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忍住，别买房，一年之后你可能会有意外的收获！
来源：投资指北 &&发布时间：
首先声明：本文只针对投资需求，对于目前还没有房子的刚需人群，不论什么时候我都支持你们尽快买房。当然了，不论是否刚需，买房本身就是一个投资行为，所以即使首套刚需也可以参考一下。毕竟，房价都已经这么高了，花这么一大笔钱，还是要认真掂量一下的。最近，身边的朋友和同事都在谈论买房的事情，其中不少积极的人已经在物色地段和楼盘，搞得我自己也有点蠢蠢欲动，毕竟我也是有购房资格的人，虽然在北京最新的限购政策出台之后已经被剥夺了“首套”的权利。其实我是非常理解这部分人的想法的，我相信大部分人也都是这么想的。其一，中国的房价在过去十几年实现了飞跃式增长，其投资收益大于市面上绝大多数的其他投资产品；其二，虽然现在的房价水平已经很高，但是北上广深等一线城市的需求依然没有得到完全满足，所以理论上还有上涨空间；其三，一部分刚需人群担心如果现在不买，以后房价继续上涨就再也没有机会了。这样的理由还可以列出来很多，我也一度无法反驳。因为过去十几年，房价确实是一直在涨，而且是越调控涨得越厉害，以至于每一轮的调控措施都要比之前一轮严厉很多，每一次都是“史上最严调控”。但是，细细思考之后，我觉得目前这个时间段已经不是较好的买房时机。下面我跟大家一起来思考一下几个问题，虽然我不一定能给出完全正确的答案，但是这样的讨论或许可以帮助大家进行思考，至于是否买房，大家可以看完之后再做判断。一、现在的房价水平算不算高？关于这个问题，相信每个人都有自己的判断，但是目前为止没有人可以拍胸脯说自己说的一定是对的，因为这个问题目前完全没有办法检验。在之前的文章里我曾提出过一个方法，那就是如果完全取消限购和限贷等限制条件，允许市场自由流动，我们再判断一个地方的房价会是什么样的水平，从而判断现在的房价算不算高。以北京为例，假设从来没有限购和限贷，你认为现在的房价会是什么水平？跟现在的房价比是高还是低？当然，这个问题也不太好回答，因为这个假设也是无法验证的。于是很多人就提出了跟纽约、东京等大城市横向比，因为相对而言，他们更接近于我们假设的状态。对比的结果是什么呢？有人说比纽约还贵啦，还搬出了不少数据，但是据当地的朋友介绍，实际上纽约曼哈顿金融区的房子，普通中产也是买不起的，所以从这个角度来说你就不要埋怨西城区的房价高了。但是亦庄的房子卖8万，门头沟卖6万，燕郊卖4万你认为高不高呢？人家纽约郊区的房子也到不了这个价格呢，何况人家住的还是HOUSE，而且人家的收入水平也比咱们高很多。当然，这么判断也是不准确的，我们国家人多啊，土豪更多，大家都想来北京买房，北京房价自然低不了。所以，这一部分的结论即使我不下，也应该很清楚了。北京这样的全国性城市（甚至可以说是国际性大都市），至少核心区域的房价，我认为不高，但是其他地区，其他城市的房价水平，大家对号入座吧。二、这一轮“史上最严调控”会有怎样的效果？相信这也是大家近期最关心的一个问题。由于经历了去年上半年的暴涨，从去年下半年开始全国各地就陆续出台了一系列的调控政策，比如北京出台的“930新政”。BUT，房价还在涨，而且涨幅还不低。根据买房的朋友和链家的数据判断，去年930到今年2月底，又涨了10%左右（当然官方数据是在下跌，你们懂的），其他大城市房价也没有止涨，于是才有了最近这一波的大范围“史上最严调控”。具体调控的内容这里就不做讨论了，相信大家早已在媒体上已经看到了各种各样的报道和解读，总之，说它是“史上最严调控”绝不为过。我相信大家最关心的还是这样的严厉调控到底会不会取得效果？这个效果到底是怎样的——降低房价的上涨速度、稳定房价、还是降房价？从调控的目的来说，我相信相关部门的目的肯定是希望维稳，即既不希望大涨也不希望大跌。大涨就相当于调控无效，自己打自己的脸；大跌又会引发一系列的问题和风险，不利于市场和社会的稳定。但是，从效果来看，这样的目标是最不容易实现的，比如说去年下半年的调控政策就一点效果都没有。原因是什么，不能说930的调控不够严厉，而是那样的调控没有改变人们对房价的预期，所以人们还是拼命买房，房价也就还是不断上涨，于是才有了现在更为严厉的调控。所以这一波的“史上最严调控”，其实较大的作用不是从技术上阻止房价上涨，而是要改变人们对房价上涨的预期，从而才能达到调控目的。但是，经历了这些轮的调控，人们的预期是很难改变的，因此要达到目标效果，就必须采取力度更大的手段，也就是说“矫枉必须过正”。理解了调控和房价的之间的逻辑，相信大家也就好判断调控的效果了。不出意外的话，这轮严厉调控后房价还将延续此前数轮调控的走势，调控—稳定观望—下降（可能是小幅）—放松—反弹，然后可能又是下一轮调控。三、房价未来的走势如何？这个问题可能是最难回答的，我说出来的结果也未必会让您信服。很多人听了谢国忠的话，到现在都没有买房，现在想把他砍死，不过听说他自己却买了好几套房。任志强一直说房价要涨，结果也被人骂得狗血淋头，连新浪微博都被禁言了。但是说句公道话，预测是否准确只有时间才能检验，之前说得不对不表示未来也一定是错的，之前都预测准了不代表接下来也会一致正确。所以我这里列举几条可能会影响房价未来走势的因素，这些在我一年前的文章里已经都提到过，不过根据现在形势做一些修正，大家可以自行判断。一看货币政策。以往的房价上涨，很大程度上都是受货币供应量的影响。而今年官方设定的M2增速目标是12%左右，货币政策依然维持在较为宽松的水平，而且未来要保证经济的高速增长，货币政策很难大幅收紧，这也基本确定了房价的走势。但是由于受到美国加息周期的影响，接下来货币政策的宽松程度也会打上一定的折扣。二看经济形势。虽然中国经济增速已经开始放缓，但是在未来5年，以人民币计价的GDP预计保持5%以上的增速基本没有问题。但是由于过往的经济增长过分依赖投资（包括房地产），未来要调整结构的话势必会减少对投资的倚重，而更看重消费等高质量的增长。因此，房地产投资在未来的增长速度可能会较以前有所放缓。三看人口流动。尽管国内总人口的快速增长势头已经基本结束，但是一线城市的吸引力依然很强，如果没有户籍等政策限制，大城市的吸引力将会更加突出。这点从国外发达国家的现状就可以看出来。但是，需要注意的是国家对大城市人口控制的力度超过了之前的预期，这可能会对当地房价产生一定的影响。四看土地供应，土地政策对房价也有直接的影响。从目前的土地供应来看，虽然全国整体上土地供应还是很丰富，但是大城市，特别是其核心区域，土地资源是非常少有的，这就会对房价起到一定的支撑。不过非核心区域，三四线城市的情况就不是这样了。基于以上这些常规指标来判断，跟一年前的分析相比，现在我认为未来房价上涨的概率已经大幅降低。四、较后必须核心强调汇率风险。我们之前对房价的讨论都是建立在人民币计价的前提下，但是未来由于汇率贬值的压力越来越大，我们在判断房产投资收益的时候需要考虑到汇率的损失。这样的话，以美元计价的房价涨幅可能会比人民币计价涨幅低很多，甚至如果人民币贬值幅度大于人民币房价的涨幅，则投资房子的收益可能会是负的。关于汇率未来的走势，这篇文章就不详述了。目前主流的判断是，虽然中国央行依然在严格控制资本流出，但是人民币的贬值风险已经越来越大，未来央行控制汇率的难度会越来越大，成本也会越来越高。因此，未来我们在做任何投资的时候，一定不能忽略汇率的风险，特别是在计算收益的时候，一定要考虑汇率贬值可能带来的影响，不然就很有可能出现之前说过的人民币房价上涨但是以美元计价的收益为负的情况。总结：我们一起回顾一下以上的几点讨论。首先，现在北京等大城市核心区域的房价水平不能算是绝对过高，但并不是所有区域的房价都没有泡沫。其次，本轮“史上最严调控”为了达到目标，必定会采取“矫枉过正”的手段，这很可能会导致未来一段时间房价的下跌。此外，房价未来的走势受很多因素影响，跟过去一年相比，基本面已经发生了一些不容忽视的变化，这也给未来一段时间的房价上涨带来不小的压力。较后，我们也不能忽视汇率的风险，在做房地产投资的时候不能只考虑人民币计价的投资收益，也要考虑以美元计价的绝对收益。基于以上的几点讨论结论，我相信大家就不难理解今天文章的标题了。我认为在未来的一年时间之内，大家较好是忍住诱惑，不要轻易买房。至于一年之后怎么办，到时候再说吧！或许我也会像2015年那样，再次大声疾呼让你买房的。
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<input type="hidden" id="_mtitle" value='我交了一年公积金了，但是卡里只有5000多一点，我可以贷款买房吗？可以带多少呢？'/>
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我交了一年公积金了，但是卡里只有5000多一点，我可以贷款买房吗？可以带多少呢？
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1、借款申请人须建立住房公积金账户12个月(含)以上，同时,足额正常缴存住房公积金12个月(含)以上，(正常缴存包括按月连续缴存、预缴、补缴住房公积金)，且申请贷款时处于缴存状态。对于经中心审批同意，处于，缓缴状态的单位，其职工在满足建立住房公积金账户12个月(含)以上，且，足额正常缴存住房公积金12个月(含)以上的条件下，可以申请贷款。
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& 没有公积金，能想方法办公积金贷款？售楼的是忽悠我么？
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看中一套房子，80多W，售楼的问有没有公积金贷款，我说单位没给交公积金，售楼的说可以帮忙搞定，交点钱，他们可以帮忙找个单位挂着，给我交半年的公积金，后面的我自己交，然后这样就可以搞定公积金贷款了说的那叫一个简单啊。。。这么简答就能搞定？她是忽悠我的么？
另外她说可以帮忙贷到60W，我回家查了一下，貌似最多贷款50W吧？而且还要根据缴纳的时间和金额来决定，她这么说是为了忽悠我签协议么？跪求各位大虾滴指点啊！！！
谢谢分享，“得意”有您更精彩!
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还真没有听说过，我刚刚是公积金贷款买的房！只晓得办理时要出示单位半年收入证明，单位公积金证明什么的，你没有单位，他们怎么跟你搞啊？你可以多咨询几家中介看有没有这回事！
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sumin0605 发表于
还真没有听说过，我刚刚是公积金贷款买的房！只晓得办理时要出示单位半年收入证明，单位公积金证明什么的， ...
我不是买的二手房，问中介，他们会告诉我么？
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应该可以吧，中介还不是有专门跑这些公积金的，如果他们也听说过有这种办法就有这种办法，没有听说过的话那楼主得小心了！就是怕售楼的哄到你交了定金，这了搞不了，那也办不成，掉的大的是你哦！他们那的猫腻太多了！
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sumin0605 发表于
应该可以吧，中介还不是有专门跑这些公积金的，如果他们也听说过有这种办法就有这种办法，没有听说过的话那 ...
哎。。。售楼部的人啊，说话都是嘴上跑火车啊~~
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wrxi520 发表于
我老公是搞贷款的，他说是可以！半年以后才可以代款！
那不是要等半年才能买？
UID221917&好友&帖子&主题&精华0&小红花44 &积分1591&在线时间601 小时&注册时间&阅读权限0&最后登录&
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& & 没听说过
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dianyuan 发表于
半年以后有这个可能,如果说现在就可以贷,绝对是蒙人
就是说如果找个公司帮我交了半年的钱，我还要自己交半年才能贷款是么？
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交公积金半年后才能买,而且贷款的最高限额是50w，这是改不了的
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楼主还是小心为上，即使能贷也很难60w，现在好多单位正规缴公积金的都难贷满60w，还要看银行流水的。另外，售楼员的话基本不能信~
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公积金贷款这块审核比商贷严，连续正常缴纳半年以上才可以申请贷款。如果你以后不缴了，很有可能马上就影响到你的贷款。就算他们帮你找个公司挂着，也不能保证那公司会一直帮你交钱到你还清贷款为止。而且只交了半年，你账户里的余额太少，如果没有足够的银行流水作补充，也不可能贷到50万，估计只能20万上下。
他们所说的你自己交钱的意思应该是：单位帮你缴存公积金，你自己再把这一块钱上交给该单位，你个人是不可能向公积金中心缴款的。这个和社保是不一样的。
宝儿快点长大吧~~~
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不可能吧。
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我也有朋友说可以办我找个公司挂靠公积金，说要缴纳一年之后再贷款。一直以为是在忽悠，真有这么回事？
UID150873&好友&帖子&主题&精华0&小红花224 &积分3736&在线时间1144 小时&注册时间&阅读权限85&最后登录&
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额...还是小心点，多克打听打听，毕竟是自己递血汗钱啊。
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结婚一年多和婆婆一起开加工点钱都是婆婆管着，我只有零花钱，去年说年底多给点钱让自己攒着结果买房说有账得还账，，还经常给大姑姐钱花，我儿子都8个多月了还一分钱都没给儿子攒下，我该怎样和婆婆说
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