宅基地房子和小产权 宅基地哪个安全，买房子

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2018-02-19 04:36 标签： 小产权房子
50-60万可以买哪里的房子？买住宅，首付勉勉强强；买公寓，面积小还要公司名义（二手5成首付肯定也是不够的）；那么，宅基地呢？网络上挂出的番禺宅基地转让信息，最便宜的仅约2700/平，而据中原研究发展部统计，番禺8月的二手房成交均价是2.65万/平！价格几乎相差了10倍！（网上部分平台发布的宅基地房源消息，仅供参考）虽然信息的真实性有待考究，但宅基地价格确实非常诱人，而且宅基地地方大，一旦遇上拆迁，还有可能身价翻倍，所以越来越多的购房者把目光投向了这些地方。不过，这些村/城中村里的宅基地，真的能买么，风险有多大？就等拆迁了，能拿到赔偿就好！所以，拆迁的高额补偿可以拿到吗？按照法律程序签了合同，做好公证，就有保障了吗？好怕风险大城里人能买么？这么便宜，而且自建几层，无论出租还是自住都不错啊！高风险高回报吧宅基地就是小产权房吗？做好公证了，就没风险？？上周五晚，小妹就请来了南方福瑞德律师事务所的高睿明律师，来为大家解疑释惑！先来看一个真实的案例：2004年8月，陈某22万买下了白云区某村周某的宅基地，三层半框架结构，建筑面积280平方米。当时，双方交易签订了规范的《房屋转让协议》，不过由于农村宅基地房不允许买卖，所以协议无法进行公证，作为替代，最后陈某和周某又签订了一份《赠与合同》并完成公证。之后，陈某又花费了55万装修好了房屋用于自住，一切本该是圆满了，谁料10年后，房屋会因为拆迁而再生变故。2014年，该宅基地房要拆迁了。拆迁补偿价格远远高于原房屋的买卖价格，利益当前，周某便将陈某诉至法院，要求10年前签订的转让协议、赠与合同全部无效，并交回宅基地及上盖建筑物！最终结果，法院判定当年双方签订的《房屋转让协议》和《赠与合同》均无效！估计当时陈某听到判决的时候是这样的...明明陈某在交易时都做足功夫——操作规范，还做了公证，为何法院竟都不认账？解读集体土地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者的特定身份相联系，在一定程度上具有福利性质和社会保障的，所以，仅限于一定条件下在集体经济组织成员之间转让，不允许通过房屋买卖等方式转让给本集体经济组织以外的民事主体。而且宅基地的政策是一户一地，也就是说原则上，每一户只能拥有一块宅基地。而案例中，受让人陈某非本村集体成员，因此周某与陈某签订的《房屋转让协议》虽是双方真实意思表示，但由于该《房屋转让协议》，违反了法律、法规的强制性规定，应属无效。关于赠与合同，虽然该赠与合同已经过公证处公证，双方变相操作，签订了《赠与合同》并进行了赠与公证。但其实质是以合法形式掩盖非法目的，因此，该赠与合同应为无效。通过这个案例，大家应该可以清楚了到，宅基地在非同一村集体中转让的合同，在广州市会被法院认定为无效的，即使是经过公证的赠与也是同样的道理，而且这也并不是个案。所以，如果你不是村里的人，宅基地，不能买！那么问题又来了，宅基地不能买，那么小产权房呢？首先，要搞清楚，宅基地上建的宅基地房和小产权房的区别。所以，小产权房更是不能买啊，其中最大的风险是拆违的时候可能是任何补偿都没有！此外，买了的话还面临着这些问题：
1、无法办理产权，未来再交易也是十分困难；2、质量问题，没有合法有资质单位的检验验收，其建筑质量也存在很大风险；3、无法贷款。
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农村自建房是小产权房吗
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农村自建房是小产权房在众多城市郊区，一些村集体经济组织在本村集体土地上建设农民住宅楼，常以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售。这些房子一般俗称“小产权房”。农村自建房宅基地使用权指的是农村集体经济组织的成员依法享有的在农民集体所有的土地上建造个人住宅的权利。根据我国物权法的规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权利用该土地建造住宅及其附属设施。　　宅基地使用权具有如下特征：　　(1)宅基地使用权的主体只能是农村集体经济组织的成员。城镇居民不得购置宅基地，除非其依法将户口迁入该集体经济组织。　　(2)宅基地使用权的用途仅限于村民建造个人住宅。个人住宅包括住房以及与村民居住生活有关的附属设施，如厨房、院墙等。　　(3)宅基地使用权实行严格的“一户一之宅”制。根据土地管理法的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准，但如果涉及占用农用地的，应依照土地管理法的有关规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。　宅基地使用权人对宅基地享有如下权利，并承担一定的义务：　　(1)占有和使用宅基地。宅基地使用权人有权占有宅基地，并在宅基地上建造个人住宅以及与居住生活相关的附属设施。　　(2)收益和处分。宅基地使用权人有权获得因使用宅基地而产生的收益，如在宅基地空闲处种植果树等经济作物而产生的收益。同时，宅基地使用权人有权依法转让房屋所有权，则该房屋占用范围内的宅基地使用权一并转让。　　(3)宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对没有宅基地的村民，应当重新分配宅基地。　　(4)宅基地使用权人出卖、出租住房后，再申请宅基地的，土地管理部门将不再批准。并且，宅基地使用权的受让人只限于本集体经济组织的成员。　宅基地转让、出租的，不得再申请宅基地；　　权利人转让房屋及其宅基地使用权的，应当将房屋及宅基地使用权转让给本集体经济组织内符合建房申请宅基地条件的成员；　　转让房屋及宅基地使用权后，宅基地使用权主体发生变化，并涉及受让人取得新的宅基地，故应当依法办理转让登记手续。宅基地以及住宅房屋，不仅可以用于居住，也可以用于从事家庭生产和经营活动。　　宅基地使用权的取得具有无偿性、福利性，申请取得宅基地使用权后，满两年未建设房屋的或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的，其宅基地使用权由集体经济组织无偿收回。　　《物权法》第152条至第155条专门对宅基地使用权的问题做出了规定，它明确：　　宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。　　宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。　　宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。　　已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。
不矛盾不是，小产权房是指在集体土地是开发的房子，农村自建房小于等于１５０平方米
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区分宅基地房屋买卖与小产权房买卖
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在农村的宅基地上建的房子和小产权房有什么区别呢
在农村生活的农民朋友，几乎家家户户都有自己的，然后自家的院子和房子就是在宅基地上建造的。而在一些农村或者城市，经常有一些，也是在属于农村的土地上开发建设的。那么，在农村的宅基地上建的房子和小产权房有什么区别呢?要了解二者的区别，首先要搞清楚农村的集体土地的三种形式，分别是农业用地、建设用地和农村宅基地。农民在农村承包的用来耕种的土地就是农业用地，一些农田水利设施建设用的农村土地就属于建设用地，而农民家家户户生活的院子和房子就是建设在宅基地上的。知道了农村集体土地的三种形式，也就知道了农村宅基地房就是建设在宅基地上的合法建筑。按照规定，农村的农民朋友，凡事属于该村集体内部成员的，都可以获得自家宅基地房的合法证件，比如房产证。而小产权房一般是该农村所在的村委会或者乡政府单独开发的，或者联合开发商一起开发建设，然后由他们制作房屋所属权证书的房子。对于城里人来说，购买宅基地房和小产权房，由于他不是村集体内部成员，所以他无法获得合法的房屋所有权证书。所以，农村的宅基地房是合法合规的，它是只存在于农村的宅基地上的建筑。而小产权房可能修建的地方有农村宅基地、农村集体建设用地和农业用地，但不管它建于哪里，都是违法修建，所以应该属于是违法建筑。宅基地申请条件:(一)农村居民户无宅基地的;(二)农村居民户除身边留一子女外,其他成年子女确需另立门户而已有的宅基地低于分户标准的;(三)集体经济组织招聘的技术人员要求在当地落户的;(四)回乡落户的离休、退休、退职的干部、职工、复退军人和回乡定居的华侨、侨眷、港澳台同胞,需要建房而又无宅基地的;(五)原宅基地影响规划,需要收回而又无宅基地的.有下列情况之一的,不得安排宅基地用地:①出卖、出租或以其它形式非法转让房屋的;②违反规定超生的;③一户一子(女)有一处宅基地的;④户口已迁出不在当地居住的;⑤年龄未满十八周岁的;⑥其它按规定不应安排宅基地用地的.农村村民需要使用宅基地的,应当向村民委员会提出申请,由村民委员会公布并提交村民会议或者村民代表会议讨论.经讨论同意并公布后,逐级报乡(镇)人民政府审核后,报县人民政府批准.县(市)人民政府批准后,村民委员会应当公布批准使用的宅基地.延伸阅读：
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