物业费案例：六种拒交物业费纠纷的法律法规依据_物业管理资讯_蜂巢物业网
物业费案例：六种拒交物业费纠纷的法律法规依据
导读：物业费案例：六种拒交物业费纠纷的法律法规依据，看似都是依据物业服务合同提出的抗辩意见，有的业主最后得到了法院的支持，有的案件却以业主败诉收尾。那么在物业费纠纷案件中，业主拒交物业费有哪些法律法规依据？
　　近年，法院受理的物业服务合同纠纷案件数量较多，随着公民法律意识和证据意识的增强，在是否缴纳物业费及如何缴纳物业费的问题上，业主行使抗辩权的事由愈加繁多。但是看似都是依据物业服务合同提出的抗辩意见，有的业主最后得到了法院的支持，有的案件却以业主败诉收尾。那么在物业服务合同纠纷案件中，业主如何正当提出自己的抗辩意见呢？本文针对业主在物业服务合同中的主要抗辩意见分析如下：
　　1、 业主以非前期物业服务合同当事人为由抗辩
　　前期物业服务合同是在业主大会还未成立时，由建设单位和物业服务企业就物业的有关事项所达成的协议。合同的签订主体并非业主主要是因为小区在建设之初，面临着入住率低等现实情况，无法成立业主大会，不能行使选聘、管理等权利，所以由建设单位代为行使。
　　虽然业主并未加入前期物业服务合同的订立过程，非合同的签订主体，但是该合同的内容却是与业主的利益息息相关的，业主仍受合同效力的约束。这主要是由于在商品房买卖合同签订后，前期物业服务合同的规定已经包含于商品房买卖协议之中，建设单位所享有的物业服务之债权发生转移，业主取得了这一债权，因而享有前期物业合同中的权利、同时也要履行合同中的义务，所以可以说前期物业服务合同具有涉他性的特点。故非业主本人签订的前期物业服务合同的效力可以追及业主，所以业主的&并非合同当事人&不能成为抗辩理由。
　　2、 业主以未享受或者无需接受相关物业服务为由抗辩
　　根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称物业服务纠纷司法解释）第6条规定：物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。业主提出物业服务提供方单方面强行中止服务，需向法院提交相应的证据加以证明。若无证据证明，仅以未享受服务进行抗辩，则无法得到法院支持。
　　3、业主以物业服务企业未尽到安全保障义务造成业主财产损失为由抗辩
　　业主需证明物业服务企业存在违反合同约定或者法律规定的安保义务的行为、这一行为给业主造成了财产损失、违约行为与财产损失之间存在因果关系。物业服务企业的安保义务源于法律相关规定和合同约定。法定的安保义务主要是在各地的物业管理条例中规定的物业服务企业对违反小区安全管理行为的制止义务以及防止小区内出现安全问题的协助义务。业主可以依据物业服务合同的约定提起违约之诉，也可以依据法律的相关规定提起侵权之诉。当物业服务企业未尽到安保义务时，其向业主行使物业费请求权，业主可以以未尽到安保义务为由抗辩。理由主要为：&未尽到安保义务&是对合同义务的不完全履行，属于违约行为；但是这一行为并非根本性违约，所以法院在最后的认定中会根据安保责任范围以及业主的具体损失来酌情减免物业费。但是这一抗辩的界定是以善良管理人的注意义务为标准界定安保义务。因为任意扩大义务范围会加重物业服务企业的责任，加深物业服务关系双方的矛盾。
　　4、以建设单位未交付房屋为由抗辩
　　《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《建筑物区分所有权解释》）第1条规定：取得建筑物专有部分所有权或基于与建设单位之间的商品房买卖合同，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。故业主资格认定有两种：一、业主基于商品房买卖合同，对专有部分进行事实上的支配和控制，即是对该部分的合法占有。在无特别约定时，买受人对于专有部分的占有通过建设单位的交付行为得以实现。遵照我国司法实践中的交易习惯，开发商交付房屋钥匙或者买受人在交房通知书上签字确认后才完成交付行为，此时无论是否办理房屋产权登记，均视为小区业主；二、如果已经办理了房屋产权登记手续，即已经获得该房屋的所有权，无论是否收到房屋钥匙，均具有业主资格。
　　5、业主以物业服务企业违反维修义务为由抗辩
　　维修义务主要来源于合同约定，一般约定的维修范围包括房屋本体公用设施，不包括室内部分的维修；在维修范围约定不明情况下，依据《建筑物区分所有权解释》第2、3条对建筑物的共有部分和专有部分的划分，建筑物共有部分的维修责任由物业服务企业承担，业主承担专有部分的维修责任。《物业服务纠纷司法解释》第3条规定物业服务企业违反维修、养护义务时应负相应的违约责任。若业主可以提供证据证明物业服务方告的行为违反物业管理公约中的维修和养护义务，业主依据合同的约定行使抗辩权是可以得到支持的。但是业主需要避免&只要小区物业出现问题就找物业服务企业&的思维。对于维护义务的承担主体，应具体情况具体分析：如果小区物业在国家规定的保修期和保修范围内，由建设单位负物业的保修义务；在保修期限届满后，专有部分由专有部分所有人承担维修和养护义务，物业服务企业也可以对业主提供有偿的维修服务；小区共有部分、公共设施设备，由物业服务企业承担维修和养护义务，物业服务企业履行义务时，可使用小区的住宅专项维修基金。
　　6、业主以物业服务企业提供的物业服务存在瑕疵为由抗辩
　　物业服务具有时间持续性及无法计量性，物业服务的内容、质量难以明确，一般还是以合同约定的标准衡量。对于合同约定较为概括，则可以参考我国相关法律、法规、政策性文件作出的相关的补充性的一般标准。对于我国相关法律、法规和政策性文件也没有补充性规定时，应该以物业服务行业的行业标准或者是小区内大多数业主认同的标准为依据衡量。同时依据&谁主张谁举证&的原则，举证证明物业服务存在瑕疵的责任一般由业主承担。业主证明物业服务存在瑕疵的证据主要有：一是直接证明物业服务瑕疵的证据，包括照片、视频、录音等；二是间接证据，包括小区其他居民的证言、新闻媒体的相关报道、居委会出具的相关证明等，但间接证据的证据效力略低，若仅存在间接证据，即无法提供完整的证据链以证实物业服务存在瑕疵的情况下，业主也很可能败诉。
原标题：说说物业服务纠纷那些事儿
责任编辑：admin你还在傻傻地交物业费吗？90％的驻马人竟然不知道
小区物业费是每个家庭每年的必要支出，少则几千元，多则上万！但是物业费到底该不该交呢？是不是在你的印象中，物业就只知道收钱，而你跟物业的关系也就只有“物业费”了？其实并不是这样的！事实的真相是物业还得给你发钱！并且早有了一部分先例：【武汉】去年出现了一家“史上最良心物业”，给小区所有业主共发放红包75万元！【杭州】一家小区业主委员会在春节前夕，给每位居民发放了150元的购物卡！【重庆】沙坪坝某小区业委会为小区的业主共发了41700元大红包！【南昌】某小区，夏季给每位居民发放了120元的季度红包！等等，那为什么别人家的小区都在给自家业主发钱？你家小区从来就没个音信？为什么在给业主发钱的时候还说是业主应得的？你家小区却只说物业费是应该交的！究竟什么叫经营性收益？又为什么别人家小区有这么多钱？你家小区也会有吗？对此，晚报君特意采访了律师，为大家解答相关问题，看看你究竟是被坑在哪里了！钱从哪里来？经营性收益=小区内的各种小广告？先来说一说经营性收益，那么什么是经营性收益呢？通俗一点说，就是你家小区里的所有小广告，当然了，那些躺在地上的传单页不算。这些广告琳琅满目，可能会出现在你家小区电梯内；可能出现在你家小区的宣传栏里；可能出现你家小区的门禁杆上；还可能出现在你家小区的灯箱上；还有可能出现在你家地下停车场内……（图片来自网络）通过上图，我们不难发现大部分小区内的广告位无处不在，而这些广告都是需要收取广告费用的。另外，小区内偶尔会有小型的展销会、或者产品特卖会等等之类的小型的活动借用场地，这些都是需要收取一定的费用的，说白了，这些都是租金都是业主公共的收益，物业只是代为管理，并且这笔钱已经受到了法律的保护。这笔钱去哪了？物业：就不告诉你，就不告诉你从2016年3月，全国出现首个案例，晚报君就走访了自己居住的小区与几个朋友居住的小区，发现这些小区电梯里、停车场内、灯箱内均有广告投放。然而当晚报君向这些小区的物管询问广告收入去向时，大部分物管工作人员表示不清楚。部分小区的物管表示，广告费用已经划入公共维修基金，将用于公共设施维护管理。律师说：电梯广告收入归业主据肖律师介绍，根据《物权法》相关规定，建筑区划内的公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有，而物业服务企业或者其他管理人，根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。也就是说，电梯属于小区公共设施，产权归全体业主所有，在电梯间经营广告，必须经业主委员会同意，没有特殊情况，收入也应归全体业主所有。还有就是，物业公司如果在你家小区任何公共区域从事打广告、收取外来车辆停车费等经营活动的，你都有权利去讨要其经营所得，或者有权拒绝物业从事此类活动。《物权法》明确表示根据《物权法》第79条、第80条的规定，建筑物的共有部分的使用所产生的收益应由全体业主共同所有，由全体业主通过业主大会决定该收益的使用。而《物业管理条例》第55条也明确规定："利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用，而不经业主同意物业无权获公共区域收益。”小区现状但现实情况是，由于缺乏相关职能部门的指导，大驻马的大部分小区都还没有成立自己的业主大会，即便有业主委员会的小区，也没有很好地发挥应有作用。只有物业公司在行使“霸王条约”！小区的收益、物业费的使用和用途等，根本就是一笔糊涂账！这可能直接导致一些该让业主决定的事情现在却由物管“拍板”，没有业主委员会，物管也就不怕“下岗”，服务质量也就没有保障。维权对策其实要维护权利，在晚报君看来最有效的途径就是成立业主大会，找到正确的路径维权：1、向辖区街道、居委会投诉。按照《物权法》的规定，街道、居委会将受理此类投诉。2、向业主大会或业主委员会求助。3、向行业主管部门反映。4、向法院提起民事诉讼。以上可知，对业委会将公共收益以现金发放给业主这一做法，只要依据相关规定，由业主大会决定，并在小区维修基金充足的前提下，符合法律的规定，自然得到广大业主的拥护和支持。辛辛苦苦、年年不断的交了这么多年的物业费，可该给我们的钱却被私吞了！太气愤了！大家赶紧找到你家小区的业主委员会，如果他们不作为，就直接找物业公司问问，这些广告收入都哪去了？如果他们推脱你，那就多联合一些业主直接告他！法官一定会给你撑腰的！
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物业费交不齐 小区电梯被贴封条
核心提示：我家电梯被封了有一周的时间，每天回家上楼都变成一项挑战...
被贴封条的电梯
&&我家电梯被封了有一周的时间了，每天回家上楼都变成一项挑战，这么长时间下来，根本受不了。&家住日月豪庭的孙先生说。
8月2日，记者来到日月豪庭小区，看到住宅楼单元内的电梯不少都贴了封条，封条上标明为&包头市质量技术监督局高新分局封&，时间为日。&我们小区都是11层和17层的高层小区，没有电梯真的很不方便。目前小区内有80%以上的电梯都停运了，这都一周时间了，不知道该怎么办。&孙先生无奈地说。
孙先生说，日月豪庭小区存在很多问题，比如环境脏乱差，楼道内贴满小广告等。&小区环境一直不好，所以业主们就都不交物业费，久而久之，业主和物业之间的关系特别紧张。像我们家住在10楼，物业费和电梯维护费每月每平方米一共要1.45元，可这样的物业服务让我们觉得交这个钱特别不值得，电梯停运，只能继续缴纳相关费用了。&
随后，记者电话联系了该小区的物业公司&&家和物业公司，工作人员称：&物业费收不上来，就没法给电梯做年检，电梯年检不过关，相关单位肯定是要把电梯停运的，我们物业也很无奈。目前只能是先收费，然后给电梯年检。如果一个单元内有一个住户没有交费，那这个单元的电梯就没法年检，而电梯年检费是根据楼层高度而定的，层数越高，费用就越多，拿10层为例，每平方米的电梯维护费为0.8元，如果业主只想交纳电梯维护费，可以直接到居委会交钱，如果想把物业费和电梯维护费的1.45元都交了，可以到物业公司缴纳。&
记者致电市质量技术监督局特种设备检验所，工作人员说：&电梯属于人们生活当中的特种设备，所以需要维护和年检，如果年检不合格是不能投入使用的。像日月豪庭的电梯贴了封条，一种情况就是没有年检，另一种情况就是电梯出现故障。而电梯的维护和年检都是需要小区物业来承担的，到了年检的时间，电梯维护方要向质量技术监督局特种设备检验所提交申请，这样电梯才能完成年检，投入正常使用。像日月豪庭小区内多部电梯被查封，根据经验，应该不是因为电梯故障而被查封的。&
记者了解到，由于该小区业主没有成立业主委员会，而大部分业主都没有缴纳物业费和电梯维护费，所以辖区居委会和物业将合作给居民做思想工作，好让单元内的住户每户都缴纳相关费用，尽早给电梯做年检，以恢复使用。
（记者 秦凯莉 摄影报道）
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物业管理恶性循环的始作俑者及业主拒交物业费的法律依据。
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本帖最后由 绔宝 于
13:39 编辑
& && &&&我跟区物业办、街道办、居委会以及物业服务公司之间关于小区物业管理的事情打了好几年交道了。
& && &&&说说我的感受：
& && &&&一、有权不用：虽然《物业管理条例》给区物业办、街道办、居委会对于小区物业管理中的物业服务公司及业主的处罚惩治规定不多，但不是没有。如果把这些法律法规赋予你们的权力用好，也完全足够了。难道一个区物业办，还需要习近平总书记代表中央给你们一把“尚方宝剑”才做事吗？不要说你们没权，只是你们不做。
& && &&&二、方法用偏：遇到业主投诉草草了事，甚至张口就问“你交物业费了吗？”难道不交物业费的业主就不是业主，就不能就自己住的小区的物业管理发表意见和要求监督管理了吗？即使去现场检查了，也是草草了事，问题能不能解决不在他们的工作日程上。意思就是“我已经看过了，能不能解决是业主与物业公司的事情”。如果这样，要你们这个部门干嘛？把法律法规授予你们的权力又置于何地呢？！
& && &&&三、袒护物业公司：一旦遇到不缴费业主，首先就是一个观点“物业管理上的恶性循环就是业主不缴费导致的。”业主不缴费成了恶性循环的始作俑者。然而实际情况是怎么样的呢？业主第一年入住小区的时候，物业费交的足足的，妥妥的，但是物业管理上有问题，反应给物业服务公司。最后的结果是什么呢？物业服务公司当面一套背后一套，甚至给他们提要求的就是恶人。物业服务完全达不到政府规定的服务标准的情况，在实际服务中比比皆是，随处可见。连物业服务人员也都不知道有什么标准的存在。那业主怎么办呢？没办法。因为区物业办也拿物业服务公司没辙啊。作为业主唯一能做的是什么呢？很简单，捂住自己的“钱袋子“。这有错吗？在法律上是有法可依的，一是业主自我保护自己的合法权益，二是基于法律上的“不安抗辩权”。那到底“物业管理的恶性循环”谁才是根源呢？！
& && &&&综上三点形成一个主张，业主需要明明白白消费、安安定定生活。请职能部门履好职、做好事。
& && &&&最后，给个法律上“不安抗辩权”在物业管理上运用的法律知识：
& && &&&不安抗辩权在法律上的定义：
& && &&&“不安抗辩权”是指双方合同成立后，有先后履行顺序的，先履行的一方有确切证据表明另一方丧失履行债务能力时，在对方没有恢复履行能力或者没有提供担保之前，有权中止合同履行的权利。
& && &&&不安抗辩权在物业管理中的理解：
& && &&&首先，业主与物业服务公司基于《物业服务合同》形成物业服务关系，属于合同关系调整的范畴。
& && &&&其次根据《物业管理条例》之规定，业主于每年12月份缴纳次年的物业服务费用。业主属于先履约一方。物业服务公司属于后履约一方。现在物业服务公司出现什么情况呢？拿溧水小区普遍使用的《普通住宅物业服务等级和收费标准》来说，一般小区适用“三级二类”标准。其中举一个方面的例子说明。《普通住宅物业服务等级和收费标准》中规定“公共区域秩序维护服务标准与收费标准”项目中“三级”的其中一项要求是“安全护卫人员中45周岁以下的人员占总数的40%以上，身体健康，工作认真负责。”现在在溧水除了个别小区物业能达到这个标准外，99%达不到，都是退休老人做保安。这只是物业服务公司不能履行合同要求其履行债务能力的一个方面。
& && &&&如果有心的业主去看《普通住宅物业服务等级和收费标准》，会发现，现在的物业公司在70%以上的方面不具有履行债务的能力。依照法律规定，作为负有先履行的一方的业主有权“中止”合同履行权力。业主可以暂不执行交付物业费的义务。等到物业服务公司恢复了履行能力，如按照标准配备安全护卫人员后，合同继续履行。
& && &&&因此，请区物业办、街道办、居委会的领导看看，业主拒交物业费是基于法律的规定，依法行使权力的表现。请以后不要一来就说业主不交物业费是“物业管理恶性循环的罪魁祸首”。
楼主很是专业啊
现在这是个需要解决的问题
跟物业办打过几次交道，发现，物业办确确实实是废物
物管办不是管物业的，是为物业出头的
物业！是个干嘛的？就是坐着收钱的吧！
本帖最后由 同城 于
15:19 编辑
你又来了，祥林嫂。特么常发帖，你觉得小区的业主感受怎样？请不要回帖，嫌烦。
实际就是这样，不是业主不交钱，而是工作不做好，只想着收钱，就算有些业主不交钱，其他交钱的业主就要为这个不交钱的业主承担责任吗，管理太松了，弄虚作假很严重，希望出台政策，那些弄虚作假的人都要承担责任处罚。
服务标准达不到，业主诉求做不好，投诉无门唯有拒交物业费
业主不交物业费，物业可以通过诉讼判令业主缴纳。
物业不履行义务，业主似乎没有什么有效手段制约。
这是个很大的问题。
理性对待才好，物业企业要细心做好服务，业主也应该缴纳物业费，这样才能把小区共同维护好
物业的严重问题相关部门是清楚的，但相关部门就是要偏袒物业，就是不依据物业管理条例来处罚物业，广大业主又能如何。
刚刚看到中南锦城一个业主说拿房先交物业费的事呢，交了费享受不到应有的服务特别是前期的业主，以后自然不交费的越来越多，形成恶性循环。当然不排除有个别恶意不交费的
服务标准达不到，业主诉求做不好，投诉无门唯有拒交物业费
理性对待才好，物业企业要细心做好服务，业主也应该缴纳物业费，这样才能把小区共同维护好
对的，物业服务公司都做好服务了，业主就不存在这个不付钱的理由了。物业做好，我们小区基本上都愿意付物业费的。现在就是物业服务公司做不好，我们业主就随便掏钱。真的“冤大头”？还有人鼓励业主做冤大头？
支持楼主！
谁都想有个好的居住环境，水岸康城门禁不实行封闭，道路两边停满车，走路都快走不了了，停车位只要不是物业划的随便怎么停，喇叭按死了也没人管一下，随你堵去，简直无语
说的好啊&&现在物业太猖狂&&政府也是睁只眼闭只眼&&支持楼主&&顶起来
爱顺物业太垃圾，只会要钱，不干事，收不到钱就起诉，如果物业服务好，业主怎么会不交物业费
政府站在物业一边，服务标准达不到，业主诉求无门，只有拒交物业费，没毛病
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