开发商擅改规划 业主两年没拿到房产证
福桥商居小区
交房两年还没拿到证明房屋“身份”的房产证，自贡市富顺县板桥镇福桥商居的业主郁闷惨了。追问开发商，对方声称“正在办理中”，而板桥镇建设与环卫中心(以下简称“建环中心”)和富顺县规建部门却表示，开发商存在多处违规行为，且并未办理房产证。这到底是怎么回事？华西城市读本进行了走访调查。
房产证困局
居民：“正在办理中”听了两年，仍没拿到房产证
开发商：电话一直无人接听，代理人电话关机
规建局：未接到开发商办理房产证的申报
交房两年未拿到房产证
2009年，在板桥镇上做生意的张淑英(化名)和家人商量后，花了60多万元在板桥镇老粮站原址上修建的福桥商居购买了两个门面，合计100多平方米。2012年，补齐了剩余的房款的她顺利拿到了新房的钥匙。
由于是投资型购房，张淑英将房屋租了出去，并打算房价上涨后再出售。“买房子时，他们说房产证很快就能办下来。”张淑英说，然而交房一年后仍不见房产证踪影。焦急的张淑英开始联系开发商——宜宾市忠和房地产开发有限公司，对方电话中告知她“正在办理中”。
但这句“正在办理中”却成了接下来一年中，张淑英听见最多的话。“每次给他们打电话，都是这句。两年多了，我们还是没有拿到房产证。”
没房产证居民成“黑户”
“买房子就是想以后房价涨了可以卖出去，但现在根本卖不出去。”小区业主陈先生说，他在小区内买了一套房，最初打算自家居住，后因工作需要，他想将房屋卖掉在富顺县城购买一套房子。但由于无房产证，房屋至今仍然没卖出去。
“虽然有不少人来问，但一听说没房产证都不买了。”陈先生说，曾经他与一个有意购买的人已将价格基本敲定，但对方一听说没有房产证，立马表示不买。相对于陈先生来说，在该小区买房的居民，更多是用于自家居住。但他们对房产证迟迟办不下来也表示了自己的担心。
“老百姓辛苦了一辈子，花几十万买房子，却没得房产证。这就跟人没得户口和身份证一样，都是‘黑户’。”小区业主曾先生说，“假如哪天政府提出要拆迁或者其他的啥子，我们没得房产证，赔偿款都没得。”
开发商曾擅改楼盘规划
为了解小区房产证的办理情况，记者多次拨打小区开发商电话，但电话无人接听。随后，记者网上查询到开发商的电话，一男子接电话后表示“我们是外包公司，找人的话打另一个电话。”记者让对方提供电话，该男子表示“不晓得”。
对此，板桥镇建环中心相关负责人向记者介绍了该楼盘的一些情况。“项目是2009年开发的，但开发商未按照规划图纸建造，不仅擅自将绿化带占用修了房子，而且房屋修建的层数也不合规划。”该负责人说。
为何违章建房还能顺利交房？该负责人表示，“施工时，我们多次下发整改通知书，还断了他们的电，但他们自己接了电又开始修。我们没执法权，也没有办法。”记者又通过建环中心得到开发商的电话，对方告诉记者，此电话是开发商的代理人的电话，开发商已经去世。记者随即拨打该电话，但一直处于关机状态。
未接到开发商办房产证申报
昨日下午，富顺县房管局相关负责人表示，“我们没有接到他们(开发商)办理房产证的申报。对方只在2011年，前来办理过预售许可。”
“我们检查到他们还存在未修建物管用房和垃圾库等违规情况，属于未经验收的工程。”富顺县规建局工作人员说。据介绍，富顺县规建局曾在6月份开会作出决定，对开发商进行了处罚，并要求开发商在接受处罚后办理相关手续。
业主可追究开发商违约责任
此事该如何处理？四川泰和泰律师事务所律师张平表示，根据目前情况分析，由于开发商的原因，导致业主在购房合同规定时间内无法拿到房产证，业主可根据购房合同相关规定，追究开发商违约责任。如每迟延一天承担购房总价款万分之一的违约金。在协商不成的情况下，业主可以先行起诉，就已超过的期限要求支付违约金。此后开发商仍然不能办理房产证的，可以再次起诉追究后一段时间的违约责任。华西城市读本记者 梁鹏 摄影报道
本文来源：四川在线-华西都市报
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用微信扫描二维码分享至好友和朋友圈    2012年洛阳的刘女士从某开发商手中买下了一套商品房。很快房屋竣工，开发商将房屋钥匙交给刘女士完成房屋交接。由于没拿到房屋产权证，刘女士出售、出租这套房屋的想法全部落空，新房被迫闲置。她多次找开发商索要房屋产权证，均被开发商以各种理由推托。刘女士认为，开发商一直拖延没有办理房屋产权证是一种违约行为。并且这种违约行为导致自己不仅卖不了房连租房都成困难，严重影响了自己对该房屋的收益，开发商应该为自己违约行为所造成的损失承担责任。面对刘女士的追问，开发商表示，已在合同规定时间内将房屋钥匙交付给刘女士，刘女士也取得房屋并使用，房屋已经交付完毕。并且双方的房屋买卖合同也没有约定开发商必须在多少天之内办出房产证，所以自己不存在所谓的违约问题，也没有义务承担任何赔偿责任。
    那么，交钥匙到底算不算已依约交房？刘女士因拿不到房产证而受到的损失，究竟该由谁“埋单”呢？
    洛阳律师杜鹏点评
    交付房屋钥匙不完全等于交房。法律意义上的交房，应包括占有转移和所有权转移。首先，占有转移在我国商品房买卖合同司法解释中明确规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，也就是俗称的“交钥匙”。因此，购房者领取住宅钥匙就视为房屋的交付使用。其次，所有权转移就要求出卖人在合同约定的期限内使房屋达到合同约定的交付使用条件，并按照合同约定的方式通知买受人办理房屋交接手续，买受人在通知所确定的期限内办理完毕房屋交接手续，如交付房产证，实现所有权的转移。所以，交钥匙仅属于事实交付房屋，但因其缺少交付房产证这一环节，这种交钥匙的行为，属于不完全交房。
    对于房屋出售方办理并交付房产证的时间，如果购房者与开发商之间未作约定，购房者该怎么办？
    根据我国有关法律的规定，无论双方在合同中对此有无约定，如果由于开发商的原因导致购房者未能在房屋交付使用之日起90日内取得房产证的，除开发商和购房者有特殊约定外，开发商必须承担相应的违约责任。
    这样说来，开发商向购房的刘女士交付房门钥匙后，一年内仍未能办理并交付有关房屋的房产证，其行为已经构成违约。刘女士可以据此向开发商主张违约责任。如果合同没有约定违约金，可以按照有关金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。当然，为避免此类纠纷产生，购房者最好在购房合同中对房屋交付使用的条件及违约责任作出明确约定，并且在接受开发商房屋钥匙之前做好审查工作，这样才能更有效地保护自身的合法权益。
    律师提醒
    在商品房买卖过程中，交房环节需要注意的法律问题：
    1.商品房的完全交付是占有转移和所有权转移的结合，消费者在接受交房时一定要审查房屋的各项设施条件是否符合法律规定和合同约定，还要办理房屋所有权转移手续，实现房屋的真正交付。
    2.在商品房逾期交付的情况下要看开发商是否存在免责事由。如果开发商逾期交房存在免责事由并且已履行告知义务那么开发商则可以不承担逾期交房责任。但如果开发商存在免责事由但未在《商品房买卖合同》约定的期限内告知购房者，开发商仍然要承担逾期交房的违约责任。如果开发商逾期交房不存在免责事由，则开发商需承担商品房逾期交付的责任。这个责任包括开发商支付逾期违约金和在一定条件下购房者有权解除合同。
    3.商品房交付不当通常包括两种情形，一种是交付的房屋及其相关资料有瑕疵但能补正的。在此情况下，购房者有权拒绝接受交付，并可要求开发商补正。如因补正而构成逾期交付时，开发商应负逾期交付的违约责任。我买的商品房现在交房了，但是房产证还未办好，我现在想转让，转让手续如何办？银行的按揭能否直接过户？房产过户的相关费用有哪些？大概要多少？
1、可以先签定房屋买卖协议，让买方交纳定金，然后只能等两证（《房产证》
和《 土地证》）拿到后才可以与下家具体办理买卖过户等一切手续；
2、费用问题：（以下是马鞍山的税费规定，各地有差异，但大同小异仅作参考）
a、你购此新房办证时的费用包括：
维修基金：1.5%
产权登记费：150.00左右。
其他相关费用：如燃气开户费等。（具体各地各开发商收费不一样）
b、卖出时的费用：
印花税：0.05%
交易手续费：3.00/平方米
中介费（如果通过中介的话）：100.00（各地不样）
3、具体的准确费用须到当地房地产大厦去查寻。
其他答案（共3个回答）
限转的，可以通过中介办理期权转让，不过要承担一定风险！
你要查查对方买卖合同是否进行备案，现在一般地区都实行预售登记备案制度，如果已备案，你要到房产主管部门将原备案合同注销再到开发商处重新签订合同，但主管部门不一定会...
你是哪里的？我们这改名分几种，一种关系硬，花点人情钱，一种没关系，改不了，还一种关系不硬的或者开发商那可以改的，费用在3000-4万不等，还有，如果房管局备案了...
是怎么买的呢？卖的操作跟买的时候差不多~~可以个人对个人出售，也可以委托中介公司~~
你自己找买主的话，比较费心，而且中间没有保障~~
委托给中介公司的话，比较...
guohuiwxj:你好！
建议你不要买！
1、购买成本高，对方已经办理按揭了，什么原来的商品房买卖合同已经生效，你和原来购房人交易属于二手房交易，而且是没有满...
购房者提出退房必须符合一定的条件，否则，不仅达不到退房目的，反而还要承担单方违约责任，因此购房者单方提出退房前，一定要审视自己提出的退房要求是否符合一定的退房条...
答: 一般都是这样，如果合同没有说不准转租，你可以转租，让你的合同满一年，然后解约
答: 更大家一样，起床、吃饭、上班...大家不要把我偶像化、神化了！我只是个平凡人~
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向开发商索赔难 交房一年没拿到房产证如何维权
[导读]从办理房产证的程序上可以看到，能够办理房屋产权证的前提是确定开发商已经进行初始登记，即完成大产权。随着我国社会经济的发展，房产证愈来愈成为人们广为熟悉并经常运用的权属证书。可是在商品房买卖中如果交房后迟迟拿不到房产证怎么办呢，交房一年没拿到房产证能否索赔，这样的问题我们会在下文为您展开详细介绍。
您签订的商品房买卖合同第十六条关于产权登记的约定& 出卖人应当在商品房交付使用之日起日内办理完房地产初始登记，因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列第项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的向买受人支付违约金。3、当到了约定时间不能办理产权证的时候您要搞清楚开发商有没有办理产权登记，如果是开发商的责任导致不能办理产权证可以依照合同追究开发商责任。&首先我们来看看办理房产证的程序第一步：确定开发商已经进行初始登记，即完成大产权购房合同中应对开发商办理初始登记的时限加以约定，尤其是开发商办理初始登记的最后期限以及办理完毕后的及时通知义务等，明确不及时办理应当承担的赔偿责任。第二步：到管理部门领取房屋（地）所有权登记申请表可以事先向开发商询问，产权证应该在哪个部门办理，然后直接向该部门查询，以免跑冤枉路。如果要办两个证，有可能要跑两个部门，领两份不同的申请表。第三步：拿测绘图（表）由于测绘表是登记部门确定产权证上标注面积的重要依据，因此是必需的材料之一。第四步：填写表格、盖章、领取相关文件在前面询问相关部门时，一定要明确需领取哪些文件，一次领齐全，免去奔波之苦。第五步：缴纳公共维修基金、契税无论是小区收取还是由银行代收，都需要保留好缴纳凭证，这两笔款项的缴纳凭证是办理产权证的必需文件，一旦遗失会影响产权证的办理。第六步：提交申请材料主要包括以下几种：盖章的申请表房屋买卖合同签订预售合同的买卖双方关于房号、房屋实测面积和房价结算的确认书测绘图、房屋登记表、分户平面图两份专项维修资金专用收据契税完税或减免税凭证购房人身份证明（复印件核对原件）共有的提交共有协议银行的提前还贷证明不同地方的具体要求不同，一定要提前询问清楚。一定要保存好管理部门给的领取证书的通知书，并按照上面通知的时间领取产权证。第七步：按照规定时间领取产权证，缴纳印花税和产权登记费、工本费等仔细核对产权证的记载，尤其是面积、位置、权利人姓名、权属状态等重要信息。第八步：办理抵押登记有些贷款银行允许自己办理产权证并且不扣押产权证，只需办理抵押登记即可。这种情况下，办理手续需要提交的文件通常包括：房屋所有权证，共有的房屋还需提交共有权证、共有人同意抵押的书面意见国有土地使用证借款合同、抵押合同抵押人、抵押权人签署的房屋出租情况说明抵押权人为金融机构的，提交金融许可证、营业执照通常这个手续可以与领取产权证同时办理，可以提前准备好相关文件。不同地方的具体要求不同，一定要提前询问清楚。第九步：将产权证交给银行扣押如果贷款合同约定，需要将产权证交给贷款银行扣押。按理讲，办了第八步就可以不用再把产权证交给银行扣押了，但是有些银行不放心，往往还要扣押购房合同正本，以求“三保险”。&& 从办理房产证的程序上可以看到，能够办理房屋产权证的前提是确定开发商已经进行初始登记，即完成大产权。随着我国社会经济的发展，房产证愈来愈成为人们广为熟悉并经常运用的权属证书。可是在商品房买卖中如果交房后迟迟拿不到房产证怎么办呢，交房一年没拿到房产证能否索赔，这样的问题我们会在下文为您展开详细介绍。一、交房一年没拿到房产证能否索赔& 根据《商品房销售管理办法》的规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。& 如果因为开发商延迟报送资料致使购房者不能拿到房产证，是否可以索赔主要是看双方在商品房买卖合同中如何约定。如果合同内容约定了：出卖人应当在商品房交付使用后多少日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的向买受人支付违约金。双方约定得非常明确，而且事实也清楚地表明开发商没有在约定的期限内向房地产行政主管部门报送资料，违约行为显而易见。& 由于开发商的原因而导致购房者不能按期取得房地产权属证书，所以开发商理应向购房者支付违约金。这个问题的关键就是到底是开发商延迟报送还是房地产行政主管部门在延迟办理。购房者不要仅仅听信开发商的解释，应该在合同约定的期限届满后及时到有关房地产行政主管部门查询，如果本人不便办理，也可聘请律师进行调查，以维护自己的合法权益。& 开发商无论是迟延交房还是迟延办房产证，都是让购房者很头疼的事情。事实上开发商迟延办房产证一般都是违约的行为。那么开发商迟延办房产证的责任有哪些？对于购房者来说，如果开发商迟延办房产证怎么办？买商品房最关键的是要拿到房产证，只有这样，购房者才能真正成为房屋的主人，但实际上，开发商逾期办证的情形屡见不鲜。购房者首先应当了解开发商逾期办证违约吗这一问题，才能够进一步解决。如果购房者想追究开发商的责任，又该怎么计算逾期办证违约金呢。下面我们就来具体解决这两个问题。二、开发商逾期办证违约吗& 我国《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条明确规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”& 我国《最高人民法院关于审理商品房买卖合同合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成的房屋的，自房屋交付使用之日起日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起日。”& 由此可见，出卖人负有将房屋所有权过户登记到买受人名下的义务，买受人享有登记请求权。如果出卖人未按照合同约定或者法律规定的期限为买受人办理房屋产权证，那么出卖人应当承担相应的违约责任。三、怎么计算逾期办证违约金& 逾期办证的违约金究竟应如何计算呢？一般情况下，如果合同中明确约定了违约金或者违约金的计算方法，则依照合同约定计算；如果合同中没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。& 其中“已付购房款总额”，包括买受人支付的首付款和通过银行按揭贷款方式支付给出卖人的按揭贷款。在司法实践中，“逾期贷款利息的标准”一般按照中国人民银行同期基准贷款利率之上加收确定逾期贷款利率，或者按照中国人民同期贷款利率计算。& 按照法律规定，及时办理房产证是开发商的义务，如果开发商没有正当理由而逾期不办理房产证，导致购房者迟迟拿不到房产证，那么购房者应当及时收集证据向法院起诉主张违约责任。由于打官司需要履行大量法律程序，购房者最好请律师协助解决，毕竟关系到能否拿到房屋产权。四、开发商延迟办理房产证怎么办开发商延迟办房产证应该承担以下责任：（一）按合同支付违约金开发商延期办证，购房者要求其承担延期办证违约金的，基本上法院遵循以下原则：如果双方在购房合同上有约定的，可以按约定支付违约金，发展商不能以办好的房产证是抵押给银行而并不交给业主为由不承担违约责任。诉讼期间，开发商仍未给业主办理房地产证，法院会给开放商一个合理的期限，违约标准按照市有关部门制定的指导租金计算。未取得竣工验收证书而将房屋交给购房者，购房者入住后又以延期办证为由，要求发展商支付违约金提起诉讼的分两种情况：1、若诉讼期间发展商已取得竣工验收证书，支付违约金的时间按合同约定从取得竣工验收证书的天起算；2、若诉讼期间仍未取得竣工验收证书，支付办证违约金的条件未成熟，购房者将得不到延期办证违约金。但开发商未取得竣工验收合格证书就提前交房的行为已经违反了《中华人民共和国城市房地产管理办法》的规定，购房者应拒绝入住，法院可以限定开发商在两个月内办好竣工验收合格证书，否则将支付延期交房违约金。（二）滞纳金因开发商的过错导致法院判决退房还款的，购房者因未按期还款应付银行的滞纳金则分两种情况：1、如果是产生退房责任前，业主不按时向银行支付供款产生的滞纳金由业主承担；2、如果产生烂尾楼或其它情况，业主看到房地产开发商不能如期交房，在停付供款时，要预先告知银行和发展商，这样责任不在业主，由此产生的滞纳金由开发商支付。另外，在房屋预售合同中，购房者通过银行按揭向开发商支付购房款，如果发生了纠纷，银行可以作为第三人参加诉讼。房产证是指购房者通过交易，取得房屋的合法所有权的证件。可是对于购买的商品房很多购房者往往不知道该怎么办理房产证，即使是去房管局咨询，也会被告知需开发商先提供大的产权证，才可以办理。如果开发商迟迟不给办理，那购房者就一直无法拿到属于自己的房产证。所以当遇到住进新房却无法拿到房产证的时候，可以先咨询专业的房产律师能否自己办理房产证，怎么办理商品房的房产证，开发商延迟办理房产证怎么办，能否索要违约金，违约金又该怎么计算，以此用法律的武器来维护自己的合法权益。
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