自住房冲击新房及二手房市场 不合理配建将抬高房价
腾讯房产讯 （文/ 刘佳） 自去年11月北京首个自住房项目恒大御景湾入市以来，自住房供应持续受到市场关注，供不应求，申请火爆。目前已有包括汇星苑、汇景苑、满庭春MOMA等11个项目陆续入市，累计供应住宅为1.8万套。近日，北京市住建委已完成自住房摇号软件设计，摇号将采取编号、种子号“双重随机”方式，以保证资源公平分配。业内专家分析认为，自住房由于价格相对较低，惹得购房者争相申请，市场表现过热，这对新房及二手房市场都会造成一定影响。此外，“四不像”的住宅产品也容易重走经适房所犯错误的老路，不合理配建将抬高地价、房价。保障性住房未来发展应努力从“多元”回归“一元”。价低致申请火爆 供需比失衡自住房申请火爆有目共睹。以金隅嘉业( )
自住房项目为例，据数据显示，其网上申报人数为42.6925万人，自住房供需比为82:1。“自住房火爆申请的原因就是便宜。”住建部政策研究中心原副主任、研究员王珏林可谓一语中的，“如果这么多人抢这个价格的房子是容易出事的，会造成不稳定因素。“据了解，自住房价格要比周边市场价格低30%。从目前入市自住房项目售价来看，稍贵的自住房售价为22000元/平方米，而位于大兴区采育镇的满庭春MOMA项目售价仅为9500元/平方米，比周边二手房销售均价低37%。中国房地产协会副会长陈国强认为，现在大家表面看自住房价格便宜30%，但实质上根据定价机制将来便宜的可能不只是30%。因为自住房是参照当时土地出让时周边商品房价格定价，住房项目从土地出让到最后销售和交付还有一定时间差，按照房地产市场价格变化趋势，房价下降的可能性也有，但是很低，未来两年内自住房价格上涨将在10%左右，甚至更多。除去价格因素，在陈国强看来，火爆申请背后深层次原因是政府有限供给与市场需求不成比例，“狼多肉少”，且这种现象在几年之内没有办法缓解。“前段时期自住房申请门槛进一步降低，申请人群范围扩大，这会给政府带来更大压力，不能把这个口径开得过快，对申请人户籍、工作年限、特别是收入标准还是要有所限制。”陈国强说道。王珏林认为，政府要实事求是，一是有多大能力、盖多少房，优先解决收入最低家庭的住房需求，没有办法都涵盖，对其他住房人群可以适当发放住房补贴。二是要把二手房市场，尤其是把租赁市场管好盘活，为更多的人提供房源。借鉴小客车阶梯式中签 自住房摇号应“分池”进行目前北京自住房摇号规则出台，规定各自住房项目将按一定比例摇取购房家庭，原则上不低于房源套数的2倍。优先家庭摇号选房后，之后如有剩余房源，再组织非优先家庭进行摇号选房，中签家庭在开发企业指定时间、地点选房签约。陈国强认为相比其他办法，摇号方式比较透明公平、透明，在借鉴以往经适房、车子摇号等方面，北京市政府还是积累了一定经验，因此这个办法还是比较可取的。但是由于目前自住房供需矛盾太过尖锐，摇号并不能充分化解矛盾。首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池则表示，摇号表面看上去很合理，其实对住房控制是不公平的，因为按道理来说，自住房应该优先满足困难人群、无房户等，而现在统一摇号未必能照顾到这类人群的住房需求，因此摇号应“分池”进行，首先保证“优先人群”，再借鉴小客车“阶梯式”中签率，如果几次摇号没中，可以进入到相对容易摇中的池子中去。在王珏林看来，不管是摇车号还是摇房号都是让人看到希望，但是又很难实现，实质上这并不是好现象。“能摇中的永远是很少一部人，大部分人总也摇号不上，他们会发火、会愤怒、会失望，那么这些人会认为政府是做了好事还是坏事？所以还不如政府就是以‘穷’开始，特殊需要解决改善住房条件的申请者优先提供，不能好像是做给别人看一样，对所有人都打开大门。”自住房影响刚需群体 二手房交易也受冲击自住房由于价格相对较低，吸引有条件申请的购房者转移置业目光，这也使得部分购房者暂时观望，静待摇号结果，以察后市，对商品房市场销售也造成一定影响。“随着自住房入市，供给越来越多，这对平抑住房成交均价来说是会有效果的，另外也会让更多人从商品房市场撤出来，回到保障房市场，使得开发商提价的理由减少了。今年上半年北京商品房市场销售变化跟自住房产品的推出也有一定关系。”陈国强说道，“另外在市场预期方面，它影响的不单单是刚需群体或刚需楼盘，它也会影响到二手房市场的交易，使二手房很多房源卖不出去或价格下调。很多改善型需求的购房者，他们换房是建立在二手房正常交易流转制度之上的，如果二手旧房卖不掉，想实现改善需求无从谈起，对中高端改善型产品也会形成制约。”王珏林则认为，自住房能平抑房价观点不成立，在数据统计时，应该把政府保障性住房排除在外。如果在楼盘里夹杂自住房，这会使两类住房人群互相比看，心里都不舒服。此外，现在能够得上自住房申请条件的家庭范围太大，每年还有新增加的人数，政府一次性供给房源没有考虑“循环池”，要注意资源的可持续利用。赵秀池表示，自住房暂时对商品房成交均价没有什么影响，将来伴随推盘比例加大，可能会有一定变化。如果申请自住房人群老摇不上号，那么他们购房需求则可能会回归商品房市场，但是对个别楼盘来讲，开发商代建后肯定是要把价加到商品房上去的，从而抬高房价，因此政府得出钱、出地或出相应政策，让开发商愿意去建，另外还得要匡算一下低保人群覆盖范围。配建过于简单化 不回归合理轨道将造成市场扭曲虽然现在拍地限价并配建的“组合拳”并未击退开发商的拿地热情，但是不少开发商也对比颇有抱怨。“政府要求配建就是图省事，开发商不会做‘公益’，会把成本加到商品房上去。”王珏林说道，“城市没有这么建的，明明一个比较好的楼盘里面非得掺杂‘沙子’，到处都是‘斑斑痕痕’”。王珏林说道，“一个城市建大量的这种房子不会花太多成本，不会搞绿化，这样建的话，城市楼盘整体水平下降了，尤其是像首都这样的城市，未来是国际大都市，每一个建筑都应该以百年大计为目标，不能说二三十年后房子看着落伍了，所以不管建什么房子、空间有多大，都要保持一定水准。”陈国强认为，现在开发商配建太过简单化，配建可以采取不同地块配建、异地配建，比如两三家企业联合来做，商品房、代建房分工建设、各有所长。此外，值得注意的是，配建有可能会和当年招拍挂一样，成为抬高北京土地市场价格的一个新增推手，地价抬高之后又推高房价。“配建不是说不可以，国外社区也有保障房和商品房混合的，关键是以什么样的方式配建，谁配谁？早期是商品房社区配建少量保障房，比例约在15%，现在越来越多的例子是自住房配建少量商品房，这样结果是，商品房地价扭曲到无法形容的地步，北京将来房价会让更多人‘望楼兴叹’。所以如果配建不回到合理轨道，或者以比较合理的方式推行配建制度，将来会造成市场扭曲。”赵秀池说。自住房出现使保障房建设走“回头路” 政府应发挥主导作用廉租房与公租房并轨、经适房不再供应……种种政策表明保障房制度建设不断向前发展，但自住房推出后，不少业内专家学者认为在某种意义上，这是在走“回头路”。“自住房出现使得原本已经简化清晰的保障房政策又开始复杂、模糊了。未来保障房路在何方？将来到底是强调租赁形态还是产权形态？政府在保障房市场承担什么角色、承担多大的责任？要解决多少比例的住房需求？不清楚。”陈国强说道，“可以把以往通过投钱去新建房子的这样一个单轨思路打开一点，比如将既有存量房源改造成公租房或自住房，这样将来供应渠道来源可以多样化，就不用受限于新房新建的流程，包括引导社会资金、企业，把自有物业进行合理改造之后，这样也可以成为社会化房源。”王珏林认为，保障房品种越多、产权越复杂，后期管理也就越麻烦，“万个归一”就是建设公共租赁房。“我个人认为，保障房这块，大家不满意的可能还是分配问题，解决问题的办法就是我们要照顾更多的人，还是以补贴的比例占得最大，然后再盖一些公共租赁房，解决一些确实没有再生产能力的家庭住房需求，剩下的全部进入市场。市场不发展、不完整，对一个城市建设没有好处。中国住房保障应该两条腿走路，以‘补补人头’为主、‘补砖头’为辅。”陈国强表示，除公租房外，政府还要有现金的租赁补贴，如果运用资金补助的方式可以有效盘活二手房租赁市场。此外，企业要有利可图，要保证他的合理投资回报，这样便于把社会资源动员起来，而不是政府凭一己之力去干吃力不讨好的事情。在赵秀池看来，制度安排政府主导作用非常重要，房改住宅商品化应该强调租买并举，但是现在相对过分强调买了。保障房应该注重实物补贴及货币补贴，并要按照经济上的不同条件等次补贴。
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个人住房贷款“假按揭”问题探析论文.pdf 50页
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0年代初期国内发放第一笔房地产按揭贷款以来，
按揭业务已成为我国商业银行的主要金融服务项目。按揭作为一种信
用消费形式，对刺激住房提前消费、提高消费者住房水平、加速房地
产开发商的资金回笼、促进房地产业发展进而带动国民经济的长期稳
定发展等都发挥着重要的作用。我国商业银行的按揭贷款业务也从开
始的“零星试点”到“遍地开花”，房地产按揭金融业务呈现一片“繁
荣”景象。但由于我国按揭业务起步比较晚，国内商业银行缺乏必要
的经验积累，加上按揭贷款相关的法律法规又很不健全，导致了不少
“假按揭”现象的发生。“假按揭”的大量存在严重扰乱了我国的金
融市场秩序和房地产业的可持续健康发展。因此识别与防范“假按揭”
的发生就已成为规范房地产金融业发展的重要举措。
本文即在此背景下，借助笔者多年在银行从事个人住房按揭贷款
操作和管理的经验，对“假按揭”典型案例进行了深入分析，详细阐
述了与“假按揭”有关的基本理论问题，并对“假按揭”产生的原因
及其风险进行了深入剖析，系统地提出了商业银行防范“假按揭”的
措施和对策。这对我国商业银行健康、高效地发展个人住房按揭贷款
业务具有较重要和迫切的现实意义。
本论文在前言部分详细阐明了论文的选题背景、中心思想、主要
内容和结构安排。在论文的第一章，通过对三起“假按揭”典型案例
进行分析，全面展现了“假按揭”产生链条及带来的风险。在论文的
第二章，从“假按揭”的涵义、表现形式和“假按揭”的识别三个方
．面对“假按揭”进行了基本理论分析。在论文的第三章，从开发商、
银行内部、中介机构和法律环境等四个方面对“假按揭”产生的原因
进行了深入剖析，并对“假按揭”涉及的主要风险以及风险的特点进
行了分析。在论文的第四章，有针对性地从银行加强按揭业务管理、
完善相关法律法规、房地产管理部门加强配合等方面提出了“假按揭”
的防范对策，并提出了“假按揭”发生后的应对措施。
总之，本人结合自己多年在银行从事个人住房按揭贷款操作和管
理的经验，运用硒A阶段所学理论和研究方法，对个人住房贷款“假
按揭”问题进行了尝试性探索，目的是对商业银行防范“假按揭”提
出措施和对策，以期对我国商业银行个人住房按揭业务的健康发展有
所助益。但是鉴于受时间因素、信息收集和理论水平的局限，文中一
定存在诸多的不足，敬请评审专家及答辩专家批评指正，本人将继续
努力，对相关问题进行进一步的研究和探析。
关键词：“假按揭”、基本理论、原因剖析、风险分析、防范对策
thefirstsumof
loanofrealestatesathome
of90sin20th
businesshasbeen
centuries，the
themainfinancialserviceitemofthecommercialbankofour
consumption
Mortgage，as
pattern，hasplayedimportant
thehousebeconsumedaheadof
stimulating
time，improving
正在加载中，请稍后...江苏食品药品监管“多头归一”_网易新闻
江苏食品药品监管“多头归一”
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昨日，省政府公布了《江苏省食品药品监督管理局主要职责内设机构和人员编制规定》，确定了省食品药品监管局的主要职责、内设机构和人员编制(即“三定”方案)。这标志着，江苏的食品药品监管职能正式统一，原来分散在质监、工商、食药监局三个机构的食品安全管理职能将集中起来，变“多头管理”为一家管。
根据省政府公布的方案，省食药监局改革后，将省工商局承担的监督管理流通环节食品安全的职责，划入省食品药品监督管理局；将省质监局承担的食品、食品添加剂生产加工环节的质量安全监督管理，组织实施食品生产市场准入工作，负责化妆品生产许可和强制检验工作的职责，划入省食品药品监督管理局。
同时，还将整合原质监、食药监局所属食品安全检验检测机构，推进管办分离，实现资源共享，建立法人治理结构，形成统一的食品安全检验检测技术支撑体系。
此次调整中，原省卫生厅承担的食品安全综合协调、组织查处食品安全重大事故、统一发布重大食品安全信息的职责和省食品安全委员会日常工作，将一并划入省食品药品监督管理局。省食药监局将同时挂省食品安全委员会的牌子。
“食药监局原先是正厅级单位，上一轮改革划归了卫生厅部门管理降到了副厅，按这次改革方案，从卫生厅剥离重新归省政府直管后，食药监局又将恢复为正厅级。设副局长4名，其中1名兼任省卫生厅副厅长。”省食药监局相关负责人昨日告诉记者，这次还新设了一个职位，“食品药品安全总监”，对口国家总局。
根据省政府方案，改革后，省食品药品监督管理局设15个内设机构，比现在多了5个处室。“一是食品安全综合协调处，从卫生厅划拨过来；二是食品生产监管处，从质监局划过来；三是食品流通监管处，从工商局划过来；另外，我们还新设两个处室，政策法规与科技标准处，负责推动食品药品检验检测体系、电子监管追溯体系和信息化建设；应急管理与宣传处，承担重大食品药品安全事故应急处置和调查处理工作等。”
扬子晚报记者 石小磊
作者：石小磊
本文来源：新华报业网-扬子晚报
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