南京业主大会可网上随时召开！电梯加装、住宅维修资金申请更方便南京业主大会可网上随时召开！电梯加装、住宅维修资金申请更方便房产事情百家号物业在购房者购房的过程中是一个重要因素，而业主大会则是解决业主和物业之间问题的重要桥梁。一般来说选聘物业企业、选举业主委员会等诸多的事项，都需要开展书面业主大会，但这种方式往往效率低下，矛盾重重，如何更有效的举办业主大会达成共识，一直是业主们头疼的问题。不过！从10月8日起，南京小区业主们就不用发愁了！10月8日上午，南京市房产局在河西中海塞纳丽舍小区启动了“业主议事系统”的推广试点活动，小区业主在手机上即可查阅“内部事务”，并可以投票表决。传统业主大会弊端不断业主议事系统快捷方便现行业主大会弊端住宅小区选聘物业服务企业、选举业主委员会、决定公共收益的使用分配等，但凡是涉及大家的事，都需要召开业主大会让全体业主共同讨论、决定。但由于住宅小区的客观条件限制，长期以来，几乎没有一个小区可以真正召开会议表决，通常是采用书面征求意见的方式召开业主大会。为有效解决业主议事问题，南京市住房保障和房产局研发了用于业主网上议事、表决的业主议事系统，为业主决定小区共同管理事项提供一种免费、高效、可追溯的决策方式，“业主议事系统”搭载于“南京房产微政务”公众号，由市房产局建设并维护，是向全市业主提供的免费公共服务平台。网上业主大会三大亮点让决策更科学1、科学+理性，决策意识不再随意在过去的业主大会召开过程中，业主没有时间，也没有机会去充分了解需要决策的事项。在业主议事系统上，业主们可以认真地分析决策事项，认真地阅读平台提供给的决策信息，在深思熟虑之后再做出选择。2、高效+便捷，决策时间不再漫长由于住宅小区体量越来越大，业主人数越来越多。小区公共事项的议事和决策需要大家共同参与，许多业主无法及时参与表决。现在有了议事系统，业主只需要一台可以使用微信的智能手机，即使身在国外，也可以及时表达自己的意见。手机认证只需1分钟。3、公正+权威，决策过程不再模糊以往，部分小区曾经出现了业主们反映自己在决策过程中“被签名”的现象。现在有了议事系统，业主的意见只能通过业主本人表达，其他人无法再造假。同时，平台会对决策过程进行存储，即使今后发生争议，也可以通过调阅平台资料取证。三大步骤操作业主议事系统简单方便短期搞定1第一步是业主身份认证。即关注房产局的官微“房产微政务”并完成实名认证和房屋信息绑定；2第二步是由业主委员会在系统中发起议事事项，系统会自动向该小区的业主推送议事信息；3第三步是业主投票表决。在会议期间内，业主们可根据自身意愿就议事事项投标，会期届满后，议事系统会自动统计业主表决结果，并生成带有防伪标识的业主大会决定书。实际上从去年开始，南京政府就已经开始针对老旧小区进行整治和规划，在2016年的时候提出要在5年规划里出新936个小区，涉及百万居民。而在今年，多项举措同上阵。增设电梯、住宅专项维修资金管理办法等规则的出炉更意味着老旧小区的整治和管理将会越来越规范化、越来越便捷。一起来看看和业主们联系紧密的相关规则吧。2016年南京提出整治老旧小区，截止年底共整治老旧小区184个。2017年2月南京召开老旧小区整治动员大会，计划整治240个。2017年5月《南京市既有住宅增设电梯规划许可手续办理规则》出炉。2017年7月《南京市住宅专项维修资金管理办法》正式实施。2017年10月南京网上业主大会正式启动。老旧小区申请加装电梯相关问题办理增设电梯规划许可手续的启动条件（1）已建成投入使用、具有合法权属证明、未列入房屋征收改造计划、且未设电梯的四层以上（含本数，下同。不含地下室）非单一产权住宅。（2）本幢或本单元房屋专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意。增设电梯的建设者本幢或本单元所有出资增设电梯的业主为增设电梯项目的建设者，其中，按实际出资建设的业主共同商定出资比例中不必分摊建设资金的业主，在取得出资业主同意下也可视作为建设者。代理人需要提交的证明文件代理人申办增设电梯规划许可手续时应当提交身份证和授权委托书复印件，授权委托书应当载明代理人的姓名、代理事项、权限和期间，并由委托人（建设者）签名或盖章。办理增设电梯规划许可手续的程序和流程街道筛选项目→设计单位设计方案→初审部门初审→初审部门公示方案并征求意见→规划部门核发建设工程规划许可。申请增设电梯建设工程初审时，应提交以下材料：（1）业主同意增设电梯的书面意见。（2）有资质设计单位设计的符合相关规范、标准的设计方案（总平面图、各层平面图、各向立面图、剖面图）。（3）《实施办法》第五条规定的书面协议（含对权益受损业主的资金补偿方案）复印件。既有住宅增设电梯可享政府补贴南京市、区财政对玄武、秦淮、建邺、鼓楼、栖霞、雨花台区2000年以前建成既有住宅（商品房除外）增设电梯的，给予财政资金补贴。对相邻业主通风、采光、日照、通行等不利影响的，依法给予补偿。如不是，可提取公积金和住宅专项维修资金支付电梯费用出资增设电梯中缴存住房公积金的业主，可提取夫妻双方住房公积金，用于支付增设电梯个人分摊费用。此外，出资增设电梯中缴存住宅专项维修资金的业主，可按相关规定提取住宅专项维修资金，用于支付增设电梯个人分摊费用。住宅维修资金申请的相关问答1、什么情况下可以使用物业维修基金？物业维修基金适用于房屋保修期满后，对房屋主体结构、公共部位或公共设施设备的大中修以及更新改造工程。2、如何提取物业维修基金？根据南京市物业维修基金相关文件精神，提取使用物业维修基金需要遵循以下提取程序。以下为维修基金基本提取流程：另外，需要注意的是，工程款一般都是分期付款，分为首款、尾款两部分。首款申请所需材料：（1）《南京市物业维修资金使用申请表》（2）物业管理单位与施工单位签订的维修工程合同书（3）施工单位的工程预算书（4）相关业主签字同意的《维修资金申请使用业主确认签字表》和《维修资金交纳和票权统计确认书》（5）业主委员会公示（6）项目审价合同书尾款申请时所需材料：（1）《业主意见反馈表》（2）维修工程项目费用结算发票（含复印件）（3）工程结算审核报告和发票（含复印件）材料递交地址：南京市政务服务中心A207号窗口。3、业主对小区维修资金支出情况有异议的如何处理？业主可以要求查询有关财务账簿；经己交付使用物业专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上的业主提议，业主大会应当按照业主大会议事规则，委托会计师事务所进行审计并将审计报告通报全体业主。4、哪些情况下可以申请办理维修资金退款?带哪些资料？物业灭失后，业主可以向维修资金管理部门申请提取其账户内的剩余维修资金，并办理注销手续。商品房注销时提交拆迁协议（副本〉、身份证及银行卡复印件；房改房注销时提交公有住房买卖契约、拆迁协议（副本〉、身份证及银行卡复印件。有了网上业主大会，在未来南京的小区业主们申请加装电梯以及住宅维修资金方面将会更快捷更便利。本次试点结束之后，南京市房产局将会根据实际情况进行系统调试，预计在年底将会全面开放。资料来源：扬子晚报，南京房产微政务，南京链家综合整理。（图片源自网络）本文仅代表作者观点，不代表百度立场。系作者授权百家号发表，未经许可不得转载。房产事情百家号最近更新：简介:不忘初心，方得始终！作者最新文章相关文章高层建筑电梯达到使用年限需要更换的由用户出资吗？【山东吧】_百度贴吧
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公共维修基金
反正开发商，物业不会给你换
最近老这么多房子问题，你要买房子嘛？
没有使用年限，但是需5年有厂家或厂家委托有资质的公司 进行大修，更换钢丝绳，主机，其他的都是导轨，层门，轿厢，一般很少换
电梯属商品房的共用设施设备，1999年实施的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》和日起实施的《物业管理条例》对该问题有如下规定：购房者在购买商品房时，应当与售房者签订有关维修基金缴交约定，按购房款的一定比例向售房者缴商品房共用部位共用设施设备维修基金。售房者代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。业主大会成立后，应制定业主公约，其中包括约定电梯等公用设施维修基金的续交办法，公约对全体业主有约束力。业主大会选聘物业管理企业后，经业主委员会同意，维修基金移交给物业管理企业代管，并定期接受业主委员会的检查与监督。维修基金不足时，经业主委员会决定，按业主占有的住宅建筑面积比例向业主续筹。所以一旦电梯达到使用年限，应由物业管理企业提出计划，经业主委员会批准，用维修基金更换电梯。
我是专业搞电梯的,我可以负责任的告诉你,现在小区里用的一般没有很好的电梯,一般从第四五年就要开始大修大修一次几万元,一般的寿命大约十几年左右也有不到十年的,除非高档社区才会用一线二线的牌子。很多小区都出现过因为电梯贵重部件损坏物业没钱换一停就是几个星期的事。不过好在现在的标准十一层以上一般要求双梯,十八层以上一般要求三梯,当然很多开发商也有不听话的。别的不说你要是住的高赶上停电能要人命
最后还是羊毛出到羊身上。
登录百度帐号推荐应用广州沿用两个2/3同意原则 已有2500幢旧楼加建电梯
中华写字楼网　发布日期： 9:03:02
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新闻提要 &&&
 昨日市国规委提供的数据显示，历年来受理加建电梯规划审批案件400-600宗并呈逐年上升趋势，截至2016年7月，规划部门共审批通过加建电梯的既有住宅约2500幢。
&&& （）：广州沿用两个2/3同意原则 已有2500幢旧楼加建电梯
  已经实施4年的《广州市既有住宅增设电梯试行办法》近日通过市政府多个部门的研讨和修订，按程序修订后正式重新公布。和旧办法相比，新办法在文件名称上去掉了“试行”二字，但在诸如“加装电梯需满足两个2/3业主同意”等关键条款上则延续了原有做法。同时，新办法在申报流程和引导业主协商方面则进行了加强和优化。
  已有2500幢旧楼加建电梯
  4年前，市政府办公厅印发了《广州市既有住宅增设电梯试行办法》(下文简称旧办法)，为广州中心城区共计5万余栋6层以上的老楼加装电梯出台了指引。数据显示，这些老楼里居住了100万左右60岁以上的居民，没有电梯让腿脚不便的老人上下楼倍感艰辛。
  昨日市国规委提供的数据显示，历年来受理加建电梯规划审批案件400-600宗并呈逐年上升趋势，截至2016年7月，规划部门共审批通过加建电梯的既有住宅约2500幢。
  市法制办表示，为总结解决实践中出现的新问题，优化既有住宅增设电梯流程、规范相关工作程序，今年7月旧办法到期后，法制办和多个部门联手对其进行了修订。在反复多次召开专家论证及专题研讨，多轮征求了市、区有关部门意见，面向社会公开征求意见后，经反复研究修改，政府部门完成了修订工作，正式公布了《广州市既有住宅增设电梯办法》和《广州市既有住宅增设电梯技术规程》(两份文件下文均简称为新办法)。
  沿用两个2/3同意原则
  新办法规定，旧楼加装电梯应当经本单元或者本幢房屋专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主，且占总人数2/3以上的业主同意；同时，增设电梯拟占用业主专有部分的，还应当征得该专有部分的业主同意。这一表述基本延续了旧办法的规定，即加装电梯需满足“两个2/3业主同意”和“专有部分业主同意”两条标准。
  不过，在一些细节方面新办法也对旧办法进行了优化和提升。例如，新办法首次明确了不符合新增电梯的技术标准，即一旦“增设电梯方案的梯井(或连廊)与住宅或相邻住宅主要使用房间(卧室或起居室)窗户的正投影净距小于6米，可视为严重遮挡”，这种情况下申请加装电梯将无法通过审批。同时，针对加装电梯中大量的业主纠纷和邻里矛盾，新办法也进一步健全协商机制，引进了协调平台，强调了街道办、镇政府等基层组织应当加强指导和协调。
  而对于符合审批条件的案例，新办法也简化审批流程，将申请人分两个阶段提交申请资料修改为可一次性提交；明确了无需办理规划选址、建设用地规划许可和供地审批手续；明确了公示异议处理程序。
  未纳入加装电梯邻里补偿标准
  在现实中大量加装电梯不能实施，主要原因是楼上楼下的利益补偿难以协调，利益受损的低层住户往往提出高达数万甚至数十万乃至上百万元的补偿要求，而受益的高层住户则坚决不同意。此前社会上也有不少呼声要求政府对这种利益补偿机制出台指引，不过昨日公布的新办法却没有包括这项内容。
  市法制办就此解释，根据法定职责必须为、法无授权不可为的理念，这次修订没有针对民事补偿或赔偿及费用分摊制定标准，但为体现服务型政府的要求，引导相关民事赔偿纠纷通过法律途径解决，提供了可供不同楼层住户参考使用的出资分摊系数。
  为加强电梯使用安全管理，新办法还细化了电梯后期安全维护规定，明确同意增设电梯的业主应当以书面协议形式确定电梯使用管理者，同时增设电梯的业主应当共同委托物业服务企业或者其他单位管理电梯，受委托的物业服务企业或者其他单位为电梯使用管理者，应当依照《广东省电梯使用安全条例》的规定承担相应责任。
  焦点问答
  在公布新办法的同时，昨日市法制办、市国土规划委、市住建委等多个部门联合举行了发布会，就新办法的内容进行解释和答疑，针对现场媒体的提问，上述部门也进行了逐一回应。
  剩下1/3业主权益如何保障？
  问：新的办法中仍然沿用了原先规定的，2/3以上业主同意条款。在此前的实际操作中，2/3以上业主同意就能加装电梯引发不少矛盾，剩下1/3业主权益如何保障？请解释继续沿用这一条款的原因，并说明如何解决业主之间的矛盾？
  答：“双2/3”的规定，是依据《中华人民共和国物权法》第七十六条的相关条款内容制定的。
  实际操作中，相关业主权益是通过基层组织协商或调解、规划批前公示等程序予以保障的；此外，《办法》第五条和第十五条规定了拟增设电梯间如果占用了住户的专有部分，或建筑设计违反通风、采光或者通行的相关技术标准与规范的，也需要与这部分业主达成协议或征得他们同意。
  为什么是“两个2/3”？
  问：表决比例为什么是“两个2/3”，而不是“100%”？
  答：“两个2/3”还是“100%”的争论，这实际是适用《物权法》第76条建筑物区分所有权的管理要求(改建建筑物及其附属设施应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意)，还是《物权法》第97条一般共同共有财产处分(对共有的不动产作出重大修缮应当经全体共有人同意)的问题。
  经过深入研究论证，最终确定了“两个2/3”。主要理由：一是第76条的“共有”，属于建筑物区分所有权产生的共有，共有人之间无特定人身关系，对共有部分只有管理的权利和义务，不享有处分权，即不能单独转让，也不可进行分割；而第97条规定的“共有”，指夫妻或家庭成员所共有的动产、不动产，联营、合伙所产生的共有财产等，共有人之间有特定人身关系或合同关系。
  既有住宅加电梯的房屋业主之间既没有家庭关系、合同关系，也不可能对建筑物专有部分以外的共有部分进行处分，基于业主关系所产生的共有关系既非按份共有，也不是共同共有。因此，在共有性质上只能是建筑物区分所有权的共有，只能适用《物权法》第六章第76条，不能适用第97条。
  另外，省内外有关立法和制度在实践中已充分肯定了“两个2/3以上”规定的合法性。《物权法》公布实施后，各地增设电梯的法律依据更为清晰、明确，各地增设电梯的有关规定均以《物权法》第76条作为依据，包括广东省、江苏省，武汉、厦门等地。
  观察
  加建电梯中的常见误解
  毫不意外，新办法对于加装电梯的审批条件依然延续了旧办法的规定，即工程需要“满足专有面积2/3及以上的业主同意，也要满足2/3及以上人数的业主同意”(简称为两个2/3同意)，同时，“如果加装工程需要占用部分业主专有物业的，还需要征得该部分业主同意”(简称为被占用的业主同意)。
  不过，尽管这一标准已经公布多年并且一直坚持，但依然被不少业主误读，赞成加装电梯的高层业主只看到少数服从多数，认为只要“两个2/3同意”就行，往往忽视了“被侵占业主同意”的原则，而反对加装电梯的低层业主往往滥用“被占用的业主同意”原则，以为什么情况下都要自己同意才行，甚至加装工程没有侵占其专有物业的，也以此作为反对依据。
  由于标准被误读得太深，此前规划部门也因此增加了许多邻里矛盾协调工作，因为正反双方业主之间存在的意见分歧或矛盾难以调和，每审批一项加装工程，规划部门通常一手收感谢信，一手收投诉信甚至法院传票。
  为了澄清不少业主对标准的误读，南都记者从大量的案例出发，总结了以下常见的误解类型及专门解释，方便需要的业主更好地理解新办法的立法原则和初衷。
  误解1
  加建电梯只要多数业主同意即可，不用理会少数业主的反对意见
  分析：根据规划部门审批的原则，只有在满足加建电梯没有占用业主的专有物权的前提条件下，只要两个2/3业主同意就可以申请加装电梯。但是，万一由于老楼先天设计不足，导致电梯井的选址不得不占用某几户业主的专有物业，则必须要征得这些业主的同意。
  误解2
  只要有业主提出反对，就可以一票否决加装工程
  分析：大量的加装电梯案例显示，并不是所有的业主都有一票否决权。因为旧楼加装电梯是对原有垂直交通的改善，所以对原来的建筑多多少少都会有影响，但关键是这种影响是否形成了“占有业主专有物业”。如果加装电梯后建筑的通风、采光、通行并未违反国家有关住宅设计规范要求，并未“占用其专有物业”的，业主并没有一票否决权。反之，如果存在“占用专有物业”，通风、采光、通行方面违反了国家有关设计规范的，则业主有一票否决权。这种情况下，只能通过业主之间协商，取得该部分业主同意，加装工程才能进行。
  误解3
  受影响业主可以开出天价补偿要求
  分析：加装电梯案例显示，受影响业主获得补偿的多少，跟其受影响程度密切相关，但补偿金额的多少由业主之间协商解决，不作为政府部门审批的条件和依据。
  如果加装电梯不涉及“占用其他业主专有物业”，则受影响业主开出天价补偿要求通常不会受到法院的支持。
  而如何加装电梯的确涉及“占用其他业主专有物业”，则“被占用专有物业”的业主开出的高额甚至天价补偿要求只能由业主之间协商解决，如果要求太高，超过了其他业主的支付能力和期望，通常的结局是放弃加装电梯，反对业主也很难拿到天价补偿。
  知多D
  如何才算严重遮挡？
  《技术规程》第2.1条结合图文明确了对严重遮挡的界定，具体为增设电梯方案的梯井(或连廊)与本交通单元内住宅或相邻住宅主要使用房间(卧室或起居室)窗户的正投影净距大于或等于6米，不属于严重遮挡的范围。其中对于“严重遮挡的界定”是结合消防、日照、通风等有关规定、全市老城区住宅建设的客观历史情况等综合论证提出的。
  电梯井面积及连接住户的廊道面积规定
  《技术规程》中“必要面积要求”部分对新增的电梯井和连廊的尺度，有明确的规定。新增的电梯井和连廊的尺度以满足基本交通需要为准，不得以增设电梯为名增加非交通必要的使用面积。
南方都市报
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一楼交不交电梯费业主大会说了算
来源：大连日报
&&我市拟对住宅电梯运行费收费标准进行调整，调整方案已向市民公开征求意见。昨日，记者就此次调整方案中市民关心的主要问题采访了相关部门负责人。
&&本次拟调整的收费标准为：
&&按家庭人数收取由每人每月4.00元调整为12.00元
&&按面积收取的为每月每建筑平方米不超过0.35元
&&电梯费为何要分两种收取方式？
&&据介绍，市物价局2000年《关于规范高层住宅电梯收费的通知》(大价发[2000]51号)规定，目前我市电梯运行费分别实行政府指导价和市场调节价两种形式：建筑物楼层为12层及以上的高层住宅电梯实行政府指导价，收费标准为每人每月4元；多层、小高层、公寓实行市场调节价，收费标准由业主、使用人与电梯服务企业双方协商议定。电梯运行收费方式有两种，一是按家庭人数收取，二是按建筑面积收取，在实际执行过程中，新建的高层住宅往往把电梯费纳入到物业费中按照建筑面积收取。因此方案保留了现有的两种收费方式。已投入使用和已签订前期物业服务协议的住宅小区，可继续按双方约定的收费方式收费。
&&电梯费标准是怎么计算出来的？
&&目前，我市住宅电梯运行费主要包括运行电费、年检费、日常维护保养费等。2012年，市成本监审分局对市内9家物业企业所服务和管理的9个住宅小区2009年、2010年、2011年三个年度的成本进行监审，9个住宅小区合计建筑面积102.81万平方米，电梯数量258个，户数11611户，三个年度加权平均计算后的户均电梯运行费成本为30.73元/月。按建筑面积测算，每建筑平方米平均成本为0.35元/月。按照户均人口2.8人测算，每人每月应分摊的电梯运行成本为10.975元，在不考虑2012年以来人工费用、原材料增加等因素的前提下，保本价格应为每人每月12元。
&&因此综合考虑运行成本及业主、使用人的承受能力，参照其他城市的价格水平。本次拟调整的收费标准为：按家庭人数收取由每人每月4.00元调整为12.00元，按面积收取的为每月每建筑平方米不超过0.35元。
&&没有物业管理的高层住宅 电梯费怎么算？
&&目前，我市有个别老旧高层住宅，没有物业企业管理，只收取电梯费。方案提出，这类由电梯服务企业自筹资金投资改造的电梯，可在业主大会同意的前提下，按双方协商议定的电梯收费标准执行。
&&这并未规定这类住宅电梯费不能超过方案标准。只是考虑到，在电梯实际运营中成本有可能会超过方案标准，而这类住宅的电梯服务方无法从物业费中得到补偿，因此具体收费多少由业主大会与电梯服务企业协商议定，并到有关部门办理认定手续。
&&&高价&电梯卡如何解决？
&&怎么让电梯费更透明？
&&方案明确提出，本通知印发后，首次办卡三张以内免费，超出三张卡的部分或因丢失和人为损坏等原因需重新办理的，物业企业只能按照卡片实际制作成本收取工本费。
&&此外，方案从电梯费管理上力求&透明&。此次方案则提出，物业企业除了要明码标价外，还要把住宅电梯运行费收入单独列账，按实结算，同时应定期向业主公布电梯运行费收支账目，每年不少于一次。
&&为何没有明确一楼业主收不收费？
&&相关部门负责人解释，一楼业主应不应该交电梯费一直存在争议。根据《物权法》有关规定，电梯属于公共财产，其运行成本应由业主共同承担；也有人认为，既然一楼业主基本不使用电梯，就不应承担电梯费，起码不应承担其中电费。从我市目前的情况来看，有向一楼业主收取电梯费的，有不收的，也有减免的。因此，方案没有对此进行&一刀切&的规定。这类情况原则上应由业主大会与物业企业协商，并由业主大会通过。
&&此次出台指导性文件意义何在？
&&现代住宅商品化程度越来越高，业主对自身的权益维护意识也越来越强，因电梯使用收费而出现的纠纷也日益增多，在未有政府指导性文件的前提下，物业(电梯)服务企业与业主或业主委员会因缺乏指导性意见，增大了协商确定电梯管理、收费的难度。行业、价格主管部门意识到物业管理中电梯收费的问题，相应出台新的电梯费收费标准的指导性意见。
&&政府指导性意见对于电梯运行费的改革及推动仅是前提条件。因此，作为小区业主应从业主利益的角度出发，与物业(电梯)服务企业沟通协调，避免出现显失公平的收费规定。例如：物业(电梯)服务企业与广大业主在政府指导意见的基础上进行协商，对电梯的收费范围及标准，在本着维护业主利益的基础上进行约定，广泛征求业主的意见及建议。
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2018年监管部门对于乱象整治工作中的大案要案会坚持顶格处罚。
地产经理人大连城
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