商业物业管理的特点[1]_百度文库
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商业物业管理的特点[1]
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& 商业地产——地铁商业物业规划与运营特点分析商业地产——地铁商业物业规划与运营特点分析
“地铁一响，黄金万两”，如今不再是挂在嘴边仅作宣传的口号，它越来越成为可以为商家、政府带来真金白银的“摇钱树”。轨道交通的发展改变了整个城市人流、商流的走向，改变了整个城市的商业结构，而地铁商业则代表了城市轨道交通中与交通动线站点相联接的商业系统，它的发展促使零售、餐饮等商业资源向轨道沿线集中。地铁商业的发展使得城市商业区域范围得以扩大，“地铁经济”正成为现代城市商业发展的助推器。
地铁商业是否能符合消费者长期形成的消费习惯、消费心理，是否能在周边商圈中脱颖而出，具有准确的商业定位在其中显得尤为重要。如果商业项目在开发与经营时未考虑商业地位，很容易出现经营上的困难。目前，国内许多地铁商业给人的印象是商品和摊位档次低、地上、地下商品差异不大，周边商圈的商业项目差异化不明显，业态重复度高，难以形成互补、融合，难以发挥出借势作用，这些都是前期策划商业地位错误和后续无序发展所带来的恶性循环。
因此，针对不同城市的消费特点和消费需求，结合对当地地铁有效人流的预测，在周边3 公里，甚至10 公里范围内找到准确的项目商业定位才是项目能在商业林立的商圈中生存、繁荣的最根本的基础。
把握经营主体
一个城市的地铁商业要想取得成功，其经营主体的选择至关重要。这里的经营主体不是单个商业项目的主体，而是针对整个城市或某一站点整个商圈而言的经营主体。目前，刨除地铁站点自发形成的商圈不谈，我国各地方地铁商业的经营主体主要有三种：地方城市投资公司、地方商务主管单位、第三方。
地方城投由于是地方政府成立的实体，所以在调动政府资源、财政等方面具有得天独厚的优势，它能保证地铁项目按照原先的规划发展，并对后续的商业物业管理较为方便，缺点是城投需要同时担任管理与监督工作，而其本身对于商业的管理并不专业，此模式在无形中也容易造成许多人事成本，因此在地铁商业经营上需要寻求帮助。
地方商务主管部门，由于只是地方政府组成的一分子，其在商务系统内调集商业资源相对容易，且在商业运营管理方面也有一些经验，但是商务主管部门缺乏调动政府其他部门资源的能力，缺乏相关资金。
第三方则是地铁开发单位对经营权进行招标，中标的专业化管理公司取得地铁站点的商业经营管理权，这也是以后地铁商业经营管理的发展趋势。此模式的好处是角色定位清楚，管理公司专门负责经营、商家负责自己的商店营运、政府单位则只需监督，管理公司有专业的团队与经验，对于地铁商业的经营相对于政府直接管理来说在风险上较低，政府部门也不需要额外编列经费与增加人事上的费用，同时此种管理模式相对于其他模式比较灵活，但其缺点是容易因为商业收益的考虑及管理单位的强势处理，造成对商家进入的门槛限制，因而引起彼此的纠纷。
各个城市针对地铁商业选择哪一种主体进行管理不是唯一的，可以根据不同地段、不同项目的运营特点进行选择。
和谐的立体联动
作为我国未来商业发展的一种重要形式——地铁商业，其要形成整体效应、规模效应，就必须将地上商业与地下商业进行联动发展。通常地面商业属于商业中心的组成部分，周边较为发达的公交系统把消费人流引入项目中来；部分经营者为了吸引较远的消费者，甚至开通了免费班车。而地下人流则主要是通过地铁进行引入。有的商家为了能吸引人气，将促销活动与乘坐地铁进行捆绑。如消费者在商场内消费免费乘坐地铁或者为地铁卡充值，这些销售策略把商场的经营与地铁的客流捆绑起来，把地铁优势转化为商业优势，实现地上地下立体联动发展。
而要保证商业地产项目经营和管理比较顺利，还必须要有流畅的动线。动线又有内、外动线之分。优秀的外部动线设计一方面可以提高商业建筑的实用性，另一方面也有利于促进商户的经营。
流畅的动线可以方便的引导消费者目的消费地、停车场、地铁进出口等分布位置。又由于地铁商业的特殊性，其在通风、防火、排水以及紧急情况时的乘客疏散等方面的要求较地面上的商业综合体有更高的要求，而地铁建设与其相连通的商业项目，其结构和技术条件一旦形成将很难再次改造，即使能改造也存在着工程难度大、投资成本高的问题，不可逆性较为明显，因此地铁商业项目，尤其是与地铁实现无缝对接的项目前期规划显得尤为重要。
就地铁商业而言，动线设计分为地上和地下两部分。地上动线则主要强调与地面交通、顾客购物通道、员工通道、货物运送通道等结合，同时在建筑特色、空间感受、宣传引导、商业形象、业态组合、商业品牌等各个角度都需要强有力的视觉亮点以吸引人流进入商圈消费。
地下商业由于巨大的地铁人流更是展示其良好氛围的最佳理由，地下商业最关键的问题则是如何吸引大量的人流进行停留、如何引导其消费。区别于地面多向而分散的人流，地铁单向而集中的人流有利有弊。
人流集中容易形成集聚效应，然而人流集中若无有力的引导动线，也更容易流失人流。因此，地下引导动线的设计必须区别于地面引导动线。地下动线既要考虑平时高峰时期的商业人流，又要考虑突发事件时的瞬时人流；地下动线设计时尽量要与地铁出入口、下沉式广场、商业综合体等相结合，利用主题式节点广场进行地地下商业内部环境的创新，才有可能打破人们对地下街原本只是通道与低档次的不良印象，使其更趋近于地面上优秀的商业购物环境，从而强化地铁地下商业与地上商业的联动性。
科学业态组合
商业地产的开发中，通常由开发商在规划前期就对进驻的商业形态进行的定位、组合等等，使各业态之间相互激活、互为补充，以形成商业的繁荣，有利于保证投资者的收益，业态的合理组合对项目后期运营管理起着至关重要的作用。地铁商业项目业态组合区别于大型档次较高的购物中心，由于其面对的消费群体以地铁乘客及目标消费客群为主，因此其零售业态中餐饮、服装、休闲、娱乐的比例明显较高。
由于每一种业态的诞生都遵循一定的规律，零售业态是由多种因素所决定的，组合变化多、选择余地大，这就使得同一业态的零售店铺也表现出不同的经营特色，经营者要根据目标市场和市场定位，慎重选择零售业态，以期实现项目业态组合的科学合理。同时，对地铁商业综合体而言，必须要有对地下人流有强大磁吸作用的主力店加以引导，只有这样才能真正实现与区域内其他商业项目的差异化发展。
因此，地铁商业综合体项目要因地制宜，在科学调研与分析的基础上，站在更高的高度对业态组合进行合理完善的规划，一方面可使项目在商业大海中找到适合自己的航向，另一方面也可使得投资者获得较高的投资回报，为消费者能享受到更全面、优质的服务奠定基础，从而实现项目的良性循环。
此外，要想围绕地铁站点形成商业氛围浓厚、管理规范的商业，招商实施主体在具体招商时就必须要对商家进行相关甄选，以期达到最优的效果。地铁地下商业街部分，商家要能有一定的共识，包括空间的维护、主要活动的配合、商业街管理单位的统一要求、管理维持情况的信息回馈等，这些在招商前期都要进行“面试”，实行甄选；地上商业综合体一定要有主题突出、目标客群明确的定位，在招商过程中，强调项目业态与周边商圈的整体协调性，通过招商引进有丰富经验的经营公司、有实力的连锁企业，发挥他们的带动作用，“以商引商”，吸引众多商家进驻项目。
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楼宇物业管理特点
公共商业楼宇物业管理特点是形象第一。设在公共商业楼宇里面的商场其经营是否成功，有着许多方面的因素，其中公共商业楼宇的物业管理是非常重要的一个方面。通过良好的物业管理可以创造商场的美好形象，从而吸引顾客，这是公共商业楼宇管理的最大要求。提供周到细致的服务，保持商场的良好形象吸引更多顾客是位英商业楼宇管理的主要任务。
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旅游宾馆物业管理特点是优质服务...
公共楼宇物业管理特点
公共商业楼宇物业管理特点是形象第一。设在公共商业楼宇里面的商场其经营是否成功，有着许多方面的因素，其中公共商业楼宇的物业管理是非常重要的一个方面。通过良好的物业管理可以创造商场的美好形象，从而吸引顾客，这是公共商业楼宇管理的最大要求。提供周到细致的服务，保持商场的良好形象吸引更多顾客是位英商业楼宇管理的主要任务。
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旅游宾馆物业管理特点是优质服务。宾馆是从事旅游接待的，以提供劳务服务为主的服务性企业。通常所说的宾馆产品，是宾馆有形的设施设备和无形的劳务服务的有机组合，其中以劳务服务为主，设施设备为辅，它向客人提供的服务质量是宾馆的生命线，也是衡量其管理水平的主要标志。
工业厂房物业管理的特点
工业厂房物业管理的特点是难度较大。相对住宅小区来讲，工业厂房是较难管理的一种物业，因为其使用的特殊性而导致矛盾多，使得管理难度大。比如，厂房储存易燃货物易造成火警危险；笨重的机器和存量过多的货物，超出楼面结构负荷而引起结构体开裂、危险；机器开动时的震荡，使建筑损耗严重。由于使用功能的特点，工业厂房难于保持清洁，物业管理公司必须针对工业厂房特点强化管理。
物业管理基本内容
服务是物业管理公司的出发点与归宿。物业管理涉及的领域很广泛，其基本内容按服务的性质、提供的方式可分为:常规性公共服务，针对性专项服务，委托性的特约服务三大类。
常规性公共服务
常规性公共服务是指为全体业主和租户提供经常性服务，是所有住户都可以享受到的，贯穿于物业管理的始终。住宅小区公共服务主要有8项:(1)房屋的修缮与管理；(2)房屋的设备、设施的维修与管理；(3)环境卫生管理川的绿化管理；(5)治安管理刊的消防管理；(7)车辆道路管理；（8）公众代办性质的服务。
针对性的专项服务
针对性的专项服务是指物业管理公司为改善和提高住用人的工作、生活条件，而面向广大住用人，为满足其中一些住户、群众和单位的一定需要所提供的各项服务工作。专项服务是物 业管理企业开展多种经营的主渠道。
以上是我对于这个问题的解答，希望能够帮到大家。
商业用房经营收入是指物业管理企业利用物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房、美容美发屋、商店、饮食店等的经营收入。
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答: 上海人从众企业管理咨询有限公司专业从事IRIS咨询和培训，所培训的IRIS内审员遍及轨道交通各大企业。
答: 这个还是有很多的。
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湖南高等教育中心地址...
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商业物业管理特点是什么？
提问者：范嘉歆| 地点：
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回答数：23415
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商业物业管理特点
1、顾客流量大
商铺进出人员杂，不受管制，客流量大，易发生意外，安全保卫工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半点松懈。同时商场在发生突发事件时，疏散相对较慢。安全管理应特别慎重
2、服务要求高
要物业管理服务面向商铺置业人和使用人，向他们负责，一切为他们着想。促进商业物业保值、增值；同时为使用人和顾客营造一个安全、舒适、便捷、优美的经营和购物环境。这是商铺物业管理服务的根本原则
3、管理点分散
出入口多，电梯(客梯)、观光梯、自动扶梯等)分散，需要的保洁、保安人员相对较多，管理点分散，管理难度较大是商业物业管理的特点。
4、营业时间性强
顾客到商铺购物的时间，大多集中在节假日、双休日和下班及晚间，而平时和白天顾客相对少一些。统一店铺的开张及关门时间有利于商铺的整体形象塑造。开张、关门时间不统一会造成整体商铺经营的凌乱感，无序经营的印象，对顾客产生不良的心理影响。
5、车辆管理难度大
来商铺的顾客，有开车的，也有骑车的，大量的机动车和非机动车对商铺周边的交通管理和停车场管理增加了压力。车辆管理好坏直接影响着商场物业管理水平的整体体现。
回答数：9741
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在一般的商业物业，管理者面对的是比较简单的主流群体。例如写字楼，其主要的群体就是写字楼租户(用户)的职员，而该群体素质比较高，自律意识、自律能力很强，进入目标区域的行为规范非常明了。同样，酒店的主要群体是住客，闲杂人员极少，由于酒店的管理方法和环境、氛围使得每一位顾客都必须自觉保持形态，注重形象，行业上也已形成了公认的规范，所以管理会比较流畅。对于展览馆，只要布展前期工作完成后，其主要的服务对象只有参观者，参观者的目的是再明确不过了，他们不会有过多这样那样的需求问题。这些物业的最大特点是：管理者所面对的服务对象在物业区域内的目的非常洁简明确，由于环境和氛围对场内的群体有一定的约束力，能令身临其境的客体自觉遵守规则，不敢造次。
　　相比之下，购物中心的管理要复杂得多，他们面对的是三类具有不同性质、目的和要求的群体：业主、租户、顾客。该三类群体的心理需求、物质需求是多层次、多方面、不确定的。尤其是顾客群体，他们会时刻跟着感觉走，任何时候都可能变更或调整自己的目标和诉求。加之购物中心所营造的购物环境必须舒适、休闲、人性化，不能让来客有压抑感、约束感，故纵容了人们的随意性和人本性负面行为的充分显现，从而造成管理工作的极大困难。尤其在目前国民素质还有待提高的我国，更会引发许许多多意想不到的系列问题。
回答数：48526
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物业管理，是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。 其基本内容按服务的性质和提供的方式可分为：常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。 一是常规性的公共服务，主要有以下几项： ①房屋建筑主体的管理及住宅装修的日常监督； ②房屋设备、设施的管理； ③环境卫生的管理； ④绿化管理； ⑤配合公安和消防部门做好住宅区内公共秩序维护和安全防范工作； ⑥车辆道路管理； ⑦公众代办性质的服务； 二是针对性的专项服务： ①日常生活类； ②商业服务类； ③文化、教育、卫生、体育类； ④金融服务类； ⑤经纪代理中介服务； ⑥社会福利类； 三是委托性的特约服务： 物业管理企业在实施物业管理时，第一大类是最基本的工作，是必须做好的。同时，根据自身的能力和住用人的要求，确定第二、第三大类中的具体服务项目与内容，采取灵活多样的经营机制和服务方式，以人为核心做好物业管理的各项管理与服务工作，并不断拓展其广度和深度。
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商业物业(Commercial Property)
　　商业物业是指能同时供众多和其他商业服务机构租赁，用于从事各种经营服务活动的大型。商业物业有两层含义：一是以各种零售商店(或柜台、楼面)组合为主，包括其他和在内的建筑群体；二是的楼层和摊位是专供出租给商人零售商品作为经营收入的。现代商场百业陈杂，不仅有多家零售商店、，还有各种、娱乐场所、等。
　　商业楼和属于两个不同的范畴。有人经常把办理商业事务的物业或(即)称为，并把兼有办公与居住功能的大楼称之为商住楼。其实，二者的称谓虽有差异，但都属于商务楼范畴。商务楼即商务办公楼或叫写字楼，是企业进行与、有关的业务联系、洽谈、合同签约与落实等经济活动的场所。但商业楼字则是商品现场买卖(交易)场所，有的称商业场所(简称商场)，如商店、、购物中心等。在现代城市建设中，商业楼宇已逐渐向综合型转化，如英国的米尔顿·凯恩斯购物中心，其占地120公顷，达125万平方米，是世界著名的综合性购物中心。
　　1．规划科学、实际
　　与人们的生产、生活关系密不可分，随着我国经济的快速发展，商业的现代化水平也在不断提高，人们对商业楼宇的建设在合理、便利等方面的要求也越来越高。因此，商业楼宇建设时，对商业楼字的布局、规模、功能、档次等方面都要更加合理、科学，更加符合社会、经济发展和的。所谓的科学、合理，是指商业楼字的建设一定要与周围地区的人口数量、交通、、、的文化层次等特点相适应。
　　2．结构设计新颖、有特色
　　由于人们生活水平的不断提高，其也发生了很大变化。都希望在舒适、高雅、便捷的环境中轻松购物，甚至把购物作为一种享受和乐趣。因此，商业楼宇在设计时都努力做到新颖、别致而有特色，布局比例合理，内部装修颜色协调。有的还配置一些喷泉、瀑布、阳光走廊等小景点，令人赏心悦目，流连忘返。
　　3．选址、设施与规模能满足不同层次的消费需求
　　商业楼宇要根据的数量、密集程度、顾客的多少，做到分散与集中相结合。因此，高档的商场要选在人口密集、流动人日量大的繁华闹市区，而一些日用小百货店、一般的副食商店就应设在各个居民区，以便就近服务。由于大城市的常住和流动人口多，也较高，因而所需要的商业服务设施也要齐全而先进，物业档次也高。
　　(一)从使用功能上分
　　(1)单一型。商业楼宇的营业面积全部供商品零售使用。
　　(2)综合型。商业楼宇的营业面积不仅供商品零售使用，同时还有饮食、娱乐、商品展示等，也有大楼的其他部分为办公用房或者居住用房。
　　(二)从布局结构上分
　　(1)封闭型。指购物时不进入柜台里面直接挑选商品，而由售货员拿商品给顾客挑选。传统的商店一般都是如此，目前仍然存在，特别是出售贵重物品如金银珠宝、钟表仪器等的商店或柜台。
　　(2)敞开型。指摆放在无阻拦的上，供顾客直接取货挑选。如超市、仓储式购物中心及里的大型家电、服装柜台等，书店也在增加开架的方式。
　　(三)从物业档次上分
　　(1)经济型。指出售大众化的一般商品，装修较为普通的，开支小、成本省。
　　(2)豪华型。指大型商场、高级商场乃至著名的，出售的商品量大或是高档，其建筑独具风格，设备、设施齐全，装修、装饰豪华，设有彩色电视监控器、玻璃破碎感应器，手动脚动应急报警开关、红外线区域设防系统以及消防系统，收款联网系统、空调系统、客货分用电梯，购物车辆、停车场等。
　　1．商业物业管理服务的特点
　　(1)重视楼宇及设备设施的管理
　　商业场所的楼宇及设备设施的管理是的一个重要组成部分，的主要职责就是接受业主的委托，管好、用好大楼的所有设备设施，使之能够保值、增值。它直接关系到商业场所中营业环境的优劣，是物业管理中比较复杂的内容。
　　(2)重视安全管理
　　商业物业中的客流量非常大，容易发生安全问题，因此安全保卫实行24小时的值班巡逻，另外拥有智能化监控系统，对商场进行全方位监控，可为客户提供安全、放心的。
　　(3)注重营造商业氛围
　　在越来越激烈的今天，商户往往很重视商厦的整体格调和品位，逐步强调温馨、自然、和谐的人文环境，物业管理者要注重每个细节的管理，在满足客户的购物需求的同时，给人以美的享受。
　　(4)靠服务质量赢得市场
　　随着的发展，人们生活水平的提高，人在需求物质生活的同时，更注重的是精神享受，尤其在如此激烈的今天，人们在选择消费场所的同时更看中的是其。
　　2．商业物业管理服务的内容和要求
　　(1)建筑物及设备设施的日常维修及养护
　　商业物业的设备设施投资额大、技术先进、种类多、维修费用高，它的日常维护管理不同于居住类物业，这类，不像居住类物业业主那样关注物业的硬件维护，因此，物业管理者应完善设备的三级保养制度，工程部管理人员不能坐等报修，要经常到现场巡视，尽早发现安全隐患并及时解决，保证设备设施的正常使用及运行，确保营业秩序的正常进行，避免造成不必要的损失。
　　(2)安全管理
　　商业场所的是保证物业安全使用和社会安定的重要保证，是中的一项重要内容。一般应从三方面入手，第一要重视消防安全管理，建立消防责任制，完善，商场中电气设备比较多，客流量大，安全隐患多，因此要注重设备设施的日常维护，尤其是电梯、照明等电气设备，同时要加强消防知识的，定期举办培训及消防演习；第二要重视保卫工作，制订相应的及常见的，一般可以在商场内安排一些保安人员巡逻，避免偷盗等影响治安的现象发生；第三要注意车辆的管理，应安排专门人员进行车辆的引导和疏通服务，以免交通阻塞，给带来不便。
　　(3)环境卫生管理
　　商业场所的环境卫生管理要求比较高，要做到流动保洁，时刻保证商场的清洁卫生，保持良好的。首先要注意高档装饰材料的清洁，如大理石墙面或地面，用专业的清洁剂，同时按照规范的操作方法进行清洁：其次，由于商业场所的客流量大，尤其是节假日或天气不好的情况下，给保洁工作带来很大的工作量，要求保洁人员按照具体的操作规程作业；第三，大范围的卫生清洁工作要放在非营业时间进行，营业期间必要的保洁要注意不能给带来不便。
　　(4)绿化管理
　　做好商场内的绿化工作能对物业起到相得益彰的作用，现代商业物业的空间造型讲究简洁、利落、大方，而绿化的造型则是千姿百态、高低疏密各自不同，这样两者就形成了呼应，更增加了商业楼宇建筑的艺术表现力。
　　新商户在入住商场的时候，一般都要进行铺面装修，由于市场上的施工队伍良莠不齐，存在隐患。管理处要严格按照规定的程序对商户装修方案进行审批，办理进场施工手续。需要动火时，要办理动火证，施工时管理人员要每天到现场巡视，指导规范施工，注意火灾隐忠。同时防止施工时破坏相应的设施设备，如烟感器、温感器、喷淋装置等，另外还要注意不要影响其他商户的正常营业。
　　(6)广告宣传
　　商家为了其商品，往往会做一些广告来吸引，为了保持商厦的整体形象及特色，商户的广告一般由商户提出设计要求，由对广告的外形、尺寸等进行统一规划并管理，可以采用巨幅广告牌、灯箱、条幅、橱窗展示等形式，其费用分担应遵循“谁受益、谁负担”的原则。
　　(7)强化服务意识
　　商业场所的物业管理既有其他物业的共性，也有其特殊性。由于起点高，对物业管理人员的要求高，因此，要牢固树立“全心全意为客户服务”的宗旨，“想客户所想、急客户所急”，运用先进的，对物业的各种设备设施进行维修养护管理，保证系统的正常运行，提升管理服务水平，为顾客提供舒适的。
　　商业物业也是性物业的一种，物业的所有人主要是通过依靠经营商业铺面的出租而，为了使所有人尽快收回、物业管理者获取更大的利润空间，其中租赁管理应作为主要来抓，一般包括如下内容：
　　1．商场承租户的选择
　　(1)经营商品的种类
　　根据商业物业规模大小、档次的不同，在选择承租户时要考虑所经营商品的种类。对于大型商场，其经营种类越齐全越好，因此就要多选择商家，经营不同的商品，种类越多越好，最好争取一些经营品牌商品的商家，来提高物业档次。对于小型商场，面向居住区服务的，就要尽量选择那些经营日常消耗量大的生活商品的商家，来满足人们的日常需求。
　　(2)承租商的构成比例
　　承租客商根据其的长短依次分为基本承租户、主要承租户和一般承租户。基本承租户的租期最长，对于稳定商业物业的收入起到关键作用；主要承租户的租期比较长，起到稳定性作用；一般承租户的租期最短，其流动性比较大。根据有关管理经验认为，三者的最佳比例构成为50％、30％、20％，即整个商业物业营业面积的50％为基本承租户，30％为主要承租户，其余20％为一般承租户，这样能够使整个商业物业健康、有序、稳定地向前发展。
　　(3)承租商的资信情况
　　承租商的资信情况具体包括承租户的声誉及其。声誉是对商家在社会上诚信度的评价，具有良好声誉的企业有着良好的和较高的水平，往往也会受到顾客的认可，前景较好，可以作为选择对象。能如实地反映出商家的经营水平，也是物业管理者在选择时应考虑的因素，可以通过银行、、工商管理机构等多方面了解商家的和。
　　2．租金的确定
　　(1)租金的构成
　　商业物业租金的构成包括基础租金、百分比租金、相关代收代缴费用以及的维护费用。其中基础租金是业主收取的与承租户营业额的一个最低费用，是业主能够接受的最低水平。百分比租金是商业物业所特有的一种租金形式，是根据承租户的乘以一个百分比所得到的金额，一般作为基础租金的附加部分，只对超出某一的部分收取。代收代缴费用是指水、电费用。的维护费用根据所租用面积进行分摊。
　　(2)租金的影响因素
　　商业物业的租金应根据物业所处的地理位置、物业的档次、服务水准、附近商场的等多方面因素考虑，同时还要考虑市场的供需状况，计算出每层、不同摊位的每平方米合理租金。实际上，租金的确定没有固定不变的模式，都会结合当地的实际经济情况、物业的成熟度、的知名度等方面综合考虑，但不管如何确定，都要在中详细说明，避免不必要的纠纷。
　　(3)租金的调整
　　如果承租户的租期较长，考虑到，还应该在租约中规定相应的租金增长率来调整租金，为了合理分担带来的，一般增长率最高限，超过最高限由物业所有人来承担，最高限以内的风险则由承租户来承担。
　　3．租赁合同的签订
　　代表业主的意愿，根据物业特点、市场情况等相关因素，与选定的承租户签订租赁合同，将物业的交给承租户，同时承租户按时将租金交给出租方。通过的签订，保障了双方的合法权利和义务，明确了双方的责任。的具体内容应包括：
　　(1)合同当事人
　　即承租方和出租方的自然情况。
　　(2)标的物
　　即的商业楼宇的具体位置、楼层、摊位号、等。
　　(3)租赁用途
　　考虑到商业楼宇的整体形象，同时为了，一定要在中写明经营项目种类，如要变更经营项目类别，要事先与。
　　(4)租金支付方式
　　中要明确租金的及交租日期；公共部位的养护费用及水电费用的分摊，原则上应根据每个承租户所承租面积的比例分摊。公共部位包括大厅、顾客休息处、通道、楼梯间、卫生间等及其他共用部位。
　　(5)双方的权利和义务
　　这是的主要部分，越详细越好，以便出现纠纷时作为评判依据。
　　(6)营业时间
　　应确定统一的营业时间，尤其是大型的商厦，一定要。对一些小型商场或其他商业场所，特殊情况可以灵活掌握。
　　即双方在时所应承担的责任。
　　遇到的情况如战争、台风、海啸、洪水、火灾等，导致双方损失的，双方互不承担责任。
　　(9)纠纷解决的方式
　　当双方发生纠纷时，可先采取协商方式解决，不成再，不成最后采取的方式解决。
　　(10)其他条款
　　如折让优惠等。
　　4．建立良好的租赁关系
　　双方签订了，就表明双方的租赁关系成立。就要与租户建立良好的租赁关系，共同履行各自的权利和义务。在内，双方合作得好，是事业成功的一半，同时也有利于承租户续签合同。
鲁捷.物业管理实务.机械工业出版社,2007.4
寿金宝，王照雯.物业管理.机械工业出版社,2007.2
赵善嘉.物业管理概论.中国电力出版社,2004年03月第1版
胡伯龙，杨韬.物业管理理论与实务.机械工业出版社,2008.3
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