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集体房产证能过户么？
来源：搜狐焦点网 &&发布时间：
集体房产证是颁发给集体产权房的证书，所谓集体产权房，是指修建在集体土地上的房屋，这里房屋一般是有当地镇、区一级的政府直接审批，不经房管部门的登记，居住者不享有房屋的完全独立产权，有的一般是农村集体产权证。因此集体产权房也就无法办理过户手续。
土地管理法规定：农村和城郊的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，站基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 集体产权房与独立产权房有什么区别 享受的一系列权力不同 如果购房者在取得房屋后不能取得房屋所有权证，那么他所购的房屋所有权处在一种未经法定形式确定的状态，购房者不能取得如下权利： 1、不能买卖、置换、赠与、继承、析产、转让不具有产权登记的房屋。如进行上述行为，也会因该行为违 反国家法律的禁止性规定而被宣布无效，法律不予保护无效的民事行为，各方的损失只能由各方自己来承担; 2、无法设定他项权利。他项权利主要指抵押权、典权。按我国法律规定，房屋抵押实行登记制度，而登记的少有凭证就是房屋所有权证，所以购房者无法通过房屋抵押来获得贷款或承担其它民事责任; 3、在房屋被拆除时无法按国家政策及相关拆迁法规获得拆迁补偿; 4、如因项目非法开发而无法办理房产证，则购房者所购房屋有被强制拆除或被拍卖的风险，购房者将无法通过法律渠道主张自己的权利; 5、无法部分改建所购房屋; 6、在土地使用期限界满时无法申请继续使用该土地。 而商品房的居住者拥有以上所说的全部权利。 产生基础不同 国家法律规定土地使用权分为国有和集体所有两种。城市开发房地产均是国有土地使用权转让;农村则是集体土地所有与使用一体。农民申请修房均是在其范围内审批的宅基地上修建，这种房屋是不纳入城镇房屋交易的范围，其交易行为和结果不受保护! 没有产权证 在农村，土地归集体所有。在这类土地上建造房屋，不用交纳土地出让金等费用。法律规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。外来者如果购买了这类房屋，并不能享有房屋的产权，而是居住使用权。 而通常的商品房，购买者享受的是完全独立产权，有自己的房屋产权证。
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关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导 ( 14:22:36)
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分类：房地产法规汇总 　标签：建设用地 土地使用权 行政主管 农村集体 人民法院 |
为了正确审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件，根据我国《宪法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城市规划法》、《担保法》、《合同法》、《土地管理法实施条例》、《村庄和集镇规划建设管理条例》以及《广东省实施〈中华人民共和国土地管理法＞实施办法〉等法律法规的有关规定，结合审判实践，提出如下指导意见。
1、人民法院审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件，
如果涉及的土地在起诉前没有被依法批准为建设用地或经行政主管部门依法批准补办了征用手续转为国有土地，仍属于农用地且当事人已在该地块进行非农业建设的，裁定驳回起诉，并告知当事人向行政主管部门申请处理。当事人在行政主管部门对涉及的土地及其地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，可就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。
2.人民法院审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件，
如果涉及的土地在村庄、集镇规划区和城市规划区内，虽然农村集体土地在起诉前已被依法批准为建设用地或经行政主管部门依法批准补办了征用手续转为国有土地，但当事人未按规划审批程序批准，未依法领取建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，或者违反建设工程规划许可证的规定，建筑建筑物、构筑物或其他设施的，裁定驳回起诉，并告知当事人向行政主管部门申请处理。当事人在行政主管部门对涉及的地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，可就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。
3．当事人因农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷向人民法院提起民事诉讼，部分诉讼请求涉及违法用地或非法建筑需先由行政主管部门处理后才能确定其财产权益关系，部分请求不涉及，且两部分诉讼请求可分的，人民法院可以对不涉及违法用地或非法建筑的部分直接审理并作出判决，对涉及违法用地或非法建筑的部分，则不予审理，并告知当事人向行政主管部门申请处理。
4．当事人因对市、县人民政府批准的征地补偿、安置方案有争议，向人民法院提起民事诉讼，主张提高或降低补偿、安置标准的，人民法院不予受理，已经受理的，裁定驳回起诉，并告知当事人向县级以上人民政府申请处理。当事人对征地补偿、安置问题达成了协议，在履行过程中发生争议，向人民法院提起民事诉讼的，人民法院应当受理。
5.当事人因集体土地权属发生争议，向人民法院提起民事诉讼，主张集体土地权属的，人民法院不予受理，已经受理的，裁定驳回起诉，并告知当事人向人民政府申请处理。
6.农村集体经济组织经依法批准用集体土地使用权以入股、联营等形式，与其他单位、个人兴办企业而将集体土地使用权转让给所兴办的企业所签订的合同，应当认定有效。农村集体经济组织将其所持有的以土地折价的股份转让的，其实质是转让集体土地使用权，一般应认定转让合同无效，但经县级以上人民政府依法批准转让的除外。
7．依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形，依照《土地管理法》第63条的规定转让集体土地上的房屋等地上附着物及其占用范围内的土地使用权的，应当认定转让合同有效。
8．当事人依法以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物及其占用范围内的土地使用权抵押的，在实现抵押权时，依照《担保法》第55条第二款的规定转让集体土地使用权的，应当认定转让合同有效。
9.当事人依法以其承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权抵押的，在实现抵押权时，依照《担保法》第55条第二款的规定转让集体土地使用权的，应当认定转让合同有效。
10．当事人在已经县级以上人民政府批准为建设用地的集体土地上建成厂房、仓库、办公楼、商业铺位等出租，经工程质量验收和消防验收合格的，可认定租赁合同有效。当事人与他人合作在已经县级以上人民政府批准为建设用地的集体土地上建成厂房、仓库。办公楼、商业铺位等出租，经工程质量验收和消防验收合格的，也可认定租赁合同有效。当事人与他人合作在集体土地上建成房屋出售的，应认定合作合同无效。
11．农村村民将经依法批准修建的住宅出租的，可认定租赁合同有效。
12．当事人将农村村民住宅建设用地转让、出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同，一般应认定无效。但日《土地管理法》修订以前，农村村民将经依法取得的宅基地使用权连同房屋转让给本村村民、回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的，以及日《土地管理法》修订以后，农村村民将经依法取得的宅基地使用权连同房屋转让给本村村民的，可认定转让合同有效。
13.当事人在签订出让、转让、出租农村集体土地合同时，所涉集体土地虽然没有经依法批准为建设用地，但在起诉前已被依法批准为建设用地的，不影响合同的效力。
14.当事人将经依法批准给其使用的集体建设用地出让、转让、出租而签订的合同，虽不具有上列第6－13条所述可认定合同有效的情形，但经县级以上人民政府土地行政主管部门批准的，可认定合同有效。
15.上列第6－14条所述可认定为有效的合同，双方当事人在签订合同后，应按法律、行政法规规定和合同约定，到行政主管部门办理土地使用权变更登记或其他有关手续。一方拖延不办，并以未办理土地使用权变更登记或其他有关手续为由主张合同无效的，人民法院不予支持，应责令当事人依法办理土地使用权变更登记或其他有关手续。
16.当事人非法出让、转让、出租农村集体土地后，受让方、承租方经行政主管部门依法批准，补办了征用手续转为国有土地的，取得国有土地使用权的一方是基于国家将农村集体土地征用后再出让或划拨给其使用而取得国有土地使用权。因此，对于当事人非法出让、转让、出租农村集体土地用于非农业建设而签订的合同，仍应认定为无效。取得国有土地使用权的一方应按照土地管理法律法规的规定，对农村集体经济组织进行补偿、安置。但如行政主管部门已对非法出让、转让、出租行为作了处理，且未另行签订征地补偿协议，当事人对此没有提出异议的，可将原来签订的协议视为征地补偿协议，认定有效。对于取得国有土地使用权的一方再将土地使用权转让给他人而签订的合同，如符合最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第6条的规定，也可认定有效。
17.经依法批准使用或临时使用集体土地的单位或个人与农村集体经济组织签订的使用土地有期有偿合同，是对土地所有权人补偿性质的合同，应认定有效。
18.在政府批准的征地补偿、安置方案之外，农村集体经济组织与建设单位另行签订的征地补偿协议，可认定有效。
19.对于当事人将农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设的合同，除了具有上述可认定为有效合同的情形外，一般应认定无效。
20．双方当事人的实际行为与合同约定、政府批准文件不一致的，人民法院应以双方当事人的实际行为依法认定合同的性质及其效力。
21.当事人非法出让、转让、出租农村集体土地的合同被确认无效后，受让方、承租方已实际使用集体土地的，应给予农村集体经济组织适当的补偿。在出让、出租、转让时已被依法批准为建设用地或在起诉前已被依法批准为建设用地的，补偿标准可以比照原合同约定的价款计算，如原合同没有约定或约定不明确的，可按照土地评估机构的评估结果或参照邻近地段国有土地的标准补偿。受让方、承租方没有实际使用集体土地致使土地闲置的，土地闲置费应作为损失，由双方按照过错责任大小予以分担。土地闲置费的标准，如在出让、出租、转让时已被依法批准为建设用地或在起诉前已被依法批准为建设用地的，补偿标准可比照原合同约定的价款计算，如原合同没有约定或约定不明确的，可以按照土地评估机构的评估结果或参照邻近地段国有土地的标准进行补偿；如属于农用地的，可按该土地在闲置前三年平均年产值的标准进行补偿。
22.当事人非法出让、转让、出租农村集体土地的非法所得，人民法院不应给予法律保护。如果行政主管部门没有对违法行为人进行行政处罚的，人民法院可依照《民法通则》第134条第三款和《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第163条的规定对其进行民事制裁，或向行政主管部门发出司法建议书，建议行政主管部门依法处理。
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。农村集体土地使用权转让：这案子，赢得漂亮！
我国合同法明确规定租赁合同的最长期限为二十年，这种规定的目的主要是把作为债权性质的租赁合同在期限上予以限制，以区别于作为物权的土地承包经营权、建设用地使用权。由于法律的限制，农村基层自治组织不能自主转让集体土地。但国有土地的价格却在近十几年来飞涨，于是以低价购买农村集体土地的市场需求非常火热。村委会与投资人为了规避转让集体土地的限制性规定，往往采用签订租赁合同的形式。
本文作者曾作为集体土地转让协议受让方的代理人，承办了一起较为典型的集体土地使用权转让纠纷，并得到了胜诉判决。现笔者对案情相关情况进行梳理，并结合相关案例，与各位探讨此类纠纷所包含的各类法律问题。
2008年6月，杭州迦南园林景观工程有限公司与桐庐县横村镇横村村民委员会签订《土地征收协议》，约定：杭州迦南园林景观工程有限公司支付给桐庐县横村镇横村村民委员会24万元土地征用费；桐庐县横村镇横村村民委员会完成甲基本农田（以下称甲地块）的征收工作并将甲地块的五十年土地使用权转让给杭州迦南园林景观工程有限公司；土地征收工作完成以后，桐庐县横村镇横村村民委员会须及时办理土地性质变更手续；杭州迦南园林景观工程有限公司于甲地块上建造的房屋权属归杭州迦南园林景观工程有限公司所有。
《土地征收协议》签订后，杭州迦南园林景观工程有限公司立即向桐庐县横村镇横村村横村经济合作社村集体经济组织支付了24万元土地征收费。后，桐庐县横村镇横村村民委员会未能完成甲地块的土地征收工作，杭州迦南园林景观工程有限公司也因其他原因于次年注销。
2015年8月，杭州迦南园林景观工程有限公司的两名股东委托律师向桐庐县横村镇横村村民委员会发函，要求解除《土地征收协议》。桐庐县横村镇横村村民委员会未作回应，杭州迦南园林景观工程有限公司的两名股东遂以自然人的名义起诉至法院，要求：1.确认《土地征收协议》于2015年8月解除；2.桐庐县横村镇横村村横村经济合作社返还24万，赔偿自2008年6月起按月利息2%计算的损失。
本案《土地征收协议》的效力可能存在以下一些问题：
1.《土地征收协议》无效
（1）合同无效的理由
《土地征收协议》主要由两块构成，其一约定了桐庐县横村镇横村村民委员会向村民征收土地；其二约定了桐庐县横村镇横村村民委员会向杭州迦南园林景观工程有限公司转让50年土地使用权。
本案庭审思路准备的过程中，我们预设了被告两种主张《土地征收协议》无效的理由，第一种为《土地征收协议》的内容形式违背了我国法律有关集体土地所有权的规定；第二种为《土地征收协议》违背了《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条的规定。
第一种主张可以认为农村集体土地的所有权属于集体所有，在中国的法律框架下，土地征收须经省级以上政府批准并由县级以上政府组织实施。因此，公司与村委会之间签订的有关土地征收的协议超出了民事法律行为所能为的范围，应认定为无效。
第二种主张是我们庭前检索大量案例之后归纳出来的，是农村集体土地转让、租赁发生纠纷以后常见的理由。具体而言，按照《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条的规定：“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：……（二）从村集体经济所得收益的使用；……（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产；……”该条款的第（二）项与第（八）项经常被村委会引用作为确认合同无效的理由。据目前理论和实践的一般观点，要构成合同无效的理由，必须是效力性强制规定，不能是管理性强制规定。
那么该条款到底属于管理性强制性规定还是效力性强制性规定？如果我们仔细分析法条，还是能够把握法条的精神的。《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第一款第（八）项规定以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产，须经村民会议讨论决定方可办理。
我们按照文理解释的方法对该条文进行解释，不难看出该条文的重点落在处分的含义上，而“借贷、租赁或者其他方式”无非是处分的具体形式。民法中的处分行为，指直接使某种权利发生、变更或消灭的法律行为。处分行为分为两类，物权行为和准物权行为。物权行为指发生物权法上效果的行为，包括单独行为（如所有权的抛弃）、契约行为（如所有权的转移、抵押权的设立）。准物权行为，指以债权或无体财产作为标的的处分行为，如债权或者著作权的让与、债务免除。
可以得出的结论是处分行为的特点在于或为物权的让与、消灭或为债权的转让或债务的免除。结合该条文的处分方式，我们可以看出此处的租赁和借贷的对象应当是经过租赁或者借贷以后会出现价值上的严重贬损的标的物，比如机器、设备或者村委会的巨额现金。因此，普通的土地出租、厂房出租，只要不违反租赁合同的有关规定，都应当认定为有效。
（2）合同无效的后果
如果合同被认定为无效，将导致合同无效的过错分配问题。按照《中华人民共和国合同法》第58条的规定，合同无效以后，因合同而取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因合同无效而遭受的损失，双方都有过错的，各自承担相应的责任。
而本案中，双方所签订的合同存在刻意规避国家法律强制性规定的现象，因此双方都有过错，但是相对而言村委会一方的过错责任更大，因为村委会作为农村基层群众自治组织，应当比企业更加熟悉国家对于农村集体土地以及基本农田的相关保护政策，更何况保护集体财产，保护基本农田的正常生产还是农村基层群众自治组织的职责所在，所以如果本案合同被确认为无效，桐庐县横村镇横村村民委员会应当承担更大的过错责任。
2. 《土地征收协议》部分无效
本案另一种处理的结果是《土地征收协议》被确认为部分无效。即《土地征收协议》中有关土地征收的内容以及转让土地使用权超过二十年的部分被认定为无效。这种认定实际上是将双方的法律关系认定为一种租赁合同关系，租赁合同超过二十年的部分无效，杭州迦南园林景观工程有限公司所支付的价款应按照无效租赁期限占全部期限的比例返还。
3. 《土地征收协议》有效
由于本案诉争的合同实际处于一种无法履行的状态，原告方的诉讼目的是拿回本金及适当的利息，所以从诉讼技巧的角度来看，其实可以回避合同有效无效的问题。于是我们在认可合同有效的前提下，于2015年8月以桐庐县横村镇横村村民委员会严重迟延履行合同义务为由发律师函要求解除《土地征收协议》。
由于本案被告未出庭，法院最后作出了缺席判决，判决桐庐县横村镇横村村民委员会、桐庐县横村镇横村村横村经济合作社返还24万元并且按照同期银行贷款利率7.83%赔偿原告利息损失。
从私法的角度出发，村委会作为一个独立民事主体应当为其法律行为承担民事责任，以维护交易的安全性。至于法律所规定的民主评议等程序都属于民事主体内部的管理问题，不能因为内部的管理问题而认定其与第三方签订的合同无效，这一观点也为多数法院所认可，也是本文所归纳和总结的司法实务裁判观点。
然而，如果我们换个角度来看待村委会这一特殊的群众自治组织，外观上，他所代表的是村集体成员的利益，可实践中，缺乏有效监督制度制约的村委会真的能够对外代表大部分村民的做出真实意思表示吗？由于我国不成熟的农村选举体制，以及还需改善的党支部驻村制度，本文所归纳的司法裁判观点还有待日后立法、和司法实践的修正。
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