借名共同买房协议有效吗是否有效吗

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2018-01-23 16:39 标签： 合资买房协议有效吗
论“借名买房合同”的效力- 张印富律师 - 110法律咨询网
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论“借名买房合同”的效力
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&【借名买房合同|张律师问答1606】论“借名买房合同”的效力“借名买房”，是指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益。在借名买房的背后，借名人与房屋登记人签订借名买房合同，以保证自己享有所购房屋权益。所签订的借名买房合同，不属于《合同法》十五种有名合同之一，属于无名合同，实务中认定此类民事行为的效力比较复杂棘手。张印富律师总结多年的经验作如下分析，以飨读者。借名买房行为属于合同行为，借名买房合同是法律尚无特别规定的无名合同。在借名买房的行为中，存在借名买房人、名义购房人、售房人三个法律主体。名义购房人与售房人之间建立的是房屋买卖合同关系；借名买房人与名义购房人之间建立的是一种特殊的委托关系。名义购房人在协商、签订房屋买卖合同时，并不以真实买房人的委托代理人的身份出现，而是以自己的名义来建立民事关系。这种借名买房合同的效力，张印富律师个人认为可以在不同情形下分为有效和无效两种情况：第一种情况，借名买房合同有效。借名买房合同所购卖的房屋为一般商品房的，该借名买房合同一般认定为有效。因为，意思自治是《合同法》的一项基本原则，任何人有权依据《合同法》有关委托代理方面的规定，委托他人代理一定民事法律行为，其中自然包括委托代理买卖房屋。如果借名买房合同不存在恶意规避法律或政策，不违反法律禁止性规定，双方当事人自愿签署的借名买房合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效。尽管产权登记在名义买房人名下，但借名买房人仍然可以凭着付款证明、借名买房合同等能够证明自己是实际买房人的证据，要求名义买房人依照借名买房合同的约定交付房屋并办理过户登记手续。对此，《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》（京高法发[号）第十五条有着具体规定：“当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持；其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。”这说明借名买房合同在不违反法律或政策性规定的情况下，一般认定为有效。第二种情况，借名买房合同无效。借名买房合同购买的房屋为经济适用房等特殊房屋的，该借名买房合同一般被认定为无效。理由是：借名买房合同虽是无名合同，亦受合同法调整。但当事人存在恶意规避法律或国家政策的行为时，属于《合同法》中关于违反法律规定或以合法形式掩盖非法目的无效合同情形，其签订合同的标的是买卖某种特定的购房资格，而非房屋本身，应当认定为无效。对此，《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》（京高法发[号）第十六条规定：“借名人违反相关政策、法院的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。”律师建议：对于借名买房人来说，借名买房将所购房屋登记在他人名下，存在一定的法律风险是不言而喻的。总结以往的案例，张印富律师提醒您有意识地做好防范，注意以下几点：1、要清楚所购房屋的性质。如果所要购房屋是拆迁房、安置房、经济适用房等有政策限制交易条件的房产，不要购买，以免发生纠纷，造成房钱两空。2、要签订“借名买房合同”，言明双方的权利义务，明确房屋所有权归谁所有。借名买房人一般是实际出资人，但出资人与房屋所有权人是二个不同的概念，借名买房一定要明确房屋所有权归出资人所有，防止因约定不明，日后生纠纷。3、借名人控制买房手续材料、留存足够的证据。比如出资原始凭证、购房发票等。一旦名义买房人对借名买房合同反悔，主张房屋归其所有，借名人有足够的证据证明实际产权人为借名买房人，即便起诉至法院也能得到法院的支持。4、约定严格的违约责任。即便借名买房合同是有效的，但名义购房人在房屋登记在其名下后，如果违反借名买房合同的约定，将该房转让或抵押给第三人，第三人因此取得房产，借名买房人并不能追回该房产，导致购买房屋的目的落空。《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》（京高法发[号）第十七条“登记人将登记在其名下的房屋擅自转让给他人，借名人以其对房屋享有实际权利为由，要求确认买卖合同无效的，不予支持……。”所以，在借名买房合同中最好约定：登记人不得过户房屋、迟延过户、将房屋卖给第三人等情形，如果出现此等违约情况，要承担相应的违约责任。以此作为严格履行借名买房合同的法律保障。5、委托专业律师帮助处理。一个借名买房合同，可能涉及多方主体、多个法律关系，也是司法实务中比较棘手的问题。法律问题由法律人员解决，专业问题由专业人员处理，这是取得最佳效果的保障。借名买房纠纷，对当事人来说，可能一生中只遇见一次，对专业律师来说可能是经常遇到的平常事，相对来说经常处理同类纠纷的律师经验会更丰富些，有利于维护当事人的合法权益。一旦发生纠纷，及早委托专业律师帮助，应该是聪明人明智选择。（送人玫瑰，手留余香。知识无价人有情，如觉此文受益，点赞打赏至zls212将得到微信法律帮助）
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借名买房+权属协议++公证
借名买房+权属协议++公证
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签订协议详细说明。我可以帮助到您，如有需要可电联。
不知道下面这条知识能否帮助到您
买房的过程中会签订很多协议,那么这些协议具体指哪些呢?常见的买房协议有定金协议、房屋购买合同以及补充协议,在签订这些协议的时候首先要保证房屋产权清晰且可转移,务必仔细研读其中的每一个条款,避免签订不利合同。
关于买房协议那些事 常见的买房协议都有哪些?
建议问问公正部门吧。
您好，此类协议公证处是无法办理公证的，可以聘请律师做律师见证，如需帮助欢迎来电。
建议您咨询公证机构。。。。
你好，可以，具体建议咨询公证部门。
可以协议约定房产归属
你好，不动产以登记为准
房产需要根据房产证登记情况确定归属，公证部门不受理
可以进行公证
你好，一般不予公证。
第1-10条,共12条 &
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违法信息举报邮箱：借用他人名义购房而签订的产权归属协议，有效吗？
来源:　作者：张爱丽　
　　8月24日，广州市房地产中介协会发布行业纠纷与投诉处理工作报告显示，日至7月31日期间，协会受理投诉7宗。
　　其中，一些投诉与借用他人名议购房有关。为此，中介协会提醒购房者，借用他人名义买房，应签订书面协议，避免在纠纷中面临举证困难，以及中介公司与经纪人应尽职履行审查报告的义务，否则需承担房屋瑕疵的责任。
　　案例：借用他人名义购房引官司
　　陈某是浙江人，与其表哥梁某在广州合伙做餐饮业，生意红红火火。2015年5月，陈某认为楼市回暖，欲购一房屋以做投资，但因自身非本市户籍，且名下已有一套房屋，不具备购房资格。
　　图/羊城晚报资料图
　　在苦恼时，他想到本市户籍的表哥梁某，认为彼此为亲戚关系，可以信任，欲借用其名义购买房屋。随后，陈某与梁某协商，梁某同意借用其名义购买房屋。
　　日，陈某在某中介公司的介绍下，看中位于二沙岛的一处豪宅。陈某全额支付购房款，将房屋落户在梁某名下，双方未签订借名购房协议。
　　日，梁某因赌球，在外欠下高额赌债，其向陈某借钱求助，但遭到拒绝。在走投无路下，梁某心生歪念，决定将二沙岛豪宅出售以抵债，并待陈某外出时，带经纪人及购房者实地查看物业。
　　陈某外出回来后，经邻居告知梁某带人看房一事后，立即向梁某讨说法。梁某振振有词表示该房屋登记在其名下，无任何证据证明该房屋属于陈某所有。双方争论无果，陈某无奈向法院提起诉讼，要求梁某终止出售行为，并将房屋过户至自身名下。
　　此案法院仍在审理，陈某花了很多精力收集证据来证明借名购房的事实，对当初没有签订借名协议而懊悔不已。
　　专家：借名购房务必签订书面协议
　　广州市房地产中介协会法律咨询服务中心的周冬云律师介绍，实际购房者与名义购房者之间不签订书面的借名买房协议的情况比较常见，往往只有口头协议。但是，由于口头协议难以证明，一旦产生纠纷，则会面临举证困难的尴尬局面，本案的陈某与其表哥梁某的争议即属于这种情形。
　　在此，协会法律咨询服务中心律师提醒广大消费者：借名购房，应签订借名购房协议，以明确双方的权利义务，明确房屋权属。
　　如果没有书面借名买房协议且无法补办的，实际购房者一定要保管好所有证据的原件，比如：买卖合同、所有发票及其他付款凭证、银行转账记录、贷款及还款资料、入住手续、物业费水电费等相关居住缴费手续等等。
　　此外，如果实际购房者是因为不符合限购政策规定的购房条件而借名购房的，一旦产生纠纷，实际购房者应在法院一审判决前取得购房资格，否则，即使法院确认实际购房者是房屋的产权人，也不会判决将房屋过户给实际购房者。
（更多新闻资讯，请关注羊城派 pai.ycwb.com）
　　来源｜羊城派
责编｜郑宗敏
题图｜羊城晚报资料图
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