别人向你提出无理要求条件，应该严辞拒绝，还是沉默不理他？_百度知道
别人向你提出无理要求条件，应该严辞拒绝，还是沉默不理他？
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近日，有网友在新金华论坛发帖说，小区物管撤走后，业主的电动车频频被盗、小区垃圾无人清运。2月20日，网友“无法悲伤”跟帖时叹道：“我们小区有些人好几年没交物管费，到时物管亏损撤走，吃亏的还是大家。”
物管费难收是当下物管行业的头等难题。据了解，物管费收费率能达到百分之七八十的小区算不错的，有些小区百分之五六十都达不到。为了收齐物管费，物管公司或业委会绞尽脑汁想了很多办法，有的甚至动用了极端手段，但效果不佳。
物管费收不齐，物管公司迟早得撤离。到那时，吃亏的是全体业主。
业主无理拒交物管费，该怎么办？本期话题就此展开讨论。
双方都该换位思考
近段时间，有个微博很热门，内容与物业费有关。在微博后附着的图片上，一块黑板上歪歪扭扭地写着一行“警告体”：“通知未交物管费的业主，请你在3月1日前交物管费，否则断水、停电你别怨，因为我为你服务你得给回报。个别不交的人，给你三个选择：交物管费、你告我、你杀我。”
虽然这段话读起来也如所写的字一样，别别扭扭，但是旁人一看就明白，又是关于收物管费和拒交物管费的话题。这是个老话题了，但这个老话题时常翻新，因为业主和物管公司三天两头闹矛盾。
通常，不交物管费的理由主要有：业主没拿到房产证、家里财物被盗、房屋质量问题迟迟得不到解决、物业服务差，还有因为其他业主养狗而迁怒于物管公司的……其中最让人郁闷的是，个别业主不但不给钱，还不给不付钱的理由，甚至煽动其他业主不交物管费。
按理说，收物管费并不是个难题，至少比中国足球冲出亚洲、走向世界简单得多。但现实的问题是，物管公司不像中国足协一样“上头有人”，他们也是个悲摧的主，靠收物管费度日。别看物管人员平时拿着对讲机吆五喝六的，但心虚得很，只要有部分业主拒交物管费，他们就如坐针毡，如长痔疮。“几个人不交物管费也是正常的，但如果由此引发集体拒交，那可不是闹着玩的。再说物管公司也养着一群人，这群人再闹事，我们就要喝西北风了。”一名物管公司的负责人曾这样向笔者抱怨，“我们也是弱势群体。”
世上没有无缘无故的爱，也没有无缘无故的恨。业主和物业公司之间的矛盾，是平时点点滴滴中累积而成的。业主有事请物管人员帮忙，物管人员推三阻四，甚至态度傲慢，这就伤了业主的心；物管公司辛苦服务了一年，要收点费用，却遭到部分业主的白眼，“要钱没有，要命有一条”，这又伤了物管公司的心。两者之间互相伤心，到头来受伤害的，还是双方。
我们相信，大多数业主都是善良的，他们拒交物管费一定事出有因。物管公司应该反思一下，业主拒交物管费，除了开发商的原因外，是否也与自己平时的服务不够有关？但“钉子户”们拒交物管费也得给个理由吧！
对于物管公司来说，既然称为公司，必然要赢利，而且他们为小区业主提供了服务，就应该得到相应的报酬。他们不能强行向拒交物管费的业主收费，这时，作为业主和物管公司之间沟通的桥梁，业委会就该发挥自己的作用。可惜很多时候，在业主和物管公司双方的博弈中，我们看不到业委会起到调停者的作用。
如何根治业主和物管公司之间的矛盾“顽疾”，笔者认为，暂时没有良方，唯一可行的，就是双方多换位思考。
各退一步 海阔天空
市区 朱静怡
拒交物管费这事儿，说来惭愧，我家也经历过。
早些年，我家所住的小区在市区江南也算是相当有品质的。记得刚入住那几年，我还在上小学，小区里环境特别好，草坪修剪整齐，花坛郁郁葱葱，小区中心的小花园更是孩子们放学后的天堂。石桌旁围坐着乖巧的女孩子在写作业，草坪上调皮的男生追逐嬉闹。到了夏天，有不少老人晚饭后还会坐在长廊里乘凉、拉家常。
可惜，这种其乐融融的和谐景象已经多年没有见到了。
现在，你走进我们小区，只能看到塞满了汽车的过道，路面凹凸不平，不留神就会被翘起的窨井盖绊倒，绿化疏于打理，即便在春天，也难掩一派颓废的模样。现在还算干净些了，前年物管公司刚撤走的时候，小区里地没人扫，垃圾没人倒，楼道里更是脏得不行。后来，我老妈实在忍受不了，自己动手把楼道扫干净。而这一扫，就整整扫了半年。
去年下半年，小区成立了业委会，社区居委会工作人员挨家挨户地上门收物管费。我妈一看就火了：“物管撤走一年，连楼道都要我们业主自己扫，现在你们一来就要收我们整年的物管费？我不乐意。”社区工作人员前后上门两次，都没能说服我妈。
“我也不是说不交物管费，只是觉得有半年的时间完全没有物管服务，连地都要自己扫，外面又垃圾遍地。我要求他们算清楚，应该交半年还是几个月。”事后我和老妈聊天时，她这样说道。其实像我们这样的老小区，每平方米物管费也就几毛钱，就算交全年也不到300元。“不是我们不讲道理，只是觉得业主的权益应该得到重视。”
何谓“无理拒交”？
市区老小区的物管问题已经是老生常谈了，业主抱怨物管服务跟不上，物管称连年亏损无力维持经营，双方的矛盾由来已久。若是物管公司未能给业主提供相应的服务，那么，业主拒交物管费便算不得“无理由”。如果是部分业主没有任何理由，迟迟不交物管费，那么这便成了“无道理”。
物管公司首先应提高自己的服务水平，将小区管理维护好，让生活在这里的业主们感受到付出的物管费的确物有所值。毕竟拒交物管费不是业主们的真正目的。业主只是希望自己得到应有的权利与服务,希望物管公司能换位思考，努力提高服务质量，保证物业的居住品质。
社区居委会的作用也不可小觑。在业主与物管公司之间，社区居委会可以架起一座桥梁，以第三方的身份居中调解，让业主和物管公司有一个相互倾诉和聆听的平台。双方各退一步，说不定就会迎来海阔天空。
拒交物管费似乎可以这样解释：业主有了维权意识，但还不懂得如何维权。拒交物管费构成违约行为，将承担法律责任。某种意义上而言，拒交物管费只是一种不理智的情绪发泄，不但无益于问题的解决，还会损害自己、已交费的业主和物管公司三方的权益，进而损害小区的整体形象乃至房产价值，实在是有百害而无一利。
总而言之，出现矛盾就该积极解决，一味无理拒交，实在不是明智之举。
引进物业酬金制
磐安 陶宝东
对于业主不交物管费问题，建议引进物业酬金制。
据了解，物业管理收费有两种模式，一是包干制，一是酬金制。我国绝大多数物业公司实行的是包干制。包干制是指业主向物管公司支付固定的物业服务费用，其盈余或者亏损均由物管公司享有或者承担。这种方式有一定弊端：在同等收费标准下，提供的服务项目越多、服务质量越高，所支付的成本相应也越高。也就是说，在包干制模式下，物管公司干得越好，挣得就越少。
而实行酬金制后，物管公司管理的是所有业主的公共财产，哪些该修、哪些该换、用多少成本来维护等问题，都要由业主来决定。酬金制克服了包干制模式的弊病，在预收的物业服务资金中，按照约定比例或者约定数额提取酬金支付给物管公司，其余部分用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足部分均由业主享有或者承担。
酬金制不会混淆业主与物管公司的收入，避免业主的费用被侵占。同时，酬金制可以增加物业服务中的财务透明度，有助于推动物管行业的市场化进程。
晓之以理 动之以情 诉之以法
东阳 朱齐洲
业主无理拒交物管费怎么办？综合几家物管公司的收费方法，笔者认为应晓之以理，动之以情，诉之以法。
有理有节催费。先发红色缴费通知单，并张贴在欠费业主家门口，以开门红的形式提醒业主缴费时间到了，让他们安排时间交费。
对逾期不交的发白色催交通知单。一般人日常生活都忌讳白色，因此，当你发白色催交通知单时，有的业主会很不高兴，特别是做生意的业主，最终多数逾期交费的业主会主动交费。
晓之以理。拒交户总有拒交的理由，诸如物业管理服务不到位、开发商的承诺未兑现等。如果物管公司确实存在服务不到位之处，应向业主道歉，并表示今后改正的态度。然后，以客服主管名义写一封致拒交物管费业主的信，对拒交户提出的问题一一加以说明。
动之以情。在拥有充足理由的前提下，派客服人员到拒交物管费的业主家中劝说，劝说过程要注重沟通技巧。
诉之以法。可发律师函，让业主感觉到物管将要通过法律途径来解决欠费问题。业主大都不想惹上官司，那样既失了面子又浪费时间。
另外，要重视业委会的作用，发动已交费的业主对钉子户施加压力。因为物业费不交其实侵犯的不只是物业公司的利益，更多的是那些已经交了物管费的广大业主的权利。
加强监管 消除隐患
jh1234511：有的开发商房子卖了，钱收了，对物业服务质量就不放在心上了，忽悠业主，敷衍了事，房子质量出现问题，多次修不好，补偿也不到位，业主很痛苦，拒交物管费现象自然就多了。
走过看过：不管怎么说，业主有这方面问题应找开发商，借口房屋质量或配套未落实而拒交物管费，总是无理的。当然，物管公司与开发商同一个老板的除外。
jh1234511：我也不赞同拒交物管费，但开发商的遗留问题是导致许多业主不交物管费的最主要原因。现在有几家物管公司不是房产公司的子公司或直接指定的公司？所以，解决问题还是要抓根本，解决主要问题。
都石：不从根子上解决，物业纠纷是解决不好的，小区内无理拒交物管费的业主毕竟是少数。
jh1234511：你讲得太对了，职能部门的监管要到位，对开发商的不法行为要查处。
走过看过：房子造好已多年，开发商早就赚了钱走了，留下的问题怎么办？难道非要拿物管公司是问，物管公司无法解决就拒交物管费？如果真的这样，最后吃亏的只有全体业主。
市区一些小区物管走马灯似的换了好几家，物管公司跟开发商根本没有关系。在这种情况下，业主能否借口规划问题、房屋质量问题拒交物管费？
我的看法是，桥归桥，路归路，房屋质量或规划配套问题应该找开发商，而不能因此拒交物管费。
物管费要由全体业主决定
徐木匠：调整物管费，不能由几个业主委员会委员说了算，必须由全体业主投票决定。
走过看过：现在最头疼的是，有些业主开会不来，投票不参加，背后哇哇叫。
起诉欠费业主
jhancle:对于蛮不讲理、拒交物管费的人，不妨试试以暴制暴的方法。比如，拒绝清扫其门前垃圾，不给享受小区其他业主所享受的待遇。这样做，久而久之，或许会起作用的。
jh1234511：物业收费与收水电费有很大区别，你不可能因为某业主没有交物管费，就不去扫他门前的地，如果他住一楼，那其他业主经过时是什么感觉？保安怎样减少为他服务？小区的绿化地哪块是属于他的？
要强化交费意识和法律的约束性，对于无正当理由拒交物管费的业主，应该罚交滞纳金，还可以将这些人纳入诚信体系，作为信用考核的一个方面。
首席评论员：上法院起诉欠费业主。
依稀：对于无理拒交物管费的业主，物管公司可以采取断电、断水之类的措施，还可以诉诸法律。毕竟有合同在手，毕竟物业公司已经履行了责任，毕竟物业服务是有偿服务，毕竟物业公司也要生存。
如何让雷锋叔叔
“三月来了四月走”
记得小时候，每年到了3月5日，学校都会组织学生走上街头，做各种各样的义工。鲜艳的标语贴在马路边的墙上，大家认为自己的劳动是光荣的。在这一个别样的日子里，大家的心灵，仿佛受到一种洗礼，一种熏陶。
但是，近些年，某些学习雷锋的活动只是走走形式，做做表面文章，没有带来明显的效果。以至于不少人说：“雷锋叔叔没户口，三月来了四月走。”
历史已经证明、现实还在继续证明，雷锋精神已经成为推动社会进步的一种很有影响的精神力量。雷锋精神已经跨越民族和时代，为整个人类的进步所关注。雷锋精神是时代的需要、人民的期盼。
如何让雷锋叔叔不再“三月来了四月走”？请大家来稿谈谈。
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20风情别墅
21:23:42 |
住宅小区的车库到底属于小区业主，还是属于房地产开发公司？
20风情别墅
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你是专家，你说了算。不要问别个了。本论坛法律水平没有谁比你高。
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我只知道，房产证上是谁的名字就是属于谁的。这是《物权法》明文规定的。
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　　　　　住宅小区的车库到底属于小区业主，还是属于房地产开发公司？　　　　　　　　　　　　全国首例小区车库之争一审落槌――&　　　　本月12日，就南京星汉置业有限公司与星汉城市花园小区业主委员会的地下停车库之争案件，南京鼓楼区法院一审作出判决：开发商将地下停车库移交给业主委员会管理，全体业主享有地下停车库的权益。&　　　　住宅小区的车库到底属于小区业主，还是属于房地产开发公司？这是个带有普遍性的问题。业内人士称，此案判业主获胜，在全国还属首例，其法律意义十分重大。&　　　　据了解，位于南京水佐岗的星汉花园小区共有59个地下车库，开发商以至少8万元的单价卖掉了其中37个，其余的被物管以每月250元的租金租了出去。为此，业主委员会曾代表广大业主，多次要求开发商将车库归还给业主，但开发商坚决反对。今年6月，业主委员会无奈之下，将开发商告上法庭。&　　　　在12日的庭审中，业主委员会认为，小区地下车库是小区配套公用设施，应当无偿地交给业主使用，开发商没有所有权，根本无权出售。开发商则强调，自己在出售房屋时，根本没有把地下车库面积列为公摊面积分摊到业主的头上，而车库又是开发商投资近300万元建成的，当然拥有车库的“产权”，因此出售车库并没有错。&　　　　经过3个小时的庭审，法院经合议庭合议后当庭作出判决，地下停车库归全体业主所有，开发商应立即向业主委员会移交全部地下车库。判决后，开发商也当庭表示：“不能接受这样的判决，要上诉。”&　　　　该案的审判长盛皓从法律角度向记者详细解释判决理由，首先南京市规划局要求开发商按每0.2个车位标准建车库，这就明确了车库作为公共配套设施的功能和开发商建车库的法定义务。建成后的车库作为公配设施，是建筑物的辅助设施，应交付建筑物的所有人共同使用。其次，小区实有土地使用面积为7697.60平方米，分摊面积也是7697.60平方米，足以证明该小区土地面积已全部分摊到全体业主，小区的土地使用权为该小区业主享有，开发商不再享有该小区的土地使用权，因此，也不能享有该土地上建筑的所有权和支配权，除非取得土地使用权人的同意。根据《江苏省商品房价格管理规定》附属公配设施费是商品房成本的构成部分，未经物价部门批准，任何单位和个人不得擅自增加或变更。由于开发商并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此可以认定，车库作为公配设施所发生的费用已经计放入商品房的成本。&　　　　南京大学法学院教授邱鹭风介绍说，我国目前还没有系统的建筑物区分所有权法律，而实际上，每个建筑物都有空间专有权、公用设施共有权以及业主管理小区事务的成员权。南京“车库之争”的判例，对催生建筑物区分所有权法律的出台，有着积极作用。&　　　　“车库之争”以业主委员会一审胜诉告终的消息在南京传开以后，很多小区的业主们都喜形于色。一位业主给记者算了一笔账，如果此案业主委员会终审胜诉，从理论上说，南京的开发商们将退出出售车库的惊人巨款。据了解，目前，南京拥有面积为1万平方米以上的小区200多个，假设每个小区有60个车库，均已出售，而每个车库的平均售价是10万元，且情形类似此案“车库之争”，开发商在这一块至少要退出12个亿左右。这可能还是个保守的估计，如果1万平方米以下的小区都算进去，数额更为巨大。
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　　　　一审判决是在2011年，而一审判决后，被告星汉公司不服，向南京市中级人民法院提起上诉，请求中院依法驳回业委会的诉讼请求。南京市中级人民法院经审理，认为原审查明事实不清，裁定：撤销原判，发回重审。
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　　星汉公司当时的上诉理由有三点，一是业委会作为原告主体不适格，其既未与星汉公司签订房屋或车库的买卖合同，也未得到业主大会的授权，故业委会无权提起诉讼；二是根据《物权法》第七十四条第二款规定，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属由当事人通过出售、附赠或者是出租等方式约定。原告并未提供其与被告约定取得地下车库的证据，故其对地下车库不享有权利；三是星汉公司销售地下车库的行为得到了房产部门的认可，所销售地下车库的建筑面积也未分摊给全体业主，星汉公司应享有地下车库的所有权。
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　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　重审结果　　　　　　开发商支付业委会50万车库出售款，其他诉讼请求被驳回　　鼓楼区法院重新审理后认为，星汉花园业主委员会是业主大会的执行机构，体现的是全体业主的意志，本案所涉车库的权利归属与全体业主均有利害关系，作为代表全体业主意志的原告有权提起诉讼，故系本案适格主体，被告星汉公司关于业委会不符合主体资格的抗辩意见，法院不予采纳。　　法院认为，星汉城市花园小区规划核准车库数量为36个，实际建设59个，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，超规划建设的23个车库应属业主共有。规划核准的36个车库中，按照日南京市《商品房附属房屋转让等问题的若干规定（试行）》第六条的规定，应有不低于15%（最低6个）的车库为业主保留。　　因此，星汉城市花园小区业主实际有权取得的车库为29个，原告业委会要求确认其对小区全部车库均有占有、使用、收益、处分的权利，依据不足，法院不予支持。　　星汉公司已交付了24个车库，尚应向原告业委会移交5个车库。因星汉公司应移交的车库已实际出售给小区其他业主，业委会要求移交车库的请求实际无法履行，故业委会有权要求星汉公司支付5个车库对应的出售价款500000元。　　2014年9月，鼓楼区法院经审理，作出重审判决，被告江苏星汉置业有限公司于本判决生效起十日内给付原告星汉城市花园业主委员会车库出售款500000元；驳回原告星汉城市花园业主委员会的其他诉讼请求。　　宣判后，双方均未上诉。判决已生效。
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所以，我说原判决不具代表性，更不具有标杆意义。
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　四川资阳4150法律事务吴宁老师028-，集近40年法律执业服务、高等法学教学等经历，师承西南政法大学纯正法学理念，为您提供最贴心法律服务！ &　& &4150,有事要找吴宁，吴宁帮你打官司；4150，无事要找吴宁，吴宁帮你法律咨询。四川资阳4150法律事务吴宁是资深法律服务顾问的人士。& &　　<span style="COLOR: #ff，是有事要找吴宁的谐音，经过近40年演变已经成为公认的法律执业资深人士，法律事务行业的品牌之一。　　　　　<span style="COLOR: #ff法律事务老师吴宁近40年来，先后经过下列职业或工作磨练　　法学教学、法律职业、法律执业、政法干部、司法行政、治安行政、法制新闻媒体、法制电影电视剧、民间公益武术等工作。&&&&　　　 4150法律事务吴宁老师先后到了四川、重庆、云南、贵州、陕西、广东、北京、湖北、湖南、河北、广西、山西、福建、江西、山东、江苏、安徽、上海等省市区为当事人办理案件；　　　　 　　　 四川资阳4150法律事务吴宁老师主要工作内容：　　& 主要代理在四川成都市、资阳市、雁江区、简阳市、乐至县、安岳县和临、市县范围内和这些地区人员外出发生的下列案件　& 1、担任企事业法律顾问、代理经济仲裁案件、办理工商注册变更注销登记;　　 2、代理民间借款合同纠纷案件、金融借款合同纠纷案件、欠款合同纠纷案件、单位与个人之间借款合同案件、个人与个人之间借款纠纷案件、单位与单位之间借款纠纷案件、个人与银行借款案件企业经济案件；　　 3、机动车交通事故人身损害案件、工伤事故案件;　　&4、房屋、修建、买卖、装修合同、房屋租赁纠纷案件;　　&5、买卖合同纠纷案件、损害赔偿纠纷案件：　　 6、离婚纠纷案件、同居纠纷案件、离婚后财产纠纷案件、遗产继承分割纠纷案件、家庭纠纷案件、变更抚养权纠纷案件;　　 7、调解各种纠纷案件、代理刑事附带民事赔偿纠纷案件、担任刑事附带民事赔偿纠纷案件被告人的辩护人、调解刑事附带民事赔偿纠纷案件：　　　8、民事案件、刑事案件、行政案件、调解案件、代写法律文书等等工作；　& 　　　　& 4150法律事务吴宁成功地维护了众多当事人的合法权益，取得了一系列出色的成绩，赢得了广大当事人的充分信赖及肯定。
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