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政府责任：为穷人建房
&&政府责任：为穷人建房
摘要：我国住房制度改革已经步入重大转折阶段,政府应该承担起为中低收入阶层建房的责任,按照“有限产权,软硬约束,阶跃循环,社会参与”的思路,建立健全中低收入阶层住房保障体系。
关键词：政府责任,住房保障体系,有限产权
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本帖最后由 insane1986 于
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& && && && && && && && && && &&&美国低收入家庭住房保障政策 ——LIHTC和HCVP政策效果评估及借鉴
　　摘要： LIHTC和HCVP计划是美国占据主导地位的低收入家庭住房保障政策，两者的政策目标一个重点在于通过市场主导扩大供给，另一个则在于提高家庭住房可承担能力。随着经济的发展，美国的住房保障政策目标逐步转移到通过校正这两种方案以实现贫困的分散化和消除种族隔离，即从住房保障的初始目标转向范围更为广泛的以扩大住户社会福利水平如减少贫困集中、提高就业、实现教育机会均等化，并积极追求经济效率。这对于当前中国的保障房政策的借鉴含义在于住房保障制度的设计应同时兼顾补充住房缺口、提高住房可承担能力和降低贫困集中三个核心目标，从而避免政策在未来出现反复实验进而增大纠错成本。
　　关键词：LIHTC、HCVP、贫困集中、政策校正
　　在过去80年探索实践中，在不同的发展阶段美国曾出现三种典型形式的针对低收入家庭的住房保障政策：住房存量缺口较大时期的公房建设计划（public housing）、ZF参与和私人主导的供给端低收入家庭住房建设的税收抵免计划（The Low-Income Housing Tax Credit，LIHTC）和需求端补贴的租房券计划（Housing Choice Voucher Program， HCVP)。1970年之后，公房建设计划逐步退出历史舞台，LIHTC和HCVP成为主导性的、相互竞争又相互补充的两种方案。
一、美国公房建设计划及其效果评估
　　从历史趋势看，1949年到1968年是公房计划大规模实施的阶段，但在后续运行中出现了诸多问题，并最终在1970年初逐步退出历史舞台，LIHTC和HCVP取而代之，成为美国新世纪以来处于主导地位的两种保障房建设方案。其出现的问题主要包括：
　　第一是资金问题。1937年的美国住房法案规定，联邦ZF只提供本金和地方ZF为筹集公共房屋所发行债券的利息，运行维护成本不在租金之内,租金必须用于偿还债务。在公共房屋新建时期，资金方面压力并不大。但是到了50年代之后，随着房屋使用年限的延长，房屋运行的维护成本越来越高，这使得公共住房机构在财力上难以维持。同时宏观经济形势波动也加大保障房建设的不确定性。例如，70年代严重的美国地方ZF财政危机使得地方ZF无法承担1968年住房法公共住房建设计划的所需资金，直接影响了保障房的建设。
　　第二是施工质量问题。基于公平性的考虑，为低收入人群建造的公共住房，美国规定其标准不能超过其他获得非公共房屋的人群，这导致公房建造质量较差，从而加大了后期维护成本，对租户和ZF财政形成沉重负担。
　　第三是社会问题。虽然联邦ZF制定了关于保障房建设的详细标准，但是由于保障房建设最终依赖于地方企业和地方ZF，建筑过程中，地方企业倾向于节约现金流，质量难以保障；而地方ZF也倾向于将保障房社区与其他社区分割开来，从而形成了低收入群体和少数民族群体与主流社会的脱节。50年代美国为节省土地曾兴建大量高层公房，有的地区的黑人在搬入这些高层公房后仍然处于被隔离的状态。这种变相的种族隔离在当时就引起黑人的极度不满,并成为60年代大规模种族骚乱的诱因之一。
　　第四是住房废弃问题。在经济形势好转以后，无力承担住房支出的低收入阶层人数减少，新建住房有可能被大量闲置。这一情况在第二次世界大战后经济持续繁荣阶段曾经出现， 1949年住房法实施中所建设的公共住房有很多在这一阶段被废弃。
　　正是这些原因，公房建设计划的实施进程在1990年之后趋于减少，在供给端的财政支持政策逐步由LIHTC计划所取代（图1）。
图表 1 LIHTC方案和公房建设方案的供给规模对比
数据来源：HUD
二、LIHTC计划及其效果评估
　　美国的LIHTC计划于1986年颁布的《税收改革法》设立，并于1990年之后大规模实施。该方案针对供给端进行税收抵免和补贴，且直接以住房项目挂钩，因此，被称为“基于项目的税收支持方案”。该方案的操作特点是：1）开发商和地方ZF共同决定项目建设的具体位置；2）政策设计目标并不完全面向最低收入家庭，覆盖范围的标准设定相对灵活，即有资格获得税收补贴的出租房必须至少有20%的单元可为收入不高于都市区平均收入50%的住户所承受，或者有40%的单元可为收人等于或低于都市区平均收入60%的住户所承受。这使得租金的设定并不直接与某个家庭的收入相关，而是与所在都市的平均收入水平挂钩，具体操作中，开发商通常以租金标准的上限为导向，这是该计划与HCVP方案的不同之一，后者通常是都市收入为20%作为核定标准。3）财政补贴的基准设定取决于中低收入租户的占比及扣除土地成本后的建筑费用，如果全部居民为符合条件的覆盖对象，则可以相关基准上附加一个扩大系数，然而ZF以十年为期限，按照基准额度的一定折现率（通常为9%进行补贴或减税）（例如，建筑成本为100万美元，全部为核准的低收入家庭住户，扩大系数为130%，则补贴的基准额度则为130万，按照期限十年，折现率为9%计算，开发商每年的补贴额为9%*130=11.7万，10年共获补贴额117万）。在此标准下，开发商则可以根据项目的收益率和补贴额度选择最为经济的负债结构，或直接将项目打包成证券化产品，将长期收益短期化。4)在实践中，为了支持开发商供给廉租房，地方ZF及其管理机构还同时开发了多元化的融资渠道，此外，税收补贴的方式也是非常灵活，地方住房金融管理机构在决定符合补贴条件的住房类型时有很大的裁量权，可以有选择地鼓励开发商提供针对老年人和其他特殊需求人群的廉租房，或者有选择地将廉租房建在市区或郊区（图2）。
图表 2 LIHTC 计划的额外融资渠道
额外融资支持政策
低收入家庭
无家可归者
免税债券融资
RHS 515条款融资计划
联邦组织融资计划
地方城市发展融资计划
FHA保险融资计划
联邦希望6号融资计划
数据来源：HUD
　　LIHTC计划的实施效果，可以从以下几个方面评估：
　　1、规模、结构与质量：该计划最大的优势在于有效扩大了廉租房供给，它虽然起步较晚，但发展速度很快，年间，平均每年完成项目1500个，累计完成18865个廉租房项目，140多万个住房单元。建设结构上，超过60%的项目为新建，其余主要为翻修项目，这里的原因是开发商参与翻修项目的税收补贴率较低，收益相对略低，使得新建成为最受开发商欢迎的选择。建筑类型上，起初开发商倾向于建设中小型项目，平均项目单元数会30个左右，但后来，这种情况逐步发生变化，目前已上升到76（图3）。通常，项目的合格率均在90%以上，但比较而言，城市中心，穷人居住区较为密集的项目质量一直低于郊区（多为针对中等收入家庭的项目）和平均水平，这也显示针对低收入家庭的廉租房质量问题难以完全避免。
图表 3 LIHTC 计划下的廉租房项目建设类型及区位
项目规模 (单元)
项目合格率
平均房间数
新建翻修其它
数据来源：HUD
　　2、目标人群定位及租金标准。开发商往往倾向于投资针对中低收入甚至高收入人群的住房项目，低收入人群的住房需求事实上没有得到有效满足。LIHTC 计划支持的廉租房项目租金不仅比其它ZF支持的项目高，而且也倾向于开发市场上本身并不短缺的项目，这使得廉租房项目出现一定的空置。通常对比来看，传统公房中，覆盖的低收入家庭占比为77%，LIHTC 计划下的廉租房仅有56%为低收入家庭，并包含16%的高收入家庭。
图表 4 LIHTC方案和公房建设方案的覆盖对象对比（%）
数据来源：HUD
　　3、区域定位、贫困集中及种族隔离。从区域定位上看，年，平均45%的LIHTC项目建在贫困集中度较高的市区，而仅有31%的项目建在贫困集中度相对较低的郊区。从时间阶段上看，2000年之前，郊区项目占比基本处于略微上升趋势，这对于解决贫困集中有所帮助，但2000年之后，这一趋势开始弱化。尽管如此，相比较而言，传统公房在解决这个问题时的效应则更差。
图表3 LIHTC住房建设的区位选择
数据来源：HUD
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找准差异化原标题：【财务必看】扒一扒这条“敬请各位企业仔细阅读的温馨提示”初创品牌做营销一定要多思考，将钱要花在刀刃上。过去，我们观察到两个现象：其一，随着线上的流量越来越贵，有些互联网公司更多地参加各类的娱乐节目、选秀节目，或者在央视、主流卫视上打广告；其二，高端品牌什么推广方式最有效？以前都会去线上买流量和客户，但随着成本越来越高，我们和一些中高端的品牌交流一圈下来，最有效的推广方式是地推或者线下活动。这两个现象可能会出乎很多人的意料。《潘神的迷宫》由“墨西哥三杰”之一吉尔莫·德尔·托罗执导，是其在好莱坞站稳脚跟的经典之作。挥舞着友好大旗但事实上并不手软的察觉到了这是一个难得的机会。称今年第一季度的出行交易超过万，是去年同期的%。今年4月，完成了6亿美元的融资，还和英国汽车制造商捷豹路虎（）、旗下无人驾驶汽车公司签署了重要的合作协议。品牌最重要的是差异化，与其与你的竞争对手比谁做得更好，不如想想怎么做得不同，比如沃尔沃代表安全，保时捷代表动力，就是以滑雪等为代表的羽绒服，是摄影界的奢侈品等等。这些都是细分品类的.1，在霸主已经显现的年代，你再想做一个相同的东西来取代它，是非常难的。所以你需要考虑的是如何找准差异化，进而寻求代表某个细分品类，成为品类第一。蒙特利尔冲击虽然征战美职联，但是他们却是和多伦多、温哥华白帽一样是位于加拿大的球队，在一周之前的加拿大冠军联赛决赛的两回合中，蒙特利尔以总比分2:3负于多伦多，与冠军失之交臂。美职联赛中，蒙特利尔冲击近几赛季一直作为中游球队存在，此前德罗巴是队内的头号球星，也是球队的第一射手，本赛季德罗巴由于年事偏高，转会到了美国第二级别联赛球队凤凰城涅槃队。上轮联赛球队客场大败于哥伦布机员，4轮不败告一段落。华盛顿联上赛季闯入东部附加赛，淘汰他的对手正是蒙特利尔冲击，本赛季球队表现糟糕，17轮战罢仅积15分排在东区第10的位置，共打进12球，是美职联进球最少的球队，华盛顿联没有效仿其他球队引进欧洲过气的球星，阵容实力的欠缺显而易见。竞彩开出1.593.754.30的P组合，显示出主队较强的实力优势，后期主胜P下调到1.53，对主队持续利好，结合主队主场强势、客队客场乏力，主胜无碍。比如你想到耐克，会联想到更高、更快、更强的运动精神。包括三只松鼠也是，它想要抓年轻人的市场。坚果本身能够差异化，用松鼠这种非常可爱的小动物拟人化的服务和包装，能够拉近与年轻人的距离。最近，网络特别是微信群、群又盛传这条信息——其他几项，笔者也懒得再说了，对于这类谣言帖，相信大多数人还是有辨别能力的。他发，是他有目的；你传，你信，只能说明你傻。正如《从0到1》的作者彼得·蒂尔（）所说，只有当你是市场的0.1，才有可能赚钱。否则你没有领先地位，大家都抢这个第一的位置，永远在烧市场，这是没有利润的。当然，对于很多公司来说，你可能做不成大市场的第一，但至少要是小市场的第一，才能生存下去、过得比较舒服。用定位扶贫干部，或许可以减少不作为，但无法根治不作为，只能是治标不治本。认为乘客想要的不仅是低廉的打车费用，还有舒适的出行体验。如果让他们在两家价格、服务都差不多的打车公司之间选择，他们肯定会选风评更好的那家。一对日本夫妇在澳大利亚把车开进了海里；一位男子把宝马开到了悬崖边；一对瑞典夫妇本来要去，结果跑到了。他无非是想说，技术也有缺漏，并不万能。（原标题：定位扶贫干部，只是治标而已）你这胡扯的水平也太差劲了。第一，企业所得税是按年度应纳税所得额征收而不是利润。第二，小型微利企业，是指从事国家非限制和禁止行业，并符合下列条件的年度应纳税所得额不超过50万元的企业：（一）工业企业，从业人数不超过人，资产总额不超过万元；（二）其他企业，从业人数不超过80人，资产总额不超过万元。3）注重品牌名字，做好商标与包装但在咱们这儿，一些地方公共部门似乎挺迷恋这项高科技。【周六】蒙特利尔冲击华盛顿联欧青赛落下帷幕，德国历史上第二次夺得欧青赛冠军，尽管西班牙球员堪称黄金一代，且以推枯拉朽之势进入决赛，反观德国阵容足够屌丝，晋级之路也是磕磕绊绊，但是最终德国人笑到了最后，这场比赛刀哥猜对了是小球，但是没能猜对比分，今天选两场信心强的巴甲和美职联比赛供大家参考。温馨提示：敬请各位企业仔细阅读
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为低收入家庭建的保障房，穷人真有机会买到吗？近日，有媒体报道广州配建保障房所住并非“穷人”。报道称，回迁房、政府性房源与人才公寓、人才住宅等，其保障对象并非传统意义上的“穷人”。统计显示，上述用途的房源已超过全部配建保障房的四分之三。很多专家均认为：目前保障房的概念已经泛化，几乎已将所有政策性房源涵盖在内，其居住对象中，“穷人”却不多见。这再一次暴露了当前保障房政策的巨大问题。上世纪末开始的经济适用房，已被广泛质疑，其背离了当时“适合中等及低收入家庭的负担能力”的初衷，低收入家庭很少能够享有。经济适用房甚至成为某些群体享受低于市场价买房的便捷途径。2010年，媒体就密集报道过，“深圳4000套豪华经适房专供公职人员，分配价格不到市场价1/6。保障性住房（图片来自网络）随后，要求加强廉租房建设的呼声越来越高。在2006年，国务院颁布条例要求地方政府将土地出让净收益的部分按一定比例用于廉租住房制度建设。但从实践来看，现有的廉租房数量远未能覆盖所有符合标准人群，甚至被很多是不符合标准的家庭占用，成为经适房的翻版。回想起投资几年，楼市并不太好做，其实买房也和买股一样，如今做了股市，相信朋友也有不少做股票的吧，同样可以赚钱，但你必须掌握这个涨停战法!这个方法，对涨停板的判断特别准确，全部免费分享给所有朋友，准确率百分之九十以上。有些跟着我的已经赚到了，如果你不会，加我（）领取，全部免费，期待你的到来。如今，房价高企，房子的问题已经成为中国最大、最焦点的社会问题之一。地方政府却把保障房作为工具和利益牌来打，将各类政策性住房，都以“保障房”的名义包装进来，作为解决公职人员的住房需求和吸引人才的优惠政策，从而完成自己的责任指标和政绩。从经适房到廉租房再到保障房，为何一再偏离初衷？事实上，保障房应该承担的是对低收入人群的保障作用，而非其他。保障制度，作为普遍性的制度乃至托低性的制度，是社会公平的最重要载体，兼有低保、救助、安置等辅助措施，实现城镇居民基本的生活保障。在今年1月初，住建部、财政部联合印发《关于做好城镇住房保障家庭租赁补贴工作的指导意见》里，有了比较宏观的解决思路。
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