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物业公司停车场应急预案
物业公司停车场应急预案
1.1编制目的
& & 为保障公司停车场区域内的公共安全，快速处置各种突发事故，最大限度地预防和减少突发事故造成或可能造成的重大人员伤亡和财产损失，保障顾客生命财产安全，维护公共利益，结合公司停车场实际情况，特制定本预案。
1.2 编制依据
依据《中华人民共和国安全生产法》、《国家突发公共事件总体应急预案》、《青海省人民政府突发公共事件总体应急预案》、等法律、法规和规范性文件等。
1.3 突发事故及其类别
& & 1.3.1本预案所称突发事故，是指在停车场区域内突然发生，造成或可能造成人员伤亡、财产损失和社会影响的事件。
& & 1.3.2停车场突发事故分为自然灾害、事故灾难和突发社会安全事件三大类。
& &（a）自然灾害主要指因地震、暴雨等非人力可抗拒的气象灾害。
& &（b）事故灾难是指车辆自燃、交通事故等。
& &（c）突发社会安全事件主要指蓄意破坏公共设施，阻拦车辆正常出入等事件。
1.4 突发事故级别
& & 停车场区域内的突发事故，按照可能造成的危害和社会影响，分为一级突发事故、二级突发事故两个级别。
& &1.4.1一级突发事故
& &（a）因自然灾害，造成场内发生大面积严重内涝的事故。
& &（b）因蓄意破坏，造成停车场设施严重损坏或场内车辆爆炸、燃烧的事故。
& &（c）物业公司自身应急力量和资源不足，可能无力控制事态，需请求政府部门应急救援指挥部增援的。
& &1.4.2二级突发事故
& &（a）发现有车辆携带易燃、易爆危险品，并强行入场的事故。
& &（b）因场内车辆发生擦碰，引起摩擦，造成出入口封堵等影响营运的事故。
1.5 适用范围
& & 本预案适用于青海新华百货停车场区域内的突发事件。
1.6工作原则
& &停车场突发事故应急救援工作，坚持统一指挥，分级负责、科学决策、反应迅速、有效应对的原则。
二、组织体系与职责
2.1组织机构
& &2.1.1成立青海新华百货停车场突发事故应急救援指挥小组（以下简称“应急指挥组”）
& &副组长：
& &2.1.2物业公司应急指挥小组办公室
2.2职责分工
& &2.2.1应急指挥组主要职责
& &（a）组织、指挥停车场突发事故现场应急救援工作。
& &（b）负责组织有关部门按照应急预案要求，迅速开展救援工作，采取有效措施防止事故的进一步扩大，把事故损失降低到最低限度。
& &（c）负责调用停车场应急救援所需的抢险人员、各类物质、设备等。
& &（d）了解掌握停车场突发事故发生原因和应急救援的实施情况，根据需要，向上级汇报突发事故的应急处置、抢险救援情况。
& &（e）其他有关停车场突发事故应急救援的重要事项。
&&2.1.2物业公司应急小组主要职责
& &（a）在应急救援期间，负责落实事故信息反馈上报和与各单位、部门间的联络工作。
& &（b）负责检查和报告应急救援抢险的开展情况。
& &（c）负责组织开展本预案的演练，并对演练中暴露的问题及时进行修订、补充和完善。
& &（d）负责协助指挥组各项其他工作。
三、预警机制
3.1预测与预警
& &3.1.1公司物业公司负责组织建立所辖停车场突发事故预测、预警体系，各领班及停车场管理员要加强可能造成突发事件的信息收集，在此基础上完善信息分析和交流制度，做到早发现、早报告、早处置。
& &3.1.2公司物业公司负责停车场的日常维护、检测检查工作。并根据技术规范等要求，定期对信息管理系统及照明设施及进行检测。
& &3.1.3停车场要建立突发事件预测、预防数据库，为预测、预警提供决策依据。
& &（a）可能诱发各类突发事件的信息。
& &（b）主要危险物质和重大危险源的种类、特性、数量、分布及相关内容。
& &（c）潜在的重大安全事故、灾害类型及影响区域。
& &（d）应急救援力量的组成及其应急能力、分布，应急设施和物质的种类、数量、特性及分布。
& &（5）可能影响应急救援的不利因素。
& &3.1.4发现安全隐患物业公司部应急办公室要迅速查明情况，及时排除，防患于未然。3.2应急处置
& &3.2.1信息报告
& &（a）停车场发生突发事故后，停车场管理负责人需及时上报物业公司指挥组应急办公室。紧急情况，可直接报应急指挥组。
& &（b）报告内容要真实、准确（时间、地点、发生原因、危害程度、已采取的措施），不得瞒报、虚报、漏报。
& &（c）对于无法排除的事故，根据事故性质，立即向上级和有关部门报警、求援。
报警应急电话
消防火警电话：119
医疗急救电话：120
交通事故报警: 122
西宁市市供电抢修电话：95598
西宁鸣远电子技术有限公司抢修电话：（杨周宁）
3.2.2先期处置
3.2.2.1停车场发生二级突发事故，指挥组需立即展开应急抢险工作，并将情
况上报物业公司应急办公室。
3.2.2.2停车场发生一级突发事故，指挥组应立即采取措施控制事态发展，组
织先期处置。
& &&&（a）及时进行封堵，发出危险或避险警告。
& &&&（b）紧急调配停车场内应急资源开展应急抢险。
& &&&（c）采取各种有效措施控制事态发展。
& &&&（d）及时向物业公司应急办公室报告，并提出应急处置建议和请求支援。
& &&&（e）其他必要的先期处置措施。
3.2.3应急响应
& &&&3.2.3.1物业公司应急办公室接到停车场发生二级突发事故的报告后，立即派
人到现场，指挥应急处置，采取有效措施控制事态发展，并报总经办及安监办。
3.2.3.2停车场发生一级突发事故和先期处置未能有效控制事态发展的二级事
故，由指挥组长启动应急预案，统一指挥各有关部门开展应急处置工作。
& &（a）物业公司应急办公室配合、协调和调动各部门的人员、物质、设备保障应急需要。
& &（b）各部门积极协助指挥组开展应急处置，并保护事故现场，维持现场秩序，妥善保管有关物证。
& &（c）及时向物业公司经理汇报应急处置工作进展情况。
& &（d）及时向物业公司应急办公室报告，并提出应急处置建议和请求支援。
3.2.4应急联动
物业公司指挥组根据处置的实际需要，调动物业公司全体力量，全力以赴做好各项应急处置工作。
3.2.5应急结束
物业公司指挥组确认事故得到有效控制、危险因素消除后，向应急办公室提出结束应急的报告。
3.3后期处置
3.3.1善后工作
突发事故的现场抢险救援结束后，由物业公司应急办公室责成相关部门做好伤亡人员救治、慰问及善后处置工作，并组织专业人士对突发事故原因进行调查分析，及时清理现场，迅速抢修受损设施。
3.3.2调查和评估
停车场应急状态终止后，物业公司指挥组向总经办办公室提交书面总结报告。总结报告应包括下列内容：
（a）发生事故设施的基本情况。
（b）调查中查明的事实。
（c）事故原因分析及主要依据。
（d）发展过程及造成的后果（包括人员伤亡、经济损失）分析、评价。
（e）采取的主要应急措施及其有效性。
（f）事故结论
& & （g）事故责任人及其处理
& & （h）分析经验教训，提出防范、改进措施和修改预案的建议。
3.3.3恢复重建
物业公司应急办公室根据调查评估报告和恢复重建计划，提出解决建议和意见，按有关规定进行报批待报批通过后组织实施恢复重建工作。
四、应急保障
4.1应急队伍保障
（a）应急办公室要组建停车场区域内突发事故应急救援队伍，并负责日常督促、检查等工作和突发事故的先期处置、应急救援工作。
（b）安管组早班、中、夜班全体管理员及工程部全体人员要配合停车场的应急抢险任务。
（c）安管组由各班领班担任抢险组长，工程服务部由工程主任担任抢险组长，抢险队伍不少于20人。
4.2经费保障
物业公司应急办公室统筹安排资金计划，保证应急抢险时使用。
4.3物质保障
物业公司应急办公室要加强特种应急抢险设备、物质的采购和储备，满足抢险需要；各部门要储备常规的抢险机械、设备和物质，应急抢险时服从调配；暂未采购的特种应急抢险设备和物质，由各部门负责落实联系，保障应急抢险所需。
& & 4.4通信保障
物业公司指挥组成员和各部门员工的通讯工具需24小时开通，保证信息及时畅通；抢险期间对讲机统一使用6频，确保相互间的沟通与人员调动。
4.5气象服务保障
物业公司应急办公室要通过定制气象预报等方法，定期向指挥组各成员提供短、中、长期天气预报和气象分析资料（雷雨季节尤为重要），负责应急救援期间的气候监测和预报，为应急处置提供气象支持和服务。
五、监督管理
5.1预案演练
物业公司应急办公室要结合实际情况，有计划、有重点地组织停车场突发事故应急预案演练。
5.2预案管理与更新
物业公司应急办公室负责本预案的管理与更新，并视情况作出相应修改。
5.3宣传和培训
物业公司负责组织开展停车场突发事故预防及应急救援的基本常识等学习培训，提高应急抢险水平。
5.4责任与奖惩
5.4.1停车场突发事故应急救援工作实行责任追究制。
5.4.2对在日常管理中及时发现设施险情并报告，有效避免恶性事故发生的人员，以及在事故应急抢险中做出贡献的集体和个人，给予表彰和奖励。
5.4.3对迟报、谎报、瞒报和漏报突发事故、重要情况或者管理工作中有其他失职、渎职行为的，依法追究有关责任人；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
& & 本预案由青岛xx物业管理有限公司
停车场突发事故应急救援指挥办公室制定并解释，自发布之日起实施。
& && && && && && && && && && && && && &&&
青岛xx物业管理有限公司
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物业管理前期介入
一、物业管理前期介入的认识
对于一项物业来说，存在着开发——经营——管理三个阶段。从形式上看，物业管理是对物业的使用管理，因此，物业管理只要在物业交付使用时介入即可，并且很多物业管理企
业也是这么做的，然而，从物业管理的实践来看，并非如此简单。我国的物业管理是从传统的房地产管理脱胎而出的，体制虽变，但管理手段却还有很多没有更新，物业管理一直滞后
于规划设计和施工建设。开发设计是各物业辖区能否形成完整、舒适、便利的功能区域的先天制约因素。以往房地产开发商在规划设计中考虑了房屋和配套设施建造时的方便和节约，
而没有从管理角度把房屋建成后的管理联系起来统一规划，造成建成后物业管理上的矛盾和漏洞。
A：荷花的种子养殖：首先要破壳。5—6月将种子凹进的一端在水泥地上或粗糙的石块上磨破，浸种育苗
。要坚持水清，常常换水，约一周左右出芽，两周后生根移栽，每盆裁一株，水层要浅，不可将荷叶淹在水中。90％左右当年可开花，但当年开花不多。
荷花的分藕养殖：
3月中旬至4月中旬是翻盆栽藕的最佳时期。过早栽植会有寒流影响，种藕简略受冻害。栽插前，盆泥要和成糊状，栽插时种藕顶端沿盆边呈20度斜刺进泥，碗莲深5公分左右。大型荷花深10公分左右，头低尾高。尾部半截翘起，不使藕尾进水。栽后将盆放置于阳光下照晒，使表面泥土出现微裂，以利种藕与泥土完全粘合，然后加少量水，待芽长出后，逐渐加深水位，结尾坚持3—5公分水层。
A：一、成本投资控制
1、材料方面
①材料计划必须由专业人员提出，每项工程要认真熟悉图纸，弄清施工工艺，尽量将误差降低为零。
②减少铺张浪费，各分包单位必须设专门材料保管员，达到收、发材料有据可查。
③对施工班组进行培训，保证小型耗材当天下班后清理入库，不要随意丢弃。
④加工过的耗材要分型号、大小分别整齐码放，已备它用。
⑤所提材料超出预算范围或施工时材料严重浪费的，并给项目部造成一定经济损失的分包单位，将处于浪费材料价款2倍的经济处罚。
2、施工方面
①根据施工图编制可行性施工方案，施工过程中严格按照方案施工；施工前必须对作业人员进行专业培训，熟练掌握施工方法，避免对材料造成极大的损耗。
②所有分部分项工程施工前，为达到施工工艺统一，都要实行样板引路，由项目部技术人员提出书面方案后，向各分包单位交底后实施（包括临水、临电）。
③分包单位对分部分项工程提出的合理化建议优于技术人员提出的方案，在保证施工质量和使用功能的前提下均可以采纳。如果合理化建议能为工程节约可观的投资成本，项目部将给予分包单位一定的奖励。
④施工中途发生变更，需要重新优化方案，经批准后实施，拆除后的材料尽量二次重复利用。
⑤施工中加强与各专业的密切配合与沟通，避免各专业间不要发生返工现象。
⑥加强成品保护，已完的成品工程要安排人员定期巡查，关键部位要采取保护措施（包括临水、临电设备等）。
⑦工程竣工后临水、临电材料要采取保护性拆除措施，以利于材料的重复使用。
二、质量控制
①加强对进场的原材料、成品、半成品、构件、零部件、设备等的管理，不合格的产品不准使用，进场的产品、半成品、构件都要有合格证或质量证明文件和检验合格标志。
②根据施工进度计划编制工程项目质量检查计划，根据检查计划对工程施工工序进行质量抽检。以“关键工序”、“特殊过程”、或“质量控制点”的施工质量为重点进行跟踪检查，不符合要求的，将给予一定经济处罚。
③对施工中出现的质量问题，及时进行纠正或制定纠正、预防措施。
三、进度控制
①各分包方要根据土建实体完成情况，在具备专业施工的前提下，提前安排施工机具和人员进场。
②根据项目部制定的进度计划和工期安排，各分包单位必须按时将节点工程完成，提前或超额完成的单位项目部给予奖励。
③没有按计划完成的单位，项目部将雇佣其他人员协助完成，所产生的一切费用由原承包单位承担，并进行一定经济处罚。
四、安全文明施工
①进入现场后必须统一穿戴项目部发放的工作服及劳保用品。
②各单位现场加工制作场地，材料要堆放整齐，不准乱堆乱放。
③分部分项工程完工后，要保证施工现场工完料净，剩余材料要及时退库；否则，检查发现后将严重处罚。
④宿舍内不要私拉电线，不准许做饭。
A：物业管理公司依据物业管理服务合同为物业使用人或所有人提供物业管理服务,物业管理使用人或所有人依据物业管理服务合同应当付出的费用的叫物业管理费。
A：物业管理费没有标准的计算方法，都是根据不同的小区和物业来定的。
物业管理收费的费用构成：
　　1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费：
　　指人员的费用，包括基本工资，按规定提取的福利费、加班费和服装费，不包括管理、服务人员的奖金(奖金是根据经济效益从盈利中提取的)。人员费用的测算根据所管物业的档次、类型和总建筑面积先确定各级各类人员的编制数，然后再确定各自的基本工资标准，计算出基本工资总额，再按工资总额计算各项福利提取的数额，汇总为每月该项费用的总金额，最后再分摊到每月每平方米建筑面积上。
　　(1)基本工资：根据企业性质并参考当地的平均工资水平确定。
　　(2)按规定提取的福利费(根据当地政府的规定由企业确定)：包括福利基金(如按工资总额的14%计算)、工会经费(如按工资总额的2%计算)、教育经费(如按工资总额的1、5%计算)、社会保险费[包括待业保险(如按工资总额的1%计算)，医疗保险(如按工资总额的6%计算)、工伤保险、养老保险(如按工资总额的19%计算)，住房基金(如按工资总额的6%计算)(含住房公积金)]等。
　　(3)加班费：按人均月加班2天，再乘以日平均工资计算。日平均工资按每月22个工作日计算。(4)服装费：按每人每年2套眼装计算。其眼装标准由企业自定。计算出年服装费总额后再除以12个月，即为每月服装费。
　　2、公共设施、设备日常运行维修及保养费，包括：
　　(1)公共建筑(如过道、门厅、楼梯及道路环境)内的各种土建零修费;
　　(2)给排水日常运行、维修及保养费;
　　(3)电气系统设备维修保养费;
　　(4)燃气系统设备维修保养费;
　　(5)消防系统设备维修保养费;
　　(6)公共照明费;
　　(7)不可预见费;
　　(8)易损件更新准备金。
3、绿化管理费：指小区环境绿化的养护费用，
　　包括：绿化工具费、劳保用品费、绿化用水费、农药化肥费、杂草清运费、景观再造费。
　　4、清洁卫生费：包括清洁工具、劳保用品、卫生防疫杀毒费、化粪池清掏费、**外运费和清洁环卫所需之其他费用。
　　5、保安费：对封闭式小区公共秩序的维持费用。不是封闭式小区不能收保安费。包括：保安器材装备费(保安系统、保安器材等);保安人员人身保险费(如每年投保2万元人身意外伤害险，保险费率为4‰);保安用房及保安人员住房租金(如保安用房按每人8平方米计算，住房月租金为8元/平方米)。
6、办公费：交通费(车辆及保险维护费用)、通讯费、低值易耗办公用品费、书报费、广告宣传社区文化费、办公用房租金(含水电费)、其他杂项等。
　　7、物业管理企业固定资产折旧率：固定资产包括：交通工具、通讯设备、办公设备、工程维修设备、其他设备等。固定资产平均折旧年限一般为5年。
　　8、利润：利润率按各地物价主管部门根据本地区实际情况确定，一般普通住宅小区平均利润率不高于社会平均利润率为上限。
　　9、法定税费：法定税费指按现行税法物业管理企业在进行企业经营活动过程中应缴纳的税费。物业管理企业享受国家对第三产业的优惠政策，应缴纳的税费主要是两税一费(代收代缴部分不计征)。
　　(1)营业税：按企业经营总收入的5%征收;
　　(2)城市建设维护税：按营业税7%计征;
　　(3)教育附加费：按营业税3%计征。
A：一般物业管理费收费流程是怎样的？
物价局备案，需提交
1、物业费用核算表
2、房屋管理部门备案的物业管理合同
3、物业收费备案申请表
4、物业公司营业执照副本及复印件
房管局备案，需提交
1、物业费用测算表
2、物业管理委托合同（新项目提交前期物业管理合同）
3、物业公司营业执照副本及复印件
各地实际管理中还会有其它要求，可以直接咨询备案主管部门
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闽B65391车横在地下车库出入口处数小时
东南网11月24日讯（海峡都市报记者 陈盛钟 文/图） 11月22日上午，莆田东城一号小区地下车库出入口处附近，一辆雪佛兰小轿车横着停在斜坡上，挡住了去路。当天该小区有数百位业主的车子都被堵在那里数小时，直到当天下午5点多，横车业主才将车开走。记者了解到，这场闹剧是由于雪佛兰小车业主拖欠物业费，其家中的水表被小区物业拆了，业主不满堵车泄愤。
车辆无法出入 车主苦不堪言
22日下午4点多，记者接到报料后赶到现场看到，一辆车牌号为闽B65391的蓝色雪佛兰小车横在东城一号小区下店路地下车库出入口处的斜坡上，两边的空隙仅能容一个成人正常通过。在下店路出入口处，多位准备进入地下车库泊车的业主只好暂时将车子停在路面上。而在地下车库内，一些准备外出的车主急得团团转，有的车主只好将车辆开回原位，打车外出。
小区业主黄女士告诉记者，雪佛兰小车从当天早上8点多就堵在了小区地下车库门口，原先车子只是堵住了进口一侧，后来小区物业派人拆了道闸的栏杆，地下车库内的车辆总算可以勉强进出。雪佛兰车主发现后，索性将车子横在斜坡上，把整个车库出入口全部挡住了。“这个车库有500多个车位，少说也有几百位车主出入受到影响。”黄女士说。
欠费6000多元 物业业主互较劲
东城一号小区物业管理中心负责人告诉记者，雪佛兰车主郭先生是小区10号楼的业主，此前，其已经拖欠了近两年的物业费、公摊费和自用水费，总额达6100多元。物业公司之前曾多次催讨，但对方以各种理由拒交。不得已，他们只好暂时将郭先生家的自来水停掉了。对方因此不满，采用堵住地下车库的办法进行报复。为此他们报了警，但最后直到下午5点30分左右，在拱辰街道办的督促下，郭先生才将车子驶离小区车库出入口。
随后，记者辗转找到了郭先生，其表示，自己并非有意拖欠物业费，是不认同物业进行多重收费。而他堵住地下车库出入口也是无奈之举，物业从上周五晚上就将他家的水表拆了，全家人的生活受到了极大影响。因为正值周末，他向多个部门投诉未果，只好采取这种办法，希望能够引起有关方面的注意，帮他解决生活用水的问题，对于由此给其他业主带来的影响他感到十分抱歉。
部门：物业业主都过激 应协商解决问题
荔城区住建局物业股卢先生介绍，经了解，东城一号小区部分业主长期拖欠物业费和水电费，物业催缴后未果，对个别业主采取停水等措施。卢先生表示，小区业主对物业收费标准有异议，可以通过正常渠道反映解决，采取堵车库的办法反映问题更是过于偏激，其给物业公司和小区其他业主带来了很大不便。而小区物业采取停水的做法也有些极端，不利于矛盾的化解，希望双方可以通过协商、起诉等方式解决纠纷。
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