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成都写字楼最新租售信息成都CBD甲级写字楼收益率列全球第七 超过京沪
15:54 &&来源:
&&编辑: 申海娟 &&责任编辑: 马兰
收益率全球排名
成都全搜索新闻网（记者 李立）4月1日报道&近日，机构发布报告称截止去年12月，成都在世界各地CBD甲级写字楼市场收益率排名中列第七，居中国第一。而传统CBD甲级写字楼高速发展的北京、上海、广州、深圳等区域，却分别排在第30、第33、第37、第40位。今日，该机构向本网解释称成都和国内一线城市CBD甲级写字楼收益率差异的出现，源于知名企业的大量入驻，以及专业服务、金融、零售等行业发展的推动。
成都大源CBD
近日，第一太平戴维斯根据全球700多家分公司与联营机构的调研显示，在世界各地CBD甲级写字楼市场收益率排名中，按区域和城市划分，中国的多个城市排名靠前，其中成都排名第7，北京、上海、广州、深圳也分别排在第30、第33、第37、第40，超过了纽约中城区、巴黎、东京和中国香港、中国台北等城市和区域。
成都东大街CBD
其中，成都的甲级写字楼投资回报率高于7%，名列全球排名第7，而北京的甲级写字楼投资回报率超过5%，上海、广州、深圳这三大中国一线城市的甲级写字楼投资回报率超过4%，处于全球甲级写字楼投资回报率平均水平之上。
有网友提出疑问，&作为西部城市，成都的写字楼市场怎么可能超过一线城市？&
今日针对该问题，第一太平戴维斯相关研究人员告诉成都全搜索新闻网记者，&受整体供应量过大以及经济下滑影响，成都甲级写字楼处于下行通道，截至2016年第一季度成都甲级写字楼租金下滑至98.64元／平方米／月。不过在整体市场下行的背景下，成都市作为中西部地区金融中心、商贸中心、科技中心以及交通通信枢纽，仍然吸引了国内外一些知名企业落户成都。截止2015年年底，落户成都的世界500强企业已达268家。市中心传统核心商务区因其地段优势、配套优势，交通通达性优势等，甲级写字楼仍然吸引力了大量管理／咨询／专业服务类、金融服务类、零售／贸易类等企业入驻（三大类优势产业占核心商务区甲级写字楼客户比重约六成。）&
成都人南CBD
第一太平戴维斯认为，成都国际化的步伐让更多知名外企，以及大量专业服务企业入驻，拉动了成都CBD甲级写字楼收益率的上升。&日前，《成渝城市群发展规划》的通过，预计将带动成都经济、产业的进一步发展，产业的发展预计会利好于成都写字楼市场的发展。&
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请理性评论、文明发言，勿发布违法和损害公序良俗的信息。我们将不予发表或删除可能引发法律纠纷和损害公序良俗的信息。去化慢、供应大、租金降 成都写字楼“等风来”
作者：王婷婷
　　每日经济新闻(,)实习记者 王婷婷 发自成都
　　为什么要将阿里的西部基地放在成都？为什么马云要在成都花4000万元买豪宅？为什么万达要向成都上千亿？
　　作为商业地产和电商领域龙头企业，这两家巨头大举投资成都的背后，显然是看中成都的消费潜力和区域的增长前景。
　　截至2014年，成都新增世界500强企业14家，外国常驻机构超过25个，总数稳居中西部城市第一。目前，世界500强的企业中已有260多家落户成都。上述企业在成都消费市场“跑马圈地”，令正处于低谷期的成都写字楼市场步入升温“前夜”，成都写字楼的价格反弹，也许只是时间问题。
　　好风凭借力，但借力之前还得熬过一段漫长的日子。
　　目前成都的写字楼市场正处于去化压力巨大的形势之中。
　　数据显示，截至2015年2月，成都销售型写字楼现有库存约328万平方米，按照近一年的月平均去化速度14万平方米，去化周期为24个月。
　　中成房业给出的统计是，截至今年3月31日，大成都范围的写字楼存量为602.5万平方米。而且，2015年，成都甲级写字楼新供应量预计将达到空前的88.7万平方米，2014年这一数值仅为23.1万平方米。
　　“预计到2015年末，成都甲级写字楼的供应期才会进入尾声。”第一太平戴维斯华西区项目及开发顾问部高级助理董事罗元均告诉《每日经济新闻》记者，成都写字楼市场大量的项目集中开发、集中供应，在经济形势下滑的局面下，写字楼终端需求受到一定影响，同时投资需求被抑制，导致去化较慢，产生现在写字楼市场高库存、高空置的现状。
　　高力国际数据显示，2014年成都甲级写字楼净吸纳量较2013年大幅下降59.2%，第四季度净吸纳量录得62708平方米，空置率为34.5%。而世邦魏理仕数据显示，今年第一季度，全市净吸纳量环比下降近六成至65000平方米，整体空置率上升至35.4%。
　　此外，去年三四季度，成都写字楼市场出现了一股强势的退租和搬迁潮。某代理东大街时代8号写字楼的经纪人张先生告诉记者，去年上半年房源还很紧，也比较好租，7、8月份就陆续有房源挂出来租售，其手上的房源也增加了五六个。“现在中区房源售价基本只有16000元/平方米，去年早些时候挂牌都还在20000元/平方米左右，现在租金在80~90元/平方米的也很多，以前基本都要上百的。”《成都商报》提供的数据印证，去年的退租潮中，时代8号退租率达30%，是比较典型的一个案例。“不止东大街商务区，包括成都CBD在内，去年第四季度出现一批以小额贷款、融资担保为代表的本土小型非传统金融企业因资金链短缺而引发的退租案例。受此影响，核心商务区内整体去化几乎停滞。”世邦魏理仕指出。就算不担心去化，也还有另一个需要忧虑的问题，即写字楼租金下滑和区域分化。
　　数据显示，截至2015年一季度末，成都全市写字楼平均租金为82.4元/月/平方米，去年Q4甲级写字楼的平均租金也跌至100元/月/平方米。成都销售型写字楼的价格则从一年前9076元/平方米的均价，下滑至当前的7828元/平方米。
　　下半年，成都写字楼市场还将受到30万平方米新交付甲级写字楼冲击，市场对租户的争夺会更加激烈，这将直接影响租金水平，以及新旧写字楼和新旧区域之间的竞争与调整。
　　在中央商务区和东大街，为了对抗老旧写字楼业主退租潮、高品质新项目的竞争，不少项目在租金账面价、免租期等方面提供了更大的优惠。但由于核心区域未来新增供应量逐步下滑，板块租金预期会相对稳定。
　　九龙仓中国有限公司助理董事兼总经理邵永官在年初成都国际金融中心（IFS）发布会上告诉记者，在区域分化越来越明显、未来供应量增加的格局下，写字楼的核心竞争力差距会更加明显，竞争愈加激烈。“虽然成都写字楼市场的供应在增加，但高品质项目能够刺激租户升级及搬迁的需求，老项目则面临租户外迁的可能。而现在成都市场上实力雄厚的开发商在优越位置开发的大楼还相对较少，这一明显的竞争力差距，会促使客户在大量的房源中选择更新更好的写字楼。”邵永官表示。
　　《黄帝内经》说，东风生于春。成都写字楼市场将从这个春天开始嬗变，等风来。
（责任编辑：HN026）
04/23 16:0004/22 07:3604/21 10:2104/21 05:0204/17 08:3304/15 11:2504/15 08:5204/13 08:42
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<meta name="Description" content='因为住宅价格异常波动,济南出台了新一轮的住房调控政策。与住宅楼火热的行情相比,济南写字楼的市场冷清得多。,济南写字楼市场冷清，有的五成空置价格低得可怜' />
　　因为住宅价格异常波动,济南出台了新一轮的住房调控政策。与住宅楼火热的行情相比,济南写字楼的市场冷清得多。虽然成交量呈现上涨趋势,但近几年均价变化不大。与同地段的住宅相比,写字楼的价格低得可怜。　　租的多买的少　　中弘广场位于历下区工业南路,周边还有华润中心等在建楼盘。近期刚刚开盘,但里面十分冷清、空荡。置业顾问称,均价大约是每平米15000元,共有22层楼,每层1400平米。　　济南发现房地产信息咨询有限公司销售人员介绍,济南写字楼涨幅不大,小面积60平米的写字间,比如万达和银座晶都,价格每平方米在12000元-13000元之间,虽然很多中介打着不同的名号变着花样出售写字楼,但手里就那么几套。　　该销售人员介绍,写字间是租的多、买的少。“购买写字间的,一部分是公司选址的时候就买了写字楼,也有一部分是受最近济南限购加码的影响,有些人手里有钱不能买住宅,就转向商业用房投资。”　　在泉城路附近的几家写字楼也遇到同样的状况,开盘时间较早的齐鲁国际大厦均价是7600元/平方米。“因为是老楼,等着拆迁,后期不会涨价,但是肯定也不会跌。”某中介公司的田经理说。　　一家中介公司的负责人介绍,相同地段的住宅和商业房产价格相差很多。拿历山名郡来说,刚刚开盘时,商业地产的价钱与普通住宅相差并不太多,甚至比住宅还要贵,不过现在住宅已经涨到了34590元/O,环比上月又长了6.66%。而小区里商铺和公寓,二手转卖基本上是平进平出,就算有加价,也只是总价高了一两万。　　还有恒大帝景,开盘时住宅和商业地产价格每平均在1.5万元到1.8万元之间,住宅的均价现在已经涨到了28000元/O,商业地产的价格一直没有起来,非沿街商铺最低时只卖到每平方米7000元到8000元,不到住宅均价的30%,还不到住宅均价的零头。　　22层的楼7层闲置　　记者在采访中发现,除了开盘时间较早的银座好望角和齐鲁国际大厦外,其他写字楼内的写字间均有大量空置的情况。　　在中铁汇展国际,一位销售人员告诉记者:“中铁汇展国际这个地段离万达和高新区的CBD都不远,均价是9600元/O,跟去年比每平方米涨了大约2000块钱,整层出售,800到1000平方米,升值空间很大,现在手里的房源也不多了。”而该项目是在2010年开盘的,至今还没有卖完。　　记者了解到,西客站有的写字楼50%都在空置,市区写字楼能入驻80%就算是很不错的了。在中弘广场,22层的写字楼有7层整层都是闲置的,而其他楼层基本上每层都有闲置的房间。中弘广场每层15个房间,基本是三到四个房间没有使用,空置最多的一层只入驻了一个单位,使用了五个房间。　　今年年初,世邦魏理仕发布了《2017年中国房地产市场展望》报告,中国写字楼的供应将在2017年出现高峰。未来三年,中国一线城市写字楼供应预计将有310万平方米,同时,写字楼市场需求也难以出现爆发式上涨,将带来主要城市写字楼空置率的小幅上升。　　报告预测,2017年底中国17个城市写字楼累计空置面积将增加32%,超过1900万平方米,平均空置率上升3.3个百分点至23.5%。　　一线城市中,上海相对最高,写字楼空置率将超过15%,北京相对较低。二线城市中,只有南京、杭州、宁波、大连四个城市的空置率在20%以下,成都、重庆、无锡、长沙的空置率将至少连续三年处于30%以上,市场上出现严重供过于求的特征。天津受到滨海新区楼盘新增供应入市的影响,写字楼整体空置率也将跨过30%的门槛。　　不过,业内人士认为,济南写字楼上升潜力比较大。济南的发展势头比较强劲,政府招商引资力度大,产业结构也在不断调整优化。而且,近几年写字楼市场也越来越稳定,头几年,一两个单体楼盘上市就会对全市成交量和价格造成波动,近些年这种情况几乎已经不存在了,价格相对来说比较稳定。该业内人士分析,未来仍然是以消化库存为主。　　中小企业“住不起”　　“写字楼的行情与经济的发展息息相关,需要经济发展的支持。”业内人士分析。　　相对来说,济南民营经济发展较落后,中小企业活跃度一般,需求量尚无法支撑起目前的写字楼供应量。有的写字楼就专门针对大客户、大的国企。如果不是大客户,写字楼不好的楼层和位置十分难卖。　　一家初创企业的创始人白苏(化名)介绍,对于初创企业来讲,不要说是租下整层写字楼,就算是整间的写字间,也是心有余而力不足。　　白苏的企业有两个办公地点,一个在七里河,一个在高新区。高新区的办公地点是由孵化器免费提供,而七里河的办公地点,则是租用的孵化器工位。“租了七个工位,一个工位每个月500元,包含水电、宽带和物业费。”租借工位,对于一家10人以下的初创企业来说是十分合算的选择。　　而大面积的写字间对外出租的周期相对要长。“一户在银河广场的写字间,大概700平方米,已经在网上挂了半年多了,一直没有租出去。”白苏介绍。　　其实,小微企业对于工位和小型写字间的需求大,而写字楼大多是整层对外出售或出租,需求和供给不相匹配。不少房东买下写字楼之后,大多等着房子升值,再分割还会付出更多成本,就算是让房子闲置着也不进行小户分割。　　交易、物业、水电费都提高　　写字楼高昂的水电费和物业费也让不少中小企业望而却步。在经四路万达广场,每日租金在1.1元/平方米到4.0元/平方米不等,物业费是每月每平方米11.5元;而普通住宅的物业费,高层和小高层最低一星级物业费每月每平方为1.05元,最高五星级为2.15元。两者物业费相差5倍之多。开元广场的物业费已经达到了每月每平方米15元。　　同时,写字楼水电费按照一般商业用电用水收费,一般商业用电单价在0.76元/千瓦时左右,居民用电第一阶梯仅0.54元/千瓦时,非居民用水每立方米4.25元,居民用水第一阶梯仅2.8元。此外,写字楼的公摊也比较高,通常是30%左右。　　二手写字楼的交易也并不景气。“国家给予住宅二手交易的税收政策还是相当优惠的。”某中介工作人员介绍,相比之下,二手写字楼的交易税款就多得多了。需要缴纳营业税、土地增值税和契税。营业税是交易差额的20%,土地增值税则是由税务部门进行核算,缴纳增值30%到60%的税款。写字楼增值越高,缴纳的税款越多。　　现在写字楼难卖,为何有些房地产公司还在建呢?对于商住比,政府有相关规定。目前国内大多数城市商业物业面积占城市住宅总面积的5%至8%之间。建好了商业地产,虽然当时入驻率不高,但人员是有流动性的,随着住宅地区人口聚集,商业地产的需求也会增多。再者,某些城市为了营造良好的形象,会作为拿地条件,让部分开发商必须开发商业地产或者写字楼等。　　（齐鲁晚报?齐鲁壹点记者 张玉岩 实习生 宋玉洁 辛伟东）
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