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民事诉讼法
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法院强制执行房产程序
强制执行是对申请人的一种救济措施，法院判决被执行人履行相应的义务时，如果被执行人拒绝履行判决结果的，申请人可以申请院强制执行判决结果，强制执行广泛用于债务纠纷中，那么法院强制执行房产程序是怎样的?下面由小编为读者解答。目前随着社会经济的发展，在法院受理的民事案件中，因当事人用房屋到银行抵押贷款，到期后无法偿还而导致的诉讼案件较为普遍。这其中，很大一部分案件当事人在判决生效后仍逃避或无其它财产履行生效判决，银行向法院申请强制执行。在执行过程中因被执行人确无其它财产可供执行的需依法将作为贷款抵押物的房屋进行拍卖。拍卖成交后，涉及到一个问题：买受人何时取得房屋的所有权?根据《中华人民共和国》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”由此可见“登记”的公示程序是不动产物权变动的生效要件。房屋作为不动产，必然需将“登记”作为物权变动的要件。也就是说房屋的买受人需到有关部门办理“土地证”、“房产证”后，该房屋的所有权转移到买受人名下。但是最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款规定：“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。”那么究竟房屋所有权是何时发生转移呢?笔者认为“房屋所有权应该自拍卖成交裁定送达买受人时转移”。其原因有四点：其一，《物权法》第二十八条规定：因人民法院、委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。因此，拍卖成交后，法院制作裁定书，裁定书在送达买受人时生效，房屋所有权自裁定书送达买受人时转移。其二，《物权法》以登记为不动产物权转移生效要件，其目的是为了对该物权的状态进行公示，以维护该物权交易的安全。而法院公开拍卖的房屋，其拍卖过程是国家公权利依据法律程序对不动产物权进行转移的过程，其交易的合法性和安全性是毋庸置疑的，其公开拍卖的过程也完全达到了与“登记”一样的公示目的。其三，最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第27条第二款规定：“人民法院制作的土地使用权、房屋所有权转移裁定送达权力受让人时即发生法律效力，人民法院应当明确告知权力受让人及时到国土资源、房地产管理部门申请土地、房屋权属变更、转移登记。国土资源、房地产管理部门依据生效法律文书进行权属登记时，当事人的土地、房屋权力应当追溯到相关法律文书生效之时。”按照该规定，取得拍卖房屋的买受人到有关部门办理土地证、房产证时，土地证、房产证上所落款的日期应该与法院法院拍卖成交的裁定书生效的日期相一致。也就是无论何时去办证，证上所落的日期都应该是裁定生效的日期。这样就反过来，确认了房屋所有权自拍卖成交裁定送达买受人时转移。其四，如果以“登记”作为房屋所有权转移时间，那么在买受人到有关部门办理权属登记前这段时间房屋的所有权如果仍然属于被执行人，那无疑是不安全的。如果既不属于买受人，也不属于被执行人，那房屋的权属就存在了空白。综上所述，笔者认为：法院强制执行过程中拍卖的抵押房屋，不适用不动产物权变动的一般原则，其物权的转移应该始于拍卖成交裁定生效之时。如果读者需要法律方面的帮助，欢迎到华律网进行。延伸阅读：
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老赖长期霸占银行房屋被“强迁” 演戏撒泼给法院施压
法院强制执行清空全部房屋
作者：上海法院&&发布时间： 15:27:13
法治报记者
4月17日上午，在闵行区华漕镇南街，一辆辆警车、一个个身穿制服的保安人员排布在一幢三层楼房的附近。而在房屋内，多名闵行区法院执行法官在清点房间物品，待公证人员取证后，物品被打包搬出房屋。这起强制执行的案件在4月17日当天顺利执结，据介绍，在物品搬出后，房屋将被拆除。
这幢房屋的所有权归上海农村商业银行股份有限公司（以下简称“银行”）所有，却从2006年至今，被安徽籍李某一直侵占着。李某撬开了房屋的锁，自己及家属搬进其中居住，还对房租进行出租。2014年6月，闵行法院开庭审理了此案，判决李某自判决生效之日起四十五日内将房屋清空，并将清空后的房屋返还原告银行。结果李某一直不履行生效判决，闵行法院执行法官就动了“真格”。
多方努力换不来老赖醒悟
多年前，银行发现李某擅自侵占了该处房屋，除自用外还对外出租，并自作主张改动了房屋的门牌号。开始的时候，银行希望通过劝说让李某搬离房屋。日，银行在房屋处张贴通知书，要求房屋内人员于日前搬离房屋，但没有成功。
劝导的道路走不通，银行只好靠法律维权。日，银行将李某诉至闵行区法院，后因银行需要进一步收集证据撤回该案起诉。在该案诉讼中，李某曾向法院提交书面陈述，载明其确实居住于涉案房屋内，但认为涉案房屋系废墟建筑，李某对其修缮后居住，如遇国家工程建设需要或动迁则无条件搬离。
日，银行再次向法院起诉李某，要求其排除妨害。李某经法院合法传唤无正当理由拒不到庭。
经过审理，法院作出让李某清空房屋还给银行的判决。可李某不服一审判决，向上海市第一中级人民法院上诉，上海市第一中级人民法院驳回上诉，维持原判。但李某不按照生效判决搬离房屋。
2014年10月，银行申请法院执行。法院受理该执行案件后，即向李某发出执行通知书，要求其立即停止招租，并与已在系争房屋内的住户一道搬离系争房屋，但遭到李某的拒绝。
演戏撒泼给法院施压
今年34岁的李某年富力强，因患有小儿麻痹症，脚只是稍微有点跛，可是一进法院，李某就变身为残疾等级较高的残疾人，始终轮椅相伴。让人没想到的是，法官在李某住处看到的李某却是靠着一根木棍支撑行走自如。李某自恃有残疾人证，拒不履行法定义务。
执行法官曾多次赴系争房屋处执行，并对李某做了大量思想工作，但李某置若罔闻。李某不仅不履行法院生效判决确定的义务，而且继续招揽社会人员进行出租。
此外，自李某2006年居住其中开始，长期将拾荒垃圾堆放房屋周围，对周边环境造成极大污染和破坏，影响居住周围居民正常生活，村民也曾多次上访。
日，闵行区法院执行法官在系争房屋大门处及房屋内各房间门上张贴公告，并敲开每户住客房门，责令居住人员于公告张贴之日起十日内必须搬离系争房屋。
在法院执行局的强大压力下，二楼五间房间的住客主动搬离。执行法官随即组织力量，对房间进行清点，并当场交付银行。而一楼、三楼房间仍由李某出租，执行法官又多次找李某谈话，要求其履行搬离的法定义务，李某只是口头答应搬出，但仍怂恿家属朋友居住其中。
房屋内居住人数众多，尤其有不少老人、妇女、小孩，给强制执行带来了一定难度。李某的母亲在承办人员赴系争房屋处调查执行时，情绪相当激动，甚至撒泼耍赖。还佯装心脏病发，后承办人联系120急救将其送往医院。经诊断，其并无任何病发症状，医院遂要求她离开，李某母亲又大闹医院。
周密部署强制执行
执行过程中，执行法官做了大量工作，但收效甚微。执行法官在赴系争房屋处执行时，有人从房屋外的高地处朝法官扔石头。考虑到系争房屋后面有河、外面有路等情况，为了不让李某家属聚众来闹，执行局申请了公安的支援，公安派出专业的保安公司在系争房屋外拉起了多道防线，由保安人员站岗。
“因为李某拒不遵从法院判决，对执行法官处处阻挠，本月的13日李某被司法拘留。”执行法官告诉记者，从13日开始开始，每天都会派出法官来系争房屋劝说住户搬出，但李某家属拒不执行。
鉴于以上情况，法院执行局多次与华漕镇政府及各部门座谈商讨此案，拟定了一套强制方案。4月17日上午，强制执行方案实施，记者在现场看到，房屋内的不少东西仍未搬离。
闵行区法院执行局出动了多名执行法官和法警，将李某母亲及其家属移出房屋后，一一清点房屋内物品，然后由公证人员取证后，对物品进行打包搬出房屋。被移出房屋的李某母亲时不时地在房屋外哭号一声，并声称自己头晕，执行法官马上通知120把李某送往医院。
【法官说法】
寻找突破口打开执行僵局
闵行区法院执行局潘法官表示，上述案件属于行为类执行案件，虽然存在被执行人耍赖、被执行人员（租户）众多等情况，但在司法公安等多部门的配合下执行完毕，维护了申请执行人的合法权益。
因为被执行人患有小儿麻痹症，其倚仗自己的残疾人身份有恃无恐，给执行带来一定难度。考虑到执行法官前期做了大量工作仍不能取得实效，执行法官认为突破口就在李某身上。“我们闵行法院与拘留所之间有
‘绿色通道’，我们依法对李某采取司法拘留后，拘留所迅速收押了李某，使得李某全家失去了主心骨。”
在整个案件的发展过程中，潘法官也指出，李某的多次非法侵占与银行没有保管好自己的财产有着必然联系。本案诉讼前，公安机关曾迁走李某及其家属，并把房屋交付给银行，但由于银行没有采取对房屋的保护措施，该房屋随后被李某再一次侵占。后来，银行只能把李某告上法庭，并要求法院强制执行。
值得一提的是，该系争房屋内有多位租客，他们的东西也被一并清走，他们也被要求搬离房屋。有租客反映，自己已交给李某租金，突然被赶出来，谁来偿还他的租金？因为租客在租住房屋时，并没有去了解这幢房屋乃李某非法侵占，且并未与李某签订房屋出租合同，所以租客们的租赁行为不受法律保护。
在此，法官也提醒广大租客，在租赁房屋时要了解房屋是否合法出租，并与房主签订合同，这样才能保障自己的合法权益。
来源：上海法院网
责任编辑：上海法院长期霸占银行房屋 法院强制执行清空全部房屋_新浪上海_新浪网
　　法治报记者　刘士心
　　4月17日上午，在闵行区华漕镇南街，一辆辆警车、一个个身穿制服的保安人员排布在一幢三层楼房的附近。而在房屋内，多名闵行区法院执行法官在清点房间物品，待公证人员取证后，物品被打包搬出房屋。这起强制执行的案件在4月17日当天顺利执结，据介绍，在物品搬出后，房屋将被拆除。
　　这幢房屋的所有权归上海农村商业银行股份有限公司（以下简称“银行”）所有，却从2006年至今，被安徽籍李某一直侵占着。李某撬开了房屋的锁，自己及家属搬进其中居住，还对房租进行出租。2014年6月，闵行法院开庭审理了此案，判决李某自判决生效之日起四十五日内将房屋清空，并将清空后的房屋返还原告银行。结果李某一直不履行生效判决，闵行法院执行法官就动了“真格”。
　　多方努力换不来老赖醒悟
　　多年前，银行发现李某擅自侵占了该处房屋，除自用外还对外出租，并自作主张改动了房屋的门牌号。开始的时候，银行希望通过劝说让李某搬离房屋。日，银行在房屋处张贴通知书，要求房屋内人员于日前搬离房屋，但没有成功。
　　劝导的道路走不通，银行只好靠法律维权。日，银行将李某诉至闵行区法院，后因银行需要进一步收集证据撤回该案起诉。在该案诉讼中，李某曾向法院提交书面陈述，载明其确实居住于涉案房屋内，但认为涉案房屋系废墟建筑，李某对其修缮后居住，如遇国家工程建设需要或动迁则无条件搬离。
　　日，银行再次向法院起诉李某，要求其排除妨害。李某经法院合法传唤无正当理由拒不到庭。
　　经过审理，法院作出让李某清空房屋还给银行的判决。可李某不服一审判决，向上海市第一中级人民法院上诉，上海市第一中级人民法院驳回上诉，维持原判。但李某不按照生效判决搬离房屋。
　　2014年10月，银行申请法院执行。法院受理该执行案件后，即向李某发出执行通知书，要求其立即停止招租，并与已在系争房屋内的住户一道搬离系争房屋，但遭到李某的拒绝。
　　演戏撒泼给法院施压
　　今年34岁的李某年富力强，因患有小儿麻痹症，脚只是稍微有点跛，可是一进法院，李某就变身为残疾等级较高的残疾人，始终轮椅相伴。让人没想到的是，法官在李某住处看到的李某却是靠着一根木棍支撑行走自如。李某自恃有残疾人证，拒不履行法定义务。
　　执行法官曾多次赴系争房屋处执行，并对李某做了大量思想工作，但李某置若罔闻。李某不仅不履行法院生效判决确定的义务，而且继续招揽社会人员进行出租。
　　此外，自李某2006年居住其中开始，长期将拾荒垃圾堆放房屋周围，对周边环境造成极大污染和破坏，影响居住周围居民正常生活，村民也曾多次上访。
　　日，闵行区法院执行法官在系争房屋大门处及房屋内各房间门上张贴公告，并敲开每户住客房门，责令居住人员于公告张贴之日起十日内必须搬离系争房屋。
　　在法院执行局的强大压力下，二楼五间房间的住客主动搬离。执行法官随即组织力量，对房间进行清点，并当场交付银行。而一楼、三楼房间仍由李某出租，执行法官又多次找李某谈话，要求其履行搬离的法定义务，李某只是口头答应搬出，但仍怂恿家属朋友居住其中。
　　房屋内居住人数众多，尤其有不少老人、妇女、小孩，给强制执行带来了一定难度。李某的母亲在承办人员赴系争房屋处调查执行时，情绪相当激动，甚至撒泼耍赖。还佯装心脏病发，后承办人联系120急救将其送往医院。经诊断，其并无任何病发症状，医院遂要求她离开，李某母亲又大闹医院。
　　周密部署强制执行
　　执行过程中，执行法官做了大量工作，但收效甚微。执行法官在赴系争房屋处执行时，有人从房屋外的高地处朝法官扔石头。考虑到系争房屋后面有河、外面有路等情况，为了不让李某家属聚众来闹，执行局申请了公安的支援，公安派出专业的保安公司在系争房屋外拉起了多道防线，由保安人员站岗。
　　“因为李某拒不遵从法院判决，对执行法官处处阻挠，本月的13日李某被司法拘留。”执行法官告诉记者，从13日开始开始，每天都会派出法官来系争房屋劝说住户搬出，但李某家属拒不执行。
　　鉴于以上情况，法院执行局多次与华漕镇政府及各部门座谈商讨此案，拟定了一套强制方案。4月17日上午，强制执行方案实施，记者在现场看到，房屋内的不少东西仍未搬离。
　　闵行区法院执行局出动了多名执行法官和法警，将李某母亲及其家属移出房屋后，一一清点房屋内物品，然后由公证人员取证后，对物品进行打包搬出房屋。被移出房屋的李某母亲时不时地在房屋外哭号一声，并声称自己头晕，执行法官马上通知120把李某送往医院。
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新浪地方站富裕法院对一起强制迁出房屋案件进行强制执行 - 富裕法院网
　　　　　　　　　　　　
富裕法院对一起强制迁出房屋案件进行强制执行作者：姜霖&&富裕法院副院长杨春杰同志对被执行人闫某讲解此次执行的原则。
富裕法院法警强制打开被执行人拒不搬出的房屋门锁。
富裕法院工作人员在公证人员的见证下做物品记录。
富裕法院干警对需搬迁的物品进行封存。
搬迁工人小心地搬动搬迁物品。
装好并已封存的物品。
申请人段某在交接笔录上签字，代表此次案件圆满执结。
&&&&3月22日，富裕县人民法院集中警力对一起强制迁出房屋案件进行了强制执行。在维护了申请人的合法权益的同时，也给当事人及围观人群进行了一场现实生动的普法宣传，收到了良好的社会效果。&&&&案件来源于一起房屋买卖纠纷，申请人段某与被执行人闫某房屋买卖纠纷一案经富裕县人民法院判决，涉诉房屋归申请人所有。判决后，被执行人闫某一家长期居住在涉诉房屋内，拒绝迁出。收到此案后，执行人员依法向被执行人送达相关的执行文书，并多次找被执行人进行沟通，要求其迁出房屋，但被执行人拒绝履行，本案陷入僵局。该院多次沟通研究，法院决定对该案件进行强制执行。&&&&执行当日9时许，该院执行人员20余人准时到达涉诉房屋外围，法警迅速在房屋周围拉起警戒线并疏导附近群众。县法院副院长杨春杰、李海波，执行局长霍振刚对房屋占有人闫某进行了规劝，闫某不听劝阻。为了维护法律的尊严，保护申请人的合法权益，法院决定采取强制措施，干警将闫某带离现场。在县公证处的公证下，法院对此案进行强制执行。责任编辑：政工科&&&&&
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法院依法强制执行腾退房屋
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　　近日，县人民法院对分别处于县城东苑小区和江山市虎山街道溪东江东一区的两处抵押房屋进行依法强制腾退，并邀请了县人大代表、政协委员、媒体记者、检察人员等参与见证执行。房屋腾空后，执法人员对房屋进行换锁并加贴封条。图为执行现场。记者江琪通讯员应小勇摄
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