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SOHO中国转型之路任重道远
第1页:转型并不顺利
第2页:坚定的转型之路
　　CUBN记者 邓丽娟 北京报道
　　紧随政策的宏观调控，市场瞬息万变。最近几年房地产行业从大企业的战略转型到小企业的洗牌出局，无不例外都在经历新生的阵痛。2012年8月，SOHO中国宣布从散售的商业模式改为持有出租物业，由“建设-销售”向“建设-持有”转型之路同样充满了重重考验。
　　转型并不顺利
　　3月4日，SOHO中国2013年年报是以董事长访谈形式的中文版以及他的妻子SOHO中国总裁发布的英文版视频，向外界公布了SOHO中国2013年全年的业绩报告。从年报上看出SOHO中国2013年营业额146.21亿元，同比下滑9.43%，净利润73.88亿元，同比下跌30.2%。尽管如此，SOHO中国董事长潘石屹依然信心满满。不到一年的时间内他曾两次宣布SOHO中国转型成功，并称“2013年给股东交上了一份满意的答卷”，但从营业额、利润、现金流等数据以及市场分析人士的评价来看，从销售向持有转型的SOHO中国显然还处于磨合和阵痛期，现状并没有他描述的那么美好。
　　2012年8月，SOHO中国宣布从散售的商业模式改为持有出租物业，由“建设-销售”向“建设-持有”转型后，2012年度销售目标也从230亿元下调为120亿元，但随后有媒体指出，其2012年的合同销售金额仅为95亿元左右，并未达到预期目标。转型一年多之后，在销售额连续下滑的同时，租金收入在总营收的占比尚不足2%，开发收益显然仍占据主导位置。全年租金收入仅为1.59亿元，这与潘石屹2012年8月宣布转型时提出的“3年后，租金将成为公司主要的收入来源，5年后现有物业的租金将超过40亿元”的目标差距甚远。根据标普的预期，2014年SOHO中国的租金收入会有所上升，但也仅会在4.5亿~5亿元人民币左右。
　　“我是真心服了潘石屹了，就这么点比例的租金收入还说已经转型成功了，这和以前有什么区别啊，九成以上不还是靠销售收入吗？”一位不愿具名的业内人士向《中国联合商报》记者调侃式说道。
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[ 亿欧导读 ]&自SOHO中国宣布从“开发销售”向“开发持有”物业转型以来，截至当前，公司已经拥有北京和上海繁华地段的170万平方米的办公物业。SOHO中国表示，这些物业已经成为公司最核心的资产部分。
3月8日，SOHO中国有限公司发布2015年全年业绩报告。
2015年，SOHO中国实现营业额约人民币9.95亿元，毛利润约人民币7.34亿元，毛利润率约74%；租金收入约人民币10.52亿元，同比上涨约148%；净利润约人民币5.38&亿元；现金及银行存款共计约人民币90.12亿元，净负债率约24%。2015年，SOHO&中国新出租了&28.78&万平方米物业，完成了预期目标的&128%。其中，望京&SOHO&换签合同的租金平均比原合同上涨了&25.1%，SOHO&世纪广场的租金上涨了&24.7%。
自2012年8月SOHO中国宣布从“开发销售”向“开发持有”物业转型以来，截至当前，公司已经拥有北京和上海繁华地段的170万平方米的办公物业。SOHO中国表示，这些物业已经成为公司最核心的资产部分。
但是不得不提的是，转型以来，SOHO中国的核心财务指标连年下滑。2015年，SOHO中国实现营业额约人民币9.95亿元，较2014年的60.98亿元下降约人民币51.03亿元，下降幅度达到84%。而2013年，SOHO中国营收总额为146.1亿元。
很多读者不清楚SOHO中国转型的来龙去脉，我们追溯一下2012年SOHO转型的起因。
1）SOHO中国的散售模式难以为继。
SOHO中国自开发第一个项目开始就一直采取散售模式。采取散售模式最突出的弊端就是房产的所有者、经营者、管理者分离，利益诉求不统一，难以形成品牌和市场合力。在散售模式下，作为开发商的SOHO中国赚取了高额收益，进而导致房产所有者难以获得预期收益；在高房租压力下，经营者也难以获得预期经营收益。
2）SOHO中国的市场布局和产品结构单一。
SOHO中国的市场布局集中在北京和上海的核心地区开发SOHO商住房。其目标客群以投资投机性需求客户为主，而这类客户因为市场环境的变化早已寥寥无几。
3）中国商业租售市场的此消彼长。
当散售模式遇到“天花板”且难以突破时，当时的京沪租赁市场却表现强劲。如果经济基本面依然不乐观，企业投资信心将会进一步走低。表现在办公物业市场上，销售增速将会放缓，而租赁市场将会进一步走强。
日，SOHO中国召开发布会宣布，SOHO中国将告别散售模式，全部持有开发项目。
SOHO3Q&项目是SOHO&中国转型的核心，其发展一直备受瞩目。&3Q的核心业务模式，一是简化了中间环节，销售、支付均由线下转线上；其二，在楼盘的空间布局、设施方面，更加适应互联网化的工作方式。
在过去的2015年里，11&个&3Q&中心陆续在北京和上海落成，1&万多个座位已经投入使用。&更加灵活的租赁方式与服务让&SOHO3Q&吸引了大量的互联网公司入驻，潘石屹表示，下一步，SOHO中国将聚焦在建立和完善&SOHO3Q&会员体系上，邀请更多人成为&SOHO3Q&会员，让用户可以享受更灵活的服务。
不过，&SOHO3Q业务的开展却不是很顺利，其高昂的租金价格被业内所诟病。SOHO3Q是按工位或独立办公室的单周计费：办公桌&600元/人/周；独立办公室&700元/人/周。工位的大部分租户是大公司，而非中小型公司及个人创业者，毕竟如此之贵的工位，创业初期的团队是难以负担的。此外，由于SOHO自持物业多集中在北京与上海，房源数量有限，难以大规模拓展市场。
为了促进旗下共享空间产品3Q的出租，SOHO中国启动了独特的众包模式来解决销售问题，赶集快租、优办、远行地产等首批8家企业加入3Q联盟。此外，SOHO中国开始寻求与持有较多物业的大房企展开合作寻求突围，欲借此拓展项目来源。
内有对手并驾齐驱，外有巨头跃跃欲试
共享经济的兴起，加上中国提出“大众创业，万众创新”、“互联网+”等相关政策，国内已经出现大量的众创空间，不管是资本支持还是团队运营，对SOHO3Q来说都是不小的威胁。
除此之外，国外的巨头对中国市场也是虎视眈眈。成立于2010年的美国众创空间Wework在3月10日完成4.3亿美金新一轮融资。如今，Wework拥有65处办公场所，业务覆盖美国、欧洲和以色列，拥有5万名会员。从Wework官网可见，即将开通的城市包括：墨西哥、印度、首尔、中国、悉尼、香港6个国家和地区。可见，Wework进军中国市场只是时间的问题，这对包括SOHO3Q在内的国内众创空间将会是一个很大的冲击。
面对巨头并不是完全没有出路，若3Q能够有一个准确的定位，给创业者带来其需要的服务与支持，推动其发展，照样可以在市场上分得一杯羹。
“既然能赚钱就卖一点吧！”潘石屹说。
在SOHO中国业绩发布会上，潘石屹还表示，鉴于目前北京、上海房价上涨非常快，公司决定把一些比较成熟的、出租情况非常理想的非核心资产在3月底进行销售。转型三年后潘石屹重启物业销售，或许SOHO中国将再次踏上转型之路。
SOHO转型是否成功不能听信一家之言，但是，如今北京、上海的市场非常热，SOHO此时出售一些非核心物业对于其发展来说也是一个很好的契机。
本文作者何浩成，亿欧网专栏作者；微信：g（添加时请注明“姓名-公司-职务”方便备注）；转载请注明作者姓名和“来源：亿欧网”；文章内容系作者个人观点，不代表亿欧网对观点赞同或支持。
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&　　日下午，SOHO中国有限公司发布了截至日的中期业绩报告，财报显示，2016年上半年共实现营业额7.27亿元，同比增长85.23%，实现净利润约6亿元，同比增长344%。SOHO的业绩上涨，被解读为SOHO中国历经4年转型之后业绩终于出现谷底反弹，转型效果显著，这样下结论明显过于乐观。
　　可以理解的是，百度上大量的新闻稿和公关稿基本都在为SOHO中国的转型唱赞歌和鼓掌，很少有人去质疑它的转型是否真的如大众所看到的那样，从简单的半年报业绩的上升就得出SOHO转型效果明显，这是典型的&从一个现象得出一个结论&，显然不够严谨和可观。
　　先说下SOHO中国的企业大致状况，1995年成立，日SOHO中国在香港联交所主板成功上市。SOHO中国目前一共有11个项目，遍布在北京和上海两大核心地带。包括：前门大街项目、望京SOHO、光华路SOHO、丽泽SOHO、上海SOHO世纪广场、SOHO复兴广场、凌空SOHO、虹口SOHO、外滩SOHO、SOHO天山广场、古北项目。其中北京的丽泽SOHO、SOHO天山广场和古北项目还处于建设状态，据了解，丽泽SOHO预计2016年下半年完工，SOHO天山广场和古北项目需要到2018年完工。官方数据显示，SOHO中国共拥有投资物业总建筑面积约170万平方米，可租面积达120万平方米。
　　为什么说SOHO中国2016年上半年的财报业绩还不错，但前景依然不容乐观?扒出SOHO中国自2007年上市以来的财务数据来做对比：
　　(数据由作者提供，亿欧负责整理排版)
　　从财报可以看出，SOHO中国的营业额巅峰时期是在2010年，当年实现182.15亿元，而2012年可以称作是最赚钱的一年，实现净利润105.85亿元。还可以从表格中发现，2012年是一个关键时间节点，SOHO中国在经历了2012年的巅峰时期，业绩一路下滑，2015年全年仅实现营业额9.95亿元，也算是跌倒了谷底。在此之前，SOHO中国一直都将业绩下滑的原因归结于转型，这个理由当然成立，毕竟SOHO确实这几年确实在转型。
　　再把2015年的财报拆开来看，2015年上半年仅仅实现营业额3.93亿元，净利润1.35亿元，这就很容易理解2016年上半年财报出现大幅度增长，2015年的财报基数非常，而且对于SOHO中国这样发展超过20年的企业来讲，一年的营业额跌破10亿元已经到谷底了，实在没办法再跌了，如果再下跌，企业真是没救了。所以，2016年的财报尽管增长很快，估计再也找不回4年前的感觉了。
　　SOHO中国的转型难道开始转向卖楼了?
　　前面提到SOHO因为转型导致业绩一直不景气，现在说下SOHO的转型，SOHO的转型可以归结为两部分，一方面是由原来的&开发销售&向&开发自持&转变，另一方面，布局联合办公SOHO
3Q。先说开发自持这个转变，所有项目中，除了望京SOHO塔3和上海SOHO世纪广场自持以外，大部分都还是原有出租模式，奇怪的是，日，SOHO中国以32.97亿元整售世纪广场，包括商业办公面积4.3万平方米，折合单价7.67万元/平方米。而此次交易价格高出账面评估价值21%，这也意味世纪广场的账面价值为27.2亿元，前后一算，SOHO世纪广场这笔交易创造出超过5亿元的利润。
　　虽然把SOHO世纪广场卖掉可以赚一笔钱，好奇的是，但是这个项目属于全部自持，应该有很大增值空间，而潘石屹在发布会上，还说继续把上海SOHO天山广场、虹口SOHO、和凌空SOHO三个项目卖掉。而SOHO天山广场还处于建设中，凌空SOHO完工还不到两年，虹口SOHO也刚刚竣工1年时间，如果按照潘石屹说的资产不断升值的前提下，那实在不能理解这种迫切卖掉的心情。
　　共享办公空间充满太多不确定性，SOHO 3Q的路在哪里?
　　再说下2015年年初推出的共享办公空间SOHO
3Q，官方消息，经过一年半的发展已经成为中国最大的共享办公空间，目前已开业16家中心、13600个座位，出租率达70%，预计到2016年年底在北京、上海的座位数将达16000个。对于潘石屹来说，SOHO
3Q算是一个新赛道但是被给予厚望。但是，共享办公领域的产品一直都面临诸多争议，褒贬不一，面临最大的问题就是产品和服务面临同质化，盈利难题始终无法破解。3Q发展也才一年多时间，并未在行业内崭露头角，而且共享办公行业面临的问题3Q同样也会遇到，大部分玩家依然处于摸索期，3Q的出租率也不高，盈利可以说遥遥无期。如果潘石屹寄希望于3Q成为支撑SOHO中国的发展支柱，恐怕还有很长的路要走，前景充满太多的不确定性。
　　当然，这不是给SOHO中国泼冷水，也不是唱衰企业，但是从潘石屹想要出售项目的决心和意愿，以及3Q一直没有摸索出清晰地发展路径，SOHO中国的转型之路还看不到尽头，转型的结果不容乐观，怕就怕潘石屹手上的核心资产越来少，原有业务的优势逐渐被削弱，而被给予厚望的3Q暂时无法成为新的救命稻草，那就尴尬了。如果到最后真的陷入了这样的泥潭尴尬之中，恐怕SOHO中国越往后发展就会越迷茫。
来源：驱动创业创新
关键词：SOHO中国 潘石屹 共享办公
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×扫描分享到微信潘石屹回忆SOHO中国转型巨变 一夜裁300多销售人员
“今年是SOHO中国零销售录入的第一年，也是业绩经营的最低点。“SOHO中国董事长潘石屹表示，但年底租金收入就将大幅提高，盈利已到拐点，SOHO 3Q的收入贡献将在2015年之后显现，现在可以说，“SOHO中国的转型已经成功了”。值得一提的是，从拿地开发销售的发展模式转型为以运营持有物业模式发展完全不同，除了重资产运营带来的负债和现金流压力之外，也对SOHO中国的管理能力是极大的挑战。为了转型，SOHO中国一夜之间裁掉了300多人的销售团队，此后基于平台的搭建，逐渐建立了收租靠银行自动转账，而不依靠大量人力的管理模式。同时，潘石屹透露，SOHO中国刚刚启动借助互联网平台无底价竞拍SOHO 3Q。今年10月份，SOHO 3Q将推出“众包模式”，即全面实现互联网化销售，任何人可以通过互联网平台成为SOHO 3Q的销售员，只要订单完成，就可以获得相应的佣金。 “如今的SOHO中国，正在全面向一个互联网公司转变。”潘石屹称。盈利到拐点“转型给我们提出了新的要求，SOHO中国以前是以销售物业见长，但宣布转型后，我们一夜之间把这300多名销售人员裁至仅剩2人，但这2人转做出租业务一年之后，最终仍未合格。”潘石屹回忆SOHO中国转型巨变时表示，因为销售与租赁的“径”相差很大，过去，SOHO中国服务的客户平均每人给公司贡献的销售额是5000万元，现在，因转型出租，每个客户仅有几十万元，甚至更低的成交额。事实上，2012年8月份，SOHO中国刚刚公布2012年中期业绩之后，潘石屹便宣布要转型持有所有项目，不再销售。彼时，对于潘石屹依靠销售起家却要做“包租公”的转型之举，质疑声四起。三年之后，据SOHO中国2015年度中期业绩公告显示，上半年实现营业额为3.93亿元，同比下降约92%，实现公司权益股东应占纯利约1.35亿元，同比下降约95%。不过，这是业务转型后业绩中首次不包含物业销售的贡献。面对净利大幅下滑的质疑，“主要是前两年利润太高，高到什么程度呢？当时有学者研究SOHO中国的利润率发现，要比高”，潘石屹向记者直言，“我觉得SOHO中国三年前决定转型还是对的，如果把物业几百亿元销售出去，最后的结果是，我们赚的钱一半给政府交税了，再拿剩下的钱去买望京、外滩这样的地块，根本买不了”。目前来看，潘石屹将业务重心放在了二次转型上，正如他自己所说，战略转型与产品转型是结合在一起的。而潘石屹思考的结果是转型成互联网企业，靠一站式O2O共享办公空间SOHO 3Q扩张提升业绩。而据SOHO中国总裁阎岩向《证券日报》记者透露，这也是业内分析师关心的问题，“可能今天你的利润与自己以前相比是最底部的，但更值得关心的是未来的增长速度，比如SOHO 3Q未来的增长规模将如何等问题”。按照潘石屹的计划，“到2015年年底，将有11000个SOHO 3Q座位，到2017年，SOHO中国将在全国省会级城市共布局10万个座位，其中的非SOHO中国的物业不排除与开发商合作、返租SOHO中国业主的房子等方式。”潘石屹向记者表示，到今年年底，SOHO 3Q的量将占到整个办公楼拥有量的5%左右。而到2017年，SOHO 3Q贡献的租金收入将大大超过传统办公楼租赁收入。更重要的是，潘石屹向记者透露，SOHO 3Q未来将单独上市，“因为3Q是轻资产运营的，规模做大之后，要把这部分业务分拆出来上市”。欲减少境外债务降低风险值得一提的是，在潘石屹看来，SOHO 3Q业务目前还处在成长中，尚不能称之为成功，但对于外界对SOHO中国转型为持有物业运营商是否成功的质疑，他可以回答说，“转型已经成功了，负债率和现金流都已经安全了”。潘石屹回忆道，三年前宣布转型持有运营时，资本市场的反馈最为直接，宣布消息以后的一个小时内，SOHO中国股价跌了8%。“当时资本市场对SOHO中国评价非常负面，认为销售会有大量资金进来，转为出租后，现金流压力很大，当时外界非常关心公司的负债率和现金流是否能支撑得住，他们预计2015年中期，负债率会超过100%。”潘石屹回忆道，“实际上，我们在转型之前曾反复测算，认为能够度过三年后的这个难点，只要度过去，SOHO中国就将拥有京沪两市核心地段170万平方米的物业（包括在建未完工物业）”。据SOHO中国2015年中期业绩公告显示，截至日，公司现金及银行存款总计约97.7亿元，总负债为199.34亿元，净债务占股东权益的比率约为25%。此外，SOHO中国认为，目前公司的现金完全能够满足在建投资物业未来大约55亿元人民币的资本支出需求。据潘石屹透露，把负债率降下来的主要“法宝”是没拿地，另一个则是将凌空SOHO一半物业卖给了携程，携程一次性付款，致使负债率一下子就降下来15%左右。另据SOHO中国提供给《证券日报》记者一份报告显示，截至日，SOHO中国有息负债总额为199亿元，从整体借贷成本来看，仅为5.8%，远低于行业平均水平。值得注意的是，在境外市场的借贷中，SOHO中国有10亿美元高息债，一笔为2017年到期的5年期6亿美元债，融资成本为5.75%，另一笔则是2022年到期的10年期4亿美元债务，融资成本为7.125%。而从不同币种的贷款占比来看，美元债占50%，港币贷款占21%，人民币贷款为29%。目前，在人民币贬值、美国利率倾向于上行的情势下，大量的境外贷款是否会为公司带来影响？“我们一个月之前就成立了一个小组来专门研究这个问题，得出的结论是外汇的波动对我们利润表的影响较小“。潘石屹如是称。而阎岩接受《证券日报》记者采访时表示，“我们注意到政府政策对发行境内公司债有所放松，正在积极地寻求长期的境内经营贷款，并探索在境内发行银行间公司债的机会”。阎岩进一步向《证券日报》记者表示，对于旧有的境外债务，公司可以发行新的境外债来偿还旧的境外债，只要不涉及用人民币偿还境外债务，外汇影响就不大。但鉴于汇率风险，外加人民币利率正处在下行通道中，SOHO中国正在逐渐减少境外借款，增加境内贷款，而考虑发行人民币债的目的是置换美元债，并不是需要资金去拿地扩张，而是要降低资金成本，但这需要一个过程。微信扫一扫，关注腾讯港股频道官方公众号：玩转港股（ihkstock）
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