要在美国投资房地产？ 这些你不能不知道！
近些年来，海外房地产投资一直都深受国人青睐，而美国的房地产投资是国人投资地之一。在美国一些尚待开发的地区，如果有开发前景，买下一小块地也许就能发了财。当然买地是有风险的，土地不开发反而会成为负担。当然，在投资房地产上，最流行的方式是购买独立的家庭住宅
投资美国房产有两个方面需要考虑:
一是租金回报率;
二是资本增值空间。
租金的优点：投资风险较低，能产生现金流，从而保护投资者免受利率冲击，同时减少持续现金投入的潜在需求。
租金回报率的计算
租金回报率 = 净房租年收入 / 购房总价
净房租年收入= 年租金收入 - (房屋持有费用 + 出租产生的相关支出)
房屋租金年收入
房屋租金年收入的估算可以使用附近社区同等条件的出租房屋的租金作为参照。房产经纪人可以帮助您找出周围同等条件已出租的五到十套房屋,筛选出出现次数最多的租金价格,房屋租金年收入应使用比该数字稍低的价格。以后在实际出租房屋的时候也应遵循此方法确定房租价格。
房屋持有费用及出租产生相关支出
一般包括：房产税、房屋保险、社区费、维修费、空置期分摊、出租管理费等等。
房产税：房产税的税率在每个州有所不同,从1%到3%不等。
房屋保险：根据房屋价值、投保内容保险费用不等。
社区费：独立屋一般没有社区费,但有些独立屋所在的区域有社区规划、大门及社区公共设施,因此要交社区费。
空置期分摊：通常购买的房屋很少能立刻找到租户，总会有一段空置时间，因此在计算每年平均净房租收入的时候，应把空置时期的租金扣除。一般租赁合同为一年期, 到期可续约。我们以两年租约计算，平均空置时间估计为一个月，空置期分摊到两年即半个月租金。由此可见合理的房租价格可以有效的减短空置期。
出租管理费：租赁经纪人可以大大减少您的工作和时间，帮您选择合适的租客。并处理一系列在租房期间发生的事务，如房屋维修等。
资本增值的优点：具有产生长期资本收入的潜能。不足之处在于持有该类投资性房地产期间需面临利率风险，如果按揭利率上调，很可能要向房贷月供贴钱。资本增值空间较大的一般是独立屋。
在房地产行业中，有一句名言，那就是地段、地段还是地段。地区的选择直接关系到房子升值的速度，要知道不不是美国的房产都能升值，而是位置好的房产能升值。
好地段可以从以下四个条件来判断:
1.拥有优美的景色和良好的自然环境。
2.所处的商圈有增长潜力。
3.具有便利交通而且能够让房主获得较高质量的公共服务的房子增值潜力巨大。
4.最后也是最关键的,要能满足人们的虚荣心和声望的要求。
选择配套齐全的社区、选择优秀的学区、关注当地就业状况、选择房间多的房产、选择维护费低的花园都是选择购买房产的重要信息。
除此之外，还可以通过加建改建Buy-and-Rezone和旧屋翻修 Flipper 实现房产的增值。投资者通过低价买入旧房屋，短期内装修翻新，改建旧屋的格局和用途，再以高价售出，获得不菲的经济收益。在纽约、洛杉矶等大都市，一栋并不起眼的荒废老屋，经过打造后却能卖上好价钱。
改建翻修的过程并不容易，需要的不仅是时间和资金，更需要根据房屋的实际状况做非常细致的规划。政府的各项审批需要大量时间，对房子结构、水电、草坪、地下水的检测一项都不能马虎。
哪怕只是加两个插座，看起来很小的活，背后涉及到要接线，挖槽，钻孔,连线还要考虑各种安全管道，这样便是又增加了一天的工期费用。如果对建筑商选择不当，遇上工期拖沓纠纷不断的，那更是哑巴吃黄连。
因此房产投资人的翻修经验、对市场行情的了解、对预算的控制，以及对建筑商的选择都会最终决定旧房翻修的利润。
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纽约曼哈顿哈德逊花园公寓
坐落时代广场商圈，曼哈顿的价值洼地，投资的保险箱！!
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周边高端项目及生活配套设施云集
时代广场/Hell’Kitchen餐饮区 / 中央公园 / 文艺区 / Hudson Yards纽约最新城市综合体近在咫尺
便捷交通，地铁7号线和A/C/E线，多条公交线路及林肯隧道
24小时管家服务，停车场泳池顶层露台健身会所配套
【纽约曼哈顿哈德逊花园】（615 10th Avenue, New York, NY 10036） 坐落于世界中心——纽约曼哈顿最繁华的时代广场商圈，拥览整个纽约的倾城繁华。项目地块面积：25,104 平方英尺，将开发成商住两用楼盘，总建筑面积约为142,241平方英尺，共7层，包含：底层和负一层的商铺约36,499平方英尺，以及2层到7层的82套出售型公寓。
公寓的平均面积为874平尺/套。项目底商29,000平尺已经签署了20年的长期租约，租客为纽约第一大零售百货集团、美国第二大零售百货集团——Target (塔吉特百货)，预计在2019年正式入驻。
项目底层29,000平尺的商铺已和美国第二大零售商、纽约第一大零售商Target（塔吉塔百货）签署20年的长期租约合同（注：纽约无沃尔玛百货公司进驻），Target将为本项目带来源源不断、稳定可观的人流和现金流，商圈人气势将上升到一个新高度，人气爆棚指日可待。
曼哈顿高品质楼盘，超低价格引爆市场
稀世珍品，值得拥有
时代广场周边稀缺可售的全新项目，本项目不仅弥补了此项空白，并且豪华装修，配套设施齐全，顶层露台、健身会所应有尽有，且有24小时管家服务等。本项目预计以平价来引爆市场，出售均价$2,000/平尺，低于周边市场均价$2,900/平尺，势必引来市场的热衷青睐，销售行情非常乐观。
登陆世界之巅，曼哈顿时代广场
项目位于纽约市曼哈顿时代广场核心商圈，拥览倾城繁华，把握世界脉搏，在寸土寸金的黄金地块，尽情享受这一个集商业繁华、商务办公、餐饮娱乐、 百老汇剧场、交通枢纽于一身的世界高度。除此以外，别无他处。
从项目步行5分钟至时代广场
往北步行15分钟至中央公园
李嘉诚说：投资房地产认准 地段地段还是地段，人口人口还是人口。
大城市资源集中，涨！中心区趋之若鹫，涨！
曼哈顿稀缺小户型
泳池、会所、健身房，配套设施齐全。易转手易出租，势必会迎来纽约客的追捧。
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从事金融相关领域工作数年，实战经验丰富，对于行情分…拿着血汗钱去投资 其实美国房产并不靠谱
中国经营报
日，美国大选计票结果显示：共和党候选人唐纳德·特朗普将成为美国第45位总统。唐纳德·特朗普曾经是美国最具知名度的房地产商之一，人称“地产之王”。特朗普的上台会不会是国人去美国投资房地产的机会？听上去不错，但实际呢？我的朋友陈先生刚刚把他位于波士顿市郊的一栋别墅脱手，成交价73.68万美元。扣除6%的经纪佣金，律师费、契税、登记费等交易成本，实际到手不到70万美元。这套房当时以73.8万美元购入，账面直接亏损4万美元。房子不错，面积有4000多英尺，还有一个1.5亩的前后花园。由于陈先生是外国身份，按照美国法律，必须先在房款中预扣15%作为税款押金，等到下一会计年度结束，在确认没有拖欠任何税款后才能收回。2013年，不能不算一个购房的好年份，但他还是亏了。从数据上看，到目前全波士顿的房价升幅至少都有30%以上。但似乎都是理论，只有你抛售的时候才知道有多少买家肯接手。据代办交易的某华人律师透露，他们近年每个月的成交大概在60套左右，这是前所未有的好光景，但似乎都是中国人在热情高涨地涌入。这里既有买来给儿女在美国读书使用的，也有赌人民币贬值、美元升值的预期。但即便人民币真的贬值，美元升值，也不会在瞬间一蹴而就。因为人民币国际化备战已久，中国央行应该有足够的风险预见，希望成为全球储备货币的人民币不可能在刚刚开放之初就出现巨大贬幅，否则，谁还会再对人民币持乐观信任？想当年欧元刚上市，最低曾兑美元1∶0.82，后来一路飙升。美国基本上每七八年左右就会经历一个经济周期。房市似乎每十年便会有一个谷底，1988年、1996年、2008年，实际上美国政府也一直在用地产税和利率牢牢掌控着房地产价格。而中国目前还没有对居民住宅征收房产税，持有时几乎还是零成本。美国则只是听上去便宜。如陈先生仅房产税每年就要支出约1.5万美元（按约1.5%的房产税率），再加保险、剪草修枝、水电煤气等每年大概要3万多美元维护，约合20万元人民币。这都不要紧，要紧的是没人住，很多中国人的房屋都在闲置。虽然拿的是十年签证，每次入境都会给6个月的逗留时间，但不要忘了美国的全球报税制度！按美国税法规定，外国人在美国境内三年加权平均住满183天，必须全球报税。每个年内有过5万美元以上资金往来的账户都必须逐一申报。全球收入无论在哪里，都必须按一定比例征收所得税。隐瞒一个账户罚款1万美元，同时还要按实际规模补缴税款和承担法律责任。现在很多中国人都不以为然，拿着血汗钱去美国投资，早晚有一天会被“关门打狗”。加拿大温哥华已经通过了“针对海外投资者的房地产附加税”；英国伦敦也正在对海外人士所购房产进行全面摸底调查。美国难道就会落掉？别忘了美国可是一个典型的法制社会，容不得你有半点侥幸。一位房屋经纪人表示：“实际上现在很多人已经形成了一个无形的利益群体，从律师、经纪、政府乃至其他华人机构，都迫切地希望大量的中国人带着钱涌入，因此我们听到的总是最好的声音。”可即便将房屋出租，容易吗？遇到好的房客还行，否则恐怕连租金也收不到。美国法律对租客有明显的倾向性保护，即使交不起房租，你也得至少保障他住满6个月以上。其间他要是失业生病，你还要尽义务照顾。美国的房租收益率理论上在3%左右，但若扣除维护成本，例如剪草、维修、房屋折旧、物品添置等等也所剩无几。
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美国房产投资干货分享：“从零到一”我只用一个月
　　“2017年7月，我决定投资美国房产；2017年8月我选择了与曼哈顿隔河相望，十分钟入主曼哈顿金融区生活圈的高级公寓。短短一个月，我不再是海外房产投资的‘小白’，而且找到了防止人民币贬值和国内资产价值缩水的好工具。”　　　　七月的某一天，朋友又说起了她在纽约买的房子，“看看，地上两层带车库的，“Lydia拿着照片一摞照片一张张地解说，”一楼客厅、厨房、餐厅、卫生间，二楼三间卧室加两个卫生间，我还要挖个游泳池，种点郁金香，想想都美死啦！”好像在夸她自己的孩子。　　我听了好几次，但心里还是不屑一顾。摆着好好的江浙沪包邮区的房子不买，为什么要去美国买。不过看了照片我承认，她的房子真洋气，又大方又休闲，江南小家碧玉的房子是比不上了。更何况，现在苏州的房价是越来越贵，带庭院的独栋小别墅已经是想都不要想的天价了，可望而不可及；平心而论，普通白领和工薪阶级只能买买小高层，18楼、20楼的，紧挨着高速公路，一点都不小家碧玉。　　以为就要在这个生我养我的寻觅一套小房子然后过一辈子的我，却做出了一个我曾经想不通也不敢尝试的决定&—去美国买房。　　我是从大学毕业后自己创业的，自己的公司和品牌在我多年的精心经营下也培养得小有规模，想加盟我们品牌开旗舰店的人排着队想和我谈，而我也从初出茅庐的青涩的小姑娘熬成了能和几个大男人同一张桌子上吃饭谈合同的独挡一面的女人。水到渠成的，看着国内房价水涨船高，越来越心急着想要买套好房子。不仅仅为了安家，更是想投资，毕竟房子是最稳定的不动产，买什么都不如买房子来的有保障。　　但是就在看房找房的过程里，我却发现，原来，和我想象的不一样，很多不对劲的地方也开始凸显出来。　　先是广州政府出台“租售同权“政策：房屋的租客与买家在子女就读等方面上享受同等权利，引起市场一片恐慌。虽然我身在苏州，不在广州，但是政府这明显是醉翁之意不在酒，针对的何止广州一个地方，打击的是整个市场，拿广州先开刀。　　接着又是上海政府做出表率，推出两块全国首例要求100%自持的土地。也就是说，该土地上的房产只能租不能售， 一副要根绝“地王”出市打压房价的气势。　　　　上海？离苏州可是只有两个小时车程，我连出去谈生意坐飞机都是去上海浦东飞机场，现在上海政府这样的举动，着实吓出来我一身冷汗，不禁让我开始细细思量起来：现在中国内地房地产市场这样捉摸不透，要是一不小心做了房地产市场最后的接盘侠，那我十多年的心血不是都付诸东流了？再看看国内通货通膨水平那么高，人民币又持续贬值，万一买了房子资产价值流失，租金收不回，想卖又卖不出去，那可怎么办？　　这么一想我是越想越慌，连着几个礼拜没睡好，就这样一个月顶这两只黑眼圈不停地研究这个事情。就在我在互联网上不停地查阅信息，又积极地听各方讲座的时候，手头Lydia送我的大洋房的照片却突然给了我一个激灵，说不定投资海外房产才是出路？　　有了这个思路，我像是找到了解谜的钥匙。查阅了相关资料以后，我专门打了电话咨询熟识的理财。在她不厌其烦听我提出一个又一个疑惑并解答后，我也终于醒悟了：通过购房置业进行美元资产配置，已经是国内中产阶级理财的一个大趋势。　　诚然，强大的国力和政府支持肯定是美元投资最坚固的保证。更何况，在现在人民币一路贬值的情况下，国内资产容易在无形中缩水，用美元理财来达到资产保值功能首当其冲。再加上美国2008年经济危机后房价一度下滑，现在正值飞速回暖中。在现在美国房价还没反弹到最高点，但呈上升趋势的时候，买房最划算，用来投资再好不过。而且我也有其他心思，以后小孩出国留学肯定是去美国，如果有个自己的房子也能安心。　　自诩英文很好的我，在Lydia的帮助下，开始地毯式搜索美国的房源。连续与美国各大房源网站搏斗了三四天后，我摸索出了一些门道，为了核实我的想法我又联系了专家，最后做出了一个坚毅的决定：在纽约买房。　　　　我主要考虑这些原因：一、纽约是世界之都，北美人口和新移民最多的城市，但在纽约真正有房产的人却很少，所以租房的需求非常大，而寸土寸金的纽约房租每隔几年就涨一轮，所以一旦买到了纽约的好房子就等于拿到了一个下金蛋的母鸡。二、纽约房产非常稳健，几乎年年增值，究其原因，还是纽约的地位特殊，说白了全世界的富豪的眼睛都盯着纽约，只要一有房东愿意卖房子，立马有人竞价收购，所以退出机制很好，留给我的余地多资金控制自由。三、可以为子女多个选择多条路。纽约名校众多，距离波士顿和华盛顿特区都只要三四个小时的车程，以后子女留学也方便，房子留一间自住，其他的用来出租，收来的房租还可以用来支付学费和生活费。　　这样一来搜索范围大大缩小，不过纽约各个区差异很大，曼哈顿是黄金戒指上的钻石，是最好的地盘最稳固的金汤勺但也是最贵的地区。根据美国专业房地产信息查询网站Zillow房屋价值指数显示：曼哈顿租金中位数高达$3350，比纽约平均租金高出450美元。看来曼哈顿是“存放资金的避风港”这名号不是白来的，投资回报果然稳妥。不过纽约曼哈顿的天价购房成本也让我望而却步。在搜索过程中，我发现了一个有趣的现象：越靠近曼哈顿的地区，或者说去曼哈顿交通越便利的地区，越受欢迎，简直是以曼哈顿为中心向外呈放射性扩散。　　这样一来我好像摸到了一些门道：有没有又靠近曼哈顿，房价又不那么离谱，性价比高、环境又好的地区呢？最好当地房地产市场的发展还没触及天花板，前景好，这样作为投资正是好时机。　　有了大致的思路，我就订了机票飞到了美国，一边在美东地区旅游，转一转，一边着手准备找靠谱的房产经纪。通过Lydia介绍，我找到了一个定居美国20多年的台湾人，以前是中学老师，退休了做房产经纪，人很是儒雅，思路清晰有条理。Lydia说他不为挣钱，学校的退休金都用不完，做房产经纪纯粹是兴趣和为了结交朋友。我一听心里很是高兴，这样他介绍的房子肯定靠谱。　　和房产经纪老教师见面那天，我首先讲了一番我的想法。听了我的一席思路，老教师连声说我真内行，夸得我都不好意思了，只能赶紧请教他该买哪儿的房子。而他推荐的地方，果然让我眼前一亮。　　“二分之一曼哈顿房价，但是十分钟入主曼哈顿金融区生活圈。”他说，“我要推荐的地方，在曼哈顿对岸，十分钟就能达到曼哈顿黄区，但房价只有对岸曼哈顿的二分之一，这个地方就是新泽西泽西市的Newport区。”我一查。果真如此，泽西市被称为纽约的“第六区”，Newport区与曼哈顿仅隔哈德逊河(Hudson River)对望，但房价及房源相对便宜，性价比极高，被专业地产杂志The Real Deal预测为下一个曼哈顿的卫星区。　　&　　行事颇为果断的我，第二天就去Newport实地考察。我们特意从曼哈顿出发，乘坐PATH地铁去Newport，一路直达，非常便利。经过我一番考察，Newport路面宽大，楼房密度低，这世外桃源果然不假，让人感觉豁然开朗。少了些纽约曼哈顿的嘈杂与人和人之间的喧嚣，宁静的感觉让我一下子认定是个买住宅房的好地段。　　据房产经济老教师介绍，现在留学美国的精英层越来越多让孩子来东部读书，而纽约就是他们首选，所以租房需求非常大。而曼哈顿金融区华尔街的精英们，也偏爱在出行曼哈顿交通便利的地方租房。所以现在的趋势就是，住在曼哈顿，生活在新泽西。所以，傲居哈德逊一线水岸、地处华尔街之西优越区位的Newport，自然是吸引着大批想要在纽约租房人的眼光，市场回报非常丰厚。　　　　不过他接着说，近年Newport新港社区虽然兴起一批出租型公寓建筑，但出售型公寓屈指可数，中建美国旗下公司Strategic Capital开发的哈德逊泊岸高级公寓。我一听很是开心，之前在国内做research的时候就了解到很多在美国的中国开发商，而中国建筑不仅是大型央企，在2017年位居《财富500强》第24名，品质价值毋庸置疑。从投资角度来说，买房子无非图一个”稳“字，在美国买房，”稳妥“更是重中之重。而一个好的开发商他们开发房产的眼光也是极优的，选择的项目肯定是稳妥的，所以中建开发的房产让我觉得值得信赖。　　　　在当地观察时我还发现，24小时运营的PATH站距公寓仅有500米，可以7分钟超快速抵达曼哈顿Downtown，14分钟直达曼哈顿Midtown。根据放射性租房理论，离曼哈顿如此便捷的地区，租金收益肯定是稳固又看涨。而且现在Newport是泽西市的商业中心，也是大纽约地区著名的高档住宅小区。高素质的居住人群，成熟的社区环境，使Newport成为大纽约地区越来越炙手可热的房地产市场。飞速发展中的房地产市场，正是我说的投资的好时机！周边各类型大超市、购物中心也很是齐全，桃花源般的环境，自住都是不能再好的选择了。　　咨询了Strategic Capital的销售顾问后我得知，这个公寓一共有两栋出售型公寓住宅楼。75 Park Lane(37层)和Shore House(7层)，分别含358套公寓和71套公寓，是Newport地区目前仅有的两栋新建出售型公寓！建筑外观和风格上，75 Park Lane稳重大气，Shore House清雅别致，二者相得益彰，能够极好地满足市场需求，商业前景十分看好。这个公寓，每次只限量发售，而目前新的一层公寓刚刚开始销售，顾问告诉我好的房源一般会在几天内被抢购一空。　　　　之后，我们在美国创业资本投资顾问的陪同下，去建筑工地做了实地考察，并得知，现在两栋公寓地基混凝土部分已完成约70%，目前正在浇筑底层的楼板和排布地下电缆和管道。我看了很是满意，于是当即决定着手购房。购房准备中，我不得不感慨，我也算赶上了海外资产配置的大趋势，而且遇到了贵人相助。　　说了这么多，从开始考虑购买海外房产一直到最终落实我一共用了一个月左右的时间。我觉得最重要的环节就是对海外地产项目的筛选。海外房产投资无非就是在资产保值的基础上，进行二次出售或者租赁。所以在筛选过程中，一定要找到有经验的朋友帮我们选好地区进行投资并对未来该地区内的地产行业进行预估。这样才能确保投资后房产升值或者房产易于出租。我们也才能算是真正找到了防止人民币贬值和国内资产价值缩水的好工具。
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