农村宅基地房买卖，遇拆迁如何补偿？
农场宅基地房屋买卖，遇拆迁如何补偿？
[案情介绍]
上海市崇明县长兴镇圆东村1组XXX号(以下简称“涉案房屋”)原为袁某某的岳父张某某所有，日张某某将该房转让给袁某某，日上海市宝山区长兴乡房地产管理所对此予以了批准。涉案房屋农村宅基地使用证登记在袁某某名下，袁某某的户籍地为上海市崇明县长兴镇圆东村XXX号，涉案房屋的门牌号上海市崇明县长兴镇圆东村1组63号，登记地号为长兴乡圆东村XXX丘(XXX)。
　　日，袁某某、王某某双方签订了《协议书》1份，协议约定，袁某某将其所有的长兴乡圆东村一组87丘153，用地面积265平方米，旧小屋三间，建筑面积94平方米，灶房一间18平方米及宅后柴房35.34平方米，南自留地、西自留地、北自留地，桔树36棵，黄杨树2棵，预制板45块，所有红砖，周围小河转让给王某某。资产转让费为人民币(以下币种均未人民币)21,000元，签约后袁某某将该住宅使用证交王某某，作为资产转移的凭证，王某某将购置款21,000元交袁某某，即日起上述房屋，树木的产权，自留地的使用权归王某某所有。将来王某某使用的宅基地如国家进行征地动迁，国家补贴的款项由王某某所得，与袁某某无关，袁某某须协助办理一切手续。双方还约定了违约金20,000元。
之后，袁某某按约交付了宅基地使用证，王某某通过袁某某的岳父张某某向袁某某转交了购房款21,000元。王某某购买涉案房屋后即对房屋进行了加层，在原来三间平房的基础上形成了“三下二上”的房屋格局，但该加层并未得到主管部门的批准。
2002年9月起王某某在涉案房屋中居住至今。
&&&现涉案房屋已被列入拆迁范围，袁某某法院审理过程中，于日与拆迁人上海长兴海洋装备产业基地开发有限公司签订上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议，袁某某得建筑面积约为120.32平方米的安置期房，并得签约奖励费20,000元、签约当天车旅费100元、速迁奖励费22,860.80元、临时安置补助费25,989.12元、搬家补助费2,406.40元、家用设施移装费2,610元、房屋评估建安重置价及土地使用权货币补偿款214,530.56元、棚舍和其他附属物补偿款352,187.80元，合计补偿款总额640,684.68元，扣除安置房预付款280,947元，余款359,737.48元。
　　在审理过程中，经袁某某申请，一审法院通过上海市高级人民法院委托上海立信资产评估有限公司对涉案房屋周围的种植物进行评估，评估结论为：“委托鉴定资产鉴定基准日拍卖底价为人民币107,300元(不含税费及种植人工、运输费)”。对该评估报告,袁某某、王某某均无异议。
&&&&另外，一审法院通过上海市高级人民法院委托上海东方投资监理有限公司对涉案房屋(包括附属房屋)设施、装修进行评估；对预制板、砖块等进行估价，评估结论为：“1、我司采用重置成本法(对应的时间点为2012年5月)计算了本工程的造价，造价为371,382元，即2012年5月在上海市长兴镇重新建造此工程需要的造价。2、此房屋的主体结构建造于1992年，至今已经使用了20年，按照50年使用年限(残值率5%)进行折旧，此房屋的残值为230,257元。3、具体法院采用重置成本造价371,382元，还是采用折旧后的造价230,257元，请法院裁定。”对该评估报告袁某某没有异议，王某某不予认可。
　　　一审法院认为，王某某不是崇明县长兴镇圆东村集体经济组织成员，不能取得涉案房屋宅基地使用权，双方之间的协议违反了相关国家法律、法规的规定，故双方之间的房屋买卖协议无效。据此作出判决：一、袁某某与王某某于日签订的房屋转让协议无效，王某某于判决生效之日起十五日内将坐落于上海市崇明县长兴镇圆东村1组63号[登记地号为长兴乡圆东村87丘(15)]房屋腾退交还给袁某某并返还房屋的其它附属设施及周边种植物；二、袁某某于判决生效之日起三十日内归还王某某购房款21,000元；三、袁某某于判决生效之日起三十日内支付王某某拆迁补偿款465,000元；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费325元，评估费6,500元，合计诉讼费6,825元，由袁某某负担4,325元，王某某负担2,500元。
　　上诉人王某某不服原审判决，提起上诉称：虽然涉案房屋的转让行为发生在土地性质转化之前，但袁某某提起诉讼时，集体土地已经转化为国有土地，事实上农村房屋已经转化为城镇房屋，国家有关禁止城镇居民购买农村宅基地和房屋，已失去适用对象和意义。
王某某除涉案房屋外，名下无其他房产。王某某买下涉案房屋是用来居住的，并花费20余万元进行修缮。现袁某某只同意按重置价对王某某进行补偿，而剥夺了王某某的安置房面积购买权。王某某要求对涉案房屋按市场价进行评估，但袁某某和原审法院都不予同意。而王某某仅凭区区几十万元在当地根本买不到合适的住房。
综上，请求二审法院撤销原审判决，驳回袁某某的诉讼请求，确认王某某和袁某某签订的房屋转让协议有效。
&& 二审法院认为原审法院认定的事实无误，但原审法院确定的分配方案未考虑到袁某某已取得动迁安置期房的增值因素，有所不当，予以相应调整。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：。
　　一、维持崇明县人民法院(2011)崇民一(民)初字第2027号民事判决第一、二项；
　　二、撤销崇明县人民法院(2011)崇民一(民)初字第2027号民事判决第三项；
　　三、袁某某应于本判决生效之日起三十日内，支付王某某拆迁补偿款650,000元。
[案件评析]
本案主要存在以下几个法律问题:
&& 1、袁某某与王某某之间的宅基地房屋买卖是否有效？
我们认为，袁某某、王某某之间签订的《协议书》虽系双方当事人真实意思表示，但由于农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系紧密联系，农村村民对其取得的宅基地使用权的处分权利受到一定限制。
王某某不是崇明县长兴镇圆东村集体经济组织成员，为城镇户口，不能取得涉案房屋宅基地使用权，故双方之间的房屋买卖协议无效。不能以之后系争房产的土地性质从集体土地转化为国有土地而否认合同无效的事实。
&& 2、对于今后的动迁利益分配的约定是否有效？
&& 袁某某、王某某之间签订的《协议书》中约定：王某某使用的宅基地如国家进行征地动迁，国家补贴的款项由王某某所得，与袁某某无关，袁某某须协助办理一切手续，双方还约定了违约金20,000元。
鉴于王某某与袁某某之间所签署的《协议书》中对于农村宅基地的买卖违反国家法律的相关规定，因此房屋的动迁安置主体应为袁某某，而非王某某。因此，动迁补贴由王某某所得的约定不能依法得到支持。
&& 3、对王某某如何补偿呢？
对于合同无效袁某某和王某某本身都具有一定的过错，考虑到王某某已实际居住使用涉案房屋多年，涉案房屋也已纳入拆迁范围，故在扣除王某某的购房款后，考虑王某某重新购房的合理支出，保障王某某的居住利益，以及袁某某获得房屋安置的增值因素，由法院对涉案房屋的拆迁利益予以酌情分配。
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农村宅基地建房标准是怎样的
农民在取得了的使用权后，对其在该宅基地上如何建设建筑还有要求吗？农村宅基地建房标准是怎样的呢？用具体的规定吗？本文就这些问题做一个简单的介绍，希望对大家能有所帮助！1.农村新建、扩建或改建房，每户宅基地的标准面积为80-120平方米，各村委会应根据村庄规划和本村的实际用地情况统一确定本村的宅基地面积标准。2.农村独立住宅不得超过三层，每户建筑总面积不得超过360平方米;联排住宅不得超过四层，每户建筑总面积不得超过450平方米。各村应根据本村的风俗、民情研究确定固定的一种住宅建筑方案，形成统一风格，采用坡屋顶建筑形式。3.农村建房应满足如下的退缩要求： (一)退缩水库边≥50米;退缩河涌、池塘边≥20米;(二)退缩村道边线≥30米，退缩乡(街)道边线≥50米; 退缩县道边线≥100米;退缩高速公路、国道、省道边线≥200米。 (三)同时应满足《建筑物退让规划管理规定》和 其它城乡规划的要求。 (四)房屋之间的前后距离不小于10米，房屋之间的左右 横向间距不小于4.5米，房屋只允许在屋前外挑，阳台挑出不超过1.5米。4.农村村民有如下情形之一的，不得翻建、扩建原旧住宅。 (一)已取得新的住宅建设用地的; (二)原旧住宅不符合村庄规划、土地利用总体规划或相 关退缩规定的; (三)原旧住宅属文物保护单位或省级以上历史文化名村 保护规划确定的保留风貌建筑的; (四)在地质灾害危险区范围内的。延伸阅读：
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专业律师优质解答户口由农村迁到城市，现在想把老家房子重建在法律上是怎么规定的？户口由农村迁到城市，现在想把老家房子重建在法律上是怎么规定的？许多房间百家号原来是农村人，在农村建有房子，宅基地和房子都是自己的名字，后来户口迁走了，现在想把老房子推倒重建，还可以么？回答关注(49)|查看更多问答5个回答农村大叔04-赞踩城市户口在农村建房是违法的,城市户口在农村建房的话是办不了房产证的,农村的房子只有本村的农业户口,才能办理相关证件因为农村建房的土地是属于农村集体权的,只有农村户口的人才能使用自己的宅基地建房。城市户口能买农村建房吗？根据《房屋的登记办法》的规定,因合法建造的房屋申请房屋权的初始登记的,应当提交下列材料:(一)登记的申请书;(二)申请人的相关身份证明;(三)宅基地的使用权证明或集体的建设用地的使用权证明;(四)申请登记房屋要符合城乡规划的证明;(五)房屋测绘的报告或村民住房的平面图;(六)其他必要的材料。城市户口能买农村的房子吗按照我国相关法律规定,城市户口在农村买房子也是违法的主要是因为:1、农村的房子,是和宅基地一起进行转让的;2、宅基地的转让,必须是符合相关申请条件的本村集体内成员,才能受让;3、城镇户口,不能受让农村宅基地及地上建筑物。一、宅基地使用权不得单独转让,有下列转让情况,应认定无效:(1)城镇居民购买;(2)法人或其他组织购买;(3)转让人未经集体组织批准;(4)向集体组织成员以外的人转让;(5)受让人已有住房,不符合宅基地分配条件。二、宅基地使用权的转让必须同时具备以下条件:(1)转让人拥有二处以上的农村住房(含宅基地);(2)同一集体经济组织内部成员转让;(3)受让人没有住房和宅基地,符合宅基地使用权分配条件;(4)转让行为征得集体组织同意;(5)宅基地使用权不得单独转让,地随房一并转让。农村的宅基地是属于集体产权,集体产权是属于农村村集体的,是不可以进行转让的。而且农村房产只有宅基地证没有大产权证,无法进行房产过户。大家在买房子时尽量不要购买这种房屋。4评论vasun华盛车行04-赞踩法律不外乎人情。法律上你是不能在农村宅基地建房屋了。但如果你一直并未忘记你的乡亲，经常乡下的大务小事都参与，清明时节，过年过节都会回家乡，。其实只要是你的或祖上传下来的宅基地，乡亲们是无可厚非，不会异议，村委会也是只眼开只眼闭。法律？都是所谓的专家去订的，只要我们不去侵略侵害人，乡亲兄弟叔伯反而会帮助我们卫护自己的权益。如果你户口迁移又忘却家乡亲情，敢问你回家乡又如何？又何必回去？我们村有人城市多年回乡下宅基地建房，关系良好无不欢喜，就算一百几十个执法人员入村也岂敢放野，所以。。。你懂的本文仅代表作者观点，不代表百度立场。系作者授权百家号发表，未经许可不得转载。许多房间百家号最近更新：简介:如何选择靠谱的房产经纪人作者最新文章相关文章农村宅基地房屋继承问题_百度知道
农村宅基地房屋继承问题
我是农业户口后来转为城市户口，但我老籍还有房子，我父母在住，问下以后如果父母不在了这个房子法律是如何继承的，听说城市居民不得在农村享有宅基地，但这房子是我自己花钱做的，
我有更好的答案
法律明文规定，宅基地属本村村民所有，你已成为城市户口，就不该有宅基地，以后你老人不在世了，此宅基你可以拥有，但是无法办理《土地证》等有关手续。现在成为城市户口，什么保障也没有，国家也不管，宅基地原则上还要交回。如果是农村户口，国家比较重视，还享受很多保障，所以尽量别转为好，根据当前户口改革情况，以后可能有变化。
采纳率：29%
非农业户口不能继承农村宅基地。但是房子可以继承。
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农村宅基地建房，连房子的高度、层数都有限制，别说你不知道
近两年,农村宅基地确权在全国各省逐步展开。大家忙着建房,忙着确权,再加上网络上各种关于农村改革信息的发布,把大家更是弄的稀里糊涂的。下面爱农帮就对咱们农村宅基地房屋新建的要求进行一个全面、详细的说明。一、房子的整体空间面积不能超出规定范围国家集体给你审批了多大面积的宅基地,你的整个房屋建设都必须在这个宅基地范围之内,否则会要求你拆除。真实案例:之前有一位农民朋友私信爱农帮说自家一楼做了一个铝合金防盗窗,结果村里要求他家吧铝合金拆掉,农民问小编这样合不合理?小编给予的回答是:如果你安装到铝合金窗户是在你确权证的所有面积范围内,当然合理,如果不是,要你拆你就要拆,这也没办法。所以弄清楚政策要求还是很有必要的,要不然真是花了愿望钱还没地方说理。二、不能改变用途,随意转让宅基地的意思顾名思义就是用来居住的房子,它的唯一功能就是让我们有所居,不可以随便变更这块土地的用途。如果当地查出的十分严苛,强行拆除都是有可能的。至于转让,有些地区现在还没有进行土地确权,村里要是抓的不严格,本村人之间转让还是有可能的。但是以后这种可能性会越来越小。三、不能长期闲置最新的规定大家要注意了:你家的房子只要闲置2年以上,房子经过政府和村集体批准就要被无偿收回。所以没事还是多回老家的房子看看。四、农村住房建设高度有要求根据住建部印发的文件《农村住房建设技术政策(试行)》,农村住房建设要坚持'有利生产,方便生活'的原则,可采用两种布局方式:一种是垂直分户(2-3层),适用于从事农业生产或发展家庭经济的农户;另一种是水平分户(4-5层),适用于部分脱离农业生产的农户。住房层高以2.6米到3米之间为宜,最高不能超过3.3米。爱农帮对于农村建房这一部分说的已经很清楚明白了,只要在以上的规章里正常建房,不越界,不会被找麻烦,也不会有麻烦。希望以上的内容对于计划在农村建房的或者装修的家庭有所帮助,想要了解更多关于农村改革的内容,点击下方【了解更多】。
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