府各自承担农民市民化的哪些责任；成本以何种方式分担――通过合理的、稳定的财政转移支付，还是落实到一个与人挂钩的地方税种头上，到目前为止还没看到更具体的规范文字。兵马未动，粮草先行。随着《规划》出台，新型城镇化建设步子加快，成本分担机制便是第一个要解决的问题。
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楼市仍在“黄金期” 房股估值修复有望
作者：潘　来源：广州日报　发布日期： 本文关键词:楼市，黄金期，房股估值
国务院公布《国家新型城镇化规划》。（CFP供图）《国家新型城镇化规划》公布 直接利好重点城市周边城市群发展本报讯 （文/表 记者潘）上周日，国务院公布《国家新型城镇化规划》（简称《规划》）称，2020年户籍人口城镇化率将达45%左右，并提出健全房地产市场调控长效机制。分析称，《规划》将直接利好重点城市周边城市群发展，三四线城市和小城镇也将逐步受益。而房地产市场仍处黄金发展期。同时，《规划》将催化房地产板块估值修复。未提年度房价调控目标建房地产调控长效机制《规划》称，2020年要实现常住人口城镇化率达到60%左右，户籍人口城镇化率达到45%左右，努力实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。《规划》称，目前我国东部地区常住人口城镇化率达到62.2%，而中部、西部地区分别只有48.5%、44.8%。因此，规划强调要有序放开城区人口50万~100万的城市落户限制，合理放开城区人口100万~300万的大城市落户限制，严格控制城区人口500万以上的特大城市人口规模。《规划》提出引导人口和产业由特大城市主城区向周边和其他城镇疏散转移。而对于中西部则提出“严格保护生态环境的基础上，引导有市场、有效益的劳动密集型产业优先向中西部转移，吸纳东部返乡和就近转移的农民工，培育发展若干新的城市群。”同时，《规划》提出加快发展中小城市及有重点地发展小城镇建设。《规划》还提出，调整完善住房、土地、财税、金融等方面政策，共同构建房地产市场调控长效机制。而对于以往地方政府上报并向社会公布年度房价控制目标，本次《规划》中并未提及，这一信号也被认为是行政性调控手段开始退场的序幕。房企称要加大考虑布局大城市周边城市群“《规划》出来后，肯定会有一些房企会认真考虑是否要扩张到三四线城市和小城镇的问题，但可能不会立竿见影。”一位外资房企投资部门负责人对记者直言。不过，他也指出，对于广袤的三四线城市和小城镇而言，若是产业发展和需求水平能够跟上，反而利润空间更大。力迅地产市场研究经理肖文晓也表示，未来可能最受房企青睐的，会是《规划》中提到的“两横三纵”中重点城市辐射的周边城市群，“会有很多房企去研究在规划中的城市群拿地，但不在规划之中的三四线城市和中小城镇，相对会比较受冷遇。”肖文晓认为，开发商会有更多的选择和机会，“至少不用集中盯着一线城市，有更广阔的选择空间。”易居房地产研究院研究员杨红旭则认为，《规划》出台后，房企会对三四线城市进行新的等级排序，发展活力好的城镇将优先纳入区域拓展的计划中，而次发达的区域则成为备选项。旅游地产、中小型产业园等领域，均能捕获较好的投资潜力和市场前景。专家视点：看好《规划》合富房地产经济研究院院长龙斌：房价调控目标及问责属短效行为，不是长效机制，是一个误导地方政府的“指挥棒”，这次城镇化规划不再列入，我认为，政府这次终于找对方向。同策咨询研究部总监张宏伟：《规划》发布后，年各个城市地方版的发展规划会逐步密集出台，对单个城市的楼市影响是较为明显的，将刺激市场在第二季度迅速复苏并好转，最终形成量价齐升的局面。在新型城镇化因素及城镇化体制机制不断完善驱动下，楼市在年仍然会形成黄金发展期。资本市场：城镇化短期刺激房股受《规划》公布的利好影响，昨日房地产板块高开高走，收盘涨幅达到1.69%。“虽然新型城镇化的核心内容不是房地产，但庞大农村转移人口的住房需求及棚户区、城中村的改造无疑将使房地产行业大幅受益。”国泰君安昨日发布的研报称，资本市场对房地产行业中长期需求的担忧，是目前压制地产股估值的最核心因素，该因素的缓解有望催化房地产板块的估值修复进程。 东海期货研究所分析师吴小艳也表示，城镇化中保障房以及棚户区改造终将使得部分房地产企业受益，城镇化的这部分内容对房地产板块短期内形成一定的刺激，将带动市场人气，活络市场资金，形成利好支撑。
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> 机构观点
申银万国：房地产市场调研及数据周报
作者：　来源：中国房地产信息网　发布日期： 本文关键词:申银万国，房地产市场，调研，数据周报
行业周数据回顾: 48大城市一手房成交套数合计环比下降8.9%,累计同比下降14.7%,总体环比明显下降,其中三线城市降幅最大,但较上周9.3%的降幅略有收窄。18大城市二手房成交套数合计环比上升6.0%,累计同比下降44.9%。13大城市可售住宅去化周期33.6周。全国土地成交额累计同比上升15%,成交面积累计同比下降10%,土地总体溢价率回升但住宅土地溢价率持续下降。 48大城市一手房成交套数合计环比下降8.9%,同比下降30.6%,累计同比下降14.7%。本周申万跟踪48大城市一手房合计成交43193套,环比下降9.9%,同比下降30.6%。年初至今累计同比下降14.7%。一线、二线、三线城市分合计成交5836套、27481套、9876套,环比分别下降8.1%、下降7.8%、下降12.3%,一手房成交总量环比明显下降,其中三线城市降幅最大。 申万跟踪18大城市二手房成交套数合计环比上升6.0%,同比下降72.0%,累计同比下降44.9%。本周申万跟踪18大城市二手房合计成交11545套,环比上升6.0%,同比下降72.0%,年初至今累计同比下降44.9%。一线、二线、三线城市分别合计成交3344套、6235套,1966套,环比分别上升4.8%、上升7.1%、上升4.6%。 申万跟踪13大城市住宅可售套数合计环比下降0.9%,去化周期33.6周。本周申万跟踪13大城市住宅可售套数合计644354套,环比下降0.9%,去化周期33.6周,较上周下降0.1周。一线、二线、三线城市住宅售套数合计分别为226793套、327976套、89585套,去化周期分别为29.9周、36.1周、35.3周,较上周分别上升0.7周、下降0.8周、下降0.3周。 全国土地溢价率为16.30%,住宅溢价率17.17%,总体溢价率回升但住宅土地溢价率持续下降。2014 年年至今全国土地累计成交6230亿元,同比上升15%,溢价率16.30%,较上周上升0.23个百分点;其中住宅市场为4313亿元,同比上升24%,溢价率17.17%,较上周下降0.23个百分点。2014 年至今全国土地累计成交面积同比下降10%,其中住宅市场同比上升2%。2014年至今申万跟踪45大城市住宅土地累计成交面积7844万平方米,成交金额2651亿元,同比分别上升6%、上升33%,楼面地价达到3379元/平米,同比上升25%,平均溢价率18.52%,较上周下降0.65个百分点。 行业投资建议:销售目前仍旧疲软,房价调控或将退出,印证了我们一直以来调控渐趋市场化的判断。基本面及股价逐步筑底,但目前仍在左侧,可逐渐配置,但更建议右侧再出手。1)由于按揭贷款利率难以进一步上浮,目前基本面正在逐步筑底,而龙头公司的PB已在1倍左右,股价亦已处于底部。2)短期悲观预期难以证伪,目前仍在底部左侧,可逐渐配置,但更建议右侧再出手。3)销售回升趋势下,建议优选华夏幸福、万科、阳光城、荣盛发展、南国置业等优质公司,并建议关注自贸区土地二次开发的实质性龙头外高桥。
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> 业界评论
许善达：房地产税三年内难出台
作者：金　来源：新京报　发布日期： 本文关键词:许善达，房地产税
新京报讯 （记者金）今年两会明确了推进房地产税立法的消息。不过，十一届全国政协委员、原国家税务总局副局长、联办财经研究院院长许善达3月16日在一个论坛上表示，房地产税三年内难出台。“有政协委员呼吁叫停试点”今年两会期间，全国人大新闻发言人傅莹表示，房地产税正在研究中。3月9日，全国人大常委会法工委副主任阚珂透露，房地产税法草案正由全国人大常委会有关工作机构会同国务院有关部门研究起草，条件成熟时会依法提请审议。3月16日，许善达在清华-财经现代政府与公共治理论坛上称，房地产税三年内难出台。他表示，房地产税与之前试点的房产税最大的区别在于，房地产税作为财产税的征税对象包括土地和房产。而我国房地产的财产主体分别属于国家与个人，也就是说“一个财产税税种，两个财产主体”。目前，没有可以借鉴或参考的其他国家的法律或历史经验，这仍需要在理论上和法理上研究如何设计。在许善达看来，2011年开始在重庆、上海试点的房产税已经失败，已经被本届财政部、建设部废弃。上届政府推行的重庆和上海试点的房产税模式是在其他房地产税收制度和政策不变的前提下，在居民的住宅保有环节增加的税。本届财政部领导提出的模式是在减少交易环节房地产其他税收的条件下，增加居民住宅保有环节的房产税。重庆、上海的模式已经被财政部新领导否定。同时，十八届三中全会提出的是房地产税，与重庆、上海试点的提法不同，也是对重庆、上海房产税试点模式的否定。甚至有政协委员在今年两会期间呼吁叫停上海和重庆试点房产税。“可对高档住宅开征消费税”此前，许善达曾多次表示不赞成房产税，称房产税不符合中国国情，曾经建议取消房产税。他认为在中国唯一可行的方案是对高档住宅在销售环节开征“消费税”。日，多部委联合出台新一轮楼市调控措施，其中提出“加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国”。随后，国务院文件又提出要“加快推进房产税改革试点工作”，并于2011年起在上海和重庆率先试点。日，十八届三中全会决定提出，加快房地产税立法并适时推进改革。据媒体报道，中国财政部财政科学研究所所长贾康也认为，房产税试点今年难扩围。贾康表示，两会期间，十二届全国人大二次会议发言人明确说今年要把房地产税立法作为人大工作的重要组成部分向前推进，由于立法过程需要一年以上的时间，所以除非有特别的变动，否则今年将没有房产税试点扩围的可能性。此外，对于近期杭州、苏州等地房屋降价销售的现象，许善达认为这并不能说明房地产泡沫严重。因为如果房屋降价以后仍然卖不出去，说明未降价之前的房价存在泡沫。而降价之后还能卖出去，说明之前的泡沫并不大，市场的有效需求依然可以支持现在的房价。
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低价虚假房源“钓鱼”购房者 成行业潜规则
作者：　来源：北方网　发布日期： 本文关键词:低价，虚假房源，购房者，行业潜规则
网上搜到了一套性价比超高的房源，电话打过去却没有了，这是为什么呢？原来是中介在“钓鱼”套取购房者信息。业内人士指出，“虚假房源”不仅损害了购房者的利益，甚至还会对市场健康发展造成影响，主管部门应对那些刻意发布“虚假房源”的中介进行处罚。网上找房十之八九是假的和平区南京路一套两室房源，75平方米，标价仅40万元。记者按照网上留下的联系方式，拨通了房产经纪人的电话。不过，在电话中却被告知，看中的那套房源已经售出，“我们还有很多同类型的房源，不过价格要稍微贵一点，性价比也很高，如果有兴趣，可以来我们店里看看。”中介在电话里说道。随后，记者又拨通其他几套低价房源经纪人的电话，得到的回复极为相似：看中的房子已经售出，店里还有其他房源，建议上门详谈。市民于先生在网上找房时同样遇到了“虚假房源”，他看中的几套房源装修精美、室内阳光充足，实地看房时却发现并非如此。中介经纪人表示：“网上的图片是为了吸引客户关注，就像新房广告中的渲染图，仅供参考。”于先生对此很无语。记者在搜房网、赶集网、58同城等网站均搜索到类似的虚假房源，十之八九是假信息。业内人士指出，近期甚至还出现了利用精美房屋图片和低廉价格进行诈骗的现象。部分网站也在较明显的位置提示，如果出现需要提前汇款或者不见面交易的都属欺骗行为，请消费者注意。“钓鱼”吸引眼球是潜规则从事二手房中介工作近8年的小周透露，网上放房“钓鱼”一直是该行业的潜规则，为了吸引购房者的目光，发布房源时，一般都会对房子的价格做一定的调整，“放到网上的价格一般会比实际成交价低几万元甚至几十万元，将房价做低，才能吸引客户去点击。”而当客户打电话过来询问的时候，小周一般都会推诿说房子刚被售出，建议客户考虑其他房源，或者引导客户到门店面谈。小周还告诉记者，除了刻意做低房价，中介销售还会通过修改房源信息达到招揽客户的目的，比如将普通装修的房子写成“精装房”，并上传一些经过精心处理后的房源实景图片。对于虚假房源，多家网站工作人员表示，一旦接到虚假房源信息举报，用户只要报出房源编号或中介手机号，网站房源组就能核查，一旦核查确实是虚假房源，网站会立即将虚假房源删除，并对发布该信息的中介人员处罚。天津搜房网相关负责人介绍，现在网络虚假信息已经逐渐引起房地产网站及经纪公司的重视，治理措施也逐步展开，搜房天津二手房网近日发起了“消费者真实房源感知调研”，倾听置业者的真实声音。在首都师范大学教授郭海燕看来，从商业道德层面来说，虚假房源“钓鱼式”套取购房者信息这样的营销手段很不规范，侵害了消费者的知情权，相关主管部门应出台措施，对那些刻意发布“虚假房源”的中介进行处罚。
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私“城”定制 新型城镇化背景下的房地产思考
作者：王鑫　来源：《新华有约》　发布日期： 本文关键词:新型城镇化，房地产
编者按：2014年全国两会于3月13日闭幕，反应最快的必数房地产商们，几乎是同天表态――金科说“要踩准新型城镇化的步调”；碧桂园要做“践行新型城镇化的先行者”；泰禾地产则要“为新型城镇化建言”…… 看来，不少开发商已然意识到新型城镇化对于房地产行业而言，大有文章可做。 然而，这篇“大文章”会否成为商人们大玩资本游戏的又一个赛场？会否成为地方政府土地财政的又一种说辞？带着一种担忧的情绪，进入本期的《新华有约》――改革元年,新型城镇化的探索与实践。 数据：超九成地级市要建新城担忧：新一轮造城产生负效应 一组来自国家发改委的调查数据是“惊人”的――144个地级市中，92%要建新城新区，总量高达200余个，平均每个地级市要建约1.5个；161个县级市，提出新城新区建设需求的占到了47.6%。 南京本地资深媒体人、《新华日报》城市生活部副主任汪晓霞由此引发担忧，新型城镇化会否演变为又一轮的“造城运动”？未来的报纸头条，会否频繁出现“鬼城”、“空城”的字样？ 汪晓霞的担忧不无道理，但问题究竟出在了哪？做客《新华有约》的各方嘉宾展开探讨。 她本人从诱因的角度展开分析，认为还是土地财政在作祟，“在一张白纸上建设一个城市，成本是很低的。尤其是我们省苏北的一些地区，通过大量的卖地引进项目，通过这些项目一方面增加财政收入，也增加了GDP。” 但不可否认的是，这种模式确实可行，也有不止一个的成功案例。前有深圳、浦东新区、滨海新区，中有郑东新区，近有西咸新区，都为打造中国经济新增长点、提高城市综合承载力贡献了巨大力量。 就南京而言，奥体新城、板桥新城、南部新城等，也都处在高速、稳步发展的节奏上。 “但大多数的城市，似乎并未把握好节奏。”汪晓霞指出，不断的卖地使得地价步步高升，也在短期内拉动了房价的上涨，“但由于前期人口导入措施、产业布局支撑等的严重缺失，使得后期出现了负效应。” 所谓“负效应”，房价下跌是最直接的表现，由此引申的诸多问题不明而已。 世联行高级研究员董晔亦有同感，她以南京新划行政区高淳、溧水为例，房价持续攀升是必然的，但随之提升的是商业配套、资源配比，“说白了就是得吸引人去，没人的城镇，谈不上城镇化。” 现状：房企一二线城市疯狂拿地担忧：均衡利润下的风险投资 谈到了人，论坛现场一时间“炸开了锅”，“人是永远不会嫌多的”、“人是永远都会存在的”、“新型城镇化会使得人越来越多”…… “但是。”各位嘉宾不谋而合的认为：“如何满足人的需求，才是新型城镇化探讨的关键话题。” 南京大学城市科学研究院副院长胡小武先做发言，他认为，新型城镇化的本意就是一个要让更多的非城镇人口转移转变为城镇人口的过程。可以想像，很多原本居住在非城镇地区的农民要进入城镇，将会带来多大体量的居住需求，这个必然牵涉到房地产的发展。 但又不能简单的将新型城镇化理解为住宅地产的开发，“毕竟人的需求是多方面的，除了基本的居住需求，就业、教育、商业、医疗等等都得进行保障。” 开发商代表、南京中航工业科技城发展有限公司推广负责人黄卉表示赞同，她以自己所处公司正在开发的中航科技城项目距为例，“除了基本的住宅公寓，我们还规划了酒店、写字楼、商城等物业，为的就是在新型