房产教授房产教授关注专栏更多最新文章{&debug&:false,&apiRoot&:&&,&paySDK&:&https:\u002F\u002Fpay.zhihu.com\u002Fapi\u002Fjs&,&wechatConfigAPI&:&\u002Fapi\u002Fwechat\u002Fjssdkconfig&,&name&:&production&,&instance&:&column&,&tokens&:{&X-XSRF-TOKEN&:null,&X-UDID&:null,&Authorization&:&oauth c3cef7c66aa9e6a1e3160e20&}}{&database&:{&Post&:{&&:{&title&:&北京加速推进共有产权房，长效机制的目的是这个&,&author&:&fcjs99&,&content&:&\u003Cp\u003E近几日，北京楼市出了2个重磅新闻：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E① 北京市剩余的2.3万套自住房和将要建的自住房将转为共有产权房。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E② 北京市将建150万套住房，其中共有产权房占25万套，租赁住房50万套。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E
1、长效机制\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E社会在进步，城市在发展，想要发展城市，就必须要建设更多的基础设施，公路、高铁、医院、学校、商业大楼、住房等。但是每一样基础配套都是用钱堆出来的，光靠税收肯定不够，想要靠财政拨款更是白日做梦，各地方政府只能自己去想办法解决钱的问题。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E突然某一天发现，卖地来钱最快，地卖出去，钱收进来，交通、医疗、教育、住房、商业等等配套就可以快速起来，出来的都是政绩。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E但是数年之后发现两个问题，一是城市的土地是有限的，虽然城市向外扩了一圈又一圈，但是最后还是发现，土地不够卖了，再卖下去下一任就没有土地可以卖了，再加上“\u003Cb\u003E70年后自动续期\u003C\u002Fb\u003E”的政策，连70年后再卖一遍的期望也没有了。土地财政是个不可持续的事。另一个则是，之前卖的所有土地都卖亏了，卖的太便宜了，几年前最中心的地方才卖300万，现在最远的郊区都能卖到400万，每卖一块地，过几年再来看都感觉是卖亏了。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E所以不能光卖地了，需要赶紧寻找一种新的、\u003Cb\u003E可长期持续获得效益的模式\u003C\u002Fb\u003E，来摆脱单纯卖地来发展城市的方式。这就是长效机制。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E
2、租售并举\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003EZF想要获得长期效益，第一种方法就是盖上房子收房租。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E我们之前说过，城镇化过后，就是真正的城市化。未来的城市发展，一定是人口更集中，会有更多强二线、准一线甚至是一线城市出现。现在就是二三线竞赛的时刻，最终哪个城市能胜出成为新的一线城市，就看能吸引到多少人才或者说人口。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E现在一二线城市的房价，对于大部分刚毕业，或者是毕业两三年内的大学生来说，除非获得家人的赞助，否则让他们买房付首付还是相当困难的。所以对于毕业时间短的人来说，租房或许是唯一的选择。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E租房的问题在于，哪怕有本地户口，租房也无法享受房东同等的权益，比如教育资源。许多城市都是根据房子来安排学位的，没房，就没学位，就无法解决小孩上学的问题。于是就有了轰轰烈烈的租购同权政策的推出。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E不过，租购同权本身就是一个伪命题，理想都很美好，大同世界却都只有在梦里能实现。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E
3、共有产权\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E一方面是租购同权难以真正落实。执行若干年之后，房东跟租客之间的矛盾就会爆发，而到时候胜出的一定是房东，而不是租房客。此外，房租是会上涨的，随便过两年就会发现房租早已超过当年买房的月供了，当经历了一两次涨房租之后，人们就变的聪明了，没有产权，终是过客。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E另一方面是房价“太高了”。不说一线城市，即使是二线城市、省会城市，房价已经普遍超过2万元，即使是一个80平米的小户型，在现在的薪酬情况下，绝大部分大学生在工作5年内要完全靠自己的能力去支付购房首付都是比较困难的，即使在家人、朋友的帮助下付清了首付，刚开始那几年的月供以及还债也会给年轻人带来很大的压力，甚至完全失去抗风险的能力。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E二者是对立的，我想要买房，但是房价太高买不起。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E但是房价不会因为你买不起，就会下降，印钞机从来就没停止过，手中的钞票分分秒秒都在贬值，房价分分秒秒都在上涨。降房价是不切实际的想法。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E北京之前实施了一个自住房政策，房价低于市场价30%，政府占有30%的“股份”，居住权归业主，5年内不准出售，5年后出售所得的30%归政府。这实际上就是一种共有产权房。但是因为价格低于市场价的30%，就有许多原本符合条件、不够首付的人可以买的起房子了，首付和月供都降低了30%。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E现在政府明确提出的共有产权房，虽然还没有具体规定政府所占的产权比例，但是应该会比30%更多，人们买房的门槛会更低，降低了门槛，增加了需求。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E但是\u003Cb\u003E共有产权房的价格，是按照市场价来定价的\u003C\u002Fb\u003E，房价并没有降，只是政府帮你出了一部分钱，持币入股了而已。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E政府入股了房子之后，购房者的门槛就降低了，所以这个政策是可以获得大多数人的支持的。而政府也可以名正言顺地由此在房价上涨的过程中分得一杯羹，政府也是高兴的。对于已经有房的其它人来说，虽然无法再去申请共有产权房，但是几乎可以预料到房价会继续上涨，否则政府入股就没有意义，最终又要回到卖地的模式中去。所以共有产权房是政府、初次购房者、房产持有者三房共赢的好事。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E
4、房价上涨的趋势不会变\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E之前就说过，这一轮调控中的限售，不可能达到降房价的目的，其最终的结果就是大大减少了市场上可流通的库存，将库存全部锁死了。而出租房、共有产权房，再次将原本可以建普通商品房的土地大量占有，再次减少库存。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E共有产权房的另一个作用是，降低了买房的门槛，让许多原本买不起房的人，也参与到了买房大军之中。完全可以想象，当5年限售期过后，将手中的共有产权房出售，赚的钱用来支付改善型的房产将绰绰有余。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E长效机制，一方面是让房价稳定，很多人可能误会了这个稳定，稳定是指不要大起大落，应该稳定上涨，印钞机不停，房价上涨的趋势就不会停；另一方面就是政府可以借此摆脱完全靠出售土地来增加财政收入的模式，从房价、房租方面分得一杯羹，获得长期的效益。如果房价不涨，长效机制就不完善，地方政府就还要靠卖地换钱建配套。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E并不是每个想在海南买房的人都能有幸看到我们的公众号，很幸运，你看到了，本文为微信公众号房产教授原创！\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E&,&updated&:new Date(&T00:59:48.000Z&),&canComment&:false,&commentPermission&:&anyone&,&commentCount&:1,&likeCount&:4,&state&:&published&,&isLiked&:false,&slug&:&&,&isTitleImageFullScreen&:false,&rating&:&none&,&sourceUrl&:&&,&publishedTime&:&T08:59:48+08:00&,&links&:{&comments&:&\u002Fapi\u002Fposts\u002F2Fcomments&},&url&:&\u002Fp\u002F&,&titleImage&:&https:\u002F\u002Fpic2.zhimg.com\u002Fv2-a58d1115afbcd719a5244e5_r.jpg&,&summary&:&&,&href&:&\u002Fapi\u002Fposts\u002F&,&meta&:{&previous&:null,&next&:null},&snapshotUrl&:&&,&commentsCount&:1,&likesCount&:4},&&:{&title&:&湖北要求国企开发商尽快回笼资金释放了什么信号&,&author&:&fcjs99&,&content&:&\u003Cp\u003E9月4日，湖北国资委发布了《省政府国资委关于谨慎投资房地产的通知》，通知要求从9月5日起，省出资企业及其各级子企业对房地产新增投资持谨慎原则，严控风险；通知还要求省出资企业及其各级子企业所有在建、在售房地产要加快建设进度、销售进度，确保资金尽快回笼，降低杠杆。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\&v2-1ae890a8d13bf90d1f76dc84ef3e42fe.jpg\& data-rawwidth=\&640\& data-rawheight=\&752\&\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\&v2-0aca29d26f68d5329b11.jpg\& data-rawwidth=\&640\& data-rawheight=\&837\&\u003E\u003Cp\u003E通知出来后不久，也有媒体解说，表示这是楼市的一个大利空信号。不过当时更多关于租售并举的各类措施，以及共有产权政策的出台，将这么一个大新闻淹没在了历史当中。而我查了许多资料，也没有发现有什么新的调控政策，当时只是在群里讨论，猜测其风险应该就是金融去杠杆或许更加严厉。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E之前我一直在强调，对于楼市来说，有两点是完全正确的，其一是房价将会持续上涨，这种趋势不会改变；其二是，房价的上涨是波段式的，每一波都会比前一波价格更高，而产生这个波段的原因就是楼市调控。一般来说，调控有两种手段，一种是政策手段，另一种是金融手段。所有的限购、限售、限价、限其它都是属于政策手段，而限贷、加息、提高首付等等则属于金融手段。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E实际上，不论是哪种手段，几乎都是治标不治本的，在楼市疯狂的时候，政策手段往往无法真正让楼市走向相反的方向，越限越涨，\u003Cb\u003E只有金融手段才能真正让疯狂的楼市冷却下来，\u003C\u002Fb\u003E反之亦然.\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E虽然在之前喊了许多次要减杠杆、去杠杆，但是实际行动中，还是那老三套：限贷、提高首付比例、加息。这三套，在用了多次之后，我们终于发现在这次并没有那么的灵验，没有达到立竿见影的效果。尤其是因城施策之后，一线炒完炒二线，二线炒完炒三线，连十八线的小县城都快翻倍了。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E实际上，原因并不是说老三套不管用了，而是新出来了许多漏洞可以钻，导致许多人绕过老三套，达到继续增加杠杆的目的。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E最近一段时间，以下几个新闻恰好印证了我的猜测。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E①北京市发布《关于开展房地产经纪机构违规行为情况检查的通知》，要求房产中介机构自查，\u003Cb\u003E重点针对“消费贷”、“经营贷”、“个人信用贷”、“房抵贷”作为购房首付款的行为\u003C\u002Fb\u003E，协助、教唆购房人提供虚假材料，骗取购房资格或购房贷款的行为等等。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E②深圳发布关于落实人民银行《金融风险提示》的通知，通知规定，除了个人住房贷款、汽车贷款、助学贷款以外的其他个人消费贷款（包括房商通、抵质押额度贷款等），贷款期限最长不超过5年。也就是说，\u003Cb\u003E许多原本可以贷30年的贷款，现在只能贷款5年了，炒房的资金压力剧增\u003C\u002Fb\u003E。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E③深圳一半银行首套房贷利率上浮5%，上海全面上浮。ZF实际上早就已经意识到，\u003Cb\u003E有钱买（炒）房的人，搞定首套资格有的是办法，即使上浮首套利率可能会误伤刚需，也还是要做，先稳定楼市，再来考虑补偿刚需。\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E④9月22日，上海、深圳两个交易所联合发布《股票质押式回购交易及登记结算业务办法(2017年征求意见稿)》，经银监会批准规则后发布实施。这份办法规定，股票质押率不得超过60%；单一券商接受单只A股股票质押数量不得超过该股票A股股本的30%；单只A股股票市场整体质押比例不得超过50%。而目前的情况是，\u003Cb\u003EA股有122家上市公司的股权质押比例超过50%，而其中传媒、房地产、医药生物和商业贸易这四个行业质押股票规模最大。当这个政策正式实施之后，许多房企不仅少了一条绝好的融资渠道，甚至还有可能需要花钱赎回部分已质押的股份来降低质押比例。\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E当然，还有许多关于降杠杆的新闻，今后也会有更多的此类新闻。这些新闻、政策的实施，一方面是大量减少了购房者的资金来源，另一方面又堵死了房企的融资渠道。再者大会在即的关键时刻，这些新闻、政策已经暴露了对金融方面大面积、大力度整治的意图，单纯从楼市来看，\u003Cb\u003E大面积抑制资金进入楼市、降低楼市杠杆几乎是板上钉钉的事\u003C\u002Fb\u003E。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E不难看出，大会过后，甚至之前，一轮金融整治的风暴将会来临，就楼市而言，各类之前可贷时间长的信用贷、消费贷、小额贷、房抵贷、装修贷等等可以长时间贷款的渠道将会受到打击，不仅年限会减少，甚至各类额度也可能会有所降低，就不知道信用卡方面会不会也受到影响。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E我之前有许多的文章强调过，房价的上涨是波段式的，而不是直线上涨的，从长远来看，任何一个点买房，放上几年都要赚钱，但是这种波段还是有迹可循的，那就是：\u003Cb\u003E当鼓励资金流入楼市的时候，房价就要大涨，楼市就要火热，当打击资金流入楼市的时候，房价就要平稳甚至下跌，楼市就要转冷\u003C\u002Fb\u003E。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E实际上对于开发商来说，房价上涨固然高兴，即使房价下跌能把房子快速卖出去，也不会有太大问题，只要钱在滚动，利润自然就会出来，怕的就是楼市变冷了，不论怎么降价，就是卖不出房子去，资金成本、人员成本、经营成本就可以拖垮他们。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E所以湖北国资委要求省内国企开发商尽快开发、尽快销售、尽快回笼资金，再加上以上这些新闻和政策，释放出ZF\u003Cb\u003E大力政治金融市场\u003C\u002Fb\u003E的信号，更释放出楼市即将因此而全面转冷的信号。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E并不是每个想买房的人都能有幸看到我们的公众号，很幸运，你看到了，本文为微信公众号房产教授原创！\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003C\u002Fp\u003E&,&updated&:new Date(&T01:48:28.000Z&),&canComment&:false,&commentPermission&:&anyone&,&commentCount&:0,&likeCount&:1,&state&:&published&,&isLiked&:false,&slug&:&&,&isTitleImageFullScreen&:false,&rating&:&none&,&sourceUrl&:&&,&publishedTime&:&T09:48:28+08:00&,&links&:{&comments&:&\u002Fapi\u002Fposts\u002F2Fcomments&},&url&:&\u002Fp\u002F&,&titleImage&:&&,&summary&:&&,&href&:&\u002Fapi\u002Fposts\u002F&,&meta&:{&previous&:null,&next&:null},&snapshotUrl&:&&,&commentsCount&:0,&likesCount&:1},&&:{&title&:&海口连出2个重磅消息，省会城市优势凸显&,&author&:&fcjs99&,&content&:&\u003Cp\u003E近段时间，海南楼市动作频出，其中有两条关乎海口，而且两条都属于重磅消息，直接将海口省会城市的优势凸现出来。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E一、海口地价再创新高\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E10月11日，海口再次进行土拍，经过多方角逐之后，最终衍宏以1.56亿的价格拿下这块8亩的小地块，折合楼面价11200元，超过上次北辰的11164元，与之前碧桂园拿下的三亚海坡的地块楼面价仅差680多元。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E这次海口地价再创新高，主要有以下几个原因。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E①
海口土地资源越来越稀缺。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E虽然海南的主要景区集中在三亚及其周边市县，但是作为省会城市的海口还是吸引了大部分企业在海口安家落户。这就导致海口的人口越来越多、城市发展越来越快、城市规模越来越大，海口的“主城区”扩大了一圈又一圈，之前的“鬼城”西海岸现在都已经有模有样了。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E目前除了还没有开发成熟的东海岸还有较多土地之外，剩下的都是非常偏远的地方了，海口的土地稀缺性已经日益凸显，而作为新市政中心的西海岸土地更是越来越少。一方面是西海岸的新市政中心导致土地稀缺，另一方面则是西海岸各方面配套已经趋于完善，可以预见未来会有更多的刚需进入，所以才会有这么多开发商去争一块8亩的小地块，而且价格再创新高。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E②
开发商的恐慌心理。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E最近海南楼市密集出台各种政策，比如增加限售年限、停批100平米以下小户型等等，每一条政策的出台都在刺激着开发商的神经。最刺激他们神经的政策，就是两个暂停政策了。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E两个暂停政策，一方面是为了去库存，另一方面则是为了保护海南的生态环境。我们知道，海南最吸引人的地方就是生态环境，如果没有了让人向往的空气、气候，恐怕连旅游的人都会减少绝大部分，更不用说到海南买房了。而到现在这个时间点，去库存已经完成的差不多了，但是一方面要考虑楼市的健康发展，不要大起大落；另一方面又要保护好海南的生态环境，保护海南的土地资源，于是两个暂停政策就升级到现在的地步。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E目前两个暂停政策是前所未有的，甚至是不可想象的。现在中部的白沙、琼中、保亭、五指山四个市县已经永久停止新建外销房地产项目了，三亚也表示停止三亚市内国家重点生态功能区开发新建外销房地产项目。两个暂停并非是简单粗暴的一刀切，之前拿下的土地还是能继续建、继续卖的。谁也说不清接下来海口会不会也来个升级，不让建外销房了，这个时候谁有土地拿在手里，谁才能笑到最后。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E③
海口省会城市的优势正在体现。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E我之前不止一次写过关于省会城市的投资价值。省会城市集中了全省最好的各种资源，比如教育、医疗、商业配套、工作机会等等。可以毫不夸张地说，当城市化新阶段发展到一定程度之后，许多省份的经济发展都会集中到省会，可以说除了省会城市，其它城市都会止步不前，难有发展。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E海南虽然是个比较特殊的城市，因为气候、环境因素不会发生人为的转移，所以整个海南岛各个市县都会迎来大量度假、养老、养生的人群，整个海南岛的各个市县的经济也都会有很大的发展空间。但是海口作为省会城市的优势依然非常明显。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E作为省会城市，海口拥有大量的社会资源，拥有最多的三甲医院、中小学、企业、商业配套等等。随着城市化新阶段的发展，这种优势还会更明显，海口还会吸引更多本地工作者、本地居民前往。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E作为房地产开发商来说，哪里有发展，才去哪里开发房地产，才能把开发出来的房子卖出去。海口将会是未来海南最大的刚需城市，对于许多开发商来说，这种地方肯定是必争之地。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E二、海口撤销8个棚改区\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E10月12日，海口市政府宣布取消石山镇墟、永兴镇墟、儒益片区、海甸溪南岸西段、三丹村、红城湖延长线片区、大英村、海甸溪北岸西段8个项目。房屋征收局给出的解释是，这些棚改区征收内容不能满足片区规划布置的要求、涉及古村落保护、群众改造意愿不高等原因。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E实际上，除了以上因素之外，下面几个因素或许才是重点：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E①
去库存工作进入尾声。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E棚改是城市发展的必然事件，而本轮全国范围的大规模棚改动作、货币补偿为主替代安置房为主的方式，除了城市化进程的必然结果之外，还一个重要的作用就是推动去库存的工作。之前为了加快去库存的脚步，棚改的速度也在加快，而从现在的情况来看，去库存已经不再需要棚改来推动，甚至去库存已经进入尾声阶段。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E②
棚改产生大量租房需求，推高房租。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E棚改的最直接作用就是产生了大量的租房需求，一方面是原本租住在城中村的人，另一部分则是城中村中被拆迁的户主。虽然拆迁户最终能拿到安置房或者货币补助，但是这毕竟需要时间。于是在一个非常短的时间内产生了非常多的租房需求，导致拆迁区附近租房一房难求、房租不断上涨。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E我们知道，一般安置房都不会在原地建，一般是建在大家都懂的地方。而棚改拆迁之后，原地建设的楼盘还需要好几年才能进入到市场，原本租住在拆迁区的本地工作人员因为工作、生活等原因还是会在附近寻租。于是这种租房紧张的局面还会持续好几年，甚至因为主城区购房大部分为刚需自住的，导致这种租房紧张的局面一直持续下去。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E③
资金。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E需要注意的是，棚改是需要大量资金的，这些资金都来自ZF。而ZF除了要搞棚改，其它要钱的地方多了去了，尤其是像海口这样高速发展的城市，各种基建支出多如牛毛。所以当去库存工作不再需要棚改来推动的时候，棚改就不再是一个非常迫切的事情了，再加上棚改区居民本身棚改意愿不高，与其花钱吃力不讨好，倒不如把资金用在更需要的修路等基础建设中去才是更重要的。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E不论怎么说，未来省会城市的人口增长速度、城市发展速度都会凸显出来，海口的省会优势也会慢慢凸显出来。由于大家都懂的原因，更深度的探讨可以关注后点加我微信私聊。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E本文为房产教授原创\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E&,&updated&:new Date(&T02:03:47.000Z&),&canComment&:false,&commentPermission&:&anyone&,&commentCount&:0,&likeCount&:2,&state&:&published&,&isLiked&:false,&slug&:&&,&isTitleImageFullScreen&:false,&rating&:&none&,&sourceUrl&:&&,&publishedTime&:&T10:03:47+08:00&,&links&:{&comments&:&\u002Fapi\u002Fposts\u002F2Fcomments&},&url&:&\u002Fp\u002F&,&titleImage&:&https:\u002F\u002Fpic3.zhimg.com\u002Fv2-b48db2fc55ca61afa15a044_r.jpg&,&summary&:&&,&href&:&\u002Fapi\u002Fposts\u002F&,&meta&:{&previous&:null,&next&:null},&snapshotUrl&:&&,&commentsCount&:0,&likesCount&:2},&&:{&title&:&海南土地价格再次拍出新高，这次是在清水湾&,&author&:&fcjs99&,&content&:&\u003Cp\u003E上一篇文章分析了海口的两个信息，一个是海口西海岸拍出一个小地块，价格创出海南新高；另一个则是海口取消了8个棚改区。两个消息都折射出海口库存的不足，同时也凸显出海口作为省会城市的优势。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E这篇文章发出去之后，有好几名会员都在问我，之前一直都推崇三亚周边，尤其是清水湾，而对海口及其周边并不太感冒，这次这篇文章是不是意味着看好海口了？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E实际上，关于省会城市的文章我已经写过多篇。随着城镇化向城市化的升级，省会城市的优势会越来越明显，除了部分处于一二线周边的非省会城市可以享受到产业溢出的红利获得发展机会之外，大部分非省会最终的命运是发展缓慢甚至“消失”。城市化最终的结果就是，形成一个个以一、二线城市、省会城市为中心的城市群。所以，大部分的省会城市以及一二线城市周边的部分城市将会是下一个阶段房产投资的机会。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E海口是海南的省会，它的省会优势也一定会在这一次城市化的升级凸显出来，这种趋势是每一个省会城市都会出现的。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E但是除此之外，我更看好的，依然是三亚，以及三亚周边，比如一直非常看好的清水湾。三亚和它周边的市县在冬天时候的气温、湿度等依然是最舒适的，这个优势是不可替代的，尤其是清水湾，除了气温和湿度，还拥有着最漂亮的沙滩和最清澈的海水，度假和常住都非常舒适。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E除了三亚和它周边城市的舒适度对人的吸引之外，长期看好三亚和其周边城市的理由还有以下两个重要因素。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E①\u003C\u002Fb\u003E \u003Cb\u003E消费升级。\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E随着生产力的发展、生活水平的提升，消费结构也在不断升级。在房地产方面的消费升级主要体现在，人们不再满足“有房住”，而是追求“住的好”，而且在“住的好”的基础上，再结合健康才是接下来更多人所关心的事情。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E三亚和它周边的城市拥有最好的气候资源和度假资源，自然是房地产消费升级的最佳选择。如果有人脉资源的去调查一下，就会发现大部分的明星、企业家及其它各类富豪都在三亚的亚龙湾、海棠湾或者清水湾、香水湾等地有房产，而且这类人几乎都集中在这些地方置办房产，而不是到海口、文昌这些市县。对于他们来说，在三亚或周边市县买房并不是为了投资增值，仅仅是为了度假、享受而已，而即使目前两三万、三四万的价格，对于许多人来说，并不算高。当年的凤凰岛、亚特兰蒂斯十几万一平方照样火的一塌糊涂，而这种“天价”楼盘，要说买来投资、增值的，我是不会相信的。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E对于超级富豪来说，当然可以购买十几万甚至更贵的楼房、别墅来享受，但是对于两三万一个平方的三亚和它周边的房子也并不是那么的高不可攀。根据胡润财富报告显示，我国千万资产的家庭就超过186万户，600万以上资产的家庭更是达到460万户，这些人在三亚买个房子还是非常轻松的。对于这些高净值人群来说，能轻松买在三亚圈，就不会随便买到其它地方去。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E消费的升级，就是要买更好的。\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E②\u003C\u002Fb\u003E \u003Cb\u003E功能区分\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E海南最早的规划是一个全国最大的经济特区，海南西线的城市定位为发展工业和国际贸易，后来的事情大家都知道了，特区没有搞起来。不过后来大家发现，海南岛独特的气候资源和美丽的大海，发展旅游业才是最好的出路，这种尝试直接让一个最大的经济特区变成了最大的国际旅游岛。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E由于独特的气候资源，三亚成为了海南的旅游度假中心，而三亚周边的市县因为跟三亚相近的气候条件也获得了发展，所以我们会发现，海南最知名的景区，要么在三亚，要么就在周边的保亭、陵水，最远就到万宁。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E实际上，不论是消费升级还是功能划分，最重要的原因还是取决于气候因素。也就是说，气候条件才是最根本地决定旅游、度假、养老、养生人群在哪里买房的因素。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E当然，随着房价的上涨，三亚及周边的几个湾区已经不再是谁都想买就买得起的地方了，所以海口周边一年两个月13-20度的气温、比较潮湿的空气就不再是难以接受的事情了。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E三亚、三亚周边的市县，不是我看不看好的问题，而是全国有多少人看好的问题。根据10月18日的消息，绿城10.8亿拿下清水湾134亩住宅地块，折合楼面价12011元\u002F㎡，超过了此前的三亚和海口，创下海南土地价格新高。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E本文为房产教授原创\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003C\u002Fp\u003E&,&updated&:new Date(&T02:05:24.000Z&),&canComment&:false,&commentPermission&:&anyone&,&commentCount&:1,&likeCount&:2,&state&:&published&,&isLiked&:false,&slug&:&&,&isTitleImageFullScreen&:false,&rating&:&none&,&sourceUrl&:&&,&publishedTime&:&T10:05:24+08:00&,&links&:{&comments&:&\u002Fapi\u002Fposts\u002F2Fcomments&},&url&:&\u002Fp\u002F&,&titleImage&:&https:\u002F\u002Fpic1.zhimg.com\u002Fv2-a168b81eff95e942acf15f_r.jpg&,&summary&:&&,&href&:&\u002Fapi\u002Fposts\u002F&,&meta&:{&previous&:null,&next&:null},&snapshotUrl&:&&,&commentsCount&:1,&likesCount&:2},&&:{&title&:&新一轮调控之后，海南房产会发生哪些变化&,&author&:&fcjs99&,&content&:&\u003Cp\u003E今年9月，海南省连续出台了数个房地产调控政策，大部分是为了加强两个暂停，而最值得注意的就是“全省各市县停止批准套型建筑面积在100平方米以下（含100平方米）的商品住宅建设”这一条，这里所指的商品住宅，包含了酒店式公寓。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E一、小户型将进入二手房时代\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E我们都知道，来海南买房的人，除了小部分是真正的投资之外，绝大部分都是为了享受这里的阳光和空气，没有冬天、没有雾霾是海南吸引北方人到海南买房的最重要原因，而养老和度假则是大家在海南买房的最主要需求。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E实际上，不论是养老还是度假，都不可能七大姑八大姨都加入进来，人多那叫旅游，人少才是度假。所以一般情况下的养老、度假都是两三口人，老两口或者小两口，顶多再加一两个宝宝。而不论是养老还是度假，相对长住来说都不能算是个高频的事情，多了冬天过来住上四五个月，少了一年也就住上个把月，甚至两三年才住一次。所以这种情况下，一房或者小两房足够满足养老度假的生活了，买100平米以上的大户型，一方面是总价高，有许多人要考虑钱的问题，另一方面则是没有必要，太浪费。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E当小户型可以无限供应的时候，买房还要有许多对比，不是北纬18°气候圈内的不要，不是朝南的不要，楼层太低、太高的不要、临街的不要等等。当小户型不让报建的时候，小户型立马就进入了二手房和存量房时代，当现有的存量卖完之后，就只能到二手市场上才能淘到小户型了。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E但是我之前也说过，海南的房子，真正纯投资的非常少，大部分人买了还是为了自己的养老和度假，这种情况下，海南的二手房本身就非常稀少，除了本地工作者聚集的海口和三亚之外，其它市县的二手房要么是真正缺钱才忍痛割爱，更多的则是房子本身存在瑕疵，或住的不舒服才选择出售换其它房子。而现在小户型已经不让报建了，也就是说，小户型将会面临长期稀缺的局面，这种情况下，一些小的瑕疵就不再是卖房的理由了，因为卖了，可能就再也买不回来了，即使从二手市场买到了，也可能是问题更多的房子。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E当然，库存最快清光的，肯定还是在三亚和周边的城市了，毕竟气候因素还是非常重要的，其次就是海口，海口越来越大了，人口也越来越多了，省会城市的优势越来越明显。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E二、产业升级，功能分解，房租上涨\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E有段子说，海南要建个国际旅游岛，结果建成了一个国际养老岛。实际上，海南岛远不止一个国际旅游岛，它的气候和空气使得它还是健康岛、长寿岛，正是这个原因，海南是全国最适合养老的地方，没有之一。我们都知道海南岛独特的优势，ZF当然更知道。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E海南省现任的书记，曾经多次在不同场合中表示，要将海南岛建设成为宜居宜业宜游宜养的健康岛、长寿岛。这就说明，ZF早已认识到海南岛独特的自然资源不仅仅适合旅游度假，更适合养老养生，并且在海棠湾规划了健康养生社区、在琼海博鳌规划了国际医疗先行区等等，这些都表明了海南岛正在从纯粹的旅游岛，向旅游、度假、养生、养老的健康岛转变。也就是说，海南岛正在从单纯的旅游产业向多产业发展，除了旅游业，还要发展养老、养生产业。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E也就是说，不论是旅游度假还是养老养生，都要产业化，而不是在海南买个房子就度假了、养老了，而是形成产业，该住酒店的住酒店去，该租房子的租房子去，不要都来买个房子，然后冬天来玩几个月，夏天全部空在那里浪费。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E产业升级调整之后，必然要改变养老度假的局面，而停止开发小户型，就是提高准入门槛，引导更多人去租房或者住酒店。这种情况下，\u003Cb\u003E不论大小户型，房租上涨就成了必然的事实\u003C\u002Fb\u003E。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E三、提升总价，提高门槛。\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E海南岛除了空气质量好之外，最重要的就是温度，冬天不冷，冬天从北方做飞机到海南，从零下20多度穿越到零上20多度，50度的大跨越。这也就导致不论是在海南有房的还是没房的，都喜欢在冬天到海南来度假甚至度过整个冬天。而几年前即使在三亚周边的乐东、保亭也还有大量二三十万的小户型在售，买房门槛特别低，导致大量外地人口，尤其是老年人到海南购买小户型过冬，他们的特点是冬天来，春天走，所以被称为候鸟。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E大量候鸟涌入海南的后果是，不论马路多宽冬天都堵车，不论有多少公共资源，到冬天都不够用。而于此对应的是，夏天大量的公共资源闲置浪费，ZF发愁的是这些公共资源增是不增加。如果再继续无节制地增加候鸟人数，不仅公共资源不够用，生态环境也将难以承受，所以要提高买房的门槛。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E一方面是要求房屋全装修，另一方面则是停止100平米以下小户型，这些最直接的结果就是增加了房屋总价，达到提高门槛的目的。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E当然，最好的办法肯定还是从价格上面入手，但是房子是用来住的，房价不可以大起大落，得慢慢来。所以许多人问我，以后小户型还有没有可能重新开放？我的回答是，不知道，但是即使重新开放了，到那个时候，小户型的总价也会比现在买大户型的总价高的多的多了。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E四、或有大动作\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E2018年是海南岛建省30周年，也是海南成为全国最大的经济特区30周年，许多对海南长期看好的人们都在期待这个特别的年份。在网上或者私下，已经有各种小道消息表示，2018年的海南可能会有大动作发生，总结出来主要是以下几条。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E① 或成国际自贸区。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E关于在海南设立自贸区的消息已经传了一段时间，去年两会上，时任省长的刘赐贵先生就已经表示要争取在海南设立自贸区，而根据澎湃新闻的报道，海南自贸区申报方案已上报，设立海口、洋浦、三亚、三沙4个片区。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E海南设立自贸区有着天然的优势，不过最终到底批不批、怎么搞，目前还没有准确的消息。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E② 或将开放部分竞技彩票业。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E从天眼查上面查到，从今3月开始，尤其是6-9月这段时间，许多“中”字开头、“国”字开头的互联网竞技博弈类公司密集在海南注册，这些公司基本上都以“互联网彩票、马术竞技、体育彩票、网络球类”等为经营范围。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E我们都知道，一般情况下，中字、国字开头的公司名称一般不是个人能注册下来的，而这些公司的信息敏感度极高，往往我们还不知道的时候，他们已经知道一些消息了。所以当这类公司密集注册的时候，被许多人解读为，接下来可能会在海南开放部分竞技彩票业。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E不过昨天网易上面发布新闻表示，目前海南已\u003Cb\u003E紧急叫停涉及彩票业务的民资注册公司\u003C\u002Fb\u003E。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E并不是每个想在海南买房的人都能有幸看到我们的公众号，很幸运，你看到了，本文为微信公众号房产教授原创！\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E&,&updated&:new Date(&T02:09:40.000Z&),&canComment&:false,&commentPermission&:&anyone&,&commentCount&:3,&likeCount&:2,&state&:&published&,&isLiked&:false,&slug&:&&,&isTitleImageFullScreen&:false,&rating&:&none&,&sourceUrl&:&&,&publishedTime&:&T10:09:40+08:00&,&links&:{&comments&:&\u002Fapi\u002Fposts\u002F2Fcomments&},&url&:&\u002Fp\u002F&,&titleImage&:&https:\u002F\u002Fpic1.zhimg.com\u002Fv2-373ae16c5fd94fba96cf522eb1d0a5f8_r.jpg&,&summary&:&&,&href&:&\u002Fapi\u002Fposts\u002F&,&meta&:{&previous&:null,&next&:null},&snapshotUrl&:&&,&commentsCount&:3,&likesCount&:2},&&:{&title&:&海南最长寿的地方是哪里？你一定想不到……&,&author&:&fcjs99&,&content&:&\u003Cp\u003E作者：房产教授\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E据海南省老龄办的统计，截至2016年7月，海南省百岁及以上老人一共有2083人，每10万人就有22.86人达到百岁及以上年龄，这一数字与世界长寿地区每10万人有7.5人达到百岁及以上年龄的评定标准的3倍，而这一数字也在中国百岁老人密度排名第一，是第二名广西的2倍、第三名安徽的3倍。海南是名副其实的长寿岛。 \u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E然而在省内各个市县，为争夺“长寿”名义各出手段。澄迈说自己是“长寿之乡”，而临高则说自己长寿人口密度最高，定安也不甘落后，说自己最宜居，这样五指山就不干了，儋州也不高兴，当年苏东坡还说“儋耳颇有老人，年百余岁者，往往而是，八九十者不论也”。那么到底谁才是真正名副其实的“长寿之地”呢？我们用数据说话。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E一、海南哪些市县的人最长寿\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\&v2-cefc60fe8b5b68c0bf1a96.jpg\& data-caption=\&\& data-rawwidth=\&318\& data-rawheight=\&383\&\u003E\u003Cp\u003E上图是海南省老龄办统计的，截至2015年底海南省各市县百岁以上老人数量（该数据来自南海网和海南在线），密度是指每一万人中，百岁老人的平均数量（该数据由我整理，各市县人数来自网络）。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E从以上数据来看，\u003Cb\u003E百岁以上老人数量最多的是海口\u003C\u002Fb\u003E，达到350人，而\u003Cb\u003E密度最高的则是临高\u003C\u002Fb\u003E，平均一万人中就有4.461个百岁以上的老人。实际上，80岁以上的老人已经算是高龄、长寿了，只是没有查到相关数据，如果算上80岁以上老人，相信数据会更震撼。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E从以上数据来看，百岁以上老人密度最高的前6名是\u003Cb\u003E临高、澄迈、万宁、文昌、长江、东方和儋州\u003C\u002Fb\u003E；而百岁以上老人总数最多的前6名分别是\u003Cb\u003E海口、澄迈、临高、儋州、万宁和文昌\u003C\u002Fb\u003E。两组数据对比发现，临高、澄迈、文昌、万宁、儋州五个市县不论是数量还是密度都非常高，算得上是真正的长寿福地。而海口，因为它是省会城市，地广人多，而且下面市县大量人口移居海口导致海口人口总数量大，密度就被拉低了。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E此外，全省共有10对双方年龄都在100岁以上的“双百夫妇”，分别分布在海口、临高、万宁、陵水、澄迈和昌江等6个市县，这绝对不是巧合！！\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E所以最后的结论是，\u003Cb\u003E海口、临高、澄迈、文昌、万宁、儋州\u003C\u002Fb\u003E才是海南最长寿的6个市县！\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E二、为什么临高不是长寿之乡\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E从上面的分析来看，海南百岁以上老人最多的是海口，而百岁老人密度最高的是临高，但是获得了“中国长寿之乡”美誉的却是澄迈。实际上，这个“长寿之乡”并不是澄迈自己给自己封的，而是货真价实、含金量高、具有权威性的，由中国老年学学会评定的。在海南，除了澄迈，还有万宁和文昌也被评为“中国长寿之乡”；而除此之外，澄迈和万宁还被评为世界长寿之乡。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E那么问题来了，澄迈评为了长寿之乡，而百岁老人密度更高的临高却没有获得“长寿之乡”的称号？我猜想，主要是两个可能。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E①、临高没有参与评选。没有参与评选，自然就没资格获得称号了。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E②、评选标准中有些不达标。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E以“中国长寿之乡”的评选标准来说，除了考虑百岁老人密度之外，还考虑80岁以上老人密度、经济发展、人均收入、收入差距、保险制度、老人福利、医疗状况、污染情况等等。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E不过根据临高的情况来分析，第二种可能性几乎可以排除，更大的可能就是，临高没有参加评选。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E实际上，有没有被评为长寿之乡根本不重要，整个海南岛的气候、空气、水质等等都是非常适合养老养生的地方，将海南岛称为长寿岛绝不为过，而将\u003Cb\u003E海口、临高、澄迈、文昌、万宁、儋州\u003C\u002Fb\u003E等6个百岁老人密度高的市县称之为\u003Cb\u003E长寿岛上的长寿乡\u003C\u002Fb\u003E也不为过。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E三、影响长寿的因素是什么\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E很多人在研究所谓的“长寿之乡”，研究那些百岁老人的生活习惯、饮食作息等等，企图解开长寿的密码，不过根据南海网的报道，海南长寿老人的饮食习惯各不相同，有的人喜欢喝咖啡，有的人喜欢吃肥肉，而有的人甚至是喜欢抽烟！！许多人的习惯都跟我们所认知的长寿、养生之道并不相合，也就是说，他们不是养生“养”出来的长寿。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E实际上，海南人长寿的密码主要有几个：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E①、气候\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E海南岛常年温度在25℃以上，没有冬天，即使是海口，最冷的时候也就是13℃左右，而且冷天持续的时间不长；而在夏天，虽然海南长时间温度较高，但是不会出现极度的高温，像北京三十八九甚至四十度的情况海南基本不会出现。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E不论是过热还是过冷，都会对身体造成伤害，尤其是寒冷的冬天更是引发心、脑、肺、血管等疾病不可忽视的重要原因。海南长期温度适中、阳光充足，不仅适合植物生长，也是海南人长寿的秘密之一。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E②、空气\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E在之前的文章中我们也提到过一篇权威论文，论文表示中国北方的空气污染导致北方人群平均少活了5.5年。海南岛空气无污染，森林覆盖率高，被称为天然氧吧。洁净的空气，也是海南人长寿的秘密之一。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E③、水源\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E很多人关注空气污染，毕竟雾霾越来越严重，这是一个“看得到”的污染，但是却忽视了看不到的水质污染。实际上，工厂除了排放废气，还排放大量的废水，污染着河流水源甚至是地下水，严重者更是形成了一个个癌症村。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E海南岛的水源不仅没有被污染，还富含各种人体所需的微量元素和矿物质，这也是海南人长寿的秘密之一。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E④、土地\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E海南的土地是神奇的，不仅能长出各种美味的热带水果，最重要的是，它还富含硒元素。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E硒是人体必需的元素，人体不能合成，只能通过食物补给。但是硒的作用非常强大，按照百度百科的说法，硒具有抗癌、抗氧化、增强免疫力、抗衰老、调节维生素A\\C\\E\\K的吸收利用、调节蛋白质合成、增强升值功能等等等等，简直就是包治百病。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E通常情况下，我们想要吃富硒的食物是非常昂贵的，但是海南人顿顿吃、天天吃、不限量。所以海南岛神奇的土地，也是海南人长寿的秘诀之一。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E以前有人怀疑有些“长寿之乡”可能存在作弊嫌疑，理由是，为什么几乎所有的长寿之乡都出自穷乡僻壤，不是应该大城市、具有更好医疗条件的地方人们才更长寿吗？实际上，穷乡僻壤有三个宝贝，就是洁净的空气、干净且富含矿物质的水源以及安全的食物。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E很多人有一个误区，那就是，认为到了长寿的地方，自己就能长寿了。实际上，除了海南岛空气、气候、水源之外，还要改变饮食习惯，适应海南清淡的饮食习惯。此外，海南的大米、瓜果蔬菜都是富硒的，虽然口味没有东北米香，但是营养高啊。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E有人说，金钱可以买到药，却买不到健康。实际上，健康也是买的到的，买海南的房子，就是买自己的健康。\u003C\u002Fp\u003E&,&updated&:new Date(&T01:21:13.000Z&),&canComment&:false,&commentPermission&:&anyone&,&commentCount&:0,&likeCount&:0,&state&:&published&,&isLiked&:false,&slug&:&&,&isTitleImageFullScreen&:false,&rating&:&none&,&sourceUrl&:&&,&publishedTime&:&T09:21:13+08:00&,&links&:{&comments&:&\u002Fapi\u002Fposts\u002F2Fcomments&},&url&:&\u002Fp\u002F&,&titleImage&:&https:\u002F\u002Fpic3.zhimg.com\u002Fv2-934d1a4dfdc_r.jpg&,&summary&:&&,&href&:&\u002Fapi\u002Fposts\u002F&,&meta&:{&previous&:null,&next&:null},&snapshotUrl&:&&,&commentsCount&:0,&likesCount&:0},&&:{&title&:&现在还能买海南的房子吗&,&author&:&fcjs99&,&content&:&\u003Cp\u003E作者：房产教授\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E到目前为止，不可否认的是，房子既是一种商品，也是一种投资产品。因为房子是一种商品，所以它的价格受到市场供求关系的制约；因为房子是一种投资产品，所以它也受到金融规律的制约。同时，房子跟其它商品、投资产品都不同的地方在于，它还是人们的生活必需品，影响着每个人的生活，所以它还受到政策调控的影响。这三个影响房价的因素相互作用，相辅相成。\u003Cbr\u003E \u003Cbr\u003E\u003Cb\u003E一、市场规律。\u003C\u002Fb\u003E\u003Cbr\u003E \u003Cbr\u003E每当经历了一段时间的调控之后，都会积压一堆的购房需求，有的是因为限购导致没有购房资格，之后终于补齐社保等等有了购房资格；有的是因为首付不够，终于通过存钱、借钱等等凑齐了首付；还有的则是之前不急买房，后来丈母娘着急了必须得买。总之，当调控一段时间之后，总会积压一批购房的需求出来，而当房价到了心理价位、房租涨到较高的地步或者限购松绑之后，这些购房需求就会变成实际的行动。\u003Cbr\u003E \u003Cbr\u003E随着城市化的发展，农村和城市两极分化，农村的房子永远供过于求，而城市的房子则供不应求，尤其是聚集了大量教育、医疗、商业配套、工作机会等资源的一、二线城市。我之前也说过，随着城市化的升级，接下来的两极分化则是大小城市的两极分化。未来的趋势是，三四线城市的房子将供过于求，而一二线、新一二线、强经济的三线城市以及包围在一二线城市周边的卫星城市，则会出现供不应求的情况。由于土地有限，这种供不应求的趋势还会持续很长时间，也许是30年，也许是50年，也许是更长。\u003Cbr\u003E \u003Cbr\u003E一方面是为了缓解这种紧张的趋势，另一方面则是保障低收入者也能在工作做在的城市享受到相应的保障和社会资源，所以今年最重磅的就是租购并举、租售同权。不过，租售真正同权，几乎是不可能的。\u003Cbr\u003E \u003Cbr\u003E供给关系维系着商品的价格涨跌，供不应求则涨，供过于求则跌。这种规律当然也存在于房产，只是房子这种商品由于区域性非常强，区域不可替换，所以这种规律更多的会显现在区域区别上。\u003Cbr\u003E \u003Cbr\u003E\u003Cb\u003E二、金融规律。\u003C\u002Fb\u003E\u003Cbr\u003E \u003Cbr\u003E房子是用来住的，不是用来炒的。但是从来没有人否认过房子的金融属性。有的是引导房地产投资行为，合理引导投资预期，也就是说，房子是有投资属性的，它受到金融属性的影响。\u003Cbr\u003E \u003Cbr\u003E房子的金融属性，更多的会体现在杠杆上面。当利息、首付降低的时候，就会降低购房门槛，一方面是增加了购房需求，另一方面则会吸引更多资金进行投资，这个时候房价就要上涨。当利息、首付升高，严管资金、降低杠杆的时候，购房门槛就提高了，需求减少了，投资资金也不会进来，这个时候房价就要下降了。\u003Cbr\u003E \u003Cbr\u003E跟其它金融产品不一样的是，其它金融产品几乎在一个幅度内涨涨跌跌，很少会超越这个幅度；但是房产这个产品不一样，它是有制造成本的，而这些成本随着货币贬值价格在不断上涨，所以它也在涨涨跌跌中稳步上涨，每一次上涨都要超过上一次的最高点，每一次的下跌也不会跌到上一次的最低点，最起码到目前为止，按照两三年作为一个节点来计算，房价是直线或者曲线上涨的。之前我也分析过，随着城市化升级发展，房价这种上涨的趋势是不会变的，最起码会一直持续到城市化率非常高的时候。\u003Cbr\u003E \u003Cbr\u003E虽然说房价上涨的趋势不会变，但是中间的波动还是不容忽视的。之前也说过，在经过这一轮全国性的上涨之后，目前不仅在提高首付、利息都在提高，甚至还严管消费贷，堵住一切流入楼市的资金，这种情况下，不论哪里还在涨，哪里在跌，最终将要迎来的，一定不会是继续上涨。\u003Cbr\u003E \u003Cbr\u003E\u003Cb\u003E三、政策调控。\u003C\u002Fb\u003E\u003Cbr\u003E \u003Cbr\u003E房子是关乎民生的，老百姓的必需品，同时还是金融产品，而且关系着许多上下游产业，如果任由市场去主导它的价格，就有可能走偏，比如去年中到今年初席卷全国的涨价，如果不加以控制，市场就会失去控制，最终形成一个巨大的泡沫，一旦泡沫破裂，完蛋的不仅仅是楼市，还可能引发连锁反应，形成金融危机。\u003Cbr\u003E \u003Cbr\u003E所以当房价上涨过快的时候，需要用政策的调控来调整市场和金融的规律，强制房价回到合理的涨幅中来。政策的调控，既不是让房价上涨，也不是让房价下跌，而是让房价回归到合理的涨幅中来，最理想的状态就是跟货币增发的涨幅相当，不过快，不过慢，不暴涨，不暴跌。\u003Cbr\u003E \u003Cbr\u003E四、海南房产的现状。\u003Cbr\u003E \u003Cbr\u003E目前海南也受到调控的影响，首付、利率都上涨，限购、限贷也越来越严格，很明显，这一轮的上涨，已经到顶，或者即将到顶了。\u003Cbr\u003E \u003Cbr\u003E海南本轮的调控，跟以往任何一次都不一样。之前我们分析过，调控之后，一方面是限购限贷提高门槛，让许多需求失去资格而减少需求，而且利用金融政策进限制资金流入；另一方面是于此同时当市场渐冷的时候新入市的房源会越来越多，最终导致连锁反应，房价快速下跌。\u003Cbr\u003E \u003Cbr\u003E但是这次调控还用了两个个大招。\u003Cbr\u003E \u003Cbr\u003E1、进一步深化两个暂停，长期控制库存。两个暂停之后，库存控制了，也就是说，在减少需求的同时，也在减少供给，既不让你继续涨下去，也避免出现大幅度下降。\u003Cbr\u003E \u003Cbr\u003E2、暂停小户型报建。暂停小户型的报建是非常狠的一招，这招一出，直接让小户型从无限量变成了限量限时，让小户型变成二手市场进入了倒计时。当现有库存的小户型消化完之后，再买新房就必须是100平米以上的了，总价直接从三五十万变成上百万。\u003Cbr\u003E \u003Cbr\u003E也就是说，从现在开始，关注我们将要从关注房价的涨跌，向关注房子总价的多少转变，今后再考虑的，不是说海南房价涨不涨的问题，而是即使房价下跌了，一百多平的房子买不买得起、有没有必要买的问题了。\u003Cbr\u003E \u003Cbr\u003E目前海南买房的人，实际上大部分还是占坑或者自住的，买来放着丢那里等增值的太少了，毕竟海南目前离二手房时代还是太远。这种情况下，大部分人在海南都是仅有一套房而已，如果不是住的不舒服，或者房子有缺陷，基本不会有谁愿意把自己的小户型给卖了，因为卖了就买不回来了。\u003Cbr\u003E \u003Cbr\u003E所以，如果到现在的情况下，不论是占坑、自住，还是想着投资，如果是打定主意要购买100平米以下的小户型的，就不用去想房价是涨是跌的问题了，因为即使真的迎来了房价下跌，你再也买不到小户型了，现在或许是五六十万甚至更少，在海南安家的最后机会了。况且，即将进入二手时代的小户型，房价有可能下跌吗？\u003Cbr\u003E \u003Cbr\u003E很多人认为，楼市调控了，房价不涨了，投资机会就失去了。但是上帝关上一扇门，总会打开一扇窗的。任何时候都有投资机会，只是你能不能善于发现机会，能不能敢于抓住机会而已。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E本文为公众号房产教授原创\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E&,&updated&:new Date(&T14:16:10.000Z&),&canComment&:false,&commentPermission&:&anyone&,&commentCount&:3,&likeCount&:6,&state&:&published&,&isLiked&:false,&slug&:&&,&isTitleImageFullScreen&:false,&rating&:&none&,&sourceUrl&:&&,&publishedTime&:&T22:16:10+08:00&,&links&:{&comments&:&\u002Fapi\u002Fposts\u002F2Fcomments&},&url&:&\u002Fp\u002F&,&titleImage&:&&,&summary&:&&,&href&:&\u002Fapi\u002Fposts\u002F&,&meta&:{&previous&:null,&next&:null},&snapshotUrl&:&&,&commentsCount&:3,&likesCount&:6},&&:{&title&:&稀缺就是房产增值的核心动力&,&author&:&fcjs99&,&content&:&\u003Cp\u003E作者：房产教授\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E前面写了两篇文章，一篇是关于海南长寿人口的分析，最后得出的结论是，临高的百岁以上老人密度是海南最高的，达到了44.61人\u002F万人，这个数据估计在全国乃至全球都是罕见的。另一篇则是说明了，在100平米小户型停建的大环境下，海南的小户型会立即变得稀缺，而这正是我们应该抓住的占坑、投资的机会。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E前面我们还分析过，虽然海南岛是一个四面环海的省份，但是海岸线的周长是固定的，现在已不允许填海造房了，而且海边的土地，要么为了保护生态环境不再让建房，要么就是已经批、建的差不多了，海景资源，也是海南岛下一个最稀缺的资源，海景房也会在不久的将来迅速进入存量和二手时代。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E二者结合起来，未来海南最稀缺的资源就是：小户型海景房。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E看了这么多文章，有些人还在微信上问我，你说了那么多，我还是不知道买哪里好，而聪明的人已经猜到了，是不是又要团购临高的小户型海景房了？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E是的，我们要准备启动临高的团购了。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E为什么是临高？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E一、长寿\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E我们之前就列举过数据，临高的百岁以上老人密度是全海南最大的，并且这个密度甚至在全国、全球都是非常罕见的高。但是有人可能会问，海南的三个长寿之乡是文昌、澄迈和万宁，为什么没有临高？写上一篇文章的时候，我没有查找到相关资料，这几天通过各方面的查询才发现，评选长寿之乡，长寿人口密度只是基本条件，还有一个硬性条件就是经济指标，而作为贫困县的临高，经济指标是无法达标的，或许在若干年之后，临高的经济水平跟上来，立马就是一个新的长寿之乡。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E实际上，如果单纯从人口密度来算，海南有近半的市县已经超过长寿之乡的标准了，临高的长寿人口密度一直都是最高的。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E关于长寿的原因，主要还是那几样：空气、温度、水和食物。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E北方的空气污染非常严重，冬天的雾霾已经严重影响人们的生活，威胁人们的健康，根据《美国国家科学院院刊》的论文，\u003Cb\u003E空气的污染导致北方人因为空气污染平均少活了5.5年。\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E工业发展带来的污染，不仅仅是空气，还有水质。我们已经几乎看不到干净的河流了，每条河看过去都像是“黄河”，即使是农村的小溪，也很难见到鱼虾的身影。水质污染已经不仅仅是表面上的颜色改变，根据百度百科的介绍，\u003Cb\u003E全国大陆的癌症村多达459个\u003C\u002Fb\u003E，\u003Cb\u003E每年因此死亡人数大约为1500000人。\u003C\u002Fb\u003E而这些癌症村，几乎遍布各大省份，为了文章不至于那么快被删，更多敏感数据和资料请自行搜索。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E除了工业污染，北方寒冷的冬天也在侵蚀着人们的身体，由寒冷导致的各种疾病在北方根本无法根治。然而许多这类的疾病，当他们到海南之后，就神奇般“自愈”了，于是越来越多的人接受了医生的建议，到海南来过冬，成为了海南独特的“候鸟一族”。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E临高处于海南西北角，属于半潮湿气候带，全年平均温度28度左右，冬天1月份平均温度为16度，最冷的时候在13度左右。临高是一个农业县，没有污染型工业，空气质量、水质量非常好，山泉、地下水富含各种矿物质，是天然的矿泉水。最主要的是，临高富硒的土壤使得临高的农作物富含硒元素，而硒元素是抗癌、抗衰老、抗氧化的重要元素。这些，都是临高人长寿的秘密。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E二、价值洼地\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E现在临高的房价，海景房价格在1.1-1.3万之间，临高县城的非海景房价格在之间，而与它一墙之隔的澄迈县，由于“长寿之乡”的宣传，动辄一万五起，部分楼盘甚至远超海口；而与海口距离一样的文昌，1万以下的盘也几乎没有了，海景房也是动辄一万四五。甚至东方、白马井这些地方的房价，也远超临高，现在跟临高价格相当的，也仅剩下儋州市区、定安、屯昌这些中线区域了。也就是说，\u003Cb\u003E临高是目前沿海区域房价最低的区域，而临高还是海南百岁以上老人密度最高的区域。\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E目前海南的大环境是，100平米以下的房子不批不建了，海岸线也保护了，能开发的也都开发的差不多了。现在还可以100万在海南安家还是比较容易的，即使是六七十平的海景房小户型也能轻易买到，但是过几个月之后，小户型都消化完了，100平以上的房子，你打算一百万买下来，估计也就剩下中线的几个市县能找到了。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E北京的房价远超其他城市，是因为创业就业机会的稀缺；学区房的价格远超普通房子，是因为教育资源的稀缺；地铁边的房价远超远离地铁线路的房子，是因为公共交通的稀缺。\u003Cb\u003E稀缺，就是增值的核心动力，\u003C\u002Fb\u003E在成为稀缺产品之前进入就是最好的投资机会。况且只要北方还是那么寒冷、雾霾还是那么难治理、污染还是无法彻底改变，海南的房子就有投资的价值，更何况是在海南最长寿区域的、稀缺的小户型？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E本文为微信公众号房产教授原创\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E&,&updated&:new Date(&T02:57:53.000Z&),&canComment&:false,&commentPermission&:&anyone&,&commentCount&:0,&likeCount&:2,&state&:&published&,&isLiked&:false,&slug&:&&,&isTitleImageFullScreen&:false,&rating&:&none&,&sourceUrl&:&&,&publishedTime&:&T10:57:53+08:00&,&links&:{&comments&:&\u002Fapi\u002Fposts\u002F2Fcomments&},&url&:&\u002Fp\u002F&,&titleImage&:&&,&summary&:&&,&href&:&\u002Fapi\u002Fposts\u002F&,&meta&:{&previous&:null,&next&:null},&snapshotUrl&:&&,&commentsCount&:0,&likesCount&:2},&&:{&title&:&100万在海南买房的日子将成为历史&,&author&:&fcjs99&,&content&:&\u003Cp\u003E作者：房产教授\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E经常有人在微信上咨询我，30万以下还可以买到海南哪个地方的房子，过分点的甚至在问，30万以下可以买哪里的海景房。每当这个时候，我只能无奈地告诉他们，\u003Cb\u003E30万买海南房子的时代已经一去不复返了，再过一段时间，100万以下也难以买到海南的房子了\u003C\u002Fb\u003E。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E一、30万以下海南买房的日子一去不复返。\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E2016年初的时候，我们还经常能看到“18万\u002F套”、“25万\u002F套”的广告，那个时候，除了海口、三亚、陵水几个热门市县，其他市县房价几乎都在之间，甚至像东方、白马井、文昌等地方还有7000以下的海景房，30万元，只要避开海口、三亚、陵水，其他市县买一个三四十平方的小开间还有很大的挑选余地。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E随着2016年轰轰烈烈的去库存工作的推进，全国各地房地产市场一片火热，房价也是轮流暴涨，到今年3月，海南离海近的区域，非海景房大部分已经突破10000元单价，海景房大部分已经超过1.3万元。即使是多年不涨的中部区域的屯昌、琼中、白沙这些地方，价格也早已突破5000元。按照这些价格，30万以下，目前能买到的，或许只剩下临高、定安、屯昌、儋州、昌江这几个地方的小于40㎡的超小户型了。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E然而目前的情况是，这几个地方由于前期涨幅较小、价格较低、近期成交较多，到现在还是在慢慢补涨，而且由于贷款周期拉长，开发商几乎都不接受贷款，只能一次性付款。所以说，\u003Cb\u003E30万以下买到海南房子的日子，已经一去不复返了，更不用指望买到海景房了\u003C\u002Fb\u003E。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E二、半年后，100万以下也难在海南买到房。\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E根据ZF的数据，截止2017年6月份，全省库存仅剩11个月，而在过去的5个月里，由于“两个暂停”政策的不断深化执行，全省只有非常少量楼盘拿到预售证，到现在估计也就剩下六七个月的库存量了。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E海南的楼市，目前正处于冰火两重天的状态，一方面是调控的紧箍咒不断收紧，力争把每一个“炒”房客赶出海南；另一方面又是不断深化“两个暂停”政策，增加外地人、炒房客购房门槛的同时，又要保证房价平稳发展，不至于因为调控再次出现2010年-2011年的情况。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E这些调控政策中，最有深远意义的、对未来海南楼市影响最大的一条，莫过于停止100平米以下的小户型的报建了。之前不论是限购也好、限贷也好、限社保也好，给你关上一扇门的同时总是又留着一扇窗，只要想买，总归还是能在海南的土地上买到适合自己的房子。但是限制100平米以下小户型的报建，就会直接导致房子总价直接翻倍甚至数倍！\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E也就是说，半年之后，小户型库存消化完了，即使某些人的幻想成真，房价真的下降了，你真的能买的起海南的房子了？现在花50万、80万、100万，在海南的大部分地方都还买的起小户型，甚至还看可以是海景的，当小户型卖完了，按现在海南沿海区域1万元以上的价格，100平以上的房子，100万已经不够了，既是是中部七八千的房子，房屋总价也得接近百万了。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E也就是说，\u003Cb\u003E100万以内在海南占个坑，给自己、给父母养老的机会，可能只剩下半年了\u003C\u002Fb\u003E，半年之后，即使房价如你所愿，有所回调，你需要的，是50万的一房，还是100万的2房？况且，房价真的会回调吗？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E三、近年海南的房价从来就没有真正下跌过。\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E如果我说海南的房价从来就没有真正下跌过，或许会有各种各样的反驳砸过来，比如94年，比如11年。实际上，真正的下跌历史只有一次，那就是94年，后面实际上都没有真正的下跌，包括2011年，只是成交量的下降而已。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E过去的20年，有过下跌的是海南各市县的“均价”，而真正的房价是没下跌的。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E以2011年的三亚为例。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E当时三亚达到最高峰的时候，房价已经超过2.5w，而后均价一路走低，反反复复，到2015年，三亚均价大概在1.5w左右，部分楼盘下跌超过30%。但是请注意到一个事实，当时大东海、三亚湾、亚龙湾、市区都还有房卖，而房价上涨之后，三亚湾、大东海、亚龙湾以及市区几乎清的光光的，能买到的就只有后面开盘的、偏僻的、当时我们说鬼都不去的地方。而后来降价的楼盘恰恰就是这些“鬼都不去”的地方，比如现在很火的吉阳镇迎宾路、崖州区、凤凰镇等地。当你拿市区、海景房的均价，跟当时的“郊区”的均价去比较的时候，这本来就没有什么可比性的，一方面是它们开盘的时候就乘着好地段涨价的东风而虚高，另一方面则是，它们的土地成本和地段优势本身也没法跟这些地方相比。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E所以说，当时房价实际上并没有下跌，或者说下跌的幅度甚微，有的只是不同地段本身的价值、定价的区别而已。目前不要说三亚湾、大东海、亚龙湾区域了，即使是迎宾路、吉阳镇这些地方也是价格高企、库存非常少，一年半载以后，G98北面的地方出来了许多楼盘，价格低于迎宾路许多，三亚的“均价”可能又被拉低了，但是这又有多少意义呢？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E四、现在就是占坑海南的最后机会。\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E小户型停止报建的政策，其出发点是缓解由于海南非常住人口带来的环境问题及公共资源紧张等问题，由此引发的海南楼市的最直接的变化就是购房总价的大幅度增加。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E实际上，随着这么多年来全国普遍性的房价持续上涨趋势，以及棚户区改造，海南购房者客源结构也在慢慢改变，本地购房者的比例正在逐渐提升。海南的每一个城市实际上都还非常年轻，年轻到既是是它的省会海口也还处于发展的起步阶段，各项基础设施如交通、医疗等硬性设施都还处于飞速发展阶段，而海南的经济也在飞速提升。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E随着城市化的不断发展、经济的提升，海南越来越多人从农村走向城市，安居的思维也发生了很大的转变，越来越多的人想要在城市里购房安居，刚需人群越来越庞大。跟这类刚需对应的，则是海南“长寿岛”吸引而来的全国各地的购房者，\u003Cb\u003E不论是养老、养病、养生、度假，实际上也是一种刚需\u003C\u002Fb\u003E。只是这种刚需，需要更多的，或许是30-60平的小户型。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E事实上，现在或许不是最佳的机会，但是\u003Cb\u003E现在就是占坑海南的最后机会。\u003C\u002Fb\u003E目前海南各项目的小户型正在快速消化，当你在商量、犹豫、考虑的时候，其他人已经在毫不犹豫的下手了，\u003Cb\u003E不久之后100万在海南买房的机会将成为历史，是那个时候花一百多万买个并非最适合自己的大户型，还是现在就花几十万买一个可以给几代人养老的小户型？\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E本文为公众号房产教授\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E&,&updated&:new Date(&T07:32:06.000Z&),&canComment&:false,&commentPermission&:&anyone&,&commentCount&:3,&likeCount&:2,&state&:&published&,&isLiked&:false,&slug&:&&,&isTitleImageFullScreen&:false,&rating&:&none&,&sourceUrl&:&&,&publishedTime&:&T15:32:06+08:00&,&links&:{&comments&:&\u002Fapi\u002Fposts\u002F2Fcomments&},&url&:&\u002Fp\u002F&,&titleImage&:&https:\u002F\u002Fpic1.zhimg.com\u002Fv2-477d121bc692bf0308962aec9b7b9286_r.jpg&,&summary&:&&,&href&:&\u002Fapi\u002Fposts\u002F&,&meta&:{&previous&:null,&next&:null},&snapshotUrl&:&&,&commentsCount&:3,&likesCount&:2},&&:{&title&:&海南有些市县的房价已经虚高了&,&author&:&fcjs99&,&content&:&\u003Cp\u003E作者：房产教授\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E上一篇《100万在海南买房的日子将成为历史》一文发表之后引发大量的转发和评论，也有许多人在微信私下问我，是不是意味着在海南的小户型应该尽早赶紧随便抢一套？ \u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E其实，随着海南库存不断减少，海口、三亚、陵水、乐东这些热门区域的小户型已经非常少了，即使没有停建小户型的政策，这些地方的小户型自然也会水涨船高，毕竟绝大部分的度假和养老需求都是小户型，尤其是70平米以下的小户型，而且由于户型小，总价就低，单价提高一点也不会太敏感。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E当热门区域的小户型库存在不断减少的时候，随之而来的溢出效应就产生了，于是三亚边上的万宁、东方；海口周边的文昌、澄迈、定安也在这一轮小户型竞赛中脱颖而出。目前，三亚市区的房价在2.8万左右，海棠湾靠海的房价已经基本超过5万，而且小户型不多；而海口的房价，西海岸在1.7-1.9左右的均价，东海岸则处于1.2-1.4之间，观澜湖已经逼近2万，主城区也在1.4-1.8之间居多。然而万宁海边的房价已经基本超过2万，即使是兴隆也基本上超过了1.5万；文昌、澄迈靠近海边的房子，价格已经接近1.5万，离海远的也突破1万元；定安的房价也已经顺利突破8000。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E三亚2.8万，是因为得天独厚的气候优势，集中了全国人民的目光焦点，房价高点也能接受；而海口作为省会城市，拥有全省最多的医疗、教育资源，而且几乎可以肯定的是，海口的人口一定会随着城镇化的影响吸引更多本地人口和外地人口的迁入。所以作为最特别的省会城市，海口1.2-1.9的价格也是可以理解的。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E但是万宁、文昌、澄迈这些地方，气候条件来说，跟海口差不多，都属于偏潮湿的市县，但是不论是城市配套还是发展潜力，都不可能跟海口相提并论，但是这些地方房价却已经接近甚至赶超海口，这是一个极其不合理的现象，如果是为了度假，不考虑增值潜力大小的情况，买上述区域海边的房子无可厚非，毕竟只是享受，如果考虑增值潜力的情况，去买文昌澄迈一万多的房子，怎么看都不如买海口的东海岸1.2-1.5的房子。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E小户型的这种供需不平衡，还会在未来很长一段时间影响着楼市，一直到停止供应小户型的政策发生改变。但是我之前一直强调，房子不仅仅是一个商品，它还是一种投资品，受到金融和政策的严重影响。而从目前的情况来看，最起码政策不会是向着房价上涨的方向上走的。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E实际上，这一轮的调控已经慢慢开始显现威力了，根据人民日报的报道，北京周边房价大跌，有些楼盘二手房甚至下跌三分之二。实际上，北京、上海这些一线城市就是楼市的晴雨表，就是大水龙头，水龙头一关闭，最先遭殃的就是它们周边的地方。随着时间的推移，许多三四线城市也肯定会出现跟环京一样的下跌，甚至某些地方原来怎么涨上来的，接下来还要怎么跌回去，指望回城农民工来接盘的想法太不现实。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E虽然海南通过“两个暂停”控制库存的方式来保障房价的稳定。但是这种稳定，是指全局、均价的稳定，是指不会大涨大跌，局部下跌的可能性不仅存在，而且可能性非常大。根据上面的分析，有些市县即使到现在还在不断上涨，而且涨幅较大，不仅透支了下一波的涨幅，还超出了海口、三亚的涨幅，出现了畸形的房价。所以这些价格远超价值的市县，就非常有可能成为这一轮政策调控威力的领跌区域。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E不论是占坑、自住还是投资，我相信没有任何一个人会希望自己买的房子买了房价就下跌的，不论卖不卖，总是希望自己买到价值洼地，价格能够上涨。价值洼地的最大特点就是，大部分人对它的误解导致房价目前较低、涨幅滞后，当这些误解消除滞后能迅速回归正常。就是康老师说的五大支柱：医疗、教育、交通、商业、产业等五大配套，当这些配套都还没有的时候，大部分人是不会去买的，而当这些配套全部起来了，接盘侠也就来了。海南虽然不能跟刚需城市完全一样去看待，但是大部分是一样的，除了教育和产业，其它三个，不论你是养老还是度假，也都是硬性需求。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E那么当海南的楼市已经走到尽头、各地调控政策已经开始显现威力的时候，海南还有没有值得去占坑、投资的地方？答案肯定是有的。实际上，在前面的许多文章（关注微信公众号“房产教授”查阅）中，也都有说过，只是没有太明显、太具体而已。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E下一篇文章，我们就详细、具体地分析，当下海南存在的价值洼地在哪里，欢迎关注我们。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E本文为公众号 房产教授 原创\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E&,&updated&:new Date(&T02:25:01.000Z&),&canComment&:false,&commentPermission&:&anyone&,&commentCount&:0,&likeCount&:2,&state&:&published&,&isLiked&:false,&slug&:&&,&isTitleImageFullScreen&:false,&rating&:&none&,&sourceUrl&:&&,&publishedTime&:&T10:25:01+08:00&,&links&:{&comments&:&\u002Fapi\u002Fposts\u002F2Fcomments&},&url&:&\u002Fp\u002F&,&titleImage&:&https:\u002F\u002Fpic1.zhimg.com\u002Fv2-4bc24adda4182_r.jpg&,&summary&:&&,&href&:&\u002Fapi\u002Fposts\u002F&,&meta&:{&previous&:null,&next&:null},&snapshotUrl&:&&,&commentsCount&:0,&likesCount&:2},&&:{&title&:&海南仅剩的价值洼地在这里&,&author&:&fcjs99&,&content&:&\u003Cp\u003E这几个月，我一直在海南各个市县考察市场，除了屯昌和4个限社保的市县之外，其它地方都不止一次前往。一方面是了解真正的市场价格，毕竟不论是从网上、统计局等渠道虽然能找到“真实”的数据，但是自己亲自去，可以看到有多少个楼盘在卖、销售人员的态度、库存量等等；另一方面则希望能寻找到真正的价值洼地。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E从我这几个月跑下来的情况来看，目前真正还处于价值洼地的市县：陵水清水湾、临高、儋州市区，以及之前组织团购的东方金月湾。此外，海口大部分地区都是被低估的，比如东海岸片区，接下来ZF能供应土地的地方，东海岸土地多，离市中心近，而且如果能按照之前万达还在的规划去执行的话，东海岸将会成为海口最重要的娱乐和商业中心，这对于省会城市来说，就是未来的黄金地段，不过自从万达城被卖了之后，一直没啥动静，附近的楼盘能卖的都卖的差不多了，剩下几个吊着价卖，他们会吃亏的。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E现在的情况是，金月湾由于两个暂停的原因预售证预计要到明年3月，而且根据规定没有预售证的项目是不让宣传的，所以停止了一切认筹、认购活动。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E儋州市区最大的优势是气候，常年大部分时间都比较凉快，冬天也可以用“凉快”来形容，但是劣势也非常明显，那就是交通不便利，估计要等到高速网建成之后才能把这个洼地填平。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E清水湾的话，大家都清楚，那是我非常看好、非常喜欢的地方，尤其是一旦bocai这个事真的弄到智慧城附近或者隔壁的黎安港去搞的话，作为高档住宅区的清水湾，升值的空间是无限的，我始终认为即使现在的价格去买也算不上吃亏，主要的问题就是现在房源较少，还有些是户型较差的。此外，清水湾还有一个价格天花板，那就是三亚，想要突破三亚的价格，如果不是有大政策注入，全海南几乎没有哪个市县能轻易做到。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E至于临高，我在这段时间去了4次，每次都感觉这地方如果处于三亚周边的话，早就被抢光了，正是因为它处于一直被误解的西线，正是它一直表现平平的经济，正是它前几年积累的大量库存，才留给了我们一个价值洼地。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E现在的临高，县城内的房价只有之间，目前海南还有7000多价格的房子的，除了外地人不让买的4个双暂停城市之外，只有几个地方：昌江县城、儋州市区、屯昌、定安，这些地方实际上都是离海非常远的中部市县，跟临高到海距离差不多的其它市县，房价早已破万，\u003Cb\u003E即使是定安，几个月前我说它是价值洼地、组织团购的时候，它的价格在5000左右，现在已经大部分超过8000了\u003C\u002Fb\u003E。海边的情况是，临高竟然还有1万左右的海景房，非海景房还有1万以内的，而其它地方的海景房，基本上都是1.4万以上了，大部分已经超过1.5万，\u003Cb\u003E比如儋州的白马井，我几个月之前说它是价值洼地的时候，它的海景房只要8000块，现在已经1.5万了\u003C\u002Fb\u003E。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E临高处于澄迈和儋州白马井之间，离海口的距离比儋州近，跟文昌相当，但是不论是文昌、澄迈还是白马井，价格都超出它许多。但是从气候上来说，临高的冬天既不像澄迈、海口、文昌这些地方那么潮湿、多雨，也不像西线其它城市的干燥；而临高的夏天大部分时间还是非常凉爽的。这种情况下，临高房价的这种表现，显然是非常不合理的，\u003Cb\u003E临高也一定会像我之前指出的白马井、定安这些地方一样补上来的\u003C\u002Fb\u003E。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E造成临高被低估，主要有以下几个原因。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E早期库存太多\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E当市场行情差的时候，整个海南只有大三亚圈和海口市中心能卖点房，其它市县的开发商是很惨的，而且土地又不能长时间闲置，否则政府要收回，于是各地库存越积越多。所以其实在2017年之前，临高的房价跟其它大部分市县都差不多的，甚至还略高于某些市县。当2016年底、2017年初行情来了的时候，大三亚圈、海澄文都在忙着涨房价的时候，你们知道临高在干啥吗？临高在搞大折扣优惠甩房去库存，这一去就去到3月份。3月底一看，好像海南好多地方都涨价了，而临高的开发商们也把库存卖的差不多了，于是开始涨价，结果碰上414新政，海南限购了，此后海南的楼市五花八门的调控政策不断出现，不过好在，“两个暂停”也是越来越严，许多同样前期不敢涨价的市县慢慢补涨了回来。只是临高，还因为下面的原因，一直没有涨太快。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E湾区开发起步晚\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E像澄迈、文昌、东方这些地方，湾区早在好多年前就已经在开发了，卖了好多年的海景房，当行情一动的时候，海景房先一步涨价是在情理之中的事情，所以白马井也在这几个月赶上了正常的涨幅，然后由海景房慢慢带动非海景房、市（县）城区房价的上涨。但是临高不一样，湾区这两年才开始开发，配套完全没办法跟其它市县的湾区相比，这种情况下，即使你想涨价，也涨不上来啊，\u003Cb\u003E配套本身就是房价的重要组成部分\u003C\u002Fb\u003E。所以配套不完善的临高湾区，自然没有涨价的底气，海景房涨不上去，非海景的肯定就要被拖后腿了。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E但是我们知道，正是因为它的湾区开发的晚、配套不够成熟，所以价格才低，才会给我们留下这样一个有深度的价值洼地，这也就是我们的康老师所说的“别人恐惧我疯狂”的时候，也是房产最具成长性的时候。然而临高的各湾区仅开发了这么一点时间，配套最终是一定要完善的，\u003Cb\u003E当配套跟其它市县的各湾区一样完善的时候，价格自然也要追上来，甚至还要超过其它气候、位置不如临高的市县或区域\u003C\u002Fb\u003E。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E缺乏亮点\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E海南那么大，去哪里买，你总要给人一个理由，说服我去买。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E三亚和它周边的区域说我有有最暖和的冬天；清水湾说我拥有全世界仅有的3个会唱歌的沙滩之一；澄迈说我是长寿之乡，文昌和万宁说我们也是；琼海说我有博鳌，有国际医疗现行区；即使是白马井、东方也弱弱地说，我们有海景房。但是临高，除了一个“国家级贫困县”的帽子之外啥也没有，啥也不是，如果说海景房的话，刚开发的海景房人家是会