任志强：没人投资哪儿来的租赁住房？_楼市动态_贷款攻略 - 融360
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任志强：没人投资哪儿来的租赁住房？
　　来源：凤凰财知道
　　1月9日晚，在北京金融街威斯汀酒店，任志强做了长达2小时的关于企业家精神的精彩演讲。并回答了关于房地产的一些问题。
　　提问：2018年房价会涨吗？
　　任志强：2018年元旦之后，关于房地产的第一个消息是合肥取消限价。青岛也开始租房可以落户，兰州也开始调整。3月份的两会还没开呢，两会开完以后肯定有变化。我现在不能再讲房价会不会涨，但我可以说，货币一定是会贬值的。
　　提问：租售并举，真的会改变中国老百姓的消费习惯吗？
　　任志强：租售并举，租的是使用权，买的是产权，这两个东西怎么能一样呢？你能随便处理租的东西吗？不能。但是我买的东西，我想卖就卖了，想装修就装修了。什么情况下才会租呢？一个是这个城市有大量的外来人口才需要租，如果说这个城市是大量的人口都走了，房子都空了，你租什么租啊？
　　所以租售并举，在中国大概不超过20个城市。房子越便宜的地方，越不需要租。因为还没租两天，那个钱都够买一个房子了。房子越贵的地方越需要租。按照美国前10个城市对比，需要多少租房量呢？50%。都是人口流动巨大的城市，中国现在有多少？比如说北京，大概有20%的房子用于租，但是有大约36%的人需要租房。所以北京房子不够租。所以北京原来有很多房子打隔断，一个房间隔成两个、三个房间。不过，最近这些隔断都拆了，很多人也就没地方住了。
　　北京市最近出台的政策，1年建10万套，5年建50万套。如果要让北京市有租房需求的人有地方住，需要大约300万套，大约需要盖30年。我们盖得出那么多房子吗？房子由谁盖？所以不靠私人住房补充和建立租赁市场，中国的租赁是解决不了问题的。
　　所以，第一，房子是用来住的；第二，房子不是用来炒的；第三，房子是用来投资的。如果没有第三点，租赁住房从哪儿来？没人投资的话，哪儿来的租赁住房？
　　提问：目前这个阶段，投资的话，买住宅房还是商民两用的？
　　任志强：你管他买什么房子呢，这么简单的道理还用问，操那个心干嘛？最简单一个道理我告诉你，北京正在盖新机场，你就跑机场边上买一个房子，保证你赚钱。你想吧，新机场旁边五横四纵的公路铁路高铁一大堆，新机场还没开业呢，马上建完。企业家就是要会寻找机会。
　　提问：我是做金融的，比较希望能够找到新的投资点，刚才您提到了房价，所以我想请问一下，未来崇礼是不是适合投资的地方呢？崇礼的房子。
　　任志强：我个人觉得千万别去崇礼，还没开始冬奥会呢，价格就炒得那么高了。崇礼有那么多人吗？到时候估计会跌得厉害。
　　提问：任老师您好，您演讲时数据很多，视野很开阔。对比之下，我们这些年轻人感觉自己像文盲，您怎么样学习或者提升自己的？
　　任志强：读书。我2018年到今天已经读了12本书，而今天才1月9号。你要是像我一样读书，你肯定比我强。
　　年轻人老喜欢把时间花在在网络上，最后得到的都是碎片化的信息，而不是系统化的知识。所以如果你能读更多的书，你就能变得更好。
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国务院：鼓励个人依法出租住房
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（原标题：国务院：鼓励个人依法出租住房）
国务院总理李克强5月4日主持召开国务院常务会议，决定对促进民间投资政策落实情况开展专项督查，着力扩大民间投资；部署推动制造业与互联网深度融合，加快“中国制造”转型升级；确定培育和发展住房租赁市场的措施，推进新型城镇化满足群众住房需求；部署促进通用航空业发展，以改革创新扩大有效内需。
促进民间投资政策落实情况
会议指出，民间投资是稳增长、调结构、促就业的重要支撑力量。当前民间投资增速有所回落，必须采取有力措施，推动相关政策落地，进一步放宽准入，打造公平营商环境，促进民间投资回稳向好。
会议决定，在各地、各有关部门对政策落实开展自查基础上，国务院派出督查组，围绕国务院2014年出台的关于创新重点领域投融资机制鼓励社会投资的相关文件落实情况，选择部分地区进行督查，同时开展第三方评估。
整改存在问题，克服不作为现象，完善鼓励民间投资政策，尊重和维护企业市场主体地位，弘扬企业家精神，激发民间投资潜力和创新活力。
电信企业对“双创”基地进一步提速降费
会议认为，推动互联网与制造业深度融合，推进中国制造2025，是深化结构性改革尤其是供给侧结构性改革，发展新经济，加快“中国制造”提质增效升级的重要举措。
1.支持制造企业建设基于互联网的“双创”平台，鼓励地方依托国家新型工业化产业示范基地和国家级经济技术开发区等建设“双创”示范基地。深化工业云、大数据等应用，汇聚众智，促进协同研发和技术扩散。
2.发展个性化定制、服务型制造等新模式，开展智能生产系统解决方案试点示范。
3.推动中小企业制造资源与互联网平台对接，打造制造、营销、物流等一体化新生态。
4.放宽新产品、新业态市场准入，加大财税、金融、用地等政策扶持，鼓励电信企业对“双创”基地宽带接入进一步提速降费，支持金融机构利用“双创”平台提供一站式系统化金融服务。提高工业信息系统安全水平。
增加租赁住房用地供应
会议认为，实行购租并举，发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，有利于加快改善居民尤其是新市民住房条件，推动新型城镇化进程。
1.发展住房租赁企业，支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务。鼓励个人依法出租自有住房。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。
2.推进公租房货币化，政府对保障对象通过市场租房给予补贴。在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和青年医生、教师等专业技术人员，凡符合条件的应纳入公租房保障范围。
3.完善税收优惠政策，鼓励金融机构加大支持，增加租赁住房用地供应。
4.强化监管，推行统一的租房合同示范文本，规范中介服务，稳定租赁关系，保护承租人合法权益。
稳步扩大低空空域开放
会议认为，发展通用航空业，有利于完善综合交通体系，培育新增长点，带动扩大就业和服务业升级。
1.加快在偏远地区和地面交通不便、自然灾害多发地区和人口密集、地面交通拥堵严重的城市建设通用机场，在农产品主产区、重点国有林区等发展通用航空，满足抢险救灾、应急救援、医疗救护、工农林业发展等需要。合理确定通用机场标准，鼓励企业和个人参与建设。
2.加快通用飞机、导航通信等核心装备研发应用，培育具有国际竞争力的通用航空企业。扩大通用航空在资源勘查、环境监测、运输服务等领域的应用。
3.稳步扩大低空空域开放，简化通用航空飞行任务审批备案。强化安全监管，确保飞行和空防安全。
总理引用顺口溜 批地方政府不作为“说实话，一些民营企业现在面临的问题，不是‘玻璃门’、‘弹簧门’、‘旋转门’，而是‘没门’！不知道‘门’在哪儿！”5月4日的国务院常务会议上，李克强直言，“因此，必须进一步放宽准入，让民间资本投资‘有门’！”
有关部门统计数据表明，近年来，民营投资在全社会固定资产投资中所占比重超过60%，民营经济对GDP贡献超过60%，民营经济为全社会创造就业岗位占到80%以上。“我们常说，就业稳，经济就稳、社会就稳。”总理说，“因此，必须采取有力措施，推动相关政策落地，进一步放宽准入，打造公平营商环境，促进民间投资回稳向好。”
“一些民营企业不知道‘门’在哪儿”
本届政府成立之初，李克强曾就民间投资政策落实情况部署开展第三方评估。他在5月4日的常务会议上说，过去，我们已经出台了一系列鼓励民间投资的政策，但关键是这些政策没有完全落到实处。
有关部门在汇报中说，近年来，我国民间投资增速持续快于整体投资增速。但从去年四季度特别是今年以来，受多重因素影响，民间投资增速有所放缓，占全部投资的比重也出现下降。
李克强强调，民间投资是稳增长、调结构、促就业的重要支撑力量。对于当前民间投资增速有所回落的原因，要通过督查深入评估，认真分析解决。
“说实话，一些民营企业现在面临的问题，不是‘玻璃门’、‘弹簧门’、‘旋转门’，而是‘没门’！不知道‘门’在哪儿！”李克强说。
“只要清白，官员和企业家打交道有什么顾虑”
会上，国务院一位领导同志谈到，当前，部分地方出现了一种现象：央企、国企负责人前来投资、合作，当地会大力宣传，但民营企业来谈合作，政府负责人却不敢和他们“打交道”。
“确实，有些地方负责人见一下民营企业家还‘偷偷摸摸’的，好像民企‘矮人一头’似的！”李克强说，“习近平总书记在‘两会’期间明确提出，要构建新型的政商关系。只要清清白白，为了事业发展，政府官员和企业家打交道有什么顾虑的呢？”
“我们一直强调要激发创新活力，企业家精神就是创新的核心组成部分。包括我们力推的‘大众创业、万众创新’，也要弘扬企业家精神。”李克强说，“今天的小微企业可能就是明天的小巨人，今天的创业者可能就是明天的企业家。”
各项政策对国企和民企要“一视同仁”
“我到基层考察调研时听到，个别地方群众甚至编出了顺口溜，说地方政府当前对民营企业有‘三不’：不听电话、不接材料、不予办事。这是典型的‘不作为’啊！”讲到这里，李克强加重了语气，“这怎么服务当地民营企业，怎么支撑当地经济发展呢？”
李克强指出，各级政府要不断优化为民营企业的服务。通过本次专项督查，集中整改存在的问题，克服官员不作为等现象，进一步完善鼓励民间投资政策。
总理强调，要针对督查中发现的问题，适时优化调整民间资本投资政策：进一步放开市场准入同时优化服务；金融机构要加大对民营企业支持力度；各项政策对国企和民企要“一视同仁”；积极引导城市资本投资农业。
“这方面投资潜力很大啊！我最近在四川考察一个农业集团，这家来自城市的企业，通过引进先进生产模式，发展多种规模经营的现代农业，还通过互联网拓展销路，尝试开创全新的推广模式。”李克强说，“要积极吸引民间投资投向农业产业，推动农产品销售创新和农业结构调整。”
李克强最后要求国务院督查组要提高工作效率，尽快拿出针对民间资本投资的修改意见，形成积极引导信心和预期、推动经济向好的政策硬举措。据中国政府网
住房租赁市场面临万亿蛋糕
国务院常务会议确定培育和发展住房租赁市场的措施，推进新型城镇化满足群众住房需求。
我国进行首次住房制度改革，实行住房分配货币化20多年来，新的供需关系要求建立购租并举的住房制度。按住建部房地产市场监管司司长高志勇的说法，目前租赁市场涉及人口在1亿以上，年租金已经突破1万亿元。这一巨大市场也将成为房企转型升级机遇期。房企进入房屋租赁市场，建立“薄利多租”商业新模式，将创造新供给。
清华大学房地产研究所所长刘洪玉算过一笔账，按照当前的房地产税收政策，出租房屋要缴纳营业税、房产税、所得税和城镇土地使用税等，累计超过租金收入的20%，再考虑租赁管理成本支出，净租金收益率只剩下2.5%左右。没有政策支持，住房租赁市场很难挣到钱，也很难形成规模化，企业不易做大做强。
据全国人口普查数据显示，约有25.8%的城市居民租住住房，其中政府廉租房和私人出租住房占比分别为2.7%和23.1%。在许多发达国家和地区，租赁住房供给中，机构出租房源往往占到租赁总供给的25%至30%。在房地产迎来存量之际，租赁市场既是未来房地产企业转型的蓝海，也是立足国情、通过公共服务保障住房民生的当然选项。据新华社（来源：北京青年报）
本文来源：北青网-北京青年报
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[摘要] 作为全国首个供应租赁住房用地的城市，上海一直在加大租赁住房用地供应力度，加快构建上海租购并举的住房制度体系。
时代周报记者 谢江珊 发自上海走入上海闵行区浦江镇世博家园一街坊的一套样板房内，房内直观面积不大，只有42㎡，但整体设计合理，干湿分离的卫生间，从家具到基本家电一应俱全，刷卡式房门门锁，承租人可以实现真正地拎包入住。这是功能性国企上海地产集团推出的国企租赁住房业务品牌—“城方”本月公开的首批样板房之一。“城方”也是上海租赁住房市场迎来的首个国企品牌。上海地产集团表示，作为功能性国企，将先行先试，提供一个市场化租赁住房规划和解决方案：包括建立标准，即和各个管理机构研究政策导向，逐步规范整个租赁住房市场；建立相对的长效机制，解决人才需求。这与上海《住房发展“十三五”规划》中明确提出的“发挥区属国有企业功能，增加政府持有的租赁住房比例，起到托底保障和市场‘压舱石’‘稳定器’的作用”一说不谋而合。“大型国有房地产企业进入住房租赁领域，无论是对国家、城市、行业乃至企业本身都具有非常重要的意义，有助于推动住房租赁市场规范制度的建立。”华东师范大学房地产系副教授、上海易居房地产研究院房地产流通研究所所长崔裴在接受时代周报记者采访时强调，除公租房之外，真正从土地一级市场上拿到土地，按照租户需求进行市场定位，开发产品，进行经营，“在过去是没有的，到目前也还没有形成，上海地产此举，担当了非常好的领头羊角色。”重点打造40㎡和60㎡1月20日，上海地产集团正式发布沪上首个国企租赁住房业务品牌—城方。与此同时，上海地产集团与临港集团、建设银行、申寿润投资、、中国通服、阿里云等20多家企业组成的租赁住房建设运营生态合作联盟正式成立。此外，面向社会、融合租赁住房运营服务管理功能的租赁住房代经租信息化平台将在年内正式上线。“‘城方’品牌的主要市场定位是为都市人才解决居住需求，核心理念是‘都市梦生活’。” 1月30日，在中国租赁住宅金融形势系列论坛首站上海站，上海地产战略投资部副总经理金国雄说道。去年，在上海供应的29幅租赁住房用地中，上海地产集团竞得10幅，加上7幅自有用地，上海地产集团确定了首批17幅租赁房地块，总建筑面积超过100㎡，计划投资约180亿元，全部建成后可供应约2万套租赁住房。入市后，将采取无门槛、平租金的方式向社会供应。这17幅租赁住房地块地理区位优越，主要位于古北、虹桥、大陆家嘴、张江等中心城区中央活动区，周边产业集聚、交通便利、生活配套齐全。“今年的目标是12000套，上半年计划开工4000套，下半年开工8000套，年底前全面开工，预计2020年实现交付。”金国雄透露。据上海地产集团租赁住房管理运营业务总顾问郑华介绍，租赁住房业务定位的核心服务人群为25-35岁稀缺行业人才。经过半年多市场调研，以及针对25-35岁有租赁需求的上海在职员工的5000份有效问卷，发现很多客户愿意共享厨房与客厅，他们对居住空间的需求占30%，对工作娱乐的需求占70%。上海地产集团最终确定供应住房面积以40㎡、60㎡、80㎡为主。“我们现在提出重点打造40㎡和60㎡两个标准，再加上80㎡，总体来说就是40+㎡。”金国雄解释称，“我们将厨房和功能区放在公共空间，扩大居住空间，所以40㎡的空间感觉是60㎡，60㎡感觉有80㎡。”值得一提的是，上海地产集团获取的租赁用地多赠送了10%的配套用地，不计容，免地价。上海地产集团计划围绕配套面积构建社区商业，打造文娱、生鲜、轻食、健康、形象、餐饮6大类生活服务平台。同时，做创新创业空间等。崔裴表示，让国企率先使用土地建造租赁住房，相对来说能够保证政府意图得以贯彻和实行。大型国企开发租赁住宅品牌，符合上海市房地产市场推动租赁发展的需求：一方面，国有企业政治意识较强，积极响应国家政策；另一方面，房地产企业从事住房租赁业务，实际上是其进化升级的表现。住房租赁的上海举措作为全国首个供应租赁住房用地的城市，上海一直在加大租赁住房用地供应力度，加快构建上海租购并举的住房制度体系。“房地产市场的调控事关城市的长远发展，事关年轻人的发展和民生改善。”1月29日，在上海市第十五届人大一次会议闭幕后的市政府记者招待会上，上海市长应勇表示，去年上海制定并严格执行了沪六条、沪九条等调控政策措施，今年仍将加强房地产市场调控不动摇不放松。今年上海还将继续增加租赁住房用地供给，加快建立租购并举的住房制度，改变“售卖一条腿长，租赁一条腿短”的现状。上海《住房发展“十三五”规划》中明确提出新增租赁住房用地1700公顷，预计推出70万套租赁住房。而自去年7月首次公告出让租赁住房用地以来，上海累计公告出让7批次29幅租赁住房用地，累计土地出让面积达79.69公顷、建筑面积181.26万平方米。对此，崔裴颇感自豪。去年5月中旬，在上海市高层领导专题座谈会上，她曾当面向市长进行汇报，并提出“在每年新增住宅出让的土地中规定一定比例和区位特征（如不同环线范围内）的土地，作为租赁住房专用土地”等建议：“我们过去用地只有住宅用地、商业用地，从来没有租赁住宅用地。这个建议被采纳了，后来上海推出29块租赁住房用地，这是史无前例的，这实际上是为从事租赁经营的房企在土地供给上另开跑道，使其价格不受普通商品房土地出让价格的影响。”崔裴总结指出。2018年上海租赁住房用地将进一步增加。1月5日，上海市召开促进房地产市场健康发展联席会议，指出到2018年底，要实现新增租赁房源计划开工和转化总量20万套、新增代理经租房源9万套（间）的目标。“上海的住房租赁市场化程度还是比较高的，上海住户中的租赁占比不到40%，在全国比例较高。”对目前上海租赁住宅发展的态势，崔裴给予了肯定，但她也指出，跟发达国家，比如纽约、伦敦、东京等城市60%-70%的租户占比相比，我国租房市场的规模远远不够。“上海的住房租赁市场才刚刚开始，离真正发展完善还有很大的空间。”国家鼓励租赁住宅早在2016年5月初，国务院总理李克强主持召开常务会议，明确提出要“大力发展住房租赁市场”。同年6月3日，国务院办公厅印发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》提出，以建立购租并举的住房制度为主要方向，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系。2016年中央经济工作会议明确要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，成为2017年全年发展的绝对关键词。崔裴将2017年称为“租赁住宅发展元年”：“2017年从中央到地方，密集性推进各方面政策和措施鼓励发展住房租赁市场，甚至于在一级土地市场上有这样实际动作的，是一个质的变化，也是史无前例的。”日，我国首部专门针对住房租赁和销售的法规—《住房租赁和销售管理条例》（征求意见稿）向社会公开征求意见，对房屋租赁的各方进行了详细的权责界定，保护当事人的合法权益，保障交易的安全。日，住建部及八部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场，圈定首批12个住房租赁试点城市。在崔裴看来，与发达国家相比，我国住房租赁市场的发育程度还很低，住房租买选择机制缺失，这是多年来住房买卖价格不受约束地持续快速上涨的一个重要原因。因此，培育一个发达的住房租赁市场，使之形成与住房买卖市场相互制衡的“住房租买选择机制”，是解决我国住房市场突出问题的一个“治本”之举。
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任大炮号称十年房价都预测对了，中国的房价未来必将如此？！任志强新年第一炮：房子是用来投资的，不然哪儿来的租赁住房？
上周，一篇名为《任志强新年第一炮：2018年楼市必定暴涨！不涨提头来见！》的文章在网上流传，今天下午的时候，潘石屹特地发微博澄清：任总这门大炮哑了！今天发给我信息：“网上有人编造谎言，这是瞎编的文章。你在网上帮我说明一下。”任总也是蛮悲剧的，言辞太犀利导致账号被封，澄清个谣言还得找朋友帮忙。不过，任总周二的时候还是在一个新年论坛上放出来第一炮，他没说房子一定会涨，只是强调货币一定会贬值，这波操作溜的可以。货币一定会贬值先来看下任志强对几个关于楼市的问题的回答。提问：2018年房价会涨吗？任志强：2018年元旦之后，关于房地产的第一个消息是合肥取消限价。青岛也开始租房可以落户，兰州也开始调整。3月份的两会还没开呢，两会开完以后肯定有变化。我现在不能再讲房价会不会涨，但我可以说，货币一定是会贬值的。提问：租售并举，真的会改变中国老百姓的消费习惯吗？任志强：租售并举，租的是使用权，买的是产权，这两个东西怎么能一样呢？你能随便处理租的东西吗？不能。但是我买的东西，我想卖就卖了，想装修就装修了。什么情况下才会租呢？一个是这个城市有大量的外来人口才需要租，如果说这个城市是大量的人口都走了，房子都空了，你租什么租啊？所以租售并举，在中国大概不超过20个城市。房子越便宜的地方，越不需要租。因为还没租两天，那个钱都够买一个房子了。房子越贵的地方越需要租。按照美国前10个城市对比，需要多少租房量呢？50%。都是人口流动巨大的城市，中国现在有多少？比如说北京，大概有20%的房子用于租，但是有大约36%的人需要租房。所以北京房子不够租。所以北京原来有很多房子打隔断，一个房间隔成两个、三个房间。不过，最近这些隔断都拆了，很多人也就没地方住了。北京市最近出台的政策，1年建10万套，5年建50万套。如果要让北京市有租房需求的人有地方住，需要大约300万套，大约需要盖30年。我们盖得出那么多房子吗？房子由谁盖？所以不靠私人住房补充和建立租赁市场，中国的租赁是解决不了问题的。所以，第一，房子是用来住的；第二，房子不是用来炒的；第三，房子是用来投资的。如果没有第三点，租赁住房从哪儿来？没人投资的话，哪儿来的租赁住房？提问：目前这个阶段，投资的话，买住宅房还是商民两用的？任志强：你管他买什么房子呢，这么简单的道理还用问，操那个心干嘛？最简单一个道理我告诉你，北京正在盖新机场，你就跑机场边上买一个房子，保证你赚钱。你想吧，新机场旁边五横四纵的公路铁路高铁一大堆，新机场还没开业呢，马上建完。企业家就是要会寻找机会。提问：我是做金融的，比较希望能够找到新的投资点，刚才您提到了房价，所以我想请问一下，未来崇礼是不是适合投资的地方呢？崇礼的房子。任志强：我个人觉得千万别去崇礼，还没开始冬奥会呢，价格就炒得那么高了。崇礼由那么多人吗？到时候估计会跌得厉害。提问：任老师您好，您演讲时数据很多，视野很开阔。对比之下，我们这些年轻人感觉自己像文盲，您怎么样学习或者提升自己的？任志强：读书。我2018年到今天已经读了12本书，而今天才1月9号。你要是像我一样读书，你肯定比我强。年轻人老喜欢把时间花在在网络上，最后得到的都是碎片化的信息，而不是系统化的知识。所以如果你能读更多的书，你就能变得更好。真正推动社会进步的是企业家然后任志强就中国的企业家问题发表了些看法：中国一般不太喜欢企业家，一般都喜欢劳动人民。但是人类发展的轨迹上，几万年的时间里，我们可以看到最近200年时间产生的GDP是过去几万年的95%，为什么？因为公元以前那么长时间劳动人民没创造什么GDP，真正让人类社会快速发展的是企业家的力量。在最初的原始社会，基本上没有GDP。原因是什么？那时候分工，男的去打猎，女的在家养孩子。大家有动物就杀动物，有果子就摘果子，完全是索取，不是创造。内部实行所有分配制，而且也不能把这个东西存起来，于是就晒干，晒干只能晒一部分。原始社会只能勉强维持生存。因为不是生产出来的，而是索取出来的。这是一个巨大的差别，在那个阶段里，不是以生产创造为主的。第二个发展阶段，在人类简史这本书里特别强调的是，人类学会种地，对大自然是一种灾难，变成农耕社会以后，在农耕社会中，孩子越生越多，抢地，有地才能生存。然后冬天收割完了以后，这个地就空了，动物没得吃了，动物生物链破坏了。以土地为资本，所以有收获，但是实际上还是通过土地来换取，不是人在制造和创造。这个时候是民主拥有所有，剩下分配根据劳动情况，给你分配多少，你做就行了。再往后12世纪开始，多了小生产者。小生产者和家庭生产制造，家庭生产为家庭服务，拿来交换。比如说我们织了个衣服，织了个布，换粮食。12世纪以后产权分裂开始出现了，16世纪以后开始僵局。16世纪以后，大家讨论在一个共同的制度下，能不能皇帝是皇帝的，国王是国王的，我的是我的，国王的制度不变，但是东西是我的。到了17世纪之后，世界才有了充分的对私有产权的保护，无论是谁掌权，但是都以个人自由、私有产权为基础。从这以后才开始有资本的形成，或者说通过资本形成了工业化发展的前提。比如我们现在叫股份制，咱们俩把东西合在一块儿。如果产权保护政策不清晰的时候，是不可能合在一块儿。17世纪之后，产权制度相对明确，大家都知道比较有名的世界大革命，一个是英国大革命，一个是法国大革命。英国大革命以后，新的政权基本上持续到现在。但是法国大革命中暴民革命成功以后，却并没有获得政权。维持两年时间以后，没有形成民主制度，又退回到比原来更惨的生活。为什么这200多年高度发展？其中一个重要原因，通过这些革命以后，开始有了企业家群体。而此前严格说是没有企业家群体的。当企业家群体存在，管理资本就要明确。早期的时候，我管我的钱，我管理企业。后来慢慢形成贷款制了，出钱的人不一定是管企业的人，而是企业家在替出资人来管理，尤其是当企业家实现大规模的生产和大规模的市场化，这种交易行为就变成了我必须要建立一个社会与企业家形成的社会制度。所以我们看到这200年来，真正推动社会进步是企业家。企业家要求我有一个能满足生产过程的，自由交换过程的条件。没有这方面条件的话，这个社会是不具备生产过程的可能性。这200年社会的高速发展，企业家起到了重要作用。如何利用工业革命而不断的提高生产效率，就成为企业家群体充分发挥智慧而形成的。当有了工业革命就有了标准化，怎么控制生产成本，最后要有激励机制，通过激励机制改变交易成本。然后工业发展的过程中，要不断的创新思维。这样一个发展过程，社会的效率在不断提高。最初的那些，我们看到原来的那些，基本上没有产生太多的GDP，就是因为生产效率基本上只能维持生产者的生活。但是大规模工业化以后发生了变化。工业革命大概可以分为四个阶段：第一个阶段，蒸汽机出现。蒸汽机出现，把人的力量加大了。原来是牛车、马车，但蒸汽机出现以后变化了很多。现在我们都知道，一说就是大马路，为什么叫大马路，最初的路都是为牛车、马车服务，叫马路。现在已经变成汽车了，早期企业家生产出汽车的时候，法律并不支持汽车，因此当时开汽车的人，遇到牛车马车的时候还得让路。第一次工业革命对中国影响有多大呢？睡狮那时候还没有醒，中国落后于第一次工业革命150年。第二个阶段，电气化。电气化把人的胳膊变 长了。通过电，把蒸汽机相结合以后，把力量又加大了。第二次工业革命，中国也落后了将近50年。所以第一次工业革命和第二次工业革命，中国基本上没有太大变化，因此没有这个社会条件，就造成我们社会治理非常落后。到中国解放以后也是这样。第三个阶段，基本是互联网。这个时代我们进入的还比较快。其实当中国开始拥有计算机的时候，离计算机发展也差的很远。二次大战的时候就开始有计算机了，而我们直到改革开放之后才有了小的计算器。但是经过互联网发展之后的阶段，我们有一些优秀的企业，在互联网的运用中异军突起，在发展过程中，我们开始和世界共同发展。这比第一次工业革命、第二次工业革命好多了，为什么？因为在第三次工业革命的时候，我们已经有了企业家，比如说马云、马化腾等一大堆。企业家群体，是一个很大的差距。第四个阶段，进入到了人工智能。在人工智能上，我们希望能走在前端。我们国内现在运用最多的就是微信扫码支付、人脸识别等等，这已经变成了人们生活中不可缺少的。而这些技术的大规模应用也都是因为企业家。但是，直到今天，中国并没有建立一个更适应于企业家高度发展的一个社会制度。我们最近可以看到，国务院在新年伊始的文件就是关于企业家。就说明我们现在的企业家群体所处的环境还不好。尤其前两天一个企业家在亚布力受到不合理对待，在网络上大喊了一声，引起社会很大的影响。这说明什么呢？说明中国到现在为止还没有真正建立起一个能让企业家充分发挥作用的社会环境。这是一个很严重的问题，所以工业化导致的一定是制度变革。如果不产生变革，这个社会是没有办法继续高速发展的。企业家的职能是什么？最早南方做大米，北方做白面，大米和白面交换，这是最简单的。所有成功的企业家最重要的一条，就是你能不能发现社会的机会。最近我们看到有很多共享经济，就是因为有企业家他认为这属于机会，大家都要用，所以我就要在这上面下工夫。例如，大家都不想再吃方便面了，那就快递，外卖。把餐厅的东西送到人们家里面，因此美团、饿了么他们就找到了机会，并快速发展了。发现机会以后做什么呢？企业家要找钱啊，找人啊，还得有运营方式啊，所以你要把各种要素连起来，形成一个链条。同时你要不断创新，提供服务。
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