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尽管房产未办理房产过户登记，但双方已约定归谢某所有，能够直接引起物权变动。该房产已经不是夫妻共同财产，不能用于偿还张某离婚后个人所负的债务，法院应予解除查封。
　　2014年3月，原告甲公司与被告乙公司、被告张某因发生纠纷，甲公司诉至法院，经法院主持调解，双方达成调解协议，乙公司、张某对该笔承担偿还责任。后因两被告未能按照协议内容履行给付金钱义务，甲公司向法院申请强制。执行过程中，根据甲公司的申请，法院查封了被告张某与其前妻谢某夫妻关系存续期间唯一的一套房产，该房产登记在张某名下。对于该房产，被告张某与谢某已于2010年9月在民政部门备案的约定归女方所有。谢某主张，其与被告张某在上述借款行为发生时早已，借款系被告张某离婚后新产生的，离婚协议中已明确约定房产归女方所有，故法院不能查封涉案房产，遂向法院提出执行异议，请求法院中止对该房产的执行。
　　法院经审查认为，虽然所查封的房产未按照协议内容登记在谢某名下，但张某与谢某离婚时已将涉案房产协议约定归谢某所有，因此不能用于偿还张某离婚后对外所欠的个人债务，遂裁定中止对涉案房产的执行。
　　【分歧】
　　本案争议的焦点是，离婚协议中约定的不动产归属，是否可以直接引起物权变动。
　　第一种观点认为，不能直接引起物权变动。第九条明确规定，对房产的归属采取登记主义，即以登记生效为唯一的权利转移要件。张某与谢某虽然并约定房产归谢某所有，但未按照法律规定办理过户登记，故物权不发生变动，房产仍然为张某与谢某的共同财产，法院可以依法查封。
　　第二种观点认为，可以直接引起物权变动。尽管房产未办理登记，但双方已约定归谢某所有，能够直接引起物权变动。该房产已经不是，不能用于偿还张某离婚后个人所负的债务，法院应予解除查封。
　　【法官评析】
　　笔者同意第二种观点，理由如下：
　　物权法第九条规定：&不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。&对该条规定的理解与适用，笔者认为，应从立法基本精神出发，从&保护什么&的角度考量，作出不违背法律规定，不与立法本意相悖的司法裁判。物权的变动，不能仅以是否登记作为要件，而要更多地尊重当事人的意思自治。
　　一是登记并非不动产物权变动的单一生效要件。物权法第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理的，不影响。从该条规定可以看出，未办理物权登记的设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同是有效合同，即意味着不动产物权设立、变更、转让和消灭的合同一经成立生效，不受物权是否办理登记的影响。
　　二是不动产物权登记具有衍生附随性。不动产物权变动的内容依附于等合同的存在，二者是从属关系。如果引起物权变动原因的债权等合同无效或者被撤销，导致不动产物权变动的基础不复存在，依照我国民法通则和的相关规定，合同无效或者被撤销必然引起返还财产的法律后果，即债权等合同无效或被撤销，因其产生的不动产物权变动的法律后果必将无效或被撤销，因此，不动产物权变动的效力是否发生，只取决于产生物权变动行为的债权等合同是否有效。债权等合同一经成立生效，物权即发生变动，否则，不发生物权变动的效果。
　　三是排除恶意的合意直接引起物权变动。不动产物权变动的依附性，导致当事人之间债权等合同形成的合意直接决定着物权变动效果的发生。一份具有当事人&善意&合意内容的合同只要合法有效，在没有第三人介入的情况下，不动产物权变动效果的发生不存在任何法律障碍。法律本意所保护的是&善行&，所倡导的是&诚信&，只要双方当事人&意思自治&，不存有恶意，法律是为其&亮绿灯&的。法律中有关未经登记不发生物权变动的规定，其实质在于通过登记赋予不动产物权的公示力和公信力，最大限度地维护交易安全，而不在于约束物权变动的当事人。登记的实质作用只是对抗第三人，而非约束当事人。
　　四是公示性是不动产物权登记的唯一属性。当事人之间不动产物权的变动依当事人的&合意&即产生法律效果，不动产物权变动效果无需登记即可发生。但由于当事人之间不动产物权变动的合意往往不具有公开性，多数情况下第三人无从知晓。因此，出于保护交易安全的考虑，尽管当事人之间排除恶意的&合意&直接发生物权变动的效果，但只有通过登记等公示方法向社会公开，通过公示获得社会认知，交易才会有序进行，也便于行政法上对不动产物权进行管理。因此，不动产物权登记的唯一属性就是公开对世性，与物权的变动并无必然联系。
　　五是未经登记的物权变动不能对抗善意第三人。根据物权大于债权的法律原则，物权发生变动而未履行登记和公示程序的，不能对抗的是善意第三人主张的物权，而非债权。具体包含两个方面的含义：一是不能对抗第三人所取得的&物权&。物权具有绝对排他性，是对物的、使用、收益、处分的完全控制，是一种&特殊&的权利，是一种能对抗其他权利的&顶级权利&;二是不能对抗的是第三人因善意而取得的物权。我国法律保护的是诚信当事人的合法权益，对于主观上无过错方在&不知客观真实状况&的情况下，支付相应对价后应当取得的利益，法律应予保护。离婚协议中的双方约定，不能对抗的是善意第三人取得的物权，排除为规避法律责任等恶意取得的物权。
　　综上，法院应解除对该套房产的查封，同时应告知谢某尽快办理房产过户登记手续。
　　(案例来源：人民法院报第八版 | 作者：王宗忆 | 作者单位：日照市中级人民法院)
　　注：案例原标题为《离婚协议中不动产约定能否直接引起物权变动》，现标题为编者所加。
　　【律师点评】
　　应当说，由于缺乏明确的法律规定，本案例具有很大的争议性。区分合同行为和物权行为是物权法的亮点，但合同有效只是代表基于有效的合同享有，从本质上看仍属于债权的范畴，而非当然取得了物权。除法定的几种特殊情形外，还需要办理相应的登记手续才能使期待权成为现实的物权。因此，本律师认为离婚协议中虽然约定了房产归一方所有，但能否直接引起物权变动尚存疑问，实务中也是莫衷一是。考虑到离婚协议的特殊性，建议能通过的形式对此予以明确，更有利于定纷止争。
A不享有优先受偿权。
A如果是你的房子，他们无权分割，但是没看见你的判决，无法准确回答
A你好，建议咨询房管局。
A过户问题咨询房管部门比较清楚
A你好，建议您依法维权，如有需要建议来电咨询。
A房屋产权以房产登记为准。
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有离婚协议书但房子未过户,能否办理无房证明?
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不可以的，应当办理房产过户后开具无房证明。根据百度经验资料，离婚房屋过户手续办理流程：一、贷款未到期的所需证件：1、凭生效后《离婚协议》(需公证)或法院《仲裁(判决)》中有关房产归属的条款;2、《离婚证》;3、双方《身份证》;4、原房屋所有权或抵押权相关证明，即原按结贷款相关手续。步骤：1、到房管部门办理权属变更手续;2、到按揭银行办理按揭权利(义务)人便更手续。二、按揭贷款已还清的：只需房地产现有者持生效后《离婚协议》(需公证)或法院《仲裁(判决)》、《离婚证》、《身份证》、和原《房屋所有权证》到当地房地产管理部门办理产权转移手续。三、离婚房屋过户手续费：税类：1、契税按产价百分之二;2、印花税按产价万分之五。费类：1、登记费80。00元;2、交易手续费百分之二(按产价);3、工本费20。00元四、对于离婚房产过户中，需要办理析产登记。夫妻离婚析产并不需要办理多少手续，只需按照房管局有关规定办理离婚析产登记。析产登记是一种常见的房屋登记种类，与继承登记及赠与登记也有一定的区别。析产登记主要适用于离婚析产。顾名思义，离婚析产是夫妻双方因离婚后彼此就个人对房屋所占的份额进行转移的一种登记手续。按照有关规定，双方免收交易税费。五、注意事项：双方就财产达成协议到民政部门办理就可以了，但一定要及时办理房产过户手续。房产过户手续，即办理买卖过户，即按照正常买卖程序办理，一周左右时间即可。在离婚时，离婚协议书可以签订，不过务必要到民政局盖公章，或者直接申请法院判决。如果是私下协商的离婚协议书，那么交易时双方都得到场签字。夫妻离婚涉及房屋转移的，一般由双方共同申请登记，并提交以下资料：房产证;身份证明及复印件;协议离婚的提交离婚证及复印件，离婚财产归属协议，权利人一方申请登记的，需要提交经公证的离婚财产归属协议;法院判决离婚的提交生效的法院判决书及复印件，判决书中明确房产归属的可由权利人一方申请登记。
需要重新开具的，手续费一般为15-40元不等，有效期为一个月，过期作废。购房地和户籍所在地不为同一个城市的离婚协议书如果是未办理房产过户，是开不出无房证明的。首套房证明即无房证明，是需要拿着身份证和户口本去房管局开具的
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如何办理离婚协议书中的房产过户流程？
来源：房天下 &&发布时间：
夫妻二人协议离婚后，房产的归属问题难免要有所变动，这就会涉及到房产过户的问题。离婚后房产应该按照离婚协议书中有关于房产所有权归属的明确规定，在产权管理部门即可按照所有权的分配予以办理产权变更。那么，协议离婚后的房产过户问题应该怎么处理呢？协议离婚后的房产过户流程是什么呢？下面小编就来为大家解答疑问。 一、离婚后房产过户办理流程 离婚房产过户办理程序其实是简单的，就夫妻双方先前达成的协议，带齐相关证件到房产局进行办理即可。按照房管局有关规定办理离婚析产登记。顾名思义，离婚析产是夫妻双方因离婚后彼此就个人对房屋所占的份额进行转移的一种登记手续。析产登记是一种常见的房屋登记种类，主要适用于离婚析产。 二、办理离婚析产登记的必备材料 1.离婚判决书或离婚协议书或离婚证； 2.房地产证； 3.申请人的身份证明； 4.房地产登记申请书； 5.委托书。 准备好相关资料后，当事人要到公证处办理析产公证，如有离婚判决书的话则无需办理公证；然后再到交易核心办理转绘；较后到房管局办理免征契税申请，办理析产登记手续并缴交登记费，取证。
三、离婚房产过户费用主要有哪些？ (一)、费类： 1、登记费：80.00元; 2、交易手续费：百分之二(按产价); 3、工本费：20.00元。 (二)、税类： 1、契税：契税按产价百分之二; 2、印花税：按产价万分之五。 四、离婚后房产过户是否需缴纳契税？ 根据国家税务总局《关于离婚后房屋权属变化是否征收契税的批复》的规定，因夫妻财产分割而将原共有房屋产权归属 一方，是房产共有权的变动，而不是现行契税政策规定征税的房屋产权转移行为。因此，离婚后原共有房屋产权的归属人不缴纳契税。 五、协议离婚后房产不过户怎么办？ 如果有法院生效调解书或是判决书，可以直接到房管部门办理过户;如果只有双方的离婚协议书，那就需要到法院起诉，要求对方履行协议，办理过户手续。 以上就是关于夫妻协议离婚后涉及到房产过户的相关知识，了解了上述内容后，相信大家能正确的办理好离婚房产过户的问题。
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夫妻离婚协议书房子归一方,但房产证是两个人的名字
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夫妻离婚协议书房子归一方,但房产证是两个人的名字
请问如果夫妻离婚协议书房子归一方,但房产证是两个人的名字，卖房需要双方签名吗？另一方是只要签合同的时候在场就好了还是过户，资金监管都必须在场的？还有如果想委托给第三方代办除了签合同以外的所有手续要怎么做呢？
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先去公证处办赠与，办完后才国土局过户。要不然，要交税。
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好像是这样，有朋友办过。卖房需要两人签字。
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公证是一定要在房子所在地吗？要交什么税呢？公证要多久呢？[jfb_jfb]( 22:41:34)先去公证处办赠与，办完后才国土局过户。要不然，要交税。
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大哥不懂不要乱教人啊，赠与是要交20%个人所得税而且免不了的，这种情况要看是红本还是非红本，如果是红本那么就到地税局申请免税再凭地税局出具的免税单去交易中心申请过户，只要交几块钱的过户费就可以了。如果是在银行按揭那么就要先赎楼才能过给另一方，另外上面说的是还没有办离婚的方法，那如果是已经离了那么方法又不一样，但是千万不要办赠与会害死人的。[jfb_jfb]( 22:41:34)先去公证处办赠与，办完后才国土局过户。要不然，要交税。
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另外忘了补充赠与是再转卖是要交20%个人所得税，如果现在是两个人的名字，要卖的话是要两个人都签名才可以的，但是如果两个人商量好了，去当地公证处做一个全权委托公证给另一方，在有效期内（一般是三年）是可以一个人处理好卖房子的事宜的。
皮皮鲁和鲁西西
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直接带两人身份证、户口本、离婚协议、离婚证、房产证、去国土局办离婚析产，只需交新房产证的工本费，一个月后新证可以办下来。
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明白了，太感谢了！[14-04-24 10:52:56)另外忘了补充赠与是再转卖是要交20%个人所得税，如果现在是两个人的名字，要卖的话是要两个人都签名才可以的，但是如果两个人商量好了，去当地公证处做一个全权委托公证给另一方，在有效期内（一般是三年）是可以一个人处理好卖房子的事宜的。
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谢谢你，今天问了一下朋友。卖房的话只要离婚协议书上写明了房产归属，然后协议书做公证（好像公证要在房产所在地做），另一方就可以全权处理了。[皮皮鲁和鲁西西]( 12:10:41)直接带两人身份证、户口本、离婚协议、离婚证、房产证、去国土局办离婚析产，只需交新房产证的工本费，一个月后新证可以办下来。
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对于离婚房产，需要办理析产登记。夫妻离婚析产并不需要办理多少手续，只需按照房管局有关规定办理离婚析产登记。析产登记是一种常见的房屋登记种类，与继承登记及赠与登记也有一定的区别。析产登记主要适用于离婚析产。顾名思义，离婚析产是夫妻双方因离婚后彼此就个人对房屋所占的份额进行转移的一种登记手续。按照有关规定，双方免收交易税费。办理离婚析产登记的必备资料：1、&&离婚判决书或离婚协议书或离婚证2、&&房地产证(如有共有证的，包括共有证);3、申请人的身份证明;4、房地产登记申请书;5、委托书。析产基本步骤：1、到公证处办理析产公证&(注：如有离婚判决书的话则无需办理公证);2、到交易中心办理转绘;3、到房管局办理免征契税申请4、办理析产登记手续并缴交登记费;5、取证。　　新规：离婚房产过户免个人所得税　　近日，税务总局在相关通知中明确了关于个人转让离婚析产房屋的征税问题。　　析产又称财产分析，是指财产共有人通过协议方式，根据一定标准，将共同财产予以分割，而分属各共有人所有。析产一般发生在大家庭分家或者夫妻离婚时对财产的处理中。　　通知称，通过离婚析产的方式分割房屋产权是夫妻双方对共同共有财产的处置，个人因离婚办理房屋产权过户手续，不征收个人所得税。而个人转让离婚析产房屋所取得的收入，扣除其相应财产原值和合理费用后，余额按照规定税率缴纳个人所得税;其相应财产原值，为房屋初次购置原值和相关税费之和乘以转让者占房屋所有权的比例。　　通知指出，个人转让离婚析产房屋所取得的收入，符合家庭生活自用五年以上唯一住房的，可以申请免征个人所得税。　　离婚夫妻，房产变更流程一、贷款未到期的所需证件：1、凭生效后《离婚协议》(需公证)或法院《仲裁(判决)》中有关房产归属的条款;2、《离婚证》;3、双方《身份证》;4、原房屋所有权或抵押权相关证明，即原按结贷款相关手续。步骤：1、到房管部门办理权属变更手续;2、到按揭银行办理按揭权利(义务)人便更手续。二、按揭贷款已还清的：只需房地产现有者持生效后《离婚协议》(需公证)或法院《仲裁(判决)》、《离婚证》、《身份证》、和原《房屋所有权证》到当地房地产管理部门办理产权转移手续。　　离婚后房产过户手续如何办理　　据专家介绍，夫妻离婚涉及房屋转移的，一般由双方共同申请登记，并提交以下资料：房产证;身份证明及复印件;协议离婚的提交，离婚证及复印件，离婚财产归属协议，权利人一方申请登记的，需要提交经公证的离婚财产归属协议;法院判决离婚的提交生效的法院判决书及复印件，判决书中明确房产归属的可由权利人一方申请登记。　　办理流程：　　双方就财产达成协议到民政部门办理就可以了，但一定要及时办理房产过户手续。房产过户手续，即办理买卖过户，即按照正常买卖程序办理，一周左右时间即可!　　在此记者提醒广大网友在离婚时，离婚协议书可以签订，不过务必要到民政局盖公章，或者直接申请法院判决。如果是私下协商的离婚协议书，那么交易时双方都得到场签字。　　离婚后的房产过户手续该如何办理　　离婚后的房产过户手续如何办理&?　　问:结婚前,以我爱人名字买了一套按揭商品房，协议离婚后，房子归我，现如何办理房产过户手续?　　答:夫妻离婚涉及房屋转移的，一般由双方共同申请登记，并提交以下资料：房产证;身份证明及复印件;协议离婚的提交离婚证及复印件，离婚财产归属协议，权利人一方申请登记的，需要提交经公证的离婚财产归属协议;法院判决离婚的提交生效的法院判决书及复印件，判决书中明确房产归属的可由权利人一方申请登记。　　房产过户流程及费用　　本人于上月买得一套二手房，关于过户本人一点也不懂啊、请问应该如何过户，(具体点包括要到什么地方办理、要带的证件、要到场的人、多长时间可以办好以及要花多少钱...)&多谢!!　　最佳答案　　双方到房管局办理　　带上身份证原件,房产证原件.　　签买卖契约,交契税及交易费等.　　办理时限为七个工作日,　　费用要参考你所购房屋的面积及房产证办理的年限.大概在总房款的3%左右,五年内的在8%左右.　　夫妻之间房产过户如何办手续?　　夫妻之间房产按其是否在婚姻关系存续期间取得可分为婚前个人房产和婚内共有房产。　　夫妻之间房产过户的情形有：　　(一)婚姻关系存续期间的房产过户：夫妻在婚姻关系存续期间，无论是约定一方婚前房产归另一方所有，还是约定双方婚内房产归一方所有的，都属于房产的赠与，应当先办理赠与公证书再办理房产过户手续。　　应注意的是，在现实生活中，对于婚内取得的房产在申请登记时多由夫妻中的一方提出申请而非双方共同申请，所以对于以夫或妻一方名义登记的房产而实际属于夫妻共有的，配偶可以申请在房产证上追加自己的名字为共有人，但这不属于房产的过户。办理追加配偶为共有人的，应当由夫妻两人共同向房产登记机关申请，并提交夫妻双方的有效身份证件、婚姻关系证明。　　(二)因解除婚姻关系而发生的房产过户：夫妻之间解除婚姻关系的途径有：双方到民政部门申请办理离婚手续，就子女抚养、财产分割等问题达成协议后，领取离婚证书;协议不成的，可以向人民法院提出离婚请求，由法院调解或判决解除婚姻关系。　　因夫妻解除婚姻关系而引起房产过户的，应提供民政部门颁发的离婚证书以及离婚财产分割协议书，由双方共同申请办理;向法院提出离婚请求的，可由获得房产的一方凭已生效的法律文书直接办理。　　离婚夫妻，房产过户流程　　一、贷款未到期的所需证件：1、凭生效后《离婚协议》(需公证)或法院《仲裁(判决)》中有关房产归属的条款;2、《离婚证》;3、双方《身份证》;4、原房屋所有权或抵押权相关证明，即原按结贷款相关手续。步骤：1、到房管部门办理权属变更手续;2、到按揭银行办理按揭权利(义务)人便更手续。二、按揭贷款已还清的：只需房地产现有者持生效后《离婚协议》(需公证)或法院《仲裁(判决)》、《离婚证》、《身份证》、和原《房屋所有权证》到当地房地产管理部门办理产权转移手续。　　离婚房屋过户手续费是多少　　离婚房屋过户手续费是多少　　我的妹妹要和她的丈夫离婚，之前他们买下了一栋房子，现在男方给了我妹，我想问离婚房屋过户手续费大概需要多少钱?　　律师解答：　　离婚房屋过户手续费：　　一、税类：1、契税按产价百分之二;2、印花税按产价万分之五。　　二、费类：1、登记费80。00元;2、交易手续费百分之二(按产价);3、工本费20。00元[14/4/24 10:49:43)大哥不懂不要乱教人啊，赠与是要交20%个人所得税而且免不了的，这种情况要看是红本还是非红本，如果是红本那么就到地税局申请免税再凭地税局出具的免税单去交易中心申请过户，只要交几块钱的过户费就可以了。如果是在银行按揭那么就要先赎楼才能过给另一方，另外上面说的是还没有办离婚的方法，那如果是已经离了那么方法又不一样，但是千万不要办赠与会害死人的。[jfb_jfb](&22:41:34)先去公证处办赠与，办完后才国土局过户。要不然，要交税。
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二、继承房产要交个人所得税么继承房产不需要缴纳个人所得税，但是根据继承人的不同要缴纳其他税费，例如契税，法定继承人继承房地产，免契税；而对非法定继承人根据遗嘱承受土地、房屋权属的，需要缴纳契税。除此之外还有继承权公证费用、房地产价值评估费用等。《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：1、房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；2、房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；3、房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
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当年朋友就是办了赠与，并未交个人所得税，填的是受赠人。记得陪同去的时候因为公证处的疏忽大意出错，因此多出了2份公证费用。[jfb_jfb]( 23:58:28)二、继承房产要交个人所得税么继承房产不需要缴纳个人所得税，但是根据继承人的不同要缴纳其他税费，例如契税，法定继承人继承房地产，免契税；而对非法定继承人根据遗嘱承受土地、房屋权属的，需要缴纳契税。除此之外还有继承权公证费用、房地产价值评估费用等。《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：1、房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；2、房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；3、房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
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