善意第三人能否取得夫妻一方擅自出售的房屋？善意第三人能否取得夫妻一方擅自出售的房屋？云生结海楼百家号在婚姻存续期间，夫妻当中经常会出现这么一种情况，夫妻一方在另一方不知道的情况下出售了原本属于夫妻共同财产的房屋，那么购买了房屋的善意第三人能否取得夫妻一方擅自出售获得的房屋？以下找法网小编带您一起具体了解善意第三人能否取得夫妻一方擅自出售房屋的相关内容。丈夫王某与妻子李某因感情不和而处于分居状态，在王某不知的情况下，李某将登记于自己名下的房子出售给钱某，后丈夫王某知道后请求确认李某与钱某之间的房屋买卖合同无效。针对上述案例，法院在审判中认为，钱某能否取得房屋的所有权应当取决于其是否为善意第三人。如果钱某为善意第三人，那么钱某与李某的房屋买卖合同就是有效的，钱某依法可以取得房屋所有权。即：善意第三人可以取得夫妻一方擅自出售的房屋，可以产生与之对抗的效力。善意第三人是指交易中不知道双方的真实情况，基于正当合理的方式参加交易的当事人，在上述案例中，不知道丈夫王某和妻子李某的真实情况而参与交易的钱某就是善意第三人。善意第三人的认定要素：1、参加交易是基于善意；善意第三人参加交易时必须是不知道交易的真实情况，完全处于善意的情况下购买、参加。注：恶意购买或明知交易的真实情况仍然去购买的，那么不能认定为善意第三人，不能取得房屋所有权。2、善意第三人以合理价格参与的交易；这里，我国法律规定，善意第三人参与交易时必须是合理的价格参与的，过高、过低的价格都是不合理的。3、房屋已进行了转让登记。通俗来说就是，善意第三人在买了房屋之后，出售房屋的李某已经和钱某进行了过户，房屋的所有权已经过到了李某的名下。找法网小编最后提醒：在实际运用中，善意第三人可以取得夫妻一方擅自出售的房屋。虽然是夫妻共有财产，但是只要是满足善意第三人的认定条件，善意第三人是可以取得夫妻一方擅自出售的房屋的所有权的，重点是对善意第三人的认定。（本文系找法网原创文章，未经许可不得以任何形式转载）本文仅代表作者观点，不代表百度立场。系作者授权百家号发表，未经许可不得转载。云生结海楼百家号最近更新：简介:通过沧桑的眼睛，我生活悠闲作者最新文章相关文章&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&什么是善意取得，房屋转让中是否适用善意取得？
什么是善意取得，房屋转让中是否适用善意取得？
正在读取...&|&作者：无锡房产律师&|&来源：法邦网
无锡房产栏目关注：
【法谱中国】关联企业、集团公司之间的外国人就业证...
主讲嘉宾：邢洋律师
一、什么是善意取得《物权法》第106条规定：“无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”从该条规定可以看出，善意取得的构成包括无权处分、受让人善意、转让合同有偿、完成公示四个要件。四个要件必须同时具备，否则不构成善意取得。无权处分是指转让人无权对标的物进行处分，转让人无权处分财产的行为是善意取得的前提，物权法规定的善意取得制度使无权处分能够产生物权转移的效果。受让人善意，是指受让人在受让时不知道或者不应该知道转让人无处分权。不动产善意取得中的善意判断，通常只要受让人信赖了登记，就是善意的。如同一房屋连续多次转移登记，最后一个受让人出于对登记行为的信赖，而购买该房屋的行为，就构成善意。转让合同有偿，是指受让人支付了合理对价。合理的价格并不完全等同于市价，而是应当以同等交易场合、同等交易当事人以及以一个合理人的判断标准来进行判断。为了确定受让人是否支付了合理的对价，法院应当考虑买卖中的“减损逾半”规则。依据这个标准，如果买卖某物的价格不足其真实价格的一半，那么，就允许撤销该买卖。完成公示，是指转让的财产应当登记的已经登记不需要登记的已经交付给受让人。 ?二、房屋转让中是否适用善意取得物权法规定的不动产善意取得制度，对房屋登记行政案件审理，提出了新的课题。房屋权属登记是行政机关依当事人的申请而作出的行政行为，一旦登记行为作出即发生房屋权属生效的法律后果。同样，房屋登记行为一旦被撤销就直接影响善意取得的效力。买受人是否为善意有偿取得房屋所有权，直接关系到裁判方式的选择适用，构成善意取得，不能判决撤销登记行为，而只能判决确认登记行为违法，不否定登记行为的法律效力，这样才能行政法与物权法的衔接。因此，就这个意义而言，在审理房屋登记行政案件时，确有必要适用善意取得制度，惟此才能真正实现法院在对行政机关实施司法监督的同时，保护善意第三人的合法权益的目的1、第三人购买的房屋不属于善意取得，参照民法通则第58条和合同法第52条、第59条的规定，行为属于无效的行为，人民法院应当依法判决撤销被诉核发房屋产权证行为。2、第三人购买的房屋属于善意取得，房屋管理机关未尽审慎审查职责的，依据物权法第106条等有关法律的规定，第三人的合法权益应当予以保护，人民法院可以判决确认被诉具体行政行为违法。3、如果不能确定第三人购买的房屋是否属于善意取得，应当中止案件审理，待有权机关作出有效确认后，再恢复审理。”《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第5条规定：“同一房屋多次转移登记，原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为及后续转移登记行为一并提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理；人民法院判决驳回原告就在先转移登记行为提出的诉讼请求，或者因保护善意第三人确认在先房屋登记行为违法的，应当裁定驳回原告对后续转移登记行为的起诉。原房屋权利人、原利害关系人未就首次转移登记行为提起行政诉讼，对后续转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院不予受理。”从上述司法解释均规定了人民法院在审理行政案件的过程中是可以对善意取得进行审查和判断的。
延伸阅读：
一、什么是房屋契税？房屋契税是税收的一种，是国家规定在房屋买卖中必须交的税收。在房屋买房、房屋赠与和房屋交换时应缴纳契税。根据计算房屋契税的基准不同，可以分为三类：1、按成交价格计算。成交价格经双方敲定，形成合同，税务机关以此为据，直接计税......
一、什么是房屋典当房屋典当，又称房屋“典卖”或“活卖”，即房屋所有权人将自己所有的房屋交给承典人占有、使用，收益，承典人按约定向出典人一次性支付全部典金，并在典期届满之时返还房屋给出典人，取回典金的行为。在房屋典当关系中，支付典价从而占有他......
无锡房产律师温馨提示：在签订房屋买卖合同之前首先要审查开发商提供的五证是否齐全，审查时需要特别注意的是五证的用地单位、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致。此外，签订合同时对于交房、办理相关证件的具体日期一定要明确约定，切忌使用"大概"、"可能"等含糊语句，以避免日后纠纷发生。
如果您遇到房产问题，可以拔打免费房产法律咨询电话：，专业房产律师为您提供服务！
房产买卖相关栏目
关于什么是善意取得，房屋转让中是否适用善意取得？ 的推荐内容
房产买卖相关咨询
无锡房产律师、无锡房地产律师电话咨询热线。专业知名房产律师为您解决房产纠纷，执业以来一直专注于房产领域的研究和实践。
房屋买卖流程
只有大律师才能影响诉讼结果
专业房产律师温馨提示：在签订房屋买卖合同之前首先要审查开发商提供的五证是否齐全，审查时需要特别注意的是五证的用地单位、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致。此外，签订合同时对于交房、办理相关证件的具体日期一定要明确约定，切忌使用"大概"、"可能"等含糊语句，以避免日后纠纷发生。
如果您遇到房产问题，可以拔打免费房产法律咨询电话：，专业房产律师为您提供服务！
房产买卖相关咨询
房产买卖相关案例
房产买卖相关资讯
房产买卖相关法规
房产买卖相关合同
房产买卖相关文书
房产买卖相关专题
房产买卖热门专题
法邦房产律师为您提供最新五证两书、购房定金、北京购房限制、借名购房、网签购房、一房二卖、购房补充协议等内容！
如果您遇到房产方面的问题，可以拔打我们的免费房产咨询电话：。专业房产律师为您服务。或发布：
法邦网免费法律咨询热线：大家都在搜：
扫描二维码安装房天下APP
手机浏览器访问房天下
> > 问题详情
长期租赁善意第三人与抵押权人
一套房产给某企业一笔银行贷款做了担保公司的反担保物,在房管局办理了抵押登记。在办理抵押登记后,与一承租人签订了一份长期租赁合约,并且承租人一次性交付租金,现在抵押登记房产事宜的贷款到期后,企业未还款,由担保公司代偿了贷款,现在担保公司要以拍卖房产等方式处理抵押物,善意第三人不知情,这种情况,房产是否会被拍卖执行?第三人怎么办...
一套房产给某企业一笔银行贷款做了担保公司的反担保物,在房管局办理了抵押登记。在办理抵押登记后,与一承租人签订了一份长期租赁合约,并且承租人一次性交付租金,现在抵押登记房产事宜的贷款到期后,企业未还款,由担保公司代偿了贷款,现在担保公司要以拍卖房产等方式处理抵押物,善意第三人不知情,这种情况,房产是否会被拍卖执行?第三人怎么办,还能否住在房屋里面?
浏览次数：0
你好，这是可以的。
不知道下面这条知识能否帮助到您
如果夫妻一方擅自出售共同房产时,另一方该如何追回?如果已经办理完过户手续,受损失的一方又该如何维护自己的权益呢?
房产共有人vs善意第三人 谁能取得房产?
租赁合同有效，承租方可以使用房产，买卖不破租赁。
您好,可以的
会被强制执行的，但第三人可以住。
您好！依据物权法第190条的规定：抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。故，租赁关系无法阻止该房产被拍卖执行，若房屋被拍卖，第三人不能继续住在该房屋中，第三人可要求出租方返还租金并赔偿损失。
长期租赁，还能住在房屋里面
你好，这是可以的
手机动态登录
请输入用户名/邮箱/手机号码！
请输入密码！
没有房天下通行证，
ask:4,asku:1,askr:58,askz:25,askd:119,RedisW:22askR:2,askD：22 mz:hit,askU:0,askT:0askA:25
Copyright &
北京拓世宏业科技发展有限公司
Beijing Tuo Shi Hong Ye Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
违法信息举报邮箱：欢迎您来到我的个人主页！如果您有法律问题，可以直接打电话与我沟通。我会及时的帮您解决法律问题。
您所在的位置： > >
> 文集内容
解决问题总数: 1433
所在地区：山东 - 日照
手　　机：
电　　话：
邮　　箱：
(咨询说明来自法律快车，将获得优先解答)
执业证号：88387
执业机构：山东阳尔律师事务所
联系地址：五莲县北京路银座商城四楼
标　　题：
发文字号：
颁布单位：
论善意第三人取得房产的法律效力
作者:赵庆发　　时间:　　 　　浏览量：0　　
论善意第三人取得房产的法律效力
内容摘要：房产属不动产范畴，大多学者认为不动产不适用善意取得，对善意第三人取得房产的法律效力问题也没有上升到立法的层面。本文，笔者从善意第三人的概念、房产善意取得的构成要件及善意取得的理论基础等方面进行论述，对一则案例实务阐明自己的观点。
主题词：房产 善意第三人 善意取得 构成要件 观点
&&& 【案例】王某和刘某于1999年8月6日登记结婚，2001年10月王某为炒房贷款购买了位于某小区的楼房一套，因另有房屋居住，该楼房双方一直未入住。2002年10月，刘某以夫妻感情破裂为由向人民法院提起了离婚诉讼。2002年11月6日，王某与张某签订了房地产买卖协议，张某按市场价付清了全部房屋价款20万元，某房地产管理局于同日为张某颁发了房屋所有权证书。2003年2月，刘某以某房地产管理局未尽严格审查义务，对张某擅自处分共有房屋进行转移登记为由，向法院提起行政诉讼，要求撤销某房地产管理局为张某颁发的房屋所有权证书。
&&& 本案在审理过程中存在两种意见:一种意见认为,张某有权取得该处房产的所有权，法院不应撤销某房地产管理局为其颁发的房屋所有权证。因为张某取得该房产时，不知王某无权处分，属善意第三人，同时张某和王某签订了合法有效的买卖协议，张某支付了合理对价且某房地产管理局为其颁发了所有权证书。另外，王某和刘某还别有房屋居住，该处房产系王某为炒房贷款购买，王某对该房产的处分“非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定”。因此，法院应判决驳回刘某的诉讼请求；另一种意见认为,张某无权取得该处房产的所有权，法院应当撤销某房地产管理局为其颁发的房屋所有权证书。理由是，该争议房屋是在王某和刘某夫妻关系存续期间购买，根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条之规定，应属夫妻共同财产。夫妻共同财产未经对方同意，任何一方都无权单独处分。某房地产管理局未尽严格审查义务，即为张某颁发了房屋所有权证书，侵犯了刘某的合法权益，该转移登记行为应认定违法，某房地产管理局的登记行为应予撤销。
&& 2003年4月，一审法院依据上述第二种意见作出判决，撤销被告某房地产管理局为张某颁发的房屋所有权证。
&&& 司法实践中，学者大多认为不动产不适用善意取得，对于善意第三人取得房产的法律效力问题，立法层面上没有提供明确法律依据，并且在理论方面，学者亦存不同见解。笔者认为，尽管我国没有建立善意取得制度，但从维护交易秩序和交易规则的角度考虑，法院依据相关司法解释做出维护善意第三人合法权益的判决，是可行而又必要的。本文，笔者拟从善意第三人的概念、房产适用善意取得的理论基础、构成要件等方面略微浅谈，并阐述自己对上述案例判决的观点，以供商榷。
&&& 一、善意第三人及其取得房产应具备的要件
善意第三人是指不知占有人为非法转让而取得原物的第三人。善意取得则是指原物由占有人转让善意第三人时，善意第三人即取得原物的所有权，原所有权人不得请求善意第三人返还原物。笔者认为，要承认善意第三人取得房产的法律效力，应具备如下四个方面的要件：
&& （一）第三人取得房产时必须具有善意。民法上，善意是指不知情，即行为人不知道存在足以影响其法律行为效力的事实而为法律行为。在该制度中，善意是指受让人不知道转让人无所有权或处分权的事实。如果第三人欲取得所有权，则必须举证自己取得财产时是善意的，这是法律在平衡各方当事人利益的情况下做出的规定。但具体如何认定善意呢？善意与否，乃是一个人的心理主观状态，只能通过一些外化的客观情况来认定。笔者认为应从受让人有无法定了解义务、受让人的专业知识水平、受让人对转让人的熟悉和了解程度等几个方面进行认定，如果能够证明第三人是恶意的，显然就不能适用善意取得制度。①
&& （二）第三人取得房产时须为有偿，支付了合理对价。《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其它共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”这一规定中的“共有财产”笔者认为既包括动产也应当包括不动产。同时该规定明确了第三人的合法权益要得以维护，须出于“有偿”。当然，此处的“有偿”应理解为第三人取得不动产时支付了合理对价，而不得以明显过低的价值予以取得。否则，其他共有权人可以显失公平为由请求撤销，第三人不致实现行为目的。
&& （三）房产已经登记，具有公信力。考察先进国家的立法，尽管各国对不动产善意取得规定不一，但承认不动产善意取得制度的国家无一不将“登记公信力”作为重要标准。《德国民法典》第892条规定了可以基于相信土地登记公信力而取得土地上的权利，将善意取得的适用范围扩大至不动产。《瑞士民法典》第973条规定：“出于善意而信赖不动产登记薄的登记，因而取得所有权或其他权利的人，均受保护。”，将善意取得制度适用于所有已登记的不动产。台湾地区于1999年3月完成《民法物权编部分修文草案》，在物权变动方面，为确保善意第三人的权益，维护交易安全，明定“因信赖不动产登记之善意第三人”适用善意取得。②
&& （四）第三人取得的房产须“非共有权人的日常生活必需品”。衡量一处房产是否为共有权人的生活必需品，笔者认为应从共有权人取得该房产的目的、该房产对共有权人起居的影响程度等方面予以考虑。如果共有权人取得该房产是为炒房、赚取利润或者共有权人另有房屋居住，该房产一直出于闲置状态，那么即应认定系“非共有产权人的生活必需品”。
&&& 二、房产属不动产范畴，适用善意取得有较深的理论基础
善意取得制度渊源于古日耳曼法的“以手护手”原则。依据该原则，占有是物权的外形，占有动产者，即推定其为动产占有人，而对动产有权利者，也须通过占有标的物而加以表现。因此，有权利者未占有其物时，其权利之效力便因此而减弱。任意将自己的动产交付与他人者，仅能向相对人请求返还，若该相对人将动产让与第三人时，则仅可向相对人请求损害赔偿，而不得向第三人请求返还其动产。“以手护手”原则注重权利的外观，并以权利的外观视为权利的表征。这虽然是与古日耳曼法时观念的所有权并未生成发展起来具有密切的关系，但它却适应了商品经济的发展和保护交易安全的客观需要，因而显示了其极强的生命力。后世的德国民法、瑞士民法等基本上采用于“以手护手”原则的权利的外观标准，把不动产登记和动产的占有作为物权的法定公示形式，以盖然性的推定方式来判断物权的正确性，而不是
从客观真实的角度来界定的正确性。“以手护手”原则虽然并未蕴含交易安全的理念，但权利外观理论在吸收其占有为权利之“外衣”的观念的基础上，并吸纳罗马法的“善意”要件，逐渐生成发展起来，并成为占主流地位的学说。日耳曼法的物追及制度及其限制基础深深地根植于日耳曼固有的公示思想里，这个思想的现代表现就是善意取得制度。按照物权的公示原则，物权正确性的实质通过法律认可的形式反映出来，即不动产登记簿上记载的不动产物权和动产占有的事实表征的物权是正确的物权，这就是物权公示所具有的权利正确性推定效力。根据该推定效力，善意第三人信赖不动产的登记或动产占有的表征，而与不动产登记名义人或动产占有人为交易时，纵使其表征与实质的权利不符，对于信赖此表征的善意第三人亦不生任何影响，该善意第三人取得的物权受法律保护。权利外观理论是为了因应近代资本主义经济的发展对交易安全之保护要求而诞生的，它将当事人内部诸要素切断，是当事人之间的内部情势不致外溢，而影响、害及第三人，把权利及法律关系的外相形态作为相对人利益的保护标准。③
&&& 三、我国对善意第三人取得房产赋予法律效力的相关规定
首先，《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其它共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”由此可见，我国实际上已经承认了不动产的善意取得，形成了我国善意取得制度的雏形。但这仅仅是最高人民法院的一个司法解释，而没有上升到立法的高度。同时，该规定比较笼统，实践中认识不一，不便操作。其次，《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（一）》第十七条第二款规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”在此，笔者认为“夫妻共同财产”应包括动产和不动产，我国的司法解释首次出现了“善意第三人”的法律概念。尽管这一条款对“善意第三人”规定了两方面的限制条件，即一为“非因日常生活需要”，二为“善意第三人有理由相信一方的处分行为为夫妻双方共同意思表示”，但这也说明了我国法律界对善意第三人取得房产的法律效力问题并非持完全否认态度。
&&& 四、笔者对本文案例法院判决的观点
一审法院判决撤销某房地产管理局为张某颁发的房屋所有权证，笔者认为不妥，这对于相信登记公信力而自无处分权人处取得房产的善意第三人而言有失公允，侵害了善意第三人的合法权益，不利于维护交易秩序和交易安全。
&& （一）关于案例中王某为炒房贷款债务未还，房屋是否应认定为夫妻共同财产的问题。
王某为炒房购买该房屋而贷款所负的债务应为王某的个人债务，房屋不宜认定为夫妻共同财产。一审法院认为“本案中争议房屋是在刘某和王某夫妻关系存续期间购买，根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定，应属夫妻共同财产”属逻辑上的错误，因为并非所有婚姻存续期间取得的财产都是夫妻共同财产。根据《最高人民法院关于审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》之规定，王某贷款购房的债务应为其个人债务，相应的因个人负债所取得的财产应为个人财产，个人债务应由个人财产清偿。个人财产清偿债务后，如有剩余，该剩余部分才应认定为夫妻共同财产，而非一概将因个人债务所取得的财产等同于夫妻共同财产。否则，就形成了债务为王某的个人债务，而财产则为双方的共同财产的结果，这显然不利于保护王某的合法权益。
&& （二）涉案房屋登记公示的法律效力问题。
笔者认为，某房地产管理局的登记公示行为法院不应撤销，其对王某提供材料进行产权登记的审查义务依法只应是形式审查，而非实质审查。因为，某房地产管理局只是根据王某申请确认的事项及提交的相关材料进行审查，其是否作出登记行为完全取决于王某的申请及提交的材料是否合法，而无权超出申请和材料本身对行政行为所确认的民事权利进行审查认定。如科以某房地产管理局审查是否夫妻共同财产及共同意思表示的实体审查义务，显然没有法律依据。登记机关此时无法确认该房产系夫妻共同财产，也无义务和权利审查该房产是否有如配偶等其他权利主体存在。因此，一审判决认定登记机关审查失误是错误的。
在张某和王某签订房屋买卖协议时，涉案房屋产权登记证上记载的权利人为王某。如系夫妻共同财产，该房屋则应登记在夫妻双方的名下， 登记在王某名下的房屋产权证自始没有撤销，具有法律效力。在王某自愿出售的情况下，张某与王某的真实意思表示完全符合法律规定。在此情况下，张某依据某房地产管理局的登记公示，完全有充分理由相信该房屋王某有权处分。
&& （三）张某是否善意第三人的问题
&&& 笔者认为，张某应属善意第三人，因为其在购房时没有和王某恶意串通，损害刘某的利益。同时，该处房产已在某房地产管理局进行登记公示，张某对该公示登记是完全信赖的，并且该房屋并非王某和刘某的生活必需品，张某在购房时已支付了充分、合理的价款。因此，张某的权益应依法得到保护。即使王某有转移、隐匿财产的行为，刘某也只能向王某追索，而不能损害善意第三人的利益。
&&& （注：该文获第一届山东律师论坛二等奖）
执业机构：山东阳尔律师事务所