北京房价上涨可能性大 业内称到出手好时机
业内人士表示，可以预计的是，未来北京商品房住宅供应将越来越高端化，这种情况下，可售的商品房住宅消化后，北京房价继续上涨的可能性非常大。
调查显示 楼市新政出台半月开发商涨价倾向明显但未现涨价现象现在买房是不是好时机各项房地产刺激新政实施半个月，北京楼市温和升温，房企涨价意愿明显增强。业内人士表示，可以预计的是，未来北京商品房住宅供应将越来越高端化，这种情况下，可售的商品房住宅消化后，北京房价继续上涨的可能性非常大。在3·30托市政策的刺激下，2015年4月份的市场成交要明显好于2014年同期，但是不及2013年。房地产业内人士指出，虽然开发商欲调高价格的倾向非常明显，但新房市场并未现明显调价现象，短期内多数在售新房项目表示仍会维持相对平稳价格。北京青年报记者在采访和调查中，无论是开发商还 是业内人士或是购房人均认为，对于有意买房的购房人，现在是出手的不错时机。新房房企涨价意愿增强根据第三方中介机构的统计，4月第二周新建商品住宅网签量为1478套，环比下降37.3%。纯商品住宅成交(不含保障房、自住房，下 同)704套，环比下降5.8%，成交均价为29363元/平米，环比微降0.9%。从数据上看，纯商品住宅成交在经历了连续6周的上涨之后，上周稍有回 落。但北青报记者从多家售楼处了解到，近期新入市项目卖的都不错——3月30日楼市新政出台并刺激下，4月北京各大售楼处购房人来访量上升明显，购房者入 市积极性较之前大增。也正是如此，业内人士认为，尽管数据上显示上周成交有所回落，但是预计后续成交将保持稳步回升的态势。调查还显示，从成交价格来看，纯商品住宅成交均价为29363元/平米，环比微降0.9%。但北青报记者在走访多家售楼处也了解到，尽管眼下在售项目价格以平稳为主，但是房企涨价的意愿较之前有所增加，甚至个别项目明确表示，已经做好了调价准备。此外，北青报记者从售楼处了解到，目前银行贷款也比较宽松，首套房贷款88折的银行包括农行、中行、建设、交通、北京银行、招商、华夏、渤海，9折优惠的包括工商、邮储、光大、中信、浦发、兴业、农商行。二手房新政后网签量同比增五成再看二手房，截至4月12日，北京市二手住宅网签量为4553套，较上月同期增加53.6%。随着市场热度提升，未来网签量将有进一步上升，预计本月网签量将在3月份基础上继续增加并超过1月份水平。中原地产首席分析师张大伟认为，最近的北京楼市成交网签数据并未完全反映当下实际市场热度，3·30后，特别是北京二手房因为营业税的降低，整体成交明显升温，从房价看，成交均价也从9·30开始延续出现半年的上涨。此外，尽管3月30日出来的楼市新政明确规定二套房首付降低，但北青报记者调查中了解到，二套房购房人比例并未显著增加。这一方面是由于首套房认定标准修改后，认定为二套房的购房者的比例本身较低；另一方面也与新政后各银行出具执行细则较晚有关。免征营业税由满五年改为满两年后，部分满两年不满五年的楼盘挂牌量有所增加，并有楼盘出现个别业主涨价现象，但买房人对此的认可度不高，成交房源仍以报价相对合理的房源为主。供地近两年仅有4.5万套商品房公开数据还显示，2013年4月至2015年4月，北京合计供应包含住宅类用地地块113宗，合计建筑面积为2046万平米。在这2046万平米中，只有1350万平米为住宅用地，而且其中有800万平米左右是自住房及各类保障房。实际商品房住宅用地最近两年仅供应了550万平米左右，折算成为 商品房住宅只有4.5万套左右，只够北京历史成交最差的一年消化。中原地产张大伟认为，按照目前市场供应比例计算，这部分土地大部分将建设成为中高端物业，以获得市场溢价。从统计数据来看，目前最好卖的入门商品房住宅价格是2万到3万，而5万到8万的产品成交也日益活跃。后市政策对市场预期影响大
“3·30政策的受益群体主要以改善性需求为主，惠及面相对有限，但是其对市场预期的影响似乎更大，带动的刚性需求也在明显增加。”链家地产市场研究部李巧玲认为，近期成交量虽然上涨，但周均成交依然位于1000套以下的偏低水平。一方面是由于适合刚需的新开项目不多，另一方面是由于 网签滞后影响，新政后入市的需求尚未完全在网签中体现。随着后期多个热销项目带动，成交量会继续上行。这将促使部分开发商调价欲望上升。但不能忽视的是， 新房市场库存问题依然比较突出，这构成抑制新房价格过快上涨的主要因素，也正是如此，短期内，大部分在售新房项目会依然维持相对平稳的价格。中原地产首席分析师张大伟昨天告诉北青报记者，北京商品房住宅库存已经出现持续下调现象——相比2014年12月中旬的9.5万套新建住宅库存，目前北京可售库存套数已经降低到了8.3万套，而且可以预计的是，未来北京商品房住宅供应将越来越高端化，这种情况下，可售的商品房住宅消化后，北京 房价继续上涨的可能性非常大。也正是如此，对有购房需求的人而言，眼下出手不失为一个好时机。
本文来源：北青网-北京青年报
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用微信扫描二维码分享至好友和朋友圈房价上涨的19个理由 专家教你何时买房最合适
　　齐鲁网4月8日讯无论何时，总会有人在幻想着中国何时下跌，在楼市&看跌派&的鼓动下一次次错过买房的好时机。其实买房，尤其是刚需住房，该出手时就出手。不要再幻想了，一起来看房价继续上涨的19个理由，为你揭开楼市真相。　　1、城市化进程拉动房价上扬　　中国城市水平只有百分之四十多此，而发达国家的平均水平是70%以上，中国离这个水平还有很大的差距，这就意味着还有大量的农民要进城，这些进城的农民需要住房，住房需求空间非常庞大。中国正处于经济调整增长中，城市化进程正在加速，城市化进程的加速，必然伴随大量非城市人口涌入城市。　　要知道，中国是个农业大国，农村人口占了大多数，光进城的农民，就是住房消费中一个非常诱人的数字，除非城市化进程停滞，农民才不会进城。　　2、中国城市处于高速发展期　　君不见中国的城市扩容简直就是加速度前进，今天的一个城市，几年前的城区范围还很小，三五年后，城区范围就成倍数扩大。拿广州来说，几年前城区范围只有一千多平方公里，今天已经扩大到3800多平方公里，城市的快速扩张，必然导致大拆大建，扩张后，需要大量的居住、工作人口相匹配。此外，大拆大建还导致大量的拆迁性需求，并且都是小房换大房，普通房换高档房。不可能城市扩张后，却无人进驻，而成为一座空城，事实证明，城市扩张到哪里，人口就填满哪里。　　3、经济发展离不开房地产　　大城市在几年前，是以作为支柱产业来对待的，当下大城市的经济发展走上正轨，房地产的支柱产业地位虽然不明显，但仍然在起着举足轻重的作用。而在二、三、四线城市，房地产仍然是当之无愧的支柱产业，这就是为什么中央进行调控，地方政府却不配合的根源所在。对于二、三、四线城市来说，尤其是三四线城市，产业薄弱，城市造血功能不足，只有依靠房地产来带动经济的发展。房地产的开发，是城市方向的引领者，　　房地产开发到哪里，城市就延伸到哪里。房地产的带动作用，是谁也不可低估的，几乎带动所有行业的发展，比如服装、化妆品等看起来与房地产无关，实际上服装和化妆品业的发展也有房地产的功劳，开发的大量服装和化妆品主题商城及专业市场，无不在推动其发展的车轮。离开房地产，各行各业都将受到不同程度的打击。　　4、房地产成财政的主要收入来源　　房地产成了地方政府财政收入主要来源，这已经是一个不争的事实，我们不说房地产对地方经济的拉动，单是房地产开发所需的供应，就是地方财政的支撑点，如果缺了土地收入，地方政府的腰包就会囊中羞涩，减少了财政收入，就会影响到地方政府的行政力量、职权力量。所以，无论中央怎么调控，地方政府自有算盘，拨打着自己的小九九，不能公开支持房地产，便在暗中支持，这也是中央调控成为&空调&的一个重要因素。　　如国家规定拿到预售证前不允许采用排号、放筹、登记、预订等，除了一线城市基本做到外，象二、三、四线城市，基本没有实行，政府睁只眼闭只眼，实际在暗中支持房地产发展。　　5、奢侈消费助长房价飚升　　前些时间，盛传中国富豪在大把大把烧钱消费，&哥什么都没有，就是有钱&，这与刚改革开放那陈，靠着几份胆量而一夜暴富的洗脚上田的农民在夜总会&烧钱&比阔如出一辙。中国刚富起来，由于长期以来的贫穷落后，加上文化底子薄，一旦手里有了几全钱，就&小农意识&高涨，摆阔比富，此为其一;其二，由于不少国人手里有钱了，生活好了生活方式便发生了质变，由以前的吃得饱穿得暖上升为享受人生，当前国人的享受意识日益增强。而宽大豪华的住房是享受生活最重要的元素之一，所以许多人开始换房，面积越换越大，档次越换越高。中国奢侈消费令世界瞠目结舌，并且有风起云涌之势，这些富人买房，出手大方，一看到心仪的房子，就买下，且多是一次性付款。因为他们有的是钱。　　6、控制房价过快上涨，不是打压　　我每次去演讲，都会被问到一个同样的问题：周老师，未来房地产到底会是什么样的?将走向何方，国家为什么老和房地产过不去?问这些问题的人，我想，有一点他们完全没有弄明白，那就是国家究竟为什么要调控房地产?调控房地产的真正用意是什么?许多开发商总认为国家在打压房地产，为此，一旦有了调控政策便坐卧不安，感到迷茫。　　国家为什么要调控房地产?因为房地产发展过快，长期占用&超车道&行驶，严重影响其他车辆通行;因为房价上涨太快，几乎是翻着跟斗上涨的，不利于改善民生。中央政府调控的目的非常明确，只不过大家没有解读明白。注意，中央调控房地产，是控制房价过快上涨，是&控制过快&，控制暴利，真正意图是不要让房价涨得太快了，但可合理上涨，是将房价控制在一起合理的上涨幅度，而不是要打压房地产，中央政府对房地产对经济的影响和拉动作用，是非楚的，不可能打压房地产。从这个意义上来说，房地产仍然会一路凯歌，在五年内指望房价下降，无异于痴人说梦。当然，房价的波动是有的，短期下调后很快又会上升，主线上上升的。　　7、通胀预期加大，带动房价上扬　　CPI在不断上升，(,)价格屡创新高，从经济学角度来看，食品价格指数将直接反射到房价上。看看油价这几年攀升有多快，像滚雪球似膨胀。物价指数的走高，必然带动房价上扬，连白菜萝卜的价格都在上涨，房价没有不涨的理由。不可能其他物价上涨，而独让房价下跌吧?要控制房价，就须先稳定CPI，否则控制房价只是一厢情愿罢了。　　8、地价猛涨，催高房价　　大家只看到房价在飞涨，实际上地价比房价涨更快，有报道说，十年前买下的地，至今未开发，光地价就翻了几百倍，比做开发还赚钱，又省事。地价是一年比一年高，象孙悟空翻筋斗似的。而地价占了房地产开发成本一小半，地价上涨，房价肯定上涨。政府采用拍卖方式出让土地，也只会加速提升地价，人为把地价炒高，除非国家改变土地出让、流转形式，否则这一方式只会把地价不断推向高点。前些年出现的土地楼面价高过房价就充分说明了问题，面粉比面包贵是很不正常的现象。一些央企介入房地产开发，因为央企有政府背景，不缺钱，导致地王频现，这一切都成了房价上涨的背后推手。　　9、建材成本成房价幕后推手　　除土地价格暴涨外，房地产的其他方面的成本也在不断上升，钢材、水泥等建材价格的上涨，成了房价上涨的一个隐形幕后推手，成本增加，房屋售价无疑是会跟着增加的，并且房价的增加比成本增加的系数高很多。　　可能有人说，建材成本的增加，在整个成本构成中所占比例不大，并且建材价格的上升，对房价的上海影响非常有限。诚然，建材成本的增加，在房价上涨中所形成的推动力是有限的，理由十分简单，因为到今天为止，房地产仍是暴利，是其他任何行业所无可匹敌的。并且房地产的规模效益明显，利润略高于其他行业一点点，都足以形成巨大的利润漩涡。全国某著名楼盘，在北京开发的项目，包括所有成本，每平方米大约为5000元，老板初始计划开盘9000元/平方米，过度到12000元/平方米。大家可能无法想象，事态的发展也远超出老板的期望值，后来该楼盘售价攀上3万元/平方米，现在到了5万元/平方米，试问这种暴利有谁能敌?　　尽管建材成本对房价的推动不大，但不等于没有推动，成本增加，开发商是不可能自己掏腰包的，肯定要转嫁到房价中去，此外，建材成本上升，至少也给了开发商一个涨价的合理借口。　　10、房子是保值增值的最佳投资　　房子已不再仅仅是居住的，同时更是一种理想的产品。在银行利息式微、股市风险较大、黄金行情不稳等因素催动下，房子成了百姓最为保值增值的投资产品。从商品房诞生至今，可以说其价格行情一路高凑凯歌，只见升值，从未出现贬值的情况，即使有价格下措的时段，那也仅是短暂的，是市场的自然震荡，并不是房子本身的贬值造成的。　　许多发达国家国民，财务性收入普遍高于中国许多倍，财产性收入是提高国民收入的一种较好生财之道。许多已经买过房的人都享受到了房子巨大增值所带来的利益。这也正是许多有钱人一而再，再而三地不断买房的原动力，在中国，拥有5&10套房子的人并不少，而拥有2&3套房的人则比比皆是。房子超强的增值能力，像兴奋剂一样，令国人振奋。前些年出现的大批炒房团，也正是看上了房子的超强增值能力，并且大都从中获得了巨额利润。　　11、&有房才有家&　　受几千年来的传统封建思想的影响，国人总认为&有房才有家&，没有房就形同漂泊，像无根浮萍。这一思想根深蒂固，一直在影响、左右着国人。受这一陈腐思想的影响，国人在成年后，都为房而奋斗，所以产生了大批的房奴。每个人成年工作几年后，就想着要买房，千方百计赚钱，省钱，目的就是要买一套属于自己的房子。可以想象，每个成年人都想买房，一些未婚女性也想买房，男人双方在结婚前都买了房，结婚后就拥有两套房了，当然这为数不多，按照这一现象，中国房价没有不上涨理由，因为刚性需求大。　　12、女人是房价上涨的帮凶　　百姓都在骂房价太高，许多女人都参与到这个&骂战&中来，殊不知，女人自己成了房价猛涨的帮凶。中国女人有着强烈的依赖心理，出嫁总是抱着一种&我把自己托付给你&的心态，自己把自己变成男人的附庸。更要命的是，女人们大都嫌贫爱富，要嫁就嫁个有房的人，如果听说对方没有房子，就会发出威胁：等你买了房再说，没买房别谈婚论嫁。这还算好点的，碰上犟的，连房也没有?分手，掉头就走人。中国男人受女性的这种&压迫&，就拚命去赚钱买房，目的很单纯，就是为了要娶个媳妇成个家生儿育女。许多人就这样稀里糊涂的成了房奴，等到结婚后，女人与男人一起&房奴&，共同拚死拚活挣钱还贷。　　女人这种思想，无疑成了推高房价帮凶，如果女人不要求男方一定要有房才恋爱结婚，那么，会有许多人不会加入到大军中去，至少会延缓。每个人恋爱结婚都要买房，中国有三四亿家庭，就需要三四亿套房，这还不算拥有多套房的和中途换房的，女人们无形中拉大了刚性需求。有大量需求，房子没有不涨价的理。　　13、媒体大肆宣扬　　房价上涨过快，媒体负有不可推卸责任。且不说国家稍有动向，就借题发挥，大肆炒作，唯恐天下人不知。当然，报道政府政策举措是没错的，但媒体往往不是报道那么简单，而以大篇幅、大版面进行连篇累牍式的宣染，还请来各路专家解读，本来是一项很平常的政策，经媒体这么一折腾，便弄得满城风雨，人人嘘唏不已。　　媒体喜欢把目光投身那些有点名气、喜欢自我炒作的行业人士，比如、之类，只要他们稍一张嘴，媒体就一窝蜂路着上，不惜版面为其摇旗呐喊、擂鼓助阵。某个有点名气或者实力较强的房企降价或者涨价了，这原本就是很平常的一件事情，是市场营销手法，压根就不值一提，可是媒体却当成新闻焦点，洋洋万言进行讨论点评，硬是用高射炮打蚊子，弄得全国上下炮声隆隆。　　媒体具有舆论导向作用，能直接影响公众，媒体如此炮制，天下太平就成天下大乱了。媒体成了房价上涨吹鼓手。　　14、调控不合理，变相助涨房价　　面对房价直线上升局面，面对百姓对房价过高抱怨，政府只得出面实施调控，然后政府仅是&头痛医头，脚痛医脚&，行事方式是，等出了问题才去补救，而没有在事前拿出一整套管理规范方案，总是在穷于应付，当房价高了，就调控一下，房价相对稳定了，就置之度外，这种行事管控方式，只会推房价，因为政府不是制订了一整套系统方案，而是临时加以调控，每次一调控，就把房地产推向了风口浪尖，将房地产从幕后拉到台前亮相，这能让房价下降吗?因为政府隔三差五地调控一下，弄得全民都在关注房价、讨论房价，这一关注、两讨论，房地产自然热度不减，并且还会不断升温，热起来了，价格没有不涨的理。当人们天天都在喊声&提高妇女地位&时，&妇女地位&就显然没有提高，而当人们不再喊时，妇女地位就已经提高了。当一万个人、十万个人、百万个人、千万个人、亿万人都在关注某个人时，这个人想不出名都难，出名，身价能不暴涨吗?　　15、享受意识增加　　根据有关部门调查研究，发现一套房子，通过在住了七至八年后便会换新房，这也就是说，一个人(家庭)在买了一套新房子后，七八年后，又成了业主，其中还附开投资炒房不说。之所以出现这种现象，是因为经济快速发展，百姓的享受意识得到加强，住了七八年后，新房就成旧房了，人们便再次换新房。加上城市以摊大饼的方式快速扩张，即使你不换，可能也会在城市发展中被新规划拆迁。现代社会，指望一套房住几十年，是很不现实的。这从某个侧面，加大刚性需求。　　16、腐败性需求拉高房价　　所谓腐败性需求，就是那下政界官员、公务员因腐败而收入丰厚，在三四线城市，许多居民几乎都买不起房，附了那些做生意做得比较好的以及企业老板，三四线城市的白领收入有限，仅靠工资很难在短期内买得起房，据了解，在三四线城市，大部分都是公务员、文教卫系统在买房，这些人为什么买得起房?光靠工资收入，也同样买不起，但他们却成了买房的主力，从表面判断，只能说是腐败致富， 一些人通过腐败积累了不少财富，这些人不但买一套，而且买两套三套甚至更多，这种腐败性需求，无疑带动了房价的上扬，他们为高房价做出了较为明显贡献，要真正降房价，打击腐败性需求，可说是一条行之有效的措施。　　17、房价只会增不会降　　其实道理非常浅显，如果开发商降价，就更没人会买，因为买家看到开发商降价，心里就想打起算盘，终于降了，这一降可能就会降很多，并且会持续一段时间，甚至有可能起不来。买房也和买股一样，是买涨不买落的。今天开发商降价了，买家不会买，会等明天再降，明天还不会买，赊等后天再降，如此，买家永远找不到一个合适的入市点。会一直观望，因为在降价时买，他们总担心今天买了，若明天继续降了，就吃亏了。　　开发商是做经营的，对这种道理了如指掌，知道降价换不来销量，就只有死扛，再说了，开发商普遍对房地产的前景十分看好，是不可能降价的。除了极少数资金十分困难的开发商，不排队降价套现的可能，但即使有部分开发商降价，也不可能引发降价潮。所以指望房价下跌，无异于痴人说梦。　　18、有房百姓支持房价上涨　　虽然在传统媒体和网络媒体上，叫得最响的声音，是想买房置业一部分百姓，整天在高喊房价太高，以至让媒体也跟着&发喊&，从而影响到了政府，所以政府就出来进行行政干预。　　但是，另一个群体也是不容忽视，尽管声音叫得不响亮，但所起的作用却不小，这个群体就是已经买了房的有房一族。这个有房群体并不希望房价下跌，反而盼着房价上涨，因为如果房价下跌，那他们的房子就贬值了，而房价上涨，他们的房子就升值。而有房一族显然比无房一族更具实力，无论在经济上，还是在社会地位上，都高于无房一族，并且有房一族还在某种程度上掌握了操控权，至少民间的有钱一族以及公务员和在政府机关工作的非公务员群体，基本都有自己的住房，而这些人都是拥有一定&操控&能力。他们会利用自己的&能力&来阻止房价下跌。　　19、媒体支持房价上涨　　房地产稍有动静，媒体便声嘶力竭地大肆鼓噪，只要哪家楼盘开始降价促销了，媒体就立即进行大篇幅炒作，本来降价促销是一种非常正常的营销手段，可媒体就爱&闹事&，添油加醋地一炒作，没有问题也成了问题，不是新闻也给强行弄成了新闻。如果国家出台了关于房地产的一些政策，那媒体简直就像上战场一样全力以赴，调动大师人马、腾出大量篇幅，为房地产让路。媒体的嗅觉比狗还灵敏。　　别看媒体如此这般神经质似的疯狂，这完全是为了一时快感需要，是为了第一时间抓新闻，出猛料。实际上，最不希望房价下降的是媒体，甚至媒体比开发商还担心房价下降，为什么呢?　　这里先看一个数据：广州日报每年的广告总收入约在18亿左右，其中70%是房地产广告。南方都市报相差也不大，全国其他地方的大型、名牌纸媒也大都相似。一些房地产专业网站的收入，也普遍好于其他行业的网站收入。我们可以试想一下，如果房地产不行了，这些媒体的收入不仅仅是腰斩，而几乎去了三分之二，那他们的日子会比房奴还惨。从这个意义上来说，媒体最不想看到房价下跌，房地产不行了，开发商日子固然不好过，但开发商可以转移投资方向，选投其他行业，而媒体还是媒体，不可能关门转投其他行业。
（责任编辑： HN666）
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2018房价会涨会跌 还是买房的好时机吗
来源：吉屋网 &&发布时间：
明年房价会涨会跌？是不是买房的好时机？这个问题，最早从2001年开始出现在网络上，之后就迅速成为了一个全民性的日经话题。但是，直到今天，也没能决斗出一个真正的胜者。多空双方依然为未来涨跌争执不休，并且势均力敌，各自都拥有着大批的追随者。那么，2018年楼市走势到底会如何？是多军们继续赚的盆满钵满，还是空头们来一个绝地大反击？01、官方定调：2018年楼市调控“不喘息，不歇脚”近日，住建部、国土部、央行在武汉召开了座谈会，会议用“不喘息，不歇脚”6个通俗易懂的汉字为2018年的楼市和房价走向确定了基调。笔者认为，这无疑是向市场再次传递了未来将继续坚持调控政策的连续性和稳定性。因此可以预见，未来炒房客的生存空间或将进一步被压缩，房价大幅抬头的可能性不大。02、专家预测：2018年楼市整体下行的可能性较大对于2018年的楼市和房价，业内专家看法普遍是一致的。住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示，房地产本轮上升周期的较高峰已经过去了，2018年的楼市将整体下行。经济学者马光远也表示，2018年房地产市场或将进入最困难的一年。此外，作为金融投资界的公认标准，标准普尔同样预测2018年中国房地产市场销售额下降幅度或达到5%。03、住房制度：“重售轻租”将向租售并举发生质变今年，租房这个词儿确实很火。笔者相信，未来会更火。为了保障住有所居，特别是低收入群体的住房需求，“重售轻租”的传统模式将逐步发生质的转变。万科郁亮曾表示，解决大城市里年轻人的住房问题需要租售两条腿走路。未来“低端有保障，中端有支持，高端有市场”，说白了买房和租房将会是未来两种可行性的住房方式。当然，这需要买房者观念的慢慢转变。那么，买房者到底应该如何看待2018年的楼市和房价呢？笔者认为，应该注意两点：首先，能够看清行情。房地产行业作为周期性很强的行业，短期内的房价下跌主要还是受楼市调控政策的影响。随着城市化进城加快，人口需求不断增长，加上房地产库存下降的支撑，未来房价不会有太大的调整，热点城市的房价依旧具有抗跌力。猜您喜欢往期精选▼1.&所有新房最新&2.&多少了？3.&
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专家:今年房价还会跌 现在是买房好时机
来源：环球人物杂志&
　　人物简介：
　　黄瑜，高级房地产经济师、注册房地产估价师、注册造价工程师、国家开发银行特聘房地产专家，现任中国指数研究院常务副院长。
　　对于举国关注的房地产市场，专家、学者乃至地产商都会在各种场合发表自己的判断和预言，而作为中国目前最大的房地产专业研究机构之一，中国指数研究院（下文称“中指院”）对老百姓来说却似乎有些陌生。事实上，它目前的分支机构遍布主要大中城市，其建立的“中国房地产指数系统”会定期发布主要城市的房地产价格指数，被视为衡量中国房地产市场变化的重要指标。
　　对于举国关注的房地产市场，专家、学者乃至地产商都会在各种场合发表自己的判断和预言，而作为中国目前最大的房地产专业研究机构之一，中国指数研究院（下文称“中指院”）对老百姓来说却似乎有些陌生。事实上，它目前的分支机构遍布主要大中城市，其建立的“中国房地产指数系统”会定期发布主要城市的房地产价格指数，被视为衡量中国房地产市场变化的重要指标。
　　“我们希望用数字帮大家总结一年一度的市场变化，同时我们也希望用数字，特别是用我们的模型来预判未来一年的市场趋势。” 在2015年中国房地产市场发展形势报告会上，中指院常务副院长黄瑜开门见山地说。不久前，中指院发布的数据显示，2015年1月，全国百城房价环比在经历了连续8个月的下跌后，出现了微涨。围绕房价“回正”的话题，黄瑜接受了环球人物杂志记者的专访。
　　房价指数怎么来
　　环球人物杂志：中指院有大量数据来自对全国重点城市的监测，这些重点城市有哪些？
　　黄瑜：百城价格指数涵盖了一、二线城市和重点三线城市。重点城市共50个：一线包括北上广深；二线包括天津、杭州等25个城市，主要是省会和计划单列市；三线包括莆田、中山等21个城市，主要是地级市。
　　环球人物杂志：对于各地收集的信息，中指院通过什么方式进行分析，做出预判？
　　黄瑜：相对于国内很多学者的市场感知和经验，中指院更多是用数据和模型对市场进行分析和判断，像“中国房地产中长期发展动态模型”就包括了6个方程和22个模块。模型预判不仅包括房地产市场本身的供求因素，还包括与房地产相关的宏观经济水平、政策等，对这些我们也会做一些关联分析。对于宏观经济，我们会做一些相关假设，如GDP增长，在综合考量各经济机构的研究成果后，我们假设一个增长率，同时假设货币环境整体稳健、政策干预比较少、房地产逐步回归市场化，在这个大背景下，我们会把长期以来的数据进行系统分析，对整个市场进行一个预判。
　　环球人物杂志：由此得出的房价指数能否预测楼市发展趋势？老百姓研究房价指数对个人买房有指导作用吗？
　　黄瑜：房价指数的主要作用是反映一定时期内房屋价格的变动程度和趋势。由于房价变化的根本原因在于供求关系的变化，因此在某种程度上，房价指数也能反映房地产市场未来走向，如中国房地产指数系统即被称为中国房地产市场的“晴雨表”和引导投资置业的“风向标”。房价指数除了对政府部门、研究机构等专业机构具有重要意义外，对普通老百姓也具有重要的指导作用，因为房价指数简单明了，能够帮助普通居民及时了解房价变化情况，所以能对个人买房置业提供有效参考。
　　现在是买房好时机
　　环球人物杂志：中指院的数据显示，2015年1月全国百城房价在连续8个月下跌之后首次回正，目前的均价是多少？
　　黄瑜：2015年1月，全国100个城市新建住宅平均价格为10564元/平方米；环比在经历连续8个月下跌后止跌，微涨0.21%。另外，北京、上海等十大城市新建住宅均价为18990元/平方米，环比止跌上涨，涨幅为0.59%。
　　环球人物杂志：哪些因素导致了回正？
　　黄瑜：价格回正主要有几个方面的原因：首先，成交量方面，2014年四季度以来，主要城市需求平稳释放，去年底成交量“翘尾”，12月成交量达2010年以来单月最高水平，楼市预期逐步转好；其次，供应方面，因春节临近，主要城市推盘量有所减少，短期内主要城市库存压力稍有缓解；再次，政府方面，李克强总理首次就房地产市场表态，积极肯定了行业中长期发展的重要性，市场信心有所增强；最后，企业策略方面，企业年初的业绩压力较为缓和，部分楼盘优惠力度相对2014年底减弱。
　　环球人物杂志：从数据看，不同地区、各线城市的房价是否出现分化的趋势？对一线城市居民来说，现在是买房的好时机吗？
　　黄瑜：2015年1月不同地区及各线城市房价均表现分化。从不同区域看，珠三角和环渤海房价环比上涨，涨幅分别为0.13%和0.17%，长三角地区房价环比小幅下跌0.06%；从各线城市看，一线城市房价环比全部上涨，平均涨幅0.78%，二、三线城市房价环比下跌，跌幅分别为0.1%和0.2%。
　　从地价来看，一线城市一直以来都是品牌房企关注的热点区域，住宅用地成交楼面均价持续走高，未来随着货币政策不断放宽，一线城市房价将面临一定上涨压力；从库存来看，一线城市库存压力较小，长期看主要是供应不足的问题，目前一线城市的出清周期普遍在12―14个月，2014年四季度以来需求逐步释放，库存压力不大。对于一线城市居民来说，现在不失为买房的好时机。
　　环球人物杂志：中国楼市一直有“金九银十”的说法，根据中指院的数据，这种说法有数据支持吗？
　　黄瑜：通常而言，“金九银十”指的是每年9月、10月为传统楼市旺季。从成交及价格数据看，“金九银十”有一定道理，但并不十分准确。具体来看，成交方面，根据50个重点城市交易数据显示，近5年来，除2011年外，其他年份9、10月的成交量虽然明显超过当年均值，是成交小高峰，但都未达到年内最高点。
　　再看价格方面，根据百城价格指数，近5年来，仅有年新建住宅均价在9、10月涨幅明显提升。年甚至出现下行趋势。
　　环球人物杂志：那么房价是否存在所谓季节性、周期性的规律？
　　黄瑜：价格波动的季节性、周期性规律并不明显。成交方面有一定规律，如年中、年底企业冲业绩的推盘高峰，“金三银四”及“金九银十”，成交量会出现一定幅度上涨，7、8月及1、2月的春节假期成交量较为缓和。总体来说，房价的变化主要受供求、政策、市场预期等多重因素影响，季节性、周期性规律相对不明显。
　　缓慢增长是“新常态”
　　环球人物杂志：你怎么看今年房价走势？
　　黄瑜：从我们模型预判的价格来看，整体市场价格还有继续下跌的趋势。2015年的市场仍以去库存为主，预计全年价格保持平稳或小幅下跌。2014年以来，受早期拿地、新开工量较大影响，市场供应量增加，但需求入市放缓，在供大于求的压力下，房价结束2013年的快速上涨趋势，全年销售均价基本平稳。2015年全国市场仍面临高库存压力，去库存是主基调，预计全年商品房均价同比跌幅介于0.5%―2%之间。2月28日，中指院发布了2月的百城价格指数，新建住宅平均价格环比小幅下跌0.24%。
　　环球人物杂志：各线城市今年的房价会如何发展？
　　黄瑜：不同城市房价未来走势将继续呈现分化局面。从月的短期成交表现看，一线城市对限贷放松、降息等政策反应较敏感，潜在购房需求仍较旺盛，同时近年来一线城市住宅用地成交楼面价持续走高，若2015年货币环境进一步调整，一线城市房价仍将面临一定的上涨压力。
　　少数热点二线城市同样存在大量购房需求，库存压力减轻后房价走势或接近一线城市，但多数二线城市价格将相对平稳。大多三、四线城市市场需求在早期透支，库存压力较大，房价或将继续下行。
　　环球人物杂志：房地产市场未来几年的大趋势是怎样的？
　　黄瑜：首先市场已经发生变化，由原来的高增长逐步进入平稳增长期。2015年到2020年，整个增速还会下一个台阶，进入一个缓慢增长的过程，企业要调整发展速度，让增速趋缓，这是房地产的新常态。另一方面，去库存是有压力，但并不是说下个阶段一点市场都没有。不同的城市表现不一样，一线城市的市场空间还是比较大的，不仅现实供应不足，未来供应也不是那么多，潜在的需求非常旺盛。我们原来做过一些城镇化研究的相关课题，无论是大城市对GDP的贡献比例、人口的聚集性占比，还是面积占比，北京、上海跟纽约、东京等国际大都市还差得很远，所以这些大城市、大都市圈的潜力还是非常大的。
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