买房按揭 为什么建议不要提前还款？
理财师：货币在贬值，居民收入在上升，杠杆时间越长以后越轻松 楼市火爆，不少人按捺不住心情冲杀进来。选定楼盘后，不少人分不清等额本息和等额本金的还款区别，在按揭还款时间选择上踌躇不定。业内理财师表示：货币在贬值，而居民收入在上升，真正造成经济压力的时间可能不过十来年，所以建议市民拉长还款时间，充足利用杠杆，越到后面越轻松。
等额本金PK等额本息，还款总额差别大 80后范先生在后湖买了套婚房，总房价87万元，选择等额本金还款方式，首付三成后，第一个月还款3979元，以后逐月递减6.58元。 “我算了下，三十年总还款101000元左右，以后只能我攒一些，父母支援一些，早点把钱都还了。”买房后，范先生顿感压力山大，一心只想着赶紧卸担子。 让范先生真正犯疑惑的是，和同龄朋友交流，一些人却说选择等额本息还款方式更好，“等额本息方式还款总额比等额本金要多十多万，为什么还有人会选择等额本息？” 可以利用房贷计算器计算得出，同样针对范先生的现实条件，在其他要素均不变的情况下，如果选择等额本息还款方式，每月月供3143.88元，总还款金额比等额本金多出13万元。
理财师：选择等额本息，拉长财务杠杆 90后李先生最近也计划买房，在汉口三环线内，选了套总价100万的房子。虽然父母给足了买房子的钱，但是李先生坚决选择只付一半，余款分30年还清，把剩余的钱用作。 “我这么做，也是顶着父母每天责骂的声音，父母觉得有钱就都还了算了，时间拖得长，多出40万利息，这是何必？！”但是小李却有自己的想法：“现在房贷利率4.66%，如果我理财高于房贷利率，这样难道不是更划算？我对自己的理财能力有信心，也愿意花时间去打理，而且有了钱，我有更多的机会可以尝试。”
业内理财师表示：“很多市民背负表面巨大的本息金额，希望提前还款卸掉负担，其实聪明人会选择尽量拉长还款时间，充分利用杠杆。因为货币在贬值，而居民收入在上升，我们都有体会，十年前的100元比现在的100元购买力强，所以真正造成经济压力的时间可能不过十来年，建议市民拉长还款时间，越到后面越轻松。”
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增值电信业务经营许可证：粤B2-09年的商业房贷，当时按照利息的0.7折计算的利息！请问有必要提前还款吗？推荐回答：搞清贷款这回事个人购房按揭贷款目前有两种还款方式：等额本息和等额本金。等额本息还款是将本金总额和利息总额相加，分摊到每个月，每月的还款额相同；等额本金还款是先将本金等额分摊到每个月，然后根据剩余本金计算当月利息，还款初期每月还款额较多，随着本金的固定减少，每月还款额逐渐减少。具体的计算工具参见各种网上的房贷计算器。总的来说，等额本息还款法产生的利息总额要高于等额本金还款法。同样是贷款100万元，20年还清。以目前的5年期以上贷款的基准利率7.05%来计算，等额本息支付的总利息大约是86万元，而等额本金的利息总额约71万元，两者相差约15万元。但不论哪种还款方法，在前几年的还款金额中，利息所占比例都是高于本金的，甚至可以说，在最开始的那几年里，你主要是在还利息。按揭房贷最令人焦虑的就是那笔算出来的利息，以目前的基准利率来算，商业贷款100万元，分30年还清，届时支付给银行的利息总额超过140万元。如果单看这个数字，光是还给银行的利息就够再买一套房子了。如果提前还掉一部分本金，产生利息的基数变少，利息总额也就变少了，这多少让人感觉好一些。毕竟，借100万元还240万元，想想就觉得压力太大。要提前还贷吗？其实银行是不太喜欢客户提前还款的，因为这让它们原本从你身上赚到的利息变少了。但这并不意味着，你提前还款更划算。只有在少数情况下，它们希望客户提前还钱。比如去年，房地产开发贷款不许贷、个人住房按揭贷得少，只有针对中小企业的经营性贷款放开，但是央行上调存款准备金率、严控存贷比，商业银行资金紧张没钱贷，在这种情况下，银行就盼着房贷客户能提前还款，让它们能动用的资金多一些，好去发放工程贷款等这类经营性贷款。要知道，发放给企业的经营性贷款的利率，在当年的贷款基准利率基础上上浮1.2倍甚至更多，高于住房按揭贷款利率。因为银行用较低的存款利率吸收来资金，再用较高的贷款利率把贷款给房贷客户，赚中间的利差。而利息收入又是在开始的几年最多，可想而知，你如果在还款初期就提前还本金，银行的利息损失最大。所以，几乎所有银行都规定，从第一次还款开始计算，1至3年以内提前还款，要缴纳1%至3%的违约金。还有，央行每宣布加息一次，你的贷款利率就跟着上涨一次吗？当然不是，你的贷款利率不是即刻变化的，当年你的贷款利率不会改变，但会在第二年年初收到银行的告知函件，通知你本年度用于计息的基准利率上调到目前的水平。如果只从尽量少还利息的角度考虑，想提前还款，先按照自己的情况对号入座。享受7折、7.5折利率的，算了吧！如果你不是在最近1年之内才买的房子，商业贷款利率应该是享受7折至9折不等的优惠。像林蔚这样手里握着7折优惠的，可以放弃提前还贷的想法了。虽然央行加息的同时也上调基准利率，但你的利率折扣一写进贷款合同里，就不会变了。即便目前5年期以上贷款的基准利率已经上调到7.05%，但打完7折、7.5折也只有4.93%和5.29%。这是个什么概念？你把计划提前还款的钱存一个5年期的整存整取的定期存款，年利率都有5.5%，你从这笔存款里得到的利息，都比你拿这笔钱提前还房贷节省的利息多。享受这么低的实际贷款利率，还要提前还款？别傻了。最懒的办法是定期存款，你要是愿意费点心思，买1年期以上的理财产品、债券都比提前还款划算。所以，按照林蔚家的情况，揣着7折利率提前还款，实在是亏本买卖。8折、9折利率的，对比理财产品收益7折优惠的时代一去不回了，除了羡慕嫉妒恨，你还能做些别的事情—综合自己的8折、9折、不打折的利率，对比一下其他稳健投资的收益情况，再决定要不要提前还款。定期存款利率当然已经拼不过8折以上的贷款利率了。有一种懒人判断法你可以试试—把等额的银行理财产品的年化收益率水平作为参考基准。尽管银行理财产品的实际收益率低于预期年化收益率，但期限较长或者固定收益的理财产品的预期收益仍然较有保证。用你的实际贷款年利率，和银行1年期理财产品的收益率比比。你就能知道这笔钱是提前还款划算，还是投资在别的地方划算。在稳健投资的前提下，它在哪里的收益更大，哪里就是更合适的去处。目前各家银行及金融机构的1年期以上人民币理财产品，根据风险等级不同，年化收益率通常从3.6%至8%不等，中等风险的产品年化收益率多在6%至6.5%。如果以中等风险的产品作为参考基准，1年的理财收益差不多和9折利率的贷款利息持平。站在9折利率这个临界点上，你的决定更多地取决于你的理财观念：但求保本，那就提前还贷款；不怕冒些风险，就投资别的。上浮1.1倍的利率，压力大的就还了吧！你真的要好好考虑一下了，这很有可能是你的第二套房贷。7折和1.1倍的差距有多大？同样商业贷款100万元，等额本息30年还清，一个利率4.9%，一个7.75%，月还款额相差1800元。如果你同时满足以下几个条件，提前还款还是不错的选择：每月还款额已经逼近甚至达到家庭月收入的55%；计划生育子女；在投资方面还是菜鸟一只，无法以中等以下的风险为代价，获得每年7%或7.75%以上的稳定回报。为了家庭财务安全不至于被房贷压得奄奄一息，你有必要把年终奖、年底分红之类的收入集中起来，帮你减轻眼前的房贷压力。要知道，生育子女也意味着长期支出的增加。还得越早利息越少如果选择等额本息，选择提前还款的时间，对于节省利息的影响并不十分明显。但如果选择等额本金的还款方式，处在还款周期的不同阶段可能产生的效果会有非常大的差距。还款周期的初期，几乎在还所有本金的基础上计算利息。随着贷款本金的逐渐减少，利息也随之变少。越靠近还款周期的末期，每月的还款中，本金的成分比重就越高，而利息则越少。假设以目前基准利率7.05%，商业贷款100万元30年还清计算，第1个月需要归还本金2778元，100万元减去归还的本金2778元，再乘以当月利率，第1个月要归还的利息总额是(8)7.05%/12=5858元，所以第1个月还款的总额就是38元。第2个月继续归还本金2778元，利息(6)7.05%/12=5842元，共8620元。因此，如果提前还款，就要尽量早还。等额本息还款法在初期每月利息比本金多的时候一次还掉部分本金，减少计算利息的本金基数，才能达到最大程度缩减利息的目的。到了中期以后，每月还款中本金的比例将会高于利息，此时，你已经还清了大部分利息，再提前还款，还的大部分都是本金，不划算了。而等额本金还款法因为初期大量偿还利息，通常在还款期过了1／4以后，月供中的本金就开始比利息多了。因此，如果你是等额本息还款，应该在中期之前提前还贷，如果是等额本金还款，也要在不到还款期的1／4时候提前还款。别忘了贷款里的时间因素某种意义上，时间也是一种资产。你借款100万元，还获得了30年的还款时间，这140万元利息也可以看做是为这30年的时间成本买单。所以，提前还款实际上也是在降低借款的时间成本。贷款买房还贷可以提前全部还清么？问题详情：可以一次全部偿还么，可我第二年有能力偿还剩余的贷款，每月还两千？如果可以假如我现在贷款17万！，那么我应该还多少？求指点，谢谢，十年还清推荐回答：提前还贷方式：目前提供“部分提前”和“全部提前”两种提前还款方式。提前偿还部分或全部个人住房贷款，是指借款人在保证按月按额偿还个人住贡款本息的基础上，提前偿还一定数额或全部的借款，以达到“缩短偿还期限，减少利息支出”的目的。“部分提前”的具体做法是：首行必须保证提前后的月还款额超过原还款额，这样才有条件申请部分提前还款。这种还款方式有三种方法可选：第一种是供款额不变，期数缩短；第二种是供款期数不变，月供额减少，即在剩下期限内，月供款额和供款期数都做调整。“全部提前”的具体做法是：先到银行查清尚欠本金和利息，一次性全部还清所余贷款，然后由银行出具还清的证明和同意涂消房屋抵押的证明，之后再到房管局办理涂消抵押证明，这样，客户与银行的借贷、抵押关系就解除了。（３）利息问题：建行规定，按我国《合同法》第２０８条规定：“借款人提前偿还借款的，除当事人另有约定的以外，应当按照实际借款的时间计算利息”。已经归还的利息不再调整，提前归还的部分不再计利息，所欠余额的利息不予调整，仍按原借款期限同档次利率标准执行。按人民银行贷款的有关规定，提前还贷要按一定比例收违约金，但对个人贷款除外，暂不收取。（４）申请程序：客贷款人决定提前还贷后，可去建行各支行索取“提前贷款申请书”，按所定内容填写清楚后交给银行。银行同意后，贷款人必须按调整后的还款计划还贷，否则要偿还违约金。因为提前偿还贷款、特别是提前偿还部分贷款，需要对原借款合同中三方约定的借款期限、贷款余额等内容重新修订与计算，在操作上有一定的复杂性，借款人需了解和掌握以上要求和规定，才能做出符合自己实际的新的还款计划。按揭买房子可以提前还完贷款吗？问题详情：我在打算在海南按揭买房子.假如是按揭25年，那我按揭了5年之后,我有了一定的经济基础了,我想问问我可以把余下的房款都付完了.如果可以那我还需要付之后的二十年的银行利息吗？推荐回答：正常还款一年之后就可以提前还款。即你贷款之后最少要乖乖的还银行一年钱，包括利息。哪怕你刚贷款就中了500W。一年之后就可以申请提前还款，就可以不计后面的利息了。只需要把欠银行的本金还清就可以了。最终还款总额=贷款总额+已还银行利息。房贷可以提前还一部分吗推荐回答：可以，提前还款必须到贷款经办行办理，所以只能咨询贷款经办行的具体办理流程及相关规定，各银行办理手续不同，务必咨询清楚需要携带的证件，如身份证、借举合同、收押房产证文件、代扣还款委托书等银行放贷手续资料，到贷款经办银行办理，否则就会失去本次预约机会，重新预约。偿还部分贷款的，每次提前偿还的数额应不少于壹万元或壹万元的整数倍。以等额本息或等额本金方式还款的提前还款是无须缴纳任何违约金的，只有以固定利率还款的提前还款才需要缴纳违约金。年底是银行年终业务统计的高峰，办理相关业务可能会有一点的延期，建议借款者若要提前还款，尽早咨询，抓紧办理。购房者在提前还清全部贷款后.勿忘到保险公司等部门退保。贷款人可以携带保险单正本和提前还清贷款证明，到保险公司按月退还提前交的保费，提前还清贷款所退还保险费为已交保险费在提前归还时的现值减去提前归还前占用保险赘在提前归还时的现值。勿忘记注销抵押，贷款人办理注销时需要在银行申领退还的抵押权证明书，去房屋抵押产权部门领申请注销登记表(注意不要跨区办理)，最后附上购房合同或产权证办理抵押注销。借款人需携带身份证、借款合同等相关证件到所借款的银行提交《提前还款申请表》，并在柜台存入提前偿还的款项才能办理提前还款的相关手续。按揭买房后可以提前还款吗，或者是说缩短还款年限。推荐回答：按揭买房后可以提前还款，或者是说缩短还款年限，需看具体情况而定。提前全部还款：由贷款银行审核相关材料无误后，办理提前全部还款手续。提前部分还款且贷款期限不变：贷款银行指导借款人填写相关协议。如果原贷款担保方式为抵押+保险且抵押登记尚未办理的，还需持保单正本、本人身份证和相关协议到市中心指定的保险公司办理减保手续，最后签订完的协议应由贷款银行及时送交相应分中心。原贷款担保方式选择抵押+保险且抵押登记已完成的，和选择非抵押+保险的借款人，申请提前部分还款同时缩短贷款期限：贷款银行指导借款人填写相关协议，签订完的协议应由贷款银行及时送交相应分中心。原贷款担保方式选择抵押+保险仍在保险期内，且抵押登记尚未完成：借款人申请提前部分还款同时缩短贷款期限，可直接到担保中心办理。购房组合贷款提前还清需要什么手续?推荐回答：原个人住房贷款房屋保险合同也提前终止，银行都要求还款人提前预约，购房者要记住到保险公司等部门退保，是不是一定要先将公积金贷款还清后才能申请提前还商业贷款，去房屋抵押产权部门领申请注销他项权利，是已交保险费在提前归还时的现值，要求贷款人签署补充协议，主合同不再重新变更。正式办理手续时。提前还清贷款所退还保险费，贷款人可以携带保险单正本和提前还清贷款证明，到保险公司按月退还提前交的保费。 还贷特别提醒 特别提醒一，来决定是先用来还商业贷款还是先用于冲抵公积金贷款，在贷款人提前偿还全部贷款后，以更改借款额及年限等，减去提前归还前占用保险费在提前归还时的现值：别忘退保在提前还清全部贷款后。 特别提醒二：记得办理抵押注销 贷款人办理注销时需要在银行申领退还的抵押权证明书或者他项权利证书，完全可以根据个人的喜好和需求，只有公积金账户里的钱才是必须先用来清偿公积金贷款的。专家提醒，按有关规定。 特别提醒三：组合贷款不必先还公积金贷款 对于公积金贷款而言？业内人士表示。如果是其它自有资金 一般情况下问下， 房贷可以提前还吗推荐回答：1、提前还贷分多种目前最常用的两种还款方式为等额本息还款法和等额本金还款法。等额本息还款法，即借款人每月以相等的金额偿还贷款本金和利息。这种方式在偿还初期的利息支出最多，本金还得相对较少，以后随着每月利息支出逐步减少，归还的本金就逐步增多。等额本金还款法，即借款人每月以相等的额度偿还贷款本金，而利息随着本金逐月递减，每月还款额亦逐月递减。在贷款时间相同的条件下，等额本息还款法所要支付的利息高于等额本金还款法。因此，如打算提前还款，最好选择等额本金还款法。提前还贷主要是为了减少利息，尤其是在贷款的前几年，本金基数大，利息相应也高。因此，理财专家建议，在贷款的前几年，尤其是前5年间一定要争取多还款，使总贷款中的本金基数下降，在剩余的贷款中利息负担会减小。2、按还款方式不同，借款人可以选择期限减按或金额减按。据了解，目前多数银行都能提供五种提前还贷的方式，供客户选择。第一种，全部提前还款，即客户将剩余的全部贷款一次性还清。(不用还利息，但已付的利息不退)第二种，部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短。(节省利息较多)第三种，部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变。(减小月供负担，但节省程度低于第二种)第四种，部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，同时将还款期限缩短。(节省利息较多)第五种，剩余贷款保持总本金不变，只将还款期限缩短。(月供增加，减少部分利息，但相对不合算)理财专家建议，提前还款，应尽量减少本金，缩短贷款期限，使支出的利息更少。展开全部下一篇：买房贷款是国家为了可以减轻购房者压力而推出的政策，但是，想要申请买房贷款就必须要满足贷款条件，那么，贷款买房要什么条件？需要哪些资料？在武汉购房，很多购房者都不清楚公积金贷款是否可以提前还贷，如何提前还贷。买房贷款需要什么手续呢？买房是每个家庭的大事，我们在准备买房前，首先要先看看手中的钱够不够，再看看我们都要准备哪些手续，各地的情况不同。现在购房是好时机，刚需和改善型购房人群也逐步增多。大家买房贷款多为中长期贷款，中长期贷款的利率以年为单元变动。买房贷款所提供的选择性多，比如银行贷款购房、公积金贷款购房等。但是总的来说，买房贷款都需要符合一定的条件才能申请贷款的。北京的发展历史悠久，曾是多个王朝的首都。那么话说发展到至今对于一个如此重要的政治之地，它的买房贷款政策又是怎么样的呢？现在在外工作的人非常的多，在外工作的人必定都会在自己工作的地区买房子，可是外地户口买房贷款是有很多条件的，那么，外地户口买房贷款条件是什么？购房的时候很多人都会通过按揭贷款的方式，向银行先贷款买房了，然后再分十年、二十年、三十年等期限慢慢的还清。众所周知，公积金贷款的利率要比商业贷款要低，因此，不少符合条件的朋友购房首先想到的是公积金贷款。在我们贷款买房的时候有什么是应该多加注意的呢？贷款购房前后千万不要做的六件事_百度文库
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贷款购房前后千万不要做的六件事
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你可能喜欢有真相了！千万不要提前还房贷！
有真相了！千万不要提前还房贷！
今天在微信转发了一条来自西安房帮的《非要全款买房？那你一定有病！》文章，虽然文字有些尖锐，内容却是很客观的，但这还是引起了一些朋友的质疑和反对。
大家的质疑大多集中于以下两点：
1、贷款买房光利息都快等于贷款数了，全款就能省下这么多利息。
2、无债一身轻，贷款买房心理压力大，总感觉欠人的。
现在就给大家分析下为什么鼓励大家贷款买房：
贷款买房是付完房子的首付后，以该套房子作抵押，向银行申请贷款以支付剩余房款，然后每月再向银行还本付息。
假定你想买一套50万元的房子。首付20%，你需要先准备10万元的首付。剩下的40万元以房贷的方式向银行借。假定你贷款30年，目前商贷利率4.95%。那么30年后你总共还给银行的钱数是764246元（本金40万+利息364246元）
乍一看，我去，利息真的快和房贷本金差不多了，还款总额将近是贷款钱数的2倍。很多人都是被这近2倍的还款总额吓到，然后一口气再凑那40万元，直接50万元全款买房。
但要了解一点，由于利息的存在，钱是会贬值的，20年甚至30年后的2122元和现在的2122元不可同日而语。而这364246元的房贷利息也是因为考虑到钱一直在贬值，感觉就像是银行向你收取的贬值费，而贬值费率设定为4.95%。换个思路，你把你当成是银行，把银行当成是出这40万的人，那么可以理解为，有40万元存在银行，存款利率是4.95%，而出这钱的人每个月可以从银行取2122元本息，30年你总共可以取764246元。
这就说明：以4.95%的利率来看，全款买房和贷款买房资金成本是一样的。而具体采用哪种方式划算？主要看除首付外那部分购房资金是否能超过4.95%的年化收益。这在现实来看，超过4.95%年化收益率的投资渠道比比皆是，各种网络金融服务平台动不动就是5-6%的收益率，P2P平台更是有很多超过10%的收益率。
进一步再看，如果你虽然有足够现金可以全款买房，但却采取贷款40万元买房，你每月要背4.95%的房贷利率。而你把交完首付外的剩余的40万元的现金放在某P2P平台，年化收益8%（这个收益率相对比较稳健，风险较小），那么你还赚了3.05%的利率差，何乐而不为呢。
而具体能多赚多少钱，不算不知道，一算吓一跳！
竟然多赚了292374元！
（246=292374）
（上图显示40万元存30年，年化收益8%，每月可以取出2935元，累计本息可以取得1056620元.）
通过以上的分析和计算，相信你对全款买房和贷款买房在资金收益上如何选择已经比较清楚了。但在心理层面，无债一身轻的想法是个求稳的思想，这点体现在老年人身上可以理解，但在年轻人身上，我就没什么好说的了。大多数选择都具有一点的风险，没有风险就没有收益，这个道理谁都懂的，心理上的压力和刚才计算的收益，你自己看着办吧。
如果有人问银行加息了怎么办？？？是不是全款买房就划算了呢？？？我的回答是：错！错！错！利率是反映社会普遍资金成本的，如果银行加息，那些XX宝、XX金服、P2P什么的难道就不增加收益率么！！！
所以，在买房时不要全款买房，要尽可能贷款，而且要尽量最长年限、最多上限贷款。当然如果有节余的钱，你一定要做好理财，保证年化收益超过房贷利率。如果你真的是那种挥霍的主，有钱总想花掉，那还是乖乖全用作首付吧，省得没几天挥霍玩，到时还背一身债。
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