定金认购金不能退、被签霸王合同……律师支招惠州人避开买房8大坑！
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惠州楼市从去年春节后开始上涨，在这波行情中，虽有部门严加打击违法违规售楼行为，但仍有一些开发商无视规则卖房，仅今年4月和5月，读者涉楼市交易的投诉多达34条，投诉内容都在买卖环节。
从投诉来看，关于定金的投诉最多，达6条，占总投诉量的1/6；关于合同的投诉有4条。那么，购房时如何保障自己的权益？有什么需要特别注意？发生纠纷时如何保存证据？结合近期接到的市民投诉案例，我们邀请广东九韬律师事务所主任律师邹朝贵为大家支招。
投诉1：承诺不买可退定金，实则拒退
在众多投诉案例中，要求退定金被拒的比例较高。这当中，有销售人员前期承诺，不想买时可退定金，真去退时却遭拒退。交了定金但最后不想买房或者买不成房，定金真的不能拿回来吗？
购房者在与开发商协商签订预售合同或买卖合同过程中，可对认购书中并未明确约定的合同其他条款据实提出异议并与开发商协商修订，若双方无法达成合意，则可不签预售合同或者买卖合同，定金可依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，通过协商或诉讼或仲裁等方式予以请求退还。
投诉2：让购房者签霸王合同
据购房者陈女士投诉称，大亚湾某楼盘在购房者付了首付款后，开发商不让购房者看正式合同，而是给购房者签有很多霸王条款的合同，同时以做假流水、假利率等为由收取购房者300元至5000元不等的手续费，并且不开收据不开发票。
霸王条款即所谓的显失公平条款，开发商预先设定的霸王条款有违《消费者权益保护法》及《合同法》公平交易的基本原则。 对明显不公平的条款，购房者可拒绝签订该合同并要求退还预付款。
投诉3：拒退认购金，推迟签合同
购房者罗先生购买了博罗园州镇的一个楼盘，交了2万元认购金，销售人员承诺，首付款可以向第三方金融机构贷款，但后来因罗先生新工作不满半年贷不了款，开发商拒绝退认购金，并把说好的4月29日前签合同推到5月后。面对这种情况，应该如何处理？
认购金是否能退还，关键看认购书如何约定。如果交了买房认购金又不能实现购房目的，可以先和开发商协商解决，如果实在协商不了，如果合同中写了关于认购金退还的事，只要满足一定的条件认购金是可以退的。
投诉4：告知订的房子已卖，想买再加8万元
大亚湾另一楼盘在购房者交了5万元定金后，偷偷在合上写上附加条款，不仅如此，当购房者去交尾款时又告知，他订的房子已经卖出去了，想买就要再加8万元，不买则5万元定金不退。这种行为是否已经涉嫌诈骗？
开发商的这种行为严重违背了诚实信用的原则，购房者以开发商存在“一房二卖”为由，通过诉讼或仲裁要求解除与开发商签订的预售合同或买卖合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
投诉5：买到法院查封房
先后有两位购房者向《东江时报》投诉，自己买到了被法院查封的房子。朱先生称，他去年4月购房了惠阳区的一个房子，付了首付款后，今年在房管部门官网上查询才发现自己买的房子早在2015年就被惠阳区人民法院查封。另一名购房者罗先生买的是马安某楼盘的房子，付了首付款后，开发商让他们等，等了大半年后，一查才发现房子被查封了。遇到这种情况，消费者如何保障自己的权益？
开发商出售给购房者的商品房应该是权属清晰，不存在争议的。将已被查封的房屋出售予购房者，将直接导致购房者的购房目的无法得到实现，属于欺诈行为。购房者可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
投诉6：报高备案价再打折吸引购买
一位购房者4月中旬到大亚湾某楼盘买房，售楼员称备案价114万元，当场下交定金可以以109万元的价格购买，该购房者随即交了6万元定金。但后来发现开发商的备案价就是109万元，根本没有优惠，他感到受欺骗想退回定金，但开发商却要求他在两天后交首付款，逾期不交视作违约，定金也不得退。
按商品房价格备案的有关规定，商品房价格备案实行“一房一价”，最终的交易价格不得高于该商品房的备案价格。本案商品房的备案价格为109万，实际成交价也是109万，并未高于该房的备案价，不违反商品房价格备案的有关规定。
购房者想以欺诈为由放弃购买该商品房并要求退还定金，则需举证证明开发商存在欺诈行为。 而购房者举证证明开发商存在欺诈的难度非常大。
投诉7：开发商收取契税，一年后才退回
一位购房者4月下旬在马安镇某楼盘买房，被要求在开盘当天交2万多元的契税，并告知要到明年6月才能把契税退回给购房者。他认为，这是变相囤押客户资金。
本案开发商在未得到购房者书面授权，未与购房者签订预售合同或买卖合同即预先收取代缴契税费，购房者可向税务部门投诉要求开发商立即退还预收的契税，并支付资金占用利息。
投诉8：中介隐瞒卖家换了买家
李女士去年3月通过家世界中介出售一套小公寓，最早的买家是一对小夫妻，但因各种原因第一次交易失败。不久中介来电，说小夫妻还是想买房。
今年4月27日，中介要求李女士在没有见到买家的情况下，分别在空白合同、配合买家贷款的合同上签字。随后银行批准了买家贷款，三方办理交税过户，此时，李女士才发现，买家不是原来的小夫妻，而是另一名女士。最后，李女士向市房管局投诉，房屋才不再交易。
在二手房交易过程中，一些中介机构会以种种理由要求卖方在空白合同上签字，然后随心所欲填写对中介机构、或对方有利的合同内容，甚至对双方的真实意思表示进行偷梁换柱等，这是严重的不规范行为。卖方在签订买卖合同时，有权要求中介机构提供“形式完备、内容完善”的买卖合同，拒绝签订“空白合同”。
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来源：东江时报
编辑：方程 小伊
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只有意向书迟迟不签买卖合同日，原告与被告订立预订住宅意向书一份，意向书约定：一、原告向被告预订王府公寓27层02室房屋（D型））建筑面积约178．9平方米（以后按房管部门测估面积为准），每平方米暂定价格为3760元；二、原告自愿支付10000元作为预订住宅室号的预约金，被告在收到该预约金后为原告保留所订室号的住宅；三、被告同意原告在签订预售合同前无条件退房，原告的退房要求应以书面形式提出，被告收到原告书面退房请求后，三日内退还原告所付预约金，但不计利息；四、被告在收到原告的预约金后，不得擅自将原告所订室号的住宅，订予他人，如擅自订予他人，除预约金返还原告外，另给予预约金百分之二十的补偿；五、在被告通知原告前来签订预售合同时，原告应在十日内前来签订预售合同，逾期视为自动放弃，预约金仍由被告负责全额退还；六、在双方签订预售合同后，预约金抵作房款，付款方式以预售合同为准。双方订立预售合同后，意向书终止。上述意向书由原、被告签字盖章予以确认。被告在上述意向书订立后，收取原告预订金10000元。日、5月10日被告两次书面通知原告，要求原告至被告处订立合同。原告持5月10日的通知至被告处，被告公司工作人员在通知上附注“此房保留，待后处理”。此后，原告于日向被告支付房款100000元，8月31日支付房款200000元，12月22日支付房款400000元，总计710000元（含预订金10000元）。被告向原告出具了收取上述款项的收据。日，被告公司副总沈某向原告出具收条一份，收条载明：今收到王府大厦1号楼2702房款人民币肆拾捌万整，按每平方米3760元计算，面积按187。47平方米。日，原告至被告处，原告与被告公司副总沈某签署备忘录，备忘录称“日上午9时40分，陶某到开发公司要求签订购房合同，由公司代表沈某接待。沈某答应一周内与我们正式签约。”后因房价上涨，被告拒绝交房，原告认为双方的意向书已转化为商品房买卖合同，遂诉到法院，要求被告按每平方米3760元将王府公寓大厦27层02室房屋（D型，建筑面积187.47平方米）交付给原告，并将办理产权登记所需材料交由原告办理产权登记手续。被告辩称，原、被告双方所签订的意向书中，约定的是商品房暂定价，这是不确定的，双方并未签订合同，故意向书不能认为直接转化为商品房买卖合同，且沈某接收房款的行为未经公司同意，故原告要求被告按预订住宅意向书所载的价格交房没有法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。购房意向书是买卖合同吗一审法院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中，双方所订立的意向书约定了买卖双方的基本情况、房屋的位置面积、付款方式、付款时间。双方在意向书中约定了商品房的暂定价，但被告工作人员沈某出具给原告的收条中确认预订房屋的价格为每平方米3760元。被告虽主张沈斌的行为未经公司同意，但从被告按沈某的收条向原告收取相应房款并出具收据的行为，可以认定被告对沈某的行为是知道并同意的，至此原、被告双方就商品房的价格达成一致，即双方确定单价为每平方米3760元。双方订立的意向书已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且被告已按意向书收取原告全部购房款，故可认定双方所签意向书为商品房买卖合同。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条还规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，被告已于原告起诉前取得讼争房屋的商品房预售许可证，故双方所签合同合法有效。现原告已按双方约定，向被告交付了购房款，被告也应按约向原告履行商品房出卖人的义务。所以，原告要求被告将王府公寓大厦27层02室房屋（D型，建筑面积187。47平方米）交付给原告，并将办理产权登记所需材料交由原告办理产权登记手续的诉讼请求，合法有据，予以支持。原、被告应按已确定的商品房价格，对照最终实际交付的商品房面积进行结算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条、《最高人民法院；；关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释；；》第二条、第五条的规定，判决：被告开发公司于本判决发生法律效力之日起三十日内将本市王府大厦1号楼27层02室房屋（D型，原预订建筑面积为187．47平方米，上述房号为原预订室号最终以公安机关编号为准）交付给原告，同时将办理上述房屋产权登记所需材料交由原告办理产权登记手续。宣判后，开发公司不服，向二审法院提起上诉称，一审将意向书作为买卖合同确认错误。双方就价格问题长期协商未能达成一致意见，沈某的收条不能视为价格条款，而仅系指已经将房价计算到了每平方米3760元，不能作为最终房价认定。故请求二审法院撤销一决，依法改判或发回重审。
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