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房屋漏水物业是否有责任
老师您好！我是12年1月房子刚下来，9月份下了一场大雨，外墙体好像防水没做好渗漏进来了，当时的物业是开放商自己的物业，我就报修了，但是一直没人管后来就换物业了最近才有人把外墙体刷了一层防水胶，屋内的也没人管因为这个原因我2年没有交物业费，最近管我要物业费我说今年开始交物业费前两年不交，他们说不可以前两年都得补，说漏水跟他们没关系，是开发商的事但开发商不可能赔偿你，我最近就想跟物业协商我也让一步补一年的从今以后照交心理也算有点平衡您看合理吗？开放商不管物业有责任吗？谢谢老师
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房屋漏水物业有责任吗
谁都不希望自己入住在漏水的房屋里面，这样生活质量就会受到巨大的影响，个人的生活节奏也会被打乱。在遇到房屋漏水的情况时，业主会去找物业公司承担责任，那么，房屋漏水物业有责任吗?小编详细告诉你有关知识。看实际情况。1、检查房屋漏水的原因，房屋漏水肯定有着它的原因，要解决这个房屋漏水，那就得事前先弄明白房屋漏水原因，有些房屋漏水原因很好看，把房顶漏水原因很清楚就显现了出来，即使普通人也可以较易看出来，但是更多的情况是房屋漏水，但你就是看不出水是怎么漏进来的，下面就来介绍一下房顶漏水原因的一些情况。2、楼板结构问题。有可能是因为年久的原因，更可能是因为质量的原因，这个房屋漏水原因，让楼板在使用的过程中出现问题，因此造成漏水。3、上层楼上房子施工破坏防水层。这个原因就是很平常了，也是许多人家中房屋漏水的真正原因，这个情况就没话说了，纯粹是楼层上方的原因，解决决办法就是找他们协商，把防水层补回去，这样就能解决房屋漏水的情况了。4、通管道导致的房屋漏水原因。因为每一层楼都要接上管道，也许因为管道与楼板接触处没有充分地合闭，因也导至的房顶漏水。5、那么房屋漏水怎么办?在把房顶漏水原因查明以后，就需要针对性地来解决这个问题了，如果是楼上层施工的问题，那就要找对方，让对方做防水，如果是其他的原因，那就要找专业的补漏师傅了。房屋漏水纠纷处理1、首先应查明此管理职责归谁。公共设施应由物业负责，从维修基金中支出;非公共设施则要看属于专有部分还是共有部分。各方有约定应从约定，如无约定，专有部分由专有权人负责管理维护没有异议，但对共有部分的管理维护职责归谁有争议。防水层如果作为共有设施，因为属于隐蔽工程，一般认为楼上住户作为实际使用人应承担合理使用的行为义务，楼下作为受益人也有相应的义务，这种义务主要是体现在费用承担上。2、开发商的责任：在保修期内，如果不是人为的原因造成的漏水，开发商要承担全部责任。根据《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定：第一条第(二)款有屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年，第(四)款电气管线、给排水管道、设备安装为2年，从工程竣工验收合格之日起计算。3、公平责任：对于已过保修期的房屋，各方当事人无过错(或无证据证明其过错)，如因防水层自然老化，此时维修费用按民通第一百三十二条之规定，根据实现情况，由当事人分担，一般为一人一半。4、物业的责任：漏水肯定不是物业造成的，但如果物业在这里面有疏于管理的情况，或是出现了问题后没有及时处理，导致损失扩大或出现了更严重的问题，那么物业要承担责任。前者比如管道堵塞，虽然不是物业干的，但根据物业管理合同和相关规定，物业公司应定期进行检查和清理，如果没做到，那就可以追究物业的责任;后者比如楼上违法装修，物业未制止，那么就可以找物业要求赔偿损失。房屋漏水物业推卸责任，受害者自己争取权益，应该来华律网上做个咨询问问专业法律人士。延伸阅读：
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谢瑞霖与朱利华、郭建军财产损害赔偿纠纷二审民事判决书
浙江省宁波市中级人民法院&&&&&&&& &&&&浏览：24次
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浙江省宁波市中级人民法院
民事判决书
（2016）浙02民终654号
上诉人（原审原告）：谢瑞霖，公司员工。
委托代理人：谢惠良，退休。
被上诉人（原审被告）：朱利华，医生。
委托代理人：郭建军（系朱利华之夫），自由职业。
被上诉人（原审被告）：郭建军，自由职业。
上诉人谢瑞霖因与被上诉人朱利华、郭建军财产损害赔偿纠纷一案，不服宁波市海曙区人民法院于日作出的（2015）甬海民初字第1729号民事判决，于日向本院提起上诉。本院于日立案受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：谢瑞霖为位于宁波市海曙区某路某弄*号606室房屋业主，朱利华、郭建军为位于宁波市海曙区某路某弄*号706室房屋业主。2015年5月，谢瑞霖向宁波市海曙区南门街道郎官社区人民调解委员会反映，706室厨房上方雨篷损坏，如遇大雨雨水会顺着窗台渗到谢瑞霖家，造成谢瑞霖损失。经郎官社区专职调解员夏阿姨调解，朱利华、郭建军将雨篷重新做好。2015年8月，谢瑞霖再次向郎官社区反映，朱利华、郭建军房屋仍在漏水，导致谢瑞霖房屋次卧墙壁渗水、厨房内橱柜霉变，夏阿姨联系双方调解，因在场的物业公司人员与81890管道维修人员对漏水原因陈述意见不一，致调解未果，谢瑞霖遂诉讼来法院，请求依法解决。审理中，经原审法院释明，谢瑞霖申请对漏水原因进行鉴定。因谢瑞霖明确表示不预付鉴定费，导致鉴定无法进行。因双方分歧较大，致调解不成。
谢瑞霖于日向原审法院起诉称：朱利华、郭建军的房屋十年来长期漏水、造成谢瑞霖财物损失，经81890师傅鉴定7楼应负全责。请求判令：1.郭建军、朱利华修复漏水、停止侵权；2.赔偿谢瑞霖因此造成的财物损失1800元。
郭建军、朱利华在原审中辩称：漏水纠纷经社区多次调解，朱利华、郭建军均予以配合。漏水原因经81890师傅和物业师傅查勘意见不一。如果谢瑞霖申请专业鉴定机构鉴定，是朱利华、郭建军的原因导致其房屋漏水，朱利华、郭建军愿意承担所有责任，否则应驳回谢瑞霖的诉讼请求。
原审法院审理认为：不动产的相邻各方，应当按照方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理排水等方面的相邻关系。给相邻方造成损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。双方对谢瑞霖房屋次卧墙壁渗水、厨房内橱柜霉变的漏水原因不能协商一致，对此，谢瑞霖负有举证责任，但该漏水原因需要鉴定机构通过专业技术手段鉴定查明。根据谢瑞霖的申请，原审法院委托鉴定机构进行鉴定，但谢瑞霖拒绝预付鉴定费，导致鉴定无法进行。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条第二款规定，对需要鉴定的事项负有举证责任的当事人，在人民法院指定的期限内无正当理由不预交鉴定费用，致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定的，应当对该事实承担举证不能的法律后果。故在谢瑞霖未能提供有效证据证明其损失是朱利华、郭建军原因造成的情况下，要求朱利华、郭建军修复漏水、停止侵权并赔偿损失的诉讼请求，法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回谢瑞霖的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由谢瑞霖负担。
宣判后，谢瑞霖不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判支持其诉讼请求。事实与理由：本案漏水事故经物业公司管理处工程队和81890技术人员一致认定，因楼上706室用户渗水到下面，造成606室长期漏水，这和谢瑞霖提供的几组照片及房屋平面图相吻合。郭建军、朱利华所述物业公司认为漏水原因是水管、管道改装引起不是事实，有物业公司工程部、管理处主任以物业公司名义出具的书面证明。谢瑞霖希望进行司法鉴定，但高额的鉴定费不能承受，希望法院依法判决。
朱利华、郭建军辩称：责任不在朱利华、郭建军，谢瑞霖在一审中说是屋顶漏水，屋顶漏水不是朱利华、郭建军的责任。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，谢瑞霖提交了宁波甬旺物业服务有限公司郎官管理处盖章出具的证明一份，以证明漏水原因是706室的厨房渗水。经质证，朱利华、郭建军认为，物业公司并未到706室去看过，不能说明706室的厨房渗水。本院认为，对该证据的真实性可予以确认，但对其关联性将结合本案其他事实综合予以认定。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：双方当事人对于谢瑞霖所在606室漏水的原因存在争议，而根据当地社区人民调解委员会出具的情况说明，物业公司和81890的师傅到现场看过后结论不一致，物业公司认为是606室在装修过程中水管可能改道或损坏造成，81890的师傅认为是过去楼上渗水后墙体还没干透。谢瑞霖为了证明漏水原因向原审法院申请进行司法鉴定，但在鉴定过程中因未交鉴定费，导致鉴定无法进行。谢瑞霖在二审中又申请进行司法鉴定，后又因鉴定费过高而表示不再申请。因此，本案谢瑞霖所在606室漏水的原因仍然难以确定，而谢瑞霖在二审中所提供的证据也不足以说明漏水原因，谢瑞霖应承担举证不能的责任，原审法院据此驳回谢瑞霖的诉讼请求，符合法律规定。综上，上诉人谢瑞霖之上诉，理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由谢瑞霖负担。
本判决为终审判决。
审判长　张华
审判员　王慧
审判员　陈艳
二〇一六年五月九日
代书记员　沈妍
一、本裁判文书库为非盈利网站，贯彻国家司法公开的原则，致力于向公众提供全面、真实、可靠的法律信息，为公众了解法律、律师和司法案例提供一个良好的平台。
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审理法院：
案件类型：
审理程序：二审
裁判日期：还没有帐号?
（2013）闵民一(民)初字第16301号
――上海市闵行区人民法院()
（2013）闵民一(民)初字第16301号
　　原告田刚。
　　被告沈继文。
　　被告朱伟民。
　　委托代理人沈继文，系被告朱伟民妻子，即本案被告沈继文。
　　被告朱某某。
　　法定代理人朱伟民，系被告朱某某父亲，即本案被告朱伟民。
　　原告田刚与被告沈继文、朱伟民、朱某某相邻关系纠纷一案，本院于日受理，依法由审判员乔财权适用简易程序公开开庭进行了审理，原告田刚、被告沈继文暨被告朱伟民的委托代理人、被告朱伟民暨被告朱某某的法定代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　原告诉称，原告系上海市闵行区xx路xx弄xx号101室（以下简称101室）房屋的业主，房屋房顶及墙面三处漏水损坏，一处地板翘起。2012年10月交房时未发现漏水现象，2013年1月装修墙面时发现墙面潮湿，发现漏水后立即通知物业，物业要求楼上被告的房屋（以下被告房屋简称201室）卫生间台盆停用，观察一段时间后没有继续漏水，就继续贴墙纸。2013年4月开始，发现墙纸发霉、变黑。从物业处得知一部分原因是楼上卫生间渗水导致漏水问题更加严重，另一部分原因尚未检查出。原告曾多次与被告交涉，但被告不愿意与原告协商，并要求原告进行司法鉴定，关于烟道问题原告也重新处理过，外墙也简单处理过，漏水情况还是没有得到解决。现原告起诉至法院，要求：1、对房屋漏水问题进行司法鉴定；2、判令被告对损坏部分修复以及恢复原状，并向原告赔偿10万元，其中包括修复房屋3万元、原告及家人在外借房居住住宿费约2万元、精神损失费约5万元。
　　诉讼中，原告变更诉讼请求，要求判令：1、被告支付鉴定费1万元、诉讼费2,300元及修复费用7,700元，共计2万元；2、要求被告限定日期修复漏水，包括进水管和下水道的漏水。
　　被告沈继文、朱伟民、朱某某共同辩称，去年年底，物业公司通知被告，说楼下在装修时发现楼顶有漏水现象，被告当即表示先停用相应的卫生间来进行原因排查，但被告同意停用卫生间是暂时的，以便让物业检查漏水的原因而不是永远不用。之后原告未有反馈信息，被告就开始使用卫生间。月份，原告又去物业公司反映漏水问题，被告考虑到原告是新装修的，并且漏水的可能性存在，在物业公司无法确定漏水点的情况下，被告亦做了很多工作，对漏水问题进行检测。地暖公司和开发商负责物业维修的叶某某来检查过，都查不出原因，我们希望原告找出原因，如果是被告的问题，被告会予以修复，如果不是被告的原因，被告也不同意承担责任。
　　审理中，经原告申请，本院委托上海某科技有限责任公司对101室房屋漏水原因进行鉴定，日，上海某科技有限责任公司出具司法鉴定意见书，载明现场检验的情况如下：一、101室二层北侧次卧东侧顶墙面涂料起壳、墙纸发霉、变色，有明显渗漏水痕迹，受损区域约4平方米；二、101室二层次卧复合地板局部起翘，受损约5平方米；三、101室二层次卧进门处（靠近楼梯口）顶墙面涂料局部变色，受损约0.80平方米。鉴定结论认定101室的漏水原因为对应201室排水管道漏水所致。原告为此支付鉴定费10,000元。
　　对于鉴定报告，原告无异议，但是认为鉴定结论不全面，被告确实存在下水管道漏水的情况，但是没有反映其他部分的漏水情况。
　　对于鉴定报告，被告认为，被告曾经对漏水自行进行过检测，漏水点根本不是鉴定报告中所述的下水管道漏水，原告在漏水原因明确的情况下，还要求进行司法鉴定，完全是由原告造成的，损失的扩大也是原告的原因，故不同意承担诉讼费和鉴定费。对于漏水，被告同意进行修复，但是期限无法确定，因为马上要过年了，工人多数要回家过年，具体的修复要等工人做了综合评估后才能确定。
　　经审理查明，原告系上海市闵行区xx路xx弄xx号101室房屋业主，被告沈继文、朱伟民、朱某某系上海市闵行区xx路xx弄201室房屋业主。
　　2013年1月，原告在装修101室时发现楼顶有漏水现象，经与被告交涉，被告也对房屋的漏水情况进行了检测，但双方至今未能解决漏水问题，101室仍存在漏水现象。
　　日，上海某科技有限责任公司出具司法鉴定意见书，鉴定结论认定101室的漏水原因为对应201室排水管道漏水所致。原告为此支付鉴定费10,000元。
　　另查明，101室房屋受损情况如下：一、101室二层北侧次卧东侧顶墙面涂料起壳、墙纸发霉、变色，有明显渗漏水痕迹，受损区域约4平方米；二、101室二层次卧复合地板局部起翘，受损约5平方米；三、101室二层次卧进门处（靠近楼梯口）顶墙面涂料局部变色，受损约0.80平方米。
　　本院认为，不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。本案中，经司法鉴定及被告自行检测，可以确认，原告家中的漏水系由被告造成，故被告沈继文、朱伟民、朱某某应当对201室房屋相应漏水位置进行修复；对于101室房屋渗漏水造成原告的损失，被告沈继文、朱伟民、朱某某应当进行赔偿，根据原告101室房屋内的实际渗漏水情况，本院酌定原告房屋渗漏水的修复费用为2,000元；本案的鉴定费系原告为查明本案漏水原因所支付的费用，系原告的实际损失，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条之规定，判决如下：
　　一、被告沈继文、朱伟民、朱某某于本判决生效之日起三十日内自行修复上海市闵行区xx路xx弄xx号201室房屋内的漏水部位；
　　二、被告沈继文、朱伟民、朱某某于本判决生效之日起十日内赔偿原告田刚因渗漏水造成的各类损失2,000元，上海市闵行区xx路xx弄xx号101室房屋内因渗漏水造成的损失部位由原告田刚自行修复。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费减半收取计1,150元（原告已预交），由原告田刚承担575元，由被告沈继文、朱伟民、朱某某承担575元；司法鉴定费10,000元（原告已预交），由被告沈继文、朱伟民、朱某某承担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
二一四年一月二十七日
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