解开中国房价之谜，大量二三线城市房价上涨与购买力增长相当
解开中国房价之谜
慧航，Keep calm and do your research，公众号：ecopaper
过去的十年见证了中国房价的飞速上涨，而在此之前的房市低迷又引发了对于整体经济的担心。
然而，在过去十年中，中国的房价究竟上涨了多少？在中国的不同城市，房价上涨是否形式上有所不同？高涨的房价使得低收入群体排除在房市之外么？家庭买房的负担就多大？这些问题至今仍然少有严谨的研究，而搞清楚这些问题对于理解中国的房市显然是十分重要的。
Hanming Fang, Quanlin Gu, Wei Xiong, and Li‐An Zhou 等人在 NBER 上的工作论文《Demystifying the Chinese Housing Boom》 ，使用中国某家商业银行的抵押贷款数据对中国房价的相关问题进行了解答。
一、中国的房价到底有多高？
文章首先使用抵押贷款数据对中国 120 个主要城市的
年的房价进行了测算。这 120 个城市包括了四个一线城市（北京、上海、广州、深圳）、大部分二线城市以及众多三线城市。
文献中，构建房价指数有两种标准的方法。第一种是 hedonic regression 方法，即用房屋售价对房屋特征做回归从而把房屋不同特征的溢价消除掉。然而这种方法有很多局限，首先是不可观测的某些房屋特征可能会被遗漏，而更重要的是，中国城市的房地产开发多数是从中心城市向外围发散，在这种情况下，较早出售的房屋更偏向于在市中心，因而不同年份出售的房屋可比性很弱。
第二种方法是重复销售的方法，即使用那些被再次出售的房屋的价格变化估计不同年份的房价水平。然而这种方法浪费了大量观测值，而在那些被再次出售的房屋可能并不是城市中代表性的房产，因而这种方法也有其局限性。
作者将以上两种方法结合起来解决以上的问题。虽然在中国重复销售的房屋很少，但是作者观察到，在中国新开发的房地产项目通常是分期销售的，有时一个房地产项目甚至是分期开发的。控制房屋的特征之后，同一个小区在不同月份销售的房屋几乎是同质的，因而其价格可以直接进行比较。为此，作者做了如下回归：
其中 lnP 为房屋出售价格，X 为房屋特征，DP 为房产开发项目的固定效应。通过这个回归就将比较限制在相同开发项目、相似特征的房屋之中，解决了以上的问题。而时间固定效应的指数就应该等于房价指数。
根据以上方法，作者计算了
中国 120 个城市的房价指数。注意以上方法计算的房价指数为名义指数，而在此期间平均通胀率为 2.68%，相对于房价上涨来说相对微小。
上图是北、上、广、深四座一线城市的房价指数、人均 GDP、人均可支配收入。
首先北京市的房价上涨最为明显，房价指数从 2003 年的 1 上涨到 2013 年的 7.6，即在十年间房价翻了七倍，而与此同时北京市的人均可支配收入只翻了三倍。同时注意到，北京的房价出现了两次短时间的下降，第一次出现在 2008 年金融危机之后，而第二次开始于 2011 年 5 月份，然而在 2012 年 6 月份即结束。
相比较于北京而言，上海的房价上涨更加温和。十年之间上海的房价翻了 4.43 倍，远小于北京，而上海的人均可支配收入也大约翻了三倍。
而与北京不同的是，上海经历了三次房价下跌：第一次从 2005 年到 2007 年，下跌了 13%；第二次同样为金融危机之后；而第三次调整，从 2011 年六月到 2012 年三月，下跌了 25%。
广州在十年之内房价翻了 5.1 倍，而深圳则翻了 3.65 倍。与此同时，这两座城市都经历了数次房价调整，最严重的一次发生在金融危机之后的深圳，房价几乎下跌了 39%。
而对于二三线城市，房价上涨并没有一线城市那么夸张。
对于二线城市而言，十年期间二线城市的房价平均翻了 3.92 倍，与此同时房价的波动也比一线城市平缓很多。然而注意到，尽管房价上涨了很多，而人均收入的变化也几乎是同步的。作者认为人均收入的变化代表了家庭对房产需求的变化，而从二线城市的数据中，房价上涨虽然很快，但是似乎与实际需求的背离并不显著。
而对于 85 个三线城市，平均而言十年期间房价翻了三倍，然而值得注意的是，在此期间人均收入的增长甚至快于房价的上涨速度。
那么中国的房价上涨与其他亚洲国家的房价上涨有不同特点么？为此作者比较了日本和新加坡房价上涨的经验。
如上图，日本从 1955 年到 1990 年，人均 GDP 翻了大约 40 倍，然而其土地价格却翻了 80 倍。而随后的 25 年期间，日本经济增长停滞，土地价格水平也终于在 2014 年回归了与其人均收入相当的水平。上图也印证了日本战后的房地产泡沫的产生与破灭。
而新加坡房价的上涨与其经济发展水平有很高的同步性，除了两段时间出现了偏离：上世纪八十年代以及亚洲金融危机之前的
年。在这两段时间之前，新加坡都经历了持续的经济增长，然而当经济下行时，房价水平又回复到了经济增长水平上。
结合以上的经验，与日本的房地产泡沫相比，中国的房价上涨有其自身的特点：除了少数几个一线城市外，大量二三线城市的房价上涨与购买力的增长水平是相当的。这些国家的历史经验也许对中国的房地产市场的思考有一些历史借鉴意义。
二、谁在买房？
一线城市的房产价格飞涨部分可以由地方政府有限的土地、房屋供给解释，然而，仅仅从供给方面并不能够完全解释。作者手上的抵押贷款数据可以帮助我们更详细的了解房产市场需求方的特征。
然而需要注意的是，对于那些「富人」来说，购买房屋时有可能直接全款购房，并不需要借助抵押贷款，因而作者的这部分数据对于中产、相对低收入的购房家庭更有解释力。
对于每类城市，作者主要集中于两类家庭：所有贷款家庭收入在最低的 10%的家庭，称之为低收入家庭（bottom-income borrower group，p10）以及在 45%-55%的中等收入家庭（middle-income group，p50）。
上面两张图分别给出了在一线城市、二线城市家庭收入的时序以及这些家庭在整个城市的收入排序（即p10、p50 样本中家庭在整个城市中收入的分位数，整个城市的收入情况由 Urban Household Survey 得出）。
通过上图可以看到，所有的城市，家庭收入在样本期间段内都经历了持续的增长。一线城市 p10 组的平均收入从 2003 年的 39000 元增长到 2012 年的 92000 元（2.4 倍），而 p50 组从 87000 元增长到 184000 元（2.1 倍）；在二线城市，p10 组的平均收入从 2003 年的 19000 元增长到 2012 年的 58000 元（3.1 倍），而 p50 组从 40000 元增长到 99000 元（2.5 倍）。
而值得注意的是，样本中的 p50 组基本来自于各个城市中相对富裕的一部分人。在一线城市，样本中的 p50 组在从 2003 年处于城市中 85%的位置下降到了 2009 年的 59%的位置，伺候又重回了 75%的位置。而在二线城市，p50 从 2003 年的 81.5%的位置下降到了 2010 年 62%的位置，此后又反弹到 2012 年 68%的位置。
而低收入的借贷组 p10 更有意思，因为这组数据代表了买房的最不富有的一批人在这个城市中其收入究竟处于什么样的位置。基本上，一线城市 p10 在整个区间段都维持在大约 25%的水平，而二线城市则维持在大约 30%的水平。这个数字说明买房的人不仅仅来自于城市中收入最高的一批人，同时也来自于很大一部分低收入群体。
而更有意思的是，尽管一线城市的房价快速上涨，p10 从 2003 年的 35%的位置下降到了 2010 年的 17.5%，之后又重新爬回了 2012 年的 26%，这说明快速增长的价格并没有把低收入家庭挡在房地产市场门外。
上图给出了样本中不同城市类别首付比例的时序，左边为 p10 组，而右边为 p50 组。可以看到中等收入组别的首付比例基本上在 35%以上，而令人惊讶的是，相比于中等收入家庭，低收入家庭的首付比例甚至更高，基本在 40%以上。这很大程度上是由于中国政府的政策所致，比如首套房的比例至少为 30%等（不同时间有不同政策），而第二套房的首付比例甚至更高。
这与美国在次贷危机时几乎零首付不同，比如 Mayer, Pence and Sherlund (2009)指出，在
年美国房地产泡沫中，收入几乎为 5%甚至为 0。如此高水平的首付减小了未来房地产市场的风险，除非房价下跌超过 30%，贷款家庭不太会对他们的贷款违约。此外，在中国，银行对这部分债务有追索权，意味着一旦违约，银行可以要求贷款者使用其他资产偿付。这些原因使得中国不太可能发生类似美国的次贷危机。
房价收入比是一个非常常用的房价负担的度量。上图给出了 2003 年至 2012 年中国的房价收入比的时序图，其中左边为低收入家庭，右边为中等收入家庭。
对于低收入家庭而言，一线城市的房价收入比远远高于二三线城市，而从 2003 年至 2011 年一度从 8 左右爬升至 11 左右，之后 2012 年又降回 9.2 左右。而在二三线城市，房价收入比一直维持在 8 左右，变化幅度不大。
而对于中等收入家庭组，房价收入比比低收入家庭小很多。而同样，一线城市房价收入比高于二线城市，高于三线城市。
Cheng, Raina and Xiong (2014) 计算了 2000s 华尔街的房价收入比，这个数字大约在 3 左右。当然，这部分数据调查的是美国相对高收入的家庭，不过美国的金融咨询机构一般会建议家庭购买价格收入比在 3 左右的房产。而中国的高房价收入比可能与中国不征收房产税有关。
Noguchi (1991)报告了日本公寓价格与收入的比，在 1989 年日本房地产泡沫时，这一数字达到了 8.6，而这一数字与中国低收入贷款者面临的房价收入比相当。
另外，样本中很多地产的购买者都是未婚，如果他们结婚，那么房价收入比可能大大降低。为了解决这个问题，作者挑出了其中已婚的家庭，其房价收入比如上图所示。比较两张图会发现，其中的差别并不大，作者解释这有可能是银行严格的审贷造成的。
中国之前持续的收入增长意味着房价的负担可能并不能单纯的按照收入计算。比如，如果假设家庭预期自己的收入年增长 10%（也就是在样本期间的平均收入增长率），那么五年之后家庭的收入将会翻 1.6 倍，而届时家庭面临的房价收入比就会大大降低。当然，这一切都是假设家庭的收入会一直增长 10%的前提下的。
作者强调，家庭对未来收入的增长预期可能是高房价收入比的重要影响因素。如果家庭有收入增长的预期，那么就会接受购房时接近 8 甚至 10 的房价收入比。此外，家庭对于整个经济（或者等价的，其他家庭）的收入增长预期，会导致家庭对于房价一直上涨的预期，而这种预期也会使得家庭乐于接受高房价收入比。
此外，房子的大小也是决定房屋价值的重要维度。上图展示了两类家庭房屋大小的时序图。尽管总的趋势是下降的，但是中国家庭的房屋面积仍然是很宽敞的。一线城市的低收入家庭购买的了全国最小的房子，而即使这部分家庭，居住面积也有 70 多平米。对于一线城市的典型家庭，人均居住面积大约有 25 平方米，这在世界范围内都算比较高的。
从年龄分布上来看，低收入组似乎比中等收入组更年轻一点，基本上 30 的头 5 年是买房的主力军。
由上图可以看到，在三类城市中，低收入家庭组有大约 40%的购房者为单身男女。Wei, Zhang and Liu (2014) 指出，由于性别的不平衡，是否拥有房产是中国男性在婚姻市场上竞争力的重要因素。这个论点意味着单身男性比起女性应该更渴望购买住房。这一点在二三线城市非常明显。然而在一线城市，单身男性与单身女性买房的比例大体相同，这意味着尽管婚姻市场是理解房市的重要因素，但是对于一线城市的房价，似乎并没有什么太强的解释能力。
一个经常被关注的点是，许多人拥有多套住房。上表给出了
年抵押贷款买房的样本中，二套房的比例。因为富人可能使用现金直接买房，因此以上的数据严重低估了二套房的比例。
在一线城市中， 只有 5.3%左右，然而到了 2013 年，这个数字扩大了两倍，而在二三线城市，这个数字虽然也增加了，但是并没有一线城市那么夸张。
综合起来看，尽管房价一直在涨，然而这并没有阻止低收入家庭参与到这个市场中来。然而低收入家庭承担着非常沉重的买房压力，这可能反应了大家对持续的收入增长以及未来高房价的预期。
三、房产作为投资工具
中国的经济增长伴随着高储蓄率。根据 Yang, Zhang and Zhou (2013)，中国的储蓄占 GDP 的百分比由 1980 年代的 35%上升到 1990 年代的 41%，并继续升高到 2000 年代的 50%。然而尽管储蓄率很高，但是在中国，家庭、企业只有有限的投资工具。银行储蓄是主要的投资工具，由于中国严格的资本控制，家庭与企业不能自由的将他们的储蓄投资到国外，而中国股市的规模又没有足够的大，债券市场就更小了。在这种环境下，房产就成了替代的投资工具。
上图给出了中国的银行储蓄的规模。中国名义的银行储蓄率
年大约在 2%-4%左右，而如果扣除通胀率，一些年份收益率甚至为负。这就给中国家庭寻找其他的投资工具带来了很强的激励。
图中虚线给出了中国股市的规模，尽管在此期间快速扩张，然而规模仍然远远小于储蓄的规模。
上表总结了上海证券交易所这些年间收益与风险的情况。在这段时间，每年的平均收益大约有 7.3%，以及 51.5%的波动率（volatility）。如此之高的波动率可能是由于 2008 年之前的股市泡沫有关，可以看到
年波动率只有 33.9%，当然收益率也只有 5.3%。
而对比下来，投资房产却有着更高的回报率以及更低的风险。比如一线城市在
这段期间，平均每年有 15.7%的收益率，而波动率只有 15.4%。相对于股票，投资房产的收益率更高，波动性更低。
而其中，2009 年之前，投资房产的收益率特别高，达到了 20.4%，二线城市也有 17.3%的年化收益率。而在
年，平均的收益率也维持在 20%左右，相比于股票市场来说，仍然是非常有吸引力的。
四、一些讨论
上面给出了与房地产有关的数据，围绕这些数据，作者对于房地产市场与中国的宏观经济做了一些讨论。
房地产市场的繁荣经常与信贷扩张紧密联系在一起，最新的例证莫过于美国的次贷危机。因而中国在房地产市场繁荣过程中由于杠杆而带来的风险就成为了一个关注的焦点。然而，根据上面介绍的 30%以上的首付比例，这大大降低了信贷扩张的风险。
另外一个大家都关心的问题是，中国的房地产市场到底有没有泡沫？作者指出，可信的识别出资产泡沫是非常困难的，这需要一个充分描述市场供需、金融系统摩擦的理论框架。不过，作者的分析提供了一些对于中国房地产市场繁荣很好的观察。
一方面，价格的大幅上涨不一定代表一定有泡沫，因为除了极个别的一线城市，房产价格的上涨同时也伴随着收入的增长。另一方面，房地产对于很多家庭来说的确非常的昂贵，然而这可能体现了这些家庭对未来收入增长的预期以及对房价增长的预期。当家庭对未来的预期发生改变时，特别是如果中国经济出现了 sudden stop，高房价收入比的确会成为一个潜在的风险。
此外这篇文章的分析强调了未来系统性分析中国房地产市场所必须包含的几个方面：
房地产市场在一、二、三线城市都提供了比股票、债券、存款更高的回报率。
在所有城市，低收入家庭也会购买房价八倍于其年收入的房子。
随着房地产市场的繁荣，中国的家庭同样有大量的银行储蓄。
考虑房地产市场应该在中国金融系统不完美的背景下进行分析。过低的存款利率是一个关键的因素。
房产除了众所周知的较差的流动性之外，风险也是房产作为一种投资品的重要维度。然而使用月度的数据很难度量当经济急剧下滑时的风险。比如在
年房地产是比股票更稳健的资产。
正如 Pritchett and Summers (2014)指出，由于「向均值回归（regression to the mean）」现象的存在，中国一直维持 9%，甚至 7%、6%的增长水平的可能性是非常小的，这意味着当经济最终放缓时的巨大风险。因此，一个系统的研究框架应该包含居民对于未来持续的增长的预期。
五、政府在房地产市场的作用
以上的分析只集中在房产的需求方面，而从供给方面理解中国的房地产市场同样重要。中国房地产市场的供给几乎完全由政府决定，因为政府掌握着土地的供给。
到 2007 年中国多数城市的房价都在持续上涨，因而中央政府实施了一系列的货币政策、财政政策来控制房价、抑制投机行为。比如 2007 年九月，政府提高了首付比例，从 30%提高到 40%，同时提高了二套房的贷款利率。2008 年四月，开始对房产的利得征税。同时，政府还提高了保障性住房的建设。这些政策可能对于房价有一些影响，特别是对于广州和深圳，然而区分这些政策效应与全球经济环境的影响本身就很困难。而在 2008 年之后，政府又推出了一些列政策来刺激房地产市场。因而，从 2009 年中开始，房地产市场又开始了新一轮的繁荣。
2010 年，政府又推出了一系列的举措，包括一些传统的方法，比如提高首付比率，还有一些其他办法，比如 39 个大中城市开始实施购房限制，只有有当地户口或者在这座城市工作一段时间之后才能在这座城市购买住房。政府频繁的干预房产市场给人一种「房产市场太重要而不能倒下」的感觉。
土地出让的收益占地方政府预算的很大一部分，这是 1994 年分税制改革的结果。而地方政府处于晋升压力，有激励通过投资基础设施建设等刺激辖区内的经济增长，在财政收入收入中央的背景下，便诉诸于土地出让。
上图给出了土地出让占财政预算的比重。这一数字从 2003 年的 68%下降到了 2008 年的 42%，而到了 2010 年左右又快速上升到 70%左右。三类城市中，一线城市对土地出让的依赖最小，三线城市最依赖于土地出让。
此外，中央政府允许地方融资平台的存在，即用土地等国有资产的未来收益作为抵押的贷款。地方政府使用这些投资工具参与到资本市场，或者进行更大规模的基础设施建设、资本投资。这意味着如果房产价格下降，可能会导致地方政府的债务问题。因而，许多家庭相信房地产市场「too important to fall」，中央政府会想办法保证房地产市场。
六、面临的风险
中国经济可能已经进入了增长的新阶段，「新常态」的到来意味着中国的经济增长不能维持之前 10%的水平。随着经济增速放缓，家庭的可支配收入增长也会放缓。高房价收入比将会持续，对于未来收入增长预期的调整将会导致居民预期到未来房价负担的恶化。就像之前介绍的那样，房价增长与收入增长在二三线城市有很好的同步，但是在一线城市并非如此，因而未来经济增速放缓可能对一线城市有更大的影响。
房屋的供给在二三线城市更有弹性，因而使得房价增速与收入增速比较同步，但是仍然是未来房产市场的风险的来源。注意新房屋的建设受到地方政府的管制，因而如果地方政府有其他的收入来源，房产供给过剩的风险是地方政府可以控制的。
另外一个重要的风险是人口的风险。由于计划生育的影响，中国的老龄化问题加剧，人口将会在 2030 年左右开始下降。然而，购房的主力年龄大约为 30-49 岁，这部分人口从 2005 年就已经开始减少。使用 2000 年人口普查数据，到 2030 年，这部分人口将会下降到 2000 年的 62%。当然，城市化进程对人口减少的作用有所抵消。
此外，中国此前在上海、重庆实行了房产税。房产税的开征对房地产市场可能有如下几方面影响。首先，房产税抑制了投机行为，降低了投机性需求。其次，房产税开征为地方政府增加了收入来源，从而可能会影响家庭对「too important to fall」的预期。最后，房产税以及其他财政改革使得低价有降低的压力，从而降低了房地产的成本。所有这些因素都对房地产价格有负向的影响。
另外一个潜在的可能对房地产市场有影响的改革是社会保障体系的统一。现行的社会保障体系，特别是医疗体系，激励老人更多的给后代留房产。比如，中国最好的医院都在北上广深以及各个省份的省会城市。而更重要的，现行的医疗保险体系主要基于就业或者退休之前的就业，而且处于县一级的计划框架中，这就意味着如果一个人退休回到二三线城市，那么就不能享受一线城市的医疗，同时使用他们的医疗保险业非常麻烦。这就导致老年人有更强的留在一线城市的激励。随着中国师徒统一社会保障系统的结构、在不同地区平等化医疗资源，这对中国的房地产市场有一定的稳定作用。
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操作策略：事件驱动+绩优股。投资理念：通过时间把复利的魔力释放出来。&,&name&:&复利魔方&,&profileUrl&:&https:\u002F\u002Fwww.zhihu.com\u002Fpeople\u002Fhuang-jin-lin-34&,&avatar&:{&id&:&v2-8b810d2a0cbc&,&template&:&https:\u002F\u002Fpic4.zhimg.com\u002F{id}_{size}.jpg&},&isOrgWhiteList&:false,&isBanned&:false},&memberId&:,&excerptTitle&:&&,&voteType&:&ARTICLE_VOTE_CLEAR&},&id&:775602}],&title&:&一线城市的房价还会不会涨？两张图告诉你答案！&,&author&:&huang-jin-lin-34&,&content&:&\u003Cp\u003E当楼市和股市又出现跷跷板现象的时候，每一个炒股者、炒房客都会很纠结：是炒房好还是炒股好？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E用数据说话，胡润《2016财富传承密码特别报告》显示，中国目前身家在1亿以上的富翁有近9万人：75%企业家，15%炒房客，10%职业股民等专业投资者。首先，我们普通人不大可能创业成功成为企业家，其次，炒房的门槛也比较高，房价涨得最好的一二线城市一套房动不动就是几百万。因此，对于大多数人来说最好的投资还是股市，那么有没有既可以炒房又炒股的选择呢？很简单，买房地产股就是了。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E再来看一组数据，在港上市的地产股近一年来涨幅惊人，其中，中国恒大（03333）、碧桂园（02007）等涨幅更是超过280%。将同期的房价涨幅远远地甩在身后，就拿之前涨得最快的2015年深圳房价来说，一年涨幅才不到50%。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cfigure\u003E\u003Cnoscript\u003E\u003Cimg src=\&https:\u002F\u002Fpic3.zhimg.com\u002Fv2-7b8ea1ddd7e79_b.jpg\& data-rawwidth=\&229\& 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data-actualsrc=\&https:\u002F\u002Fpic3.zhimg.com\u002Fv2-7b8ea1ddd7e79_b.jpg\&\u003E\u003C\u002Ffigure\u003E\u003Cp\u003E如果把时间周期再拉长，二者差距更加明显，刘元生在1988年买入万科360万股，目前收益超过800倍。\u003Cb\u003E可以说，优质的地产股涨幅远远超过房价涨幅。\u003C\u002Fb\u003E现在问题来了，除了恒大、碧桂园等一线优质地产股外，还有没有其他估值较低、成长性较好的二线房企呢？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E\u003Cu\u003E房价会下跌？对不起，那只是你的臆想\u003C\u002Fu\u003E\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E刘元生800倍收益的例子告诉我们，投资成功要有足够的耐心：买定离手，耐心持有，耐心才能做到克服短期的波动，吃到大段的肉。而做到耐心的关键就是对整个行业、对公司基本面有足够的了解。我们先来说一说房地产行业的大环境，大环境的核心只有一句话，就是房价还会不会继续涨？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E房价会不会涨影响因素很多，但长期来看有两个核心因素，一是经济增长，二是城市人口的集聚会不会停止。对于第一个，毫无疑问中国的经济还在高速增长，虽然比之前两位数增长有所放缓，但几乎秒杀了所有发达国家，这个再讨论的意义不大。下面重点讨论一下人口聚集。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E大城市的人口聚集，是全世界都存在的大趋势。\u003C\u002Fb\u003E先来看两张图片，来自2009年世界银行的一个报告。这两张图片说的是日本和美国城市群GDP产出密度。有图有真相：\u003Cfigure\u003E\u003Cnoscript\u003E\u003Cimg src=\&https:\u002F\u002Fpic1.zhimg.com\u002Fv2-c32f01d2ed91e6da0adc_b.jpg\& data-rawwidth=\&620\& data-rawheight=\&644\& class=\&origin_image zh-lightbox-thumb\& width=\&620\& data-original=\&https:\u002F\u002Fpic1.zhimg.com\u002Fv2-c32f01d2ed91e6da0adc_r.jpg\&\u003E\u003C\u002Fnoscript\u003E\u003Cimg src=\&data:image\u002Fsvg+utf8,&svg%20xmlns='http:\u002F\u002Fwww.w3.org\u002FFsvg'%20width='620'%20height='644'&&\u002Fsvg&\& data-rawwidth=\&620\& data-rawheight=\&644\& class=\&origin_image zh-lightbox-thumb lazy\& width=\&620\& data-original=\&https:\u002F\u002Fpic1.zhimg.com\u002Fv2-c32f01d2ed91e6da0adc_r.jpg\& data-actualsrc=\&https:\u002F\u002Fpic1.zhimg.com\u002Fv2-c32f01d2ed91e6da0adc_b.jpg\&\u003E\u003C\u002Ffigure\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E你可以清楚的看到，日本东京、名古屋和大阪三个城市的GDP特别高，这三个城市加起来占到日本全部GDP的80%。这样说吧，\u003Cb\u003E即使整个日本其他地方没有产出GDP，只剩下这三个超级大城市，那么日本的GDP总量基本不变。\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E我们再来看一下美国，其绝大部分的GDP主要由洛杉矶、旧金山、纽约、芝加哥等大城市产生，也就那么十来个城市。同样的道理，就算美国其他地方不产生GDP，只剩下这十来个大城市，那么美国的GDP也基本上不会发生什么变化。\u003Cfigure\u003E\u003Cnoscript\u003E\u003Cimg src=\&https:\u002F\u002Fpic2.zhimg.com\u002Fv2-589edeeb54f46e147d479327_b.jpg\& data-rawwidth=\&607\& data-rawheight=\&430\& class=\&origin_image zh-lightbox-thumb\& width=\&607\& data-original=\&https:\u002F\u002Fpic2.zhimg.com\u002Fv2-589edeeb54f46e147d479327_r.jpg\&\u003E\u003C\u002Fnoscript\u003E\u003Cimg src=\&data:image\u002Fsvg+utf8,&svg%20xmlns='http:\u002F\u002Fwww.w3.org\u002FFsvg'%20width='607'%20height='430'&&\u002Fsvg&\& data-rawwidth=\&607\& data-rawheight=\&430\& class=\&origin_image zh-lightbox-thumb lazy\& width=\&607\& data-original=\&https:\u002F\u002Fpic2.zhimg.com\u002Fv2-589edeeb54f46e147d479327_r.jpg\& data-actualsrc=\&https:\u002F\u002Fpic2.zhimg.com\u002Fv2-589edeeb54f46e147d479327_b.jpg\&\u003E\u003C\u002Ffigure\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E 发达国家人口聚集具有一定比较意义，我国人口聚集又处于什么程度呢？数据说话，2016年国内GDP为74.41万亿人民币，北上广深GDP共为9.14万亿，占比12.29%，而前十二大城市GDP占比才不过约26.5%，远远比不上美国和日本等国家。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E从这个角度看，\u003Cb\u003E我国的城市化过程还远远未结束，人口还要聚集，聚集就会产生巨大的房屋需求，房价也就长期看涨。\u003C\u002Fb\u003E当然，有人会反驳，目前房地产调控得厉害，房价到顶了，其实不然。北京从2011年开始就有了房地产调控细则，北京户口家庭不允许购买第三套房，而非北京户口的，必须在北京纳税满五年才买房。后来呢？大家也看到北京的房价了，调控只会影响短期的走势，因为前文说了，人口、资源的聚集产生的巨大需求，这才是房价上涨的根本动力。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E另外，经济增长也是房价不断上扬的重要原因，2016年我国GDP增长6.7%，其中深圳增长达9%，在一线城市当中增速最快，人均GDP也最高，这也解释了为何2015年深圳房价涨幅能领先全国。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E那么，我们怎么才能抓住房地产造富潮的末班车呢？通过二级市场购买地产股，特别是在一、二线城市拥有大量土地储备的地产公司，因为经济发展、人口聚集对这些公司来说最受益，这样也可以分到一杯羹，\u003Cb\u003E就像当初买下有超过400倍涨幅的腾讯（00700）能分享互联网造富潮一样。\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E有时候道理就是这么的简单，机会也是那么的明显，只是被大多数人忽略了而已。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E\u003Cu\u003E几个重要的上涨因素\u003C\u002Fu\u003E\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E近期的大牛股恒大，股价在半年之内由不到5港币一路上扬至17.66港币，涨幅惊人。实际上，恒大起涨之前有很多迹象：大额回购、赎回高息债券、大行券商唱好等。\u003Cfigure\u003E\u003Cnoscript\u003E\u003Cimg src=\&https:\u002F\u002Fpic3.zhimg.com\u002Fv2-e34e658e4c5d3e085ad692_b.jpg\& data-rawwidth=\&650\& data-rawheight=\&329\& class=\&origin_image zh-lightbox-thumb\& width=\&650\& data-original=\&https:\u002F\u002Fpic3.zhimg.com\u002Fv2-e34e658e4c5d3e085ad692_r.jpg\&\u003E\u003C\u002Fnoscript\u003E\u003Cimg src=\&data:image\u002Fsvg+utf8,&svg%20xmlns='http:\u002F\u002Fwww.w3.org\u002FFsvg'%20width='650'%20height='329'&&\u002Fsvg&\& data-rawwidth=\&650\& data-rawheight=\&329\& class=\&origin_image zh-lightbox-thumb lazy\& width=\&650\& data-original=\&https:\u002F\u002Fpic3.zhimg.com\u002Fv2-e34e658e4c5d3e085ad692_r.jpg\& data-actualsrc=\&https:\u002F\u002Fpic3.zhimg.com\u002Fv2-e34e658e4c5d3e085ad692_b.jpg\&\u003E\u003C\u002Ffigure\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E 先说回购，恒大在一个月内出手9次，共回购7.23亿股，花了约62.88亿。并且，有多个交易日回购金额超过交易额的50%，出手阔绰。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E再举一个回购的例子——融创中国（01918）\u003C\u002Fb\u003E，2016年9月，融创发布了一则具有爆炸性的公告（然而很多人并没有注意到），大概是这样的，公司的控股股东（说白了就是大佬孙宏斌），要溢价认购新发行股份，聪明人一看就知道这是明摆着要大幅增持，且高于市价的6.8%。认购多少呢？占已发行股本的13.31%！后面融创的股价大家也看到了，从5港币左右一路上扬至14.74港币，孙宏斌也是赚翻了。融创周K线：\u003Cfigure\u003E\u003Cnoscript\u003E\u003Cimg src=\&https:\u002F\u002Fpic3.zhimg.com\u002Fv2-acc4dd75dd92e48b9aa08f_b.jpg\& data-rawwidth=\&559\& data-rawheight=\&325\& class=\&origin_image zh-lightbox-thumb\& width=\&559\& data-original=\&https:\u002F\u002Fpic3.zhimg.com\u002Fv2-acc4dd75dd92e48b9aa08f_r.jpg\&\u003E\u003C\u002Fnoscript\u003E\u003Cimg src=\&data:image\u002Fsvg+utf8,&svg%20xmlns='http:\u002F\u002Fwww.w3.org\u002FFsvg'%20width='559'%20height='325'&&\u002Fsvg&\& data-rawwidth=\&559\& data-rawheight=\&325\& class=\&origin_image zh-lightbox-thumb lazy\& width=\&559\& data-original=\&https:\u002F\u002Fpic3.zhimg.com\u002Fv2-acc4dd75dd92e48b9aa08f_r.jpg\& data-actualsrc=\&https:\u002F\u002Fpic3.zhimg.com\u002Fv2-acc4dd75dd92e48b9aa08f_b.jpg\&\u003E\u003C\u002Ffigure\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E 此外，碧桂园在2016年1月开始回购最多10%的股份，约22.59亿股，据wind数据，截至目前，碧桂园累计回购了超过12亿股，其股价也从2016年低点上涨近3倍。目前，恒大、碧桂园、融创在近日均连续创出新高。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E我们回到龙光，其回购虽然没有这么激进，更像是“温水煮青蛙”，煮了近一年。据wind数据，龙光从2016年1月份开始一直回购到同年11月份，共回购6123万股，耗资约2亿港币。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E跟着大股东走，吃喝不用愁\u003C\u002Fb\u003E，这句股市至理名言背后的道理非常简单粗暴，大股东是对公司基本面最了解的人，回购自然是利益最大化的选择。\u003Cbr\u003E说完回购，接着再说赎回美元债券。5月初，恒大发布公告称，计划2017年全年赎回70%的永续债，近期又公告称将在6月30日前赎回剩余全部永续债。赎回永续债对净利润有非常大正面的影响，这也是恒大股价牛气冲天的原因之一。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E龙光目前也有类似的动作，用低利息的债券赎回高利息的债券。龙光在5月成功发行4.5亿美元利息5.25%的优先票据，赎回约3亿美元利息11.25%的优先票据，预计每年将节省约1800万美元（1.22亿人民币）的利息开支。值得一提的是，龙光4.5亿美元的优先票据获得投资者共计17亿美元的抢购，也就是说，再发低息券就非常容易了。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E此外，3月份龙光获得1.5亿美元贷款，利息仅为3.75%另加伦敦银行同业拆息。可以看到的是，龙光的融资成本在逐步下降，按照花旗的观点，龙光2017年的融资成本将由2014年的8.8%大幅减低至5.8%，背后的原因自然是基本面在持续向好。 \u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E\u003Cu\u003E一年40%的收益够不够？巴菲特才不过20%多\u003C\u002Fu\u003E\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E在讲龙光基本面之前，先来口水一下股神巴菲特上万倍的收益。\u003Cb\u003E从年的50年中，巴菲特管理的伯克希尔股价从11美元上涨了2.05万倍\u003C\u002Fb\u003E，换句话说，当初买下1万美元的该股股票，目前市值超过2亿美元。实际上，\u003Cb\u003E巴菲特过去50年的年均回报仅为21.97%\u003C\u002Fb\u003E，没错，每年的收益只相当于A股的两个涨停，只是巴菲特连续做到了50年。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E龙光从2016年低点1.99元到目前5.15元，有158%的涨幅，一年多的收益远超巴菲特，这样的涨幅也远超同期深圳的房价。现在关键的问题是，龙光未来还能长期并稳定地成长吗？龙光周K线：\u003Cfigure\u003E\u003Cnoscript\u003E\u003Cimg src=\&https:\u002F\u002Fpic1.zhimg.com\u002Fv2-4f7df705a3ded_b.jpg\& data-rawwidth=\&543\& data-rawheight=\&331\& class=\&origin_image zh-lightbox-thumb\& width=\&543\& data-original=\&https:\u002F\u002Fpic1.zhimg.com\u002Fv2-4f7df705a3ded_r.jpg\&\u003E\u003C\u002Fnoscript\u003E\u003Cimg src=\&data:image\u002Fsvg+utf8,&svg%20xmlns='http:\u002F\u002Fwww.w3.org\u002FFsvg'%20width='543'%20height='331'&&\u002Fsvg&\& data-rawwidth=\&543\& data-rawheight=\&331\& class=\&origin_image zh-lightbox-thumb lazy\& width=\&543\& data-original=\&https:\u002F\u002Fpic1.zhimg.com\u002Fv2-4f7df705a3ded_r.jpg\& data-actualsrc=\&https:\u002F\u002Fpic1.zhimg.com\u002Fv2-4f7df705a3ded_b.jpg\&\u003E\u003C\u002Ffigure\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E 2016年龙光的营收、净利润有不俗增长，营收205.4亿元人民币，增长40.9%，利润44.9亿元，增长69.4%。2017年前5个月累计合约销售额为154.9亿元，同比大增46.13%。实际上，按照中金公司研报的观点，龙光2017年的可售资源达680亿元，但全年销售目标为345亿元，理由是龙光在市场调控期间略微放缓销售增长目标，以维持高毛利率，换言之，当调控结束时，龙光增速将更快。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E智通财经了解到，龙光主要在以深圳为核心的珠三角区域布局（总部就在深圳），以及汕头、南宁等区域。截止2017年3月，龙光在“世界级都市圈”的粤港澳大湾区的货值约2900亿元人民币，占总货值3400亿（总建面约2650万平米）比重达85%。其中，深圳约1350亿，惠州750亿，珠海约370亿，佛山约240亿，香港、中山分别为150亿和40亿元。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E粤港澳大湾区是由广州、佛山、深圳、惠州等9市和香港、澳门组成的城市群。是继美国纽约湾区、美国旧金山湾区、日本东京湾区之后，世界第四大湾区。是国家建设世界级城市群和参与全球竞争的重要区域，也是未来人口继续聚集的区域。长远来看，粤港澳大湾区整体的房价将维持上涨趋势。\u003Cfigure\u003E\u003Cnoscript\u003E\u003Cimg src=\&https:\u002F\u002Fpic4.zhimg.com\u002Fv2-951cf7dd4fedc94d79dead4e_b.jpg\& data-rawwidth=\&886\& 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src=\&https:\u002F\u002Fpic2.zhimg.com\u002Fv2-18b62bcade3bbc_b.jpg\& data-rawwidth=\&620\& data-rawheight=\&394\& class=\&origin_image zh-lightbox-thumb\& width=\&620\& data-original=\&https:\u002F\u002Fpic2.zhimg.com\u002Fv2-18b62bcade3bbc_r.jpg\&\u003E\u003C\u002Fnoscript\u003E\u003Cimg src=\&data:image\u002Fsvg+utf8,&svg%20xmlns='http:\u002F\u002Fwww.w3.org\u002FFsvg'%20width='620'%20height='394'&&\u002Fsvg&\& data-rawwidth=\&620\& data-rawheight=\&394\& class=\&origin_image zh-lightbox-thumb lazy\& width=\&620\& data-original=\&https:\u002F\u002Fpic2.zhimg.com\u002Fv2-18b62bcade3bbc_r.jpg\& data-actualsrc=\&https:\u002F\u002Fpic2.zhimg.com\u002Fv2-18b62bcade3bbc_b.jpg\&\u003E\u003C\u002Ffigure\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E这样低的估值，主要是因为相较恒大、碧桂园、万科等巨头，龙光的市场关注度并不高。不过，目前这一状态正在改变。5月31日，国际大投行花旗首次对龙光给予“买入”评级，目标价6.2港元。花旗认为，龙光未来三年核心净利润将有30%的复合增长率。31日当天，龙光大涨超过7%，成交金额放大至2.14亿港币，创下一年半来新高，或许有聪明的资金已经进行潜伏。\u003Cfigure\u003E\u003Cnoscript\u003E\u003Cimg 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\u003C\u002Fb\u003E龙光具有低估值以及较为确定的成长性，同时拥有巨额土地储备，且融资成本也在逐步下降。（当然，其他一些房地产股也具有类似的特征，龙光地产只是其中一个例子）\u003Cb\u003E如果您看多粤港澳大湾区的发展，特别是看多深圳的经济，长期看涨深圳的房价，但又没有那么多钱去购买一、二线城市的房产，那么显而易见的是，购买在一、二线城市拥有大量土地储备、大量项目且基本面扎实的地产股，不失为一种更好的资产保值增值办法，将会带来甚至优于房价上涨的收益。\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E当然，这篇文章不是叫你去买现在的房地产股（毕竟涨幅不小），而是换一种角度对待炒房，其实普通人也可以换一种角度思考如何通过房地产赚到钱，不一定非要炒房。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E另外，短期房价肯定是受到调控政策、货币政策等等的影响，但还是要长期来看，毕竟普通人真正想投资赚钱，短期的买卖一般是不赚钱的。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E还有一点需要注意，就是炒房基本都会自带杠杆，因为只要30%首付，70%资金来自银行。但是炒股不用杠杆，当然你水平好，在低点时用杠杆又何妨。\u003C\u002Fp\u003E&,&updated&:new 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