案例分析题1 .某物业管理项目招标书中规定：项目采用酬金制，酬金比例为8%，项目可收费总面积20万平方米，停车场收入可用于物业服务支出，但不计酬金。物业管理企业在投标方案设计时，经初步测算，物业服务支出为500万元/年，停车场收入90万元/年。 问题1、该项目要达到收支平衡，物业管理服务费标准应为（
）。 A．1.65元/月?平方米
B．1.74元/月?平方米C．1.86元/月?平方米D．1.98元/月?平方米答案：（C） 计算过程：设物业管理服务费标准为x
200000×x×12×（1-8%）+0000
x=1.86元/月?平方米 问题2、若管理服务费标准确定为1.78元/月?平方米，酬金比例为（
）时，该项目能实现收支平衡。 A．3.58%
D．8.36%答案：（B） 计算过程：设酬金比例为x
.78×12×（1-x）+0000
x=4.02% 问题3、若管理服务费标准确定为2.00元/月?平方米，酬金比例仍为8%时，通过调整物业管理方案，改变物业服务项目及标准，物业管理支出为（
）时，项目能实现收支平衡。
A．441.6万元
B．531.6万元
C．560万元
D．570万元答案：（B） 计算过程： 设物业管理支出为x
x=.00×12×（1-8%）+900000
=531.6万元
案例分析题2 .某物业管理项目采用包干制，可收费面积18万平方米，物业管理服务费每月每平方米2.10元，年终核算各项管理服务成本共计400万元，若营业税及附加为5.5%。 问题1、当物业管理服务费收缴率为90%，物业管理企业的利润总额是多少？ A．14.2132
B．-14.2132 C．28.652
D．-28.652答案：（B） 物业管理服务总收入： .1×12×90%=408.24（万元） 营业税金及附加：408.24×5.5%=22.4532（万元） 利润总额：408.24-22.= -142132（万元） 问题2、当物业管理服务费收缴为（
）时，物业管理企业盈亏平衡？ A．91.68% B．93.32% C．94.32% D．98.68%答案：（B） 收缴率（x）.1×12×x×（1-5.5%）-
案例分析题3 某项目可收费总建筑面积100万O，物业服务收费标准为1.5元/O.月，年底物业费全部收齐，物业大修收入50万第 1 页 共 5 页 元，主营业务收入税金及附加11万元，全年营运成本120万元，管理费40万元，财务费20万元，其他业务利润10万元。 请你计算该物业项目营业利润是多少？ 【答】主营业务利润=主营业务收入-营业税金及附加-营业成本-管理费-财务费=(100×1.5+50)万元-11万元-120万元-40万元-20万元=9万元
营业利润=主营业务利润+其他业务利润=9+10=19万元。
案例分析题4 某项目可收费总建筑面积10万m2，经测算该项目全年各项费用如下： （1）各类管理服务人员的工资、社会保险等
50万元 （2）共用部位、共用设施设备的运行维护费
20万元 （3）清洁卫生费
15万元 （4）绿化养护费
10万元 （5）公共秩序维护费
10万元 （6）办公费
5万元 （7）固定资产折旧
2万元 （8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费
2万元 （9）业主委员会办公费、社区文化活动费等其他费
120万元 若采用酬金制方式，且约定物业管理酬金比例10%，则该项目单位物业服务费标准为： 120万元×（1+10%）÷10万元m2÷12月=1.1元/m2?月 若采用包干制方式，如该项目法定税费和利润约12万元，则该项目单位物业服务费标准为： （120万元+12万元）÷10万元m2÷12月=1.1元/m2?月 在物业服务费测算完毕后，可编制物业服务费核算表，以便提交建设单位或业主大会。核算表的内容一般包括序号、核算项目、核算依据、计算式、计算结果各项占总费用的比例、备注等栏目和内容，同时，在有关需要说明的问题和需要解释的地方以文字进行表述。 案例分析题5 某一建筑面积为10万平方米的项目，年物业服务成本支出为200万，若按照服务费用的10%计提企业利润，按照5.65%计算营业税金： 第 2 页 共 5 页 1、请按照包干制测算出物业服务费单价（保留最后小数点两位）。 （1）包干制条件下物业服务费的构成：成本+利润+税费。设年物业服务费为X, 则： X = 200 + 10%X + 5.65%X
X－10%X－5.65%X = 200
X =237.11万元
其中：利润=237.11 ×10%=23.71万元
税费= 237.11×5.65%=13.43万元 （2） 物业服务费月单价 = 237.11万÷10万÷12 ≈1.98元 2、请测算出物业收缴率达到多少，该物业服务企业才能保本经营（保留最后小数点两位）？ 计算公式 =（年成本+年税费）÷年物业服务费总额 =(200万＋13.43万)÷237.11元≈90% 3、由于人工成本上涨了20%，该物业服务企业每年上涨多少成本才能保持现有利润不变（保留最后小数点两位）？ 设总成本上涨20%,利润不变条件下的年物业服务费总额为Y, 则： Y= 200万×20%＋23.71万 ＋ 5.65%Y
Y = 279.5万元
新增成本=X－Y = 279.5－237.11= 42.39万元
案例分析题6 某住宅物业项目总建筑面积29万平方米，可收物业服务费用面积26万平米，计划成本542万元，现在进行招投标，公开竞聘物业服务企业。某物业公司目前管理项目中，多层住宅20万平米，高层住宅20万平米，别墅4万平米，拟参加投标，其核算的收费项目如下： （一）人员工工资奖金及福利包括1．分管此项目的副总经理工资2．项目经理工资3．项目员工年终绩效奖金（二）补充养老金（二）公共区域维修保养费用（三）工程保修费用（四）管理区域保洁材料费用（五）管理区域装修垃圾清运费用（六）公共秩序维护费用（七）项目履约金（八）公共部位公共设施公众责任保险费用（九）固定资产折旧费（十）对社会的爱心捐赠 根据该投标物业公司管理物业面积可知该公司资质等级（3分） 答：根据该投标物业公司管理物业面积可知该公司资质等级为二级资质。《物业服务企业资质管理办法》中二级资质关于面积的规定为：“管理两种以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：①多层住宅100万O；②高层住宅50万O；③独立式住宅（别墅）8万O；④办公楼、工业厂房及其他物业20万O”，而本案中该物业服务企业目前管理项目超过两种类型，且管理各类物业的房屋建筑面积分别占相应计算基数的百分比之和为： 多层住宅：20/100=20%；高层住宅：20/50=40%；别墅：4/8=50 %+40%+50%=110% ＞ 100% ，符合条件。据此判断该公司资质等级为二级资质。 22．以上费用哪些不应计入物业管理成本（10分） 答：依据《物业服务收费管理办法》有关条款规定，本案例中不应计入物业管理成本的费用有： 第 3 页 共 5 页 1．奖金（显然也包括项目员工年终绩效奖金）不应计入物业管理成本，而是应根据物业服务企业经营管理的经济效益，从盈利中提取（2分）；2．分管此项目的副总经理工资，不属于本项目管理服务人员的工资，因此也不应计入物业管理成本（2分）；3．工程保修费用、项目履约金均为房地产开发建设单位向施工单位收取的费用，与物业管理服务无关，不应计入物业管理成本（2分）；4．管理区域内装修垃圾清运费用是由装修工程所产生的垃圾的管理和清运费用，该费用在装修期间向装修人单独收取，也不应计入物业管理成本（2分）；5．对社会的爱心捐赠系物业服务企业自己的行为，与物业管理服务无关，不应计入物业管理成本（2分）。 23．设营业税及附加的总税率为5.5%，项目平均成本利润率为8%，问：1.利润，2.税金，3.物业服务费总额，4.物业费单价，列出公式并计算（10分） 答：设可收物业服务费用面积用S表示，计划成本用A表示，营业税及附加的总税率用i表示，项目平均成本利润率用I表示，利润用B表示，税金用C表示，物业服务费总额用D表示，物业费单价用d表示，营业额用E表示。 1． 利润=成本×项目平均成本利润率B=A×I=542×8%=43.36（万元）即利润为43.36万元（2分）； 2．
税金=营业额×营业税及附加的总税率=（成本+利润）×营业税及附加的总税率 C=（A＋B）×i=(542+43.36)×5.5%=32.20（万元）即税金为32.20万元（2分）； 3．
物业服务费总额=成本+利润+税金D= A＋B＋C=542+43.36+32.20= 617.56（万元）即物业服务费总额为617.56万元（3分）； 4．
物业费单价=物业服务费总额/（可收物业服务费用面积?12个月） d=D/（S?12）=.98（元/平方米?月）即物业费单价为1.98元/平方米?月（3分）。
案例分析题7 某住宅小区有4栋30层住宅楼，即将投入使用。建设单位在前期物业管理服务招标书中有关公共秩序维护的具体要求包括：小区一个门岗和一个监控岗24小时值班；小区楼宇内走廊、楼梯间等公共部位昼夜巡视，巡视频率为每小时一次。另外，本项目招标书已明确，建设单位为该小区提供价值20万元的固定资产，作为该项目管理服务开办之用。 19．若该小区楼宇每栋每层正常巡视时间为1分钟，投标物业管理公司每班至少需要安排多少个巡视员方能满足招投标书中对楼宇公共部位巡视方面的要求？（层与层之间巡视时间忽略不计，要列出计算过程）（4分） 投标物业管理公司每班至少需安排巡视员人数=4 X 30/60=2（人）。
20．统一设每月工作天数为30天，如按劳动法规定，职工平均每月的工作天数为20.83天，每月加班最多不得超过36小时，问每名员工每月最长工作时间是多少小时？小区门岗至少需要安排多少名员工？（要列出计算过程，计算结果取整数）（6分） 第 4 页 共 5 页 每名员工每月最长工作时间=20. 83 X 8+36=202. 64（小时）。
21．假设监控岗由8名员工运转，而每名员工月基本工资为1500元，投标企业实行综合计算工时制。如不考虑国家法定节日加班费；统一设每月工作天数为30天；按劳动法规定计算职工基本小时工资的月平均工作天数为21.75天，实行综合计算工时制得超时加班费为职工基本小时工资的1.5倍，那么每名员工每小时超时加班工资是多少？每名员工每月超时加班工作时间是多少？每名员工月实际应得工资额是多少？（要列出计算过程，计算结果保留小数点后两位）（12分） 每名员工每小时超时加班工资= 1 500/ (21. 75 X 8)X I. 5-12. 93（元）。
每名员工每月超时加班工作时间=（30-21. 75）X 8=66（小时）。
每名员工月实际应得工资额= X 66 =2 353. 38（元）。
22．若该项目前期物业服务合同期限为3年，物业服务收费中已将建设单位无偿提供的开办固定资产折旧（固定资产折旧年限为5年）计入成本，问每年固定资产折旧为多少？如前期物业管理公司合同到期后未被该小区成立的业主大会续聘，期物业管理公司如何处理建设单位为开办无偿提供的固定资产及其折旧？（3分） 每年固定资产折旧=20/5=4（万元）。
第 5 页 共 5 页小区物业管理方案_百度文库
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物业管理国家有没规定多少平方需要维修人员
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国家没有对物业维修人员如何配备进行专门的规定，这个主要根据物业企业的实际需要进行配置。
一般而言多层住宅四万平米左右配备一个维修人员。高层住宅配有楼宇机电设备设施比如：电梯、消防、供水、供电设施，备用电源等，建筑面积在3万平方米以上的楼宇每1万平方米配1.5人。高层写字楼比高层住宅又多了空调通风系统等，一般一万平米就可以配3－4人。
采纳率：91%
面积10万平米的高层住宅小区，和一个无电梯、数量等等都是主要因素，不能简单的以面积来安排人员。一个物业项目，也不可能有这种脑残规定2、物业维修人员配置要按照多种因素来考虑，是高层结构还是低楼层结构，有无园林景观喷泉彩灯等等，15万平米的住宅小区，和20万平米的住宅小区，维修工数量基本一样。而一个带电梯，可见，简单依靠面积核算维修工人数不科学，这些都是配置维修工的主要因素。至于面积，物业项目中设备设施的配置、种类，有无电梯，有无中央空调1、没有这个规定，面积15万平米的小区对比，有电梯的小区维修工人数肯定要多于那个没电梯的小区，如果在项目设备设施完全一样的情况下
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管理人员：主任、保安人员：建筑面积每2000平方米左右设置1人、保安队长1人　　4，一日3班。　　二、高层住宅物业管理人员的定岗定编标准　　高层住宅物业管理人员的定编标准。　　3，管理及专业技术人员的配备以建筑面积10万平方米计算、维修员、管理人员：建筑面积小于5万平方米设主任1名，流量小的每班设1人：多层房屋配6人.5~7。　　四.5以下可增加设1人、维修主管1人（小区业主在800户以上，50000M2以上写字楼　　三、其它人员配置　　1、客户助理：每120户设1人。　　6、车管员：根据道口或岗亭设置，车辆流量大的每班设2人，流量小的每班设置1人、接待员：按每人300户业主计，超过300不足600按每增加100以上增加1人，依此类推　　2、维修人员、项目人员配置数=项目面积+R1+（50000-项目面积）+10000×R2　　2、所得人数按四舍五入计算　　3；公共场所或商业场所可适当调整人员。　　4、保安人员，一般每1万平方米配4~5人，车辆流量大的每班每岗设2人，总建筑面积10万以下设1人.6人左右（不包括车辆管理人员）：　　1，按建筑面积计算1万平方米配置7、主任1人（20万M2以上设主任助理）　　2，其他类型设备的数量也较高层住宅有所增加、卫生、绿化人员、消防、供水。　　2、入住、装修期可在定编基础上上浮15%　　4；助理每2万设1人；社区文化设1人，活动中心：依据岗亭或道口设置、机电人员：高层住宅楼宇机电设备设施一般都有电梯：每10000M2配置1人，设班长1人，商务楼每5000M2配置1人，每增加5万平方米增设副主任1名，所以对工程技术人员的配备相对要求高且数量多、管理人员配置　　1、场所值班人员另计；会计、客服主管1人（8万M2以上）　　3、出纳各设1人；其他人员可以根据工作需要设置、场所值班人员另计；会计、保安员，不足建筑面积10万平方米的不少于5人。　　一、多层住宅物业管理人员的定岗定编标准　　多层住宅物业管理人员的定编标准，各类人员配置及标准如下：建筑面积每7000平方米左右或90~100户配1人，20万M2——30万M2设班长1人，每增加3万平方米增设副主任1名、机电人员：高层写字楼要增设空调通风系统。　　2、商务楼及单体楼可上浮50%（30000M2以下）　　5：建筑面积每4万平方米设置1人。　　3、绿化员：绿化面积每4000平方米左右设1人。　　4、保洁员：每140户设1人;人（R1） 人员配备调整系数（R)2　　高层 一级 　　高层 二级 　　注，大致为，在10万平方米以上每增加5万平方米增加1人。　　5。　　3　　物业管理人员配置标准　　住宅类型 服务等级 配置人均面积M2&#47、保洁、绿化人员；　　4、管理人员：建筑面积小于3万平方米设主任1名：每40户配1人或建筑面积3000平方米左右配1人。　　5、车辆管理人员；建筑面积每2500平方米配1人，各类人员配置及标准如下、出纳各设1人；其他人员可以根据需要设置、绿化人员：按建筑面积8万M2（或800户业主）配置1人、仓库管理员可根据物业的大小和工作需要来设置、供电设施，要相应配备工程技术人员，建筑面积在3万平方米以上的楼宇每1万平方米配1.5人.8人左右（不包括车辆管理人员）；10万以上每增加3万M2增加1人；　　3、保洁人员。　　物业管理公司员工定岗定编的数量标准　　物业管理公司机构的设置根据管理的需要而定：1：　　1.0以下可适当上浮5%　　二。　　2，按建筑面积计算1万平方米配置15~18人左右（不包括车辆管理人员）；社区文化设一人，30万M2以上设主管1人，容积率小于3，按建筑面积计算1万平方米配置3，各类人员配置及标准如下，一日3班。　　三、高层写字楼物业管理人员的定岗定编标准　　高层写字楼物业管理人员的定编标准；助理每350户设1人；社区文化设1人，活动中心，总建筑面积10万平方米以下设1人，10~20万平方米，设一正一副，25万以上，设一正二副；助理：80000M2以下设3人（含班长）：　　1，活动中心、场所的值班人员另计；管理处财务相对独立，一般设出纳、会计各一人，但可以兼职；其他人员如资料员、容积率在3，高层大楼配8人，8万——10万设4人（设主管）。　　4
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人均耗水量发达国家如达到约600升， 中国约150升，日本约400升，人均饮水量一般是3升。其他的数据你可以自己算，当然要结合实际的情况并留有一定的余地。
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玖郡建筑面积建筑面积:平米
建筑面积（来源百度百科）
表示规划设计方案在某一区域内规划的各类建筑的建筑面积之和，其实就是规划方案的“总建筑面积”。有时会细分出住宅建筑面积和公建建筑面积。由于国内多数地区在计算“容积率”指标时，按地上建筑面积计算，所以规划建筑面积多指地上总建筑面积。
玖郡由北京凯盛源集团投资，哈尔滨凯盛源置业有限责任公司建设的，项目紧邻平房老城区，位于哈南新区规划三区二园一轴中心绿轴上，是哈南新城核心居住位置。哈南会展中心、喜来登大酒店、台湾城、大学城、亚太影视中心等均在项目3分钟生活圈内。项目区域内交通便捷，在建及规划的公交总站与地铁站紧邻项目，贯穿全区的哈南第二大道。将周边纵横交错的生活主干线有机地融为一体。玖郡项目北邻滨河大道，项目与何家沟景观水系长廊相邻；项目南邻哈南第二大道（原江南中环路）与即将建设的大型城市综合体、行政中心及47万㎡水域主题公园隔路相连；东邻南城九路；西邻新疆西路，紧靠17万㎡城市休闲水系公园。项目以1.2超低容积率、超低密度、超高绿化率打造哈南高品质生态宜居社区。玖郡项目总占地约50万㎡，总建筑面积约75万㎡。分三期开发建设完成。一期、二期由18栋低密度住宅、69栋电梯花园洋房组成，总套数约2800户。户型建筑面积涵盖76㎡—316㎡不等，分为loft、平层、复式、低层住宅四种物业形式。三期由别墅、双拼、叠拼、联排、小高层等物业类型组成，丰富的产品形态，全方位的居住空间，均能满足不同家庭所需。除此之外，项目规划了三个私人专享会所，在满足业主们的业余生活，提供休闲放松的功能设置外，更是极大增加了业主间建立良好的人际圈层，增进事业发展的多向平台。玖郡项目内的每栋建筑更是经过精雕细琢，所有楼体的外立面全部采用超高造价的石材作为我们的外挂石材，它除了外形美观之外还具有很好的耐久性、保温性和防水性，并且我们使用聚氨酯材料来作为我们的保温板，它具有超高的保温性和防火性。窗户采用的是品牌的铝包木窗，五金件全是原装德国进口，玻璃也是LOW—E的，它拥有很好的私密性和隔热性。入户门为三七开的高品质门，具有极强的坚固性。电梯使用的世界第一品牌天津“奥的斯”的品牌电梯，而且每栋建筑的入户单元都设计为超高挑高经过奢华装修的入户大堂，使业主步入其中就有一种尊贵的享受。玖郡项目作为哈南新城平房区首个商住分离的国际复合型社区，特别在哈南第二大道和普惠大道处规划了7.2万㎡的特色商业街,将建成含高档酒店、高端会馆、顶级洗浴会所、特色餐饮及便民服务等多种消费生活业态，未来不仅可以为业主提供居住上的便捷服务，也必将树立哈南新城高品质住宅的典范。玖郡项目的园林景观将聘请国际知名的景观设计单位担纲设计，采用阶梯式造林的园艺手法，使得园区景观更富有层次感、空间感，漫步其中会真正的体会到移步异景，步移景异的情趣。此外，项目将采用人性化的人车分流设计及地下车位电梯入户设置，保证了业主停车的方便和安全。人行景观，车行车道，人车互不干扰，降低了车辆噪音的同时，完全做到园区内的生活与赏景互不干扰，更让老人与孩子在闲暇时，获得足够的安全保障，最大程度的提升小区内部行人安全。玖郡项目地理位置优越、铁路交通畅达、配套设施完备，从恢弘规划及专业化的开发理念，到多层次的园林景观、国际化专业团队大师级的规划设计，势必将本项目打造成哈南新城地标性顶级宜居社区，为广大市民建设一片生态、宜居乐土。
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