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物业霸气涨物业费引争议，物业收费涨价需要经过哪些程序？
导读：物业收费涨价需要经过哪些程序？随着经济的发展，物价的上涨，物业管理费上涨似乎也是一件理所当然的事情。下面就让小编结合这则物业霸气涨物业费的收费纠纷新闻，分析一下物业收费涨价需要经过哪些程序吧！
天穗律师网法律顾问表示，物业收费上涨，不是由物业公司决定的，而是要请专业的第三方价格评估机构对小区整体的管理质量、运行成本等实际情况进行综合评估，然后才能确定是否可以上涨物业费。如果小区业主发现物业公司未经业主大会同意，擅自提高物业费收费标准，可以向各区小区办举报，也可以拨打96123-4市民服务热线投诉。物业霸气涨物业费引争议，物业收费涨价需要经过哪些程序？●物业收费涨价纠纷资讯回放：业主：不同意涨价乘不了电梯锦绣江南小区位于沈河区文萃路98号。7月12日，在小区大门口，聚集着不少业主，大家发着牢骚。“大家都来说一说，物业凭啥单方面上涨物业费？”“这大热的天，突然就把我们的门禁卡（门禁、电梯双卡合一）停了，还说理不？”记者了解到，一些业主手中的门禁卡不好使了。物业给出的答复是，可持门禁卡去物业公司办理续费激活。但前提是，得同意物业费每平方米上涨0.50元，即由原来每平方米1.2元上涨至每平方米1.7元。业主代表反映，小区物业费未经半数以上业主同意私自上涨，但小区物业工作并不完善。比如，单元门密码锁从未锁过，井盖缺失，环境卫生不达标，车库变库房现象严重，外来闲杂人员可随便进出小区等。记者在该小区转了一圈，发现确实存在上述问题。业主代表说，“我们并不是完全反对物业费上涨，前提是物业得做好相关的工作。”物业：小区物业费十余年没涨锦绣江南小区物业公司为沈阳麦恩物业公司。7月12日，物业相关负责人称，物业费涨价理由是：小区自业主入住至今，十余年间一直没有涨过物业费。随着物价上涨，物业人员工资费用逐年增加，物业公司年年亏损。“我们承认工作有疏忽，但一部分业主门禁卡不好使是因为到期了，并非我们故意所为。”该负责人解释。小区办：上调必须“双过半”针对此事，沈河区小区办反馈称，经查实，麦恩物业属于违规上涨物业费，已被叫停，小区办同时要求物业公司退还多收的业主的物业费。记者了解到，根据相关规定，小区物业费上调，必须坚持“双过半”原则，即须经占有小区建筑物总面积过半数的业主、占总户数过半数的业主同意。“目前，我们已与麦恩物业公司取得联系，对方称正在与业主代表协调，准备召开业主大会，就物业费上涨问题向小区业主征求意见。”小区办工作人员告诉记者，“我们会对该小区予以全面监管，不允许私自上涨物业费。”●物业收费涨价纠纷法律咨询：根据相关法律规定，物业收费上涨需要由业委会牵头，召开一次业主大会，全体业主来共同表决，需要建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，才能通过。前期物业费是在政府指导下制定的，但业委会成立后，物业涨价属于市场经济行为，由市场来调节价格。那么，物业公司可以随意提价吗？关键是要通得过业主这一关，不管涨到多少，只要业主通得过就可以，通不过就不行。一般物业公司涨价都是要参照周边小区的物业服务费来实施的。程序分析如下：1、如果小区成立了业主委员会的就召开业主大会，征求意见（必须三分之二的业主同意方可）；2、如果小区无业委会的。就在小区选出业主代表，物业公司必须新拟定合同进行公示。业主代表确定后签字，然后召开业主大会征求意见（必须三分之二的业主同意方可）。天穗律师网是一个律师在线法律咨询服务平台，你可免费向法律顾问寻求关于“物业收费涨价需要经过哪些程序”方面的法律咨询免费服务，也可专业律师寻求关于“物业收费涨价需要经过哪些程序”方面的法律纠纷有偿服务。
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杭州萧山市心南路南江商业中心436小区物业涨价引发官司，拒交物业费业主成被告（全文）_网易新闻
小区物业涨价引发官司，拒交物业费业主成被告（全文）
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（原标题：小区物业涨价引发官司，拒交物业费业主成被告）
台海网1月8日讯 （海峡导报记者 陈捷 见习记者 林毅彬/文 陶小莫/漫画）涨价了！海沧区维多利亚小区的物业服务费从原来的每平方米1.2元，涨到了1.9元。
物业想要涨价，业主却要拒交。近日，业主李先生为此和物业公司对簿公堂。
物业起诉说，涨价合理合法，业主拒交不妥，因此将业主告上了法庭。业主却答辩说，上调物业服务费程序不合法，因此拒绝缴纳上涨后的物业费。
导报记者从厦门法院了解到，在物业官司当中，有90%的案件全都是物业公司起诉业主追讨物业费的。从法院受理的物业官司来看，业主拒缴物业费具有普遍性，一些业主采取拒缴物业费的方式，以表达对物业服务的不满。
上调物业服务费，究竟需要经过哪些程序？对此，业主应当如何应对？针对这些问题，昨日，导报记者采访了擅长处理物业官司的法学专家和律师。起因：物业涨价，业主拒交
&我不是不交物业费，我只是拒绝接受擅自涨价。&业主李先生说，他不交物业费是为了以示抗议。
导报记者了解到，发生纠纷的维多利亚小区原本的物业费缴交标准是每月每平方米1.2元，不过，从2014年3月起，物业公司将物业费提高到每平方米1.9元。此后，业主李先生认为物业未与业主重新签订物业服务合同更改收费标准，属于擅自上调价格，就再未缴交。
为此，物业公司将李先生告上了法庭。物业起诉称，长达两年多时间，被告业主拖欠物业费等6600多元，&滞纳金&5800多元，共计12000多元。因此，物业要求李先生缴纳欠费，并支付&滞纳金&。
据了解，该小区的物业收费也经过多次变化，2014年物业调价到每平方米1.9元。2015年初，业委会成立后，重新签订了物业服务合同，经协商每平方米从1.9元下调到1.6元。2016年底，基于物业服务成本考量，物业费又调涨至每平方米1.9元。
焦点：上调收费，是否合法？
近日，海沧法院开庭审理此案。在法庭上，面对物业公司起诉，被告业主李先生答辩说，针对有争议的其中9个半月物业费，应该依照原先1.2元的标准收取，现在，物业公司依据新的标准来收取物业费是错误的。
&物业要求先缴纳有争议的那部分物业费，否则拒收其他费用。&李先生说，其余无争议部分的物业费，他曾经主动要求缴纳，但物业公司拒收。
前天，导报记者就此问题采访了小区物业公司相关负责人王先生。他解释说，根据相关规定，前期物业合同履行期间，物业服务成本发生较大变动时，可以依法调整收费标准。而在2014年，物业于调价前已经取得业主双过半同意，并进行了公示，即与业主重新约定了收费标准。所以，他认为物业的调价行为是合法的。
物业公司还表示，物业调高收费标准的方案经海沧区发改局审查核实后出具了备案证明，同时还将证明在小区进行了公示。
对此，业主李先生反驳说，针对物业所谓的&备案行为&，他到海沧区发改局了解情况，当时发改局回复，这一备案行为非行政许可或审批，仅仅是信息披露，物业收费应由物业公司和业主进行合同约定。&前期物业服务合同是由开发商和物业签订的，在合同有效期内，任何涨价都必须由双方以修改合同的方式进行。没有经过这一程序，即使获得发改局备案，也是无效的。&业主认为，从发改局的《回复》可见，前期物业费无需发改局核准，所以该条款是无效的。
目前，此案还在审理中。相关新闻
不满物业涨价&业主状告物业
前天，维多利亚小区物业公司向导报记者提供了一份判决书。这一场官司，也是物业费纠纷，不过并非物业状告业主，而是业主状告物业&多收物业费&。最终，这一场官司以物业胜诉告终。
判决书显示，2014年7月，维多利亚小区业主谢先生以物业公司违规多收取其物业费为由，将物业公司告上法院。
原告诉称，被告从当年3月起，擅自将物业费从每平方米1.2元上调至1.9元，仅经过发改局备案，未进行合同变更，收费不合法，应当退回四个月来多收取的389.2元。
被告物业则辩称，调整经过&双过半&调查，并到发改局备案，调价合法有效。
此案历经两审。最终，厦门中院终审判物业公司胜诉。判决认为，物业公司调整后的收费经过有关行政机关备案通过，调整后的物业收费标准亦经过公告，其调价行为应认定合法。法律并未对调价前的事前公示程序作出明确规定。虽然物业公司提交的公示照片不能直接反映调价行为经过征询业主提价的程序，但相关机关审核后出具了备案证明，同时还将备案证明在小区进行了公示，足以表明有关事项已取得双过半业主的同意。而且，现大多数业主均按调价后的标准来缴纳物业费。
因此，法院终审判决驳回谢先生的诉讼请求。
涨价要公示&还要&双过半&
厦门大学法学院黄健雄教授认为，如果小区已经成立业主大会，物业服务收费实行市场调节价，由业主大会和物业公司自行协商制定收费标准。
如果前期物业服务合同期满但未成立业主大会的，则必须经过双过半业主同意，由物业服务企业与业主在公布的指导价范围内重新约定。合同履行期间，物业服务成本发生较大变动，如要调整收费标准，物业服务企业应在物业管理区域内的醒目位置就物业服务成本变动情况进行公示，并经占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主（双过半业主）同意。
因此，调涨物业费须以修改合同方式进行，如果没有经过这一程序，即使获得发改委备案，也是无效的。如果合同无效，收取滞纳金就没有依据了。
服务有瑕疵&收费要&降价&
最近，厦门法院受理了多起业主拒缴物业费的官司。其中，不少业主因不满物业公司的管理服务，所以拒绝交物业费。
对此，厦门资深律师林敏辉认为，当物业服务质量与合同约定差别明显时，业主可以要求减少物业服务费用。也就是说，当物业服务有瑕疵时，业主请求降低物业费用，应予支持。
最高人民法院相关的司法解释规定，物业服务企业提供了服务，但未达到合同约定的标准，法院应根据具体案情酌情减少业主欠交的物业费。
林敏辉提醒说，遇到类似物业纠纷，业主可以选举合格的业主委员会，通过业委会解决。如果业主委员会协商不成的，只要过半数的业主同意，可以解聘物业公司并另行选聘新物业公司。
(原标题：小区物业涨价引发官司，拒交物业费业主成被告)
本文来源：台海网
责任编辑：王晓易_NE0011
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分享至好友和朋友圈物业管理费涨价降服务？发改委称业主可选聘物管
来源:羊城晚报　作者：赵燕华　
　　市民担心放开价格会导致物业费上涨 羊城晚报记者 汤铭明 摄
未成立业委会小区调价必须双过半
国家发改委放开的9项地方商品和服务价格与百姓生活密切相关，有人担心放开价格会导致物业费上涨。国家发改委价格司相关负责人表示，业委会可公开选聘服务好的物管。那么，没有成立业委会的小区怎么办？记者了解到，广州已有一套专门针对业委会成立之前物管费调价的机制，以维护业主合法权益。
羊城晚报记者 赵燕华
发改委称业主可选聘物管
价格放开是否会对百姓生活产生影响？
国家发改委价格司相关负责人指出，对于非保障性住房物业服务和住宅小区停车服务收费，可以由业主委员会采取公开招标的方式，比质比价，选聘服务质量好、收费标准低的物业服务企业。
国家发改委强调，坚持放管结合，并明确了加强事中、事后监管的三项具体措施。一是要求经营者严格落实明码标价制度；二是督促行业主管部门加强对本行业相关经营主体服务行为监管；三是要求各级价格主管部门依法加强监管，坚决依法查处串通涨价、价格欺诈等不正当价格行为。
没有业委会调价要过三关
没有业委会的小区，涨不涨价、涨多少是否都由物管公司说了算？
广州市国土房管局相关负责人介绍，《广州市物业管理暂行办法》早有专门针对没有成立业委会的小区物管费调价的机制。
据介绍，《办法》规定，业主大会成立之前需要对物业服务收费标准进行调整的，物业服务企业应当对上一年度物业项目经营情况和调价方案进行审计，取得审计报告；在小区公告调整物业服务收费的相关事项，并书面告知物业所在的街道办事处、镇人民政府，居民委员会、村民委员会以及区、县级市价格行政管理部门和房地产行政主管部门；调价方案必须经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主表决通过，表决结果应当以书面形式在小区公示60日以上；业主对调价方案的表决结果有异议的，可以查验本人表决意见，物业服务企业应当及时提供业主本人表决意见以供查验。查验的业主表决意见与公示的表决结果不一致的，物业服务企业应当重新统计表决结果；业主对物业服务收费标准的调整有争议的，可以向物业所在地价格行政管理部门申请协调处理或者依法向人民法院提起诉讼。
也就是说，没有业委会的小区，若物管费要调价，须经过以上三道关卡：第一道关，审计、公示、备案通过；第二道关也是至为关键的：须经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意；第三道关：如果业主不同意，物管公司的调价方案得交由物价部门或者法院来协调处理。
有关部门将跟进物管服务
可业主们还是比较担心，在新一轮涨价潮下物管采取“减量不加价”的方式。市民王先生就称，即便小区的物管费表面不涨，但服务质量有可能下降。
对此，广州市房管局相关负责人说，该如何执行价格改革新规还需要进一步讨论和市场调研。虽说执行市场调节价，但如果物业“减量不加价”，作为房管和物价部门，也不会“一放了之”，还会做好监测和跟进管理，维护市场价格秩序的稳定。编辑：健龙
对《物业管理费涨价降服务？发改委称业主可选聘物管》表态
对《物业管理费涨价降服务？发改委称业主可选聘物管》发表评论
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无锡物业费收取标准2014|物业费包括什么,物业费标准,物业费收取时间
　　蜂巢物业论坛讯 从无锡市物价局了解到，无锡物业费收取标准2014最新版政策——《无锡市物业服务收费管理实施办法》（以下简称新办法）将从5月1日起实施，物业费收取标准大幅提高，0.50元起步，最高为每月每平方米2.5元。市物价局相关负责人解释，服务标准也相应提高，实现物业公共服务“质价相符”。
　　一、无锡物业费收取标准2014年最新价格
　　单位：元/每平方米、建筑面积
　　收费等级& && &&&一级& && &&&二级& && &&&三级& && &&&四级& && &&&五级& && &&&六级& && &&&七级
　　收费标准& && &&&0.50& && && && & 0.80& && && && && &1.10& && && && &&&1.40& && && && &&&1.70& && && && & 2.10& && && && && & 2.50
　　备注：实行政府指导价管理的前期物业，对已交付的住宅，物业公共服务费可对应调整后相应或相近的收费标准，确定新的物业等级服务标准，并重新签订合同后执行；对未交付的已确定物业公共服务费标准的，可按招投标确定的服务等级，相应调整收费标准。
　　调整物业公共服务收费标准或物业等级服务标准，应分别报价格主管部门、物业管理行政主管部门备案。
　　二、无锡物业费标准最新政策和法律法规
　　市物价局 市住房保障和房产管理局关于印发《无锡市物业服务收费管理实施办法》的通知 锡价规[2014]3号
　　各区物价局、住保和房产管理局、市区各相关物业服务企业：
　　为促进我市物业服务行业健康发展，规范物业服务行业收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《江苏省物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》，我们制定了《无锡市物业服务收费管理实施办法》，现印发给你们，请认真贯彻执行。
　　二○一四年四月一日
　　无锡市物业服务收费管理实施办法
　　第一条&&为规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《江苏省物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》等有关规定，结合我市实际，制定本实施办法。
　　第二条&&本实施办法适用于市区范围内物业服务收费行为。
　　第三条&&本实施办法所称物业服务收费，是指业主通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。
　　物业服务费包括物业公共服务费、车辆停放费、特约服务费、代办服务费等。其中物业公共服务费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定提供具有公共性的物业基本服务，向业主或物业使用人收取的费用。
　　第四条 市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门，负责全市物业服务收费的监督管理工作，制定市区物业服务收费政策，负责区属权限以外的住宅前期物业公共服务费的审定，检查规范物业服务收费行为。
　　各区价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门，负责本辖区内的，且注册在该区的物业服务企业管理的拆迁安置房物业公共服务费的审定，负责辖区内物业服务收费政策的贯彻执行和监督检查。
　　第五条&&物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循公开、合理以及服务质量和收费标准相符的原则确定，并分别实行政府指导价和市场调节价。
　　普通住宅前期物业公共服务收费、物业管理区域的车辆停放费、车位租金等实行政府指导价。法律、法规另有规定的，从其规定。
　　业主大会成立后，普通住宅物业公共服务费标准由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定，通过物业服务合同约定执行。
　　业主采取自行管理或业主自行管理与委托专业机构相结合管理的服务收费标准，由业主共同决定，约定执行。
　　非普通住宅物业服务收费实行市场调节价。非普通住宅的认定，由其住宅建设单位在选聘物业服务企业前，报物业管理行政主管部门会相关部门认定，并报价格主管部门备案。
　　非住宅物业服务收费实行市场调节价，具体收费标准由物业服务企业依据实际成本费用制定。与业主、物业使用人在物业服务合同中约定。
　　实行政府指导价的住宅前期物业公共服务收费，实行等级服务、等级收费。等级服务标准由市物业管理行政主管部门制定；等级收费标准由市价格主管部门制定。市区普通住宅前期物业等级服务标准、等级收费标准按七级设置，具体标准详见附件一、附件二。
　　第六条&&价格主管部门会同物业管理行政主管部门每三年内对市区物业等级服务标准以及相应的等级收费标准进行评估，并根据评估结果适时调整。
　　前期物业服务期间，变换物业服务企业的，物业公共服务收费应按规定程序重新备案或审批。
　　改变用途用于经营的住宅，其物业公共服务收费标准由业主共同决定，合同约定执行。
　　第七条&&在业主、业主大会选聘物业服务企业前，实行政府指导价的住宅物业建设单位应当在价格主管部门公布的等级服务收费标准范围内，通过公开招投标或协议方式，选聘具有相应资质的物业服务企业，并在前期物业服务合同中约定服务内容、服务标准以及收费标准。建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应包含前期物业服务合同约定的内容。前期物业服务费未在房屋买卖合同中约定的，由建设单位承担。
　　业主大会、业主代表大会或物业管理委员会（以下统称业主大会）成立前，实行政府指导价的住宅物业公共服务收费标准因服务成本变化需要调整，或政府制定的等级服务收费标准调整的，物业服务企业应在街道办事处（乡镇人民政府）组织、指导与监督下，提供公开真实、完整有效的物业服务成本信息，向业主征询意见，经专有部分面积占建筑物总面积过半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意，形成业主共同决定，在政府等级服务收费标准范围内实施调整并约定执行。
　　实行政府指导价的住宅前期物业服务收费，由开发建设单位采取协议方式选聘物业服务的，物业公共服务费标准由被选聘的物业服务企业在房屋预销售四十五个工作日前，根据物业特点、服务要求、服务内容，拟定物业服务等级和相应的物业服务收费标准，报价格主管部门审批。
　　实行政府指导价的住宅前期物业服务收费由开发建设单位通过招投标方式确定物业服务的，开发建设单位应参照市场同类物业公共服务标准，在政府等级服务收费标准范围内进行招投标。中标的物业服务企业，应在中标后、房屋预销售二十个工作日前，将中标的物业服务等级和相应的物业服务收费标准报价格主管部门备案。
　　物业服务企业报备报批实行政府指导价的住宅前期物业服务收费标准，应向价格主管部门提供以下书面材料：
　　（一）、前期物业服务收费备案或审批申请；
　　（二）、物业服务企业营业执照、资质证书、组织机构代码证书；
　　（三）、前期物业服务合同、住宅区规划许可证及附件、公建配套文件；
　　（四）、住宅区前期物业服务成本费用测算材料；
　　（五）、住宅区前期物业服务收费报备报批登记表（详见附件三）；
　　（六）、中标通知书、投标书原件或物业管理行政主管部门证明等有关资料。
　　第八条&&物业管理区域内的物业公共服务费用由下列因素构成：
　　（一）、管理服务人员工资、社会保险金和按规定提取的工会经费、职工教育经费等；
　　（二）、物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护保养费用；
　　（三）、清洁卫生费用；
　　（四）、绿化养护费用；
　　（五）、秩序维护费用；
　　（六）、办公费用；
　　（七）、物业服务企业的固定资产折旧；
　　（八）、物业共用场地、共用设施设备及公众责任保险费用；
　　（九）、管理费分摊；
　　（十）、经业主大会同意的其他费用；
　　（十一）、法定税费；
　　（十二）、合理利润。
　　物业共用部分、共用设施设备的维修、更新和改造费用，应当由住宅专项维修资金支出的，不得重复计入物业服务支出和物业服务成本。
　　第九条&&住宅区内的用水、用电、用气价格按省物价局规定标准执行。
　　物业管理区域内共用设施设备一般包括电梯、天线、水泵、消防设施、监控安防设施、公益性文体设施、公共照明、道路、绿地、楼道、物业用房、设备用房等。
　　第十条&&物业公共服务收费按照房屋所有权登记的建筑面积计算；尚未办理权属登记的，按房屋买卖（租赁）合同记载的建筑面积计算。未计入产权面积的附属房屋面积不作为计费面积。
　　第十一条&&业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业公共服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业公共服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
　　业主应当按照房屋买卖合同（符合竣工验收条件）、入住通知书约定的房屋交付日期的次月1日起按月交纳物业公共服务费用。已竣工但尚未售出或者尚未交付业主的房屋，物业公共服务费用由建设单位按规定或约定标准支付。
　　物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业公共服务费用，但预收的期限最长不得超过一年。合同另有约定的，从其约定。
　　因业主原因未及时办理入住手续或办理入住手续后未入住或未使用的物业，业主应事前向物业服务企业书面告知，并经确认后按规定标准的70%交纳物业公共服务费，减免期限最长为24个月。业主大会成立后，由业主大会与物业服务企业约定。
　　第十二条&&车辆停放收费管理
　　汽车停放费是指包括用于车位、车库的公共设施设备运行能耗及维护、保洁、秩序维护、管理服务人员费用以及法定税费等。
　　租金是指车位所有人或管理者将车位采取租赁方式，出租给使用人所收取的费用。
　　（一）、业主专有室内车库，免收汽车停放费；
　　（二）、业主专有室内车位，物业服务企业可收取每月每车位50元的汽车停放费；
　　（三）、建设单位专有室内车位，委托物业服务企业管理的，建设单位可收取每月每车位250元的车位租金，物业服务企业可收取每月每车位50元的汽车停放费；
　　（四）、人防工程室内车位，由物业服务企业按每月每车位200元收取车位租金。用于该人防工程设施的维护管理和停车管理的必要支出。省有另行规定的，按省规定执行；
　　（五）、业主共有室内车位，物业服务企业可按每月每车位200元收取汽车停放费；
　　（六）、业主共有室外车位，由物业服务企业按每月每车位120元收取汽车停放费；
　　（七）、住宅区室内机械式车位汽车停放费和租金标准，按相应汽车停放收费（租金）标准减半收取。物业服务企业可另外向车位使用人收取每月每车位50元的机械设备日常维修、保养、检测、使用等运行维护费，业主大会成立后，运行维护费标准由物业服务企业和业主根据实际运行维护费用共同确定。
　　（八）、与物业管理区域相关的汽车进入物业管理区域临时停放，在征得物业服务企业许可的情况下，按以下标准收取汽车停放费：以24小时为计费周期，2小时内免收；超过2小时部分按每小时（不足1小时按1小时）2元收取，最高不超过20元；超过24小时按上述标准重新计收。
　　对进入住宅区进行军警应急处置、实施救助救护、工程抢修等执行公务期间的车辆，以及为业主、物业使用人配送、维修、安装等服务的临时停放车辆，物业服务企业不得收取车辆停放费。
　　占用业主在共有道路或者其他场地停放车辆的，应符合消防要求，确保住宅区道路畅通和不影响业主正常活动的情况下，业主大会成立前，应当在前期物业服务合同中约定；业主大会成立后，应当由业主大会授权的业主委员会依法决定车辆能否停放。
　　同一物业管理区域内设有地面地下停车位的，应首先满足地下车位停放，物业服务企业根据本物业管理区域内汽车停放实际，拟调整室内、室外汽车停放收费（租金）标准的，在保证收费总额不变的前提下，可在业主大会成立后与业主委员会共同商定。
　　住宅区车辆实行门禁卡管理的，物业服务企业应为业主车辆免费提供每车一张的门禁卡。
　　业主大会成立前，业主共有场地汽车停放所得的收益，30%用于贴补物业服务费，70%纳入物业专项维修资金。业主大会成立后，收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员决定、合同约定使用。
　　物业管理区域内对集中停放看管的摩托车及非机动车，停放服务收费标准为：自行车5元/辆、月；摩托车、电动车及其他类型的非机动车12元/辆、月。为方便车主，物业服务企业可设置与电动车配套的充电设施，其设施和充电电费由物业服务企业向使用者按实分摊约定收取。
　　第十三条 特约服务费，是指应业主或物业使用人要求，物业服务企业提供特约服务所收取的费用。
　　特约服务收费标准由双方根据服务内容、服务质量协商确定。
　　第十四条&&代办服务费，是指物业服务企业接受业主或物业使用人委托，提供代办服务时，向委托人收取的费用。
　　代办服务收费标准由合同双方根据服务内容、服务质量协商确定。
　　第十五条&&电梯运行维护费，是指电梯使用过程中日常维护、保养、检测、能耗、责任保险等发生的费用。
　　电梯运行维护费标准由物业服务企业按实际费用，以约定方式向业主或使用人按建筑面积合理分摊收取。电梯到达起始层的住户，电梯运行维护费可以减免。
　　单列电梯运行维护费的，其电梯运行过程中日常维护、保养、检测、能耗、责任保险等发生的费用不得重复计入物业公共服务费和公共能耗费。
　　第十六条&&公共能耗费，是指物业管理区域内，共用的水泵、中央空调、集中供热、监控机房等设施设备运行电费及公共照明、公共用水等由物业服务企业负责代收代交的费用。
　　公共能耗费标准由物业服务企业按实际费用，以约定方式向业主或使用人按建筑面积合理分摊收取。
　　第十七条 科技系统运行维护费，是指为住宅提供自动调节室内温度、湿度、空气，模拟自然环境所产生的专用设备运行维护费用。
　　科技系统运行维护费标准由物业服务企业按实际费用，以约定方式向业主或使用人按建筑面积合理分摊收取。
　　第十八条&&装修垃圾清运处置费，是指业主或使用人装修房屋时产生的装修垃圾运送至住宅区内指定的集中点后，由物业服务企业或专业清运单位，将其清理至城市建筑垃圾集中收集处置点对其清理处置所发生的费用。
　　装修垃圾清运处置费标准按装修房屋面积每平方米3元收取；在法律法规许可的范围内，需变动房屋结构的，可按装修房屋实际拆除墙体面积另外加收建筑垃圾清运处置费，具体收费标准由物业服务企业与房屋装修业主约定收取。
　　业主对普通住宅二次及以上装修，装修建筑垃圾清运处置费按上述标准收取。
　　非住宅、非普通住宅装修建筑垃圾清运费，由物业服务企业与业主协商确定。
　　第十九条&&业主在装修时，物业服务企业向装修单位和装修业主收取的押金、保证金应符合规定，严禁以押金、保证金等形式变相收费。
　　业主装修时，需使用电梯运送装修材料的，物业服务企业可向装修的业主一次性收取装修房屋面积每平方米3元的电梯使用费（装载层住户免收）。
　　业主装修时，物业服务企业应积极配合，提供便捷的服务。住宅区内，装修材料的运送、搬运等服务由业主自行选择，物业服务企业不得强制指定、垄断服务。其费用由业主与提供服务者双方商定。
　　装修人员进入住宅区装修，应办理装修人员出入证，出入证管理工本费每证10元。
　　第二十条&&住宅区实行门禁卡管理的，建设单位应当为业主、物业使用人免费配置每户5张门禁卡，门禁卡保质期为三年。因业主、物业使用人要求另需增加或因丢失、损坏等需补卡，可收取工本费。
　　第二十一条&&物业管理区域内，供电、供水、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受专业经营单位委托代收上述费用的，物业服务企业可以根据约定向委托单位收取代办手续费，不得向业主收取。
　　第二十二条&&物业服务企业应加强价格自律，遵守价格法律、法规、政策，严格履行物业服务合同，服务质量和收费标准应当质价相符。
　　第二十三条&&物业服务收费实行明码标价，物业服务企业应当在物业服务区域内显著位置公示物业服务企业名称、服务内容、服务等级、服务标准、收费标准、收费依据、“12358”价格监督举报电话和物业服务受理电话等。接受业主或物业使用人的监督，不得向业主或物业使用人收取任何未予标明的费用。
　　第二十四条&&机械车位运行维护费、电梯运行维护费、科技系统运行维护费、公共能耗费、车辆停放费，物业服务企业应单独列帐，独立核算，专款使用。按服务合同约定，每半年向业主或物业使用人公示收支情况，并向业主大会报告，接受业主委员会、业主、使用人、街道办事处（乡镇人民政府）、价格主管部门和物业管理行政主管部门的监督。
　　第二十五条&&物业服务企业应完善内部财务管理制度，强化成本和收支管理，增收节支。同一物业服务企业同时服务于多个物业区域的，服务成本和收支应按物业服务项目分别核算。
　　物业服务企业或业主大会可以按照物业服务合同约定，聘请专业机构对物业服务费年度预决算和收支情况进行审计，审计费用承担，应在物业服务合同中约定。
　　第二十六条&&业主、物业使用人未按照物业服务合同约定按时交纳物业服务费用的，业主委员会、物业服务企业可以督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉，依法追缴。
　　物业所有权发生财产转移时，业主或者物业使用人应当与物业服务企业及时结清物业服务费用。
　　第二十七条&&物业服务收费应当体现自愿委托、服务有偿的基本要求，不得强制服务、强制收费或只收费不服务。
　　第二十八条&&价格主管部门应当对实行政府指导价管理的物业服务收费实行成本监审制度。物业服务企业应当按照价格主管部门的要求，如实反映情况，提供必要的资料。
　　物业管理行政主管部门应当及时制定或完善普通住宅物业公共服务标准，加强对物业服务企业行为的监管。
　　物业管理行政主管部门应当会同价格主管部门，加强对物业招投标价格行为及履行合同的监督和管理。
　　第二十九条&&价格主管部门和物业管理行政主管部门应当加强对物业服务及收费的监督检查。物业服务企业有下列行为之一的，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《江苏省物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》等规定予以处罚：
　　（一）、超出政府指导价收费标准的；
　　（二）、不按照规定提供服务而收取费用的；
　　（三）、采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的；
　　（四）、强制或变相强制服务并收费的；
　　（五）、接受专业经营单位委托，代收有关费用时向业主收取手续费等额外费用的；
　　（六）、不按规定实行明码标价的；
　　（七）、不按法定公示或失实公示物业服务费用、经营设施收益收支、公共水电费分摊等情况的；
　　（八）、不按规定将各类物业费用分项建帐、核算、分摊、使用的；
　　（九）、其他违反价格法律、法规、规章规定的行为。
　　第三十条&&价格主管部门、物业管理行政主管部门未按照《中华人民共和国价格法》、《江苏省物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》和本办法管理和监督物业服务收费的，由上级价格主管部门、物业管理行政主管部门予以纠正，并依法追究有关人员责任。
　　第三十一条&&其他管理人的物业服务收费可参照本办法执行。
　　第三十二条&&江阴市、宜兴市可根据当地实际，参照本办法制定实施细则，并报无锡市物价局、无锡市住保和房产管理局备案。
　　第三十三条&&本办法由无锡市物价局、无锡市住保和房产管理局在各自职责范围内负责解释。
　　第三十四条&&本办法自日起施行。此前规定与本办法不符的，以本办法为准。本办法未规定或未明确的，以上级规定为准。
　　《无锡市物业服务收费管理办法》（锡价服[2007]1号）同时废止。
　　三、无锡物业费收取标准政策解读
　　5月1日，新版《无锡市物业服务收费管理实施办法》实施，物业收费、停车费、房屋装修都发生了变化，有望化解矛盾、促进新建小区和谐。昨天，记者采访市物价局相关人士，比较新旧版办法的不同，深度解读新办法细则。
　　（一）物业费标准基本政策解读
　　1、什么是物业服务收费？物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。
　　2、物业费包括什么、有哪些构成？物业公共服务费用由管理服务人员费用、物业共用部位和共用设施设备日常维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、办公费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、管理费分摊、固定资产折旧、经业主大会同意的其他费用、合理利润（普通住宅不超过8%）、法定税费组成。
　　3、物业服务收费有哪几部分组成？我们通常所讲的物业费（物业服务收费）包括公共服务费和代收代办服务费、特约服务费等三部分组成。
　　4、物业服务收费定价机制是如何规定的？普通住宅的物业公共服务收费及住宅区停车服务等专项服务收费，实行政府指导价；非普通住宅以及办公房、厂房、经营性用房等物业公共服务收费，满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务和代收代办服务收费等实行市场调节价。
　　5、住宅物业公共服务收费是如何管理的？在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，通过招投标竞争方式选聘物业服务企业的物业公共服务费，应当签订书面的前期物业服务合同，并向价格主管部门备案。
　　前期物业管理阶段，采取协议方式选聘物业服务企业的，普通住宅公共服务费应当经价格主管部门核准；非普通住宅物业公共服务费应当向价格主管部门备案。
　　业主大会尚未成立，住宅物业公共服务费收费标准需调整的，物业服务企业应采取公开方式征得二分之一以上业主意见，普通住宅应经价格主管部门核准后执行，非普通住宅应当向价格主管部门备案。
　　住宅前期物业管理期间变更物业服务企业的，普通住宅应经价格主管部门核准后执行，非普通住宅应当向价格主管部门备案。
　　业主大会成立后的普通住宅公共服务费收费标准，在价格主管部门公布的政府指导价范围内，由业主委员会与物业服务企业在物业服务合同中约定执行。
　　6、物业费是如何计算的？物业管理公共服务费以房屋所有权证登记的建筑面积计算，同时扣除车库面积，阁楼面积按一半计算；未办证的以售房合同中房屋建筑面积或房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算。未计入产权面积的附属房屋不得收取公共服务费。
　　7、代收代缴费用是如何规定的？物业的电梯、水泵、中央空调等设施设备运行电费及公共照明、公共用水等纳入代收代交费用，由物业服务企业单独列帐，合理、公开分摊，并要定期向全体业主公布。
　　（二）物业费变化
　　1、档次差距拉大，级差从2角升至3角
　　新版《办法》实施前，原普通住宅前期物业公共服务收费标准由基准价加浮动幅度构成，分为七级物业服务标准，其收费标准由每月每平方米最低0.10元至1.30元，级差为0.20元，最高上浮幅度为50%。
　　新版《办法》仍分为七级物业标准，但最低从0.50元起步，最高为2.50元，级差为0.30元，但取消了上浮幅度。
　　2、未入住业主最高可免2年物业费
　　新版《办法》实施前，一般未入住业主物业费打七折，但这笔费用接下来每年都要交。
　　新版《办法》明确，因业主原因未及时办理入住手续或办理入住手续后未入住（或未使用），业主应事先书面告知物业服务企业，经确认后先按七折交纳物业费，接下来可以最高减免24个月的物业费。
　　3、业主大会可决定公共服务费标准
　　新版《办法》明确，除了普通住宅前期物业公共服务收费、物业管理区域的车辆停放费、车位租金等实行政府指导价外，在业主大会成立后，普通住宅物业公共服务费标准由业主大会决定。非普通住宅则实行市场调节价。
　　[解读]
　　这次《无锡市物业服务收费管理实施办法》　是在1月1日起实施的《江苏省物业服务收费管理实施办法》基础上，针对本市情况所做的落地。物业费最低标准的提高，与物业成本的上升相适应，享受的服务质量越高，交纳的物业费就更多。
　　还有一些规定需要向市民解释清楚，比如，物业公共服务收费按房屋所有权证登记的建筑面积计算；尚未办理权属登记的，按房屋买卖合同记载的建筑面积计算。未计入产权面积的附属房屋面积不作为计费面积。电梯运行维护费、公共能耗费、科技系统运行维护费纳入代收代交费用，由物业服务企业单独列账，按实际支出和约定方式向业主或物业使用人合理分摊。分摊办法应当通过物业服务合同约定，未约定或约定不明确的，按业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。另一方面，要求物业服务企业实行明码标价，加强价格自律，不按规定公示有关信息的，价格部门将予以行政处罚。
　　（三）停车费变化
　　[现实问题]
　　家住广瑞路上一小区的周小姐说：“整个小区的保安就两三个人，而且都六七十岁了，哪还能抓小偷？跑也跑不动吧？”她曾在小区丢过电瓶车，保安都没有发现，摄像头也没拍到，“好像任何人都可以进小区，保安也不会问。去向物业公司反映，物业公司说‘一个月工资1000元出头，没人愿意来，只能招些老年人看看门’。”
　　1、免费期延至2个小时，电动车充电可收费
　　一是明确了住宅区汽车停放形式和相应的汽车停放费和租金收费标准，增设了住宅区室内机械式停车收费标准。二是调整了物业管理区域临时停放的汽车收费标准。
　　新版《办法》实施前是按每小时1元收取，第一个小时免费，现调整为2小时内免收，超过2小时的，超过部分按每小时2元收取（不足1小时按1小时计费），最高不超过20元。
　　新版《办法》还提高了住宅区集中看管的非机动车停放收费标准。原来自行车4元/每辆每月，摩托车、电动车及其他类型的非机动车8元每辆每月，现分别调整为5元、12元。为方便车主，物业服务企业可设置与电动车配套的充电设施，其设施和充电费用由物业服务企业向使用人按实分摊、约定收取。
　　2、停车费七成要划入物业专项维修资金
　　新《实施办法》明确，业主大会成立前，业主共有场地车辆停放收费所得的收益，30%用于贴补物业服务费，70%纳入物业专项维修资金。业主大会成立后，收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员与物业合同约定使用。
　　新《实施办法》还明确，住宅区实行门禁卡管理的，建设单位应当为业主、物业使用人免费配置每户5张门禁卡。车辆停放实行门禁卡管理的，物业服务企业应免费配置每车一张的门禁卡。门禁卡保质期为3年。因丢失、损坏等另有需求申请办理的，可适当收取工本费。
　　（四）房屋装修收费变化
　　现实问题
　　“交了物业费也没有看到实效，小区里没有成立业主大会。许多事情没人做就拖在那。”市民程女士家车位旁边正好设了一个建筑垃圾堆放点，小区里只要一有人装修、改建，堆放点就堆满了建筑垃圾，有些人还直接将家中的玻璃扔在那，物业也长期不处理，一放就是小半年。“停车难停，一不留神，车子就划一道，小孩走来走去也得小心，玻璃碴、砖块、瓦片容易划伤人。”时间久了，这个垃圾堆放点就成了程女士的心病，她几次找物业处理，但是物业方面总是说没有钱。
　　1、装修垃圾清运费改以面积计收
　　新《办法》实施前，住宅装修建筑垃圾清运费计费收费标准为：90平方米以下收200元，90-130平方米收250元，130平方米以上收300元。
　　新《办法》将收费标准修改为：普通住宅的装修垃圾清运处置费可根据实际装饰装修面积按3元/平方米的标准收取。对业主或使用人依法变动房屋结构所产生的建筑垃圾，物业服务企业或专业清运单位可按实际拆除墙体面积另外加收建筑垃圾清运处置费，具体收取标准由双方约定。
　　2、装修时电梯使用费也改以面积计收
　　新《办法》实施前，住宅装修电梯使用费计费标准为：90平方米以下收200元，90-130平方米收250元，130平方米以上收300元。
　　新《办法》修改为物业服务企业可根据实际装饰装修面积向业主一次性收取3元/平方米的电梯装饰装修使用费，装载层住户免收。
　　四、关于无锡物业费收取标准的最新报道　　
& & 无锡物业服务收费管理新规5月1日起实施
　　昨天记者从市物价局了解到，最新的《无锡市物业服务收费管理实施办法》（点击查看全文）（以下简称新办法）将从5月1日起实施，引人关注的是，物业收费标准大幅提高，0.50元起步，最高为每月每平方米2.5元。市物价局相关负责人解释，服务标准也相应提高，实现物业公共服务“质价相符”。
　　50岁的保洁员，60岁的保安，这在锡城部分小区是普遍现象。一方面是物业服务行业收入相对较低，另一方面导致物业服务质量不尽如人意。物业服务作为一种劳动密集行业。据调查，在物业服务成本构成中，人员费用成本占小区物业服务直接成本60%左右。原普通住宅前期物业公共服务收费标准相对较低：收费标准为每月每平方米最低0.10元到1.30元，级差为0.20元，最高上浮幅度为50%。5月1日起新实施的《无锡市物业服务收费管理实施办法》　普通住宅前期物业新收费标准确定为一级0.50元起步，0.30元进级，最高（七级）为每月每平方米2.50元，取消了上浮幅度。
　　物业公共服务遵循“质价相符”原则。市住房保障和房产管理局设置了综合管理、秩序维护、清洁卫生、绿化日常养护服务、共用设施设备维护保养等服务标准配套。比如每月每平方米2.5元的物业服务标准就提出，小区专职保安人员以中青年为主，45周岁以下的人员占总数60%以上，身体健康，工作认真负责并定期接受培训。
　　主出入口24小时值班看守，至少2人值守，每天立岗时间不低于10小时，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。保安人员手持巡更采集器，按指定的时间和路线每2小时巡查一次，重点部位（小区道路、单元出入口、楼层和地下车库）应设巡更点，在正常情况下到达每个巡更点的时间误差不超过3分钟，监控中心有巡更记录。对大型物件搬出实行记录。老弱病残进门可提供专人护送，配备护送专用车。
　　新办法明确：业主大会成立前，实行政府指导价的住宅物业公共服务收费标准因服务成本变化需要调整或政府制定的等级服务收费标准调整的，物业服务企业应在街道办事处（乡镇人民政府）组织、指导与监督下，提供公开真实、完整有效的物业服务成本信息，经占总人数半数以上的业主同意，形成业主共同决定，在等级服务收费标准范围内实施调整并约定执行。实行政府指导价管理的前期物业，对已交付的住宅，物业公共服务费可对应调整为新的物业服务收费标准，重新签订合同后执行；　对未交付的已确定物业公共服务费标准的，可按招投标确定的服务等级，相应调整。变更物业服务企业或调整住宅前期物业公共服务收费标准的物业服务企业，应当报价格主管部门备案，按照物业服务合同约定执行。
　　多项服务收费标准相应提升
　　新办法对于物业服务中的业主自治能力提出了更高要求，同时对于物业服务日常管理之中争议较大的如停车收费、装修垃圾清运费、押金、电梯运行维护收费等多项收费标准也进行了明确。具有争议的如空置房物业费最长两年之内7折收取。
　　业主对物业服务费将更有决定权
　　新办法更为强调了业主自治能力在物业服务中的重要性。新法明确，除了普通住宅前期物业公共服务收费、物业管理区域的车辆停放费、车位租金等实行政府指导价外，普通住宅物业公共服务费标准由业主大会决定。非普通住宅以及办公用房、商业用房、厂房等非住宅物业的公共服务收费等实行市场调节价。对于实行市场调节价的物业服务，监管部门更注重规范价格行为如：电梯运行维护费、公共能耗费、科技系统运行维护费纳入代收代交费用，由物业服务企业单独列账，按实际支出和约定方式向业主或物业使用人合理分摊。分摊办法应当通过物业服务合同约定，未约定或约定不明确的，按业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。另一方面，物业服务企业须实行明码标价，不按规定公示有关信息的，价格部门将予以行政处罚。
　　旧办法对业主委员会成立前后，对业主共有收入的分配及处置没有进行区别对待。根据《物权法》和省《条例》规定，新办法明确：业主大会成立前，业主共有场地车辆停放收费所得的收益，30%用于贴补物业服务费，70%纳入物业专项维修资金。业主大会成立后，收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业合同约定使用。
　　停车收费标准提高
　　停车收费一向是小区物业收费中的敏感点。新办法明确了住宅区汽车停放形式和相应的汽车停放费和租金收费标准，增设了住宅区室内机械式停车收费标准。另外调整了物业管理区域临时停放的汽车收费标准。旧办法是按每小时1元收取，前1小时免费，调整为：2小时内免收，超过2小时的，超过部分按每小时2元收取（不足1小时按1小时计费），最高不超过20元。住宅区集中看管的非机动车停放收费标准提高了：原来自行车4元/辆/月，摩托车、电动车及其他类型的非机动车8元/辆/月，分别调整为5元/辆/月、12元/辆/月。物业服务企业可设置与电动车配套的充电设施，其设施和充电费用由物业服务企业向使用人按实分摊、约定收取。
　　房屋装修多项物业收费标准提高
　　房屋装修中业主关注热点的装修垃圾清运费、装修押金、住宅装修电梯使用费进一步调整。像住宅装修建筑垃圾清运费计费旧有收费标准为：
　　90平方米以下收200元；90—130平方米收250元；130平方米以上收300元。现收费标准修改为：普通住宅的装修垃圾清运处置费可根据实际装饰装修面积按3元/平方米的标准收取。对业主或使用人依法变动房屋结构所产生的建筑垃圾，物业服务企业或专业清运单位可按实际拆除墙体面积另外加收建筑垃圾清运处置费，具体收取标准由双方约定。装修押金、保证金收取应符合规定，严禁以押金、保证金等形式变相收费。
　　住宅装修电梯使用费旧有收费标准为：
　　90平方米以下收200元；90—130平方米收250元；130平方米以上收300元。新收费标准调整为：物业服务企业可根据实际装饰装修面积向业主一次性收取3元/平方米的电梯装饰装修使用费，装载层住户免收。
　　电梯运行维护收费有据可依
　　电梯运行维护收费也被列入了这次新办法的调整重点。电梯是近几年来随着房地产业的发展才逐步进入住宅小区，呈普及的趋势。特别是电梯的日常运行维护不同于一般的物业管理，需要有持证上岗的专业人员进行管理维护。电梯运行维护属于物业管理公共服务的范畴，鉴于上述原因，上海、苏州和常州等城市的电梯运行维护费也没有包含在物业管理公共服务费中，而是由各物业管理企业在物业管理公共服务费之外另行收取的。需要指出的是，住宅电梯收费不仅仅是日常维护、保养、检测、能耗、责任保险等所发生的小数额费用，而且还包括电梯的大修、更新改造这笔大数额的费用。新法初步解决了电梯日常运行中的矛盾，让电梯运行维护费的收取有据可依，让业主交费心中明白。电梯的大修、更新改造大额费用，《省物业管理条例》和《无锡市住宅专项维修资金管理办法》已有相应规定。
　　交房后次月1日开收物业费
　　前期物业服务费起始交费时间新办法也进行了明确，业主应当按照房屋买卖合同（符合竣工验收条件）、入住通知书约定的房屋交付日期的次月1日起按月交纳物业公共服务费用。已竣工但尚未售出或者尚未交付业主的，物业公共服务费用由建设单位承担。在业主、业主大会选聘物业服务企业前，实行政府指导价的住宅物业建设单位应当在价格主管部门公布的等级服务收费标准范围内，通过公开招投标或协议方式，选聘具有相应资质的物业服务企业，并在前期物业服务合同中约定服务内容、服务标准以及收费标准等。建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应包含前期物业服务合同约定的内容。前期物业服务费用在房屋买卖合同中未约定或约定不明确的，由建设单位承担。
　　空置房最长两年内7折收取物业费
　　根据省《办法》规定，物业公共服务收费按房屋所有权证登记的建筑面积计算；　尚未办理权属登记的，按房屋买卖合同记载的建筑面积计算。未计入产权面积的附属房屋面积不作为计费面积。同时我市此次出台的新《实施办法》　明确：因业主原因未及时办理入住手续或办理入住手续后未入住或未使用的物业，业主应事先书面告知物业服务企业，经确认后按规定标准的70%交纳物业公共服务费，减免期限最长为24个月。业主大会成立后，由业主大会与物业服务企业约定。
　　每户免费配置5张门禁卡
　　新办法对于门禁卡管理进行了进一步明确：住宅区实行门禁卡管理的，建设单位应当为业主、物业使用人免费配置每户5张门禁卡。车辆停放实行门禁卡管理的，物业服务企业应免费配置每车1张的门禁卡。门禁卡保质期为3年。因丢失、损坏等另有需求申请办理的，可适当收取工本费。
　　《无锡市物业服务收费管理实施办法》正式实施
　　“你家的物业费涨了吗？”本月起，《无锡市物业服务收费管理实施办法》正式实施，不少市民见面打招呼时有了新的话题。根据新《实施办法》，物业指导价由原来每月最低的0.1元/平方米，调整到0.5元/平方米，最高七级服务由原来每月1.3元/平方米调整到2.5元/平方米。服务价格标准全面上调的同时，业主也在追问：“物业服务水平有提升吗？”
　　记者从市政协第二十四次主席会议上获悉，无锡市物业管理在提高城市和社会管理水平的同时，也面临着一些新的难题，其中，物业成本与收益增长不同步的现象严重阻碍行业发展，如何走出亏损大、服务差的恶性循环“怪圈”，成为急需突破的物管难题。
　　物管矛盾，业主习惯以不交费抵抗
　　“一年近两千的物业费，连最基本的安全保障都做不到，下个月不交了。”崇安区一商品房业主张女士气愤地说，小区里设了3道大门，保安队伍却不到十个人，不到一年的时间，她家已经被偷了2辆电动车，损失远远超过了交纳的物业费。面对张女士的投诉，物业企业也很委屈：“保安24小时到岗看守，可还是防不住偷车这种刑事案件，这可是公安部门负责的事儿呀。”
　　日前，记者在随机走访住宅小区时，收到不少类似业主不满、企业为难的信息，比如小区违章搭建、路面垃圾不及时清理、噪音扰民、停车位不足、业主家中失窃等，业主跟物业公司之间的“角力”呈多发趋势。据不完全统计，无锡市物业管理行业年投诉量超过5000起，矛盾涉及规划、建设、城管、公安、房管、环保等多个部门，责任并不全归咎于物业公司，但业主表达不满的方式略显“单一”——不交物业费。在走访中，记者发现，物业费收取率最低的小区不到20%，物业费收缴率低，迫使企业降低成本投入，从而引发服务质量下降，最终导致更多的不交费，严重影响物业服务的正常运行。
　　成本上升快，老房子管理最头疼
　　一家不愿透露名字的本地物业公司透露，他们在管的28个小区，物业收缴率平均在70%以上，最好的可以达到96%左右，可这个数字并未让公司负责人感到高兴，她跟记者算了笔账：无锡市的最低工资标准从2004年7月的620元到2013年7月起执行的1480元，十年调整了7次，累计上涨了139%，可物业收费标准却八年未调。“八年前，1000元可以招聘到30岁以下退伍军人作保安，可现在出价2000元也只能招聘到50岁以上人员。”劳动密集型的物业公司近几年运营成本上升很快，发展难以为继。
　　随后，他们带着记者来到公司管理的一个老小区，小区的房龄超过20年，外观看来有些陈旧，小区路宽也只够一辆车通行，但里面的绿化覆盖率高，还有专门为老年人设置的活动室。公司负责人告诉记者，像这样小区管理难度高，可物业费却难赚，房子比较旧，天晴下雨都会有修整的问题，可按指导价收取物业费，每月每户才不到30元，远低于商品房，“收缴率即便达到100%，也不够支付人力成本。”
　　晒账单、提服务，创新管理才有出路
　　本月初，无锡市首次调整了物业管理收费标准。“涨价令”一出，全市1500多个正在实施物业管理服务的小区没有“一夕涨价”，大多数仍处在政策宣传阶段。毕竟，按新《实施办法》的精神，已有业委会的小区需通过业主大会决定物业费标准。“涨价要让业主打心儿眼里支持才行，”广石家园的物管公司在小区“晒”出了运营账单，“为业主做了什么，支出多少，账单上一清二楚，大家都可以来监督。”会计出身的业主张海燕带着老花眼，心算着每一笔账目：“垃圾清运费现在定在30元，但实际需要80元才能买到清运服务，水费、电费上涨都接近翻一番，是该涨物业费了。”
　　除了晒账单，深圳、上海等物业管理先进地区的创新做法，也正在“移植”中。深圳“彩生活物业管理模式”应用物联网技术，采集客户需求，即便远在千里之外的深圳总部，也能实时调度无锡新江南小区的安防、清洁等基础物管活动，减少用人却提高了服务质量，受到业主好评。市政协城乡委负责人称，涨价只是第一步，让企业学会采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平，发掘服务业新增长点，才是物管企业真正的出路。
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